Ako kúpiť nehnuteľnosť v Tirolsku – Podrobný sprievodca cenami a postupmi

Tirolsko je alpský región Rakúska, kde priemerná cena domu v roku 2024 presiahla 4 727 eur za meter štvorcový. Región je známy svojou malebnou horskou krajinou, rozvinutou infraštruktúrou lyžiarskych stredísk a vysokou kvalitou života a je obľúbený u kupujúcich domov aj investorov.

V posledných rokoch záujem o nehnuteľnosti v Tirolsku rastie vďaka stabilnému dopytu (najmä po apartmánoch na svahu) a vyhliadkam na rast cien. Trh v regióne má však svoje jedinečné charakteristiky, od obmedzených pôdnych zdrojov až po špeciálne právne predpisy pre medzinárodných kupcov.

V tomto článku sa budeme venovať všetkým krokom potrebným na kúpu bytu, domu, chaty alebo pozemku v Tirolsku – od cien a lokalít až po právne a finančné aspekty – aby ste sa mohli informovane rozhodnúť, ak uvažujete o kúpe nehnuteľnosti v Rakúsku , konkrétne v Tirolsku.

Tirolský trh s nehnuteľnosťami ponúka širokú škálu nehnuteľností – od malých garsónok a dvojizbových apartmánov v mestách a horských oblastiach až po priestranné chaty a súkromné ​​domy v blízkosti letovísk, ako aj exkluzívne vily a prémiové apartmány.

K dispozícii sú ako byty z druhej ruky (v starých budovách, „Altbau“), tak aj nové byty („Neubau“) s moderným vybavením.

Mnohé domy sú postavené v tradičnom alpskom štýle s dreveným obložením – práve tieto chaty lákajú kupcov. Na trhu sú aj byty na prenájom turistom (vrátane tých so správcovskými spoločnosťami) a chaty na predaj.

Apartmány. Rôzne formáty, od jednoizbových štúdií až po veľké lofty. Mestá (Innsbruck, Kufstein) majú štandardnejšie apartmány vo výškových budovách, zatiaľ čo strediská (Kitzbühel, Landeck) ponúkajú kompaktné apartmány pre lyžiarov.

Súkromné ​​domy a chaty. Jednodomy a dvojdomy na pozemku, často so záhradou a garážou. Chaty sa zvyčajne stavajú bližšie k horám, niekedy v odľahlých horských dedinách. Tieto nehnuteľnosti ponúkajú súkromie a priestor, ale často si vyžadujú značnú údržbu (kúrenie, odhŕňanie snehu atď.).

Luxusné vily a apartmány. Luxusné vily s výhľadom na Alpy, ako aj luxusné penthousy, sa najčastejšie nachádzajú v prestížnych lokalitách (Innsbruck, Kitzbühel, St. Johann in Tirol). Takéto nehnuteľnosti stoja milióny eur a sú určené predovšetkým pre bohatých klientov alebo ako prestížne investície.

Pozemok. Pozemok je v Tirolsku vzácny, čo robí dostupné pozemky na bývanie vzácnymi a drahými. Kupujúci by si mali overiť účel využitia pozemku (Bauzone), dostupnosť stavebných povolení a federálne/miestne plánovacie požiadavky.

Ceny nehnuteľností v Tirolsku sú tradične vyššie ako rakúsky priemer: v roku 2024 priemerná cena bytu tu pohybovala okolo 4 727 eur za m² (vrchol bol dosiahnutý v roku 2022 – okolo 5 195 eur/m², po ktorom sa ceny upravili).

Ceny rodinných domov boli nižšie (niekoľko tisíc eur za meter štvorcový), ale v posledných rokoch sa aj výrazne zvýšili. Napríklad podľa trhových odhadov z roku 2022 bola priemerná cena rodinného domu približne 4 660 eur za meter štvorcový.

Údaje sú prevzaté z analytických prehľadov tirolského trhu s nehnuteľnosťami; upozorňujeme, že skutočné ceny sa môžu líšiť v závislosti od stavu a presnej lokality nehnuteľnosti.

Dopyt a ceny v regióne rastú nerovnomerne. Najvyšší dopyt je po nehnuteľnostiach v blízkosti lyžiarskych stredísk a vo veľkých mestách. Od roku 2016 do roku 2022 sa ceny bytov zvýšili približne o 60 % (z 2 850 € na 4 573 €/m²), zatiaľ čo ceny súkromných domov sa zvýšili takmer o 93 %.

V rokoch 2023 – 2024 sa však rast spomalil v dôsledku vysokých úrokových sadzieb z úverov: podľa štatistického úradu Statistik Austria klesli ceny bývania v Rakúsku v roku 2023 prvýkrát od roku 2010 o 2,6 % (najmä v dôsledku existujúcich bývaní).

V Tirolsku je trend podobný: po dosiahnutí vrcholu v roku 2022 sa ceny stabilizovali. Napríklad ceny bytov sa v roku 2024 mierne upravili, zatiaľ čo ceny pozemkov napriek stabilizácii zostávajú vysoké (priemerná cena za Tirolsko je v roku 2024 414 €/m², čo je viac ako dvojnásobok úrovne v roku 2016).

Svoju úlohu zohráva aj sezónnosť. Aktivita kupujúcich sa zvyčajne zvyšuje v lete a na jeseň (pred zimnou sezónou), čo niekedy zvyšuje ceny, najmä v prípade nehnuteľností v blízkosti obľúbených lyžiarskych stredísk. Zima sa naopak môže vyznačovať nižšou aktivitou v dôsledku sviatkov a poveternostných podmienok.

Lokalita je kľúčovým faktorom. Rozvinutá infraštruktúra (cesty, školy, nemocnice) a blízkosť zjazdoviek alebo turistických atrakcií priamo ovplyvňujú cenu a predajnosť nehnuteľnosti.

Napríklad Innsbruck (hlavné mesto Tirolska) je známy svojimi univerzitami, letiskami a dopravnými uzlami, takže priemerná cena je tu citeľne vyššia ako v odľahlých údoliach.

Podľa trhových údajov je priemerná cena bytu v Innsbrucku približne 5 700 eur za meter štvorcový, zatiaľ čo v horských oblastiach, ako je Landeck alebo Lienz, môžu byť ceny výrazne nižšie (2 000 – 3 000 eur za meter štvorcový). Vysoké ceny sú ovplyvnené:

• Turistická príťažlivosť. Strediská (Kitzbühel, Axam, Mayrhofen atď.) lákajú kupujúcich ochotných zaplatiť za pohodlie lyžovania.
• Dopravná dostupnosť. Blízkosť diaľnic a medzinárodných ciest (napríklad výjazd Innsbruck-Salzburg pri Kirchbergu) robí nehnuteľnosť atraktívnou pre trvalé bývanie a podnikanie.
• Infraštruktúra a služby. Oblasti s rozvinutou sociálnou infraštruktúrou (školy, nemocnice, obchody) sú drahšie ako tie v divočine. Centrá miest sú zvyčajne drahšie ako okolité oblasti.

Ceny a vybavenie si môžete porovnať podľa regiónu v Tirolsku:

Kitzbühel (Bezirk Kitzbühel). Jeden z najdrahších okresov, domov špičkových rezortov. Ceny bytov sú tu o stovky eur vyššie ako regionálny priemer. Oblasť je obľúbená u investorov, ale cenovo dostupných možností je málo.

Innsbruck-Land a Innsbruck (Land & Stadt). Innsbruck (mesto) – vysoké ceny vďaka svojmu mestskému statusu (približne 5 760 €/m² za byt).

Okrajové oblasti (Innsbruck-Land) sú o niečo lacnejšie, ale sú tiež uzavreté pre masívnu výstavbu, takže cenová hladina sa blíži k mestskej úrovni.

Landeck (Bezirk Landeck). V blízkosti svahov sa nachádza veľa malých mestečiek („lyžiarske dedinky“) a ceny sú rozumné: napríklad priemerná cena bytu je ~3 592 €/m².

Lienz (Bezirk Lienz). Najvýchodnejší okres Tirolska s nižšími cenami (okolo 2 090 € za meter štvorcový byt). Nehnuteľnosti v Lienzi sú vhodné pre tých, ktorí hľadajú cenovo dostupnejšie možnosti a zároveň zachovávajú prírodné prostredie regiónu.

Okresy Schwaz (Schwaz, Kufstein, Reutte atď.) sú obľúbené u turistov a ponúkajú priemerné ceny bytov. Reutte je najmenej rozvinutý a ponúka najlacnejšie bývanie (byty od ~3 740 €/m²), ale pracovné príležitosti a príležitosti v oblasti služieb sú tiež obmedzenejšie.

Proces začína výberom lokality. Tu je dôležité jasne definovať ciele:

• Žite samostatne. Hľadajte bývanie v mestách alebo veľkých obciach s dobrou infraštruktúrou – blízko práce a škôl.
• Investovať/prenajať. Zvážte rekreačné oblasti alebo študentské štvrte (Innsbruck). Malé byty alebo byty v blízkosti zjazdoviek sú vhodné na krátkodobý prenájom turistom.
• Druhý domov (dača). Hľadajte odľahlé horské lokality, ale zvážte potenciál pre cestovný ruch: aj dača má výhodu dostupnosti a minimálneho počtu obchodov v blízkosti.

Kontrolný zoznam vyhľadávania:

• Stanovte si svoje ciele a rozpočet.
• Využite portály a realitných maklérov, ale potom si osobne prezrite niekoľko nehnuteľností.
• Zhromaždite informácie o oblasti: dopyt po prenájme, dane z nehnuteľností, akékoľvek obmedzenia (zákaz druhých domov).
• Opýtajte sa odborníka na načasovanie transakcie: niekedy dobré ponuky z trhu rýchlo zmiznú.

Proces kúpy v Tirolsku sa riadi rakúskym štátnym právom (Grundverkehrsrecht) a podrobné pravidlá pre cudzincov sa môžu v jednotlivých spolkových krajinách líšiť. Kľúčové aspekty pre nerezidentov:

Povolenie na kúpu (Genehmigung). Občania EÚ a EHP sa považujú za Rakúšanov a nepotrebujú povolenie . Pre občanov krajín mimo EÚ/EHP (napr. SNŠ, USA atď.) platia obmedzenia pre cudzincov kupujúcich nehnuteľnosti v Rakúsku : vo väčšine prípadov musí byť transakcia vopred schválená Grundverkehrsbehörde (mestským úradom pre vyvlastňovanie pozemkov).

Postup: Po podpísaní predbežnej zmluvy kupujúci podá žiadosť; rozhodnutie sa zvyčajne vydá do niekoľkých týždňov.

Legislatívne zmeny. V roku 2024 boli v Tirolsku prijaté zmeny miestneho zákona o prevode pozemkov, ktoré zaviedli nové kontroly a obmedzenia, najmä pre transakcie týkajúce sa pôdy a poľnohospodárskych nehnuteľností.

Zostaňte informovaní: Odporúčam vám prečítať si oficiálne publikácie spolkovej krajiny Tirolsko alebo sa poradiť s právnikom, aby ste zostali informovaní o akýchkoľvek zmenách.

Požadované dokumenty. Medzi základné dokumenty patrí cestovný pas, daňové identifikačné číslo (Steuernummer) v Rakúsku, doklad o aktuálnom pobyte, výpis z katastra nehnuteľností (Liegenschaftskataster) a identifikačné číslo pozemku (KG, Grundbuchnummer). Predávajúci poskytne osvedčenie o vlastníctve (Grundbuchauszug).

Najčastejšie sa transakcia uskutočňuje pred notárom: budete potrebovať plnú moc (ak koná zástupca), predchádzajúcu kúpnu zmluvu atď.

Overenie právneho stavu nehnuteľnosti. Odporúča sa zapojiť miestneho právnika alebo notára počas rokovaní: overia neprítomnosť ťarch, dlhov a prebiehajúcich súdnych sporov, ako aj presnosť katastrálnych údajov a právnu formu zmluvy.

Napríklad vždy požiadam právnika, aby overil, či má nehnuteľnosť katastrálne schválenie a či ide o „rekreačnú rezidenciu“, ktorej kúpa môže byť obmedzená.

Kúpa nehnuteľnosti v Rakúsku so sebou prináša množstvo povinných výdavkov nad rámec kúpnej ceny samotnej nehnuteľnosti. Medzi hlavné patria:

• Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností (Grunderwerbsteuer). 3,5% z kúpnej ceny.
• Poplatok za zápis práv (Eintragungsgebühr). 1,1 % z katastrálnej hodnoty (Einheitswert) alebo trhovej ceny – platí sa pri zápise práv do katastra nehnuteľností.
• Notárske poplatky. Približne 1 – 2 % z nákladov na transakciu, v závislosti od zložitosti transakcie a notárskeho poplatku.
• Provízia realitnej kancelárie. Zvyčajne dosahuje maximálne 3 % + 20 % DPH z kúpnej ceny (platí kupujúci), ale tento poplatok môže byť podmienený alebo zmiešaný (polovicu platí predávajúci, ak je uvedená).
• Medzi ďalšie výdavky môže patriť odhad nehnuteľnosti, preklad dokumentov, poistenie (bankové poistenie pre hypotéky) a ročná daň z nehnuteľnosti (Grundsteuer) – zvyčajne malá, založená na veľkosti a umiestnení nehnuteľnosti a účtovaná každoročne majiteľovi.

Celkovo skryté náklady pri kúpe nehnuteľnosti predstavujú približne 9 – 11 % z kúpnej ceny. Pri financovaní úverom sa odporúča zahrnúť zálohu vo výške aspoň 20 – 30 % (v Rakúsku sa hypotéky často poskytujú až do výšky 70 – 80 % z kúpnej ceny).

Musíte tiež zvážiť budúce mesačné výdavky: energie (kúrenie, voda, odpratávanie snehu atď.), poistenie domu a prípadne poplatky za byt (v prípade nových domov).

Príklad rozdelenia výdavkov pri nákupe (približne):

Zahraniční kupujúci sa môžu na financovanie svojich nákupov obrátiť na rakúske alebo medzinárodné banky. Európanom sa vo všeobecnosti ponúkajú rovnaké podmienky ako rakúskym občanom.

Ak plánujete hypotéku, vopred sa v banke informujte o prijateľných podmienkach a požiadavkách na úver (v dôsledku nových štandardov FMA zavedených v roku 2022 ). Zvážte aj budúci výmenný kurz eura a úrokové sadzby, pretože ovplyvňujú ziskovosť vašej investície.

Ako už bolo spomenuté, hlavnou zákonnou požiadavkou je povolenie od úradov (Genehmigung durch Grundverkehrsbehörde) pre osoby bez trvalého pobytu, ktoré nie sú občanmi EÚ/EHP. V tomto prípade:

• Občania EÚ/EHP sú považovaní za Rakúšanov a môžu voľne nakupovať nehnuteľnosti bez akéhokoľvek ďalšieho schválenia (hoci niekedy je potrebné informovať miestnu samosprávu o transakcii).
• Štátni príslušníci tretích krajín sú takmer vždy povinní podať žiadosť o nadobudnutie nehnuteľnosti. Postup je pre každý prípad individualizovaný – musia zdôvodniť účel kúpy (napr. osobné bydlisko alebo investícia) a poskytnúť ďalšie dokumenty (finančné výkazy, životopis).

1. januára 2023 nový zákon , ktorý sprísňuje kontrolu nákupov nehnuteľností zo zahraničia. Teraz je možné odmietnuť povolenie, ak transakcia nie je v najlepšom záujme regiónu (napríklad, ak je nehnuteľnosť určená predovšetkým na cestovný ruch alebo ak kupujúci nemá trvalý pobyt v Rakúsku).

Preto je dôležité, aby si občania SNŠ alebo iných „tretích krajín“ vopred vyhľadali odbornú radu. Presvedčivé argumenty o „spoločenskej nevyhnutnosti“ alebo „ekonomickom prínose“ nákupu sú nevyhnutné.

Niekedy sa povolenie nevyžaduje, aj keď kupujúci pochádza z „tretej krajiny“: existujú bilaterálne dohody (napríklad so Švajčiarskom alebo Lichtenštajnskom) alebo špecifické výhody (zmena mena manželky/manžela na rakúske občianstvo). Najlepšie je si však tieto podrobnosti objasniť v dostatočnom predstihu pred transakciou.

Aby ste sa vyhli podvodom a právnym problémom, uistite sa, že máte:

Notár. Transakcie v Rakúsku sa vykonávajú prostredníctvom notára (notár). To zaručuje právnu integritu: notár overí vlastnícke práva a zákonnosť zmluvy. Je dôležité vybrať si notára so skúsenosťami v oblasti nehnuteľností.

Právna pomoc. Odporúčam najať si právnika alebo realitného konzultanta, najmä ak neviete po nemecky. Môžu vám pomôcť s prípravou a prekladom dokumentov, overením povinností predávajúceho a prípravou žiadosti o povolenie.

Poistenie transakcií. Môžete zvážiť poistenie rizika (Treuhandvereinbarung alebo escrow), kde sú finančné prostriedky držané u tretej strany, kým nie sú získané všetky schválenia. To vás ochráni pred stratou peňazí, ak sa transakcia zruší počas fázy uzatvárania.

Dávajte si pozor na podvodné schémy. Medzi typické schémy patrí „dvojitý predaj“ (predaj jednej nehnuteľnosti dvom kupujúcim naraz) alebo „predaj zaťaženej nehnuteľnosti“ (predávajúci sa nezaregistroval). Vždy si vyžiadajte aktuálny výpis z katastra nehnuteľností (Grundbuchauszug) a overte si mená strán.

Po zakúpení je dôležité, aby cudzinec dodržiaval pravidlá používania:

Druhý domov (Zweitwohnsitz). Ako už bolo uvedené, kúpená nehnuteľnosť musí byť vaším hlavným alebo „pracovným“ bydliskom (napríklad ak dočasne študujete alebo pracujete v Tirolsku), inak môže byť považovaná za nelegálny druhý domov.

Lekári a učitelia majú niekedy udelené výnimky. V každom prípade sa uistite, že ste vyplnili všetky vyhlásenia o pobyte a nespadáte pod obmedzenia „preferovaných obcí“ (Vorbehaltsgemeinden), kde sú nové druhé domy úplne zakázané.

Prenájom. Cudzinci môžu prenajímať svoju nehnuteľnosť. Ak sa však nehnuteľnosť považuje za „Freizeitwohnsitz“ (rekreačnú rezidenciu), miestne nariadenia môžu obmedzovať krátkodobé prenájmy (napríklad Airbnb). Pred prenájmom si overte miestne nariadenia a zaplaťte všetky príslušné turistické poplatky.

Dedičstvo a ďalší predaj. Cudzinci majú rovnaké dedičské práva ako rakúski občania. Ak neskôr chcete nehnuteľnosť ďalej predať, platia rovnaké kroky (predovšetkým predaj cez notára).

V závislosti od podmienok zmluvy možno budete musieť vrátiť časť daní alebo zaplatiť nové katastrálne ohodnotenie, ale tieto detaily sa zvyčajne vyriešia automaticky pri ďalšom predaji.

Pravidelný dohľad. Ak v nehnuteľnosti nebývate trvalo, odporúča sa najať si správcovskú spoločnosť alebo dôveryhodnú osobu, ktorá bude dohliadať na vašu nehnuteľnosť: kontrolovať jej stav, platiť účty za energie, odstraňovať sneh atď. Tým sa ochráni váš majetok a predíde sa akýmkoľvek problémom.

Typy bytov siahajú od jednoizbových až po štvorizbové byty, vo výškových budovách alebo radových domoch, s balkónmi alebo bez nich. Nové nehnuteľnosti sa často stavajú v komplexoch s parkovaním a výťahmi; existujúce jednotky sú staršie, ale niekedy sa môžu pochváliť jedinečným charakterom (drevené trámy, starožitné povrchové úpravy).

Majte na pamäti, že ceny v novostavbách sú zvyčajne vyššie (investori platia za moderné vybavenie), zatiaľ čo nehnuteľnosti z druhej ruky sú lacnejšie, ale môžu vyžadovať rekonštrukciu.

Ceny a publikum:

• Pre mladé páry alebo študentov sú zaujímavé garsónky a jednoizbové byty (momentálne ~4 000 – 5 000 €/m² v Innsbrucku).
• Priestranné 2-3-izbové byty sú vhodnejšie pre rodiny, najmä na predmestiach alebo v regionálnych centrách (okolo 3 500 €/m²).
• Apartmány v blízkosti letovísk (napríklad v Kitzbüheli) si vyberajú investori alebo rodiny ochotné zaplatiť za výhľad na hory.
• Ak chcete prenajímať svoje ubytovanie turistom, je najlepšie vybrať si kompaktné jednotky v obľúbených lokalitách (samozrejme s ohľadom na zákony o sekundárnom bývaní).

Výhody: Byty sú zvyčajne lacnejšie na meter štvorcový ako domy, ľahšie sa udržiavajú a ľahšie sa prenajímajú (žiadne náklady na odpratávanie zeminy, snehu atď.).

Nevýhody: menej súkromia, náklady na energie (údržba domu, rekonštrukcie) a často vyššie ceny v centre mesta.

Súkromný dom alebo chata je rozsiahla nehnuteľnosť na pozemku.

Výhody: viac priestoru a súkromia, súkromná záhrada/garáž a individualita. Tieto domy sú často postavené z vysoko kvalitných materiálov (kameň, masívne drevo), dobre udržiavajú teplo (dôležité v horách) a na pozadí Álp vyzerajú luxusne.

Nevýhody: cena a údržba. Dom si vyžaduje značné investície do kúrenia, opravy strechy, zimné odhŕňanie snehu atď. Taktiež si musíte overiť povolenia: niektoré oblasti zakazujú výstavbu nových chát (najmä v chránených oblastiach).

Ak plánujete prenajímať svoj domov (aj cez Airbnb), upozorňujeme, že rakúske zákony môžu obmedzovať krátkodobé prenájmy (limity Zweitwohnsitz).

Úvahy o kúpe: Rovnaký proces riadenia prevodu pozemku sa vzťahuje na vilu alebo dom. Súkromné ​​domy však často majú ďalšie podmienky, ktoré vyžadujú, aby v nich majiteľ býval počas určitého obdobia roka (aby sa predišlo zhoršeniu nedostatku bývania).

Pred kúpou chaty sa informujte o „spoločenskom záujme“ – niekedy sa od kupujúcich žiada, aby poskytli plány na užívanie (investícia do osobnej nehnuteľnosti bkb).

Ak hľadáte luxus, pripravte sa na veľmi vysoké ceny: od niekoľkých miliónov eur. Vily často kombinujú moderný dizajn s alpskou architektúrou a ponúkajú kúpele, sauny a panoramatické okná. Ceny takýchto nehnuteľností (napríklad v Kitzbüheli alebo Axame) môžu presiahnuť 10 000 – 15 000 eur za meter štvorcový.

Takéto objekty sú vhodné v nasledujúcich prípadoch:

• Chcete druhý domov v rezorte.
• Nehnuteľnosť vnímate ako dlhodobú investíciu do budúcej obytnej oblasti (napríklad veľký nový rezidenčný projekt).
• Plánujete prenajímať exkluzívnym nájomcom (dôležitá je tu regionálna značka).

Podobná situácia je aj v prípade luxusných apartmánov: môžu byť ponúkané s hotelovými službami, recepciou atď. Ide o špecifický produkt.

Výber pozemku. Hľadajte pozemky v určených stavebných zónach (Bauzone). Pozemky na bývanie sú v Tirolsku vysoko cenené. Ak plánujete postaviť dom, uistite sa, že pozemok je schválený na bývanie, nielen na poľnohospodárske účely. Nové predpisy o územnom plánovaní ( TIROLER Raumordnungsgesetz ) môžu obmedziť vymedzenie nových zón.

Ceny pozemkov. V Tirolsku sa oplatí kúpiť pozemok v predstihu: priemerná cena sa v roku 2024 odhaduje na 414 €/m². V centre Innsbrucku a jeho okolí dosahujú pozemky cenu 786 €/m² a v neďalekom Warrmarketu 689 €/m², zatiaľ čo vo väčšine krajiny sú ceny výrazne nižšie.

Investori očakávajú, že hodnoty pozemkov porastú, keďže nové lokality sa stávajú vzácnymi, najmä v blízkosti letovísk.

Úvahy o kúpe. Akákoľvek transakcia s pozemkom si často vyžaduje dodatočné schválenia (od inštalatérskych prác až po výstavbu ciest).

Po kúpe budete s najväčšou pravdepodobnosťou musieť získať projektovú dokumentáciu a stavebné povolenia (Baubewilligung) – v Alpách je to zdĺhavý a drahý proces (kvôli kontrolám vplyvov na krajinu, odvodnenie atď.).

Tirolský trh podlieha legislatívnym zmenám. V posledných rokoch boli zavedené tieto dôležité zmeny:

Dane z druhých domov a neobsadených domov (2023). 1. januára 2023 nadobudol v Tirolsku účinnosť zákon o dani z neobsadených domov a ubytovania (TFLAG) (Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz). Tento zákon vyžaduje, aby obce vyberali dodatočné dane z obytných nehnuteľností neobsadených dlhšie ako šesť mesiacov a z druhých domov.

Poplatky stanovujú obce; horná hranica je do 2 500 eur ročne pre väčšie byty. Cieľom je podporiť prenájom prázdnych nehnuteľností a odradiť od kúpy nevyužívaných druhých domov.

V dôsledku toho sa nové nájomné bývanie stalo o niečo výnosnejšou možnosťou a špekulácie s „drevenými chatkami“ ako druhými domami sa stali ťažšími. Kupujúci by si mali vopred overiť na obci, či sa nehnuteľnosť, ktorú kupujú, nachádza v daňovom pásme (to sa môže v jednotlivých dedinách líšiť!).

Zmeny zákona o nehnuteľnostiach. V roku 2025 sa navrhlo sprísnenie predpisov pre poľnohospodársku pôdu a pozemky na svahoch. Napríklad sa plánuje oživenie inštitúcie „pozemkového kontrolóra“ a obmedzenie premeny polí na solárne elektrárne s cieľom zachovať poľnohospodársku ornú pôdu.

Existujú tiež záruky, že farmári budú mať prednosť pri kúpe susedných pozemkov. Ak plánujete kúpiť pozemok alebo plantáž, sledujte novinky: tieto zmeny môžu obmedziť vašu slobodu pri hospodárení s takouto pôdou.

Transakčné postupy. Spracovanie transakcií sa stalo digitálnejším: mnohé spolkové krajiny vrátane Tirolska prevádzajú niektoré žiadosti do elektronickej formy. Stále sa však vyžaduje papierový notársky podpis. Je dôležité sledovať aktuálne formuláre žiadostí na vládnych webových stránkach.

Informačné zdroje. Sledovanie zmien je jednoduché na oficiálnej Land Tirol a v právnych informačných systémoch ( RIS ). Odporúčam tiež prihlásiť sa na odber noviniek WKO Tirol a LK Tirol, pretože často publikujú sprievodcov a analýzy zmien na trhu s nehnuteľnosťami.

Nešetrite na odborníkoch. Najčastejšou chybou je podhodnotenie nákladov na právnu podporu a audity. Právnik a kvalifikovaný odhadca vám pomôžu vyhnúť sa väčším stratám.

Pozrite sa za hranice prvého bytu, ktorý uvidíte. Trh s bývaním v Tirolsku je nasýtený a podobná ponuka môže byť lacnejšia v susednom meste. Porovnajte možnosti a s rozhodovaním si dajte na čas.

Zvážte všetky výdavky. Neobmedzujte sa len na cenu transakcie: zahrňte všetky dane a výdavky (najmenej 10 %), ako aj pravidelné účty za energie, najmä ak plánujete nehnuteľnosť predať na druhom trhu alebo ju prenajať.

Skontrolujte si podrobnosti zmluvy. Cudzinci môžu často prehliadnuť dôležitú klauzulu v zmluve alebo podceniť klauzulu o povinnom užívaní (napríklad, že byt nemožno prenajímať ako „rekreačný apartmán“ bez povolenia). V prípade potreby si najmite tlmočníka.

Reputácia realitného makléra. Dôverujte iba overeným agentom. Na trhu existujú neplatení makléri s pochybnou reputáciou. Skontrolujte si recenzie a ich licenciu (Maklerbefugnis – dokument, ktorý makléra oprávňuje na vykonávanie transakcií v Rakúsku).

Tirolsko ponúka atraktívny, no zároveň komplexný trh s nehnuteľnosťami. Dôležité sú nasledujúce kľúčové body:

• Pred začatím hľadania (sťahovanie, prenájom, investovanie) si stanovte svoj cieľ a rozpočet
• Preskúmajte regióny. Zistite viac o cenových rozdieloch a predpisoch (bývanie je drahšie vo veľkých mestách, lacnejšie v horách, ale existujú obmedzenia týkajúce sa druhých domov).
• Odhadnite všetky výdavky. Na dane, poplatky a administratívu si vyhraďte aspoň 10 % z hodnoty transakcie.
• Poraďte sa s odborníkmi. Najmite si miestneho realitného makléra a právnika, najmä ak nehovoríte po nemecky. To vás ochráni pred nedorozumeniami a urýchli proces.
• Naplánujte si právny proces. Ak nie ste občanom EÚ/EHP, získajte povolenie prostredníctvom Úradu pre prevody pozemkov – bez neho je transakcia nemožná. Pred podpísaním zmluvy sa uistite, že všetky dokumenty sú v poriadku.

Môžete začať jednoduchými krokmi: prezerajte si reklamy na dôveryhodných webových stránkach, prihláste sa na odber noviniek agentúr (napríklad Vienna Property Investment, ktorá publikuje regionálne recenzie) a zhromažďujte informácie o danej oblasti.

Potom kontaktujte miestnych odborníkov – poradia vám, ktoré nehnuteľnosti najlepšie vyhovujú vašim potrebám.