Ako a prečo kúpiť nehnuteľnosť v Dubaji

Dubajský trh s nehnuteľnosťami v súčasnosti zažíva obrovský boom. Podľa spoločností Knight Frank a Financial Times ceny domov za posledných niekoľko rokov vzrástli o ohromujúcich 75 %. Len v prvej polovici roka 2025 sa predalo nehnuteľností v rekordnej hodnote 117 miliárd dolárov. To dokazuje, že Dubaj nie je len rastúcim trhom, ale aj jednou z najatraktívnejších a najaktívnejších investičných destinácií na svete.

V tomto článku sa podrobne pozrieme na to, prečo je teraz najlepší čas na kúpu nehnuteľnosti v Dubaji. Či už sa tam chcete nasťahovať a bývať, prenajímať ju za účelom generovania príjmu alebo ako spoľahlivý spôsob investovania a šetrenia peňazí.

Podľa spoločnosti Statista bude trh s nehnuteľnosťami v Dubaji naďalej rásť, pričom v rokoch 2025 až 2029 bude jeho medziročná miera rastu (CAGR) približne 2,28 %.

Ako právnik pomáham ľuďom s kúpou nehnuteľností v iných krajinách. Mojím cieľom je zabezpečiť, aby kúpa nebola len ziskovou investíciou, ale aj bezpečnou a spĺňala vaše osobné ciele (napríklad na bývanie alebo získanie povolenia na pobyt). Mám rozsiahle skúsenosti s prácou na trhoch Dubaja, Rakúska a ďalších krajín.

V tomto článku sa budeme venovať:

• Čo robí dubajský trh takým zaujímavým? Aké sú jeho vlastnosti a skvelé príležitosti?
• Prečo je to ziskové? Aké dane a zákony pomáhajú investorom v tomto smere.
• Ako si vybrať nehnuteľnosť s rastúcou hodnotou a správne a bezpečne dokončiť kúpu.
• V ktorých oblastiach je najlepšie nakupovať, aby ste dosiahli maximálny príjem a najlepšie podmienky?

Rakúsko ponúka stabilitu a postupný rast, ale jeho trh je už dobre rozvinutý. Dubaj ponúka dynamiku, rýchly rast a ambiciózne projekty. Pomôžem vám zistiť, ktorá z týchto stratégií (spoľahlivejšia alebo rizikovejšia, ale s vysokým potenciálom) je pre vás tá pravá a prečo.

Rakúsko je krajina, kde ceny nehnuteľností neustále rastú a investície sú úplne bezpečné. Všetko je tu férové ​​a transparentné: zákony sú jasné a súdy spoľahlivo chránia práva. Ceny rastú pomaly, ale stabilne a predvídateľne. Získanie povolenia na pobyt prostredníctvom kúpy nehnuteľnosti si vyžaduje väčšiu investíciu ako v niektorých iných krajinách. Na oplátku však získate zaručenú stabilitu a dôveru v budúcnosť.

Tu je to, čo Dubaj ponúka:

• Môžete začať investovať bez toho, aby ste museli zaviazať príliš veľa – domy v Dubaji sú k dispozícii pre rôzne rozpočty;
• daňový systém je čo najvýhodnejší – neexistujú žiadne poplatky za prenájom ani ďalší predaj;
• V obľúbených oblastiach môžete získať vysoké výnosy z prenájmu;
• Ceny nehnuteľností rastú v dôsledku prílevu nových obyvateľov a rozvoja miest.

Toto môže byť skvelý spôsob, ako zarobiť peniaze. Prenájom nehnuteľností v najlepších oblastiach s turistickou prívetivosťou prinesie obzvlášť vysoké zisky.

Ceny nehnuteľností naďalej rastú, keďže Dubaj naďalej priťahuje nových obyvateľov a začínajú sa rozsiahle projekty, ako je výstavba ostrovov a nových štvrtí.

Je však dôležité pamätať na to, že dubajský trh je rizikovejší a nepredvídateľnejší. Ceny sa môžu rýchlo meniť, preto je nevyhnutné starostlivé plánovanie a príprava na dočasné poklesy cien. Preto, ak si vyberáte na základe spoľahlivosti, Rakúsko je jasným víťazom. Je to najstabilnejšia a najbezpečnejšia možnosť pre dlhodobé investície.

Podľa mojich skúseností je Dubaj v súčasnosti jedným z najaktívnejších trhov pre investorov, ktorí chcú kúpiť byt, vilu alebo radovú nehnuteľnosť v Spojených arabských emirátoch. Za posledné štyri roky sa ceny nehnuteľností zvýšili približne o 70 %, najmä víl a bytov. To dokazuje, že dopyt je vysoký a záujem zahraničných kupcov rastie.

Z mojej skúsenosti vyplýva, že mnoho klientov si po preskúmaní iných trhov nakoniec vyberie Dubaj kvôli vysokým príjmom, transparentnosti transakcií, dostupným cenám, možnosti získať povolenie na pobyt a rýchlemu rastu hodnôt nehnuteľností.

Príbehy mojich klientov:

• Európsky klient si začiatkom roka 2024 kúpil byt v Dubaji (Dubai Marina). Po ôsmich mesiacoch prenájmu dosiahol ročný výnos 6,5 % a nehnuteľnosť v prvom roku vzrástla o 12 %. Výborná lokalita s dobre rozvinutou infraštruktúrou zabezpečila trvalý dopyt po prenájmoch.
• Ruská rodina si vybrala vilu v oblasti Jumeirah na bývanie a prenájom cez Airbnb. Nehnuteľnosť som prispôsobil ich potrebám a ponúkol som jej polohu v blízkosti škôl a nákupných centier. Príjem z prenájmu prekonal očakávania a investícia rodine umožnila získať povolenie na pobyt v Spojených arabských emirátoch.
• Mladý investor si kúpil svoju prvú nehnuteľnosť na prenájom – radový dom v oblasti Dubai Hills. Na moje odporúčanie si vybral lokalitu so sľubnou infraštruktúrou (školy, parky a rozostavaná doprava). V dôsledku toho sa nehnuteľnosť rýchlo prenajala a jej hodnota sa v prvom roku zvýšila o 10 %.

Investori si vyberajú Dubaj, pretože:

• Nízky vstupný prah – byty od 400 000 AED (109 000 USD), vily od 1 500 000 AED (410 000 USD).
• Vysoké výnosy – najmä v oblastiach so stabilným dopytom po prenájme.
• Transparentnosť a spoľahlivosť – všetky transakcie sú registrované štátom a zákony jasne chránia práva investorov.
• Povolenie na pobyt – kúpa nehnuteľnosti dáva právo na získanie pobytového víza.
• Rast cien je badateľný najmä v segmentoch víl a radových domov.

Kľúčom k úspešným investíciám do nehnuteľností nie sú len vysoké výnosy z prenájmu „tu a teraz“, ale výber oblasti a typu nehnuteľnosti s ohľadom na budúci potenciál. Napríklad lokality s rozostavanou infraštruktúrou (metro, školy, obchodné centrá) často zaznamenávajú väčšie dlhodobé zhodnotenie.

Keď sa ma ľudia pýtajú, či sa oplatí kúpiť nehnuteľnosť v Dubaji alebo v Spojených arabských emirátoch, vždy hovorím: aby ste pochopili, aký bude trh zajtra, musíte vedieť, aký bol včera. Bez toho je ťažké posúdiť riziká a príležitosti.

Dubajský trh s nehnuteľnosťami zaznamenal v prvom desaťročí 21. storočia rýchly rast a v roku 2008 vážnu krízu, no rýchlo sa zotavil. Dnes je to jeden z najtransparentnejších a najrýchlejšie rastúcich trhov na svete. Moji klienti pravidelne dostávajú stabilný príjem z prenájmu a vidia, ako hodnota ich majetku rastie.

21. storočia: Dubaj rýchlo rástol a mnohí investovali do nehnuteľností. Tí, ktorí si kúpili nehnuteľnosti na vrchole, sa však poučili tvrdo: je dôležité pozerať sa nielen na nehnuteľnosť, ale aj na celkovú ekonomickú situáciu.

Kríza v roku 2008: ceny klesli a výstavba sa spomalila. Klientom som radil, aby si dali načas a investovali do nehnuteľností s dlhodobým potenciálom. Tento prístup sa ukázal ako úplne úspešný.

Oživenie (2012 – 2019): Nové štvrte Dubaja prilákali investorov a tí, ktorí si tam kúpili nehnuteľnosti, začali v priebehu niekoľkých rokov zarábať na prenájme a dokázali ich predať za viac peňazí.

Boom (2020 – 2025): Ceny nehnuteľností v Dubaji rastú, pričom obzvlášť silné sú vily a radové domy. Tí, ktorí si kúpili byty za výhodnú cenu, zaznamenali v priebehu roka 15 % nárast hodnoty spolu so stabilným príjmom z prenájmu.

Skúsenosti Dubaja dokazujú, že úspešné investície si vyžadujú nielen výber dobrej nehnuteľnosti, ale aj pochopenie trhových cyklov. V praxi to znamená, že šikovnou kombináciou cenovo dostupných bytov, radových domov a víl môžete vytvoriť portfólio, ktoré súčasne zhodnocuje svoje hodnoty a generuje príjmy z prenájmu.

Od roku 2020 trh s nehnuteľnosťami v Dubaji neustále rastie: ceny bytov sa medziročne zvýšili približne o 15 – 20 %, zatiaľ čo ceny víl a radových domov sa zvýšili o 10 – 15 % ročne, čo je obzvlášť viditeľné v známych oblastiach, ako sú Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah a Business Bay.

Podľa mojich skúseností klienti, ktorí v rokoch 2021 – 2022 investovali do víl v DAMAC Hills alebo apartmánov v JVC, dokázali nielen zvýšiť hodnotu svojich aktív o 12 – 18 % v priebehu 2 – 3 rokov, ale aj generovať stabilný príjem z prenájmu.

Podľa prognóz spoločnosti Statista porastie dubajský trh s nehnuteľnosťami v rokoch 2025 až 2029 v priemere o 2,28 % ročne. V praxi pozorujem, že najvýznamnejší nárast cien sa očakáva v oblastiach s novou infraštruktúrou a na umelo vytvorených ostrovoch, ako sú Palm Jumeirah a Dubai Harbour. Práve tam zostáva dopyt po vilách a apartmánoch trvalo vysoký.

V Dubaji sú rôzne oblasti vhodné na rôzne účely: niektoré sú ideálne na prenájom, iné na bývanie a ďalšie na kúpu luxusných víl. Pre výber najlepšej nehnuteľnosti je dôležité pochopiť, kde je sústredený dopyt.

Centrum Dubaja ponúka celoročné obchodné a prenájomné aktivity

Kúpa bytu v Dubaji, ktorý vám prinesie zisk v čo najkratšom čase, je obzvlášť jednoduchá práve tu:

• 1-2-izbové apartmány 60–90 m² — 1,5–2,2 milióna AED;
• luxusné apartmány a penthousy - od 3 miliónov AED;
• Vily/mezonetové domy - 4 – 6,5 milióna AED

Dubai Marina: Život na nábreží a dopyt po cestovnom ruchu

Dubai Marina sa teší vysokému dopytu medzi turistami a expatmi, čo má za následok vysoké príjmy z prenájmu. Oblasť je vhodná na všetky typy nehnuteľností na prenájom.

• 1-2-izbové apartmány 50-80 m² — 1,3-2 milióny AED;
• radové domy - 3,5 – 5 miliónov AED.

Palm Jumeirah - prestížny a prémiový segment

Dubai Marina sa teší vysokému dopytu medzi turistami a expatmi, čo má za následok vysoké príjmy z prenájmu. Oblasť je vhodná na všetky typy nehnuteľností na prenájom.

• byty - 2,5 – 3,5 milióna AED;
• vily – 6 – 10 miliónov AED

Business Bay je obchodná štvrť Dubaja, domov kancelárskych budov a moderných rezidenčných komplexov. Je ideálna na dlhodobé prenájmy a investície do nehnuteľností pre pracovníkov a expatov. Často sa tu kupujú byty na prenájom zahraničným profesionálom.

• 1-2-izbové apartmány 60-90 m² — 1,4-2,1 milióna AED;
• radové domy - 3,8 – 5,5 milióna AED.

Dubai Hills Estate je prémiová rezidenčná oblasť so zelenými plochami.
Dubai Hills Estate, vhodná pre rodiny a dlhodobých obyvateľov, sa teší vysokému dopytu po vilách a radových domoch a môže sa pochváliť dobre rozvinutou infraštruktúrou.

Je ideálne pre rodinné bývanie a dlhodobé investície. Vily a radové domy sú tu obzvlášť žiadané a infraštruktúra zahŕňa všetko, čo potrebujete.

• byty - 1,8 – 2,5 milióna AED;
• Vily/mezonetové domy - 4,5 – 7,5 milióna AED

Jumeirah Village Circle (JVC) a DAMAC Hills sú cenovo dostupné oblasti s predpokladaným rastom

Tieto lokality sú žiadané medzi mladými investormi a rodinami, ktoré hľadajú dostupnejšie bývanie s potenciálom zhodnotenia.

• byty – 0,9 – 1,4 milióna AED;
• radové domy - 2,5 – 3,5 milióna AED.

Pri výbere štvrte vždy zvažujem, či je pravdepodobné, že cena porastie, aký je dopyt po prenájmoch, cenu za meter štvorcový a prípadnú plánovanú výstavbu v okolí. Klient tak získa nielen atraktívnu nehnuteľnosť, ale aj aktívum, ktoré generuje príjem.

V Dubaji sú najbežnejšími typmi nehnuteľností na predaj a kúpu byty, radové domy a vily pripravené na prenájom s modernými rekonštrukciami a čistou právnou históriou. Tieto nehnuteľnosti sa dajú rýchlo prenajať alebo okamžite nasťahovať. Najvyhľadávanejšími oblasťami sú Dubai Marina, Jumeirah Lake Towers a centrum Dubaja.

Nové developerské projekty . Apartmány a byty v Dubaji s kompletným vybavením: parkovanie, výťahy, fitnescentrá a rekreačné zóny. Medzi obľúbené oblasti patria Business Bay, Dubai Hills a Palm Jumeirah. Tieto nehnuteľnosti ponúkajú pohodlie, sú pripravené na nasťahovanie a vhodné na dlhodobú investíciu.

Luxusné vily a radové domy . Luxusné lokality pri mori: súkromné, pohodlné a vhodné na bývanie alebo prenájom. Príklady: Emirates Hills, Jumeirah, Al Barari, Palm Jumeirah.

Apartmány s panoramatickým výhľadom a penthousy . Prestížne prímorské štvrte ponúkajú súkromie a vysokú úroveň pohodlia. Emirates Hills, Jumeirah, Al Barari a Palm Jumeirah sú ideálne na bývanie aj na prenájom.

Komerčné nehnuteľnosti a apartmánové hotely . Tieto oblasti sú ideálne na denné prenájmy alebo profesionálnu správu. Jumeirah Lake Towers, Downtown Dubai a DIFC ponúkajú stabilne rastúcu návratnosť investícií už od 500 000 USD.

Zaujímavé! Začiatkom roka 2025 sa v Dubaji predalo 111 luxusných nehnuteľností s hodnotou nad 10 miliónov dolárov – o 5,7 % viac ako v rovnakom období roku 2024. Hoci je to o niečo menej ako rekordných 153 transakcií na konci roka 2024, toto číslo bolo za prvý štvrťrok vôbec najvyššie.

Pri kúpe nehnuteľností v Dubaji je výhodnejšie vybrať si dokončené alebo takmer dokončené nehnuteľnosti. To urýchľuje začiatok prenájmu, znižuje riziká a rýchlejšie generuje príjem. Aj malé investície do rekonštrukcií alebo zariadenia môžu výrazne zvýšiť hodnotu nehnuteľnosti.

Za posledných 10 rokov sa štruktúra investorov výrazne zmenila. V súčasnosti na trhu dominujú:

• Spojené kráľovstvo – investorov láka stabilita a potenciálny zisk; medzi obľúbené oblasti patria Jumeirah Golf Estates, Arabian Ranches, Dubai Marina, JVC, Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Dubai Hills Estate a DAMAC Hills.
• India – zaujímavý je preferenčný režim bez dane z príjmu a dane z nehnuteľností; oblasti: JVC, Business Bay, Dubai Hills Estate.
• Čína – Najväčšiu aktivitu zaznamenávajú oblasti Dubai South, Meydan a Downtown Dubai, ktoré sú poháňané novými finančnými prístupmi a významnými globálnymi infraštruktúrnymi projektmi.
• Rusko – hľadá ochranu pred daňovým zaťažením a rizikami nestability; obľúbené oblasti: Palm Jumeirah, Jumeirah Bay Island, Emirates Hills.
• Pakistan – vysoko cenený pre ziskovosť a ochranu kapitálu pred výkyvmi menových kurzov; oblasti zahŕňajú International City, Discovery Gardens, Dubai Silicon Oasis, centrum Dubaja a Dubai Marina.
• Saudská Arábia – investori z krajín Rady pre spoluprácu arabských štátov v Perzskom zálive (GCC) uprednostňujú podmienky, ktoré sú priaznivejšie ako v ich domovských krajinách: Arabian Ranches, Emirates Hills, Palm Jumeirah.

Dubajský trh s nehnuteľnosťami zostáva pre zahraničných investorov veľmi atraktívny. Dopyt po luxusných domoch a apartmánoch v nových developerských projektoch rok čo rok rastie. Investori si cenia nielen ziskovosť, ale aj pohodlie, prestíž a bezpečnosť investícií.

Občania SAE kupujú nehnuteľnosti menej často ako cudzinci, ale ich aktivita v luxusnom segmente pomáha stabilizovať trh. Zvyčajne si vyberajú vily a radové domy so súkromnými záhradami a bazénmi. V praxi sa ich transakcie uzatvárajú rýchlo vďaka transparentnej due diligence, splátkam bez hypotéky a minimálnemu riziku.

Rodiny a investori zo Spojených arabských emirátov kupujú nehnuteľnosti na dva účely: osobné bývanie alebo dlhodobý prenájom. Miestne spoločnosti tiež často investujú do nehnuteľností na firemné účely, ako je ubytovanie pre zamestnancov alebo následný prenájom.

Dubajský trh s nehnuteľnosťami sa vo veľkej miere spolieha na expatov, ktorí tvoria prevažnú väčšinu populácie (87 %). Nielenže si prenajímajú, ale často sa stávajú aj investormi, ktorí kupujú nehnuteľnosti na prenájom alebo na osobné použitie.

• Európania a rusky hovoriaci klienti s väčšou pravdepodobnosťou kupujú byty na prenájom, a to krátkodobý aj dlhodobý.
• Rodiny z Indie a Ázie si na bývanie zvyčajne vyberajú vily alebo radové domy.
• Arabskí investori investujú do prémiových nehnuteľností, a to ako pre osobné potešenie, tak aj za účelom zarobenia peňazí.

V praxi si mnohí moji klienti kupujú byty v Dubaji špeciálne na prenájom expatom. To im zabezpečuje stabilný príjem 6 – 8 % ročne a vďaka transparentnej právnej histórii sa nehnuteľnosti v prípade potreby ľahko predajú.

Pri kúpe nehnuteľnosti v Dubaji – či už ide o byt, dom alebo vilu – je dôležité zvážiť nielen lokalitu a typ nehnuteľnosti, ale aj vlastnícku štruktúru a investičné stratégie. Správny prístup k registrácii nehnuteľnosti pomáha znížiť riziká, ušetriť na daniach a rýchlejšie začať generovať príjem.

Cudzinci môžu v Dubaji v určených oblastiach Freehold vlastniť nehnuteľnosti v plnom rozsahu. To im umožňuje voľne ich prenajímať, predávať alebo odkázať svojim dedičom. Napríklad európsky klient si kúpil byt v Dubai Marina, o mesiac neskôr ho prenajal cudzincom a teraz zarába približne 6 % ročne.

Založenie spoločnosti zjednodušuje správu viacerých nehnuteľností, optimalizáciu daní a kontrolu aktív. Napríklad klient zaregistroval spoločnosť v dubajskej slobodnej zóne a kúpil dva byty v centre Dubaja na prenájom prostredníctvom správcovskej spoločnosti.

Ideálne pre pasívny príjem a diverzifikáciu investícií (byty, vily, komerčné nehnuteľnosti). Napríklad klienti vlastnia niekoľko nehnuteľností v JVC a Dubai Hills prostredníctvom jednej štruktúry.

Nehnuteľnosti v Dubaji je možné zaregistrovať na viacerých vlastníkov. Rodinné trusty pomáhajú chrániť majetok a zjednodušujú prevod majetku na dedičov. To je obzvlášť výhodné pre rodiny, ktoré si kupujú vilu na bývanie a plánujú dedičstvo.

Cudzinci si môžu v Dubaji kúpiť nehnuteľnosti, ale je dôležité vedieť, ktoré oblasti sú povolené a rozumieť miestnym zákonom, aby ste si mohli správne naplánovať investičnú stratégiu:

1. Zóny voľného vlastníctva a prenájmu

• Freehold: plné vlastníctvo bytov, domov a víl v Dubaji (Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Dubai Marina, JLT, Arabian Ranches, Dubai Hills Estate).
• Nájomné právo: právo užívať nehnuteľnosť až 99 rokov bez nadobudnutia plného vlastníctva. Možnosti ďalšieho predaja a prenájmu sú obmedzené.

2. Typ vlastníctva

• Cudzinci si môžu kúpiť iba dokončené nehnuteľnosti (byty, vily) vo vyhradených oblastiach (Freehold), ale nie pozemky mimo nich.
• Komerčné nehnuteľnosti a priemyselné zóny v Dubaji sú väčšinou dostupné iba občanom SAE alebo cudzincom prostredníctvom registrácie miestnej (pevninskej) spoločnosti.

3. Právne subjekty

• Spoločnosti vo voľnej zóne môžu vlastniť majetok iba vo svojej zóne; prevádzka mimo nej si vyžaduje ďalšie povolenia.
• Spoločnosti z pevniny majú prístup k rezidenčným a komerčným nehnuteľnostiam v celom Dubaji, ale proces registrácie je zložitejší.

4. Hypotéka

• Cudzinci môžu v Dubaji získať hypotéku na byt (až do výšky 75 % ceny) alebo vilu (50 – 60 %), ale s vyššou úrokovou sadzbou a pod podmienkou preukázania príjmu a právneho statusu.

5. Nájomné

• Prenájom nehnuteľností vo vlastníctve umožňuje bezplatný prenájom bytov a víl. Všetky zmluvy sú oficiálne registrované u RERA (štátneho regulačného orgánu).
• Niektoré rezidenčné komplexy majú obmedzenia krátkodobého prenájmu, ktoré stanovuje správcovská spoločnosť.

Väčšina mojich klientov uprednostňuje nehnuteľnosti s voľným vlastníctvom, aby mali úplnú kontrolu nad nehnuteľnosťou a slobodu ju prenajímať. Napríklad rodina z Rakúska si kúpila vilu v Dubai Hills Estate na dlhodobý prenájom a pohodlné bývanie.

V praxi mnohí investori venujú dostatočnú pozornosť právnym aspektom kúpy nehnuteľností. Vždy zdôrazňujem: kľúčovým cieľom nie je len samotné získanie nehnuteľnosti, ale zabezpečenie úplnej ochrany vlastníckych práv. Správna príprava znižuje riziká, urýchľuje proces a umožňuje kontrolu nad rozpočtom transakcie.

1. Výber nehnuteľnosti – bytu, vily v Dubaji alebo komerčnej nehnuteľnosti v Dubaji. V tejto fáze analyzujem potenciálny príjem, lokalitu a potenciál zhodnotenia.

2. Rezervačná zmluva – potvrdzuje kúpu a zabezpečuje nehnuteľnosť; záloha je zvyčajne 5 – 10 % z kúpnej ceny.

3. MOU (Memorandum o porozumení) – podrobná zmluva, ktorá špecifikuje cenu, platobné podmienky a zodpovednosti strán.

4. Platba – postupne pri kúpe nehnuteľnosti mimo výstavby alebo jednorazovou platbou na sekundárnom trhu.

5. Registrácia na Dubajskom pozemkovom úrade (DLD) je poslednou fázou, v dôsledku ktorej sú vlastnícke práva zabezpečené pre kupujúceho.

Moja rada: Uistite sa, že všetky dokumenty sú zaregistrované v DLD a správne vyplnené.

Právnik skontroluje, či sú dokumenty k nehnuteľnosti v poriadku, a pozrie sa na zmluvu (MoU) a platobné podmienky.

Agent vám pomôže s výberom bytu alebo vily v Dubaji, vyjednáva a komunikuje s developerom.

Ak od samého začiatku zapojíte právnika aj agenta, riziko problémov sa zníži minimálne o 70 %.

Čo potrebujete na kúpu nehnuteľnosti v Dubaji:

• Vek od 21 rokov (v niektorých prípadoch stačí 18) a platný cestovný pas.
• Doklad o príjme a zdroji finančných prostriedkov pri kúpe drahých nehnuteľností.
• Bankový účet v Dubaji a úverová história – ak plánujete získať hypotéku.
• Právne dokumenty pre kupujúce spoločnosti (voľná zóna alebo pevnina).
• Overenie, či zahraničný investor nepodlieha žiadnym obmedzeniam alebo sankciám.

Off-plan je kúpa nehnuteľnosti počas fázy výstavby. Ceny sú zvyčajne nižšie ako pri dokončených nehnuteľnostiach, ale je dôležité dôkladne si overiť developera, termíny dokončenia, záruky a podmienky zálohy. Vždy odporúčam, aby klienti do zmluvy zahrnuli splátkový kalendár a jasné termíny dokončenia.

Sekundárny trh ponúka hotové nehnuteľnosti s kompletnou dokumentáciou, čo vám umožní rýchlo sa nasťahovať alebo začať prenajímať vašu nehnuteľnosť. Kľúčovým krokom je overenie právneho stavu nehnuteľnosti a jej neprítomnosti v akýchkoľvek ťarchách.

Dom v Dubaji si môžete kúpiť aj bez osobnej prítomnosti s plnou mocou. Právnik je zodpovedný za kontrolu dokumentov, zabezpečenie správnosti memoranda o porozumení, správne spracovanie platieb a registráciu nehnuteľnosti v DLD. Plná moc vyžaduje notárske overenie, apostilu a preklad.

Pred kúpou sa vždy uistím:

• predávajúci má právny nárok na nehnuteľnosť;
• v prípade neexistencie dlhov, pokút a súdnych konaní;
• v aktuálnom stave objektu v DLD a jeho súlade s projektovou dokumentáciou;
• v správnosti všetkých povolení a certifikátov (najmä pre radové domy a vily).

V praxi klienti, ktorí zanedbajú due diligence, neskôr čelia problémom: nedokážu si zaregistrovať vlastníctvo ani prenajať svoju nehnuteľnosť.
Napríklad jeden klient chcel kúpiť vilu v DAMAC Hills, ale právnik zistil nezaregistrované zmeny v dokumentoch developera. To pomohlo vyhnúť sa finančným stratám a súdnym sporom.

Poslednou fázou kúpy nehnuteľnosti je registrácia listu vlastníctva na DLD. Tento dokument zaznamenáva údaje o vlastníkovi, parametre nehnuteľnosti a podmienky transakcie. Po registrácii sa kupujúci stáva plným vlastníkom a môže s nehnuteľnosťou voľne nakladať: prenajímať ju, predať alebo ju odkázať iným osobám.

V priemere trvá proces od výberu nehnuteľnosti až po registráciu približne 6 – 12 týždňov. Časový rámec závisí od toho, či sa nehnuteľnosť v Dubaji kupuje v štádiu výstavby alebo na trhu s ďalšou výstavbou, ako aj od stupňa pripravenosti dokumentov.

Investori si často vyberajú Dubaj, pretože tam nie sú žiadne dane z nehnuteľností ani z prenájmu. To znamená, že si ponecháte všetok zisk z prenájmu svojho bytu, vily alebo domu. Čistý príjem je výrazne vyšší ako v Európe, kde dane môžu tvoriť značnú časť vášho zisku.

Pri kúpe nehnuteľnosti v Dubaji by ste mali zohľadniť niekoľko povinných nákladov:

• Poplatok za registráciu listu vlastníctva DLD je 4 % z ceny nehnuteľnosti a platí sa pri registrácii listu vlastníctva.
• Právne, notárske a zastúpenia – v praxi moji klienti zvyčajne minú približne 5 – 7 % z hodnoty transakcie na právnu podporu a prípravu dokumentov.
• Účty za energie a služby sa každoročne líšia v závislosti od typu nehnuteľnosti a oblasti: v prípade apartmánu v Dubai Marina sa pohybujú okolo 20 – 30 dirhamov za meter štvorcový, zatiaľ čo v prípade vily na Palm Jumeirah sú vyššie, až 40 – 50 dirhamov za meter štvorcový.

Obyvatelia SAE a zahraniční investori majú prístup k výhodným schémam vlastníctva nehnuteľností, ktoré pomáhajú optimalizovať daňové výdavky. V praxi odporúčam:

• pri prenájme nehnuteľnosti zohľadnite absenciu dane z príjmu - to zvyšuje čistý zisk;
• zaregistrovať vlastníctvo prostredníctvom spoločnosti vo voľnej zóne alebo na pevnine – to chráni majetok a zjednodušuje účtovníctvo;
• Vopred si ujasnite náklady na poistenie a energie, aby neznižovali vašu očakávanú ziskovosť.

V Rakúsku vysoké dane z nehnuteľností (Grunderwerbssteuer, Einkommenssteuer) a dodatočné poplatky pri kúpe nehnuteľností výrazne zvyšujú počiatočné náklady investorov. Tento trh sa však vyznačuje stabilitou: ceny rastú postupne a legislatíva plne chráni práva vlastníkov nehnuteľností.

V Dubaji je situácia opačná: daň z príjmu z prenájmu sa vôbec neplatí a jednorazový registračný poplatok je iba 4 % z hodnoty nehnuteľnosti. To umožňuje rýchlejšiu návratnosť investícií, ale trh je volatilnejší a ceny silne závisia od dopytu zahraničných špecialistov a ekonomických faktorov.

Keď sa ma ľudia pýtajú, ako kúpiť nehnuteľnosť v Dubaji a získať pobyt, najprv hovorím o vízových programoch. Kúpa bytu alebo vily v Dubaji poskytuje možnosť získať pobytové vízum a ďalšie výhody, ale je dôležité pochopiť detaily.

V Dubaji umožňuje kúpa nehnuteľností cudzincom získať víza s rôznou dobou platnosti:

• 2 roky - ak objekt stojí od 750 tisíc dirhamov (~204 tisíc dolárov);
• 5 rokov – pre investície od 1 milióna dirhamov;
• 10 rokov (Golden Visa) – pre nákupy v hodnote 2 miliónov AED alebo viac.

Praktický príklad: mnohí si vyberajú Zlaté vízum. Napríklad klient si kúpil dva apartmány v Dubai Marina a získal 10-ročné vízum pre celú rodinu, ktoré mu pomohlo otvoriť si bankový účet a bez problémov podnikať.

• Majiteľ a jeho rodina môžu legálne bývať v SAE;
• Môžete si otvoriť firmu a bankové účty;
• Prístup k liekom a vzdelávaniu za zvýhodnených podmienok.

Víza získané prostredníctvom investícií do nehnuteľností neumožňujú prácu bez samostatného povolenia.

Na predĺženie víza si musíte zachovať vlastníctvo nehnuteľnosti a udržiavať jej hodnotu aspoň na minimálnej požadovanej úrovni. Odporúčam pravidelne kontrolovať stav nehnuteľnosti a včas aktualizovať všetky dokumenty, aby ste minimalizovali riziko zamietnutia obnovenia.

• Kúpa predmetu za menej ako požadovanú sumu.
• Nesprávna registrácia v úradnom registri (DLD).
• Chyby v dokumentoch pri žiadosti o vízum.

Sprevádzam klientov od výberu nehnuteľnosti (napríklad apartmánu v SAE) až po žiadosť o zlaté vízum. To zaisťuje bezproblémové vybavovanie dokumentov pre celú rodinu.

Ak sú vašimi najvyššími prioritami spoľahlivosť a stabilita, vyberte si Rakúsko. Trh je tu predvídateľný, riziká sú minimálne a kapitál je chránený. Ak je však vaším cieľom rýchla návratnosť investícií a jednoduché postupy, lepšou voľbou je Dubaj: výnosy sú síce vyššie, ale v dôsledku volatilného trhu existujú aj riziká.

Zlaté vízum. V súčasnosti je 10-ročné zlaté vízum v Dubaji dostupné nielen pre podnikateľov a investorov, ale aj pre ľudí v mnohých profesiách, ako sú lekári, učitelia, environmentalisti a digitálni špecialisti. Vízum vám umožňuje žiť v SAE bez sponzora, priviesť si so sebou rodinu a využívať prémiové služby.

Zelené vízum. „Zlaté vízum“ je určené pre profesionálov, freelancerov a investorov, ktorí chcú žiť v SAE bez toho, aby boli viazaní na zamestnávateľa. Na jeho získanie musia freelanceri preukázať príjem najmenej 15 000 AED mesačne a vysokoškolské vzdelanie (bakalársky titul alebo ekvivalent).

Rodinné sponzorstvo. Zahraniční profesionáli s mesačným príjmom najmenej 4 000 AED môžu požiadať o víza pre svoje rodiny: manžela/manželku, deti (synov do 25 rokov a dcéry akéhokoľvek veku) a rodičov. Ak vám bude vízum zrušené, vaša rodina bude mať šesť mesiacov na to, aby požiadala o nové povolenie na pobyt v SAE.

Vízum pre uchádzačov o zamestnanie. Zlaté vízum je možné predĺžiť o 120 dní pre čerstvých absolventov popredných univerzít a kvalifikovaných odborníkov bez požiadavky na sponzorstvo. Jednou z požiadaviek je udržiavanie minimálneho zostatku na účte vo výške 14 700 AED za posledných šesť mesiacov.

• Online obnovenie víz prostredníctvom systému Salama. Bol implementovaný systém Salama s umelou inteligenciou, ktorý automatizuje obnovenie víz a skracuje čas spracovania žiadosti z jedného mesiaca na päť dní. Informácie sa automaticky aktualizujú vo vašom preukaze totožnosti Emirates.
• Predĺženie pracovného povolenia. Pre určité kategórie bola platnosť povolenia predĺžená z 2 na 3 roky, čím sa znížila potreba častého obnovovania a znížili sa náklady (poplatok: 100 AED).
• Povolenie na opätovný vstup. Obyvateľ SAE, ktorý bol mimo krajiny dlhšie ako šesť mesiacov, si môže svoj status zachovať, ak sa vráti do 30 dní od schválenia.
• Predĺženie turistických víz. 30- a 60-dňové víza je možné predĺžiť o ďalších 30 dní za 600 AED, zatiaľ čo 90-dňové víza je možné predĺžiť o ďalších 90 dní bez opustenia krajiny.

Vďaka týmto zmenám je dlhodobý pobyt v Dubaji dostupnejší a pohodlnejší pre investorov, profesionálov a ich rodiny.

Príjem je hlavným dôvodom, prečo si investori vyberajú nehnuteľnosti v Dubaji. Na rozdiel od Európy tu môžete začať zarábať stabilný príjem z prenájmu ihneď po kúpe, najmä ak si vyberiete správnu lokalitu a typ nehnuteľnosti.

Prenájom apartmánov cez Airbnb alebo Booking v Dubaji môže generovať ročný príjem 10 – 12 %, najmä v oblastiach ako Dubai Marina, Downtown a Palm Jumeirah. Vyžaduje si to získanie licencie od Dubai Tourism a dodržiavanie miestnych predpisov. Napríklad jeden klient v Dubai Marina prenajímal apartmán na dennej báze a zarobil 11 % ročne.

Táto možnosť je vhodná pre tých, ktorí hľadajú stabilný príjem 5 – 7 % ročne s miernym rizikom. Je to ideálne riešenie pre rodinné investície alebo prenájom expatom. Najobľúbenejšie oblasti sú JVC (Jumeirah Village Circle) a Business Bay, kde je dopyt po prenájme konštantný a fluktuácia nájomníkov nízka.

Moja rada: pri výbere nehnuteľnosti je dôležité vyvážiť oblasť, typ nehnuteľnosti a spôsob prenájmu. Napríklad vily na Palm Jumeirah sa častejšie prenajímajú turistom na krátke obdobie, zatiaľ čo apartmány v Dubai Marina sa spoľahlivejšie prenajímajú cudzincom na dlhé obdobie.

Aby sa znížili riziká a zjednodušila správa nehnuteľností, mnohí klienti, najmä tí, ktorí žijú v zahraničí, využívajú správcovské spoločnosti. Tie sa zaoberajú vyhľadávaním nájomníkov, výberom nájomného a údržbou nehnuteľností.

Dubaj láka investorov absenciou dane z príjmu z prenájmu, čo v porovnaní s inými trhmi výrazne zvyšuje čistý zisk.

V porovnaní s Rakúskom, kde sú výnosy z prenájmu zvyčajne 2 – 3 % a dane a predpisy sú prísnejšie, Dubaj ponúka vyššie čisté výnosy a flexibilné podmienky správy nehnuteľností.

Výnosy z prenájmu sú v Dubaji vyššie a trh je aktívnejší, ale Rakúsko ponúka stabilitu, predvídateľnosť cien a vysoký dopyt, čo poskytuje istotu pre opatrných investorov.

Jeden z mojich klientov si kúpil byt v oblasti JVC v Dubaji za 950 000 AED a vďaka krátkodobým prenájmom získal v prvom roku 9 % ročný úrok. Ďalší klient si vybral vilu na Palm Jumeirah, kde bol počiatočný výnos iba 4 %, ale po dvoch rokoch nehnuteľnosť zhodnotila o 35 %, čo v konečnom dôsledku prinieslo výrazne vyšší celkový výnos.

Tipy odo mňa:

• Ak je dôležitý stabilný príjem a minimálne riziko, vyberte si Business Bay alebo Dubai Marina.
• Rastúca prestíž a trhová hodnota - Palm Jumeirah alebo centrum mesta.
• Ak hľadáte vilu v Dubaji pre svoju rodinu, zvážte Dubai Hills.

Vždy vyhodnoťte infraštruktúru a rozvojové plány oblasti – to priamo určuje budúci rast hodnoty nehnuteľností.

Jednou z hlavných výhod nehnuteľností v Dubaji je ich dobre naplánovaná a neustále sa rozvíjajúca infraštruktúra. Najobľúbenejšie oblasti zvyčajne ponúkajú všetko potrebné pre pohodlné bývanie:

• Dopravná dostupnosť: metro, električky, autobusy a rýchlostné cesty. Napríklad centrum Dubaja a Business Bay majú dobré spojenie s metrom a cestou Sheikh Zayed Road a do prístavu Dubai Marina sa ľahko dostanete električkou alebo trajektom.
• Obchodná a sociálna infraštruktúra: nákupné centrá, reštaurácie, zdravotnícke centrá a školy medzinárodnej triedy. Dubai Hills a DAMAC Hills kladú dôraz na rodinný komfort so zelenými parkami, modernými ihriskami a školami medzinárodnej triedy.
• Šetrné k životnému prostrediu: Oblasti Dubai Hills, DAMAC Hills a Palm Jumeirah sú atraktívne pre množstvo zelených plôch, golfových ihrísk, parkov a blízkosť mora. Obchodné štvrte ako Business Bay môžu byť menej šetrné k životnému prostrediu, ale profitujú zo svojej výhodnej polohy a vynikajúceho dopravného spojenia.

Dopyt nájomníka:

• Krátkodobé prenájmy vedú v Dubai Marina, centre mesta a na Palm Jumeirah kvôli veľkému počtu turistov.
• Dlhodobé prenájmy – JVC, Business Bay a Dubai Hills – obľúbené miesto pre rodiny a profesionálov, ktorí si Dubaj našli za svoj domov.

Ak hľadáte rýchly zárobok, vyberte si apartmány v Dubaji v blízkosti metra a turistických atrakcií. Ak hľadáte stabilný dlhodobý príjem, je lepšie investovať do oblastí s parkami, dobrými školami a dobre rozvinutou infraštruktúrou vhodnou pre rodiny.

V rokoch 2024 – 2025 sa najväčší záujem investorov sústreďuje na JVC, Business Bay a Dubai Marina. Najvýznamnejšie vyhliadky rastu cien v nasledujúcich dvoch až troch rokoch sa však predpokladajú pre Business Bay a Dubai Hills, kde sa buduje infraštruktúra novej úrovne.

Výber medzi novostavbami a dokončenými nehnuteľnosťami v Dubaji je jednou z najčastejšie kladených otázok klientov. Obe možnosti majú svoje výhody, riziká a stratégie. V priebehu rokov som pomáhal klientom s kúpou bytov v počiatočných fázach výstavby a predajom nehnuteľností s existujúcimi nájomnými zmluvami. Zhrnutie: optimálna voľba závisí od vašich investičných cieľov a ochoty riskovať.

• Medzi výhodné možnosti platby patria bezúročné splátky až do dokončenia práce a ďalšie 1 – 3 roky po dokončení projektu.
• Šanca vstúpiť do projektu v počiatočnej fáze a predať aktívum pred dokončením s návratnosťou 20 – 40 %.
• Premyslené moderné dispozičné riešenia, ekologické a energeticky úsporné materiály a systémy inteligentnej domácnosti.

Príklad: Rakúsky pár si kúpil dvojizbový byt v Dubai Hills za 1,3 milióna AED a len za dva roky sa jeho hodnota zvýšila na 1,75 milióna AED.

• Nehnuteľnosť je možné okamžite dať na prenájom a generovať stabilný príjem.
• Základným krokom je overenie právnej čistoty transakcie prostredníctvom Dubajského pozemkového úradu.
• Nehnuteľnosti staršie ako 10 rokov si môžu vyžadovať dodatočné investície do opráv.
• Vily a radové domy na sekundárnom trhu sa často nachádzajú v oblastiach s plne rozvinutou infraštruktúrou.

Príklad: Klient z Ukrajiny kúpil vilu v prestížnej štvrti Jumeirah Golf Estates s existujúcimi nájomníkmi. To mu umožnilo okamžite generovať stabilný príjem, ktorý prevyšoval potenciálne výnosy mnohých nehnuteľností vo výstavbe.

V Dubaji sú nové developerské projekty hlavným motorom trhu: investori môžu vstúpiť do projektu v ranom štádiu a maximalizovať rast hodnoty do jeho dokončenia.

Rakúsko má menej nových budov, ale zameriavajú sa na energetickú účinnosť a súlad s ESG normami, čo priťahuje konzervatívnych investorov ochotných očakávať dlhodobé stabilné výnosy.

Investori v Dubaji sa čoraz viac odkláňajú od štandardných modelov a hľadajú kombinované stratégie: namiesto kúpy jedného bytu alebo vily zvažujú portfóliá rôznych nehnuteľností, komerčných nehnuteľností a účasť na veľkých projektoch. Tento prístup pomáha rozložiť riziko, zvýšiť celkové výnosy a flexibilne reagovať na zmeny na trhu.

Mnohí z mojich klientov uprednostňujú kúpu troch alebo štyroch garsónok v obľúbených oblastiach Dubaja pred jednou veľkou vilou. To im umožňuje diverzifikovať riziko, zabezpečiť si stabilný príjem počas celého roka a v prípade potreby zjednodušiť predaj nehnuteľností. Napríklad jeden investor kúpil štyri garsónky v JVC a Business Bay a teraz dosahuje stabilný ročný výnos viac ako 9 %.

Formát „kúpiť na prenájom“ v hotelových komplexoch umožňuje pasívny príjem bez osobného zapojenia: správcovská spoločnosť preberá plnú zodpovednosť za rezerváciu, upratovanie a marketing nehnuteľnosti. Najobľúbenejšie sú apartmánové hotely v Dubai Marina a centre mesta.

Pre skúsených investorov môže kúpa pozemku a následná výstavba radového domu alebo vily v Spojených arabských emirátoch priniesť 20 – 30 % návratnosť pri ďalšom predaji. Medzi kľúčové faktory úspechu patrí výber sľubnej lokality a spoľahlivého dodávateľa.

Spoločné investície do nehnuteľností vám umožňujú podieľať sa na väčších projektoch – napríklad na kúpe vily na Palm Jumeirah alebo komerčných priestorov v Dubai Hills. Odporúčam jasne definovať podiely každého partnera a podmienky odchodu, aby ste sa v budúcnosti vyhli nedorozumeniam.

Komerčné nehnuteľnosti v Dubaji (kancelárie, maloobchodné priestory, sklady) aktívne priťahujú európske a ázijské podniky vďaka vysokej ziskovosti (vyššej ako v Rakúsku) a prijateľnému vstupnému prahu 300 000 USD.

Ak hľadáte rýchly rast kapitálu a vysoké výnosy, Dubaj ponúka viac príležitostí a flexibility. Pre konzervatívnych investorov zameraných na dlhodobú stabilitu však Rakúsko zostáva spoľahlivou voľbou.

Kúpa nehnuteľnosti v Dubaji ponúka skvelé príležitosti, ale je dôležité pochopiť riziká, aby ste sa vyhli nepríjemným prekvapeniam.

Medzinárodný dopyt má významný vplyv na trh. V časoch krízy počet nájomcov klesá, najmä v segmente krátkodobých prenájmov. Klientom odporúčam vybrať si oblasti so silným domácim dopytom, ako napríklad Business Bay alebo JVC.

Hodnoty nehnuteľností môžu dočasne klesnúť v dôsledku vonkajších ekonomických kríz. Likvidné nehnuteľnosti (ako sú byty v Dubaji alebo vily v obľúbených oblastiach) však zaznamenávajú menšie odpisy a po poklesoch sa rýchlejšie zotavujú.

Nájomníci sú v lete menej aktívni. Nehnuteľnosti v centre Dubaja, v Dubai Marina a v Dubai Hills Estate sú však žiadané celoročne.

Pri kúpe nehnuteľnosti v SAE, ktorá je v štádiu výstavby, je dôležité dôkladne si overiť reputáciu developera a realistické termíny dokončenia. Partnerstvo s renomovanými spoločnosťami výrazne znižuje riziká.

V niektorých projektoch môžu náklady dosiahnuť 10 – 12 % z výšky nájomného a je dôležité zahrnúť tento faktor do finančných výpočtov.

Rakúsko je atraktívne vďaka svojej cenovej stabilite a predvídateľnosti: trh je relatívne nereagujúci na vonkajšie krízy a právny a daňový systém zaručuje ochranu investorov. Silný dopyt po bývaní, najmä vo Viedni a veľkých mestách, podporuje likviditu nehnuteľností. Hlavnou nevýhodou sú relatívne nízke výnosy 2 – 3 % oproti 5 – 8 % v Dubaji, ako aj prísna regulácia trhu s prenájmom a vysoké dane z nehnuteľností.

Moji klienti sa často pýtajú, či je kúpa bytu alebo vily v Dubaji dobrou voľbou z hľadiska životného štýlu. Z mojej skúsenosti môžem povedať, že nehnuteľnosti v Dubaji spájajú investičný potenciál s možnosťou pohodlne bývať, pracovať a podnikať.

Slnečná a teplá klíma Dubaja po celý rok ho robí obzvlášť atraktívnym pre Európanov. Mesto tiež ponúka moderný systém zdravotnej starostlivosti: návšteva lekára v súkromnej klinike stojí v priemere 250 – 500 AED (68 – 136 USD) a rodinné poistenie začína na 15 000 AED (4 080 USD) ročne.

Medzinárodné školy ponúkajúce programy IB alebo British Diploma stoja rodičov 50 000 až 100 000 AED (13 600 až 27 000 dolárov) ročne na dieťa. Dubaj je však právom považovaný za jedno z najbezpečnejších miest na svete: miera kriminality je extrémne nízka a zákony sa prísne dodržiavajú.

Životné náklady v Dubaji sú vyššie ako priemer v Spojených arabských emirátoch, ale zostávajú nižšie ako v niektorých veľkých európskych metropolách. Ročné nájomné za byt sa tu pohybuje od približne 80 000 do 180 000 AED (21 800 až 49 000 USD), zatiaľ čo ceny víl sa pohybujú od 180 000 do 500 000 AED (49 000 až 136 000 USD) v závislosti od lokality a veľkosti. Treba zohľadniť aj poplatky za energie a služby: v prípade víl a radových domov sa tieto v priemere pohybujú od 1 500 do 4 000 AED (410 až 1 080 USD) mesačne.

Mesto má dobre rozvinutú dopravnú infraštruktúru. Bankový systém je stabilný a otvorenie firemných a osobných účtov je jednoduché. Mobilné telefónne služby a internet sú kvalitné a spoľahlivé, čo je obzvlášť dôležité pre prácu na diaľku.

Dubaj je medzinárodné centrum s veľkou komunitou expatov. Z mojej skúsenosti si klienti tu ľahko nadväzujú spoločenské aj profesionálne kontakty, zúčastňujú sa klubov, obchodných skupín a rôznych podujatí.

Rakúsko vyniká svojou stabilitou, rozvinutou infraštruktúrou, šetrnosťou k životnému prostrediu a vysokou úrovňou bezpečnosti. Dubaj zas láka svojou dynamikou, nízkymi daňami a podmienkami pre pohodlný život v medzinárodnom spoločenstve.

Moja rada: ak je pre vás dôležitejší pokoj a európsky komfort, vyberte si Rakúsko. Ak hľadáte obchodné príležitosti, vysoký príjem a aktívny životný štýl, Dubaj je perfektnou voľbou.

Vo svojej praxi sa často stretávam s klientmi, ktorí si cenia nielen investície, ale aj spoľahlivú a pohodlnú alternatívu k Európe. V tomto ohľade je Dubaj jedinečnou jurisdikciou: pre občanov nestabilných krajín je kúpa nehnuteľností tu spôsobom, ako si zachovať kapitál a zabezpečiť právnu transparentnosť transakcie.

Dôchodcov láka mierne zimné podnebie, kvalitné lekárske služby a možnosť bývať v pohodlných vilách alebo apartmánoch s vybudovanou infraštruktúrou.

Digitálni nomádi si cenia rozvinutú IT a finančnú infraštruktúru, prístup na globálne trhy a daňové výhody, ktoré im poskytujú flexibilitu pri správe príjmov.

Viedeň je voľbou pre tých, ktorí si cenia stabilitu, vysokú kvalitu života a transparentné predpisy. Jej trh s nehnuteľnosťami je dobre etablovaný už desaťročia, zákony a dane sú jasné a ceny nepodliehajú náhlym výkyvom. Je to mesto so stáročnou históriou, kde je vaša investícia chránená a každodenné pohodlie je normou.

Dubaj ponúka úplne iný zážitok: dynamický trh s potenciálom vysokých výnosov z prenájmu. Podľa mojej skúsenosti si klienti, ktorí si cenia stabilitu a dlhodobú istotu, často vyberajú Viedeň. Tí, ktorí hľadajú vysoké výnosy, flexibilitu a aktívny životný štýl, zvyčajne uprednostňujú Dubaj.

Čas potrebný na ukončenie investície do nehnuteľností v Dubaji závisí vo veľkej miere od lokality a typu nehnuteľnosti. Napríklad apartmány v centre mesta alebo v Dubai Marina sa s riadnou prípravou predajú v priemere za 4 – 6 týždňov, zatiaľ čo vily na Palm Jumeirah alebo v JVC môžu trvať dlhšie. Ak máte pobytové vízum získané prostredníctvom realitného kancelárie, je dôležité zvážiť podmienky vízového programu a informovať DLD o plánovanom predaji. Prevod nehnuteľnosti dedičstvom alebo na príbuzných si vyžaduje špeciálnu právnu podporu, najmä ak je nehnuteľnosť registrovaná prostredníctvom spoločnosti alebo trustu.

Viedenský trh s nehnuteľnosťami je predvídateľný a stabilný: nehnuteľnosti sa predávajú rýchlo a právne postupy sú extrémne zjednodušené. V Dubaji sa likvidita značne líši v závislosti od lokality a typu nehnuteľnosti – napríklad luxusné vily a štúdiá v obľúbených oblastiach sa predávajú rýchlo, zatiaľ čo novým projektom môže trvať dlhšie, kým získajú podiel na trhu.

Moje skúsenosti s nehnuteľnosťami v Dubaji a Európe ukázali, že každý trh si vyžaduje jedinečný prístup. V Dubaji je obzvlášť dôležitá due diligence developerov a nehnuteľností: Vždy overujem reputáciu developera, dostupnosť všetkých povolení, súlad projektu s požiadavkami RERA a pripravenosť infraštruktúry. Iba tento prístup vám umožní bezpečne kúpiť luxusnú nehnuteľnosť v Dubaji alebo byt v Spojených arabských emirátoch a minimalizovať tak riziká pre vašu investíciu.

Pri budovaní investičného portfólia odporúčam kombinovať dynamickejšie trhy, ako napríklad Dubaj, so stabilnými a predvídateľnými trhmi, ako napríklad Rakúsko. Napríklad jeden z mojich klientov si kúpil byt v Spojených arabských emirátoch na prenájom a súčasne investoval do rezidenčných nehnuteľností vo Viedni za účelom zachovania kapitálu. Tento prístup poskytuje vysoké výnosy aj ochranu pred rizikom.

Ak by som si mal vyberať stratégiu pre seba, rozdelil by som svoje investície takto: časť by som investoval do nehnuteľností v Dubaji, aby som generoval príjem a zvyšoval ich hodnotu, a druhú časť by som investoval do stabilných európskych nehnuteľností, napríklad v Rakúsku, pričom by som ich považoval za spoľahlivú „bezpečnostnú rezervu“ a zachovanie kapitálu.

Moja hlavná rada: Vždy sa sústreďte na svoje ciele, rozdeľte si kapitál do rôznych oblastí a pred kúpou si nehnuteľnosti dôkladne prezrite. Tento prístup zabezpečí, že vaša investícia bude spoľahlivá a zisková – či už ide o luxusnú vilu alebo apartmán v Spojených arabských emirátoch, alebo apartmán či dom v Rakúsku.

Stanovte si priority, rozdeľte investície medzi rôzne segmenty, vykonajte due diligence nehnuteľností a zvážte požiadavky každej jurisdikcie.

Kedy je Dubaj najlepšou voľbou

• Vhodné pre investorov, ktorí hľadajú rýchly rast kapitálu a vysokú ziskovosť.
• Relevantné pri zameraní sa na prenájmy: krátkodobý alebo dlhodobý prenájom bytov alebo víl v Dubaji.
• Pre tých, ktorí sú pripravení pracovať s rýchlo sa meniacim trhom a starostlivo analyzovať nehnuteľnosti.
• Bolo by zaujímavé vedieť, či sú programy udeľovania pobytov a daňové úľavy pre zahraničných investorov dôležité.

Kedy je Rakúsko najlepšou voľbou

• Pre investorov zameraných na stabilitu a spoľahlivé výnosy.
• Ak je prioritou dlhodobá investícia so zníženou úrovňou rizika.
• Vhodné pre tých, ktorí si cenia zachovanie kapitálu a finančnú ochranu.
• Toto je relevantné, keď sú dôležité transparentné transakcie, stabilný domáci dopyt a rozvinutá infraštruktúra.

Výhľad do roku 2030 vyzerá veľmi optimisticky: Dubaj naďalej aktívne rozvíja svoju infraštruktúru a zavádza nové daňové a imigračné stimuly, zatiaľ čo Rakúsko posilňuje svoju pozíciu stabilného trhu s konzistentným dopytom a transparentnými predpismi. Dobre zvolená investičná stratégia vám umožní dosiahnuť stabilný príjem, zmierniť riziká a ľahko sa prispôsobiť zmenám na trhu.

1. Formulujte si svoj investičný cieľ

• Dlhodobé alebo denné prenájmy (Airbnb)
• Generovanie príjmu, zvyšovanie hodnoty aktíva alebo získanie zlatého víza

2. Vyberte vhodný typ objektu

• Apartmán v Dubaji
• Dom v Dubaji
• Vila Dubaj
• mestský dom

3. Ujasnite si rozpočet a minimálnu vstupnú hranicu

• Požadovaná suma na kúpu bytu, domu alebo vily
• Súvisiace náklady: registrácia, právna podpora, servisné poplatky

4. Vyberte miesto

• Voľné vlastníctvo: Cesta k plnému vlastníctvu pre cudzincov
• Prenájom: dlhodobý prenájom pozemku
• Príklady: Centrum Dubaja, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Dubai Hills Estate, Business Bay, JVC

5. Analýza objektu

• Preskúmanie právnej transparentnosti (DLD, RERA)
• Štádium projektu: Nehnuteľnosť v štádiu výstavby alebo hotová nehnuteľnosť
• Reputácia vývojára a dostupnosť licencií

6. Vypracovanie dohody

• Rezervácia objektu
• Podpísanie memoranda o porozumení/dohody o hospodárení
• Platobné a zálohové podmienky

7. Registrácia nehnuteľností

• Dubajský pozemkový úrad (DLD)
• Overenie vlastníctva nehnuteľnosti, overenie vlastníctva nehnuteľnosti

8. Hodnotenie investícií

• Očakávaný výnos z prenájmu
• Náklady na energie a prevádzku
• Dane a iné poplatky

9. Plánovanie prenájmu alebo ďalšieho predaja

• Výber správcovskej spoločnosti
• Stratégia: Krátkodobý alebo dlhodobý prenájom
• Vypracovanie plánu ukončenia investície

10. Diverzifikácia investičného portfólia

• Kombinujte nehnuteľnosti v Dubaji s aktívami na iných stabilných trhoch
• Analýza rizika a likvidity

1. Investor s 200 000 dolármi

• Cieľ: vstúpiť na trh s minimálnou investíciou a získať pasívny príjem z prenájmu.
• Možnosti: byty v Dubaji v oblastiach JVC, International City alebo Discovery Gardens. Zvážte sekundárny trh alebo malé nové developerské projekty.
• Ziskovosť: v priemere 6-7% ročne z nájomného.
• Riziká: možné oneskorenia nájmov, sezónne výkyvy dopytu, nestabilita nájomcov.

Príklad úspešnej investície: pre klienta s rozpočtom 200 000 dolárov sme našli garsónku (55 m²) v oblasti Jumeirah Village Circle na trhu s ostatnými nehnuteľnosťami. Byt bol kompletne pripravený na nasťahovanie, čo nám umožnilo ho okamžite prenajímať a generovať ročný príjem 6 – 7 %. Tento príklad demonštruje, ako môžete začať investovať s minimálnym rizikom a rýchlo dosiahnuť stabilný pasívny príjem.

2. Rodina s majetkom 1 milióna dolárov

• Cieľ: kúpiť si pohodlné prémiové bývanie na dlhodobý prenájom alebo osobné použitie.
• Možnosti: vily v Dubai Hills Estate, Palm Jumeirah alebo Meadows, alebo radové domy so súkromným pozemkom a bazénom.
• Ziskovosť: 5-6% ročne z nájmu + potenciálny nárast hodnoty nehnuteľnosti.
• Riziká: vysoké náklady na údržbu a energie, riziko preplatenia pri ďalšom predaji na prehriatom trhu.

Úspešný príklad pre rodinu s rozpočtom 1 milión dolárov: našli sme vilu v Dubai Hills Estate (220 m²) s čiastočnou rekonštrukciou a zariadením. Nehnuteľnosť je vhodná na osobné bývanie aj na dlhodobý prenájom s ročným výnosom 5 – 6 %. Tento prípad demonštruje, ako spojiť pohodlie, prestíž a investičné výhody v jednej transakcii.

3. Komerčné nehnuteľnosti

• Cieľ: stabilný pasívny príjem prostredníctvom dlhodobého prenájmu a rastu hodnoty nehnuteľnosti.
• Možnosti: Kancelárske priestory v Business Bay, Jumeirah Lake Towers alebo Dubai Marina; maloobchodné priestory alebo kaviarne/reštaurácie vo vysoko frekventovaných oblastiach.
• Ziskovosť: 7–9 % ročne (v závislosti od lokality a typu nájomcu).
• Riziká: Vysoká konkurencia, možné obdobia prestojov zariadení, závislosť od ekonomických podmienok.

Úspešný príklad investície do komerčných nehnuteľností: pre klienta s rozpočtom 450 000 USD sme našli kancelárske priestory v Jumeirah Lake Towers (80 m²) s dlhodobým 5-ročným prenájmom. Nehnuteľnosť generuje 8 % ročný príjem a stabilné platby nájomného znižujú finančné riziko. Tento prípad ilustruje, ako si vybrať nehnuteľnosť s garantovaným výnosom a minimálnymi rizikami.