Ako a prečo kupovať nehnuteľnosti v Grécku: Systematická analýza investičnej atraktivity

V posledných rokoch dopyt po nehnuteľnostiach v Grécku neustále rastie. Podľa Gréckej centrálnej banky (Bank of Greece) sa ceny bytov a domov v roku 2024 zvýšia v priemere o 13,8 % v celej krajine a o 15,9 % v Aténach. Tento rast prebieha už mnoho rokov. Čísla ukazujú, že trh je dynamický a že investovanie v krajine je ziskové aj z iných dôvodov ako je cestovný ruch.

Účelom tohto článku je pochopiť, prečo je kúpa nehnuteľnosti v Grécku práve teraz dobrý nápad. Preberieme všetky možnosti: presťahovanie, prenájom alebo získanie povolenia na pobyt.

Prečo teraz?

✓ Hospodárske oživenie . Po dlhej kríze zažíva Grécko rast: ekonomika v roku 2023 vzrástla o 2,4 % a očakáva sa, že rast v roku 2025 bude vyšší ako v celej Európe. Nezamestnanosť klesá a podmienky pre investorov sa zlepšujú.

✓ Zlaté vízum . Grécky program Zlaté vízum zostáva veľmi flexibilný. Investovaním aspoň 250 000 eur môžete získať povolenie na pobyt bez toho, aby ste museli v krajine bývať trvalo. Hoci môže byť suma na niektorých miestach vyššia, podmienky sú stále atraktívnejšie ako v Portugalsku, Španielsku a najmä v Rakúsku.

✓ Globálne trendy . Čoraz viac ľudí si kupuje nehnuteľnosti na teplých a tichých miestach s dobrou zdravotnou starostlivosťou a vysokou životnou úrovňou. Po pandémii sa túžba vlastniť druhý domov alebo uniknúť z veľkých miest stala ešte populárnejšou.

V tomto článku preskúmame, prečo sú dnes nehnuteľnosti v Grécku také populárne. Nie je to len „dom pri mori“, ale zisková a spoľahlivá investícia: všetko je jasné, zákon je na vašej strane a môžete začať s malou sumou. Vysvetlím výhody zlatého víza, ako nájsť nehnuteľnosť, ktorej cena vzrastie, ktoré oblasti ponúkajú skvelé ponuky a na čo si dať pozor pri kúpe, aby ste zaistili bezpečný a spoľahlivý nákup.

V tejto oblasti pracujem už mnoho rokov a pomáham klientom s kúpou bytov v Grécku, Rakúsku, na Cypre a v ďalších krajinách EÚ. Moje skúsenosti kombinujú právne znalosti, medzinárodné investície a stavebníctvo. Počas tohto obdobia som si vypracoval vlastný prístup: Systematicky riešim problémy, venujem veľkú pozornosť detailom a rozumiem potrebám investorov. Patria sem zisk, finančné zabezpečenie, sťahovanie a nový životný štýl. Dúfam, že moje znalosti vám pomôžu pristupovať k kúpe domu v Grécku premyslene, s jasným plánom a pochopením všetkých dôležitých detailov.

Prečo nie Rakúsko?

Rakúsko je rozvinutá a atraktívna krajina, ale investovanie v nej je náročnejšie. Minimálna požiadavka na pobyt je vyššia, požiadavky sú prísnejšie a trhové ceny sú často nafúknuté. Grécko na druhej strane ponúka dostupnejšie podmienky:

• Nižšia počiatočná suma (250 000 € oproti 500 000 € a viac v Rakúsku),
• Jednoduchšie pravidlá pre sťahovanie,
• Vyššie príjmy z prenájmu v rezortoch (až 6 – 8 % ročne),
• Existuje veľká pravdepodobnosť zvýšenia cien v dôsledku nových ciest a zvýšeného cestovného ruchu.

Rakúsko má zároveň aj svoje výhody: trh je stabilnejší, právne procesy sú lepšie regulované a nehnuteľnosti sú tradične drahšie a kvalitnejšie. To láka investorov hľadajúcich dlhodobú istotu. Pre konzervatívnych investorov má zmysel zvážiť investovanie na trhu s nehnuteľnosťami , so zameraním na ochranu kapitálu, a nie na maximálne výnosy.

Záujem o Grécko v posledných rokoch výrazne vzrástol, zatiaľ čo dopyty o Rakúsko zostávajú konzistentne vysoké – zostáva bezpečným útočiskom pre kapitál. Môj prístup: K problémom pristupujem systematicky, venujem veľkú pozornosť detailom a rozumiem potrebám investorov. Patria sem zisk, finančné zabezpečenie, presťahovanie a nový životný štýl. Dúfam, že moje znalosti vám pomôžu pristupovať ku kúpe domu v Grécku premyslene, s jasným plánom a pochopením všetkých dôležitých detailov.

Grécko je dnes viac než len turistická destinácia s dlhou históriou. Je to rastúci trh, ktorý je už niekoľko rokov špičkovou investičnou destináciou. Ponúka dobré výnosy, zákony sú priateľské k investorom a začať je pomerne jednoduché.

Keď som začínal pracovať s gréckymi nehnuteľnosťami, všetci ich vnímali jednoducho ako „dom pri mori“ – miesto na dovolenku, nie miesto na zarábanie peňazí. Teraz je to inak. Čoraz častejšie stretávam klientov, ktorí vedome opúšťajú portugalský, cyperský alebo španielsky trh a vyberajú si Grécko. Ich potreby sú jasné: stabilný príjem v budúcnosti, možnosť presťahovania sa a istota bezpečnej transakcie.

Grécko je jednou z najlepších krajín EÚ, pokiaľ ide o krátkodobý príjem z prenájmu (až 7,5 – 8,3 % ročne). Obzvlášť ziskové je to v obľúbených turistických destináciách, ako sú Atény, Solún, Rodos a Kréta.

Podľa rebríčka Doing Business Svetovej banky sa Grécko v súčasnosti radí medzi 30 krajín s najjednoduchšou registráciou nehnuteľností. V praxi je to zrejmé: transakcie prebiehajú hladko, najmä keď realitný maklér, notár a právnik spolupracujú.

Podľa Numbeo sú úplatky pri registrácii nehnuteľností v Grécku oveľa menej bežné ako v Turecku alebo na Cypre. Za posledných päť rokov sa proces stal rýchlejším, spoľahlivejším a transparentnejším.

Čoraz častejšie sa na mňa obracajú investori, ktorí už skúšali kúpiť nehnuteľnosť v iných krajinách. Stretli sa s problémami: nízke nájomné, meniace sa zákony alebo sú jednoducho unavení z predražených trhov. Takže si teraz vyberajú Grécko.

Napríklad pár z Kodane pôvodne hľadal bývanie vo Valencii, ale kúpil si dva byty v Aténach. Prečo? Tam je to výhodnejšie: flexibilné predpisy, nižšie dane, pochopiteľné zvyšovanie cien a je tu priestor na zlepšenie.

Ďalší príklad: klient z Izraela predal byt v Limassole na Cypre a peniaze investoval v Aténach. Kúpil starú budovu a zrekonštruoval ju na prenájom. Povedal: „Na Cypre trh stagnuje, ale tu je život v plnom prúde: stavia sa, prichádzajú turisti – vidím rozvoj.“

Nehovorím, že Grécko je ideálne pre každého. Ale ak hľadáte perfektnú kombináciu: dovolenka pri mori + príjem + pobyt, teraz je ten správny čas. Najmä ak konáte premyslene, bez uponáhľania a s jasnou stratégiou.

Často sa ma pýtajú: „Je teraz bezpečné kupovať nehnuteľnosť v Grécku?“ Vždy vysvetľujem, aké to bolo predtým. Koniec koncov, aby ste pochopili, kam trh smeruje, musíte vedieť, odkiaľ pochádza. 

Po kríze v roku 2008 ceny bývania prudko klesli, na niektorých miestach až na polovicu. Stavebné projekty boli zmrazené, banky odmietli poskytovať úvery a ľudia predávali svoje byty v Grécku takmer za nič, aby splatili svoje dlhy.

Videl som to na vlastnej koži, keď som sa rozprával s miestnymi právnikmi a majiteľmi bytov: domy, ktoré kedysi stáli 180 000 eur, sa vtedy predávali za iba 90 000 až 100 000 eur. Tí, ktorí vtedy kupovali, najmä pokojní a rozvážni cudzinci, sú teraz vo veľmi výhodnej pozícii.

Od roku 2018 sa situácia postupne zlepšuje. Grécka ekonomika sa posilnila, turisti sa vrátili a bol spustený program Zlaté víza. A trh s nehnuteľnosťami sa začal oživovať a rásť.

Štatistiky o poklesoch/rastoch cien v Grécku od roku 2001
(zdroj https://makroskop.eu/01-2021/der-fall-griechenland/ )

Podľa Bank of Greece trh s nehnuteľnosťami od roku 2018 do roku 2025 stabilne rastie, v priemere o 5 – 8 % ročne. Len v roku 2024 bol rast +6,6 %. Ceny bytov vzrástli obzvlášť výrazne v Aténach a Solúne, ako aj na obľúbených ostrovoch ako Kréta, Rodos, Paros a Santorini. Najdôležitejšie však je, že na rozdiel od nafúknutých trhov je tento rast prirodzený. Nezávisí od umelého humbuku, ale od hospodárskeho oživenia, rastúceho dopytu po prenájme a záujmu investorov.

Rast cien nehnuteľností v Grécku od roku 2022 do roku 2025
(zdroj https://de.tradingeconomics.com/greece/housing-index )

V praxi najčastejšie pracujem so štyrmi hlavnými regiónmi. Každý z nich má svoje vlastné investičné pravidlá, tempo trhu a cieľovú skupinu kupujúcich.

Atény - Obchodná a prenájomná činnosť po celý rok

Atény sú najstabilnejším a najzrozumiteľnejším trhom. Pýšia sa vynikajúcim mestským životom, vzdelávaním, zdravotnou starostlivosťou, dopravou a prenájmom bývania. Hlavné mesto je najjednoduchším miestom v Grécku na kúpu bytu, ktorý okamžite začne generovať príjem.

• v oblastiach Pangrati, Koukaki, Neos Kosmos, Kypseli - dobré byty v dokončených budovách od 130 do 180 tisíc €;
• pri mori (Glyfada, Voula, Alimos) - drahšie, od 250 000 €, ale nájdete tu luxusné bývanie.

Mnohí z mojich klientov začínajú v Aténach, pretože je to „bezpečný prvý krok“: stabilní nájomníci, jednoduchý proces kúpy a transparentné právne transakcie.

Solún je rastúci trh s miestnym dopytom

Solún je druhým najdôležitejším mestom po Aténach. Kupujúci sem prichádzajú čoraz častejšie. Kľúčovou vlastnosťou je, že samotní Gréci s väčšou pravdepodobnosťou kupujú nehnuteľnosti (či už na bývanie alebo na úver), takže trh menej kolíše.

• Mesto sa rozvíja: objavuje sa čoraz viac električkových a metro liniek a centrum sa neustále obnovuje.
• Táto možnosť môže nahradiť Atény, ak hľadáte lacnejšie bývanie v Grécku, ako aj nehnuteľnosti s potenciálom rastu ceny.
• Ceny: Jednoizbový byt s rozlohou 45 – 50 m² s kozmetickou rekonštrukciou je možné kúpiť za 95 000 – 110 000 €. Nové, väčšie byty (80 – 90 m²) v oblastiach ako Kalamaria alebo v blízkosti prístavu začínajú na 190 000 – 230 000 €.

Mal som prípad zo skutočného života: rodina z Viedne kúpila dvojposchodový byt s terasou v centre Solúna za 178 000 eur. Skontrolovali sme všetky dokumenty, dokončili sme kúpu na diaľku (s plnou mocou) a oni okamžite dostali Zlaté vízum. Teraz byt prenajímajú denne, predovšetkým študentom programu Erasmus a študentom medicíny. Byt im prináša približne 6 % ročného príjmu, je žiadaný (je likvidný) a je takmer vždy prenajatý.

Ostrovy – emócie, cestovný ruch a sezónna ziskovosť

Tempo života v mestách ako Kréta, Rodos, Korfu a Paros je veľmi odlišné, takže sa líšia aj typy investícií, ktoré robia. Ľudia kupujú nehnuteľnosti na dovolenky, sezónne prenájmy a sťahovanie.

• Domy na Kréte sú obzvlášť obľúbené medzi Francúzmi a Nemcami, ktorí najčastejšie vyhľadávajú vily pri mori.
• Paros: Tento ostrov sa čoraz častejšie nazýva „Grécko, ako Baleárske ostrovy, ale lacnejšie“.
• Ľudia zo Škandinávie a Izraela neustále kupujú nehnuteľnosti na Rodose.
• Ceny: Apartmány ďalej od mora sa dajú nájsť od 100 000 do 130 000 eur. Bližšie k pobrežiu: Dom s pozemkom bude stáť od 250 000 eur.

Moje skúsenosti na ostrovoch mi ukázali, že je dôležité pochopiť tri veci: ročné obdobie, aké ľahké je sa tam dostať a čo miestni kupujú. Ak si vyberiete nesprávne miesto, budete mať problémy. Ale ak si vyberiete dobre, vaše zisky budú vyššie ako v Aténach.

Pevnina je alternatívou k ostrovom s prístupom k moru.

Peloponéz, Chalkidiki a Volos sú destinácie vhodné pre rodiny s deťmi. Majú menej turistov, ale životná úroveň je dobrá a Gréci sami tam čoraz viac dovolenkujú.

• Kupujúci zo Srbska, Bulharska a Rumunska sú na Chalkidiki veľmi aktívni. Zaujímajú sa predovšetkým o vily a apartmánové hotely.
• Na Peloponéze sa nachádza veľa historických domov vhodných na rekonštrukciu – ide o atraktívne investičné príležitosti. 

Tu si ľudia najčastejšie kupujú domy na bývanie (trvalé alebo sezónne) ALEBO na prenájom (od 3 do 6 mesiacov v roku).

Moje skúsenosti ukazujú, že dopyt v Grécku je sústredený na existujúcom trhu. Kupujúci hľadajú byty a domy pripravené na okamžité nasťahovanie, ktoré sa dajú rýchlo uviesť do prevádzky: prenajať alebo nasťahovať. Najväčší záujem je o zrekonštruované nehnuteľnosti (akéhokoľvek štandardu), s kompletnou dokumentáciou a čistou históriou. Takéto nákupy sú bezpečnejšie a umožňujú rýchlejšie generovanie príjmu (prenájom alebo ďalší predaj).

Keďže trh nie je statický, ďalšie formáty sa stávajú čoraz populárnejšími:

Nové developerské projekty. Nové developerské projekty v Grécku sú zriedkavé, ale sú atraktívne. V Aténach (najmä v rozvíjajúcich sa oblastiach) sa stavajú moderné bývanie s komfortom a energetickou úspornosťou. Kompaktné prémiové komplexy sa nachádzajú v blízkosti mora v prestížnych lokalitách s cenami od 250 000 eur za 70 – 80 metrov štvorcových. Medzi všeobecné výhody patria nízke prevádzkové náklady, spoľahlivé inžinierske siete, záruka a možnosť získať Zlaté vízum.

Luxusný segment. V Grécku sa domy predávajú za 500 000 eur a viac, často na ostrovoch alebo v najlepších predmestiach Atén. Obzvlášť obľúbené sú nehnuteľnosti na Kefalónii, Mykonose, Parose a Kréte. Hlavnými kupujúcimi sú investori zo Spojených arabských emirátov, USA a Izraela, pre ktorých je súkromie, rozsiahly výhľad a vysokokvalitná povrchová úprava kľúčové. Tieto domy sa často ponúkajú so správou a servisom, čo uľahčuje ich vlastníctvo z inej krajiny.

Apartmánové hotely. Apartmánové komplexy spravované na kľúč sú ideálnym nástrojom pre pasívne investície. S investíciami od 300 000 EUR môžu investori zarobiť 6 – 8 % ročne, pričom si môžu vybrať medzi krátkodobými prenájmami, profesionálnou správou alebo osobným užívaním.

Spravované mini-hotely. Malé butikové hotely (5-10 izieb) v obľúbených gréckych mestách (Rethymno, Rodos, Chania, Nafplio) sú atraktívnymi investíciami. Často sa nachádzajú v historických budovách a priťahujú lojálnu klientelu. Hoci úspech si vyžaduje aktívne riadenie a obchodný prístup, takéto hotely môžu pri správnom riadení generovať vysoké výnosy (8-10 % ročne). Počiatočná cena za kúpu je 400 000 €. Vlastníctvo takejto nehnuteľnosti tiež ponúka príležitosť vytvoriť si a rozvíjať vlastnú jedinečnú značku pohostinstva.

Zo skúsenosti: klient z Peru kúpil aparthotel (6 štúdií) na Parose za 620 000 EUR. Po najatí miestneho manažéra a pomoci s daňovou registráciou nehnuteľnosť konzistentne generuje ročný príjem približne 52 000 EUR s minimálnym zapojením majiteľa do prevádzkovej správy.

Tabuľka podľa typu objektu: investičný prah, riziká, ziskovosť:

Národné zloženie investorov sa za posledných 10 rokov dramaticky zmenilo. V súčasnosti sú hlavnými hráčmi na trhu:

• Čína: Líder v počte žiadostí o zlaté vízum.
• Rusko, Ukrajina, Bielorusko: Aktívne nakupujú v Aténach a na ostrovoch, často hľadajú byty ako „záložnú možnosť“ pre prípad nepredvídaných okolností.
• Európa (Francúzi, Nemci, Rakúšania): Čoraz viac ľudí si vyberá Grécko pred prehriatym (drahým a konkurenčným) španielskym trhom s nehnuteľnosťami.
• Spojené arabské emiráty a Saudská Arábia investujú predovšetkým do hotelov, luxusných nehnuteľností a nových budov.

Z mojej skúsenosti viem, že niekoľko klientov, ktorí opustili trhy v Limassole (Cyprus) a Marbelle (Španielsko), si kúpilo domy v Grécku. Ich rozhodnutie bolo založené na atraktívnejších vyhliadkach a menej prísnych predpisoch.

Toto je dôležitá a často podceňovaná výhoda. Na mnohých „slnečných“ trhoch (Cyprus, Čierna Hora) sú ceny riadené predovšetkým zahraničnými investíciami. Grécko má však silný základ – vlastný, stabilný dopyt. Obyvatelia Atén, Solúna a ďalších miest aktívne kupujú domy.

Vďaka tomu ani počas dočasného odlivu cudzincov (kvôli geopolitike alebo úpravám programov, ako je Zlaté vízum), grécky trh nezaznamenáva prudké poklesy cien. Miestny dopyt slúži ako spoľahlivá záchranná sieť.

• Mladé rodiny : si berú hypotéku (v súčasnosti 3,7 – 4,2 %) na kúpu vlastného bytu. Často si vyberajú rezidenčné alebo nové štvrte.
• Gréci zo zahraničia (USA, Austrália, Nemecko): návrat do vlasti alebo kúpa nehnuteľností „späť ku koreňom“, pomoc príbuzným.
• Stredná trieda (lekári, právnici, IT): postupne si sporia na bývanie – rastie dopyt po malých bytoch (1-2 izbové) s cenou do 150-200 tisíc eur.
• Študenti a ich rodičia si často kupujú malé byty v Aténach a Solúne namiesto prenájmu počas štúdia (4 – 5 rokov). Je to cenovo dostupnejšie ako prenájom.

Podľa Bank of Greece (2024):

• Väčšinu nákupov (približne 68 %) uskutočnili miestni kupujúci. Toto platí aj napriek rastúcemu záujmu cudzincov o Grécko.
• V Solúne a na Peloponéze je ešte viac miestnych kupcov – až 75 %.

Pri výbere nehnuteľnosti v Grécku je dôležité zvážiť nielen to, čo kúpiť, ale aj ako zaregistrovať vlastníctvo. Tento formát priamo ovplyvňuje vaše dane, úroveň právnej ochrany, pravidlá dedenia a dokonca aj vašu konečnú ziskovosť. V praxi pomáham klientom nájsť optimálnu možnosť – či už ide o byt na osobné použitie alebo dom na prenájom.

Nehnuteľnosť v Grécku kupujete na svoje meno (ako súkromná osoba). Toto je najobľúbenejšia možnosť pre prvý nákup.

Vhodné, ak si potrebujete kúpiť byt alebo dom pre seba alebo na prenájom, získať povolenie na pobyt prostredníctvom zlatého víza alebo si vziať hypotéku od gréckej banky.

Mnohí z mojich klientov kupujú nehnuteľnosti v Grécku prostredníctvom zahraničnej spoločnosti (v Estónsku, na Cypre alebo v Bulharsku). Často sa tak deje, ak už vlastnia firmu. Je to výhodné pre profesionálnych investorov, spoločnosti s aktívami v zahraničí a majiteľov hotelov alebo viacerých nehnuteľností.

Prípad: Klient z Viedne kúpil hotel na Kréte prostredníctvom estónskej spoločnosti. Táto dohoda mu umožnila platiť nižšie dane z rekonštrukcií, pohodlne prijímať zisky a jednoducho previesť časť podniku na svoje deti prostredníctvom akcií.

Prípad: Klient z Viedne kúpil hotel na Kréte prostredníctvom estónskej spoločnosti. Táto dohoda mu umožnila platiť nižšie dane z rekonštrukcií, pohodlne prijímať zisky a jednoducho previesť časť podniku na svoje deti prostredníctvom akcií.

REIC je spôsob investovania do nehnuteľností bez toho, aby ste ich museli spravovať sami. Kúpite si podiel v spoločnosti a tá vlastní a spravuje budovy. Táto možnosť je vhodná pre tých, ktorí chcú generovať príjem, ale nechcú ich spravovať a zároveň chcú znížiť riziko.

Kúpa nehnuteľnosti v Grécku spoločne s partnerom, dieťaťom alebo prostredníctvom rodinného trustu ponúka väčšie pohodlie. Túto možnosť si často vyberajú rodiny, ktoré chcú zdieľať vlastníctvo nehnuteľnosti, vopred si zjednodušiť dedenie alebo investovať spoločne s deťmi, rodičmi a priateľmi. Vopred si môžete určiť, kto bude vlastniť aký podiel a ako si rozdelíte príjem z prenájmu – všetko je jasné a právne upravené.

V Grécku neexistujú prakticky žiadne obmedzenia pre cudzincov, ktorí kupujú nehnuteľnosti, s výnimkou určitých pohraničných oblastí a vojenských zariadení (napríklad niektoré ostrovy v Egejskom mori). Avšak:

• Ak pochádzate z krajiny mimo EÚ a nehnuteľnosť sa nachádza v chránenej oblasti, budete potrebovať špeciálne povolenie.
• Každá transakcia prechádza notárom, daňovou kontrolou a registráciou – je dôležité všetko správne formalizovať s právnikom.

Moja rada : Pred kúpou domu alebo bytu v Grécku sa určite poraďte s právnikom a daňovým poradcom o tom, ako zaregistrovať nehnuteľnosť. To ovplyvní dane, dedičské otázky a budúcu predajnú cenu. Ak plánujete nehnuteľnosť prenajímať alebo ju zaregistrovať na meno rodiny, zvážte kúpu prostredníctvom spoločnosti alebo ako akcionár.

Kúpa nehnuteľnosti v Grécku je často jednoduchšia, ako sa očakáva, najmä s dobrým právnikom a spoľahlivým agentom. Z mojej skúsenosti vyplýva, že transakcie prebiehajú hladko, keď sú dodržané všetky kroky a každý pozná svoje povinnosti.

Kúpa nehnuteľnosti v Grécku pozostáva z niekoľkých kľúčových fáz:

1. Získanie AFM (gréckeho daňového identifikačného čísla) je prvým krokom. S právnikom tento proces zvyčajne trvá jeden deň.
2. Výber právnika - bude chrániť vaše záujmy, vykoná obhliadku nehnuteľnosti a pripraví zmluvu.
3. Obhliadka nehnuteľnosti. Právnik zabezpečí, aby neexistovali žiadne nesplatené dlhy, ťarchy ani nelegálna prestavba.
4. Predbežná dohoda a záloha. Podpíše sa zmluva a zaplatí sa 5-10% z kúpnej ceny.
5. Notár. Hlavná zmluva sa podpisuje pred notárom, ktorý zároveň registruje prevod práv.
6. Kataster nehnuteľností. Po kúpe právnik zaregistruje nehnuteľnosť v štátnom registri.

Bez právnika sa vaša transakcia pravdepodobne neuskutoční. On:

• skontroluje, či je objekt v poriadku,
• pripravuje zmluvu,
• vydá plnú moc, ak nakupujete na diaľku,
• je prítomný v notárskej kancelárii,
• zapisuje nehnuteľnosť do katastra.

Agent pomáha s výberom nehnuteľnosti, vedením rokovaní, zhromažďovaním dokumentov predávajúceho a koordináciou transakcie. Je dôležité, aby úzko spolupracoval s právnikom, a nie aby ho nahrádzal.

Ako ukazuje prax, šetrenie na právnikovi pri kúpe nehnuteľnosti často vedie k účtom za energie alebo problematickým dokumentom. Platenie za právnu pomoc znamená platenie za pokoj v duši.

Na kúpu bytu alebo domu v Grécku budete potrebovať:

• Vek: od 18 rokov.
• Vlastníctvo platného medzinárodného pasu.
• Získanie gréckeho daňového identifikačného čísla (AFM).
• Otvorenie bankového účtu v Grécku alebo inej krajine EÚ.
• Poskytnutie dôkazu o legálnom pôvode finančných prostriedkov.

Ak pochádzate z krajiny mimo EÚ a chcete si kúpiť nehnuteľnosť v „citlivých“ oblastiach (napríklad v blízkosti hraníc alebo na niektorých ostrovoch), možno budete potrebovať súhlas ministerstva obrany. V Aténach, Solúne, na Kréte a Korfu sa takéto povolenie nevyžaduje.

Na takých populárnych ostrovoch ako Kréta, Paros, Korfu a Rodos existujú určité nuansy:

• Je potrebné starostlivo skontrolovať hranice pozemku - staré dokumenty sú často vyhotovené s chybami.
• Niektoré domy a pozemky sa nachádzajú v turistických alebo chránených oblastiach, kde platia špeciálne stavebné predpisy.
• Právnik samostatne overí, či má pozemok prístup, vodu a či má zdokumentovaný stav.

Tip: Pred kúpou domu na ostrove si vždy vyžiadajte architektonický plán, stavebné povolenie, výpis z katastra nehnuteľností a energetický certifikát.

Väčšina mojich klientov vykonáva transakcie bez osobnej prítomnosti, s použitím notársky overenej plnej moci vydanej v Grécku alebo v ich domovskej krajine a overenej apostilou.

Váš právnik:

• vydá vám daňové identifikačné číslo,
• vykonáva obhliadku nehnuteľnosti,
• podpíše zmluvu s vašou účasťou alebo prostredníctvom splnomocnenca,
• otvorí si bankový účet,
• formalizuje registráciu transakcie.

Toto je obzvlášť užitočné, ak ste mimo krajiny alebo nemôžete cestovať, aby ste podpísali.

Jedna z najdôležitejších fáz. Právnik kontroluje:

• vlastníctvo predávajúceho,
• žiadne nesplatené dlhy (dane, energie),
• súlad objektu s normami urbanistického rozvoja,
• história vlastníctva,
• či existujú nejaké ťarchy alebo súdne spory.

Toto je kľúčová fáza transakcie. Právnik určí:

• Je predávajúci skutočne majiteľom?
• Máte nejaké neuhradené dlhy za dane a energie?
• spĺňa nehnuteľnosť predpisy územného plánovania,
• Aká je história majiteľov?
• či existujú nejaké ťarchy alebo súdne konania.

Vždy odporúčam nechať si urobiť obhliadku pred zložením zálohy, aj keď nehnuteľnosť vyzerá bezchybne.

Po overení transakcie notárom sa nehnuteľnosť zapíše do katastrálneho registra a vy dostanete:

• úradný výpis z titulu,
• dokumenty potrebné na získanie povolenia na pobyt v rámci programu Zlaté vízum (ak je to relevantné),
• právo uzatvárať zmluvy o poskytovaní energií vo vašom mene.

Celý proces od podpísania zmluvy až po úplné vykonanie zvyčajne trvá jeden až dva mesiace.

Pri výbere nehnuteľnosti v Grécku (bytu alebo domu) je dôležité zvážiť viac než len cenu nehnuteľnosti. Nezabudnite zohľadniť aj všetky dane a dodatočné výdavky. Podľa mojich skúseností investori, ktorí si vopred prečítajú celú situáciu, robia správne rozhodnutia a vyhýbajú sa neočakávaným poplatkom neskôr.

V Grécku sú všetci majitelia domov a pozemkov povinní platiť ročnú daň z nehnuteľností (ENFIA). Výška dane závisí od katastrálnej hodnoty, rozlohy a polohy nehnuteľnosti.

• Základná sadzba: približne 0,1 – 0,3 % z odhadovanej hodnoty nehnuteľnosti ročne.
• V praxi majiteľ bytu v Aténach (70 m2) v roku 2024 platí v priemere 250 – 350 eur.
• Miestna zľava: v provinciách a na ostrovoch je daň nižšia ako vo veľkých mestách.

Tento poplatok vyberajú miestne úrady (vo vašom okrese/meste). Jeho výška závisí od lokality nehnuteľnosti a predstavuje približne 0,2 – 0,3 % z jej katastrálnej hodnoty.

Cena nehnuteľnosti nie je všetko. Pri kúpe nehnuteľnosti v Grécku kupujúci platí povinné dodatočné poplatky:

• Štátna daň: 3 % z hodnoty.
• Notárske poplatky: 1 – 1,5 % z výšky transakcie.
• Právnik/právne služby: približne 1 %.
• Provízia agenta: 2-3%.

Zhrnutie: tieto súvisiace náklady často predstavujú 7 – 10 % z kúpnej ceny nehnuteľnosti.

Dôležitá výhoda práve teraz: pri kúpe nového bytu v novostavbe nemusíte platiť DPH (24 %) až do konca roka 2025. Je to skvelá príležitosť ušetriť!

Po roku 2025: DPH sa vráti (24 %) a o túto sumu sa zdraží bývanie v novostavbách.

V Rakúsku musíte pri kúpe nehnuteľnosti zaplatiť:

• Grunderwerbssteuer – daň z nákupu, je 3,5 %;
• Daň z príjmu z prenájmu (Einkommenssteuer) – môže dosiahnuť až 55 % v závislosti od vášho príjmu; plus ďalšie poplatky a úhrady, ktoré môžu spolu predstavovať ďalších 10 – 12 %.

V Grécku sú dane v priemere nižšie a existujú aj rôzne legálne spôsoby, ako ich optimalizovať.

Pre tých, ktorí žijú alebo trávia veľa času v zahraničí, Grécko ponúka daňový režim „Non-Dom“ – platíte paušálnu daň vo výške 100 000 eur ročne zo všetkých príjmov zo zahraničia. To pomáha výrazne znížiť dane zo ziskov z prenájmu alebo predaja nehnuteľností.

Trendy v spracovaní žiadostí o zlaté vízum
(zdroj https://www.imidaily.com/europe/greece-cuts-golden-visa-backlog-set-for-record-year/ )

Grécke zlaté vízum je jedným z najpohodlnejších a najpopulárnejších spôsobov, ako získať pobyt v EÚ prostredníctvom kúpy nehnuteľnosti. Za posledných niekoľko rokov som spracoval desiatky transakcií, kde bolo získanie zlatého víza primárnym cieľom klientov – najmä pre rodiny, podnikateľov, živnostníkov a investorov, ktorí si cenia slobodu pohybu a nechcú byť viazaní na jednu krajinu.

Výška investície závisí od regiónu a pohybuje sa od 250 000 do 800 000 eur.

Od roku 2023 sa minimálna hranica líši pre rôzne územia Grécka.

V praxi:

— Mnohí z mojich klientov investovali 250 až 270 tisíc eur a kúpili si byt v Grécku, ktorý sa dal výhodne prenajímať.

— v Aténach, najmä v centre, už teraz potrebujete približne 500-tisíc eur, najmä ak ide o dom alebo penthouse.

• V Grécku je možné žiť aj bez toho, aby ste tam boli trvalo.
• V rámci krajín schengenského priestoru môžete voľne cestovať.
• Môžete si otvoriť firmu, učiť deti (v školách/univerzitách), používať európske cesty, nemocnice atď.
• Povolenie na pobyt je možné získať pre celú rodinu naraz: manžel/manželka, deti do 21 rokov, rodičia.

• Toto vízum vám neumožňuje pracovať pre grécku spoločnosť, ale môžete prevádzkovať vlastný podnik alebo jednoducho vlastniť nehnuteľnosť.
• Nezaručuje občianstvo, ale môže takúto príležitosť nakoniec poskytnúť prostredníctvom procesu naturalizácie.

Ak v krajine žijete viac ako 183 dní v roku, platíte dane, učíte sa jazyk a zapájate sa do miestneho života, môžete požiadať o občianstvo po siedmich rokoch. Ide však o samostatný proces a nie je automatický.

Podľa mojich skúseností je pre tých, ktorí plánujú kúpiť nehnuteľnosť v Grécku a voľne cestovať, program Zlaté vízum jednou z najjednoduchších a najvýhodnejších možností. V Rakúsku sú požiadavky oveľa prísnejšie a zahŕňajú povinné preukázanie integrácie do spoločnosti.

• Kúpa nehnuteľností, ktoré nespĺňajú požiadavky Zlatého víza (napríklad niekoľko bytov v hodnote 150 000 € na majiteľa), sa nezapočítava.
• Prevod finančných prostriedkov nie z osobného účtu investora.
• Neúplná sada dokumentov – často chýbajú preklady alebo apostily.
• Chyby pri žiadosti o vízum pre celú rodinu, najmä ak majú deti viac ako 21 rokov.

• Vstupné teraz závisí od regiónu: v centrálnych a turisticky obľúbených oblastiach sa minimálna suma zvýšila na 500 000 eur.
• Overovanie zdroja finančných prostriedkov bolo posilnené, najmä pre občanov krajín mimo EÚ.
• Skrátili sa lehoty na spracovanie: po podpísaní zmluvy musí byť nákup dokončený v rámci zákonom stanovených lehôt.

Kúpa nehnuteľnosti v Grécku nie je len o krásnom výhľade. Je to skvelý spôsob, ako si zabezpečiť stabilný príjem. Už niekoľko rokov pomáham klientom nielen s kúpou bytov, ale aj s založením prenájmu – či už ide o krátkodobých turistov alebo dlhodobých nájomníkov.

Krátkodobé prenájmy: vysoký príjem, ale rizikovejšie

• Platformy: Airbnb, Booking, lokálne rezervačné služby.
• Príjem: až 8-10% zisk ročne, najmä v obľúbených turistických destináciách (Atény, Kréta, Paros, Rodos).
• Faktory úspechu: umiestnenie nehnuteľnosti, sezónny dopyt, kvalita správy, reputácia a recenzie, dostupnosť povolení.
• Riziká: silná konkurencia, zvýšené náklady, nízka obsadenosť počas mimosezóny.

Povedzme, že nehnuteľnosť v Aténach, ktorá sa nachádza v blízkosti stanice metra, môže počas leta generovať príjem až 1 100 eur mesačne, pričom kúpna cena je 160 000 eur.

Dlhodobý prenájom: spoľahlivý a bezproblémový

• Zmluvy sa zvyčajne uzatvárajú na obdobie jedného až troch rokov.
• Zisk je nižší – približne 3 – 5 % ročne, ale vyžaduje si to menšiu osobnú angažovanosť.
• Byty sú žiadané medzi študentmi, miestnymi obyvateľmi a cudzincami, ktorí sa presťahovali do Grécka.
• Dobrá voľba pre investorov, ktorí nechcú nehnuteľnosť spravovať sami.

Ziskovosť podľa regiónu (v priemere, na základe mojej skúsenosti):

Nové pravidlá a obmedzenia

V Grécku v mnohých regiónoch nadobudli od roku 2023 platnosť nové predpisy pre krátkodobé prenájmy:

• V niektorých častiach Atén a na ostrovoch existujú obmedzenia alebo kvóty na prenájom ubytovania prostredníctvom platforiem ako Airbnb.
• Úrady podporujú prechod na dlhodobé prenájmy, najmä v oblastiach, kde je nedostatok bývania pre miestnych obyvateľov.
• Na legálny prenájom nehnuteľností je potrebné získať licenciu od Gréckej národnej organizácie cestovného ruchu (EOT).

Kto má kontrolu?

Pre majiteľov s bydliskom mimo Grécka je možné správu prenájmu zveriť špecializovanej spoločnosti.

• Poplatok za služby zvyčajne dosahuje 10 – 20 % z príjmu.
• Služby zahŕňajú organizáciu check-inov, upratovanie, podporu hostí a podávanie správ.
• Na trhu pôsobia tak miestni súkromní operátori, ako aj medzinárodné siete.

Zdaňovanie príjmov z prenájmu v Grécku

Podanie daňového priznania je povinné. Optimalizácia daní je možná prostredníctvom statusu nerezidenta alebo prostredníctvom nadobudnutia nehnuteľnosti prostredníctvom spoločnosti. Nerezidenti podliehajú paušálnej sadzbe dane z príjmu z prenájmu vo výške 15 % bez ohľadu na jeho výšku.

Porovnanie s Rakúskom

Záver: Prenájom nehnuteľností v Grécku je ziskovejší a jednoduchší ako v Rakúsku. Pre maximalizáciu vášho príjmu je dôležité správne identifikovať nehnuteľnosť a typ prenájmu, minimalizovať potenciálne riziká a prísne dodržiavať platné právne požiadavky..

Ako odborník na rakúske nehnuteľnosti s rozsiahlymi skúsenosťami však môžem povedať, že napriek príťažlivosti Grécka je dôležité pochopiť, že Rakúsko ponúka inú stratégiu: nejde mu ani tak o rýchle výnosy, ako skôr o zachovanie kapitálu, stabilný rast a prestíž. Viedenský trh sa považuje za jeden z najbezpečnejších rajov pre investorov v Európe. Ak je prioritou ochrana kapitálu, má zmysel najprv si kúpiť byt vo Viedni ako základné aktívum. Áno, za takúto nehnuteľnosť zaplatíte viac a prejdete zložitejšími postupmi, ale na oplátku získate zabezpečené práva, predvídateľný trh a nehnuteľnosti, ktorých hodnota v priebehu času len rastie.

Ak plánujete kúpiť si dom v Grécku, musíte zvážiť mnoho faktorov, ako sú náklady, infraštruktúra, dopyt nájomcov, rastový potenciál a likvidita. Svojim klientom pravidelne vysvetľujem, že za rovnakú cenu si môžete kúpiť buď byt v centre Atén, alebo dom na pobreží Chalkidiki – výber závisí od vašich priorít.

Atény sú najväčším a najaktívnejším trhom s nehnuteľnosťami v Grécku.

• Ceny bývania v Aténach neustále rastú, najmä v centrálnych oblastiach, ako aj v Glyfade, Kifisii a Paleo Faliro.
• Mesto je ideálne na investície do krátkodobého alebo dlhodobého prenájmu, ako aj na kúpu nehnuteľností na osobné bývanie.
• Kúpa bytu v Aténach je výhodná ako pre generovanie príjmu, tak aj pre získanie zlatého víza.

Napríklad v oblasti Pangrati sa dá kúpiť bývanie od 2 500 eur za m² s potenciálnym výnosom z prenájmu až 7 %.

Solún je lacnejšou alternatívou

• Druhý najdôležitejší trh s nehnuteľnosťami v Grécku.
• Dopyt je prevažne od miestnych obyvateľov a náklady na bývanie sú nižšie ako v Aténach.
• Ideálna voľba pre tých, ktorí hľadajú cenovo dostupné nehnuteľnosti vo veľkomeste.

Vzhľadom na prítomnosť univerzít sú byty na prenájom študentom v rámci programu Erasmus žiadané.

Grécke ostrovy - luxusné a rezortné nehnuteľnosti

• Obľúbené ostrovy ako Santorini, Mykonos, Rodos, Kréta a Korfu majú vysoký potenciál prenájmu.
• Ideálne na kúpu domu na pobreží alebo investíciu do apartmánových hotelov.
• Ceny nehnuteľností sú vyššie a logistika môže byť zložitejšia, ale počas hlavnej sezóny sú výnosy 9 – 10 % ročne.

Napríklad vila s výhľadom na more na Mykonose bude stáť od 800 000 eur, ale s efektívnym riadením môže zarobiť až 100 000 eur za sezónu.

Peloponéz je podhodnotený trh

• Dostupné ceny nehnuteľností, pôsobivá krajina a rýchlo sa rozvíjajúca infraštruktúra s novými hotelmi a golfovými komplexmi.
• Obľúbené medzi rodinami, ktoré plánujú letnú dovolenku v Grécku.
• Vysoký potenciál pre projekty apartmánových hotelov, najmä v oblasti Costa Navarino.

Epirus, Tesália, Macedónsko - ekonomický segment

V týchto regiónoch je možné kúpiť nehnuteľnosť už od 30 000 €, avšak:

• dopyt po prenájme je nízky,
• dopravná dostupnosť je obmedzená,
• Vyhliadky na výrazný rast hodnoty sú mierne.

Kľúčové kritériá pri výbere lokality:

Súčasné investičné trendy: kam ľudia teraz investujú?

Pri plánovaní kúpy nehnuteľnosti v Grécku nie je kľúčovou otázkou „kde je najlacnejšie“, ale „kde je najlepšia perspektíva“. Trh je dynamický: niektoré lokality sa stávajú novými rastúcimi oblasťami, zatiaľ čo iné už dosiahli svoje cenové maximá.

Kde kúpiť teraz:

• Centrum Atén (Koukaki, Pangrati, Keramikos) – investori z Izraela, Francúzska a Ameriky si tu stále aktívne kupujú byty. Kupujú ich prevažne na prenájom. Ceny tu za posledné tri roky vyskočili o tretinu.
• Glyfada, Voula a Vouliagmeni sú oblasti bohatých kupcov zo Spojených arabských emirátov a Nemecka. Kupujú nehnuteľnosti na osobné použitie aj na prenájom (často zverujú správu nehnuteľností).
• Solún je atraktívny, pretože má vlastných miestnych kupcov, mesto sa rozvíja a ceny sú momentálne nižšie. Je to dobrá voľba, ak hľadáte lacnejšiu ponuku, ale s očakávaním, že ceny porastú.
• Mykonos, Santorini a Korfu sú destináciami pre bohatých jednotlivcov z USA, Kanady a Libanonu. Kupujú si drahé vily a domy pri mori, či už na prenájom turistom na krátkodobé pobyty alebo na vlastnú rodinnú dovolenku.

Kde sa očakáva rast:

• Peloponéz (Costa Navarino, Tolo, Kalamata) : Aktívne sa tu rozvíja sektor cestovného ruchu, objavujú sa luxusné päťhviezdičkové hotely a golfové rezorty, vďaka čomu je región sľubným miestom pre investície do rezidenčných nehnuteľností a apartmánových hotelov.
• Pireus a západné Atény : Tieto oblasti sú stále podhodnotené, ale rýchlo sa rozvíjajú vďaka blízkosti prístavu, novým linkám metra a projektom prestavby nábrežia.
• Stredné a severné Grécko (Volos, Ioannina) : bývanie je tu lacnejšie a popularita rastie vďaka domácemu cestovnému ruchu a rozvojovým programom podporovaným Európskou úniou.

Chcete si kúpiť výhodný byt v Grécku? Zvážte tri veci: rozvoj oblasti, komu budete prenajímať a plány miestnej samosprávy. Ceny budú rásť až do roku 2027 nielen v Aténach, ale aj na južnom pobreží (Peloponéz) a na najturistickejších ostrovoch – miestach, kde je vždy veľa dovolenkárov.

Väčšina nákupov nehnuteľností v Grécku (viac ako 65 %) sa týka existujúcich domov. Je to spôsobené historickými stavebnými postupmi krajiny, ako aj špecifikami trhu: dostupnosťou nehnuteľností, ich výhodnou polohou a obmedzeným počtom nových stavebných projektov.

Grécky trh s nehnuteľnosťami je tvorený predovšetkým nehnuteľnosťami určenými na ďalší predaj, predovšetkým apartmánmi v Aténach a pobrežnými domami na ostrovoch. Tieto nehnuteľnosti sú zvyčajne vybavené všetkými potrebnými inžinierskymi sieťami, nachádzajú sa v dobre udržiavaných oblastiach a často sa prenajímajú. V niektorých prípadoch ide o kompletne zrekonštruované apartmány, pripravené na okamžité nasťahovanie na prenájom alebo osobné použitie.

Príklad: Byt s rozlohou 65 m² v oblasti Pangrati v Aténach po kozmetickej rekonštrukcii stojí približne 145 000 – 160 000 € a môže generovať príjem z prenájmu ihneď po kúpe.

Významná časť domov v Grécku bola postavená pred zavedením nových stavebných noriem v 80. rokoch 20. storočia. V dôsledku toho majú tieto budovy často nízku energetickú účinnosť, slabú zvukovú izoláciu a vyžadujú si rekonštrukciu, niekedy aj väčšie opravy. V roku 2023 začali grécke úrady poskytovať dotácie na energeticky úsporné modernizácie budov, ale tieto opatrenia sú dostupné iba pre miestnych obyvateľov.

Napriek obmedzenému objemu novej výstavby v Grécku sa v rokoch 2024 – 2025 realizujú sľubné projekty:

• V Aténach (okresy Glyfada, Voula, Nea Smyrni) sa stavajú moderné budovy s energeticky úspornými technológiami, výťahmi a parkovacími miestami.
• Cena za meter štvorcový v nových komplexoch sa pohybuje od 3 000 do 6 000 eur v závislosti od lokality a kvality dokončenia.
• Nové budovy v Grécku sú oslobodené od DPH do konca roka 2025, čo ich robí atraktívnejšími pre kupujúcich.

Príklad: Priestranný byt s rozlohou 90 m² s veľkou terasou a panoramatickým výhľadom na more je na predaj vo Voule za cenu približne 520 000 €. Kúpa vám oprávňuje na získanie Zlatého víza.

Záver: Plánujete kúpiť byt v Grécku? Začnite s nehnuteľnosťou z druhej ruky – je to rýchlejšie a jednoduchšie, najmä ak ju chcete prenajať alebo sa do nej ihneď nasťahovať. Novostavby sú menej bežné, ale sú kvalitnejšie a ponúkajú úspory na energiách. Obe možnosti sú v súčasnosti ziskové vďaka zrušeniu dane z novostavieb a vysokému dopytu.

Grécky trh s nehnuteľnosťami je horúci, ale nových projektov je málo. To otvára dvere nielen štandardným investíciám, ale aj nekonvenčným prístupom, najmä ak hľadáte vyššie výnosy alebo flexibilné možnosti.

Namiesto kúpy jedného veľkého bytu v Grécku môžete investovať do dvoch alebo troch malých garsónok. To vám umožní:

• Zarobte celkovo viac - až 7-9% ročne;
• Flexibilná správa prenájmu: prenajímajte denne, na niekoľko mesiacov alebo predávajte jednotlivo;
• Rozdeľte si riziká vlastníctvom domov v rôznych oblastiach.

Príklad: namiesto bytu za 300 000 eur si môžete kúpiť tri garsónky za 100 000 eur v rôznych častiach Atén a mať stabilnejší príjem.

V Grécku sú byty postavené pred rokom 1980 zvyčajne podpriemerné. Ak sú zrekonštruované a energeticky úsporné, dajú sa predať za viac so ziskom 20 – 40 %.

• Plus: takéto možnosti sú dostupné takmer v každej oblasti;
• Nevýhody: budete musieť stráviť čas a nájsť overených odborníkov;
• V Aténach a Solúne sa často používa ako „stratégia prevrátenia“.

Pre investorov hľadajúcich príjem môžu nehnuteľnosti v Grécku slúžiť ako podnikanie:

• Môžete si kúpiť už fungujúci minihotel s 10-20 izbami;
• Prestavať obytnú budovu na apartmánový hotel;
• Zarobte až 10 – 12 % ročne, najmä na obľúbených ostrovoch – Kréta, Santorini, Paros.

Vyžaduje si to licenciu a registráciu v Gréckej organizácii pre cestovný ruch (EOT).

Ak chcete investovať do nehnuteľností v Grécku bez toho, aby ste ich spravovali, môžete investovať prostredníctvom špecializovaných fondov:

• REIC (Real Estate Investment Companies) je lokálna verzia REIT s daňovými úľavami;
• AEEAP – regulované spoločnosti, do ktorých je možné vstúpiť s minimálnou investíciou 250 000 €.

Výhody: Investície sú rozdelené medzi rôzne nehnuteľnosti, spravované profesionálmi a príjem je pasívny.

Investovanie do pozemkov v Grécku sa stáva čoraz populárnejším, hoci ide o zložitejšiu možnosť:

• Obzvlášť žiadané sú pozemky v okolí Atén a turistických oblastí Peloponézu;
• Môžu byť použité na výstavbu vily, rezidenčného komplexu alebo apartmánov na následný predaj;
• Hlavné je zabezpečiť, aby dokumenty boli „čisté“ a aby dodržiavali stavebné predpisy.

Ak chcete v Grécku viac než len kúpiť byt, ale aj viac zarobiť a byť proaktívnejší, môžete si zvoliť iné stratégie. Tieto stratégie vám pomôžu zvýšiť váš príjem a využiť flexibilné príležitosti gréckeho trhu, ktorý je menej obmedzujúci ako napríklad rakúsky.

Hoci sú nehnuteľnosti v Grécku obľúbené a ziskové, existujú aj úskalia, najmä ak uprednostňujete prísne pravidlá (ako v Rakúsku). Tu sú hlavné riziká, ktoré treba zvážiť pred kúpou bytu alebo domu.

Áno, Grécko je v EÚ, má euro a žiadne kapitálové obmedzenia. Pripravte sa však na byrokraciu: získanie daňového identifikačného čísla, overovanie transakčných dokumentov a registrácia sú časovo náročné procesy, ktoré si vyžadujú trpezlivosť a pomoc právnika.

Dôrazne neodporúčam pokračovať bez gréckeho právnika. Bez neho sa akákoľvek transakcia, aj jednoduchá, môže zaseknúť. Pamätajte: zákony o nehnuteľnostiach, prenájme a daniach sa často aktualizujú. Napríklad predpisy o krátkodobom prenájme sa menia takmer každú sezónu – nezabudnite to zohľadniť vo svojich plánoch.

V Grécku fungujú platformy ako Airbnb a Booking dobre, ale úrady zaviedli regulácie:

• Nehnuteľnosť si môžete prenajať maximálne na 90 dní v roku.
• V bytových domoch platia obmedzenia.
• Musíte zaregistrovať nehnuteľnosť a získať číslo EOT.

Pred prenájmom, najmä v Aténach alebo na ostrovoch, si overte miestne zákony a podmienky.

Najzreteľnejšie je to v letoviskách (Kréta, Santorini, Mykonos): domy sú od mája do októbra preplnené turistami, ale od novembra do marca je ticho a prenájom je takmer nemožný.

Vždy hovorím svojim klientom: vypočítajte si príjem na celý rok, nielen na leto. Ak svoju nehnuteľnosť pravidelne prenajímate (alebo ste si ju kúpili v meste ako Atény), váš príjem z prenájmu je stabilnejší a zimný pokles nie je taký výrazný.

Ak plánujete kúpiť dom na gréckom ostrove, zvážte...

• Voda sa niekedy dováža cisternami.
• V zime môžu búrky a silný vietor narušiť dopravu.
• Počas hlavnej sezóny môžu byť elektrické siete preťažené.

Tieto problémy nie sú fatálne, ale vyžadujú si pochopenie miestnych podmienok a správne plánovanie nákladov na údržbu.

Predaj bytu v Aténach alebo Solúne je jednoduchý. Ale na ostrovoch alebo na vidieku to môže trvať šesť mesiacov až rok, najmä ak je budova jedinečná.

Odporúčam kúpiť byty v Aténach – kde je metro, obchody a školy. Neskôr sa ľahšie predajú a bude tam menej starostí.

Najzreteľnejšie je to v letoviskách (Kréta, Santorini, Mykonos): domy sú od mája do októbra preplnené turistami, ale od novembra do marca je ticho a prenájom je takmer nemožný.

Vždy hovorím svojim klientom: vypočítajte si príjem na celý rok, nielen na leto. Ak svoju nehnuteľnosť pravidelne prenajímate (alebo ste si ju kúpili v meste ako Atény), váš príjem z prenájmu je stabilnejší a zimný pokles nie je taký výrazný.

Grécko je najslnečnejšou krajinou Európy, ktorá sa môže pochváliť až 300 jasnými a teplými dňami v roku. More, čistý vzduch a mierne zimy z neho robia ideálne miesto na trvalé presťahovanie alebo zimný únik pred chladom.

Liečba je dostupná vo verejných nemocniciach aj v súkromných klinikách. Súkromný sektor ponúka vysoký štandard, rozumné ceny a je určite lacnejší ako v Rakúsku.

Pre deti existujú medzinárodné školy. Univerzity ponúkajú programy v angličtine. Zapísanie dieťaťa do súkromnej školy je otázkou rozpočtu, nie príležitostí.

Čo sa týka bezpečnosti, život je tu pokojný, najmä v malých mestách a na ostrovoch. Zločin je zriedkavý a návštevníci sú vnímaní otvorene.

„Je drahé bývať v Grécku?“ pýta sa veľa ľudí. Moja odpoveď: náklady sú tu nižšie ako v Rakúsku, Nemecku alebo Francúzsku. Ceny za jedlo, služby a nájomné sú primerané. Zároveň je život pohodlný, najmä v porovnaní s veľkými európskymi mestami. To je kľúčová výhoda pri výbere lokality a typu ubytovania.

Pár, ktorý sa stravuje v kaviarni alebo reštaurácii v rušnej časti gréckeho mesta, môže očakávať, že zaplatí okolo 25 – 30 eur. Mesačné náklady na bývanie (energie) sa zvyčajne pohybujú od 80 do 120 eur. Krátka jazda taxíkom v Aténach bude stáť najmenej 3,50 eura.

Pokiaľ ide o komunikáciu, dopravu a bankovú infraštruktúru, hlavné mesto, veľké mestá a známe ostrovy sú dobre vybavené – všetko, čo potrebujete, je ľahko dostupné. Ak však cestujete do vidieckych oblastí, prístup k službám vrátane logistiky a zdravotnej starostlivosti sa môže výrazne znížiť. Toto je mimoriadne dôležitý aspekt, ktorý treba zvážiť pred kúpou domu vo vidieckom Grécku.

Po kúpe nehnuteľnosti v Grécku a získaní povolenia na pobyt prostredníctvom programu Zlaté vízum v podstate získate rovnaké práva na vládne služby ako grécki občania. Patria sem aj prístup do škôl, zdravotníckych zariadení a sociálnych programov.

• Zdravotná starostlivosť: Národný systém zdravotnej starostlivosti EOPYY poskytuje základnú lekársku starostlivosť. Súkromný sektor ponúka vysokú úroveň služieb za relatívne prijateľné ceny – napríklad návšteva všeobecného lekára stojí približne 30 eur a ultrazvukové vyšetrenie stojí 40 – 50 eur. Súkromné ​​poistenie je k dispozícii od 500 eur ročne.
• Vzdelávanie: Atény, Glyfada, Solún a Kréta ponúkajú medzinárodné školy s vyučovaním v anglickom jazyku s ročným školným od 5 000 do 10 000 eur. Verejné školy sú bezplatné, ale vyučovanie prebieha v gréčtine.
• Legalizácia: Povolenie na pobyt udeľuje právo oficiálne sa zdržiavať v krajine, otvárať si bankové účty, využívať verejné služby a uzatvárať dlhodobé zmluvy. Väčšinu formalít je možné vybaviť na diaľku s plnou mocou.

Pre mnohých investorov sa nehnuteľnosti v Grécku stávajú nielen aktívom, ale aj spôsobom, ako sa pohybovať bez zbytočnej byrokracie alebo stráviť tu značné množstvo času v pohodlných podmienkach.

Ako agent zvyčajne hovorím, že Rakúsko je o poriadku a jasných pravidlách, zatiaľ čo Grécko je o slobode a viacerých životných príležitostiach.

v Rakúsku je veľmi organizovaný: všetko je jasné, založené na pravidlách, s pohodlnými mestami a dobre navrhnutou infraštruktúrou. Tento poriadok však má svoju cenu: nájomné, energie, služby a dane sú drahé.

V Grécku , najmä ak vlastníte vlastnú nehnuteľnosť, je život oveľa pokojnejší. Energie stoja zvyčajne 100 – 150 eur mesačne, potraviny sú čerstvé a lacnejšie a podnebie je mierne, najmä ďaleko od veľkých miest. Samozrejme, papierovačky môžu byť komplikované a služby nie vždy spoľahlivé, ale teplé počasie, more a priateľskí ľudia robia každodenný život citeľne pohodlnejším a pokojnejším.

Pár slov o bezpečnosti. Pokiaľ ide o organizáciu a lekársku starostlivosť, Rakúsko je jednoznačne lepšie ako Grécko. Menšie grécke mestá a regióny však ponúkajú pomerne bezpečnú a uvoľnenú atmosféru. Kľúčový rozdiel spočíva v prioritách: vášeň a morská krajina Grécka verzus usporiadanosť Rakúska.

Čoraz častejšie vidím, že ľudia potrebujú nielen návratnosť investícií, ale aj osobný priestor – pokojné a bezpečné miesto na život, kde si môžu oddýchnuť od nestability domova a mať bezpečné miesto v Európe. V tomto zmysle sa kúpa nehnuteľnosti v Grécku javí ako veľmi logická voľba.

Kúpou nehnuteľnosti v Grécku za 250 000 EUR alebo viac môžete získať povolenie na pobyt. Je to dobrá možnosť pre ľudí z nestabilných krajín , ktorí chcú žiť v Európe bez zdĺhavých procedúr a obrovských výdavkov spojených s inými krajinami.

dôchodcovia často kupujú bývanie kvôli teplému podnebiu, jednoduchému životu a nízkym cenám. Potraviny, lekári, elektrina aj voda sú tu lacnejšie ako napríklad v Rakúsku. Zároveň je tu pokoj a všetko potrebné pre život je dostupné, rovnako ako v Európe.

Ak ste digitálny nomád , Grécko ponúka všetko, čo potrebujete: spoľahlivý internet, prijateľné ceny prenájmu a kúpy, bezproblémové bankovníctvo a jedinečnú, relaxačnú atmosféru. Navyše môžete využiť špeciálne pobytové vízum.

Pri porovnávaní s Viedňou je výber určený osobnými preferenciami: rakúske hlavné mesto ponúka štruktúru a spoľahlivosť, zatiaľ čo Grécko ponúka teplé podnebie, slobodu a uvoľnenejší životný štýl. Tí, ktorí zvažujú Rakúsko súbežne, by urobili dobre, keby preskúmali viedenské štvrte – od historického centra až po tichšie obytné oblasti – aby vedome porovnali lokality a pochopili, ako sa viedenská štruktúra líši od flexibilnejšieho gréckeho trhu. Môj prístup: Viedeň zostáva mojou základňou pre prácu a analýzu trhu, ale Grécko sa čoraz viac stáva miestom, kde skutočne relaxujem, a to telom aj dušou.

Predaj nehnuteľností v Grécku môže trvať od niekoľkých mesiacov do viac ako roka, v závislosti od lokality, typu nehnuteľnosti a zvolenej stratégie predaja. Vo veľkých mestách, ako sú Atény a Solún, sa nehnuteľnosti predávajú rýchlejšie, najmä ak boli zrekonštruované a generujú dobrý príjem. Na ostrovoch a v menších mestách je nájsť kupca ťažšie, najmä mimo turistickej sezóny alebo ak je cena nafúknutá.

Ak ste si kúpili byt v Grécku prostredníctvom programu Zlaté vízum, je dôležité mať pri jeho predaji na pamäti nuansy spojené s pobytom. Aby nový zahraničný majiteľ získal vízum, jeho transakcia musí spĺňať aktuálny minimálny investičný limit – od 250 000 do 800 000 eur v závislosti od regiónu. Ak nehnuteľnosť predáte pred uplynutím piatich rokov, vaše povolenie na pobyt stratí platnosť, pokiaľ si namiesto nej nekúpite inú vhodnú nehnuteľnosť.

Rodiny často prenechávajú grécke nehnuteľnosti príbuzným – napríklad ich darujú alebo predajú za bagatelizmus. To pomáha kontrolovať majetok a zjednodušuje dedenie.

Z vlastnej skúsenosti: predaj bytu v Rakúsku (najmä vo Viedni) je jednoduchší. Tam je všetko jasné: dopyt je predvídateľný, ceny sú stabilné a trh je otvorený. V Grécku však všetko závisí od lokality a stavu nehnuteľnosti. Ak sa však dobre pripravíte, dobre ju prezentujete a pochopíte miestne nuansy, predaj bude pre vašu investíciu ziskovým výsledkom.

Pracujem s investíciami do nehnuteľností v celej EÚ a zúčastňujem sa transakcií v stabilných krajinách, ako je Rakúsko, aj na dynamickejších a volatilnejších trhoch, ako je Grécko. Každý z nich si vyžaduje iný prístup – tak v procese due diligence nehnuteľnosti, ako aj pri plánovaní investičnej stratégie.

V Grécku vždy odporúčam začať s dôkladnou právnou due diligence. Vzhľadom na veľký počet starších budov, najmä v Aténach a na ostrovoch, je nevyhnutné dôkladne skontrolovať kataster nehnuteľností, povolenia a akékoľvek ťarchy. Bez podpory miestneho právnika a inžiniera sa riziká môžu výrazne zvýšiť. Situácia sa tu líši od Rakúska, kde sa všetka dokumentácia pripravuje podľa jednotného a jasného štandardu.

Často klientom navrhujem, aby alokovali kapitál takto: približne dve tretiny do pokojných a predvídateľných trhov ako Viedeň a zvyšnú tretinu do dynamickejších destinácií ako Atény alebo Kréta. Takto si môžu udržať rovnováhu medzi príjmom a bezpečnosťou. V Grécku môžu výnosy dosiahnuť 7 – 8 % ročne, ale musíte sa do toho zapojiť. V Rakúsku sú výnosy nižšie, ale riziká prakticky neexistujú.

Ak je pre vás dôležité šetriť peniaze, zarábať stabilný príjem alebo bezproblémové získanie povolenia na pobyt, vyberte si Rakúsko. Je to bezpečný prístav: všetko je regulované, život je pohodlný a ceny sa predvídateľne menia.

Ak ste ochotní podstúpiť riziká pre rast, využiť cenové rozdiely a investovať úsilie, Grécko vám môže ponúknuť oveľa lepšiu návratnosť. Platí to najmä vtedy, ak vdýchnete život starému domu, prenajímate ho na krátkodobé bývanie alebo si otvoríte minihotel.

Grécko ponúka vzrušenie, flexibilitu a šancu na vysoké výnosy. Ponúka množstvo príležitostí, ale aj množstvo výziev. Rakúsko ponúka spoľahlivosť, jasné postupy a stratégiu na desaťročia. Obe krajiny sú dobrou voľbou, ak máte jasnú víziu svojich cieľov a ste pripravení ich dosiahnuť.

Kedy je Grécko najlepšou voľbou

Nehnuteľnosti v Grécku sú vhodné pre tých, ktorí si cenia vysoké výnosy, možnosť samostatnej správy nehnuteľností a túžia po väčšej investičnej slobode. Sú obzvlášť atraktívne pre:

• získanie povolenia na pobyt prostredníctvom programu Zlaté vízum;
• investície do sektora cestovného ruchu – od víl a apartmánových hotelov až po prenájmy cez Airbnb;
• kúpa nehnuteľností s očakávaním rastu hodnoty a následného predaja;
• dôchodcovia a vzdialení profesionáli, ktorí si cenia teplé podnebie, pohodlné bývanie a dostupné ceny.

Keď je Rakúsko lepšie

Rakúsko je ideálne pre tých, ktorí uprednostňujú bezpečné zachovanie majetku, predvídateľnosť hodnoty a neplánujú aktívne spravovať svoj majetok. Je to obzvlášť dobrá voľba pre:

• rodiny s deťmi, ktoré si cenia vysokú kvalitu života;
• investori, ktorí uprednostňujú pasívny príjem bez osobnej angažovanosti;
• tí, ktorí chcú minimalizovať právne riziká a byť si istí stabilitou pravidiel.

Všeobecné rady od investičného právnika:

1. Dokumenty sú vaším pancierom. V Grécku si všetko overte trikrát: staré domy, mätúce pozemky a nedokončené povolenia sú zdrojom budúcich problémov.
2. Zvážte nielen zisk, ale aj likviditu. Krásna vila pri mori nie je vždy likvidným aktívom.
3. Diverzifikujte svoje aktíva: v rámci jednej krajiny môžete kombinovať rezidenčné, komerčné a pozemkové nehnuteľnosti.
4. Naplánujte si finančnú rezervu na dane, opravy a obdobia bez nájomníkov – to je obzvlášť dôležité pri denných prenájmoch.
5. Zapojte miestnych odborníkov, namiesto toho, aby ste sa spoliehali výlučne na veľké medzinárodné agentúry – tí lepšie rozumejú špecifikám a nuansám trhu.

Vízia 2030:

• Dopyt po povoleniach na pobyt v krajinách EÚ bude naďalej rásť a Grécko zostane obľúbeným miestom medzi investormi z krajín mimo EÚ.
• Očakávajú sa prísnejšie regulácie – už sa zavádzajú obmedzenia krátkodobých prenájmov a zvyšuje sa minimálna investičná hranica pre Zlaté víza.
• V kľúčových lokalitách, najmä v Aténach a na obľúbených ostrovoch, dôjde k nárastu cien, zatiaľ čo ceny v provinciách zostanú priemerné.
• Záujem o ekologické nehnuteľnosti a projekty, ktoré zohľadňujú princípy ESG, rastie, pričom Rakúsko je už teraz na čele.

Zhrnutie : tí, ktorí sú pripravení na zmenu a chcú využiť rast, by mali zvážiť Grécko. Pre tých, ktorí hľadajú spoľahlivé a transparentné aktívum, je lepšou voľbou Rakúsko. Optimálnou možnosťou je kombinovať oba prístupy a ťažiť z výhod každej krajiny.

1. Definujte ciele a rozpočet

• Pochopte, prečo kupujete: na osobné použitie, prenájom, získanie zlatého víza alebo ďalší predaj.
• Vypočítajte si prijateľný rozpočet vrátane daní a súvisiacich výdavkov.

2. Vyberte si lokalitu a typ nehnuteľnosti

• Porovnajte rôzne regióny: Atény, Solún, ostrovy alebo pevninu.
• Rozhodnite sa pre typ nehnuteľnosti – rezidenčná nehnuteľnosť, novostavba, vila, apartmánový hotel atď.

3. Vykonajte analýzu trhu a nehnuteľností

• Preskúmajte cenové trendy a úrovne výnosov vo vašej oblasti záujmu
• Zistite si kompletné informácie o nehnuteľnosti: história, stav, prípadné ťarchy.

4. Kontrola právnej čistoty

• Žiadosť o daňové identifikačné číslo (AFM)
• Vykonajte kompletné právne posúdenie nehnuteľnosti s právnikom
• Uistite sa, že údaje v katastri nehnuteľností sú správne, že sú k dispozícii potrebné povolenia a že neexistujú žiadne dlhy ani obmedzenia.

5. Organizácia financovania

• Vyberte si spôsob platby: vlastné prostriedky, hypotekárny úver alebo nákup cez spoločnosť
• Vypočítajte si dane a zistite, aké daňové úľavy môžete očakávať.

6. Uzatvorenie zmluvy a záloha

• Predbežnú dohodu vypracujte iba s pomocou právnika.
• Preveďte dohodnutú zálohu - zvyčajne 10-30% z ceny nehnuteľnosti

7. Registrácia transakcie u notára

• Uistite sa, že konečná zmluva je skontrolovaná a notársky overená.
• Vykonajte postup prevodu vlastníctva
• Zapíšte informácie o nehnuteľnosti do štátneho katastra nehnuteľností

8. Prevádzka a riadenie

• Pri plánovaní prenájmu si vopred vyberte spoľahlivú správcovskú spoločnosť alebo agentúru.
• V rozpočte si zahrňte pravidelné výdavky, ako sú dane, údržba, opravy a energie.

9. Získanie zlatého víza (ak je to potrebné)

• Zhromaždite kompletný balík potrebných dokumentov.
• Zabezpečte, aby investície boli v súlade s výškou a časovým rámcom programu.

10. Stratégia ukončenia investície

• Vopred si premyslite, ako a kedy budete svoju nehnuteľnosť predať.
• Dajte nehnuteľnosť do poriadku: vykonajte opravy, pripravte všetku dokumentáciu
• Preskúmajte možnosti prevodu majetku na rodinných príslušníkov

1. Investor s 250 000 €

• Ciele: získanie povolenia na pobyt v rámci programu Zlaté vízum, vytvorenie základného investičného balíka, pravidelný príjem z prenájmu bývania
• Čo kúpiť: byt v Aténach alebo Solúne (50 – 70 m²) alebo kompaktnú vilu na pevnine
• Vlastnosti: bývanie z druhej ruky s kvalitnými rekonštrukciami, pripravené na rýchle odovzdanie; pre investičnú rozmanitosť si vyberte štúdiá alebo apartmánové hotely
• Ziskovosť: predpokladaný ročný zisk – 5 – 7 %
• Riziká: sezónne výkyvy dopytu, zložité administratívne postupy, možné oneskorenia počas fázy due diligence

Klient s rozpočtom 250 000 € si prostredníctvom nás kúpil nehnuteľnosť s rozlohou 65 m² na trhu s ostatnými nehnuteľnosťami. Boli potrebné len kozmetické rekonštrukcie, ktoré viedli k zľave z kúpnej ceny a zvýšeniu príjmov z prenájmu od krátkodobých turistov. Podstata našej stratégie: nájsť nehnuteľnosť s potenciálom a realizovať ho.

2. Dôchodca s 500 000 €

• Ciele: Pohodlne bývať v dobrom bývaní po mnoho rokov a zároveň si zabezpečiť stabilný príjem prenájmom časti priestoru.
• Čo kúpiť: Veľký dom/vilu na obľúbených ostrovoch (Kréta, Rodos) alebo luxusný apartmán v Aténach (Glyfada, Paleo Faliro)
• Vlastnosti: Hlavná je kvalita výstavby, rozvinutá infraštruktúra (školy, obchody, doprava), blízkosť nemocníc a služieb
• Výnos: 4 – 6 % ročne. Spoľahlivosť a pokoj v duši sú dôležitejšie ako maximálny príjem.
• Riziká: Významné náklady na údržbu a dane a sezónny pokles dopytu po prenájme (najmä v zime)

Pre dôchodcu s rozpočtom 500 000 € sme našli útulný dom s rozlohou 110 m² na Kréte, ktorý sa nachádza v blízkosti zdravotníckych zariadení a základnej infraštruktúry. Nehnuteľnosť je plne obývateľná a prináša dlhodobý ročný výnos približne 4,5 % z prenájmu. Ide o perfektnú kombináciu pohodlných životných podmienok a spoľahlivého investičného príjmu.

3. Rodina s deťmi

• Ciele: Trvalé presídlenie, silné školy pre deti, bezpečné prostredie, investícia do budúcnosti
• Čo kúpiť: Byt alebo dom v tichých oblastiach blízko Atén (Kifisia, Maroussi) alebo Solúna – určite blízko škôl a parkov
• Vlastnosti: Školy v pešej vzdialenosti, výhodná doprava, parky/námestia v blízkosti, možnosť získať povolenie na pobyt
• Ziskovosť: Sekundárna; prioritou je schopnosť rýchleho predaja a pohodlie pre každodenný život
• Riziká: Mnoho ľudí chce tie najlepšie nehnuteľnosti, zmeny v zákonoch (dane, povolenia na pobyt)

Ponúkli sme moderný 90 m² byt v Kifisii, prestížnej štvrti Atén, rodine s deťmi a rozpočtom viac ako 500 000 €. Byt sa nachádza v novostavbe s dobrou občianskou vybavenosťou a je v blízkosti škôl a parkov, čo vytvára pohodlné a bezpečné prostredie na bývanie. Okrem toho je nehnuteľnosť vysoko likvidná a vhodná na ziskový predaj v budúcnosti.