Ako výhodne investovať do nehnuteľností v Thajsku

Investovanie do thajských nehnuteľností sa stáva dôležitou možnosťou pre tých, ktorí hľadajú príjem aj pohodlné miesto na bývanie. Zatiaľ čo investori v Európe často čelia vysokým vstupným nákladom a obmedzeným výnosom, Ázia a najmä Thajsko ponúka nové príležitosti.

Cieľom tohto článku je poskytnúť nielen prehľad trhu, ale aj systematickú analýzu investičnej atraktivity krajiny: od rezidenčných príležitostí a príjmov z prenájmu až po jej úlohu v medzinárodnej stratégii diverzifikácie aktív.

Relevantnosť témy je určená niekoľkými faktormi. Cestovný ruch, ktorý bol vždy jedným z hlavných motorov thajského trhu, sa aktívne zotavuje z pandémie a tok návštevníkov z Číny, Ruska a Európy opäť rastie.

Zároveň sa rozvíja fenomén digitálnej migrácie – profesionáli v IT a kreatívnom priemysle si čoraz častejšie vyberajú Bangkok alebo Chiang Mai ako svoju pracovnú a životnú základňu.

Krajina realizuje rozsiahle infraštruktúrne projekty vrátane rozvoja Východného ekonomického koridoru a výstavby nových letísk a diaľnic, čo nevyhnutne zvyšuje hodnotu nehnuteľností v kľúčových regiónoch.

Odborné poradenstvo v tejto oblasti je obzvlášť dôležité, pretože právne prostredie v Thajsku je zložitejšie ako v Európe. Ja, Ksenia Levina, som právnička so skúsenosťami s transakciami v EÚ a Ázii. Špecializujem sa na medzinárodné štruktúrovanie vlastníctva a postupy KYC/AML. To mi umožňuje pozerať sa na trh nielen z pohľadu marketingových sľubov developerov, ale aj z pohľadu skutočných postupov v oblasti presadzovania práva.

Pre lepšie pochopenie smerovania Thajska je užitočné porovnať ho s tradične stabilným Rakúskom. Rakúske nehnuteľnosti ponúkajú vhodný referenčný bod pre ochranu práv a predvídateľnosť regulačných predpisov. Porovnanie odhaľuje dva odlišné svety. Rakúsko zostáva symbolom spoľahlivosti: predvídateľné predpisy, ochrana vlastníckych práv, ale aj nízke výnosy – zriedkavo prekračujúce 2 – 3 % ročne.

Thajsko na druhej strane ponúka úplne iný model: vysoké výnosy a nízky vstupný prah (niekedy od 70 000 do 100 000 dolárov za byt), pričom krajina je zasadená do dynamického ázijského kontextu, kde sú miery rastu vyššie ako v Európe.

Thajský trh s nehnuteľnosťami je komplexný, viacvrstvový organizmus. Spája veľkú metropolu Bangkok, ktorá je svojou veľkosťou porovnateľná s poprednými svetovými metropolami, s rozvinutými letoviskami ako Phuket a Koh Samui, ktoré sa považujú za symboly ázijského cestovného ruchu. Existujú aj špecifické destinácie:

• Chiang Mai, domov študentov a digitálnych nomádov
• Hua Hin je obľúbenou destináciou pre bohatých Thajčanov a cudzincov, ktorí oceňujú pokojnejšie tempo života.

Táto diverzifikácia robí trh stabilným: nezávisí od jedného zdroja dopytu.

Právne prostredie v Thajsku ukladá určité obmedzenia. Cudzinci nemôžu priamo vlastniť pôdu, ale môžu uzatvárať dlhodobé nájmy alebo využívať korporátne štruktúry.

Zahraničné vlastníctvo až 49 % bytov je povolené vďaka čomu je segment bytov najdostupnejší. Pre mnohých investorov sú byty v Bangkoku alebo byty na pláži ich prvým vstupným bodom.

Záujem o Thajsko nie je poháňaný len jeho podnebím a kultúrou. Životné náklady sú tu výrazne nižšie ako v Európe a v turistických oblastiach sa bežne hovorí po anglicky, čo uľahčuje adaptáciu. K tomu sa pridávajú atraktívne vízové ​​programy: od dlhodobých elitných víz až po dlhodobé pobyty (LTR) a inteligentné víza, ktoré sú určené pre investorov, profesionálov a dôchodcov.

História thajského trhu s nehnuteľnosťami je plná striedajúcich sa kríz a boomov. Po ťažkej ázijskej kríze v roku 1997 krajina vybudovala regulačný systém určený na ochranu trhu pred prehriatím.

V roku 2010 došlo k rýchlemu rastu, najmä v Bangkoku a letoviskách, kde vznikali nové rezidenčné komplexy, apartmánové hotely a vily. Pandémia COVID-19 v rokoch 2020 – 2021 predstavovala vážnu výzvu: cestovný ruch prudko klesol a s ním aj záujem investorov.

Podľa Bangkokpostu sa však od roku 2022 začalo rýchle oživenie. Phuket a Koh Samui sa opäť stali magnetmi pre medzinárodný kapitál, zatiaľ čo Bangkok preukázal odolnosť a cenovú stabilitu.

Výstavba je v jednotlivých regiónoch nerovnomerná. Bangkok zostáva hlavným centrom obchodnej aktivity, pričom v blízkosti staníc metra a obchodných štvrtí sa stavajú prémiové byty.

Phuket sa zameriava na prímorské vily a apartmány, ktoré sú obzvlášť žiadané počas hlavnej sezóny. Koh Samui je vnímaný ako destinácia životného štýlu pre ľudí, ktorí chcú žiť a pracovať na diaľku. Chiang Mai priťahuje študentov a IT profesionálov, zatiaľ čo Pattaya a Hua Hin predstavujú cenovo dostupnejší segment trhu.

, čo sa týka typov nehnuteľností . Najobľúbenejšie sú byty v bytovom komplexe, pretože sú pre cudzincov najľahšie dostupné. Vily sa najčastejšie získavajú prostredníctvom nájomných zmlúv alebo korporátnych štruktúr. Špeciálny segment predstavujú apartmánové hotely, kde investori dostávajú garantovaný príjem a nemusia ich sami spravovať.

Dopyt poháňajú tri skupiny nájomníkov. Prvou sú turisti, ktorí si vyberajú krátkodobé byty alebo vily. Druhou sú digitálni nomádi, ktorí uprednostňujú dlhodobé prenájmy s možnosťou práce v coworkingových priestoroch. Treťou sú expati pracujúci pre medzinárodné spoločnosti a prenajímajú si nehnuteľnosti na roky.

V porovnaní s Rakúskom sú rozdiely zrejmé. Thajsko je trh s výraznými charakteristikami letovísk a silnou sezónnosťou. Počas hlavnej sezóny môžu výnosy dosiahnuť dvojciferné čísla, zatiaľ čo počas mimosezóny môžu prudko klesnúť.

Rakúsko na druhej strane predstavuje takmer opačný model: mestské trhy s dlhodobými prenájmami, stabilnými cenami a nízkou volatilitou. Pre investorov je voľba jasná: Thajsko ponúka šancu na vysoké výnosy, zatiaľ čo Rakúsko ponúka pokoj a predvídateľnosť.

V ázijskom kontexte Thajsko konkuruje Vietnamu (podrobnejšie informácie nájdete v článku „Nehnuteľnosti vo Vietname “), Indonézii a Malajzii. Vietnam má rýchlejšie tempo hospodárskeho rastu, ale jeho právny systém je pre cudzincov menej predvídateľný.

Indonézia a Bali sú obľúbené medzi expatmi, ale predpisy týkajúce sa vlastníctva sú v nich zložitejšie. Podľa HMLF Malajzia ponúka atraktívne vízové ​​možnosti, ale zaostáva za Thajskom z hľadiska turistickej atraktivity. Thajsko v konečnom dôsledku ponúka vyváženú voľbu: rozvinutý trh, výhodné podmienky prenájmu a zavedený medzinárodný imidž.

Pre pochopenie rozdielov oproti Európe je užitočné pozrieť sa na Rakúsko. Zatiaľ čo výnosy z prenájmu vo Viedni a Salzburgu zriedka presahujú 2 – 3 % ročne, v Bangkoku alebo Phukete môžete očakávať 5 – 10 % a niekedy aj viac.

Rakúsky trh je transparentný a stabilný a vlastníctvo pôdy je pre cudzincov jednoduché, ale vysoké vstupné náklady (od 300 000 do 400 000 eur) ho robia nedostupným pre mnohých súkromných investorov. V Thajsku sú však vstupné náklady výrazne nižšie a vysoký turistický ruch si udržiava dopyt po prenájme.

Thajské právne prostredie sa líši od európskeho a to je potrebné zohľadniť pri plánovaní transakcie. Hlavný rozdiel spočíva v tom, že cudzinci nemôžu priamo vlastniť pôdu a tento zákaz zostáva základným pravidlom. V praxi však existuje niekoľko modelov, ktoré umožňujú legálne a bezpečné investície do nehnuteľností.

Hlavné formy vlastníctva

Condominium Freeho je najjednoduchší a najobľúbenejší formát. Cudzinec môže vlastniť byt priamo, ale jeho podiel v budove je obmedzený na 49 % z celkovej plochy. Pre väčšinu súkromných investorov je to optimálna voľba.

Leasehold (dlhodobý prenájom) – pozemok alebo vila sa prenajíma na dobu maximálne 30 rokov s možnosťou predĺženia. V praxi sa vypracuje reťazec zmlúv, ktoré umožňujú vlastníctvo nehnuteľnosti až na 90 rokov.

Vlastníctvo spoločnosti – založenie thajskej spoločnosti, kde cudzinec vlastní menšinový podiel (do 49 %) a kontrola je zabezpečená prostredníctvom právnych mechanizmov (nominálni akcionári, zmluvy). Tento model sa najčastejšie používa pri nákupe pozemkov a víl.

Bytový hotel alebo garantovaný príjem od developera – investor si kúpi jednotku a dostáva fixný alebo variabilný príjem bez akýchkoľvek zodpovedností za správu. Toto je obľúbené medzi tými, ktorí neplánujú bývať v Thajsku.

Pre lepšiu prehľadnosť porovnajme dostupné formáty vlastníctva v Thajsku a Rakúsku:

Thajský trh je teda flexibilnejší, čo sa týka nástrojov, ale vyžaduje si právnu prípravu. Rakúsky systém je jednoduchší a stabilnejší, ale chýbajú mu „exotické“ vlastnosti vysokých výnosov.

Investori si môžu vybrať rôzne stratégie v závislosti od svojich cieľov:

• Príjem z prenájmu – kúpte si byt v Bangkoku alebo rezortný apartmán a prenajmite ho krátkodobo alebo dlhodobo.
• Investícia do životného štýlu – kúpa vily alebo apartmánu v Phukete/Samui na osobné použitie s možnosťou prenájmu počas sezóny.
• Špekulatívne stratégie – investície vo fáze výstavby (off-plan), následný predaj po dokončení projektu.
• Diverzifikácia aktív – vlastníctvo nehnuteľností ako súčasti medzinárodného portfólia je obzvlášť dôležité pre investorov z krajín s menovými rizikami.

Pre porovnanie, v Rakúsku takmer vždy prevláda model dlhodobého prenájmu, zameraný na stabilitu. Špekulatívne obchody sú zriedkavé a výnosy zriedka presahujú 3 % ročne. V Thajsku môžu krátkodobé prenájmy priniesť výnos 7 – 10 % a v úspešných rezortných projektoch aj viac.

Kúpa nehnuteľností v Thajsku má svoje vlastné jedinečné výzvy súvisiace s právnym postavením cudzincov a vlastníckou štruktúrou. Hlavným problémom je, že cudzinci nemôžu priamo vlastniť pôdu, ale môžu vlastniť iba byty, alebo prostredníctvom prenájmu či korporátnych štruktúr. Preto si proces kúpy vyžaduje starostlivú due diligence a pomoc profesionálneho právnika.

Postupný proces transakcie je nasledovný: najprv si investor rezervuje nehnuteľnosť a zloží zálohu, po ktorej sa uzavrie predbežná kúpno-predajná zmluva, ktorá stanoví cenu a podmienky.

Potom sa prevedie istina, pričom sa zohľadnia devízové ​​obmedzenia a požiadavky na prevod cudzej meny do Thajska. Poslednou fázou je registrácia transakcie na pozemkovom úrade, kde sa vydá oficiálny list vlastníctva alebo nájomná zmluva.

Due diligence je kľúčová pre bezpečnosť transakcie. Právnik overuje:

• List vlastníctva,
• prítomnosť ťarch alebo dlhov na nehnuteľnosti,
• právne postavenie developera a stavebné povolenia,
• správne vyhotovenie nájomných zmlúv, ak sa kúpa týka pozemku.

Pri kúpe nehnuteľností vo výstavbe je dôležité, aby sa investori dohodli na splátkovom kalendári a zárukách. Transakcie sú najčastejšie štruktúrované do fáz: 10 – 30 % vo fáze rezervácie, následné platby v závislosti od dokončenia projektu a konečná platba pri prevode vlastníctva. Developeri zvyčajne poskytujú záruky vrátenia peňazí v prípade omeškania výstavby, ale povinná je due diligence.

Medzi pobrežné prvky patria územné obmedzenia a predpisy urbanistického plánovania, ktoré upravujú výšku budov, hustotu zástavby a využívanie pôdy. Toto je dôležité zvážiť pri vilach na ostrovoch Phuket alebo Koh Samui, kde legislatíva a miestne mestské predpisy môžu obmedzovať potenciálnu prestavbu a rozširovanie.

Postupný proces kúpy nehnuteľnosti

Vo všeobecnosti sa právna istota v Thajsku dosahuje dôkladnou due diligence a správnym štruktúrovaním vlastníctva, zatiaľ čo v Rakúsku je proces jednoduchší a formalizovanejší, ale výnosy sú nižšie.

Finančná stránka kúpy nehnuteľnosti v Thajsku je výrazne jednoduchšia ako v Európe, ale vyžaduje si zohľadnenie viacerých faktorov.

Pri kúpe nehnuteľnosti čelia investori registračným poplatkom a daniam z prevodu nehnuteľnosti. Registračný poplatok je v priemere približne 2 % z hodnoty nehnuteľnosti a daň z prevodu nehnuteľnosti sa pohybuje od 2 do 3 %. Ak sa kúpa uskutoční prostredníctvom developera, k novostavbám sa pripočítava aj 7 % DPH.

Podľa spoločnosti Siamlegal vlastníctvo nehnuteľností nepredstavuje vysoké daňové zaťaženie. Ročné dane sú nízke (0,02 – 0,1 % z katastrálnej hodnoty obytných nehnuteľností), ale investori musia zohľadniť náklady na energie a poplatky za služby (údržbárske poplatky, komplexná údržba, bezpečnosť a upratovanie spoločných priestorov).

Daň z kapitálových výnosov sa vzťahuje na predaj vypočítava sa na základe oficiálnej katastrálnej hodnoty a dĺžky vlastníctva nehnuteľnosti. Najčastejšie sa daň pohybuje od 1 % do 3 %, ale môže sa upraviť v závislosti od typu vlastníctva (nájom alebo voľné vlastníctvo) a spôsobu predaja.

Príjem z prenájmu pre nerezidentov sa zdaňuje sadzbou 15 – 20 %. Ak vlastník využíva korporátnu štruktúru alebo spravuje nehnuteľnosť prostredníctvom správcovskej spoločnosti, môžu sa uplatňovať dodatočné sociálne a právnické dane.

Porovnanie s Rakúskom

Ak zvažujete jurisdikcie EÚ pre vyváženie portfólia, oplatí sa preskúmať rakúske dane z nehnuteľností – priamo ovplyvňujú čistý príjem a stratégiu vlastníctva.

Thajské daňové prostredie teda umožňuje investorom dosiahnuť vysoké čisté výnosy, ale vyžaduje si starostlivé zváženie menových prevodov a štruktúrovania transakcií. Rakúsko ponúka transparentnosť a predvídateľnosť, ale výnosy sú výrazne nižšie.

Objekt: 1-izbový apartmán o rozlohe 40 m² v modernom byte v blízkosti stanice BTS (centrum Bangkoku).

Kúpna cena: 5 000 000 THB (≈ 140 000 USD).

1. Náklady na nákup

2. Príjem z prenájmu

• Priemerné nájomné za 1-izbový byt v tejto oblasti je 25 000 THB/mesiac.
• Ročný príjem = 300 000 THB.

3. Ročné výdavky

4. Čistý príjem z prenájmu

• Príjem: 300 000 THB
• Mínusové výdavky: 101 000 THB
• Čistý príjem = 199 000 THB/rok (≈ 5 600 USD)
• Čistý výnos = 199 000 / 5 500 000 ≈ 3,6 % ročne

5. Výstup po 7 rokoch (ďalší predaj)

Predpokladajme, že ceny v Bangkoku rastú v priemere o 3 % ročne.

• Cena po 7 rokoch: 5 000 000 × (1,03)^7 ≈ 6 150 000 THB.

Výdavky na predaj:

• Provízia agentúry: 3 % = 185 000 THB
• Daň z kapitálových výnosov (povedzme okolo 2 %): 120 000 THB

Čistý výnos z predaja: ≈ 5 845 000 THB

6. Konečný výpočet ziskovosti

Investícia: 5 500 000 THB

Vrátenie peňazí: 7 238 000 THB

Zisk: 1 738 000 THB (~49 000 USD)

IRR (priemerný výnos) ≈ 6,2 % ročne

Záver:

• Čistý výnos z prenájmu je približne 3,5 – 4 % ročne.
• Ak zohľadníme nárast ceny a ďalší predaj, konečná ziskovosť dosahuje 6 – 7 % ročne.
• Výhodami sú nízke dane a relatívne lacný vstup. Nevýhodami sú závislosť od lokality a sezónnosť prenájmov.

Investovanie do thajských nehnuteľností priamo neudeľuje trvalý pobyt, ale krajina ponúka niekoľko dlhodobých vízových programov, ktoré vám umožňujú žiť a pracovať v krajine dlhší čas.

Thajské elitné vízum je prémiový program platný na obdobie od 5 do 20 rokov. Umožňuje cudzincom vstup do Thajska bez obmedzení, bez nutnosti pravidelného obnovovania víz a poskytuje prístup k výhodám, ako je zrýchlené imigračné odbavenie, zdravotná starostlivosť a služby zamerané na životný štýl.

To je výhodné pre investorov, pretože nehnuteľnosť sa môže používať na osobné bývanie a prenájom bez vízových obmedzení.

Vízum pre dlhodobých rezidentov (LTR) je určené pre investorov, digitálnych nomádov a kvalifikovaných odborníkov. Umožňuje pobyt v krajine až na 10 rokov a zároveň ponúka daňové úľavy a slobodu zamestnania.

Smart Visa je určené pre IT profesionálov, startupy a vysokokvalifikovaných pracovníkov. Poskytuje pobyt až na štyri roky, zjednodušuje zamestnanie a otvára prístup k rôznym výhodám vrátane daňových úľav.

Za zmienku stojí, že trvalý pobyt nemožno získať priamo kúpou nehnuteľnosti, ako je to v niektorých európskych krajinách. Cudzinci namiesto toho využívajú spomínané víza na dlhodobé pobyty a integráciu do životného štýlu krajiny – pohodlné bývanie, kvalitnú zdravotnú starostlivosť, nízku kriminalitu a podnebie s celoročnými plážami a aktivitami.

Thajsko vs Rakúsko

Thajsko ponúka víza so zložkou dynamického životného štýlu, čo vám umožňuje kombinovať investície a pohodlné bývanie, zatiaľ čo Rakúsko sa zameriava na formálne kategórie pobytu s povinným dokladom o príjme alebo podnikaní.

Thajský trh s prenájmom je veľmi dynamický, najmä v rekreačných oblastiach a veľkých mestách. Delí sa na dva hlavné segmenty: krátkodobé prenájmy (turisti, Airbnb, Booking) a dlhodobé prenájmy (expati, digitálni nomádi).

Krátkodobé prenájmy lákajú investorov vysokými výnosmi, ale podliehajú sezónnosti. V rekreačných oblastiach Phuket a Koh Samui sa príjem môže v zime zvýšiť až o 12 % ročne, ale mimo sezóny klesnúť o polovicu. Prenájmy sú často spravované správcovskými spoločnosťami, ktoré sa starajú o marketing, upratovanie a platby hosťom.

Dlhodobé prenájmy sú typické v Bangkoku a Chiang Mai. Dopyt je tu stabilnejší, ale výnosy sú nižšie – v priemere 4 – 6 % ročne. Digitálni nomádi a expati zabezpečujú celoročný tok nájomníkov, čím minimalizujú sezónne riziká.

Rozsah ziskovosti podľa lokality

V európskych mestách sú výnosy 2 – 3 %, ale sú stabilné a sezónnosť ich prakticky neovplyvňuje. V Thajsku sú výnosy 2 – 3-krát vyššie, investori však musia zvážiť riziká: sezónnosť, kvalitu nehnuteľností, správu a právne aspekty prenájmu.

Výber lokality závisí od investičného cieľa – príjmu z prenájmu, životného štýlu alebo kombinovanej stratégie. Rôzne regióny sa líšia výnosom, typmi nehnuteľností, vstupnými nákladmi a dopytom po prenájme.

Bangkok je najväčšou metropolou Thajska a obchodným a kultúrnym centrom. Hlavný dopyt tu pochádzajú z dlhodobých nájomníkov – cudzincov, zamestnancov medzinárodných spoločností a odborníkov z oblasti IT a financií.

Typy nehnuteľností: byty v bytových domoch, byty v mrakodrapoch, vzácne vily na predmestí.

Minimálne ceny: garsónky – od 60 do 70 tisíc dolárov, 1-izbové byty – od 80 do 100 tisíc dolárov, prémiové byty – od 200 do 250 tisíc dolárov.

Obľúbené oblasti:

• Sukhumvit (Thonglor, Ekkamai): aktívny životný štýl, reštaurácie, nákupné centrá, obľúbené u expatov.
• Silom / Sathorn: obchodné štvrte, prestížne prenájmy pre kancelárskych pracovníkov.
• Ari / Phrom Phong: tiché obytné oblasti, vysoký dopyt po dlhodobých prenájmoch.

Phuket je prémiový trh s rezortmi s nehnuteľnosťami pri mori, ktorý láka turistov a majiteľov apartmánových hotelov. Ponúka vysoký potenciál krátkodobého príjmu z prenájmu, ale je veľmi sezónny.

Typy nehnuteľností: vily s bazénmi, byty s výhľadom na more, apartmány v turistických oblastiach.

Minimálne ceny: byty – od 100 000 do 120 000 dolárov, vily – od 250 000 dolárov, prémiové vily – od 500 000 dolárov a viac.

Obľúbené oblasti:

• Patong / Karon / Kata: turistický tok, vysoká krátkodobá ziskovosť.
• Kamala / Surin / Bang Tao: prémiové vily, tiché oblasti, vhodné pre investície do životného štýlu.

Samui je zameraný na životný štýl a strednodobé prenájmy pre digitálnych nomádov. Výnosy sú o niečo nižšie ako v Phukete, ale trh je stabilný počas celého roka.

Typy nehnuteľností: byty, vily, štúdiá a apartmány v blízkosti pláží.

Minimálne ceny: garsónky – od 80 tisíc dolárov, 1-izbové apartmány – od 120 tisíc dolárov, vily – od 200 tisíc dolárov.

Obľúbené oblasti:

• Chaweng / Lamai: centrálne pláže s aktívnymi požičovňami pre turistov.
• Bophut / Maenam: Tiché oblasti s obývaným životným štýlom a dlhodobými nájomníkmi.

Chiang Mai je študentské a IT centrum, kde je dopyt po dlhodobých prenájmoch. Sezónnosť je nízka, výnosy sú priemerné a vstupné bariéry nízke.

Typy nehnuteľností: byty a radové domy, samostatne stojace domy na predmestí.

Minimálne ceny: garsónky – od 50 – 60 tisíc dolárov, 1-izbové byty – od 70 – 80 tisíc dolárov, domy – od 150 tisíc dolárov.

Obľúbené oblasti:

• Nimman / Santitham: IT a coworking, digitálni nomádi sú žiadaní.
• Staré Mesto / Riverside: blízko univerzít a turistických oblastí.

Pattaya a Hua Hin sú segmentom masového trhu s cenovo dostupnými nehnuteľnosťami. Sú vhodné pre investorov s obmedzeným rozpočtom, s vysokou konkurenciou a miernymi výnosmi.

Typy nehnuteľností: byty, výškové byty, malé vily.

Minimálne ceny: byty – od 50 do 70 tisíc dolárov, jednoizbové apartmány – od 60 do 80 tisíc dolárov, vily – od 150 do 180 tisíc dolárov.

Obľúbené oblasti:

• Pattaya Central / Jomtien: turistické centrá, vysoké krátkodobé prenájmy.
• Mesto Hua Hin / Khao Takiab: tiché oblasti, vhodné pre rodinný život.

Porovnávacia tabuľka regiónov a charakteristík:

Thajský trh s nehnuteľnosťami je rozdelený na sekundárny a primárny (novostavby) a každá kategória má z pohľadu investora svoje vlastné charakteristiky.

Sekundárny trh sa vyznačuje prijateľnejšími cenami a dokončenými nehnuteľnosťami, čo umožňuje okamžitý príjem z prenájmu. Hlavnou zodpovednosťou investora je v tomto prípade dôkladná kontrola nehnuteľnosti: stav inžinierskych sietí, opotrebovanie stavebných materiálov a prítomnosť chýb alebo nedostatkov, ktoré by mohli ovplyvniť náklady na rekonštrukciu a budúce príjmy.

Je tiež dôležité zhodnotiť lokalitu a infraštruktúru – ďalší predaj v prestížnych oblastiach Bangkoku alebo Phuketu môže byť ziskovejší ako novostavby vďaka okamžitému prílevu nájomníkov a etablovanému dopytu.

Nové developerské projekty (off-plan) ponúkajú možnosť kúpiť nehnuteľnosť za nižšiu cenu, ale sú spojené s rizikami: oneskorenie výstavby, zmeny termínov dodania, potreba dodržiavať splátkový kalendár a možné zmeny projektu.

Platby sa zvyčajne uhrádzajú v etapách: počiatočný vklad, niekoľko splátok po dokončení výstavby a záverečná platba pri odovzdaní nehnuteľnosti. Pre zmiernenie rizík je kľúčová dôkladná starostlivosť o developera a podmienky zmluvy.

Cenové rozpätie na trhu sa líši: štúdiá a malé byty v Bangkoku a Chiang Mai začínajú na 50 000 – 70 000 dolároch, zatiaľ čo vily v Phukete a Koh Samui stoja od 300 000 dolárov a viac.

Thajsko vs Rakúsko

Celkovo sekundárny trh umožňuje rýchlejší začiatok generovania príjmu a výber dokončených nehnuteľností v kľúčových oblastiach, zatiaľ čo nové developerské projekty sú vhodné pre strategických investorov ochotných počkať a riadiť riziká projektu.

V Thajsku existuje veľa možností diverzifikácie investičného portfólia nad rámec štandardného vlastníctva bytu alebo vily.

Hotely s garantovaným príjmom v apartmánoch sú nehnuteľnosti, kde developer alebo správcovská spoločnosť garantuje fixný príjem na niekoľko rokov. To znižuje prevádzkové riziká, ale výnos je zvyčajne nižší ako pri nezávislých prenájmoch.

Spravované vily ponúkajú vyššie výnosy prostredníctvom krátkodobých prenájmov, ale vyžadujú si profesionálnu správu a údržbu. Investor dostáva podiel z príjmu a spoločnosť sa stará o marketing, upratovanie a správu prenájmu.

Študentské prenájmy v Chiang Mai a Bangkoku sú zamerané na študentov a mladých profesionálov. Stabilný tok nájomníkov znižuje sezónnosť príjmov, hoci nehnuteľnosti si vyžadujú častejšie rekonštrukcie a údržbu interiéru.

Komerčné nehnuteľnosti vrátane kancelárií, skladov a pouličného maloobchodu sú vo veľkých mestách žiadané, ale vyžadujú si hlbšiu analýzu trhu a dlhodobé riadenie.

Pozemok prostredníctvom SPV umožňuje cudzincovi obísť obmedzenia priameho vlastníctva pôdy. Investor založí thajskú spoločnosť (SPV) a prostredníctvom nej kupuje pozemok. To poskytuje flexibilitu, ale prináša to aj právne a daňové dôsledky.

Porovnanie s Rakúskom

Thajsko ponúka investorom širokú škálu krátkodobých a špecializovaných formátov, kde môžu byť výnosy vyššie, ale prevádzkové a právne riziká sú vyššie. Rakúsko sa naopak zameriava na stabilitu a dlhodobé prenájmy, kde sú výnosy nižšie, ale právne a trhové riziká sú minimálne.

Moderný trh s nehnuteľnosťami v Thajsku je vysoko prispôsobený zahraničným investorom a značná časť transakcií sa realizuje na diaľku, bez toho, aby kupujúci musel byť fyzicky prítomný v krajine. Toto sa stalo obzvlášť relevantným v období po pandémii COVID-19, keď boli online procesy vybudované takmer na kľúč.

Proces začína výberom nehnuteľnosti: developeri a agentúry poskytujú 3D prehliadky, video recenzie a podrobné pôdorysy bytov alebo víl. Mnohé spoločnosti organizujú „virtuálne prehliadky“ cez Zoom alebo WhatsApp, kde maklér ukazuje nehnuteľnosť v reálnom čase a odpovedá na otázky. Po rozhodnutí o kúpe investor podpíše online rezervačnú zmluvu a zaplatí zálohu prostredníctvom medzinárodného bankového prevodu.

je aj právna podpora na diaľku V Thajsku nie je notárske zastúpenie povinné, takže zmluvy môže vyhotoviť právnik konajúci na základe plnej moci. Klient podpíše plnú moc u notára vo svojej domovskej krajine (s následným overením apostilou alebo konzulárnym overením) a právnik v Thajsku je oprávnený zastupovať jeho záujmy pred pozemkovým úradom.

Finančné vyrovnania sa uskutočňujú bankovým prevodom zo zahraničia. Zákon vyžaduje, aby zahraniční kupujúci bytov priniesli do krajiny finančné prostriedky v cudzej mene a potom ich previedli na bahty. Na potvrdenie zdroja finančných prostriedkov a dodržanie menových predpisov sa vypĺňa formulár devízovej transakcie (FET). Tento dokument je mimoriadne dôležitý: bez neho nie je možné zaregistrovať vlastníctvo bytu.

Transakcia sa registruje na pozemkovom oddelení , miestnom pozemkovom úrade. Investor nemusí byť prítomný: proces vykoná právnik alebo zástupca, získa list vlastníctva (Chanote) a prevedie ho na klienta.

Preto nákup nehnuteľností na diaľku v Thajsku trvá 4 až 8 týždňov v závislosti od typu nehnuteľnosti (dokončená alebo vo výstavbe) a rýchlosti bankových prevodov. Tento flexibilný model umožňuje investorom z celého sveta vstúpiť na trh bez zložitých byrokratických postupov.

Porovnanie s Rakúskom

Investovanie do thajských nehnuteľností ponúka vysoké výnosy a nízke vstupné bariéry, ale so sebou prináša množstvo špecifických rizík, ktoré je dôležité zvážiť pred kúpou.

Obmedzenia týkajúce sa pozemkov – cudzinci nemôžu vlastniť pôdu priamo. Vlastníctvo je možné iba prostredníctvom nájmu (30 – 90-ročný nájom) alebo SPV (thajská spoločnosť). To vytvára právne nuansy a vyžaduje si starostlivé overenie dokumentov.

Devízové ​​kontroly – veľké prevody zo zahraničia musia byť sprevádzané vyhlásením a dokladom o zdroji finančných prostriedkov, aby sa cudzia mena mohla zaregistrovať v Bank of Thailand. Chyby môžu viesť k oneskoreniam pri registrácii nehnuteľnosti a právnym komplikáciám.

Riziká pre developera sú obzvlášť relevantné pre nové (mimo plánu) stavebné projekty. Možné sú oneskorenia výstavby, zmeny splátkového harmonogramu alebo nedostatočná kvalita projektu.

Sezónnosť turistov – krátkodobé prenájmy sú vysoko závislé od prílevu turistov. Na ostrovoch Phuket a Koh Samui môžu výnosy z letných prenájmov klesnúť o 30 – 50 % v porovnaní s mesiacmi s najvyššou návštevnosťou.

Thajsko priťahuje nielen investorov, ale aj tých, ktorí chcú spojiť investície s pohodlným životným štýlom. Krajina ponúka jedinečnú kombináciu tropického podnebia, pobrežia pri mori, nízkych životných nákladov a rozvinutej infraštruktúry pre cudzincov.

Tropické podnebie s horúcim obdobím od marca do mája, obdobím dažďov od júna do októbra a chladným obdobím sucha od novembra do februára robí Thajsko atraktívnym miestom pre celoročný život. Regionálne rozdiely ovplyvňujú aj pohodlie: sever krajiny (Chiang Mai) je chladnejší a zelenší, zatiaľ čo juh (Phuket, Koh Samui) poskytuje prístup k moru a plážam, ale s vysokou vlhkosťou. More a tropické lesy vytvárajú jedinečný životný štýl pre milovníkov prírody a nadšencov outdoorových aktivít.

Thajsko má dobre rozvinutú sieť medzinárodných kliník a nemocníc. Bangkok, Phuket a Koh Samui sa môžu pochváliť zariadeniami s vysokým štandardom starostlivosti, anglicky hovoriacim personálom a moderným vybavením. Náklady na zdravotnú starostlivosť pre obyvateľov a držiteľov dlhodobých víz sú výrazne nižšie ako v európskych krajinách, pričom si zachovávajú porovnateľnú kvalitu služieb. Súkromné ​​poistenie pre cudzincov hradí liečbu a konzultácie so špecialistami.

Život v Thajsku je výrazne lacnejší ako v západnej Európe. Prenájom pohodlného bytu alebo apartmánu v Bangkoku alebo Chiang Mai sa môže pohybovať od 400 do 800 dolárov mesačne, zatiaľ čo prenájom vily v Phukete alebo na Koh Samui stojí 1 200 až 2 500 dolárov. Potraviny, doprava, energie, internet a upratovanie sú lacnejšie ako v EÚ. Táto úroveň výdavkov umožňuje investorom nielen pohodlne bývať, ale aj ponechať si väčšinu príjmov z prenájmu nehnuteľností.

Thajsko aktívne priťahuje expatov z Ruska, Európy, Číny a Spojených štátov. Veľké komunity expatov sa vytvorili vo významných turistických a obchodných centrách, ako sú Bangkok, Phuket, Koh Samui a Chiang Mai. Poskytujú podporu v každodenných záležitostiach, pomáhajú s právnymi a bankovými záležitosťami a vytvárajú kluby a školy pre deti expatov. To uľahčuje adaptáciu a spríjemňuje život.

Krajina je známa svojou bezpečnou a pokojnou atmosférou s nízkou mierou kriminality v porovnaní s veľkými európskymi mestami. Miestne obyvateľstvo je priateľské a zdvorilé k cudzincom, najmä v turistických a expatských oblastiach. Pre rodiny s deťmi sú k dispozícii medzinárodné školy ponúkajúce programy v anglickom jazyku, čo uľahčuje integráciu.

Veľké mestá a rekreačné oblasti majú dobre rozvinutú sieť ciest, verejnej dopravy, letísk a námorných prístavov. Bangkok má BTS aj MRT, čo poskytuje pohodlný dopravný prístup. Turistické oblasti Phuket a Koh Samui majú rozsiahle taxislužby, požičovne áut a trajektové služby.

Thajsko ponúka širokú škálu možností trávenia voľného času: pláže, vodné športy, golf, jogu, fitness, medzinárodné reštaurácie, kúpele a kultúrne podujatia. Kultúrne podujatia a festivaly, ako napríklad Songkran (thajský Nový rok) a Loy Krathong, vytvárajú špeciálnu atmosféru.

Ukončenie investície do nehnuteľností je kľúčovou fázou v stratégii investora. Závisí od typu nehnuteľnosti, regiónu, vlastníckej štruktúry a trhových podmienok. V Thajsku trh ponúka vysoké výnosy, ale aj určité výzvy súvisiace s likviditou a sezónnosťou, zatiaľ čo Rakúsko ponúka stabilitu, ale nízky potenciál príjmu.

V Thajsku sa predaj nehnuteľností často realizuje prostredníctvom agentúr, najmä ak je majiteľ v zahraničí. Agentúry pomáhajú odhadnúť cenu nehnuteľnosti na základe sezónnosti, dynamiky dopytu a typu prenájmu (dlhodobý alebo krátkodobý).

V Bangkoku a Chiang Mai sa nehnuteľnosti predávajú rýchlejšie vďaka stabilnému dopytu zo strany expatov a digitálnych nomádov. Na letoviskách Phuket a Koh Samui môže byť priemerná doba predaja dlhšia kvôli sezónnym výkyvom v turistickom toku.

Priemerná doba expozície nehnuteľností na sekundárnom trhu v Thajsku:

• Bangkok: 3-6 mesiacov, vysoký záujem o byty a apartmány na dlhodobý prenájom.
• Phuket/Samui: 6 – 12 mesiacov, vyššie výnosy, ale sezónny trh.
• Chiang Mai: 3-6 mesiacov, dlhodobé prenájmy, stabilný dopyt zo strany študentov a IT profesionálov.
• Pattaya/Hua Hin: 4-8 mesiacov, masový segment, vysoká konkurencia.

Pre porovnanie, likvidita v Rakúsku je rovnomernejšie rozložená: Viedeň – 2 – 4 mesiace, Salzburg – 3 – 5 mesiacov, Innsbruck – 3 – 6 mesiacov. Napriek nižšiemu výnosu je trh menej volatilný.

Daň z kapitálových výnosov v Thajsku pre nerezidentov je približne 5 – 10 % v závislosti od kategórie nehnuteľnosti a doby vlastníctva plus kolkovné do výšky 2 %. Dane pre vlastníkov SPV sa môžu líšiť a vyžadujú si právne poradenstvo. V Rakúsku je daň z kapitálových výnosov pre fyzické osoby približne 25 %, čo znižuje výnosy, ale proces predaja je transparentný a predvídateľný.

Ukončenie investície môže zahŕňať dedenie alebo darovanie. V Thajsku je dôležité riadne zaregistrovať vlastníctvo, najmä ak sa investícia drží prostredníctvom SPV. Bez toho môžu byť prevody majetku zložité. V Rakúsku priame vlastníctvo a notársky systém zjednodušujú a zabezpečujú prevody nehnuteľností.

Thajsko ponúka vysoký potenciálny výnos z predaja – až 12 % ročne pre rezortné nehnuteľnosti s krátkodobým prenájmom. V mestských lokalitách, ako sú Bangkok a Chiang Mai, sú výnosy o niečo nižšie (3 – 6 %), ale stabilnejšie. V Rakúsku sú výnosy z predaja nízke – 2 – 3 %, ale riziko straty kapitálu je minimálne.

Faktory ovplyvňujúce úspešný odchod

• Poloha: Turistické a obchodné oblasti sa predávajú rýchlejšie a za viac.
• Sezónnosť: Rekreačné oblasti závisia od prílevu turistov; vrchol predaja je počas hlavnej sezóny od novembra do februára.
• Typ nehnuteľnosti: Apartmány a byty sa predávajú rýchlejšie ako vily v rezorte.
• Právna jasnosť: jasný názov a overená SPV výrazne urýchľujú proces.
• Správa príjmov: Nehnuteľnosti s preukázaným príjmom z prenájmu priťahujú viac kupcov.

Ukončenie investícií: Thajsko vs. Rakúsko

Ukončenie investícií v Thajsku je potenciálne ziskovejšie, ale vyžaduje si plánovanie a zohľadnenie sezónnosti, právnych aspektov a výber správneho regiónu. Rakúsko ponúka minimálne riziká a rýchlu likviditu, ale výnosy sú nízke a menej atraktívne pre krátkodobé stratégie.

Prípad 1: Bangkok – byt s rozlohou 60 m², výnos 4,8 %

Investor kúpil byt v novom rezidenčnom komplexe v oblasti Sukhumvit, neďaleko stanice BTS Skytrain. Nehnuteľnosť je kompletne zariadená developerom a dlhodobo prenajatá expatovi z IT sektora.

Priemerná nájomná sadzba poskytuje výnos 4,8 % ročne, pričom likvidita lokality je vysoká vďaka stabilnému dopytu po bývaní zo strany špecialistov z medzinárodných spoločností. Tento prípad ilustruje stratégiu „konzervatívneho investovania do hlavného mesta s nízkymi rizikami“.

Prípad 2: Phuket – vila s rozlohou 250 m² a bazénom, výnos 9,5 %

Klient z Dubaja investoval do vily na západnom pobreží ostrova v oblasti Bang Tao, kde sa nachádzajú luxusné rezorty. Nehnuteľnosť spravuje medzinárodná spoločnosť, ktorá ponúka krátkodobé prenájmy prostredníctvom Airbnb a Booking.

Vďaka vysokej turistickej návštevnosti a prémiovému segmentu prináša nehnuteľnosť ročný výnos 9,5 % a počas hlavnej sezóny výnosy presahujú 12 %. Ide o príklad agresívnej stratégie – „rezortné nehnuteľnosti s dôrazom na krátkodobé prenájmy“.

Prípad 3: Samui – byt s rozlohou 45 m², výnos 7,1 %

Mladý európsky investor kúpil malý byt neďaleko pláže Chaweng. Nehnuteľnosť bola kúpená kompletne zariadená a dokončená s dodatočnou investíciou do dizajnového balíka na zvýšenie jej atraktívnosti na prenájom.

Apartmán sa prenajíma digitálnym nomádom a turistom na 3 až 6 mesiacov s ročným výnosom 7,1 %. Trh na Koh Samui je stabilný po celý rok a nehnuteľnosť kombinuje príjem a životný štýl.

Prípad 4: Chiang Mai – štúdio s rozlohou 35 m², výnos 5,4 %

Singapurský investor kúpil štúdio v modernom byte neďaleko Univerzity Chiang Mai a IT parku. Dopyt je predovšetkým zo strany študentov a freelancerov pracujúcich v IT sektore.

Výnos bol 5,4 % ročne a nehnuteľnosť nie je ovplyvnená turistickou sezónou, pričom obsadenosť zostáva vysoká po celý rok. Stratégiou prípadovej štúdie je „stabilný peňažný tok vo vzdelávacom a technologickom centre“.

Prípad 5: Pattaya – 40 m² bytový hotel, garantovaný príjem 6 %

Klient z Kazachstanu si kúpil byt v bytovom komplexe s garantovaným príjmom od správcovskej spoločnosti. Správcovská spoločnosť sa zaoberá marketingom a prenájmom a počas prvých piatich rokov platí fixný 6 % ročný úrok.

Po skončení garantovaného obdobia bude ziskovosť závisieť od obsadenosti, ale nehnuteľnosť sa nachádza v centre Pattaye v pešej vzdialenosti od pláže, čo znižuje riziká.

Prípad 6: Hua Hin – dom s rozlohou 180 m², výnos 4,2 %

Európska rodina si kúpila dom v uzavretom komplexe neďaleko golfového ihriska. Nehnuteľnosť čiastočne využíva ako vlastné bývanie a čiastočne na prenájom prostredníctvom správcovskej spoločnosti.

Priemerný výnos je 4,2 % ročne, ale hlavným účelom nákupu je investícia do životného štýlu: možnosť stráviť zimu v Thajsku a zarobiť si dodatočný príjem, keď je dom prázdny.

Už viac ako desať rokov pracujem s nehnuteľnosťami v Ázii a Rakúsku a vidím, ako sa tieto trhy výrazne líšia v štruktúre, rizikách a investičných prístupoch. Thajsko bolo pre mňa vždy zaujímavou platformou – kombinuje vysoké výnosy a faktory životného štýlu, ale vyžaduje si starostlivú prípravu a právne aspekty.

Prvá vec, ktorú vždy radím svojim klientom, je dôkladná due diligence. V Thajsku je nevyhnutné skontrolovať list vlastníctva, povolenia pre developerov a podmienky vlastníctva, najmä pokiaľ ide o vily a nájomné budovy. Druhým kľúčovým faktorom je analýza turistickej návštevnosti a dopytu po prenájme: to určuje návratnosť investície a časový rámec pre ukončenie investície.

Pri výbere nehnuteľnosti vychádzam zo stratégie klienta. Ak je požadovaný konzervatívny model, je lepšie zvážiť Bangkok s jeho dlhodobými prenájmami pre expatov a medzinárodných profesionálov. Ak je požadovaná rovnováha medzi ziskovosťou a stabilitou, potom Koh Samui alebo Chiang Mai, kde je trh menej náchylný na sezónne výkyvy. Pre tých, ktorí sú pripravení na agresívnejšiu stratégiu, odporúčam Phuket, kde krátkodobé prenájmy ponúkajú výnosy až 10 – 12 %, ale treba zohľadniť sezónnosť a regulačné riziká.

Taktiež upriamujem pozornosť svojich klientov na vlastnícke štruktúry a daňovú optimalizáciu. V Thajsku sú možné rôzne štruktúry, od priameho vlastníctva bytu až po registráciu spoločnosti pod vilou. Každá štruktúra má svoje vlastné daňové dôsledky a je dôležité im vopred porozumieť.

Pre mňa inteligentná stratégia často zahŕňa kombináciu dvoch svetov: stability Rakúska a ziskovosti Thajska. Viedeň ponúka zachovanie kapitálu a predvídateľnosť, zatiaľ čo Phuket alebo Koh Samui vám umožňujú zvýšiť výnosy a pridať do portfólia zložku životného štýlu. Táto rovnováha funguje najlepšie pre rodinných investorov aj pre tých, ktorí si budujú medzinárodné portfólio.

Voľba medzi Thajskom a Rakúskom závisí od cieľov investora. Ak je primárnym cieľom zachovať kapitál v stabilnej jurisdikcii s predvídateľnými pravidlami, Rakúsko je lepšou možnosťou. Ak však investor hľadá výnosy spojené s prosperujúcim cestovným ruchom a rozvojom regiónu, Thajsko ponúka širšiu škálu príležitostí.

Thajsko vyhráva z hľadiska daňového zaťaženia, vstupných nákladov a potenciálu ziskovosti. Vyžaduje si však väčšiu pozornosť venovanú právnym aspektom a odbornej podpore. Rakúsko je bezpečným útočiskom pre konzervatívnych investorov, kde sú výnosy nízke, ale riziká minimálne.

Odborné rady sa zredukujú na tri kľúčové pravidlá:

1. Je nevyhnutné spolupracovať s právnikom, ktorý má skúsenosti v Ázii.
2. Skontrolujte si developera a právnu históriu nehnuteľnosti.
3. Naplánujte si správu lízingu a stratégiu ukončenia od samého začiatku.

Predpoveď na rok 2030 je v prospech Thajska: očakáva sa, že cestovný ruch vzrastie na 80 – 90 miliónov ľudí ročne, spolu s rozsiahlymi infraštruktúrnymi projektmi (letiská, vysokorýchlostné vlaky, cesty) a prísnejšími predpismi pre krátkodobé prenájmy. To všetko povedie k vyšším cenám v kľúčových regiónoch (Phuket, Bangkok a Koh Samui), ale bude si to vyžadovať sofistikovanejšie štruktúrovanie obchodov.

1. Právna časť

Overenie vlastníctva: Cudzinci môžu vlastniť byt v rámci 49 % kvóty alebo si prenajať pozemok/vilu až na 30 rokov (s možnosťou predĺženia). V prípade pozemkov sa častejšie používa SPV (súkromné ​​partnerstvo) alebo štruktúra s thajským partnerom.

Kvóta pre byty v kondomíniu: Uistite sa, že v projekte nie je prekročená kvóta pre zahraničné byty (inak nákup nebude možný).

Developer a nehnuteľnosť: overte právnu čistotu projektu, dostupnosť povolení, históriu dokončených projektov a absenciu súdnych sporov.

Due diligence: Najmite si právnika, aby skontroloval list vlastníctva (Chanote), registrované ťarchy a neuhradené dane alebo účty za energie.

Zmluva: pozorne si preštudujte podmienky zmluvy – sankcie za oneskorené platby, záruky developera, podmienky vrátenia zálohy.

2. Finančná časť

Kontrola meny: finančné prostriedky musia byť prevedené zo zahraničia v cudzej mene so správnym účelom platby (Formulár devízovej transakcie), inak nebude nehnuteľnosť zapísaná na cudzinca.

Poplatky za služby: vopred si zistite, koľko stojí údržba komplexu (zvyčajne 1 – 3 USD/m² mesačne).

Rekonštrukcia a zariadenie: Novostavby majú často holú škrupinu alebo základný povrch, ale zariadenie je potrebné pre prenajímateľné nehnuteľnosti. Vypočítajte si na to rozpočet.

Dane:

• Príjem z prenájmu – 15 % pre nerezidentov.
• Pri predaji – daň z kapitálových výnosov a kolkovné (5 – 10 %).
• Vlastníctvo – minimálna daň (0,01 – 0,1 % z katastrálnej hodnoty), ale poplatky za služby môžu byť výraznejšie.

Poistenie: uzavrite poistenie nehnuteľnosti (proti požiaru, povodni, živelným pohromám).

3. Riadenie a ziskovosť

Výber modelu prenájmu: krátkodobý (Airbnb, Booking), strednodobý (digitálni nomádi) alebo dlhodobý (expati, študenti).

Správcovská spoločnosť: podpíšte zmluvu so správcovskou spoločnosťou (provízia je zvyčajne 20 – 30 % z nájomného). Skontrolujte si skúsenosti a recenzie spoločnosti.

Ziskovosť: Odhadnite skutočný výnos – nielen na základe dokumentácie developera, ale aj na základe nezávislých údajov. Porovnajte s inými regiónmi (Bangkok 3 – 6 %, Phuket 7 – 12 %, Koh Samui 6 – 10 %).

Sezónnosť: Majte na pamäti, že v letoviskách (Phuket, Samui) sa príjem značne líši v závislosti od ročného obdobia.

4. Prevádzkové riziká

Predpisy pre krátkodobý prenájom: V Thajsku zákony obmedzujú denné prenájmy, ale v praxi sa nie vždy presadzujú. Je dôležité pochopiť miestne riziká a spolupracovať so správcovskými spoločnosťami, ktoré rozumejú nuansám.

Kvalita výstavby: dôkladne skontrolujte nehnuteľnosť, najmä sekundárny trh (vlhkosť, klimatizácia, elektrické systémy).

Konkurencia: v masových segmentoch (Pattaya, Hua Hin) je vysoká ponuka, čo znižuje ziskovosť.

Ukončenie investície: Vopred zhodnoťte likviditu lokality – predaj v Bangkoku a Phukete je jednoduchší ako v Pattayi alebo menších mestách.

5. Stratégia a plán ukončenia

Investičný scenár: definujte si stratégiu (konzervatívny Bangkok, vyvážený Samui/Chiang Mai, agresívny Phuket).

Doba vlastníctva: Plánujete držať nehnuteľnosť 5, 10 alebo 15 rokov? To ovplyvňuje dane a ziskovosť.

Prístup: prostredníctvom agentúry alebo súkromnej spoločnosti. V rekreačných oblastiach môže doba expozície trvať 12 – 18 mesiacov.

Dedičstvo: Vyhotovenie závetu (v Thajsku možné) uľahčí dedičom registráciu ich práv.

Repatriácia kapitálu: Uistite sa, že všetky platby sú spracované správne, inak bude ťažké previesť peniaze späť do zahraničia.