Ako kúpiť nehnuteľnosť v Dolnom Rakúsku v roku 2026: Ceny, zákony a tipy

Dolné Rakúsko (Niederösterreich) je najväčšou spolkovou krajinou Rakúska podľa rozlohy a počtu obyvateľov (približne 1,7 milióna obyvateľov), ktorá tvorí kruh okolo Viedne. Zahŕňa všetko od predmestí hlavného mesta (napr. Mödling a Tulln) až po kúpele (Baden) a malebné vinárske údolia Wachau a Wienertal.

Vďaka svojej výhodnej polohe je Dolné Rakúsko vzdialené len 30 minút od Bratislavy a 2 – 3 hodiny od Linzu a Salzburgu. Ceny bývania sú tu výrazne nižšie ako vo Viedni, čo je výhodné pre tých, ktorí porovnávajú možnosti na predmestiach hlavného mesta a nehnuteľnosti v Linzi ako alternatívu k veľkomestu.

Dolné Rakúsko si vďaka svojej úrodnej pôde, viniciam a sadom vyslúžilo povesť viedenského „záhradného pásu“; domy so súkromnými záhradami sú tu bežnejšie ako v samotnej Viedni. Je ideálne pre tých, ktorí si cenia ekológiu a priestor a zároveň si zachovávajú prístup k mestským zariadeniam.

• sľubná ekonomika
• dobre rozvinutá infraštruktúra (diaľnice A1, A2, sieť S-Bahn do Viedne a medzinárodné letisko)
• vynikajúce školy, rozmanité rekreačné oblasti

Mnohí kupujúci pochádzajú zo susedných spolkových krajín a zo zahraničia, vzhľadom na kvalitu miestnych škôl a bezpečnosť regiónov.

Som presvedčený, že práve kombinácia prírody, pohodlia a stabilných právnych podmienok robí z Dolného Rakúska atraktívne miesto pre život a investície.

Nižšie sa podrobne pozrieme na aktuálnu situáciu na trhu v roku 2025, hlavné typy bývania a oblasti, kde hľadať dom alebo byt, a vysvetlíme proces kúpy nehnuteľnosti pre rakúskych občanov a cudzincov.

Po niekoľkých rokoch rýchleho rastu sa ceny bývania v Dolnom Rakúsku skorigovali. Na základe údajov z roku 2023 zaznamenala Štatistik Austria pokles cien domov o 4,9 % v porovnaní s rokom 2022 a pokles cien bytov o 3,0 %. Pre tých, ktorí porovnávajú byty v Rakúsku podľa regiónov, je táto korekcia obzvlášť badateľná v segmente bývania v okolí Viedne.

Celkovo sa rakúsky trh s bývaním znížil približne o -2,6 %. Viedeň viedla pokles (ceny domov klesli o -6,7 %), zatiaľ čo v niektorých západných spolkových krajinách (Štajersko, Salzbursko a Tirolsko) ceny bývania dokonca mierne vzrástli. Preto je pri porovnávaní regiónov v krajine užitočné zvážiť, ako si nehnuteľnosti v Štajersku v porovnaní s viedenskými predmestiami.

Do konca roka 2024 sa však trh stabilizoval. Podľa Raiffeisen Research ceny bývania medziročne klesli len približne o 1 % a prvé mesiace roku 2025 vykazujú v niektorých segmentoch mierny rast.

Banky hlásia nárast hypotekárnych úverov (úvery v Dolnom Rakúsku/Viedni +1 % v porovnaní s marcom 2025) a kupujúci poznamenávajú, že zníženie kľúčovej úrokovej sadzby zvyšuje dostupnosť hypoték. Nižšia inflácia a postupné zlepšovanie ekonomiky udržiavajú kúpnu silu.

Zároveň výrazne klesla nová ponuka. Podľa WKO klesla začatá bytová výstavba v roku 2024 o 17,3 % a na rok 2025 sa predpokladá ďalší nedostatok približne 7 700 bytov.

Zmenšujúca sa ponuka obmedzuje pokles cien aj pri miernom dopyte. Po uvoľnení obmedzení v oblasti bývania ( zrušenie KIM-Verordnung ) do konca roka 2024 sa počet transakcií predaja domov v mnohých okresoch prudko zvýšil, čo naznačuje nahromadený dopyt. Stručný prehľad trendov:

Poskytovanie úverov rastie. Hypotekárne úvery v Dolnom Rakúsku začali rásť (+1 % v 1. štvrťroku 2025), čo naznačuje zvýšenie dopytu.

Nedostatok nových bytov. Pokles v stavebníctve (-17,3 % za rok 2024) obmedzuje pokles cien.

Práca na diaľku. Mnoho Viedenčanov sa sťahuje do Dolného Rakúska kvôli ďalším kancelárskym priestorom a voľnému času. Mnohí teraz pracujú z domu niekoľko dní v týždni, čo podporuje dopyt po vidieckych domoch.

Prenájom verzus kúpa. Dopyt po prenájme dočasne klesol a niektoré nehnuteľnosti sú prázdne, čo robí kúpu alternatívou. Investori sa opäť čoraz viac zameriavajú na rezidenčné nehnuteľnosti.

Regionálny dopyt. Obzvlášť žiadané sú oblasti v blízkosti hlavných dopravných uzlov (železničné stanice, diaľnice). Práve tam sa nové projekty rozvíjajú najrýchlejšie.

V dôsledku toho môžeme ku koncu roka 2024 hovoriť o vyváženosti záujmov: predajcovia sú nútení byť realistickejší pri stanovovaní cien a kupujúci majú teraz širšiu škálu možností na výber.

Mnohí odborníci to nazývajú optimálnym časom na nákup: trh sa už zotavil z korekcie a je pripravený na mierny rast, ak sa ekonomické podmienky ďalej zlepšia. V dôsledku toho by v rokoch 2025 – 2026 mohli ceny bývania v Dolnom Rakúsku začať mierne rásť (+1 – 2 %), najmä ak bude klesajúci trend sadzieb pokračovať.

Dolnorakúsky trh ponúka tri základné typy bývania: súkromné ​​domy, byty a stavebné pozemky. Pozrime sa na vlastnosti každého z nich:

Samostatne stojace domy sú najbežnejšou možnosťou pre rodiny. Dolné Rakúsko je známe svojimi hrázdenými chatkami a modernými jedno- a dvojposchodovými domami so súkromnými pozemkami. Podľa štatistického úradu Austria tvoria približne 51 % všetkých bytových jednotiek v regióne samostatne stojace domy (jeden byt na budovu).

Domy majú zvyčajne záhradu alebo dvor, čo si rodiny s deťmi veľmi cenia. Vo vidieckych oblastiach môžete nájsť staré farmárske domy (Bauernhäuser): sú lacnejšie ako nové chaty, ale vyžadujú si značnú rekonštrukciu a často sa predávajú s priľahlou poľnohospodárskou pôdou.

Praktická voľba pre tých, ktorí nepotrebujú veľký pozemok alebo často cestujú do mesta. Viacbytové domy sú v Dolnom Rakúsku bežné: podľa štatistík 13 % budov obsahuje dva byty, 17 % tri až deväť bytov a 12 % desať až devätnásť bytov.

Byty si často kupujú mladé rodiny bez detí, starší ľudia alebo pracujúce páry. Sú lacnejšie ako domy, vyžadujú si menej záhradkárčenia a zvyčajne majú lepšiu dostupnosť do centra mesta: St. Pölten, Krems a ďalšie mestá majú moderný bytový fond. Tieto budovy majú často výťah, podzemné parkovanie, dobré kúrenie a blízku občiansku vybavenosť.

Ak si chcete postaviť dom podľa vlastného návrhu, budete si musieť kúpiť pozemok. Ceny pozemkov v Dolnom Rakúsku sa líšia podľa regiónu : v roku 2024 bola mediánová cena stavebného pozemku približne 113 €/m² (mierne pod rakúskym priemerom).

Pozemky s inžinierskymi sieťami (plyn, voda, elektrina) a v najlepších lokalitách sú drahšie. Pozemky sú obzvlášť obľúbené vo vidieckych vinárskych oblastiach (Wachau, Wienertal) a na predmestiach, kde si môžete postaviť dom na mieru, ktorý bude vyhovovať všetkým vašim potrebám.

Región ponúka na predaj aj viacgeneračné domy (hlavná novostavba v mestách), ako aj farmy a dokonca aj luxusné sídla (chalety a vily). Tieto možnosti sú vhodné pre investorov alebo veľké rodiny.

Dolné Rakúsko je rozdelené do štyroch veľkých okresov (štvrtí), z ktorých každý má svoj vlastný charakter. Tu sú tie hlavné:

Wienertal (severovýchod). Vinohradnícka oblasť pozdĺž hraníc so Slovenskom. Vyznačuje sa upravenými kopcami s vinicami, malými, útulnými dedinkami a bohatými zelenými plochami. Obyvatelia Wienertalu si ju vyberajú pre jej otvorené priestranstvá, čistý vzduch a vinohradnícku klímu a zároveň si užívajú pohodlie dochádzania do mesta.

• Medzi kľúčové mestá patria Korneuburg a Mistelbach, ako aj obce v údolí Dunaja.
• Ceny bývania sú tu vo všeobecnosti nižšie ako na predmestiach Viedne: mnohé domy a pozemky sú cenovo dostupnejšie.
• Región má dobré spojenie s Viedňou: vlakom (S-Bahn) je hlavné mesto vzdialené približne 1 hodinu.

Waldviertel (severozápad). Zalesnený a vidiecky región pozdĺž hraníc s Českou republikou. Vyznačuje sa tichými dedinkami, rozsiahlymi lesmi a jazerami. Región je ideálny pre tých, ktorí si cenia zimné lyžiarske strediská (ako napríklad Hochficht) a letné dovolenky a nevadí im dlhšie dochádzanie do veľkých miest (Viedeň je vzdialená asi 1,5 – 2 hodiny).

• Hlavné mestá sú Zwettl, Gmünd a Horn.
• Ceny bývania vo Waldvierteli patria medzi najnižšie v regióne: podľa Raiffeisen Research je priemerná cena domov v okrese Zwezell iba ≈1 845 €/m².
• Infraštruktúra je jednoduchšia, ale ľudia si tu užívajú samotu a blízkosť prírody.

Mostviertel (centrum, juhozápad). Priemyselný a poľnohospodársky región s hlavným mestom St. Pölten, moderným mestom s univerzitou a živou kultúrnou scénou. Prechádza tadiaľto diaľnica A1 (Viedeň–Salzburg) a železničná trať na západe.

Je to dobrá rovnováha medzi mestskými príležitosťami (práca, vzdelávanie, voľný čas) a prírodou: neďaleko sa nachádza jazero Traisenberg a lesy vhodné na prechádzky.

• Veľké mestá: St. Pölten, Amstetten, Melk atď.
• Zamestnávatelia: miestne továrne, poľnohospodárske podniky, vzdelávacie a výskumné centrá.
• Ceny bývania sú priemerné: nie sú také vysoké ako vo Viedni, ale vyššie ako v severných regiónoch.

Priemyselná štvrť (juhovýchod). Predmestia Viedne a južné regióny Dolného Rakúska sú najdrahšie. Ak pracujete vo Viedni alebo uprednostňujete byť „v centre diania“, táto oblasť ponúka najviac vybavenia, ale bude za príplatok.

• Patria sem okresy Mödling, Baden a Wiener Neustadt.
• Dobre rozvinutá infraštruktúra (nemocnice, univerzity, podniky) a vynikajúca dopravná dostupnosť do Viedne (20 – 30 minút).
• Ceny sú vysoké: napríklad v Mödlingu je priemerná cena domu ≈5 420 €/m² (2 – 3-krát drahšie ako vo Waldvierteli).

Hlavné mestá. Medzi obľúbené osady patria:

• Pölten (hlavné mesto Dolného Rakúska)
• Wiener Neustadt (priemyselné centrum na juhu)
• Baden (termálne kúpele na západe)
• Mödling a ďalšie predmestia Viedne.
• Na severe sú viditeľné Retz, Mistelbach, Krems (univerzitné mesto), Amstetten a ďalšie.

Väčšina väčších miest leží pozdĺž hlavných ciest (A1, A2) alebo riek (Dunaj).

Výber oblasti závisí od vašich priorít: či chcete pokoj, ticho a prírodu (vtedy Waldviertel alebo Wienertal) alebo mestské služby a blízkosť hospodárskych centier (priemyselná štvrť, St. Pölten).

Napríklad rodiny s deťmi si pre školy často vyberajú oblasti v blízkosti veľkých miest (St. Pölten, Krems), zatiaľ čo milovníci vína si vyberajú vinice vo Wachau.

Každý kupujúci je jedinečný. Tu je niekoľko odporúčaní založených na vašich cieľoch a životnom štýle:

Rodiny s deťmi: Zvyčajne si vyberajú dom s pozemkom v tichej oblasti. Táto oblasť má priestor na detské ihrisko a záhradu s ovocnými stromami a v blízkosti by mala byť dobrá škola alebo škôlka.

Pri výbere domu zvážte plány rozvoja okolia (nové školy, parkoviská) a uistite sa, že priestor zodpovedá vašim dlhodobým plánom. Zvážte aj budúce výdavky: porovnajte sadzby za energie podľa okolia (alebo si prečítajte informácie o iných daniach).

Mladé páry a profesionáli. Ak ste mladí, pracujete dlhé hodiny a neplánujete bývať s rodičmi, byt v blízkosti dopravy a vybavenia je vhodnou voľbou. Kúpa a údržba bytu je zvyčajne lacnejšia a na rozdiel od domu sa nemusíte starať o záhradu.

Ak hľadáte trochu súkromia, zvážte radový dom (Reihenhaus) – je to ako malý „chatkový byt“: často na predmestí s malou súkromnou záhradou, ale lacnejší ako samostatne stojaci dom.

Pre mladé páry, ktoré si prenajímajú bývanie, môže byť kúpa malého bytu aj investíciou: účasťou v programe pre prvé vlastníctvo bývania (Eigenheim-Förderung) štát splatí časť úveru.

Dôchodcovia a seniori. Seniori oceňujú pohodlie a jednoduchú údržbu. Často si vyberajú byty alebo domy v uzavretých komunitách s výťahmi, parkovaním a blízkosťou kliník.

Napríklad v oblastiach okolo St. Pöltenu a Viedne sa nachádzajú komunity dôchodcov a domovy dôchodcov. Dôležitá je blízkosť lekární, kliník a verejnej dopravy. Ak chcete bývať mimo mesta, hľadajte jednoposchodové domy bez schodov a s dobrou dostupnosťou a v hypotekárnej zmluve zvážte možnosť zníženia splátok po odchode do dôchodku.

Investori. Ak kupujete nehnuteľnosť na investíciu (prenájom alebo ďalší predaj), zvážte jej likviditu. Často ide o byty v prímestských oblastiach alebo novostavby v blízkosti železničných staníc a diaľnic. Medzi obľúbené možnosti patria St. Pölten a región Viedne, kde je vysoký dopyt po nehnuteľnostiach na prenájom.

Pred kúpou analyzujte trhové podmienky: preštudujte si štatistiky výnosov z prenájmu (napr. výnos ≈3 – 4 % z ceny) a porovnajte ich s alternatívami. Vienna Property Investment vám pomôže vyhodnotiť, ktorý typ nehnuteľnosti najlepšie vyhovuje vašej stratégii.

Študenti. Dolné Rakúsko má univerzity (St. Pölten, Krims). Študenti zvyčajne uprednostňujú prenájom, ale tí, ktorí chcú investovať do svojej budúcnosti, môžu zvážiť cenovo dostupné byty v blízkosti kampusu. Lacná garsónka alebo malý byt môže byť výnosnou investíciou, ak ceny naďalej rastú a sú k dispozícii byty na prenájom.

Pre tých, ktorí pracujú mimo domova. Ak dochádzate do Viedne alebo iného mesta, zvážte priamy dopravný prístup. Domy a byty v blízkosti staníc S-Bahn a hlavných diaľnic sú veľmi žiadané. Napríklad malé mestá okolo stanice Tulln alebo Wien er Neustadt sú vhodné na každodenné dochádzanie do Viedne.

Milovníci zvierat. Majitelia psov a mačiek potrebujú samostatný dvor alebo záhradu. Nové radové domy majú často malé záhradné pozemky, kde sa domáce zvieratá môžu pohybovať. Vyhnite sa nízkopodlažným bytom bez prístupu na ulicu alebo tam, kde pravidlá združenia vlastníkov domov zakazujú chov veľkých zvierat.

Pre ekologických nadšencov. Dopyt po energeticky úsporných domoch v regióne rastie. Ak sú pre vás dôležité zelené technológie, hľadajte domy s certifikáciou pasívneho domu alebo s nainštalovanými solárnymi panelmi. Tieto nehnuteľnosti sú drahšie na kúpu, ale môžu ušetriť stovky eur ročne na vykurovaní a energiách.

Krátkodobé prenájmy a letné chaty. Ak plánujete využívať svoju nehnuteľnosť ako letnú chatu alebo Airbnb, overte si miestne predpisy. Mnohé obce zaviedli dane z druhých domov ( Zweitwohnsitzsteuer ) alebo obmedzenia krátkodobých prenájmov. Letné chaty v turistických oblastiach (Wachau, Wien ) sú obľúbené, ale môžu byť spojené s dodatočnými poplatkami.

Ceny bývania v Dolnom Rakúsku závisia od mnohých faktorov. Pre orientáciu, v roku 2024 bola mediánová cena domu v Dolnom Rakúsku približne 2 515 €/m² a bytu 2 941 €/m². Pre porovnanie, v celom Rakúsku je mediánová cena 2 709 €/m² (dom) a 4 000 €/m² (byt), zatiaľ čo vo Viedni sú mediánové ceny 5 492 €/m² a 4 941 €/m². Tento rozdiel odráža blízkosť k hlavnému mestu a veľkosť nehnuteľnosti.

Pre ucelenejší obraz mnohí porovnávajú nielen Viedeň a Dolné Rakúsko, ale aj západné trhy – napríklad nehnuteľnosti v Tirolsku , kde má nedostatok pôdy a turistický dopyt väčší vplyv na ceny.

Okres a lokalita. Najvýznamnejší faktor. Blízkosť Viedne a väčších miest výrazne zvyšuje ceny. Napríklad v okresoch južne od Viedne sú ceny 2 až 3-krát vyššie ako na severe. Napríklad v Mödlingu je priemerná cena domu približne 5 420 €/m², zatiaľ čo v Zwettle je to len približne 1 845 €/m².

Výhľady na vodu alebo hory, zelené plochy a prestíž oblasti (v regióne Knightsbridge) tiež zvyšujú cenu.

Typ a veľkosť nehnuteľnosti. Novostavba je zvyčajne drahšia ako existujúce bývanie (Altbau), najmä ak ide o „pasívny dom“ s vysokou energetickou účinnosťou. Väčší dom alebo viacero izieb zvyšuje celkové náklady, hoci cena za meter štvorcový môže byť nižšia.

Ďalšie priestory ako podkrovie, veranda, pivnica, garáž alebo súkromné ​​parkovanie poskytujú významný bonus – zvyšujú pohodlie a hodnotu domu.

Stav a rok výstavby. Nové alebo nedávno zrekonštruované budovy sú ocenené vyššie. Staršie domy sú niekedy lacnejšie, ale často si vyžadujú investície (opravy, zateplenie), čo znižuje vyvolávaciu cenu.

Venujte pozornosť kvalite okien, strechy a vykurovacieho systému: Rakúsko má veľa budov s históriou, preto je pred kúpou nevyhnutné skontrolovať ich stav.

Infraštruktúra. Blízkosť materských škôl, škôl, dopravných uzlov, obchodov, nemocníc a parkov zvyšuje hodnotu nehnuteľnosti. Napríklad dom v dobrom školskom obvode môže stáť o 10 – 15 % viac ako podobný dom bez školy v blízkosti.

Aby ste sa správne rozhodli, zvážte „pohodlie lokality“: ako už bolo spomenuté, umiestnenie domu je rovnako dôležité ako jeho dizajn.

Ďalšie vybavenie. Terasa alebo balkón s dobrým výhľadom, súkromná záhrada, výťah, sauna alebo bazén v budove výrazne ovplyvňujú cenu. Nové domy s inteligentnými technológiami (systémy vetrania s rekuperáciou tepla, solárne panely) sú drahšie, ale zvyšujú dlhodobú hodnotu nehnuteľnosti.

Ekonomické faktory. Úrokové sadzby a inflácia ovplyvňujú dostupnosť úverov a kúpnu silu. Pri kúpe zvážte aj dane a neočakávané výdavky: daň z nehnuteľnosti (3,5 % z kúpnej ceny), kolkovné a notárske poplatky (~1 %).

Vláda dočasne odpustila registračný poplatok do výšky 500 000 eur (ušetrila až 5 500 eur), čo sa oplatí zohľadniť pri výpočte.

Budúce zmeny. Plány rozvoja oblasti môžu zvýšiť (alebo znížiť) ceny. Napríklad zrušenie registračného poplatku na 500 000 EUR a bytové stimuly v súčasnosti stimulujú dopyt. Sledujte projekty ciest, škôl, elektrární a obchodných centier v oblasti: ich rozvoj zvyčajne zvyšuje atraktivitu bývania.

Upozorňujeme, že ceny kolíšu a môžu sa líšiť od mediánu. Na posúdenie konkrétnej nehnuteľnosti je najlepšie vykonať porovnávaciu analýzu s pomocou odborníkov. Naši konzultanti vo Vienna Property Investment vám pomôžu posúdiť skutočnú hodnotu vami vybranej nehnuteľnosti a zohľadniť všetky faktory.

Pre obyvateľov EÚ/EHP je kúpa domu v Rakúsku takmer rovnaká ako kúpa domu v krajine: nevyžaduje sa žiadne špeciálne povolenie .

Občania iných krajín musia pred kúpou získať súhlas (Genehmigung) od miestnych úradov v súlade so zákonom o nehnuteľnostiach. Ide o formálny postup na overenie, či bude nehnuteľnosť slúžiť ako hlavné bydlisko. Pre cudzincov v Dolnom Rakúsku neboli zavedené žiadne nové obmedzenia.

Proces kúpy je štandardný. Po výbere domu alebo bytu sa podpíše predbežná zmluva (Vorkaufsvertrag) a zloží sa záloha (zvyčajne 5 – 10 % z kúpnej ceny).

Transakciu potom formalizuje notár (Notar) – vyhotoví konečnú kúpnu zmluvu a zapíše prevod práv do katastra nehnuteľností (Grundbuch).

Cudzinci musia predložiť cestovný pas, doklad o príjme a dostatočné finančné prostriedky na nákup. Banky zvyčajne vyžadujú preklady dokumentov do nemčiny a často vyžadujú rodinné alebo vízové/pobytové osvedčenia. Ak neovládate nemecky, je najlepšie, aby vás pri transakcii sprevádzal prekladateľ alebo právnik.

Pri registrácii zvážte všetky náklady. Patria sem daň vo výške 3,5 % a registračný poplatok. Pri transakciách s nehnuteľnosťou do 500 000 EUR sa registračný poplatok odpúšťa, ale notárske poplatky (približne 1 – 1,5 %) zostávajú.

Mnoho cudzincov si berie hypotéky od rakúskych bánk: úrokové sadzby sú zhruba rovnaké ako sadzby ponúkané miestnymi klientmi, ale výška úveru je zvyčajne menšia (LTV ≈50 – 70 %). To znamená, že budú potrebovať osobné úspory vo výške približne 30 – 50 %.

Je užitočné si vopred otvoriť účet v rakúskej banke a získať daňové identifikačné číslo (Steuernummer), pretože bez neho banky hypotéku nevydajú.

Primárny alebo sekundárny trh. Cudzinci často uprednostňujú novostavby (s jasnými termínmi dokončenia od developera), ale k dispozícii sú aj nehnuteľnosti určené na ďalší predaj (Altbau). Novostavby sú drahšie, ale developer na ne poskytuje záruku kvality; nehnuteľnosti určené na ďalší predaj sú často lacnejšie, ale vyžadujú si overenie dokumentov a stavu.

Status nerezidenta. Pri veľkých investíciách môže byť pre cudzinca niekedy výhodné zaregistrovať si na kúpu rakúsku spoločnosť alebo nadáciu. V tomto prípade bude daň z prevodu nehnuteľností 3,5 % z hodnoty (ako pri štandardnej transakcii) a proces registrácie je z hľadiska vlastníctva jednoduchší, ale sadzba dane sa zvyšuje.

Bankový účet a dokumentácia. Pred podpísaním zmluvy si otvorte účet v rakúskej banke a získajte daňové identifikačné číslo (Steuer-ID) – toto číslo vyžadujú banky a úrady. Bez neho bude získanie hypotéky a registrácia zložité.

Odporúčam najať si miestnych právnikov alebo realitných maklérov: vo Vienna Property Investment spolupracujeme so skúsenými notármi a konzultantmi, ktorí dokážu transakciu vybaviť v ruštine a nemčine.

V rokoch 2024 – 2025 došlo k významným zmenám v právnom rámci v oblasti nehnuteľností. S účinnosťou od 1. apríla 2024 registračný poplatok za kúpu rezidenčných nehnuteľností do výšky 500 000 EUR (na osobné bývanie). Pre kupujúcich to predstavuje úsporu až do výšky 5 500 EUR. Do tejto hranice sa uplatňuje dotácia GrESt vo výške 0,5 % pre vnútrorodinné transakcie, zatiaľ čo ostatné transakcie podliehajú dani vo výške 3,5 %.

Okrem toho naďalej fungujú podporné programy: napríklad Dolné Rakúsko ponúka 5 % príspevok z výšky hypotéky na výstavbu nových domov (do 10 000 EUR na rodinu). To znižuje skutočné náklady rodín, ktoré si berú úvery na bývanie. Federálne úrady tiež ponúkajú dotácie na energeticky úsporné domy a zelené technológie.

čakajú významné zmeny : od 1. júla 2025 sa pri prevode nehnuteľnosti medzi realitnými spoločnosťami (Immobiliengesellschaften) bude daň vypočítavať na základe skutočnej (trhovej) hodnoty nehnuteľnosti a bude predstavovať 3,5 %. Predtým sa sadzba pri prevode podielov v rámci rodiny znížila na 0,5 %, no čoskoro sa táto výhoda zachová len pre transakcie medzi blízkymi príbuznými. Zatiaľ čo pre bežných kupujúcich bytov a domov sú tieto zmeny do značnej miery nepostrehnuteľné, ovplyvňujú investičné a holdingové spoločnosti.

Celkovo je obdobie rokov 2024 – 2025 časom na úpravy a stimuly: kupujúci, ktorí využijú tieto príležitosti (stimuly GrESt, stavebné dotácie), získajú ďalšie výhody. Taktiež sa oplatí sledovať aktualizácie daňových výmerov z nehnuteľností (Grundstückswertverordnung) a miestne iniciatívy – napríklad mnohé mestá zavádzajú daň z druhých domov (Zweitwohnsitzsteuer) a vyvíjajú environmentálne granty.

Spoznajte nehnuteľnosť osobne. Nikdy nekupujte od očí. Prejdite sa po oblasti, ktorú ste si vybrali, v rôznych denných a ročných dobách. Uistite sa, že okolie, infraštruktúra a doprava sú pre vás vhodné. Niekedy môže hluk z diaľnice alebo súbežnej cesty znížiť pohodlie, zatiaľ čo dobrý výhľad môže v skutočnosti cenu zvýšiť.

Odhad nákladov. Pripravte si komplexný rozpočet: okrem ceny domu zahrňte poplatky realitnej kancelárie, notárske poplatky, daň GrESt (3,5 %) a kolkovné (z ktorého je možné zľaviť polovicu), ako aj potenciálne náklady na rekonštrukciu a zariadený nábytok. Náklady na rekonštrukciu starších domov sú často podhodnotené: vopred si vyžiadajte cenovú ponuku od staviteľa.

Spolupráca s agentom a právnikom. Odporúča sa konzultácia so skúseným agentom a notárom. Agent vám pomôže nájsť možnosti a vyjednať obchod, zatiaľ čo právnik/notár overí integritu transakcie. Odborníci spoločnosti Vienna Property Investment majú dôkladné znalosti miestneho trhu a môžu vám pomôcť zohľadniť miestne nuansy (ako sú predpisy týkajúce sa katastra nehnuteľností a predpisy územného plánovania).

Overenie dokumentov. Vyžiadajte si výpis z katastra nehnuteľností (Grundbuch), aby ste sa uistili, že na nehnuteľnosti nie sú žiadne ťarchy (hypotéky, vecné bremená). Skontrolujte si tiež neuhradené miestne poplatky (daň z nehnuteľností, poplatky za likvidáciu odpadu). Je lepšie dôverovať notárovi pri overovaní, ako neskôr odhaliť problémy.

Financovanie. Pred hľadaním bývania si nechajte schváliť hypotéku. Porovnajte ponuky bánk: fixná sadzba na 10 – 15 rokov je v súčasnosti výhodnejšia ako variabilná sadzba, vzhľadom na možnosť jej zvýšenia. Majte na pamäti zálohu (~20 – 30 %) a dodatočné náklady.

Rokovania. Nebojte sa vyjednávať. Ak je na trhu nadbytok podobných ponúk, predávajúci môže byť ochotný urobiť kompromis. Počas období poklesu je realistická zľava 5 – 10 % z požadovanej ceny. Preskúmajte nedávne predaje v rovnakej oblasti, aby ste podporili svoju ponuku.

Plánovanie. Zvážte, ako budete nehnuteľnosť využívať o 5 – 10 rokov. Ak plánujete založiť rodinu, zvážte blízkosť škôl. Ak kupujete nehnuteľnosť na prenájom, preskúmajte priemerné sadzby nájomného v danej oblasti. Zvážte aj daň z druhej nehnuteľnosti, ak nehnuteľnosť nie je vaším hlavným bydliskom.

Trpezlivosť a odborná pomoc sú kľúčom k úspešnej transakcii. Dodržiavaním týchto odporúčaní a konzultáciou s dôveryhodnými odborníkmi môžete minimalizovať riziká a uskutočniť informovaný nákup.

Vyhľadávanie a overovanie. Pred kúpou pozemku si overte na obci, či má stavebné povolenie (Flächenwidmungsplan). Vyžiadajte si katastrálny plán (Katasterplan) – ten bude zobrazovať presné hranice a prípadné vecné bremená. Uistite sa, že predchádzajúci vlastník nemá žiadne nesplatené dlhy (Grundsteuer).

Inžinierske siete. Je výhodné, ak má nehnuteľnosť vodu, elektrinu a kanalizáciu. Ak nie, informujte sa o časovom rámci pripojenia. Inštalácia inžinierskych sietí môže niekedy trvať mesiace. Dobrá cesta a prístup k nehnuteľnosti tiež ovplyvňujú cenu a pohodlie.

Stavebné povolenie. Najmite si architekta, ktorý vypracuje plán v súlade s miestnymi predpismi (Bauordnung). Po dokončení návrhu podajte žiadosť o povolenie (Baugenehmigung) miestnemu úradu (Bezirkshauptmannschaft). Budú potrebné technické plány a výpočty – proces trvá niekoľko mesiacov.

Financovanie. Financovanie výstavby sa zvyčajne poskytuje v spojení s kúpou pozemku. Banky môžu poskytnúť stavebný úver zabezpečený pozemkom, pričom finančné prostriedky sa postupne vyplácajú v etapách. Majte na pamäti, že banky požadujú pevný časový harmonogram a rozpočet projektu. Vládne dotácie (napríklad 5 % grant z Dolného Rakúska) znižujú celkovú výšku úveru.

Stavebný dozor. Zmluvy so stavebnými firmami po etapách (základy, steny, strecha atď.). Neplaťte celú sumu vopred; plaťte až po dokončení prác. Odporúčam najať stavebného dozorcu (Bauüberwachung). Pravidelné kontroly prác pomôžu predísť chybám a prepracovaniu.

Sezónnosť. Optimálny čas na začatie výstavby je jar alebo začiatok leta. Najlepšie je naliať základy a steny pred nástupom chladného počasia. Naplánujte si to tak, aby mal dom čas na pokrytie strechy pred príchodom zimy.

Výstavba domu je zložitý, ale zároveň vzrušujúci proces. Dolné Rakúsko má prísne environmentálne požiadavky (normy úspory energie, pasívny dom), takže projekt musí od začiatku spĺňať ekologické štandardy. So spoločnosťou Vienna Property Investment nájdete spoľahlivých dodávateľov a získate podporu počas celého procesu, od výberu lokality až po odovzdanie kľúčov.

Kúpa nehnuteľnosti je dlhodobá investícia, ktorá začína rozhodnutím a prvými krokmi. Dolné Rakúsko ponúka vynikajúce príležitosti: nájdete tu kombináciu európskej kvality života, živej prírody a atraktívnych cien.

Začnite analýzou svojich potrieb a rozpočtu – a postupne sa k svojmu cieľu posúvajte krok za krokom. Pamätajte, že inteligentné plánovanie a odborná podpora vám uľahčia a zabezpečia cestu k vášmu snu. Na začiatok odporúčam postupovať podľa týchto krokov:

1. Určte účel (bývanie, prenájom, investícia).
2. Vyberte si oblasť, ktorá vám vyhovuje.
3. Vypočítajte si rozpočet a ujasnite si dane a výdavky.
4. Skontrolujte právny stav nehnuteľnosti a pripravte dokumenty.
5. Uzavrieť kúpno-predajnú zmluvu prostredníctvom notára.
6. Zaregistrujte nehnuteľnosť v katastri nehnuteľností.

Spoločnosť Vienna Property Investment vám môže pomôcť od prvého kroku až po prevzatie kľúčov – ušetrí vám tak čas a námahu.