Ako a prečo kúpiť nehnuteľnosť v Chorvátsku

Chorvátsky trh s nehnuteľnosťami v súčasnosti zažíva jedno z najdynamickejších období vo svojej histórii. Vstup krajiny do eurozóny a schengenského priestoru v roku 2023 dramaticky zjednodušil transakcie pre cudzincov, eliminoval menové riziká a urobil trh predvídateľnejším a transparentnejším. Chorvátsko sa pevne etablovalo na mape Európy ako atraktívna destinácia pre investorov, ktorí chcú kúpiť v Chorvátsku byt, dom pri mori alebo investovať do turistického prenájmu.

Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexnú analýzu investičnej atraktívnosti Chorvátska: od vysvetlenia, prečo je teraz ten správny čas zvážiť kúpu, až po porovnanie s Rakúskom, kde sú nehnuteľnosti vnímané ako štandard stability. Budeme sa venovať všetkým aspektom: právnym nuansám, cenovým trendom, možnostiam nehnuteľností a najlepším regiónom Chorvátska na hľadanie bývania.

Rakúsko zostáva štandardom stability. Všetko je tu jasné a predvídateľné: zákony sú zrozumiteľné, súdy chránia práva vlastníkov nehnuteľností a ceny vo Viedni rastú pomaly, ale isto. Výnosy z prenájmu zvyčajne nepresahujú 2 – 3 % ročne, ale dopyt je konštantný a likvidita vysoká – preto byty v Rakúsku často vyberajú ako kotviace aktívum v portfóliu. Získanie povolenia na pobyt prostredníctvom nehnuteľností v Rakúsku si vyžaduje investíciu vo výške 500 000 EUR alebo viac a samotný proces je zaťažený značnou byrokraciou. Na oplátku však získate istotu a dlhodobú ochranu kapitálu.

Chorvátsko na druhej strane ponúka viac dynamiky:

• vstupný prah je nižší – byt v Chorvátsku si môžete kúpiť lacno už od 120 – 150 tisíc €;
• výnos je vyšší - prenájom pri mori prináša 5-7% ročne;
• dane sú jednoduchšie - 3 % pri kúpe použitej nehnuteľnosti a minimálna byrokracia;
• Cestovný ruch rastie a podporuje dopyt po bývaní.

Trh je však menej predvídateľný: ceny závisia od sezóny a ekonomickej situácie a likvidita je najvyššia v pobrežných regiónoch.

Chorvátsky trh s nehnuteľnosťami naďalej rýchlo rastie po prijatí eura a vstupe do schengenského priestoru v roku 2023. Podľa Eurostatu a Chorvátskej národnej banky sa ceny bývania v krajine v roku 2024 zvýšili o 8,3 % , pričom medziročný rast na pobreží presiahol 10 %. V Záhrebe, Splite a Dubrovníku dosiahol počet transakcií rekordnú úroveň, pričom dopyt zo strany zahraničných aj miestnych kupujúcich neustále rastie, najmä po bytoch a domoch pri mori.

Z mojej skúsenosti sa Chorvátsko stalo jednou z najobľúbenejších krajín pre tých, ktorí hľadajú cenovo dostupný apartmán pri mori, získajú povolenie na pobyt v Chorvátsku a zarábajú na prenájme. Kombinácia prírodných krás, štatútu EÚ a miernych daní ho robí atraktívnym pre investorov z Nemecka, Rakúska, Slovinska a Škandinávie.

• 🇩🇪 Klient z Nemecka si začiatkom roka 2024 kúpil byt v Splite. Počas letnej sezóny predstavoval príjem z prenájmu približne 6 % ročne a trhová hodnota nehnuteľnosti sa medziročne zvýšila o 9 %.
• 🇬🇧 Ruská rodina si kúpila dom na Istrii neďaleko pobrežia na vlastnú dovolenku a na prenájom cez Airbnb. Investícia im umožnila získať chorvátske povolenie na pobyt a príjem prekonal očakávania: nehnuteľnosť bola počas leta prakticky obývaná.
• 🇸🇮 Mladý investor zo Slovinska si vybral garsónku v Záhrebe za 125 000 €. Vďaka neustálemu dopytu zo strany študentov a profesionálov v hlavnom meste bola nehnuteľnosť dokončená za dva týždne s predpokladaným ročným výnosom 4,5 %.

• Nízke vstupné bariéry – byty sa dajú kúpiť od 120 000 do 150 000 eur a domy pri mori od 200 000 do 250 000 eur.
• Výnos je vyšší ako v Rakúsku alebo Taliansku – v priemere 4 – 6 %, na pobreží až 7 %.
• Transparentnosť transakcií v EÚ – právna ochrana a registrácia prostredníctvom štátneho registra.
• Povolenie na pobyt v Chorvátsku pre nehnuteľnosti – pri dlhodobom pobyte a vlastníctve nehnuteľnosti je pobyt k dispozícii pre celú rodinu.
• Ceny rastú , najmä na pobreží, kde je ponuka obmedzená a dopyt ju neustále prevyšuje.

Kľúčom k úspešnej investícii v Chorvátsku je výber nielen bytu, ktorý ponúka okamžitý príjem, ale aj lokality s budúcim potenciálom. Nové infraštruktúrne projekty, cesty, univerzity a turistické klastre (Split, Zadar, Rijeka) môžu generovať nadpriemerný rast hodnoty.

Keď sa ma ľudia pýtajú, či sa oplatí kupovať nehnuteľnosti v Chorvátsku, vždy odpovedám: aby ste pochopili perspektívy, musíte poznať históriu trhu. Chorvátsko prešlo od krízy po roku 2008 k rýchlemu rastu cien po vstupe do EÚ, a najmä po prijatí eura a vstupe do schengenského priestoru v roku 2023. Dnes je to jeden z najatraktívnejších trhov v južnej Európe, najmä pre tých, ktorí si chcú kúpiť prímorský apartmán v Chorvátsku alebo dom v Chorvátsku na prenájom na dovolenku.

• 2008–2014: Globálna kríza tvrdo zasiahla Chorvátsko, ceny nehnuteľností klesli o viac ako 20 %, najmä v pobrežných oblastiach.
• 2015–2019: postupné oživenie, rastúci dopyt zo strany cudzincov (najmä Nemcov, Rakúšanov a Škandinávcov).
• 2020: Pandémia dočasne znížila počet transakcií, ale ceny vďaka domácemu dopytu naďalej rástli.
• 2023 – 2025: Po prechode na euro a schengenský priestor sa ceny nehnuteľností zvýšili v priemere o 8,3 %, na pobreží nárast presiahol

Pochopenie budúcnosti chorvátskeho trhu s nehnuteľnosťami si vyžaduje pochopenie štádií, ktorými prešiel za posledných dvadsať rokov. Chorvátsko je krajina s krásnym pobrežím, vysokým turistickým potenciálom a rýchlou integráciou do Európskej únie. Jeho trh však prešiel náročnou cestou: od explozívneho rastu cez krízu až po obnovenie.

Začiatkom prvého desaťročia 21. storočia sa Chorvátsko stalo jednou z najobľúbenejších destinácií pre zahraničných kupcov v jadranskom regióne. Nemci, Rakúšania, Briti a Škandinávci aktívne kupovali domy a byty pri mori. Dôvody boli zrejmé: relatívne nízke ceny v porovnaní s Talianskom a Gréckom, úžasné pobrežie a rastúci turistický tok. Počas tohto obdobia sa uskutočnilo mnoho súkromných transakcií: cudzinci si kúpili malé vily a byty na ostrovoch Hvar, Brač, Split a Dubrovník. Ceny rýchlo rástli, pričom ročný nárast dosiahol 10 – 15 %.

Globálna finančná kríza tvrdo zasiahla Chorvátsko. Banky prestali poskytovať úvery, výstavba prudko spomalila a dopyt po nehnuteľnostiach prudko klesol. Ceny klesli o 20 – 30 % v závislosti od regiónu, pričom pobrežné oblasti boli obzvlášť postihnuté, pretože ceny sa v rokoch 2007 – 2008 prehrievali. Mnohí developeri pozastavili svoje projekty a investori, ktorí kúpili nehnuteľnosti na vrchole, mali problém ich predať.

Práve v tomto období sa však objavila nová trieda kupujúcich – opatrní investori, ktorí Chorvátsko nepovažovali za špekulatívny trh, ale za dlhodobú stratégiu. Tí, ktorí si kúpili nehnuteľnosti medzi rokmi 2009 a 2012, zaznamenali v priebehu niekoľkých rokov stabilný rast cien a mohli svoje nehnuteľnosti prenajímať turistom s dobrým ziskom.

Po vstupe Chorvátska do EÚ v roku 2013 sa trh postupne zotavil. Od roku 2015 počet transakcií neustále rastie a cudzinci opäť začali aktívne nakupovať nehnuteľnosti, najmä na pobreží. Podľa Chorvátskej národnej banky dosiahol podiel cudzincov v niektorých pobrežných regiónoch 15 – 20 % všetkých kupujúcich.

V tomto období sa začali rozvíjať nové infraštruktúrne projekty – cesty, letiská a jachtárske prístavy. Cestovný ruch dosiahol rekordnú úroveň s viac ako 20 miliónmi návštevníkov ročne. To všetko podnietilo záujem o byty a domy pri mori. V Záhrebe bol dopyt poháňaný študentmi, IT profesionálmi a podnikateľskou komunitou.

Prijatie eura v januári 2023 a vstup Chorvátska do schengenského priestoru znamenali zlom. Odvtedy sa trh stal pre investorov z EÚ ešte transparentnejším a zrozumiteľnejším. Riziká menových výkyvov zmizli a právne postupy sa zjednodušili.

Výsledky boli badateľné už koncom roka 2024: podľa Eurostatu sa ceny bývania zvýšili v priemere o 8,3 % , pričom rast v turistických regiónoch (Dalmácia, Istria a Dubrovník) dosiahol 10 – 12 % . Zahraničný dopyt sa zvýšil, pričom aktívni sa stali najmä kupujúci z Nemecka, Rakúska a Škandinávie, ako aj noví investori zo strednej Európy.

V Chorvátsku slúžia rôzne lokality rôznym účelom: niekde sú úspešnejšie sezónne prenájmy pri mori, inde sú obľúbenejšie celoročné prenájmy v hlavnom meste a v okolí univerzít, zatiaľ čo prémiové vily a butikové apartmány sú znakom statusu a vzácnosti. Pre výber najziskovejšieho prenájmu je dôležité pochopiť, kde je sústredený dopyt a aký formát prenájmu bude tam udržateľný.

Najjednoduchšie je tu spustiť stabilné, dlhodobé prenájmy: hlavné mesto priťahuje študentov, IT špecialistov, lekárov, štátnych zamestnancov a korporácie.

• 1-2-izbové byty (cca 45-75 m²): odhadovaná cena 150 000 – 240 000 €.
• Kompaktné garsónky na denný/strednodobý prenájom: 120 000 – 170 000 €.
• Dom/mezonetový dom na predmestí: od 250 do 400 tisíc eur.

Pre koho: investorov, ktorí potrebujú predvídateľnú obsadenosť a mierne výnosy bez výraznej sezónnosti.

Vysoký letný dopyt v spojení s mimosezónou kvôli služobným a lekárskym cestám znamená, že v centre mesta a na pláži je nedostatok miest.

• 1-2-izbové apartmány pri mori: 200 000 – 370 000 € (len zriedka lacnejšie)
• Historické centrum/byty s výhľadom: často prémiové na trhu
• Domy s pozemkom/výhľadom: od 400 000 – 700 000 € a viac

Pre tých, ktorí chcú skĺbiť životný štýl a sezónny príjem; pre tých, ktorí sú pripravení spravovať krátkodobé prenájmy.

Obmedzený historický rozvoj a vysoká turistická známosť vytvárajú „deficitnú“ cenu.

• Byty v dobrých lokalitách: 250 – 450 tisíc €.
• Vily pri mori/s panoramatickým výhľadom: od 700 000 € do 1,5 milióna €+

Pre koho: kupujúcich hľadajúcich status a „bezpečný prístav“ pri mori; konzervatívnejších majiteľov zameraných na kapitalizáciu.

Nemci a Rakúšania tradične milujú Istriu pre jej podnebie, dostupnosť ciest a silný gastronomický/vinársky turizmus.

• Domy/vily s pozemkom: od 280 do 600 tisíc eur.
• Apartmány pri mori/v centre: 180 – 300 tisíc €.

Pre koho: rodinný životný štýl + sezónny prenájom, menej ľudí ako na „pohľadniciach“ Dalmácie.

Stabilný letný dopyt, rozvinuté nábrežie, zdravotná a obchodná turistika.

• Byty: 170 000 – 300 000 € (záleží na lokalite)
• Vily/domy s výhľadom na záliv: od 400 000 do 800 000 €.

Pre tých, ktorí si cenia infraštruktúru a predvídateľnosť, ale chcú more bližšie k hraniciam.

Dobrý kompromis medzi cenou a kvalitou a výhodná geografia; letiská, jachtárske prístavy a rastúca hotelová základňa.

• Garsónky a jednoizbové byty: 120 – 220 tisíc eur.
• Domy pri mori: 250 – 450 tisíc eur.

Pre koho: prvá investičná nehnuteľnosť na Jadrane s rastovými perspektívami.

Vysoký letný dopyt a prémia za daný druh dopravy/dopravu. Logistika je zložitejšia, ale náklady sú vyššie.

• Byty: zvyčajne od 220 000 do 400 000 €.
• Domy/vily: od 500 000 € a výrazne vyššie v „prvej línii“

Pre: skúsených majiteľov, ktorí rozumejú sezónnosti a logistike; kupujúcich vzácnych, zberateľských predmetov.

• Nemecko, Rakúsko a Slovinsko sú tradičnými lídrami, ktorí aktívne nakupujú na Istrii, Kvarneri a v strednej Dalmácii.
• Škandinávia, Benelux a Spojené kráľovstvo – ľudia si vyberajú ostrovy a prémiové rezorty, často pre druhé domy a sezónne prenájmy.
• Rusky hovoriaci investori – Dalmácia (Split, ostrovy), Dubrovník, Istria; niektoré obchody sú zamerané na osobné použitie.

Prečo kupujú: druhý dom pri mori, sezónne prenájmy s výnosom 5 – 7 %, ochrana kapitálu pred infláciou v eurozóne.

Miestne rodiny si prenajímajú byty v Záhrebe a pobrežných mestách mimo pláže. Obľúbenou stratégiou podnikateľov je kúpiť si niekoľko malých bytov a prenajímať ich denne počas leta.

• Záhreb je obľúbený medzi študentmi, lekármi a IT špecialistami.
• Split, Zadar, Opatija – kombinovaný formát ubytovania a prenájmu, ktorý umožňuje majiteľovi udržať obsadenosť aj mimo sezóny.

Expati pomáhajú vyrovnávať sezónne výkyvy príjmov, najmä v pobrežných mestách s dobrou infraštruktúrou.

Pri kúpe nehnuteľnosti v Chorvátsku – či už ide o apartmán pri mori, dom na Istrii alebo apartmán v Záhrebe – je dôležité zvážiť nielen lokalitu a triedu nehnuteľnosti, ale aj vlastnícku štruktúru, predpisy pre zahraničných občanov a zvolenú investičnú stratégiu. Tieto faktory ovplyvňujú dane, ziskovosť a rýchlosť odchodu z trhu.

Občania EÚ a EHP si môžu voľne kupovať byty, domy a byty rovnako ako miestni občania. Vlastníctvo je zapísané v katastri nehnuteľností (katastar a zemljišna knjiga). Nehnuteľnosť je možné prenajať, predať alebo odkázať bez obmedzení.

Občania krajín mimo EÚ si tiež môžu kúpiť nehnuteľnosti, ale iba za podmienky „reciprocity“ – ak ich krajina Chorvátom umožní kúpiť si tam nehnuteľnosti. Takéto transakcie vyžadujú súhlas chorvátskeho ministerstva spravodlivosti. Tento postup trvá 3 až 6 mesiacov, ale je štandardný.

Príklad: Klient z Nemecka si kúpil byt v Splite a okamžite ho prenajímal cez Airbnb. Výnos bol 6 % ročne. Rodina z Ukrajiny si prostredníctvom právnika mohla kúpiť dom na Istrii, pričom získala súhlas ministerstva spravodlivosti. Nehnuteľnosť sa používa ako druhý domov a počas leta sa prenajíma turistom.

Založenie spoločnosti v Chorvátsku vám umožňuje:

• získať niekoľko nehnuteľností na prenájom;
• viesť výpočty DPH pri kúpe nových budov;
• Optimalizujte daňové zaťaženie, ak sa nehnuteľnosť využíva ako súčasť podnikania (byty, mini-hotely, prenájmy).

Zahraničné spoločnosti si môžu v Chorvátsku kúpiť aj nehnuteľnosti. Túto možnosť si často vyberajú investori, ktorí kupujú hotely, apartmánové hotely alebo niekoľko apartmánov na krátkodobý prenájom.

Príklad: Rakúsky investor zaregistroval spoločnosť s ručením obmedzeným (DOO) a kúpil tri byty v Záhrebe na prenájom študentom. Nehnuteľnosť spravuje správcovská spoločnosť, čo znižuje jeho osobnú angažovanosť.

Chorvátsko vyvíja investičné fondy do nehnuteľností (REIF), ktoré umožňujú investorom investovať do portfólia nehnuteľností vrátane rezidenčných apartmánov, apartmánových hotelov a kancelárií. Pre súkromných investorov to ponúka spôsob diverzifikácie rizika a generovania pasívneho príjmu.

Rodinné trusty, bežné v EÚ, možno využiť na ochranu majetku a plánovanie nástupníctva. Toto je obzvlášť dôležité pre zahraničné rodiny, ktoré si kupujú vilu pri mori alebo dom s pozemkom na Istrii.

Nehnuteľnosti v Chorvátsku môžu byť registrované na mená viacerých vlastníkov. To je výhodné pri rodinných nákupoch – napríklad rodičia a deti môžu byť spoluvlastníkmi bytu.

Dedičstvo sa vybavuje notárom a zapisuje sa do katastra nehnuteľností. Ak nehnuteľnosť kúpil cudzinec, dedičia si tiež zachovávajú vlastnícke práva (v prípade krajín mimo EÚ platí reciprocita).

Príklad: Slovinská rodina kúpila dom v Opatiji na mená svojich rodičov a syna. Po otcovej smrti prebehlo dedenie rýchlo: notár formalizoval prevod podielov a majetok zostal v rodine.

Na rozdiel od Dubaja, ktorý má zóny voľného vlastníctva a prenájmu, sa Chorvátsko riadi jednotnými zákonmi EÚ. Existuje však niekoľko zvláštností:

1. Pravidlá pre cudzincov

• EÚ/EHP: kúpa akýchkoľvek bytov, domov a apartmánov bez obmedzení.
• Mimo EÚ: vyžaduje sa súhlas ministerstva spravodlivosti (zásada reciprocity).
• Pozemky: Zahraničné fyzické osoby si nemôžu kúpiť poľnohospodársku pôdu priamo. Riešením je kúpiť ju prostredníctvom spoločnosti alebo ju previesť na právnickú osobu.

2. Komerčné nehnuteľnosti

Cudzinci môžu vlastniť kancelárie, obchody a hotely. Pre väčšie nehnuteľnosti a podniky sa častejšie používa DOO.

3. Nájomné

Prenajímať nehnuteľnosť môže ktorýkoľvek majiteľ, ale krátkodobé prenájmy (pre turistov) vyžadujú licenciu (turistická kategória). Dlhodobé prenájmy sa formalizovane uzatvárajú notársky overenou zmluvou a registrujú.

4. Hypotéka

Cudzinci môžu získať hypotéky od chorvátskych bánk, ale podmienky sú prísnejšie ako pre chorvátske banky. Banky zvyčajne vyžadujú doklad o príjme a úrokové sadzby sú o 1 – 2 % vyššie. Obyvatelia EÚ môžu financovať až 70 % hodnoty nehnuteľnosti.

• Krátkodobé prenájmy (turisti): vysoký výnos (5 – 7 %), ale sezónne. Obzvlášť relevantné pre Split, Dubrovník a Istriu.
• Dlhodobé prenájmy (hlavné mesto a mestá): nižšie výnosy (3 – 5 %), ale stabilný dopyt a plynulý peňažný tok.
• Kombinovaná stratégia: denné prenájmy v lete a dlhodobé prenájmy v zime. K dispozícii v Splite, Opatiji a Zadare.

V praxi mnohí investori nevenujú dostatočnú pozornosť právnym detailom transakcie. Vždy zdôrazňujem: kľúčovou úlohou nie je len kúpa bytu alebo domu pri mori, ale zabezpečenie čistých listov vlastníctva. Správna registrácia znižuje riziká, šetrí čas a umožňuje vám okamžite začať prenajímať alebo bývať v nehnuteľnosti.

1. Výber nehnuteľnosti – apartmán v Záhrebe, apartmán pri mori v Splite alebo dom na Istrii. V tejto fáze je dôležité zhodnotiť nielen cenu, ale aj ziskovosť, povolenia na prenájom a infraštruktúru.

2. Predbežná zmluva – Predugovor (webová stránka Predugovoru) – formalizuje podmienky transakcie a zabezpečuje nehnuteľnosť pre kupujúceho. Záloha je zvyčajne 10 % z kúpnej ceny.

3. Hlavná kúpno-predajná zmluva – Ugovor o kupoprodaji – špecifikuje cenu, spôsob platby, práva a povinnosti strán.

4. Platba – zvyčajne jednorazová platba pri ďalšom predaji. Pri novostavbách je možné platbu uskutočniť v splátkach podľa harmonogramu.

5. Notárske overenie – zmluva musí byť overená notárom (javni bilježnik).

6. Zápis do katastra nehnuteľností – Zemljišne knihy – tu sa zabezpečuje vlastnícke právo.

Moja rada: Uistite sa, že nehnuteľnosť je zapísaná v katastri nehnuteľností a že na nej nie sú žiadne ťarchy.

• Právnik kontroluje právnu čistotu: údaje v katastri nehnuteľností sú konzistentné, neexistujú žiadne ťarchy (hypotéka, dlh, zadržanie) a správnosť zmluvy.
• Agent pomáha nájsť byt alebo dom, vyjednávať a dohodnúť sa na cene.

Ak od samého začiatku zapojíte právnika a agenta, riziko problémov sa zníži minimálne o 70 %.

Čo potrebujete na kúpu nehnuteľnosti v Chorvátsku:

• Vek od 18 rokov a platný cestovný pas.
• Občania EÚ nakupujú priamo; občania krajín mimo EÚ potrebujú súhlas ministerstva spravodlivosti (zásada reciprocity).
• Dokumenty o pôvode finančných prostriedkov pre veľké transakcie.
• Daňové číslo v Chorvátsku (OIB – osobni identifikacijski broj).
• Pre spoločnosti - štatutárne dokumenty, registrácia spoločnosti s ručením obmedzeným (DOO) alebo zahraničnej právnickej osoby.

Novostavby (nové byty, apartmány):

Ceny sú vyššie, ale už zahŕňajú DPH (zvyčajne 25 %). Nemusíte platiť 3 % daň z kúpy. Je dôležité skontrolovať stavebné povolenie a kolaudačný protokol.

Sekundárny trh:

Patria sem byty a domy s históriou vlastníctva. Pri kúpe sa platí daň z prevodu nehnuteľností (3 % z kúpnej ceny). Vyžaduje sa katastrálna kontrola neuhradených dlhov a presných hraníc pozemku/bytu.

Cudzinci si môžu kúpiť byt alebo dom v Chorvátsku bez osobnej prítomnosti. Na to im vydá notár plnú moc, ktorá je overená apostilou a preložená do chorvátčiny. Právnik na základe plnej moci podpíše zmluvu a zapíše vlastníctvo do katastra nehnuteľností.

Pred podpísaním zmluvy si vždy overím:

• Má predávajúci právny nárok na nehnuteľnosť v Zemljišných knihách?.
• Sú tam nejaké dlhy, záložné práva alebo hypotéky?.
• Zodpovedá plocha a účel nehnuteľnosti v katastrálnom registri skutočnej ploche?.
• Existuje povolenie na výstavbu a uvedenie do prevádzky (pre domy/novostavby).
• Pri odovzdávaní nehnuteľnosti turistom musia byť všetky licencie platné.

Príklad: Klient chcel kúpiť dom pri mori v Šibeniku, ale právnik zistil, že časť nehnuteľnosti je registrovaná ako poľnohospodárska pôda. Transakcia bola zastavená a klient sa vyhol problémom s registráciou.

Poslednou fázou je registrácia v Zemljišne knjige.

Výpis z katastra nehnuteľností (Vlasnički list) zaznamenáva informácie o vlastníkovi, nehnuteľnosti a akýchkoľvek ťarchách. Po registrácii sa kupujúci stáva plnohodnotným vlastníkom a môže nehnuteľnosť prenajať, predať alebo odkázať.

Proces nákupu a registrácie trvá v priemere 6 – 10 týždňov. Časový rámec závisí od pripravenosti dokumentov a od toho, či je potrebný súhlas ministerstva spravodlivosti (pre kupujúcich z krajín mimo EÚ).

Investori si často vyberajú Chorvátsko kvôli jeho relatívne miernemu daňovému systému pre majiteľov nehnuteľností. Na rozdiel od mnohých juhoeurópskych krajín sú sadzby jednoduché a transparentné. To umožňuje presnejšie predpovedať príjmy z prenájmu bytu alebo domu pri mori.

Pri kúpe nehnuteľnosti v Chorvátsku by ste mali zohľadniť nasledujúce povinné náklady:

• Daň z prevodu nehnuteľností (Porez na promet nekretnina) – 3 % z hodnoty nehnuteľnosti na sekundárnom trhu.
• DPH (PDV) je na novostavby 25 %, ale je zahrnutá v cene, takže ju kupujúci platí bez dodatočnej dane.
• Právne, notárske a zastúpené služby predstavujú v priemere 3 – 5 % z hodnoty transakcie (kontrola katastra nehnuteľností, plnenie zmlúv a podpora).
• Náklady na energie a údržbu sa v priemere pohybujú 1,2 – 2 € za m² mesačne pre byt v Splite alebo Záhrebe; pri domoch pri mori sú náklady vyššie kvôli údržbe pozemkov.

Rovnaké pravidlá platia pre obyvateľov EÚ a zahraničných investorov. V praxi odporúčam:

• Upozorňujeme, že pri prenájme nehnuteľnosti sa zdaňuje iba čistý príjem (10 – 20 % v závislosti od daňového systému);
• Pri kúpe viacerých nehnuteľností zvážte registráciu spoločnosti s ručením obmedzeným (DOU) – to vám umožní účtovať si výdavky a oficiálne pôsobiť v cestovnom ruchu;
• Vypočítajte si účty za energie vopred, najmä v starších budovách s nízkou energetickou účinnosťou.

V Rakúsku investori platia 3,5 % daň a 55 % daň

V Chorvátsku je situácia miernejšia:

• daň z kúpy je iba 3 % (alebo DPH, ak ide o novostavbu),
• Príjem z prenájmu sa v rámci zjednodušeného systému zdaňuje sadzbou 10 – 20 %,
• Žiadna daň z kapitálových výnosov z predaja po 2 rokoch vlastníctva.

To umožňuje rýchlejšiu návratnosť investícií, ale trh je citlivejší na sezónnosť a turistický tok.

Mnoho klientov sa pýta, či je možné získať povolenie na pobyt pri kúpe bytu alebo domu v Chorvátsku. Áno, je to možné, ale existujú určité nuansy. Kúpa nehnuteľnosti v Chorvátsku automaticky nezaručuje schválenie povolenia na pobyt, ale poskytuje presvedčivý dôvod na podanie žiadosti. Kľúčové je preukázať, že nehnuteľnosť sa skutočne používa na bývanie a nie je len kúpená „na papieri“.

• Krátkodobé povolenie na pobyt (do 1 roka) je možné získať na základe vlastníctva nehnuteľnosti, ak v krajine skutočne bývate.
• Rozšírenie – vyžaduje potvrdenie, že nehnuteľnosť sa využíva na bývanie.
• Trvalý pobyt a občianstvo sú k dispozícii po 5 rokoch pobytu s povolením na prechodný pobyt, pod podmienkou integrácie a jazykovej znalosti.

Praktický príklad: rodina z Rakúska si kúpila dom na Istrii v hodnote 320 000 eur, získala prechodný pobyt, priviezla tam svoje deti a otvorila si malú firmu. O niekoľko rokov plánujú požiadať o trvalý pobyt.

Dôležité: Povolenie na pobyt získané na základe vlastníctva nehnuteľnosti neoprávňuje na prácu bez samostatného povolenia. Na nájdenie zamestnania musíte získať pracovné povolenie alebo zaregistrovať spoločnosť a pracovať ako podnikateľ.

Chorvátske povolenie na pobyt otvára širokú škálu príležitostí na život, štúdium a podnikanie, ale zostáva skôr nástrojom na získanie pobytu než pracovným vízom. Stratégia „kúp si dom a presťahuj sa“ preto funguje dobre, ak investor už generuje svoj primárny príjem mimo Chorvátska alebo prostredníctvom vlastného podnikania.

Na predĺženie povolenia na prechodný pobyt musíte:

• ponechať si vlastníctvo nehnuteľnosti;
• väčšinu času žijú v Chorvátsku;
• včas predložiť dokumenty a zaplatiť štátne poplatky.

Klientom vždy radím, aby si vopred overili stav nehnuteľnosti a včas obnovili registráciu.

• Priamy nákup poľnohospodárskej pôdy (pre zahraničné osoby je to zakázané).
• Chýbajúci zápis zmluvy do katastra nehnuteľností.
• Nedostatočné vykazovanie daní pri prenájme bytov turistom.

Chorvátsko ponúka nižšie dane z kúpy a vlastníctva nehnuteľností ako Rakúsko a ponúka rodinný pobyt. Dlhodobý pobyt si však vyžaduje integráciu a pobyt v krajine. Ide o trh so sezónnymi rizikami, ale vstupná bariéra a daňové zaťaženie sú nižšie ako v západnej Európe.

• Povolenie na pobyt prostredníctvom nehnuteľnosti. Majitelia bytov a domov v Chorvátsku môžu získať povolenie na dočasný pobyt na jeden rok s právom na jeho predĺženie. Nehnuteľnosť musí byť obývateľná a zapísaná v katastri nehnuteľností. Po piatich rokoch pobytu je možné požiadať o trvalý pobyt a po ôsmich rokoch o občianstvo.
• Vízum pre digitálnych nomádov. Chorvátsko bolo jednou z prvých krajín EÚ, ktoré zaviedli vízum pre digitálnych nomádov. Platí až 12 mesiacov a umožňuje vám pracovať na diaľku pre zahraničnú spoločnosť. Ak chcete požiadať o vízum, musíte preukázať príjem najmenej 2 500 EUR mesačne alebo dostatočné finančné prostriedky na vašom bankovom účte. Opätovnú žiadosť môžete podať šesť mesiacov po uplynutí platnosti prvého víza.
• Zlúčenie rodiny. Držitelia chorvátskeho povolenia na pobyt si môžu so sebou priviesť svojich manželov/manželky a maloleté deti. Vyžaduje sa doklad o príjme a bývaní. Rodina má rovnaké práva na zdravotnú starostlivosť a vzdelanie ako investor.
• Vízum pre uchádzačov o zamestnanie. Absolventi chorvátskych univerzít môžu mať nárok na pobyt v krajine až 12 mesiacov za účelom hľadania práce. Tento program je obzvlášť obľúbený medzi študentmi, ktorých rodičia si kúpili bývanie v Záhrebe alebo Splite.
• Nové pravidlá pre obnovenie povolenia na pobyt. Od roku 2024 je obnovenie jednoduchšie vďaka online systému e-Građani. Dokumenty je teraz možné podávať na diaľku a údaje sa automaticky aktualizujú v biometrickej karte pobytu. Na obnovenie je potrebné doklad o príjme: od 560 EUR mesačne pre slobodnú osobu a približne 1 200 – 1 300 EUR pre štvorčlennú rodinu.

Vďaka týmto zmenám je imigrácia do Chorvátska transparentnejšia a pohodlnejšia: investori a rodiny kupujúce nehnuteľnosti môžu teraz získať status rýchlejšie a digitálni nomádi získali legálny spôsob, ako žiť pri mori a pracovať na diaľku v EÚ.

Ziskovosť je jedným z kľúčových dôvodov, prečo investori zvažujú kúpu nehnuteľnosti v Chorvátsku. Na rozdiel od západoeurópskych krajín sú možné vyššie sadzby za prenájom pre turistov, najmä v pobrežných oblastiach. Pri starostlivej lokalite a správe nehnuteľností sa nehnuteľnosti pri mori zaplatia rýchlejšie.

Prenájom apartmánov a domov cez Airbnb alebo Booking v Chorvátsku prináša 6 až 10 % ročný výnos, najmä v turistických centrách ako Split, Dubrovník a Rovinj. Počas hlavnej sezóny (júl – august) dosahuje miera obsadenosti 90 – 95 %, čo umožňuje rýchlu návratnosť investície.

Príklad: Jeden klient kúpil byt v Splite za 210 000 € a prenajímal ho turistom denne. Čistý ročný výnos bol približne 8,5 % po zdanení a poplatkoch za správu.

Pre tých, ktorí hľadajú stabilný príjem, je vhodnou možnosťou prenájom bytov na obdobie šiestich mesiacov až roka. Priemerné výnosy v Záhrebe a Rijeke sú 3 – 5 % ročne. Tento formát je obzvlášť obľúbený medzi študentmi, IT profesionálmi a zdravotníckymi pracovníkmi.

Príklad: Investor kúpil byt v Záhrebe za 160 000 € a prenajíma ho vysokoškolským študentom. Ročný príjem bol približne 6 500 €, čo predstavuje 4 % výnos, s minimálnym rizikom a stabilnou obsadenosťou.

Trh s prenájmom nehnuteľností v Chorvátsku sa značne líši v závislosti od regiónu a ročného obdobia. Dubrovník ponúka vyššie výnosy kvôli nedostatku nehnuteľností a prémiovému segmentu, ale vstupná bariéra je tam tiež najvyššia. Split kombinuje dopyt turistov a študentov, vďaka čomu je trh vyváženejší. Záhreb ponúka nižšie sadzby, ale celoročný príjem znižuje riziko prenájmu.

Istria sa teší stabilnému záujmu kupujúcich a nájomcov z Nemecka a Rakúska – je to región známy svojimi „tichými investíciami“. Zadar a Šibenik sú stále lacnejšie ako Dalmácia a Dubrovník, ale zaznamenávajú stabilný rast turistického ruchu a nových projektov. Ostrovy ako Hvar a Brač ponúkajú najvyššie výnosy z prenájmu, ale ich hlavnou nevýhodou je krátka sezóna a vysoká závislosť od turistického ruchu.

Väčšina zahraničných investorov zadáva správu nehnuteľností agentúram. Tie sa zaoberajú:

• licencia na krátkodobý prenájom (turistička kategorizacija);
• vyhľadávanie a údržba nájomníkov;
• upratovanie, marketing a platby.

Provízia je 20 – 25 % z príjmu, ale to umožňuje zahraničným vlastníkom dosahovať zisk bez neustáleho monitorovania.

• Krátkodobý prenájom: 10% daň + turistická daň (podľa počtu nocí).
• Dlhodobý nájom: 12 % + miestna daň (prirez, až 18 % v závislosti od mesta).
• Náklady na energie: v priemere 1,2 – 2 € za m².

Vďaka zjednodušenému daňovému systému pre súkromných prenajímateľov sú skutočné daňové náklady v Chorvátsku nižšie ako v Rakúsku alebo Nemecku.

Jeden z mojich klientov si kúpil byt v Splite za 210 000 eur a vďaka krátkodobým prenájmom cez Airbnb 8,5 % ročne 4 %, ale po troch rokoch sa hodnota nehnuteľnosti zvýšila o 28 %, čo viedlo k výrazne vyššiemu celkovému výnosu pri ďalšom predaji.

Tipy odo mňa:

• je pre vás dôležitá stabilita a minimálne riziko vyberte si Záhreb alebo Rijeku – prenájmy sú k dispozícii celoročne.
• Ak počítate s rastúcimi cenami turistov, zvážte Split, Zadar alebo Istriu.
• Ak hľadáte investíciu do prestíže a vzácnych nehnuteľností, Dubrovník a ostrovy ako Hvar alebo Brač sú dobrou voľbou.
• Vždy si overte nielen aktuálnu výnosnosť, ale aj rozvojové plány danej oblasti: nové cesty, letiská alebo prístavy okamžite zvyšujú náklady na bývanie.

Jednou z hlavných výhod chorvátskych nehnuteľností je ich kvalitná infraštruktúra, najmä v turistických centrách a hlavnom meste.

• Dopravná dostupnosť. Záhreb je s Európou spojený priamymi letmi a Split, Zadar a Dubrovník majú medzinárodné letiská, čo zabezpečuje stály prílev turistov. Dobré diaľnice spájajú pobrežie s vnútrozemím.
• Obchodná a sociálna infraštruktúra. Pobrežné mestá rýchlo rozvíjajú nákupné centrá, reštaurácie, lekárske kliniky a medzinárodné školy, vďaka čomu sú atraktívne nielen pre turistov, ale aj pre cudzincov.
• Ekológia. Chorvátsko je známe čistým morom, zelenými plochami a chránenými národnými parkami. Platí to najmä pre Istriu a ostrovy, kde ekoturizmus zvýšil ceny. V Záhrebe je naopak ekológia horšia, ale to je kompenzované obchodnou aktivitou a stabilným dopytom po bývaní.

V rokoch 2024 – 2025 sa najväčší záujem investorov sústredí v Splite, Dubrovníku a na Istrii, kde cestovný ruch rastie najrýchlejšie. Zároveň odborníci upozorňujú na potenciál v Zadare a Šibeniku – ceny sú tam v súčasnosti nižšie, ale rozvoj letísk a námorných prístavov robí trh čoraz perspektívnejším.

Predpovede ukazujú, že v nasledujúcich 2 – 3 rokoch sa najvýznamnejší nárast cien očakáva na Istrii a ostrovoch, kde dopyt po prémiovom bývaní trvalo prevyšuje ponuku.

Výber medzi novostavbami a existujúcimi nehnuteľnosťami v Chorvátsku je jednou z hlavných otázok pre kupujúcich. V posledných rokoch sa pozdĺž pobrežia stavia čoraz viac moderných komplexov, ale trh s ďalšími nehnuteľnosťami stále tvorí väčšinu transakcií. Optimálna voľba závisí od cieľov investora: rýchly príjem z prenájmu alebo dlhodobé zhodnotenie.

• Moderné dispozičné riešenia, energeticky úsporné materiály a nové štandardy bývania (trieda A+/A).
• Nižšie náklady na energie vďaka izolácii a moderným vykurovacím/chladiacim systémom.
• Možnosť vrátenia DPH (25 %) pri kúpe od developera pre právnické osoby.
• Zvýšenie ceny po dokončení: apartmány pri mori sa v prvých 2–3 rokoch zdražejú o 10–20 %.

Príklad: Klient z Nemecka kúpil byt v novostavbe neďaleko Puly za 240 000 €. Len o dva roky neskôr sa cena v dôsledku turistického dopytu a rozvoja infraštruktúry zvýšila na 290 000 €.

• Môžete si ho prenajať ihneď, najmä ak sa nehnuteľnosť nachádza v turistickom centre (Split, Dubrovník).
• Väčšina nehnuteľností už má vybudovanú infraštruktúru – školy, obchody, dopravu.
• Široký výber starých kamenných domov a apartmánov v centrách miest alebo na ostrovoch.
• Nevýhoda: možné náklady na opravy (výmena okien, zateplenie, rekonštrukcia interiéru).

Príklad: Rakúska rodina kúpila dom zo 70. rokov 20. storočia v Rovinji za 380 000 eur. Vďaka jeho výbornej polohe ho okamžite začali prenajímať turistom a dosahujú ročný výnos okolo 7 %, a to aj napriek potrebe niektorých rekonštrukcií.

V Chorvátsku je podiel novostavieb nižší ako vo Viedni alebo Salzburgu, ale záujem o ne rastie, najmä zo strany zahraničných investorov. Najväčší dopyt je po moderných rezidenčných komplexoch na pobreží a nových domoch v Záhrebe. Tieto projekty ponúkajú vylepšené dispozičné riešenia, energeticky úsporné materiály a pohodlnú infraštruktúru, vďaka čomu sú konkurencieschopnejšie v porovnaní s existujúcimi nehnuteľnosťami.

Chorvátsko stále zaostáva za Rakúskom v mnohých ukazovateľoch, ale túto medzeru postupne zmenšuje.

• Energetická účinnosť. Nové projekty v Chorvátsku sa budujú podľa noriem energetickej účinnosti A+/A, čo výrazne znižuje náklady na energie. V Rakúsku sú normy prísnejšie a zakotvené v zákone.
• Rýchlosť výstavby. V Chorvátsku je priemerná doba výstavby bytového komplexu 18 – 36 mesiacov, zatiaľ čo v Rakúsku je tempo vyššie, najmä vo väčších mestách.
• Normy ESG. V Chorvátsku sa s ich implementáciou, najmä na pobreží, len začínajú, ale v Rakúsku sú už povinné pre všetky projekty.
• Cena za meter štvorcový. Na chorvátskom pobreží stoja novostavby 2 200 – 4 500 eur, zatiaľ čo v Záhrebe sa pohybujú od 2 000 do 2 800 eur. Pre porovnanie, ceny v Rakúsku sú vyššie: 5 000 – 9 000 eur za meter štvorcový.
• Podiel novostavieb. V Chorvátsku sa približne 25 % transakcií týka nových projektov, zatiaľ čo v Rakúsku tento podiel dosahuje 30 %, a to aj napriek tomu, že trh celkovo zostáva druhoradé.

Zhrnutie: Chorvátsko ponúka dostupnejšie ceny a rastúci trh s novostavbami, zatiaľ čo Rakúsko vyhráva z hľadiska štandardov a stability.

V posledných rokoch sa investori v Chorvátsku čoraz viac odkláňajú od tradičného modelu „kúpte si apartmán pri mori a prenajímajte ho v lete“. Používajú kombinované stratégie na zvýšenie výnosov a zníženie rizík.

• Niekoľko apartmánov namiesto jednej vily. Investori kupujú dva alebo tri apartmány v Splite alebo Zadare namiesto jednej drahej vily v Dubrovníku. Tento prístup poskytuje flexibilitu: ak je jedna nehnuteľnosť nevyužívaná, ostatné naďalej generujú príjem.
• Apartmánové hotely a byty. Majiteľ dostáva podiel z príjmu a hotelová spoločnosť ho spravuje. Toto riešenie je obzvlášť výhodné pre cudzincov žijúcich v inej krajine.
• Staré kamenné domy prechádzajú rekonštrukciou. Na Istrii a ostrovoch sa tradičné domy kupujú, rekonštruujú a prenajímajú luxusným turistom. Návratnosť po rekonštrukcii môže dosiahnuť 8 – 10 %.
• Spoločné investície. Skupiny investorov spájajú sily, aby kúpili luxusné nehnuteľnosti, ako sú vily v Dubrovníku alebo bytové komplexy na pobreží.

Tento prístup nám umožňuje vyhnúť sa závislosti len od jedného formátu a lepšie rozložiť riziká.

Chorvátsky trh s nehnuteľnosťami je atraktívny, ale má svoje jedinečné charakteristiky, ktoré je dôležité zvážiť. Hlavnou je sezónnosť. Zatiaľ čo obsadenosť bytov na pobreží dosahuje v lete takmer 100 %, dopyt v zime prudko klesá, čo má priamy vplyv na výnosy. Situácia v Záhrebe je stabilnejšia, ale výnosy z prenájmu sú tam nižšie.

Ďalším faktorom je byrokracia. Nie všetka pôda je dostupná pre cudzincov, najmä poľnohospodárska pôda, preto je nevyhnutné pred kúpou starostlivo skontrolovať dokumenty v katastri nehnuteľností, aby sa predišlo problémom v budúcnosti.

Kvalita výstavby môže byť tiež úskalím. Nové budovy niekedy trpia nedostatočnou tepelnou alebo zvukovou izoláciou, zatiaľ čo existujúce domy často čelia opotrebovaným inžinierskym sieťam a potrebe opráv.

Mali by sa zvážiť aj náklady na energie. V starších domoch s ústredným kúrením môžu byť zimné účty dosť vysoké a výrazne znižujú čistý príjem z prenájmu.

Chorvátsko spája mierne podnebie, more a bezpečnosť, vďaka čomu sú nehnuteľnosti tu atraktívne nielen ako investícia, ale aj ako miesto na život.

• Životné náklady. Nižšie ako v Rakúsku: nájomné za byt v Záhrebe je 600 – 900 €, zatiaľ čo nájomné za byt pri mori je 800 – 1 200 €. Potraviny a doprava sú tiež lacnejšie.
• Zdravotná starostlivosť. Dostupné štátne služby a dobre rozvinutý súkromný sektor; návšteva kliniky začína od 30 eur.
• Vzdelávanie. Univerzity v Záhrebe a Splite sú uznané EÚ a existujú aj medzinárodné školy.
• Doprava. Letiská v Záhrebe, Splite, Dubrovníku a Zadare; dobre rozvinutá sieť diaľnic a trajektov.
• Bezpečnosť. Jedna z najvyšších v Európe, najmä v malých mestách a na ostrovoch.

Vďaka tomu je Chorvátsko bezpečným útočiskom pre dôchodcov, rodiny a expatov, ktorí hľadajú kombináciu európskej kvality života a dostupných cien.

Mnohí klienti vnímajú Chorvátsko ako bezpečný prístav pre kapitál. Nie je to len krajina s krásnou krajinou a priaznivou klímou, ale aj platforma na zachovanie a rast investícií. Na rozdiel od Rakúska alebo Nemecka, kde sa trh pohybuje pomaly a stabilne, Chorvátsko kombinuje európsku bezpečnosť s vyššími výnosmi, aj keď podlieha sezónnym výkyvom.

Dôchodcovia si čoraz častejšie vyberajú Chorvátsko na kúpu druhého domu alebo trvalého pobytu. Rozhodujúcimi faktormi sú pre nich mierne podnebie, dostupné ceny bývania a pokojné tempo života. Zároveň prítomnosť dobrých zdravotníckych centier a blízkosť k ostatným krajinám EÚ zabezpečujú pocit pohodlia a bezpečia.

Digitálni nomádi vidia v Chorvátsku príležitosť skombinovať podnikanie a voľný čas. Zavedením špeciálnych víz pre digitálnych nomádov sa krajina stala obľúbenou voľbou pre profesionálov v oblasti IT a kreatívneho priemyslu. Práca s výhľadom na more, bývanie v apartmánoch v Splite alebo na ostrovoch a stále prístup k infraštruktúre EÚ vytvárajú nový segment dopytu po prenájme a kúpe bývania.

Rodiny si cenia Chorvátsko pre jeho stabilitu, prístup k európskemu vzdelávaniu a možnosť integrácie do EÚ. Mnohí si kupujú byty alebo domy pri mori nielen na letné prenájmy, ale aj na osobné cesty alebo budúce sťahovanie. Prítomnosť medzinárodných škôl, univerzít a bezpečné prostredie robí krajinu vhodnou pre dlhodobý pobyt.

Chorvátsko tak dosahuje rovnováhu medzi stabilitou Európy a dynamikou trhu cestovného ruchu. Tu možno očakávať vyššie výnosy ako v Rakúsku (5 – 8 % oproti 2 – 3 %), ale treba byť pripravený na sezónnosť: v lete je dopyt takmer neobmedzený, zatiaľ čo v zime výnosy závisia od lokality a starostlivého výberu nehnuteľností.

Obdobie predaja závisí od regiónu a typu nehnuteľnosti.

• V Záhrebe a Splite sa byty v dobrých lokalitách predajú za 1 – 2 mesiace.
• V Dubrovníku a na ostrovoch môžu drahé vily a staré domy čakať na kupca 6 až 12 mesiacov.

Všetky transakcie sú zaznamenané v katastri nehnuteľností (ZK). Právne preskúmanie nehnuteľnosti je povinné – chráni to investora pred nepríjemnými prekvapeniami.

Moje skúsenosti ukazujú, že chorvátsky trh má výrazné regionálne charakteristiky. Na pobreží a ostrovoch sú výnosy vyššie, ale sezónnosť je výraznejšia. V Záhrebe a väčších mestách sú sadzby skromnejšie, ale dopyt je stabilný po celý rok. Vždy overujem dokumenty prostredníctvom katastra nehnuteľností (ZK), skúmam stav pozemku (obzvlášť dôležité pre poľnohospodársku pôdu) a až potom klientovi odporučím transakciu. Tento prístup minimalizuje riziká a zaručuje bezpečnosť.

Myslím si, že optimálnou stratégiou je kombinácia. Jeden z mojich klientov si kúpil byt v Splite na sezónne prenájmy a súčasne si kúpil byt v Záhrebe ako „bezpečný prístav“. Vďaka tomu má v lete vysoký príjem a v zime stabilný prílev nájomníkov. Táto rovnováha je obzvlášť dôležitá pre investorov, ktorí chcú ziskovosť aj istotu.

Keby som si budoval portfólio pre seba, rozdelil by som ho takto: časť by som alokoval na pobrežné nehnuteľnosti s vysokým turistickým dopytom a zvyšok by som investoval do mestských nehnuteľností v Záhrebe. Tento prístup mi umožňuje súčasne profitovať zo sezónneho cestovného ruchu a mať stabilný zdroj príjmu po celý rok.

Moja hlavná rada: vždy začnite so svojimi cieľmi. Či už chcete rýchlo zarobiť na pobreží, uchovať si kapitál v spoľahlivom aktíve alebo nájsť domov pre svoju rodinu, každý cieľ si vyžaduje inú stratégiu.

Stanovte si priority, rozdeľte kapitál medzi rôzne regióny krajiny, nezabudnite vykonať právny audit prostredníctvom katastra nehnuteľností a zohľadnite špecifiká trhu: sezónnosť pobrežia a stabilný dopyt v mestách.

Kedy je Chorvátsko najlepšou voľbou

• Pre tých, ktorí hľadajú vyššie výnosy ako v Rakúsku alebo Nemecku.
• Ak je dôležitý prístup k moru, mierne podnebie a cestovný ruch ako hlavný zdroj príjmov.
• Vhodné pre investorov, ktorí sú pripravení pracovať so sezónnosťou a zohľadniť výkyvy dopytu.
• Pre kupujúcich, ktorí si cenia nehnuteľnosti v EÚ s transparentnou registráciou a možnosťou získať povolenie na pobyt.

Kedy zvážiť Rakúsko

• Pre tých, ktorí si cenia maximálnu stabilitu a predvídateľnosť.
• Ak je hlavným cieľom dlhodobé skladovanie kapitálu bez sezónnych rizík.
• Pre investorov, ktorí chcú minimalizovať všetky možné právne nuansy a vybrať si trh s dlhou históriou udržateľného rastu.

Vyhliadky Chorvátska do roku 2030 sú optimistické. Vstup do schengenského priestoru a eurozóny zvýšil dôveru zahraničných kupcov, turistický ruch naďalej rastie a záujem o pobrežie zo strany Nemcov, Rakúšanov a Škandinávcov zostáva konzistentne vysoký. Dobre zvolená stratégia umožní kombináciu príjmov z prenájmu a bezpečného zachovania kapitálu v nehnuteľnostiach v EÚ.

1. Formulujte si svoj investičný cieľ

• Krátkodobé prenájmy na pobreží (Airbnb, Booking) alebo dlhodobé prenájmy v Záhrebe.
• Poberanie príjmu z prenájmu, zvyšovanie hodnoty majetku alebo získanie povolenia na pobyt.

2. Vyberte vhodný typ objektu

• Apartmán v Záhrebe alebo Splite.
• Dom pri mori na Istrii alebo v Dalmácii.
• Vila na ostrove (Hvar, Brač, Korčula).
• Apartmány v turistickom komplexe (formát bytu).

3. Ujasnite si rozpočet a minimálnu vstupnú hranicu

• Apartmány v Záhrebe: od 120 000 €.
• Apartmány na pobreží: od 150 000 do 200 000 €.
• Vily v Dubrovníku: od 600 000 €+.
• Dodatočné náklady: 3 % daň z transakcie, notár a registrácia 1 – 2 %, poplatky za energie.

4. Vyberte miesto

• Pobrežie (Dubrovník, Split, Zadar, Istria) – vysoká sezónna ziskovosť.
• Záhreb – stabilný celoročný dopyt.
• Ostrovy (Hvar, Brač, Korčula) – prémiový segment so silnou sezónnosťou.

5. Analýza objektu

• Skontrolujte si kataster nehnuteľností (ZK).
• Fáza: novostavba alebo sekundárny trh.
• Stav pôdy (nie všetka poľnohospodárska pôda je k dispozícii cudzincom).
• Stav budovy a energetická účinnosť (kľúčovým faktorom sú účty za kúrenie).

6. Vypracovanie dohody

• Predbežná dohoda (predugovor) s 10% zálohou.
• Hlavná zmluva je u notára.
• Platba: ihneď alebo v splátkach (novostavby).

7. Registrácia nehnuteľností

• Zápis do katastra nehnuteľností (ZK).
• Zápis do katastrálneho registra.
• Získanie vlastníctva k nehnuteľnosti.

8. Hodnotenie investícií

• Výnos z prenájmu: 5 – 8 % na pobreží, 3 – 5 % v Záhrebe.
• Náklady na energie: 100 – 300 € mesačne pre byt, vyššie pre domy.
• Daň z nájmu: 10 % od roku 2024.

9. Plánovanie prenájmu alebo ďalšieho predaja

• Správcovské spoločnosti v Dalmácii si za krátkodobé prenájmy účtujú 20 – 30 %.
• V Záhrebe je jednoduchšie prenajať si byt na vlastnú päsť (dlhodobé zmluvy).
• Ďalší predaj - vyššia likvidita v Splite, Zadare, Dubrovníku.

10. Diverzifikácia investičného portfólia

• Spojte „turistické ubytovanie“ (Split, ostrovy) s „mesto“ (Záhreb).
• Rôzne formáty: apartmány + dom pri mori.
• Znížte riziká výberom regiónov s rôznou sezónnosťou.

1. Investor so 150 000 €

Cieľ: vstúpiť na trh s minimálnymi investíciami a generovať príjem z prenájmu v lete.

Možnosti: malé apartmány v Zadare, Šibeniku alebo Splite.

Ziskovosť: 6-7% ročne pri krátkodobom prenájme.

Riziká: sezónnosť, závislosť od cestovného ruchu.

Príklad: Klient z Nemecka si kúpil garsónku v Zadare za 145 000 €. Prenájom cez Booking počas leta mu poskytol 7 % ročný úrok a mimo sezóny sa byt prenajíma študentom, čo mu poskytuje stabilitu.

2. Rodina s majetkom 600 000 – 1 miliónom eur

Cieľ: kúpiť si dom pri mori na osobnú rekreáciu a príjem z prenájmu.

Možnosti: vily na Istrii (Rovinj, Pula), domy na ostrovoch Hvar alebo Brač, prémiové apartmány v Dubrovníku.

Ziskovosť: 5–6 % ročne + rast hodnoty.

Riziká: vysoké náklady na údržbu a dane z prenájmu.

Príklad: Rodina z Rakúska kúpila vilu v Rovinji za 720 000 eur. V lete ju prenajíma turistom za 400 eur na noc a v zime dom využíva ako osobné bývanie. Celkový výnos je približne 5 % ročne.

3. Komerčné nehnuteľnosti

Cieľ: stabilný príjem z prenájmu a rast hodnoty.

Možnosti: obchody a reštaurácie v turistických oblastiach Splitu a Dubrovníka, kancelárie a apartmánové hotely v Záhrebe.

Ziskovosť: 7–9 % ročne.

Riziká: sezónna premávka, vysoká konkurencia.

Príklad: Klient z Holandska kúpil priestory kaviarne v centre Splitu za 400 000 eur. Vďaka celoročnej turistickej návštevnosti platí nájomca stabilných 2 800 eur mesačne, čo prináša ročnú úrokovú sadzbu 8,4 %.

Investície do nehnuteľností v Chorvátsku sa dajú prispôsobiť rôznym cieľom. Apartmány v Zadare alebo Splite sú ideálne pre pasívny príjem, vily na Istrii alebo v Dubrovníku sú ideálne pre rodiny a pre osoby so spoločenským postavením a komerčné nehnuteľnosti v centrách miest sú ideálne pre podnikanie.