Ako kúpiť nehnuteľnosť vo Francúzsku bez toho, aby ste urobili chybu

V roku 2025 vykazuje francúzsky trh s nehnuteľnosťami silné oživenie po spomalení v rokoch 2023 – 2024. Len v prvej polovici roka sa počet transakcií zvýšil o 12 % v porovnaní s prvou polovicou minulého roka. Priemerná cena za meter štvorcový v celej krajine dosiahla 3 017 eur. Paríž zostáva najdrahším trhom s cenami 9 420 eur za meter štvorcový, čo je o 0,4 % viac ako vo februári 2025.

Cieľom tohto článku je diskutovať o investičnej atraktivite francúzskych nehnuteľností. V tomto článku budeme analyzovať kľúčové trhové trendy, zhodnotiť právne a daňové podmienky a diskutovať o tom, ktoré nehnuteľnosti a lokality si zaslúžia pozornosť investorov v závislosti od ich cieľov.

Prečo teraz?

• Aktivita na trhu rastie. V prvých šiestich mesiacoch roku 2025 sa počet transakcií zvýšil o 12 % v porovnaní s rokom 2024.
• Ceny nehnuteľností v prvotriednych regiónoch rastú. Paríž, Azúrové pobrežie a Provensálsko naďalej zaznamenávajú stabilný rast cien.
• Zmeny v predpisoch o prenájme. Nové pravidlá podporujú dlhodobé zmluvy a znižujú riziká krátkodobých prenájmov.
• Spoľahlivé investičné aktívum. Uprostred globálnej ekonomickej nestability zostáva Francúzsko bezpečnou možnosťou na ochranu kapitálu.

Volám sa Oksana Žušmanová. Vyštudovala som právničku a špecializujem sa na investície do nehnuteľností v krajinách EÚ vrátane Francúzska, Rakúska a Nemecka. V priebehu rokov som podporovala transakcie v každej fáze: od výberu nehnuteľnosti a právnej due diligence až po daňovú optimalizáciu a vlastnícku štruktúru. Mojím hlavným cieľom je chrániť investície a zabezpečiť, aby bol investičný proces pre klientov prehľadný a ziskový.

Francúzsko ponúka investorom vysokú likviditu, široký výber nehnuteľností a dobre rozvinutú infraštruktúru. Ponúka všetko od bytov v Paríži a domov na predmestiach až po alpské chaty a pobrežné vily. Francúzsko kombinuje atraktivitu investícií do životného štýlu s relatívne vysokým potenciálom príjmu, pretože cestovný ruch a vysoký dopyt po prenájme vytvárajú potenciál udržateľného výnosu, najmä z dlhodobého hľadiska.

Rakúsko sa na druhej strane môže pochváliť stabilnejším trhovým modelom. Riziká sú nižšie, legislatíva je transparentnejšia a pravidlá pre investorov sú prísnejšie, čo zabezpečuje spoľahlivú ochranu kapitálu. Výnosy z prenájmu v Rakúsku sú zvyčajne obmedzené na 2 – 3 % ročne, ale tento konzervativizmus robí trh predvídateľným. Dôležitým faktorom je trvalo vysoký dopyt po rakúskych nehnuteľnostiach, ktorý podporuje ceny a potvrdzuje pokračujúci záujem kupujúcich. Na rozdiel od Francúzska, kde sú výnosy do značnej miery závislé od cestovného ruchu a výkyvov na trhu, v Rakúsku slúžia nehnuteľnosti ako prostriedok na zachovanie kapitálu. Preto investovanie do nehnuteľností tu často vníma ako bezpečná, dlhodobá stratégia, a nie ako spôsob, ako agresívne zarobiť peniaze.

Francúzsko je teda vhodné pre tých, ktorí hľadajú dynamickejšie príležitosti a sú ochotní akceptovať riziká za vysoké výnosy, zatiaľ čo Rakúsko je lepšie pre konzervatívnych investorov, ktorí si cenia stabilitu, právnu istotu a dlhodobý rast hodnoty nehnuteľností.

Francúzsko si dlhodobo drží silné postavenie medzi poprednými európskymi trhmi. Jeho právny rámec chráni práva investorov a vysoká likvidita umožňuje nehnuteľnostiam nájsť si kupcov a nájomcov.

Podľa spoločnosti Mordor Intelligence Source sa hodnota francúzskeho trhu s rezidenčnými nehnuteľnosťami v roku 2025 odhaduje na 528,33 miliardy dolárov a do roku 2030 sa predpokladá, že vzrastie na 697,52 miliardy dolárov, čo predstavuje zloženú ročnú mieru rastu (CAGR) 5,92 %.

Francúzsky trh s nehnuteľnosťami sa považuje za zrelý a stabilný: sú zavedené transparentné pravidlá transakcií a právny systém spoľahlivo chráni záujmy investorov. Vďaka tomu sú nehnuteľnosti vo Francúzsku pomerne likvidné. To je obzvlášť viditeľné vo veľkých mestách a obľúbených letoviskách, kde nehnuteľnosti zriedka zostávajú na trhu dlho a rýchlo si nachádzajú nových majiteľov alebo nájomníkov.

V rámci našich skúseností s prácou s klientmi, ktorí mali záujem o kúpu dostupného bývania vo Francúzsku, sme často zvažovali možnosti na parížskych predmestiach, ako aj malé byty na Azúrovom pobreží. Napriek relatívne nízkym cenám tieto nehnuteľnosti vykazovali dobrú návratnosť, najmä vďaka stabilnému dopytu po dlhodobom prenájme.

Podľa nedávnych analytických správ spoločností PwC a Svetovej banky sa Francúzsko trvalo radí medzi európskych lídrov, pokiaľ ide o bezpečnosť transakcií s nehnuteľnosťami a ochranu vlastníckych práv. Výnosy z prenájmu v najväčších mestách krajiny navyše prekračujú priemer Európskej únie a dosahujú približne 4 – 5 %.

Mnohí investori podceňujú dôležitosť právnej ochrany. Vždy odporúčam, aby klienti venovali osobitnú pozornosť právnej due diligence nehnuteľnosti, ktorú kupujú, a spolupracovali výlučne s renomovanými agentmi a notármi, najmä pri kúpe bytu vo Francúzsku na účely prenájmu.

Francúzsko kombinuje relatívne vysoké výnosy, stabilitu a predvídateľnosť a životný štýl, ktorý je atraktívny pre mnohých kupujúcich.

Paríž a južné Francúzsko tradične zostávajú kľúčovými destináciami pre investície do nehnuteľností vo Francúzsku. Ich atraktivitu poháňa kombinácia vysokej likvidity, stabilného dopytu a osobitého životného štýlu, ktorý oceňujú miestni aj zahraniční kupujúci.

Paríž je obzvlášť atraktívny pre investorov, ktorí hľadajú stabilný príjem z prenájmu a dlhodobé zhodnotenie kapitálu. Azúrové pobrežie a Provensálsko zas priťahujú tých, ktorí chcú spojiť investície s prestížou a turistickým potenciálom regiónu.

• Paríž je najväčším obchodným a turistickým centrom v Európe a má vysokú úroveň likvidity.
• Azúrové pobrežie a Provensálsko sú prémiové regióny, kde je dopyt po vilách. Existuje tiež stabilný sezónny dopyt a stály záujem zahraničných investorov.

Aj relatívne lacné nehnuteľnosti v týchto oblastiach môžu generovať značný príjem. Napríklad jeden z mojich klientov si kúpil malú vilu v Nice: príjem z prenájmu úplne vykompenzoval investíciu už v prvých dvoch turistických sezónach, hoci pôvodným cieľom bolo nájsť si cenovo dostupný domov vo Francúzsku.

Francúzsko si vo všeobecnosti udržiava status jedného z najstabilnejších a najatraktívnejších trhov v Európe. Podľa Notaires de France sa v krajine medzi aprílom 2024 a aprílom 2025 predalo 892 000 nehnuteľností – o 50 000 viac ako v predchádzajúcom roku. Priemerná cena domu dosiahla približne 2 953 eur za meter štvorcový.

História trhu ukazuje, že dokáže odolať vážnym krízam. Napríklad:

• 2008 – 2010: Vo veľkých mestách klesli ceny existujúcich nehnuteľností v priemere o 10 – 12 %. K postupnému oživeniu došlo vďaka trvalému dopytu po dlhodobom prenájme.
• 2020 – 2021: Počas pandémie COVID-19 viedli lockdowny a obmedzenia v cestovnom ruchu k poklesu záujmu o nehnuteľnosti v turistických oblastiach. Domáci dopyt, najmä po nových domoch, však trh podporil.

Francúzske nehnuteľnosti historicky preukázali odolnosť voči hospodárskym krízam. Pre investorov, ktorí chcú kúpiť dom vo Francúzsku za prijateľnú cenu, má zmysel hľadať možnosti v regiónoch so silným domácim dopytom.

Ukážkový príklad: jeden z mojich klientov si kúpil malý dom v Provensálsku bezprostredne po kríze v roku 2020. Do roku 2022 mu dlhodobý príjem z prenájmu umožnil plne splatiť investíciu.

Ceny vo veľkých mestách (Paríž, Lyon a Azúrové pobrežie) stabilne rástli tempom 3 – 5 % ročne. Existujúci trh však rástol pomalšie ako sektor novostavieb, čo otváralo ďalšie príležitosti pre investorov, ktorí chceli kúpiť nehnuteľnosti vo Francúzsku za účelom rastu kapitálu.

Aj tie najdostupnejšie nehnuteľnosti vo vyhľadávaných regiónoch Francúzska často zostávajú likvidné a generujú stabilný príjem z prenájmu.

Je dôležité pochopiť, že trh krajiny je vysoko regionálne diverzifikovaný a výber nehnuteľnosti priamo závisí od investičnej stratégie.

• Paríž : kultúrne centrum; bývanie od 350 000 do 900 000 eur za jedno- až trojizbové byty; prémiové penthousy od 1,2 milióna eur. Krátkodobé prenájmy cez Airbnb prinášajú ročný výnos 4 – 5 %.
• Lyon : univerzitné a priemyselné centrum; byty od 250 000 do 600 000 eur, veľké byty od 700 000 eur. Obľúbené dlhodobé prenájmy medzi študentmi a profesionálmi.
• Marseille : prístavné mesto s veľkým turistickým prúdom; ceny nehnuteľností sa pohybujú od 180 000 do 450 000 eur, pričom domy pri mori začínajú od 500 000 eur. Letné prenájmy prinášajú úrok 5 – 6 %.
• Azúrové pobrežie : apartmány od 300 000 €, vily od 1 milióna €. Sezónne prenájmy sú obzvlášť ziskové s vysokou likviditou.
• Bordeaux : byty od 220 000 do 550 000 €, domy od 400 000 €. Ceny v regióne neustále rastú a je žiadaný medzi študentmi a investormi.
• Toulouse : byty od 200 000 do 450 000 €, domy od 400 000 €. Obľúbené dlhodobé prenájmy vďaka rozvoju leteckého a IT priemyslu.
• Alpy : apartmány od 250 000 €, chaty od 1 milióna €. Sezónne prenájmy, obľúbené medzi zimnými turistami, prinášajú stabilný príjem.

Viac ako 60 % transakcií sa týka existujúcich domov. Byty a domy v centrách miest a na predmestiach sú žiadané na prenájom aj ďalší predaj.

Nové developerské projekty zostávajú populárne, najmä vo veľkých mestách a na pobreží. Medzi ich výhody patria moderné dispozičné riešenia a daňové úľavy (ako napríklad program Pinel). Ceny sa pohybujú od 250 000 do 700 000 eur, pričom prémiové nehnuteľnosti začínajú na 1 milióne eur.

Apartmány a garsónky sú ideálne na krátkodobé prenájmy (Airbnb), najmä v Paríži, Lyone a na Azúrovom pobreží. Priemerné výnosy sú 4 – 5 % ročne.

Chaty a vily sú najobľúbenejšie v Alpách a na juhu krajiny. Ceny začínajú na 250 000 eurách, pričom prémiové nehnuteľnosti dosahujú 1 milión eur. V turistických oblastiach generujú vysoké sezónne príjmy.

Zahraniční kupujúci tvoria len približne 2 % z celkového objemu transakcií na sekundárnom trhu s nehnuteľnosťami vo Francúzsku, ale práve oni sú tí, ktorí sú hnacou silou stabilného dopytu po prémiových nehnuteľnostiach v turistických regiónoch.

Hlavné národnosti:

• Belgičania tvoria približne 20 % transakcií so zahraničnými občanmi. Najaktívnejší sú v regióne Var a v regióne Provence-Alpes-Côte d'Azur (PACA).
• Briti, približne 17 %, uprednostňujú oblasti Dordogne a PACA. Ich priemerný rozpočet na nákup je približne 500 000 eur.
• Američania sú v Paríži lídrami, pričom sa na nich podieľa až 25 % zahraničných transakcií. Priemerný rozpočet je približne 715 000 eur. Záujem prejavujú aj o Azúrové pobrežie.
• Holanďania – rast aktivity od roku 2022 do roku 2025 bol +45 %. Ich voľbou sú Creuset a Horné Savojsko s priemerným rozpočtom približne 298 000 EUR.
• Nemci tradične kupujú nehnuteľnosti vo Var a Alsasku za 400 000 – 600 000 eur.
• Čínski investori sa podieľajú až 10 % na obchodoch v Paríži a na Azúrovom pobreží. Ich rozpočty často presahujú 1 000 000 EUR.
• Libanončania tvoria približne 12 % zahraničných transakcií v Paríži. Uprednostňujú prestížne nehnuteľnosti v najlepších lokalitách hlavného mesta.

Francúzi aktívne investujú do primárneho bývania, čo vytvára pevný základ pre dlhodobú stabilitu trhu.

Charakteristiky domáceho dopytu:

• malé byty a domy na predmestiach veľkých miest sú obľúbené;
• byty sú žiadané na Azúrovom pobreží, ako aj v Paríži, Lyone, Bordeaux;
• bývanie sa kupuje nielen na bývanie, ale aj ako zdroj príjmu z prenájmu;
• V megameste domáci dopyt často prevyšuje ponuku, najmä v segmente nových budov s modernými dispozíciami.

Pri kúpe nehnuteľností vo Francúzsku zvážte rovnováhu medzi záujmami miestnych a zahraničných kupcov. Táto kombinácia zaisťuje vysokú likviditu a stabilné výnosy, a to aj v prípade dočasného poklesu turistického ruchu.

Výber vlastníckej štruktúry priamo závisí od cieľov, rozpočtu a stratégie investora. Vo Francúzsku existuje niekoľko hlavných metód investovania do nehnuteľností, pričom každá má svoje výhody a obmedzenia.

Najjednoduchšia možnosť. Vhodná pre individuálnych investorov alebo partnerov, ktorí chcú spravovať nehnuteľnosť priamo bez zložitých právnych štruktúr.

Príklad: Klientka si kúpila byt v Lyone za 320 000 € na svoje meno na dlhodobý prenájom. Ročný výnos bol približne 4 %, pričom správu zabezpečovala miestna realitná kancelária.

Forma spoločného vlastníctva obľúbená medzi rodinami a malými skupinami investorov. Zjednodušuje rozdelenie vlastníckych podielov a prevod dedičstva.

Výhody SCI:

• možnosť vlastníctva objektu viacerými účastníkmi naraz;
• jednoduchý prevod majetku dedením;
• daňové výhody v určitých prípadoch.

Nedostatky:

• Povinné účtovníctvo a podávanie správ každý rok;
• zložitejší registračný postup v porovnaní s priamym vlastníctvom.

Príklad: Rodina sa rozhodla kúpiť vilu na Azúrovom pobreží prostredníctvom SCI, pričom podiely rozdelila medzi rodičov a deti. Toto zjednodušilo správu a vopred vyriešilo otázky dedičstva.

Pre tých, ktorí chcú generovať príjem z nehnuteľností vo Francúzsku bez priamej správy nehnuteľnosti, existujú špeciálne fondy:

• SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) – investície do rezidenčných a komerčných nehnuteľností s pravidelnými výplatami príjmov.
• OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) je flexibilnejšia štruktúra, ktorá umožňuje kombinovať investície do nehnuteľností s finančnými nástrojmi.

Príklad: Jeden klient investoval 200 000 € do spoločnosti SCPI, ktorá sa špecializuje na kancelárske budovy a rezidenčné komplexy v Paríži. Priemerný ročný výnos bol 4,2 %.

Ďalšou možnosťou je kúpa nehnuteľnosti v podieloch medzi viacerými investormi. V niektorých prípadoch sa na optimalizáciu daní a zjednodušenie dedičských konaní používajú trusty a špeciálne rodinné štruktúry. Takéto transakcie si však vyžadujú kvalifikovanú právnu podporu a transparentné dohody medzi účastníkmi.

Pre nerezidentov vo Francúzsku neexistujú žiadne právne prekážky. Cudzinci si môžu vo Francúzsku voľne kúpiť dom, byt alebo akýkoľvek iný typ nehnuteľnosti.

Kľúčové vlastnosti:

• Cudzinci majú právo kupovať, prenajímať a predávať nehnuteľnosti bez obmedzení;
• neexistuje žiadny limit na počet ani cenu objektov;
• Na nákup nepotrebujete povolenie na pobyt ani občianstvo, postačí cestovný pas.

Kúpa nehnuteľnosti vo Francúzsku si vyžaduje starostlivý prístup k právnym postupom. Aj keď sa nehnuteľnosť javí ako bezchybná, nevykonanie náležitej starostlivosti môže viesť k finančným rizikám.

1. Získanie NIF (Numéro d'Identification Fiscale) je daňové identifikačné číslo, ktoré je potrebné pre všetkých kupujúcich vrátane zahraničných.
2. Výber notára – Vo Francúzsku je notár povinným účastníkom transakcie; ručí za jej zákonnosť a registráciu vlastníckych práv.
3. Compromis de vente – predbežná kúpno-predajná zmluva, pri ktorej podpise sa zvyčajne platí záloha vo výške 5 – 10 % z ceny.
4. Acte de vente je konečná listina podpísaná pred notárom. Po registrácii sa kupujúci stáva plným vlastníkom.

Jeden z mojich klientov si kúpil byt v Paríži podpísaním zmluvy o kúpe (Compromis de Vente) so 7% zálohou. Po dôkladnom preskúmaní dokumentov notár vydal zmluvu o kúpe (Acte de Vente) a nehnuteľnosť bola okamžite pripravená na prenájom.

Vo Francúzsku je notárske overenie transakcie zo zákona povinné. Notár zohráva kľúčovú úlohu pri zabezpečovaní právnej integrity transakcie: overuje vlastníctvo, identifikuje akékoľvek ťarchy a dlhy, vyhotovuje zmluvu o predaji (Compromis de vente) a zmluvu o predaji (Acte de vente ) a potom registruje prevod vlastníctva na úrade Service de Publicité Foncière . Okrem toho notár vypočítava dane a poplatky, čím zabezpečuje ochranu záujmov kupujúceho aj predávajúceho.

Maklér hrá trochu inú úlohu: vyberá nehnuteľnosti, posudzuje ich trhovú hodnotu, organizuje obhliadky a vedie rokovania, ale nemôže nahradiť notára.

Pre ilustráciu uvediem príklad: klient z Nemecka si chcel kúpiť byt na Francúzskej riviére. Maklér mu pomohol vyjednať 5 % zníženie ceny a notár zabezpečil úplné preskúmanie transakcie a zaregistroval vlastníctvo.

• Vo vidieckych oblastiach a malých francúzskych dedinách sú bežné domy s historickou hodnotou. Môžu však byť zaťažené vecnými bremenami alebo dlhmi, čo si vyžaduje osobitnú pozornosť.
• V letoviskách ako Azúrové pobrežie alebo Alpy sú bežné prenájmy ojazdených domov a bytov v bytovom dome. Je dôležité zvážiť účty za energie a predpisy týkajúce sa správy nehnuteľností.

Klient si kúpil dom na francúzskom vidieku za 180 000 eur. Na prvý pohľad vyzerala nehnuteľnosť perfektne, ale počas obhliadky som zistil neuhradenú daň z pozemkov a účty za energie. Bez obhliadky by kupujúci čelil nepredvídaným výdavkom vo výške niekoľkých tisíc eur a komplikáciám s registráciou nehnuteľnosti.

Francúzske právo povoľuje nadobúdanie nehnuteľností vo Francúzsku prostredníctvom splnomocnenca. To je obzvlášť výhodné pre zahraničných investorov, ktorí sa nemôžu osobne zúčastniť transakcie.

Klient z USA sa rozhodol kúpiť si byt v Lyone na diaľku. Transakciu som sprevádzal od začiatku do konca: zabezpečil som podpis dokumentov u notára, zaplatenie zálohy a registráciu listu vlastníctva. Vďaka tomu bola transakcia úspešne uzavretá bez toho, aby klient musel osobne navštíviť Francúzsko.

Pred kúpou akejkoľvek nehnuteľnosti vo Francúzsku je dôležité starostlivo skontrolovať:

• prítomnosť daňových nedoplatkov;
• právny stav pozemku a prípadné ťarchy;
• právna čistota nehnuteľnosti (vlastnícke práva, absencia právnych sporov).

Jeden výstižný prípad sa stal pri kúpe domu v Provensálsku. Počas obhliadky nehnuteľnosti sa zistilo, že časť pozemku patrí obci, nie predávajúcemu. Po úprave hraníc mohol klient kúpiť nehnuteľnosť bez rizika straty pozemku.

Posledným krokom je registrácia nehnuteľnosti u Service de Publicité Foncière (Služba verejného majetku ). Až po tomto postupe je nehnuteľnosť právne zabezpečená pre kupujúceho. Podpísanie listiny u notára je dôležité, ale registrácia chráni vlastníka pred akýmikoľvek potenciálnymi nárokmi tretích strán.

Kúpa nehnuteľnosti vo Francúzsku so sebou nesie nielen cenu nehnuteľnosti, ale aj dodatočné výdavky, ktoré je dôležité zvážiť vopred. Správne daňové a poplatkové plánovanie umožňuje investorom ušetriť peniaze a vyhnúť sa neočakávaným výdavkom.

Kúpa nehnuteľnosti vo Francúzsku zahŕňa nielen zaplatenie ceny nehnuteľnosti, ale aj účtovanie daní a poplatkov. Správne plánovanie týchto výdavkov pomáha vyhnúť sa nepríjemným prekvapeniam.

• Daň z nehnuteľnosti je ročná daň z nehnuteľnosti. Jej výška závisí od veľkosti, lokality a typu nehnuteľnosti.
• Daň z bydliska je daň z ubytovania. Od roku 2023 bola takmer úplne zrušená pre primárne bydlisko, ale naďalej sa uplatňuje na druhé domy, najmä v turistických oblastiach.

Príklad: Klient si kúpil dom na vidieku za 180 000 €. Ročná daň z nehnuteľnosti bola približne 1 200 €, zatiaľ čo daň z bývania bola vďaka existujúcim daňovým úľavám prakticky nulová.

• Kolkovné ( taxes de publicité foncière ) na sekundárnom trhu sa pohybuje od 5,09 % do 5,8 % a v niektorých prípadoch môže dosiahnuť až 8,9 % z hodnoty kupovanej nehnuteľnosti.
• Pre novostavby uvedené do prevádzky pred menej ako piatimi rokmi je tento poplatok výrazne nižší – približne 2 – 3 %.
• Provízie agenta sa pohybujú od 2 % do 6 % a zvyčajne ich platí predávajúci.
• Notárske poplatky závisia od hodnoty nehnuteľnosti a zahŕňajú dane a povinné poplatky.

Celkové náklady na kúpu nehnuteľnosti z druhej ruky zvyčajne predstavujú približne 7 – 10 % z ceny nehnuteľnosti.

Pri kúpe novostavby mladšej ako päť rokov sa účtuje dodatočná 20 % DPH. Ide o štandardnú sadzbu DPH platnú pre všetky typy nových nehnuteľností – byty, domy a apartmány.

Pre určité kategórie kupujúcich však existujú výhody:

• mladé rodiny a kupujúci prvého bývania sa môžu spoľahnúť na čiastočné zníženie sadzby;
• V niektorých regiónoch (najmä na juhu Francúzska a na predmestiach veľkých miest) existujú stimulačné programy na nákup nových budov, ktoré znižujú daňové zaťaženie;
• Investovanie do sociálneho bývania alebo programov prenájmu môže priniesť ďalšie daňové výhody.

Okrem toho sú registračné poplatky pre nové developerské projekty výrazne nižšie ako pre existujúce domy a predstavujú iba približne 0,7 % z ceny nehnuteľnosti. Vďaka tomu je investovanie do nových projektov obzvlášť atraktívne pre tých, ktorí chcú optimalizovať náklady.

Vo Francúzsku platia daň z nehnuteľností IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) iba vlastníci, ktorých zdaniteľný majetok v krajine má k 1. januáru každého roka hodnotu viac ako 800 000 EUR. Pre zahraničných investorov platí osobitné pravidlo: berie sa do úvahy iba majetok nachádzajúci sa vo Francúzsku. Uplatňujú sa ustanovenia daňových zmlúv medzi Francúzskom a krajinou daňovej rezidencie vlastníka.

Medzi predmety zdanenia patria:

• byty, domy, ako aj pomocné budovy (garáže, pivnice, parkoviská);
• budovy, ktoré majú štatút historických pamiatok;
• objekty vo výstavbe;
• poľnohospodárska pôda, pozemky určené na rozvoj a iné nezastavané oblasti;
• akcie spoločností, ktoré vlastnia nehnuteľnosti vo Francúzsku.

Nasledujúce nepodliehajú dani:

• vidiecka pôda prevedená na dlhodobý prenájom;
• lesy a záhrady;
• určité kategórie profesionálnych nehnuteľností.

Pre ilustráciu si uveďme príklad. Ak je trhová hodnota nehnuteľnosti vo Francúzsku 1,4 milióna eur, základ dane sa vypočíta pomocou progresívnej stupnice. To znamená, že rôzne časti hodnoty sa zdaňujú rôznymi sadzbami:

• prvých 800 000 € je oslobodených od dane;
• sumy od 800 000 EUR do 1,3 milióna EUR sa zdaňujú sadzbou 0,5 % (t. j. 500 000 EUR sadzbou 0,5 %);
• Suma od 1,3 milióna eur do 1,4 milióna eur sa zdaňuje sadzbou dane 0,7 % (t. j. 100 000 eur sadzbou 0,7 %).

Pre tých, ktorí si chcú kúpiť nehnuteľnosť vo Francúzsku na účely prenájmu, existuje špeciálny daňový režim s názvom LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Je určený pre majiteľov zariadených nehnuteľností a umožňuje výrazné zníženie daňového zaťaženia.

Výhody LMNP:

• schopnosť odpisovať náklady na nehnuteľnosť a zariadenie, čím sa znižuje zdaniteľný príjem;
• Kvalifikácia príjmu ako príjmu z podnikania (BIC), ktorá znižuje celkové zdanenie;
• možnosť kombinovať príjmy z viacerých nehnuteľností pre ziskovejšiu optimalizáciu.

Jeden z mojich klientov si kúpil byt v Paríži za 450 000 eur na následný prenájom cez Airbnb. Uplatnenie režimu LMNP mu umožnilo znížiť si zdaniteľný príjem z 35 000 eur na 20 000 eur ročne, čím sa výrazne zvýšil čistý príjem z nehnuteľnosti.

Investori často porovnávajú Francúzsko s Rakúskom. Rakúsky trh s nehnuteľnosťami je cenený pre svoje transparentné postupy, vysokú likviditu a stabilitu, vďaka čomu je predvídateľnejší. Francúzsko na druhej strane láka investorov možnosťou získať prémiové nehnuteľnosti a spojiť investíciu s osobným životným štýlom. Daňové zaťaženie a súvisiace registračné náklady sú tu však vyššie.

Kúpa nehnuteľnosti vo Francúzsku sama o sebe nezakladá právo na povolenie na pobyt. Vlastníctvo domu však môže byť považované za pozitívny faktor pri žiadosti o vízum alebo povolenie na pobyt z iných dôvodov.

Program Passeport Talent vám umožňuje pracovať vo Francúzsku, poberať sociálne zabezpečenie a po piatich rokoch požiadať o občianstvo. Ak chcete požiadať, jednoducho:

• Investujte od 300 000 EUR do existujúcej francúzskej spoločnosti;
• Otvorte si vlastný podnik so základným imaním 30 000 €, vrátane inovatívnych startupov.

Pre tých, ktorí plánujú bývať vo Francúzsku bez práce, je k dispozícii návštevnícke vízum. Jednou z požiadaviek na jeho získanie je vlastníctvo prenajatého alebo vlastneného domu. Toto vízum je najlepšou voľbou pre cudzincov, ktorí si kupujú domy vo Francúzsku na dovolenku alebo na prenájom.

Klasické povolenie na pobyt v EÚ na základe investície , ktoré sa získava výlučne kúpou nehnuteľnosti, nie je vo Francúzsku k dispozícii. Preto vo Francúzsku nie je možné získať povolenie na pobyt prostredníctvom kúpy nehnuteľnosti, ale povolenie na pobyt môžete získať prostredníctvom podnikania a investície. V Rakúsku sú naopak k dispozícii karty D a sebestačnosť, ktoré vám umožňujú získať povolenie na pobyt bez nutnosti investovať do podnikania, pokiaľ máte stabilný príjem a bývanie.

1. Od marca 2024 bol program Passeport Talent oficiálne premenovaný na Talent Residence Permit , ale podmienky na získanie povolenia na pobyt zostávajú rovnaké.
2. Francúzsko od júna 2025 skrátilo čas spracovania žiadostí o povolenia na pobyt vrátane modrej karty EÚ.
3. Posilnili sa kontroly zákonnosti pôvodu finančných prostriedkov na investície, najmä v prípade investičných programov.
4. Pre návštevnícke víza boli zavedené nové požiadavky na overenie minimálneho príjmu. Od roku 2025 bude táto požiadavka doplnená preukázaním príjmu zodpovedajúceho francúzskej minimálnej mzde (SMIC) – približne 1 450 eur mesačne na jednu osobu.

Francúzsky trh s prenájmom je prísne regulovaný. A pokiaľ ide o výnosy, tie sa značne líšia v závislosti od regiónu a typu prenájmu.

V Paríži a turistických oblastiach sú krátkodobé prenájmy obzvlášť obľúbené, existujú však značné obmedzenia: povinná registrácia nehnuteľnosti na radnici a limit prenájmu hlavného bydliska nie viac ako 120 dní ročne.

Jeden z mojich klientov kúpil byt za 480 000 eur na prenájom cez Airbnb. Nehnuteľnosť sme formálne zaregistrovali a vypracovali stratégiu prenájmu v rámci stanovených obmedzení. Výsledný výnos bol okolo 3 % ročne, čo síce bolo nižšie, ako sa pôvodne očakávalo, ale bolo úplne legálne a bez sankcií.

Dlhodobé nájmy sú stabilnejšie a predvídateľnejšie, ale prenajímateľ čelí značnej ochrane nájomcov. Zmeny nájomcov sú preto možné len v rámci zákona, s povinným oznámením a obmedzením zvýšenia nájomného.

Môj klient kúpil dom na vidieku vo Francúzsku za 320 000 eur a podpísal dlhodobú nájomnú zmluvu. Ročný výnos bol približne 4 % s minimálnym zapojením správcovskej spoločnosti.

Služby správy nehnuteľností sú obzvlášť dôležité pre zahraničných investorov. Poskytujú:

• výber nájomníkov;
• kontrola nad platbami;
• údržba a opravy.

Provízie správcovskej spoločnosti sa zvyčajne pohybujú od 8 do 12 % z príjmu z prenájmu alebo ako fixná suma za sezónu (napríklad pri krátkodobých prenájmoch).

Výnosy z investícií do nehnuteľností vo Francúzsku a Rakúsku zostávajú relatívne nízke. Rozdiely medzi krajinami sú však zrejmé:

• Rakúsko poskytuje väčšiu stabilitu a likviditu;
• Francúzsko zostáva atraktívnym pre tých, ktorí chcú kombinovať investície s osobným využívaním bývania a prémiovým životným štýlom.

Pre investora, ktorý hľadá stabilitu a minimálne riziko, je vhodnejšie Rakúsko. Pre tých, ktorí zvažujú nehnuteľnosti aj ako súčasť osobného životného štýlu, je atraktívnejšou voľbou Francúzsko.

Francúzsko nie je len Paríž a Azúrové pobrežie. Pri výbere regiónu na investíciu alebo osobné bývanie je dôležité pochopiť váš cieľ: generovanie príjmu z prenájmu, kúpa domu na osobné použitie, dlhodobá kapitalizácia alebo presťahovanie sa na vidiek za pokojnejším životom.

Paríž – prémiový segment a stabilná likvidita

Francúzske hlavné mesto zostáva najväčším finančným a kultúrnym centrom krajiny. Byty v centre Paríža a v blízkosti obchodných štvrtí sa tešia stabilnému dopytu zo strany expatov, študentov a firemných nájomníkov. Aj v časoch krízy poskytujú parížske nehnuteľnosti majiteľom predvídateľný príjem.

• Ceny bývania: 10 000 – 15 000 € za m² v centre mesta, 7 000 – 9 000 € za m² na predmestiach.
• Ekológia: mestská infraštruktúra, parky, Seina a prístup k zeleným predmestiam.
• Ziskovosť: 2–3 % ročne pri dlhodobom prenájme.

Azúrové pobrežie – prestížny životný štýl a vysoká vstupná bariéra

Nice, Cannes a Antibes sú mestá, kde je dopyt po nehnuteľnostiach predovšetkým na sezónne prenájmy na dovolenku. Letné prenájmy sa dajú ľahko nájsť a prémiové apartmány generujú svojim majiteľom značný príjem.

• Ceny bývania: 8 000 – 12 000 € za m² v Cannes a Nice, 6 000 – 8 000 € za m² v menej obľúbených mestách regiónu.
• Ekológia: mierne stredomorské podnebie, more a množstvo zelených plôch.
• Ziskovosť: 4 – 6 % za sezónu pri krátkodobých prenájmoch.

Lyon je obchodné a študentské centrum

Lyon je jedným z popredných obchodných a univerzitných centier Francúzska. Jeho rozsiahle kampusy a kancelárske parky zabezpečujú stabilný dopyt po prenájmoch.

• Cena bývania: približne 5 000 € za m².
• Prostredie: lepšie ako v Paríži; mesto je známe svojimi zelenými parkami a gastronomickou kultúrou.
• Ziskovosť: 3–4 % ročne pri dlhodobom prenájme.

Bordeaux je mesto vinárskeho priemyslu a cestovného ruchu

Mesto aktívne priťahuje turistov a obchodných imigrantov. Nehnuteľnosti v centrálnej časti a v blízkosti vinárskych oblastí sú stále žiadané.

• Cena bývania: približne 4 500 € za m².
• Prostredie: Rieka Garonne, historické centrum, vinice a turistické oblasti.
• Ziskovosť: 3–4 % ročne.

Toulouse – centrum vesmíru a letectva

Toulouse je lídrom v európskom leteckom priemysle. Sídli tu sídlo spoločnosti Airbus a generuje značný dopyt po bývaní medzi profesionálmi a študentmi.

• Cena bývania: približne 4 000 € za m².
• Ekológia: mierne podnebie, blízkosť Pyrenejí, zelené plochy.
• Ziskovosť: 3–4 % ročne.

Alpy (Chamonix, Meribel) – centrum zimných športov

Francúzske Alpy sú centrom zimnej turistiky. Apartmány a chaty sú obzvlášť obľúbené počas hlavnej sezóny, keď ceny prenájmov dosahujú vrchol.

• Náklady na bývanie: 6 000 – 12 000 € za m² v obľúbených letoviskách.
• Ekológia: horský vzduch, zjazdovky, jazerá a krásne výhľady.
• Ziskovosť: 5–7 % v sezóne, až 3 % v mimosezóne.

Vidiecke Francúzsko je pokojná oblasť s nízkou likviditou.

Vidiecke oblasti krajiny sú atraktívne pre svoje nízke ceny a ekologické prostredie. Domy na vidieku sú obľúbené medzi tými, ktorí hľadajú pokojnejší životný štýl alebo objavujú možnosti agroturistiky.

• Náklady na bývanie: 1 200 – 2 500 € za m² v závislosti od regiónu.
• Ekológia: čistá príroda, lesy, rieky a tradičný vidiecky život.
• Ziskovosť: 1–2 % ročne.

Investori by mali venovať osobitnú pozornosť cenovým trendom. Segment existujúcich nehnuteľností sa postupne zotavuje z poklesu pozorovaného medzi rokmi 2021 a 2024. Zároveň trh s novostavbami vykazuje ďalšie výhody: nehnuteľnosti sa predávajú so zárukou kvality a ponúkajú možnosť realizácie individuálnych dispozičných riešení. Mali by sa zohľadniť aj regionálne obmedzenia týkajúce sa kúpy druhých domov. Takéto opatrenia zavádzajú miestne orgány s cieľom zmierniť nedostatok bývania a zlepšiť jeho dostupnosť.

Dnes sa približne 90 % transakcií uskutočňuje na sekundárnom trhu. Vysvetľuje to oceňovanie historickej architektúry, centrálnych lokalít a existujúcej infraštruktúry zo strany kupujúcich. Obzvlášť obľúbené sú budovy v štýle Haussmann v Paríži a podobné budovy v iných veľkých mestách, ktoré ponúkajú vysoký potenciál prenájmu a dobrú likviditu.

Staré domy majú jedinečný štýl, ale často si vyžadujú značné investície:

• Elektrické a vodovodné systémy si často vyžadujú kompletnú modernizáciu;
• Energetická účinnosť nespĺňa moderné štandardy, čo zvyšuje náklady na údržbu.

Tip: Pri kúpe starého domu by ste si mali vopred naplánovať rekonštrukciu vo výške približne 10 – 20 % hodnoty nehnuteľnosti.

Nové budovy zaberajú menší podiel na trhu, ale majú svoje výhody:

• znížené notárske poplatky (2 – 3 % namiesto 7 – 8 % pre sekundárne bývanie);
• možné daňové úľavy vrátane dočasného oslobodenia od dane z nehnuteľností;
• súlad s modernými normami energetickej účinnosti (RT 2012 a RE 2020), čo znižuje náklady na energie;
• záruky od developera a možnosť prispôsobenia dispozície a povrchovej úpravy.

V roku 2024 bolo vo Francúzsku postavených iba 59 014 nových domov, čo je o 29 % menej ako v predchádzajúcom roku a takmer polovica oproti roku 2022. Dôvodmi sú vysoké hypotekárne sadzby a klesajúca kúpna sila. Očakáva sa, že tempo výstavby sa v rokoch 2026 – 2027 stabilizuje na úrovni 28 000 – 33 000 jednotiek ročne.

Ďalším dôležitým trendom posledných rokov je prechod na štandardy ESG a energetickú účinnosť. Pre investorov to znamená:

• zvýšenie likvidity zariadení pomocou moderných systémov na úsporu energie;
• možnosť využitia daňových výhod;
• zvýšený záujem nájomníkov o pohodlné a ekologické bývanie.

Aj pri kúpe historickej nehnuteľnosti môže rozumná investícia do modernizácie zvýšiť jej trhovú hodnotu a zabezpečiť konkurencieschopnosť na trhu s prenájmom.

Rakúske novostavby spĺňajú prísnejšie štandardy kvality a sekundárny trh je vysoko predvídateľný. Vo Francúzsku však historické nehnuteľnosti zaujímajú osobitné miesto: ponúkajú jedinečné príležitosti pre prémiových investorov, ale vyžadujú si starostlivé zváženie.

Investovanie do francúzskych nehnuteľností sa neobmedzuje len na kúpu jedného bytu v Paríži. Existuje množstvo prístupov k zvýšeniu výnosov, minimalizácii rizík a prispôsobeniu sa špecifikám miestneho trhu.

Napríklad jeden z mojich klientov sa rozhodol nekúpiť si veľký byt v centre Paríža a rozdelil svoj kapitál medzi tri garsónky, pričom každá z nich mala cenu 180 000 – 200 000 eur. Táto voľba ponúkala niekoľko výhod:

• riziká boli diverzifikované – keď jeden byt stál nevyužívaný, ostatné naďalej generovali príjem;
• celkový výnos sa ukázal byť vyšší ako pri vlastníctve jednej veľkej nehnuteľnosti;
• Správa prenájmov je zjednodušená prostredníctvom krátkodobých platforiem.

Francúzsko aktívne podporuje obnovu svojich historických budov. V rámci programov Malraux a Denormandie môžu investori získať značné daňové úľavy na renováciu starých nehnuteľností.

Príklad: Klient kúpil dom z 19. storočia v Lyone za 450 000 EUR, investoval ďalších 120 000 EUR do rekonštrukcie a získal značné daňové výhody. V dôsledku toho bola reálna hodnota investície nižšia, zatiaľ čo výnos z prenájmu sa zvýšil.

Sektor cestovného ruchu zostáva atraktívnou destináciou. Apartmánové hotely, minihotely a rezortné rezidencie na Azúrovom pobreží generujú príjmy prostredníctvom krátkodobého prenájmu.

Napríklad môj klient kúpil byt v Nice za 600 000 eur a prenajíma ho cez Airbnb a Booking. Výnos je až 6 % ročne a o nehnuteľnosť sa stará špecializovaná správcovská spoločnosť. Treba však zohľadniť sezónnosť, provízie a prísne zákonné obmedzenia (napríklad v Paríži je ročný limit prenájmu hlavného bydliska 120 dní).

Francúzske SCPI (podobné REIT) vám umožňujú investovať do nehnuteľností bez nutnosti priamej správy. Minimálna investícia začína na 5 000 EUR a priemerný výnos je 4 – 5 % ročne.

Americký investor investoval 50 000 EUR do SCPI a získal dividendy spolu s daňovými výhodami, čím sa vyhol administratívnym problémom.

Investície do pozemkov vo Francúzsku zriedka prinášajú vysoké výnosy bez výstavby.

Príklad: Klient kúpil pozemok vo vidieckej oblasti za 60 000 € a predal ho až o tri roky neskôr za 75 000 €. Preto je tento model vhodnejší pre tých, ktorí plánujú ďalší rozvoj.

Viedenský trh je predvídateľnejší a stabilnejší a nehnuteľnosti vo Viedni sa často považujú za bezpečný prístav. Vstupná bariéra je však vyššia a výnosy z prenájmu sú nižšie. Francúzsky trh s nehnuteľnosťami je rozmanitejší: existujú príležitosti na zisk z turistických atrakcií a prvotriednych lokalít, ale riziká sú tiež výrazne vyššie, najmä pri investovaní do existujúcich domov.

Optimálna stratégia je kombináciou rôznych nástrojov: časť kapitálu nasmerovať do SCPI, časť do obnovy historických budov a časť do turistických nehnuteľností.

Investovanie vo Francúzsku je atraktívne, ale je dôležité pochopiť potenciálne výzvy a riziká, aby sa minimalizovali straty a nákup bol skutočne ziskový. Na základe mojich skúseností a príkladov klientov som načrtol kľúčové body, ktoré je potrebné zvážiť.

Francúzske dane sú zložité a viacvrstvové: daň z nehnuteľností, daň z prevodu nehnuteľností, daň z prenájmu a v prípade nových nehnuteľností aj DPH. Príklad: Klient si kúpil dom na vidieku za 320 000 EUR a bez riadneho daňového plánovania sa dodatočné výdavky zvýšili takmer o 20 000 EUR nad očakávaný rozpočet.

Francúzske právo sa zameriava na ochranu práv nájomníkov. Preto môže byť proces vysťahovania z dôvodu oneskorených platieb zdĺhavý. Jeden z mojich klientov čelil situácii, keď nájomník neplatil tri mesiace a zmluva bola ukončená iba súdnou cestou.

Rada: Vždy podpisujte podrobné zmluvy, dôkladne preverujte nájomníkov a vždy, keď je to možné, využívajte správcovské spoločnosti.

Airbnb a ďalšie platformy sú vo Francúzsku prísne regulované. V Paríži a Nice si prenájom nehnuteľnosti vyžaduje registráciu a je obmedzený na 120 dní v roku. Jeden klient plánoval prenajímať svoj byt v Marseille celoročne, ale musel skrátiť dobu prenájmu, aby sa vyhol pokutám.

Je dôležité mať na pamäti, že pokuty za porušenie môžu dosiahnuť 50 000 eur.

Proces kúpy nehnuteľnosti vo Francúzsku trvá 6 až 12 mesiacov. Zahŕňa to výber nehnuteľnosti, právnu due diligence, schválenia a notárske overenie. Napríklad kúpa bytu v Bordeaux pre jedného klienta trvala takmer 10 mesiacov.

Rýchlosť ďalšieho predaja sa líši v závislosti od regiónu. V Paríži sa luxusné nehnuteľnosti predávajú rýchlo (v priemere do 1 – 3 mesiacov). Vo vidieckych oblastiach je to naopak: predaj sa môže ťahať roky. Jeden klient kúpil dom v malej dedine za 180 000 eur a dokázal ho predať až o dva roky neskôr.

Francúzsko ponúka investorom množstvo príležitostí. Kúpa domu vo Francúzsku však so sebou nesie aj značné riziká: dane, byrokraciu a pomalú likviditu mimo veľkých miest. Rakúsky trh naopak ťaží zo stability, vysokej istoty pre investorov a predvídateľných výnosov, najmä vo veľkých mestách, ako je Viedeň.

Investorov láka Francúzsko nielen pre svoj potenciál príjmov, ale aj pre životnú úroveň, rozvinutú infraštruktúru, mierne podnebie a kultúrnu rozmanitosť. Pre mnohých kupujúcich nie sú nehnuteľnosti vo Francúzsku len investíciou, ale aj šancou pohodlne žiť a užívať si jedinečný životný štýl krajiny.

Juh Francúzska vrátane Azúrového pobrežia a Provensálska je známy miernymi zimami, horúcimi letami a bohatým slnečným svitom (až 300 dní v roku). Paríž má chladnejšie zimy a daždivejšie jesene, ale tieto klimatické nezrovnalosti kompenzuje živou kultúrnou scénou a dobre rozvinutou infraštruktúrou.

Francúzsko je krajina s vysokou, ale aj drahou životnou úrovňou. Približné mesačné výdavky sú:

• jedlo: 300 – 450 € pre 3 – 4-člennú rodinu;
• energie: 150 – 250 €;
• doprava (metro, autobusy): 70 – 120 €;
• Bývanie: v Paríži – približne 3 500 €/m², v Lyone – 5 000 €/m², na juhu krajiny – 4 500 €/m².

Praktický príklad: klientka s rozpočtom 500 000 eur zvažovala Paríž, ale po analýze svojich výdavkov sa rozhodla pre Bordeaux. Náklady na život a energie tam boli výrazne nižšie, čo jej umožnilo lepšie rozdeliť svoje finančné prostriedky.

Verejné školy vo Francúzsku sú bezplatné a prístupné aj pre nerezidentov, ale vyučovanie prebieha vo francúzštine. Súkromné ​​a medzinárodné školy ponúkajú programy v angličtine, nemčine a ďalších jazykoch. Patria sem možnosti, ktoré spĺňajú medzinárodné štandardy (IB, britské kurikulum, americký diplom).

Školné na súkromných školách sa pohybuje od 5 000 do 15 000 eur ročne v závislosti od úrovne a regiónu. Vysokoškolské vzdelanie je dostupné aj pre zahraničných študentov: Sorbonna, Sciences Po, INSEAD a ďalšie prestížne inštitúcie prijímajú študentov z rôznych krajín. Takmer vždy sa však vyžaduje doklad o znalosti francúzštiny alebo úspešné absolvovanie prijímacích skúšok.

Francúzsky systém zdravotnej starostlivosti je založený na štátom riadenom programe Assurance Maladie, ktorý pokrýva približne 70 % nákladov na lekárske služby. Zvyšných 30 % hradí doplnkové poistenie (mutuelle).

Priemerné výdavky:

• Konzultácia s všeobecným lekárom – približne 30 €;
• konzultácia so špecialistom – od 50 €;
• zubné ošetrenie: plomba 20 – 50 €, čistenie – približne 30 €.

Pre nerezidentov žijúcich vo Francúzsku menej ako tri mesiace sa odporúča medzinárodné poistenie, ktorého náklady začínajú približne na 35 eurách mesačne.

Úroveň bezpečnosti v krajine zostáva pomerne vysoká, najmä vo vidieckych a prímestských oblastiach. Vo veľkých mestách sa stále môžu vyskytovať drobné krádeže a pouličná kriminalita, ale polícia aktívne pracuje na udržiavaní poriadku.

Francúzska infraštruktúra je dobre rozvinutá a zahŕňa sieť verejnej dopravy, vysokorýchlostné vlaky TGV, medzinárodné a regionálne letiská, moderné diaľnice a trajektové trasy. Mestá ponúkajú kultúrne a športové zariadenia, nákupné centrá a zdravotnícke zariadenia. Vo vidieckych oblastiach je infraštruktúra obmedzená, ale zahŕňa základné vybavenie, ako sú obchody, školy a dopravné uzly.

Francúzsko láka svojím spôsobom života: miernym podnebím, morom, horami, kultúrnou a gastronomickou rozmanitosťou. Rakúsko sa naopak spája s poriadkom, bezpečnosťou a predvídateľnosťou.

Ak investor hľadá pohodlie, pokoj a zaručenú bezpečnosť, investovanie do rakúskych nehnuteľností je lepšou voľbou. Ak sú prioritami kultúrna rozmanitosť, prístup k moru, rozvinutá turistická infraštruktúra a pulzujúci životný štýl, Francúzsko je optimálnou voľbou.

Francúzsky trh je zaujímavý nielen pre investorov, ale aj pre tých, ktorí hľadajú vysokú kvalitu života.

Pre občanov krajín s politickou alebo ekonomickou nestabilitou sa kúpa nehnuteľností vo Francúzsku stáva prostriedkom na zachovanie kapitálu a ochranu rodiny. Najperspektívnejšími regiónmi sú Paríž, Azúrové pobrežie a Bordeaux: tu je vyššia likvidita a miera ďalšieho predaja je výrazne vyššia.

Dôchodcovia si vyberajú južné regióny pre ich mierne podnebie, kvalitnú zdravotnú starostlivosť a pokojné tempo života. Pri kúpe cenovo dostupného domu vo Francúzsku je dôležité zvážiť blízkosť zdravotníckych centier a dopravnej infraštruktúry.

Digitálni nomádi a podnikatelia oceňujú Francúzsko pre jeho dobre rozvinutú internetovú infraštruktúru, coworkingové priestory a pohodlné medzinárodné spojenie. Stredne veľké mestá ako Lyon a Toulouse sú pre takýto životný štýl ideálne.

Napríklad jeden z mojich klientov, podnikateľ zo Spojených štátov, si kúpil byt v Lyone za 350 000 eur. Kombinuje prácu na diaľku s pobytom vo Francúzsku a nehnuteľnosť prenajíma počas turistickej sezóny, čo mu ďalej zvyšuje príjem.

Francúzsko láka svojím životným štýlom a likviditou nehnuteľností, zatiaľ čo Rakúsko svojou stabilitou a konzervatívnym trhom. Pre tých, ktorí hľadajú aktívne investície a príležitosti na prenájom, je Francúzsko tou správnou voľbou. Pre tých, ktorí hľadajú najbezpečnejšiu a najpredvídateľnejšiu investíciu, je Rakúsko najlepšou voľbou.

Ukončenie transakcie s nehnuteľnosťami vo Francúzsku si vyžaduje osobitnú pozornosť. Platí to najmä pre tých, ktorí plánujú daňovú optimalizáciu alebo prevod majetku na príbuzných. Pochopenie pravidiel predaja vám umožní vyhnúť sa neočakávaným výdavkom a zachovať si čo najviac príjmu.

Francúzske právo umožňuje úplné oslobodenie od dane z kapitálových výnosov až po 22 rokoch vlastníctva. Dovtedy je sadzba 19 % plus 17,2 % príspevok na sociálne zabezpečenie. To vedie k celkovému daňovému zaťaženiu vo výške 36,2 % zo zisku.

Jednou z účinných metód daňovej optimalizácie je prevod majetku na rodinných príslušníkov (predaj alebo dedenie).

Praktický príklad: rodina investorov previedla byt v Bordeaux na svoje deti. Vďaka tomu sa im podarilo vyhnúť sa plateniu plnej dane z kapitálových výnosov z následného predaja, čím sa znížili celkové náklady.

Vo veľkých francúzskych mestách – Paríži, Lyone, Bordeaux a na Azúrovom pobreží – zostáva trh pomerne likvidný. Nehnuteľnosti v týchto oblastiach sa vďaka vysokému dopytu rýchlo predávajú. Vo vidieckych oblastiach a menších mestách môže predaj trvať niekoľko mesiacov až rok.

Priemerná doba predaja bytu v Paríži je zvyčajne 3 – 6 mesiacov. V turistických oblastiach sa táto doba predlžuje na 9 mesiacov a v dedinách a provinčných mestách trvá ďalší predaj od šiestich mesiacov do roka.

Predaj nehnuteľností priamo neovplyvňuje status pobytu. Pri využívaní programov Passeport Talent alebo VLS-TS Visiteur je však dôležité udržiavať si majetok alebo preukázať príjem na preukázanie finančnej solventnosti.

V Rakúsku je proces ukončenia investícií vo všeobecnosti jednoduchší. Dane z kapitálových výnosov sú nižšie, aktíva sú likvidnejšie, doby ďalšieho predaja sú kratšie a dane z dedičstva a prevodu nehnuteľností sú menej zložité ako vo Francúzsku.

V priebehu rokov som vo Francúzsku zvládol desiatky transakcií: od malých bytov v Paríži až po luxusné vily na Azúrovom pobreží a vidiecke domy vo vidieckych oblastiach. Skúsenosti ukazujú, že úspech investície závisí predovšetkým od dôkladnej due diligence.

Vždy venujem osobitnú pozornosť dokumentom týkajúcim sa predajnej zmluvy a predajného aktu. Je dôležité uistiť sa, že nie sú žiadne neuhradené dane ani účty za energie, a skontrolovať stav pozemku, obmedzenia prenájmu a akékoľvek ťarchy. Tento prístup chráni klienta pred nepríjemnými prekvapeniami po kúpe.

Myslím si, že optimálnou stratégiou je diverzifikácia: kombinácia stabilných investícií v Rakúsku a ziskovejších projektov vo Francúzsku. Napríklad časť portfólia by mohla byť vo Viedni, kde je trh spoľahlivý a predvídateľný, zatiaľ čo druhá časť by mohla byť v Paríži alebo na Azúrovom pobreží, kde je potenciál pre rast kapitálu a možnosť kombinovať príjem s prestížnym životným štýlom.

Ak by som mal zvážiť svoje osobné preferencie, vybral by som si Francúzsko kvôli zachovaniu kapitálu a pohodlnému životu a Rakúsko kvôli stabilite a bezpečnosti. Táto rovnováha poskytuje investorom príjem aj pohodlie.

Kúpa nehnuteľností vo Francúzsku je vhodná pre investorov, ktorí hľadajú kombináciu príjmu, likvidity a prémiového životného štýlu. Paríž, Azúrové pobrežie alebo dokonca malá dedinka môžu byť výnosnou investíciou v závislosti od vašich cieľov.

Rakúsko je voľbou pre tých, ktorí hľadajú istotu a predvídateľnosť. Ponúka nižšie riziká, jednoduchší daňový systém a vysoký stupeň ochrany vlastníckych práv.

Pred uzavretím transakcie je mimoriadne dôležité vopred skontrolovať kompletný balík dokumentov: Compromis de vente, Acte de vente, ako aj registráciu na Service de publicité foncière.

Pochopenie štruktúry dopytu je rovnako dôležité: kombinácia záujmu miestnych obyvateľov aj zahraničných investorov je kľúčovým faktorom likvidity nehnuteľnosti a stability investícií.

Výhľad do roku 2030 : Francúzsky trh bude v nasledujúcich rokoch vykazovať postupný rast. Medzi kľúčové trendy patria nové dane a požiadavky na energetickú účinnosť, zvýšený vládny dohľad nad investíciami, zvýšený záujem o prémiové nehnuteľnosti a aktívny rozvoj regionálnych centier.

Investori, ktorí dnes zvažujú kúpu domu vo Francúzsku, budú môcť v budúcnosti využiť rastúce ceny a zmeny daňového systému.

1. Definovanie cieľa

• Bývanie: na bývanie, prenájom alebo ďalší predaj.
• Krátkodobé alebo dlhodobé investície.
• Financie: výpočet rozpočtu a očakávanej ziskovosti.

2. Právna stránka

• Overenie právneho stavu nehnuteľnosti: katastrálny register, absencia dlhov a ťarch.
• Podmienky pre cudzincov: pre občanov Ukrajiny a SNŠ neexistujú žiadne obmedzenia, ale proces je zložitejší.
• Predbežná dohoda (Compromis de vente) a záloha vo výške 5-10%.
• Vyžaduje sa notár (Notaire).

3. Financie a dane

Pri nákupe:

• Notárske poplatky a odvody – približne 7 – 8 % (sekundárny trh).
• DPH (TVA) 20 % – pri kúpe novostavieb.

Ročne:

• Taxe foncière – daň z nehnuteľnosti.
• Daň z bývania – daň z bydliska (zrušená pre obyvateľov, ale vzťahuje sa na druhé domy).
• Hypotéky pre cudzincov: zvyčajne až 70 – 80 % nákladov.

4. Lokalita a trh

• Paríž: vysoká cena, stabilný rast, výnos z prenájmu 2-3%.
• Azúrové pobrežie: vysoká likvidita, turistický dopyt.
• Lyon, Bordeaux, Nantes: rovnováha medzi cenou a ziskovosťou.
• Lyžiarske strediská: vysoký sezónny dopyt.

5. Správa a prenájom

• Dodanie: samostatne alebo prostredníctvom agentúry de gestion locative.
• Zdaňovanie z nájomného:
  • Régime réel – účtovanie nákladov.
  • Micro-foncier / micro-BIC – fixný odpočet.
• Povinné poistenie domácnosti ( poistenie bývania ).

6. Kontrola objektu

• Diagnostika: DPE (energetická účinnosť), azbest, olovo atď.
• Stav budovy (najmä starších domov).
• Náklady na energie (charges de copropriété).

7. Ukončenie investícií

• Daň z kapitálových výnosov sa znižuje po 22 rokoch vlastníctva.
• Registrácia cez SCI ( Société Civile Immobilière ) – daňová a dedičská optimalizácia.

1. Investor s 500 000 €

Cieľ: získať stabilný príjem z krátkodobých prenájmov a zachovať si kapitál.

Čo som našiel: 80 m² byt v srdci Paríža. Má tri spálne, bol moderne zrekonštruovaný a je pripravený na prenájom cez Airbnb.

Výsledok: priemerné výnosy sa pohybovali vo výške 4 – 5 % ročne. Výborná lokalita zabezpečila stabilný prílev nájomcov a vysoká likvidita centra Paríža umožnila investorovi predať nehnuteľnosť už po troch rokoch s 15 % nárastom ceny.

2. Dôchodca s 300 000 €

Cieľ: pohodlný život na dôchodku a istota investovaných finančných prostriedkov.

Čo som našiel: malý dom v tichej časti tichej provensálskej dedinky s dvoma spálňami a súkromnou záhradou.

Výsledok: náklady na energie boli minimálne – okolo 200 eur mesačne. Budova tiež ponúkala možnosť dlhodobého prenájmu susedom alebo turistom počas letnej sezóny (s 3 % výnosom). Za päť rokov sa hodnota nehnuteľnosti zvýšila o 10 %.

3. Rodina s deťmi s 500 000 €

Účel: Ubytovanie, vzdelávanie detí a investícia.

Čo som našiel: 3-izbový byt v Lyone blízko dobrých škôl a univerzít, dobre rozvinutá infraštruktúra, parkovanie.

Výsledok: rodina získala pohodlné bývanie s prístupom do verejných a súkromných škôl. Byt bol dlhodobo prenajímaný s ročným výnosom približne 3,5 %. Okrem toho sa hodnota nehnuteľnosti za štyri roky zvýšila o 12 %, čo potvrdzuje úspešnosť ich zvolenej stratégie.