Ako a prečo kúpiť nehnuteľnosť v Bulharsku: Sprievodca pre investorov od A po Z

Keď za mnou klienti prichádzajú na konzultácie, ich požiadavky často spadajú do dvoch širokých kategórií. Prvou sú investori hľadajúci bezpečné útočisko pre svoj kapitál: stabilitu, neochvejnú likviditu a predvídateľnosť na ďalšie desaťročia. Pre nich je odpoveď takmer vždy rovnaká: Viedeň.

Druhou skupinou sú tí, ktorí hľadajú vstupnú bránu do Európy: niečo dostupné, zrozumiteľné, s potenciálom zarobiť si a možno aj získať povolenie na pobyt. A tu sa často vynára otázka: „A čo Bulharsko?“

Bulharsko je azda najdiskutovanejším „lacným“ trhom s nehnuteľnosťami v Európskej únii. More, hory, nízke dane a ceny, ktoré sa po Viedni alebo Mníchove zdajú neuveriteľné.

Preto som sa rozhodol napísať tento článok: systematicky, bez ružových okuliarov alebo reklamných sloganov, analyzovať, čo v skutočnosti dnes v Bulharsku predstavujú nehnuteľnosti.

Volám sa Ksenia a som investičná konzultantka vo Vienna Property Investment. Mojou úlohou je pomáhať klientom robiť informované finančné rozhodnutia na základe čísel, zákonov a dlhodobej stratégie, nie emócií. A vždy hovorím: neexistujú dokonalé investície, iba tie, ktoré zodpovedajú konkrétnemu cieľu.

Účelom tohto článku je poskytnúť vám práve takýto rámec. Úprimne preskúmame všetky výhody bulharského trhu – od ziskovosti pobrežia až po jednoduchosť registrácie. Ale čo je dôležitejšie, porovnáme ho s referenčným trhom – Rakúskom.

Prečo? Pretože iba porovnaním možno skutočne pochopiť hodnotu aktíva. Pozrieme sa na to, kde Bulharsko vyhráva v cene a kde Viedeň v spoľahlivosti, likvidite a kvalite kapitálu.

Keď ku mne klienti prídu na konzultáciu, často už prehľadali hory informácií online. A mnohí majú v hlave rovnaký obraz: Bulharsko je rajom pre investorov. Lacné, krásne, súčasť Európskej únie.

Ale moja prvá otázka je vždy rovnaká: „Aký je váš cieľ? Kúpiť si „chatu pri mori“ alebo si zachovať a zhodnotiť kapitál?“ A tu začíname chápať, čo tento trh v skutočnosti je.

Ak si predstavíte európsky trh s nehnuteľnosťami ako futbalovú ligu, Rakúsko, Nemecko a Švajčiarsko by boli tímami najvyššej súťaže. Hrajú konzistentne, ich prestupové hodnoty rastú plynulo a predvídateľne a každý zápas je starostlivo premyslenou stratégiou.

Tu prichádzajú na rad konzervatívni investori, pre ktorých je spoľahlivosť a predvídateľnosť prvoradá. Pre nich nehnuteľnosti nie sú ani tak o príjme, ako skôr o bezpečnom útočisku pre kapitál.

Odkiaľ teda pochádza Bulharsko? Je to sľubný tím, ktorý sa práve dostal z nižších líg do hlavnej zostavy. Je to trh s obrovským potenciálom, ale aj vysokou mierou nepredvídateľnosti. Dalo by sa to nazvať trhom „dobiehania“. Rozvíja sa, rastie, ale jeho história nie je hladká krivka, je to horská dráha.

Po vstupe do EÚ v roku 2007 zažil bulharský trh s nehnuteľnosťami skutočný boom. Ceny prudko stúpali a investori chmatli všetko, čo mohli nájsť. Potom však prišla globálna finančná kríza v roku 2008.

A tu sa ukázala pravá tvár bulharského „nezrelého“ trhu: ceny nehnuteľností v letoviskách klesli o 40 – 50 %, niekedy aj viac. Trh na dlhý čas zamrzol a až v rokoch 2016 – 2017 sa začalo opatrné oživenie.

Často vidím klientov, ktorí žasnú nad číslami z posledných rokov: „Ksenia, čítal som, že ceny bývania v Bulharsku rastú o 9 – 10 % ročne! To je neuveriteľné!“ A je to skutočne pravda. Podľa bulharského národného štatistického úradu (NSI) patria tieto miery rastu k najvyšším v Európskej únii.

Vždy však vysvetľujem, že sa musíte pozrieť na základ, z ktorého k tomuto rastu dochádza. 10% nárast z 50 000 dolárov je 5 000 dolárov, zatiaľ čo 3% nárast z 500 000 dolárov je 15 000 dolárov. V prvom prípade sa percento zdá byť vyššie, ale absolútna suma je menšia a riziká sú neúmerne vyššie.

Táto dôležitá nuansa je kľúčová pre pochopenie bulharského trhu. Nie je to maratón, ale šprint s neistým cieľom. Jeden deň vidíte pôsobivý rast a na druhý deň sa vracia stagnácia, pretože trh sa ešte úplne nestabilizoval.

Zároveň je rakúsky trh skutočným maratónom. Dokáže rásť pomaly, ale stabilne, bez prudkých nárastov alebo bolestivých poklesov.

Bulharsko samozrejme nie je jedinou krajinou v kategórii „rozpočet“ pre vstup do Európy. Pozrime sa, s kým bude súťažiť.

Rumunsko. Ceny nehnuteľností tu patria tiež k najnižším v EÚ, ale je to vnútrozemské územie a chýba mu rozvinutá infraštruktúra letovísk. Jeho hlavným trhom sú veľké mestá ako Bukurešť, kde dopyt, podobne ako v Sofii, rastie vďaka IT sektoru.

Maďarsko. Budapešť ponúka vyššiu likviditu a stabilný dopyt, ale vstupná bariéra je tiež vyššia. Už sa nepovažuje za „rozpočtovú“ krajinu v rovnakom zmysle ako Bulharsko.

Grécko je veľmi silný konkurent. Má program Zlaté vízum, ktorý vám umožňuje získať povolenie na pobyt pri kúpe nehnuteľnosti v hodnote najmenej 250 000 eur. Vďaka tomu je oveľa atraktívnejšie pre investorov, ktorí si cenia nielen samotné aktívum, ale aj imigračný status.

Čierna Hora. Konkuruje v segmente rezortných nehnuteľností. Ceny sú tam porovnateľné s Bulharskom, ale nie je členom Európskej únie, čo je pre mnohých investorov kritickým faktorom.

V porovnaní s týmito konkurentmi má Bulharsko jednu nepopierateľnú výhodu: kombináciu členstva v EÚ a mimoriadne nízkych vstupných bariér. Byt na pobreží si môžete kúpiť za 40 000 až 60 000 eur, čo je v iných krajinách EÚ jednoducho nemysliteľné. Vo Viedni by ste si za túto cenu nekúpili ani parkovacie miesto v centre mesta. Preto tí, ktorí zvažujú Rakúsko ako svoj hlavný trh, musia zvážiť svoj rozpočet a scenáre: kde a kedy kúpiť byt vo Viedni , aby si udržali vysokú likviditu.

Preto pri porovnávaní Sofie a Viedne nehovoríme len o rozdielnych cenách, ale o rozdielnych triedach aktív. Vo Viedni kupujete podiel na jednom z najstabilnejších trhov na svete. V Bulharsku kupujete podiel na trhu s vysokým potenciálom, ale aj vysokým rizikom.

Toto nie je boj „dobrého verzus zlého“, ale analýza dvoch rôznych stratégií: rýchly taktický zisk verzus dlhodobý strategický rast.

Hovoriť o „bulharskom trhu“ ako celku je ako hovoriť o „priemernej teplote v nemocnici“. Je extrémne heterogénny a v podstate pozostáva z troch úplne odlišných segmentov, ktoré si ani nekonkurujú.

Keď ma klient osloví s požiadavkou „Chcem si kúpiť byt v Bulharsku“, moja prvá otázka znie: „Kde presne? Pri mori, v horách alebo v hlavnom meste?“ Pretože od odpovede závisí celá následná stratégia.

Toto je srdce bulharskej ekonomiky. Hlavný trh je tu domáci. Obytné nehnuteľnosti si tu kupujú samotní Bulhari, ako aj cudzinci, ktorí sa sem sťahujú za prácou alebo štúdiom.

Faktory dopytu. Hlavnými faktormi sú rozvoj IT sektora a prílev mladých odborníkov z iných krajín. Dopyt je tiež poháňaný študentmi a zamestnancami medzinárodných spoločností, ktorí otvárajú kancelárie vo veľkých mestách. Tento segment je najpredvídateľnejší a najstabilnejší.

Likvidita. Je najvyššia v krajine. Nehnuteľnosti v dobrých oblastiach sa rýchlo predávajú. Ak hľadáte dlhodobý prenájom, je to ideálna voľba. Dopyt je celoročný, nielen sezónny.

Ziskovosť. Mierna, zvyčajne 4 – 5 % ročne pri dlhodobých prenájmoch. Nie sú to prehnané čísla, ale sú stabilné a predvídateľné.

Ceny. V Sofii dosahuje priemerná cena za štvorcový meter v dobrých oblastiach 1 600 – 2 200 eur. Už to nie je 500 – 700 eur spred 10 rokov, čo svedčí o vyspelosti trhu v hlavnom meste.

Je to čisto turistický trh, kde 90 % transakcií uskutočňujú cudzinci. Ľudia sem prichádzajú za slnkom, morom a lacnou letnou „dačou“.

Faktory dopytu: Cestovný ruch a túžba vlastniť súkromný kútik pri mori. Nejde o čistú investíciu, ale skôr o osobnú kúpu s možnosťou prenájmu na niekoľko mesiacov.

Likvidita. Neuveriteľne nízka. Súrny predaj bytu v týchto oblastiach takmer vždy znamená zľavu 20 – 30 %. Trh je presýtený a budete musieť súťažiť so stovkami iných nehnuteľností. Kupujúci majú vždy na výber.

Ziskovosť. Vysoká, ale iba počas hlavnej sezóny. Počas hlavných mesiacov (jún – august) môže dosiahnuť 7 – 8 %, ale zvyšok roka je nulová. Zabudnite na príjem od septembra do mája. Musíte tiež započítavať „poplatok za údržbu“ – ročný poplatok za údržbu nehnuteľnosti, ktorý sa môže pohybovať od 400 do 800 eur ročne, aj keď byt nepoužívate.

Ceny sa pohybujú od 800 do 1 500 eur za meter štvorcový. Cenový rozdiel závisí od blízkosti nehnuteľnosti k moru, jej stavu a veku.

Podobne ako námorný trh, aj tento trh je orientovaný na sezónny cestovný ruch, ale zimný.

Hnacie sily dopytu: Zimné športy a investori zo Spojeného kráľovstva a susedných krajín hľadajúci cenovo dostupné dovolenkové destinácie.

Likvidita. Veľmi, veľmi nízka. Trh v Bansku je obzvlášť presýtený a nájsť tu kupca je skutočné umenie. Často je jediným spôsobom, ako predať nehnuteľnosť, výrazne znížiť cenu.

Ziskovosť. Závisí od počasia a turistického toku. Ak je zasnežené obdobie, môže byť nejaký príjem. Ak nie, bude takmer nulový.

Ceny. Často najnižšie v krajine. Garsónky sa dajú nájsť za 25 000 až 35 000 eur, čo ich robí atraktívnymi pre tých, ktorí hľadajú svoj vlastný malý kútik v horách.

Vo Viedni je 99 % investične atraktívnych nehnuteľností sústredených v rámci mesta. Trh je homogénny, dopyt je stabilný 12 mesiacov v roku a hlavným nájomcom je dlhodobá zmluva s solventným obyvateľom.

V Bulharsku budete musieť urobiť ťažkú ​​voľbu: stabilita Sofie s jej miernymi výnosmi alebo vysoké, ale „papierové“ príjmy letovísk s ich obrovskými rizikami prestojov a nízkou likviditou.

Takže, ako vidíte, pred kúpou bytu v Bulharsku musíte pochopiť, do ktorého z týchto troch svetov chcete vstúpiť. A čo je najdôležitejšie, nemiešajte ich.

Jednotlivec. Najjednoduchšou možnosťou je kúpiť si byt alebo dom na vlastné meno. Bulharský zákon umožňuje cudzincom vlastniť obytné nehnuteľnosti (byty, izby) bez obmedzení.

Vyžaduje si to minimálne formality: daňové identifikačné číslo (občiansky preukaz cudzinca), miestny bankový účet a notársku zmluvu. Tento formát je výhodný, pretože vlastník robí všetky rozhodnutia týkajúce sa nehnuteľnosti samostatne.

Prostredníctvom spoločnosti. Ak nie ste občanom EÚ, nemôžete formálne kúpiť pozemok (alebo dom s parcelou) na svoje meno – iba byt. Môžete si však založiť bulharskú spoločnosť s ručením obmedzeným (OOD/EOOD) a použiť ju na kúpu akejkoľvek nehnuteľnosti (vrátane komerčných nehnuteľností).

Mnoho investorov využíva túto metódu pre prevádzkovú flexibilitu a daňovú optimalizáciu. Napríklad pri predaji nehnuteľnosti spoločnosť platí 10 % daň z príjmu z výnosu, zatiaľ čo majitelia platia iba z vyplatených dividend.

Prostredníctvom trustov alebo fondov. Alternatívnou možnosťou je investovať do podniku (realitná investičná spoločnosť, REIC) alebo uzavretého fondu, ktorý vlastní nehnuteľnosti, a nie priamo kupovať nehnuteľnosti.

Bulharské právo takéto schémy oficiálne nezakazuje. Takéto nástroje sú však zriedkavé – v praxi je pohodlnejšie nakupovať „fyzicky“ prostredníctvom spoločnosti alebo samostatne, ako hľadať registrovanú spoločnosť REIC.

Investičný cieľ výrazne ovplyvňuje stratégiu:

Dlhodobý prenájom (kúpa na prenájom). Vyberáme byty vo väčších mestách (Sofia, Plovdiv) so stabilným dopytom. Hlavným cieľom je stabilný príjem 4-5%.

Krátkodobé prenájmy, často na pobreží. Sezónny turistický tok je tu dôležitý, najmä na prázdninových trhoch (Slnečné pobrežie, Nesebar). Niekedy sa cena bytu v dobrej lokalite vďaka vysokým letným sadzbám prenájmu môže vrátiť za 7 – 10 rokov.

Špekulatívne investície (fix & flip). Kúpa nehnuteľnosti (často s cieľom ďalšieho predaja) za nízku cenu, renovácia a ďalší predaj. Tento scenár si vyžaduje dôkladnú znalosť miestneho trhu a stavebných nuans. Pre začiatočníkov je to riskantné, pretože náklady môžu znížiť zisk.

Trvalý pobyt/povolenie na pobyt. Ak je cieľom emigrácia, vyberá sa byt na osobné použitie (najmenej 60 – 80 m² pre rodinu). Správna lokalita – so školou a infraštruktúrou – a možnosť prenajímať si izby pre seba, kým tam nebývate.

Keď s klientmi v rôznych krajinách diskutujeme o právnych postupoch, Bulharsko zvyčajne vyvoláva úľavový výdych. V porovnaní napríklad s Rakúskom, kde každý papier prechádza desiatkami úradov, sa bulharský systém javí neuveriteľne jednoduchý a rýchly.

Celý proces, od vkladu až po prevzatie notárskej zápisnice, môže trvať len 2 – 3 týždne, a to je určite jedna z najväčších výhod. Ako však vždy hovorím, jednoduchosť neznamená vždy istotu. Táto zdanlivá jednoduchosť môže skrývať dôležité nuansy, o ktorých by ste mali vedieť vopred.

Poďme si krok za krokom rozobrať, čo vás čaká. Predstavte si, že ste našli svoj vysnívaný apartmán na Slnečnom pobreží. Čo bude ďalej?

Rezervačný depozit. Toto je prvý krok. Zvyčajne ide o malú sumu, okolo 2 000 – 3 000 €, ktorá sa vloží na účet predávajúceho alebo agentúry. Účelom depozitu je „zmraziť“ nehnuteľnosť, aby mohla byť stiahnutá z trhu.

Je nevyhnutné, aby v zmluve o zálohe bolo jasne uvedené, že je vratná, ak sa počas procesu due diligence zistia právne problémy.

Due diligence. Toto je najdôležitejšia fáza a mal by ju vykonať váš nezávislý právnik. Nespoliehajte sa na právnika predávajúceho ani agentúry! Váš právnik musí skontrolovať nehnuteľnosť vo všetkých štátnych registroch:

• Kataster nehnuteľností. Ťarchy (hypotéky, záložné práva, záložné práva).
• Katastrálny register. Súlad skutočnej výmery a hraníc nehnuteľnosti s dokumentmi.
• Overenie vlastníka. Žiadne dedičské spory ani iné súdne konania.
• Kontrola neuhradených dlhov. Nezaplatené účty za energie, dane alebo „poplatky za podporu“ sú bežné. Mimochodom, ide o veľmi častý problém v rekreačných komplexoch.

Podpísanie predbežnej zmluvy. Tento dokument stanovuje všetky kľúčové podmienky obchodu: celkovú cenu, splátkový kalendár, termíny a zodpovednosti strán. Slúži ako váš plán a záruka až do konečného podpisu.

Získanie BULSTAT . Každý cudzinec, ktorý kupuje nehnuteľnosť, musí získať BULSTAT, ekvivalent daňového čísla. Tento postup je jednoduchý, trvá 1 – 2 dni a je potrebný na registráciu v štátnych registroch.

Podpísanie notárskej zápisnice. Toto je konečná kúpna zmluva, podpísaná pred notárom. Notár zohráva kľúčovú úlohu: overuje všetky dokumenty, overuje totožnosť strán a potvrdzuje zákonnosť transakcie. V tomto bode sa predávajúcemu vykoná plná platba.

Registrácia v katastri nehnuteľností. Po podpísaní notárskej zápisnice notár zapíše údaje o novom vlastníkovi do štátneho katastra nehnuteľností. Od tohto okamihu sa stávate plnohodnotným vlastníkom.

Zoznam potrebných dokumentov (pre jednotlivcov):

• Platný medzinárodný pas.
• Plnomocenstvo (ak sa nemôžete zúčastniť osobne).
• Sobášny list (ak ste ženatý/vydatá).
• Potvrdenie o legálnom pôvode finančných prostriedkov (zvyčajne sa vyžaduje pre sumy nad 10 000 EUR).

Teraz si povedzme o tom najdôležitejšom: čo odlišuje bulharskú jednoduchosť od rakúskej spoľahlivosti.

1. Vlastníctvo pôdy. Toto je najdôležitejší detail, o ktorom vždy diskutujem so svojimi klientmi. Podľa bulharského práva si zahraničné osoby (občania krajín mimo EÚ) nemôžu kupovať pôdu.

Čo to znamená v praxi? Ak si kúpite dom s pozemkom, môžete si na svoje meno zaregistrovať samotný dom, ale nie pozemok. Jediným riešením je zaregistrovať právnickú osobu (spoločnosť) v Bulharsku a zaregistrovať na jej meno pozemok. To vytvára dodatočné náklady, účtovné problémy a komplikuje proces. Kúpa bytu, v ktorom vlastníte iba časť budovy, to nevyžaduje.

Vo Viedni tento problém neexistuje. Akýkoľvek investor, bez ohľadu na štátne občianstvo, si môže kúpiť byt alebo dom s pozemkom.

2. Jednoduchosť ako riziko. Jednoduchosť postupu v Bulharsku je zároveň jeho slabinou. Ponecháva väčší priestor pre podvod alebo nečestnosť zo strany predávajúceho.

Hlavným rozdielom oproti Rakúsku je absencia povinného zapojenia správcu (Treuhänder) pri vyrovnaní. V Rakúsku sú všetky finančné prostriedky kupujúceho uložené na špeciálnom zvereneckom účte, odkiaľ sú prevedené predávajúcemu až po splnení všetkých zákonných podmienok a prevode vlastníctva na kupujúceho. Ide o silný filter, ktorý zaručuje bezpečnosť transakcie.

3. Úloha notára a advokáta. V Bulharsku notár primárne overuje podpisy a dokumenty, ale nie je plne zodpovedný za ich obsah. Preto je také dôležité najať si vlastného nezávislého právnika, ktorý vykoná všetky overenia.

V Rakúsku nesie notár (alebo právnik konajúci ako správca) plnú právnu a finančnú zodpovednosť za integritu transakcie, čo je súčasťou vysokej ceny, ktorú platíte.

Vždy, keď začnem s klientmi diskutovať o výdavkoch, vidím na ich tvárach otázku: „Ksenia, môže byť v Bulharsku naozaj niečo drahé?“ A dáva to zmysel.

Sme zvyknutí, že Bulharsko je krajina, kde všetko stojí haliere. A áno, náklady tu skutočne patria k najnižším v Európe. Ale existujú a treba ich brať do úvahy, aby sme sa vyhli nepríjemným prekvapeniam.

Výdavky si hneď rozdelíme do dvoch kategórií: tie, ktoré platíte jednorazovo pri kúpe, a tie, ktoré budú ročné.

Predstavte si, že kupujete byt za 60 000 eur. Koľko vás to bude v skutočnosti stáť?

Miestna daň z nadobudnutia nehnuteľnosti. Pohybuje sa od 2 % do 4 % v závislosti od obce. Povedzme 3 %. To by bolo 1 800 €.

Notárske poplatky. Približne 1 % z výšky transakcie, ale môžu byť aj vyššie. Vezmime si 600 €.

Registračný poplatok: 0,1 %. To je len 60 €.

Poplatky právnikovi a agentovi. To môže znamenať významný rozdiel. V priemere ide o 3 – 5 % z nákladov. Ak odpočítame 4 %, je to ďalších 2 400 €.

Celkové výdavky sa môžu pohybovať od 5 % do 9 %. V našom príklade, pri byte za 60 000 €, by celkové výdavky predstavovali približne 4 860 €. To je samozrejme oveľa menej ako v Rakúsku, kde môžu výdavky na kúpu dosiahnuť 10 – 12 % z kúpnej ceny. Je však dôležité pamätať na to, čo nakoniec dostanete.

V Rakúsku tieto náklady zahŕňajú nielen dane, ale aj poplatky správcu, ktorý ručí za bezpečnosť vašej transakcie. V Bulharsku idú tieto prostriedky na štátne poplatky a za bezpečnosť ste zodpovední sami, pričom si najmete samostatného právnika.

Bulharsko je v tomto prípade skutočným daňovým rajom. Ročné dane sú v porovnaní s väčšinou krajín EÚ smiešne nízke.

Daň z nehnuteľnosti. Predstavuje 0,15 – 0,3 % zdaniteľnej hodnoty nehnuteľnosti, ktorá je zvyčajne nižšia ako trhová hodnota. Pre náš byt za 60 000 eur by to bolo len 100 – 150 eur ročne.

Daň z nehnuteľností (daň za odpadky). Je tiež veľmi nízka, okolo 0,14 – 0,45 %. V našom prípade by to bolo 80 – 100 eur ročne.

Poplatok za údržbu. Ide o dôležitý výdavok, ktorý sa vzťahuje iba na rezortné nehnuteľnosti. Ide o ročný poplatok za údržbu areálu, bazéna, bezpečnosti, upratovania atď.

Jeho výška sa môže pohybovať od 400 do 800 eur ročne alebo viac. V podstate ide o poplatok za infraštruktúru, ktorú možno ani nevyužívate, ale ktorá je povinná.

Porovnanie s Rakúskom tu jednoducho neobstojí:

Ročná daň. V Rakúsku je to približne 1 – 1,5 % zdaniteľnej hodnoty plus daň z príjmu z prenájmu. Pri byte v hodnote 300 000 eur môžu ročné výdavky ľahko prekročiť 4 000 – 5 000 eur. V Bulharsku sme vypočítali, že by to bolo niekoľko stoviek eur.

Infraštruktúra. Nízke dane v Bulharsku sú určite nenáročné na peňaženku, ale priamo odrážajú aj úroveň verejných služieb.

Vo Viedni síce zaplatíte viac, ale na oplátku získate takmer dokonalé mestské prostredie, bezchybné cesty, čistotu, verejnú dopravu , ktorá funguje ako hodinky, a pocit bezpečia. V Bulharsku však mimo veľkých miest môže byť infraštruktúra v zlom stave.

Čo teda získame? V Bulharsku platíte menej daní a poplatkov, ale stále znášate všetky riziká a míňate peniaze na údržbu majetku, najmä v rekreačných oblastiach.

Vo Viedni platíte viac, ale tieto peniaze sa investujú do infraštruktúry, čo priamo ovplyvňuje kapitalizáciu vašej nehnuteľnosti a robí ju atraktívnejšou pre nájomníkov.

V konečnom dôsledku je výber medzi týmito dvoma trhmi voľbou medzi „zaplaťte teraz a nedostanete nič“ (Bulharsko) a „zaplaťte teraz a investujte do svojej budúcnosti“ (Rakúsko). V Bulharsku ušetríte na daniach, ale nemáte záruku rastu kapitálu, zatiaľ čo vo Viedni si môžete byť istí, že vaše peniaze pracujú pre vás.

Keď za mnou klienti prichádzajú s úmyslom kúpiť nehnuteľnosť v Bulharsku, jednou z prvých otázok, ktoré mi po zverejnení ceny položia, je: „Získam z toho povolenie na pobyt?“ A chápem prečo.

Až donedávna to tak bolo. Bulharsko, rovnako ako mnoho iných krajín južnej a východnej Európy, ponúkalo akési „zlaté vízum“ na nákup nehnuteľností. To bolo atraktívne najmä pre občanov krajín mimo EÚ. Tieto časy sú však preč a to zásadne mení celú investičnú stratégiu.

Od dnešného dňa, teda v rokoch 2024 – 2025, je priama cesta k dočasnému alebo trvalému pobytu prostredníctvom kúpy nehnuteľnosti v Bulharsku uzavretá. Ak vidíte informácie o opaku, sú buď zastarané, alebo, čo je horšie, ide o pokus o zavádzanie. To je kľúčový rozdiel oproti Grécku alebo Portugalsku, kde takéto programy stále platia, aj keď s neustále rastúcimi vstupnými bariérami.

Bulharsko však stále ponúka možnosti získať pobyt prostredníctvom investícií, ale tie už nie sú priamo spojené s kúpou nehnuteľností. Tieto sú vo všeobecnosti zložitejšie a menej obľúbené medzi súkromnými investormi:

Investície do podnikateľských projektov. Na získanie povolenia na pobyt musíte investovať najmenej 250 000 EUR do určitých bulharských podnikov. Tieto projekty musia vytvárať pracovné miesta, čo si vyžaduje neustále monitorovanie a aktívnu účasť investora.

Investovanie do štátnych dlhopisov alebo investičných fondov. Vstupný prah je tu vyšší – od 512 000 EUR. Ide o pasívnejšiu investíciu, ale rovnako ako pri podnikateľských projektoch vám nedáva právo používať nehnuteľnosť na osobné účely.

Kúpa bytu v Bulharsku je preto dnes investíciou do majetku alebo životného štýlu, nie do imigračného statusu. Toto je dôležitý bod, ktorý by si investori mali jasne uvedomiť pred uskutočnením transakcie.

Na rozdiel od Bulharska Rakúsko nikdy neponúkalo „zlaté vízum“ na nákup nehnuteľností. Vždy sa zameriavalo na kvalitu investorov, nie na kvantitu. Má prestížny a transparentný program povolení na pobyt pre finančne nezávislé osoby – Aufenthaltstitel „Privatier“. Hoci nesúvisí s nehnuteľnosťami, je vynikajúcim príkladom toho, ako rôzne krajiny pristupujú k prilákaniu kapitálu.

Požiadavky na povolenie na pobyt v Rakúsku:

Dostatočný príjem. Musíte preukázať, že máte stabilný mesačný príjem nezávislý od zamestnania v Rakúsku. Môže to zahŕňať príjmy z prenájmu nehnuteľností, dividendy, úroky z vkladov alebo dôchodok. Požadovaná suma je približne 45 000 EUR ročne pre dvojčlennú rodinu.

Bývanie. V Rakúsku musíte vlastniť alebo si prenajímať bývanie.

Zdravotné poistenie. Komplexné zdravotné poistenie je povinné.

Zložitosť. Hlavnou bariérou je, že program je založený na kvótach. Žiadosti sa prijímajú iba na začiatku roka a ich počet je prísne obmedzený.

Hlavný rozdiel: v Rakúsku získate povolenie na pobyt v jednej z najstabilnejších a najbezpečnejších krajín sveta bez toho, aby ste museli viazať státisíce eur v rizikových aktívach. Vaše peniaze zostávajú likvidné a môžete ich investovať do diverzifikovaného portfólia.

V Bulharsku, aj keď sa rozhodnete investovať do podnikov alebo dlhopisov, v podstate si kvôli statusu „zmrazujete“ kapitál.

Pre investora je návratnosť azda najdôležitejším ukazovateľom. A tu Bulharsko na prvý pohľad vyzerá veľmi atraktívne. Sľubujú nám 7 – 8 %, možno aj viac!

Ale ako vždy, diabol sa skrýva v detailoch. A najdôležitejšia vec, ktorú treba pochopiť o bulharskom trhu, je, že ziskovosť tu priamo závisí od lokality a typu prenájmu.

Pozrime sa na dva hlavné typy nájomných zmlúv, ktoré môžete získať pri kúpe nehnuteľnosti v Bulharsku.

To je to, čo láka väčšinu investorov do letovísk.

Kde? Prímorské (Slnečné pobrežie, Zlaté piesky, Sozopol) a lyžiarske strediská (Bansko, Pamporovo).

Výnosy. Na vrchole sezóny (jún – august pre nehnuteľnosti pri mori, december – február pre horské nehnuteľnosti) môžu výnosy dosiahnuť skutočne vysoké úrovne – až 8 % ročne.

Riziká. A tu sa dostávame k hlavnému problému. Sezóna trvá iba 3-4 mesiace v roku. Zvyšok času bude váš byt nielen prázdny, ale vzniknú vám aj výdavky na „údržbový poplatok“ a energie.

Jedna zlá sezóna (napríklad kvôli počasiu alebo geopolitike) môže zničiť celý váš zisk. Okrem toho, krátkodobé prenájmy vyžadujú neustále monitorovanie, upratovanie a interakciu s hosťami, čo je často delegované na správcovskú spoločnosť, ktorá si účtuje až 25 – 30 % z príjmov. Ide o kolosálne riziká, ktoré mnohí investori nezohľadňujú.

Táto možnosť je oveľa stabilnejšia a predvídateľnejšia.

Kde? Veľké mestá (Sofia, Plovdiv, Varna).

Ziskovosť. Tu je výrazne nižšia – 4 – 5 % ročne. Dopyt je však celoročný, nielen sezónny.

Riziká. Riziká sú minimálne, keďže nájomníkmi sú študenti a mladí profesionáli, ktorí uzatvárajú zmluvy na 1 – 2 roky. Toto je v podstate jediný „pokojný“ segment bulharského trhu s nehnuteľnosťami.

Priemerný výnos z dlhodobého prenájmu je tu 2 – 3,5 % ročne. Na prvý pohľad sa to zdá oveľa nižšie ako v Bulharsku. Prečo teda preplácať?

Odpoveď je jednoduchá: hlavným príjmom investora vo Viedni nie je nájomné, ale rast hodnoty samotného aktíva (kapitalizácia).

• Štruktúra príjmu investorov (príklad za 10 rokov):

Bulharsko (letovisko). 80 % príjmu pochádza z prenájmu (nestabilné, sezónne), 20 % z rastu kapitálu (nepredvídateľné). Zarábate na obrate, nie na samotnom aktíve.

Text

Viedeň. 30 % príjmu pochádza z prenájmu (stabilný, dlhodobý), 70 % z rastu kapitálu (organický, stabilný). Zarábate na kapitáli, čo je oveľa spoľahlivejšie.

Podľa štatistického úradu Statistik Austria sa ceny nehnuteľností vo Viedni za posledných 10 rokov zvýšili o viac ako 90 % a tento rast bol organický a stabilný.

Kúpa bytu v bulharskom rezorte je ako špekulovať na akciovom trhu, kde sa snažíte profitovať z rýchlych výkyvov. Kúpa vo Viedni je ako investovať do blue chip akcií, kde neočakávate obrovské dividendy, ale ste si istí dlhodobým a stabilným rastom svojho portfólia.

Ako sme už spomenuli v predchádzajúcej časti, Bulharsko nie je jeden, ale tri úplne odlišné svety nehnuteľností. Preto je otázka „Kde kúpiť?“ skutočne najdôležitejšia, ktorú si musíte položiť.

Neexistuje univerzálne najlepšie miesto, iba to, ktoré je ideálne pre váš konkrétny účel. Pozrime sa bližšie na kľúčové regióny a pochopme, ktoré z nich sú najlepšie pre ktoré publikum.

Ak uvažujete o Bulharsku nielen ako o dovolenkovej destinácii, ale aj ako o serióznej investícii na zachovanie a rast vášho kapitálu, potom je toto to správne miesto, kde začať.

Sofia je jediné mesto v krajine, ktoré sa dá porovnať s európskymi hlavnými mestami ako Viedeň, Budapešť alebo Praha. Je ekonomickým, kultúrnym a vzdelávacím centrom Bulharska. Pozrime sa bližšie na výhody a nevýhody:

Toto je azda najznámejší segment trhu pre cudzincov. Slnečné pobrežie, Zlaté piesky, Nesebar, Sozopol – tieto názvy sú známe každému. Práve tu si nehnuteľnosti kupujú tí, ktorí chcú vlastniť vlastnú „daču“ v Európskej únii, a príjem z prenájmu je príjemným bonusom

Podobne ako v prímorských letoviskách, aj tento trh funguje iba počas sezóny – od decembra do marca:

Žiadna úprimná recenzia by nebola úplná bez dôkladnej analýzy rizík. Bohužiaľ, mnohí predajcovia a agenti v Bulharsku majú tendenciu tieto riziká zľahčovať a sľubujú hory zlata. Svojim klientom vždy hovorím: žiadna investícia nie je dokonalá, ale je dôležité si byť vedomý všetkých potenciálnych nástrah.

Nízka likvidita je hlavným problémom bulharského trhu, najmä mimo Sofie. Zatiaľ čo vo Viedni sa byt v dobrej oblasti predá v priemere za 2 – 4 mesiace, v Bulharsku môžete na kupca čakať mesiace alebo dokonca roky. Prečo sa to deje:

Presýtenie. V strediskách ponuka niekoľkonásobne prevyšuje dopyt.

Špecifické publikum. Kupujúci rezortných nehnuteľností sú prevažne cudzinci, ktorí sa nikam neponáhľajú. Nemusia kupovať hneď, takže môžu stráviť čas výberom a vyjednávaním.

Potreba zľavy. Ak potrebujete súrne predať svoj byt, buďte pripravení znížiť cenu o 20 – 30 % alebo viac.

Ak si kupujete nehnuteľnosť pri mori alebo v horách, pripravte sa na to, že deväť mesiacov v roku bude stáť nečinná. Počas tohto obdobia vám nebude generovať príjem, ale bude si vyžadovať výdavky. Ročné výdavky spôsobené nečinnosťou:

Poplatok za údržbu. Toto je najdôležitejší „skrytý“ výdavok. Ste povinní platiť za údržbu areálu, údržbu bazéna, bezpečnosť a upratovanie v komplexe, aj keď byt nepoužívate. Táto suma sa môže pohybovať od 400 do 800 eur ročne.

Poplatky za energie. Aj keď nebývate v byte, stále musíte platiť za elektrinu, vodu, bezpečnosť atď.

Neočakávané opravy. Nízka kvalita výstavby môže viesť k problémom, ktoré si vyžadujú dodatočné náklady na opravy.

Najmä v budovách postavených počas boomu v polovici prvého desaťročia 21. storočia kvalita výstavby často necháva veľa priestoru na zlepšenie. Medzi najčastejšie problémy patria:

Hydroizolácia. Zlá hydroizolácia vedie k plesniam, hnilobe a vlhkému zápachu.

Komunikácia. Nekvalitné potrubia, problémy s elektrinou.

Zchátralý stav. Mnohé budovy rýchlo chátrajú a vyžadujú si neustále opravy.

Rakúsko má na druhej strane prísne stavebné predpisy ( ÖNORM ), ktoré zaručujú najvyššiu kvalitu. Kupujete si tak majetok, ktorý vám bude slúžiť desaťročia bez potreby neustálych opráv.

Hoci je bulharský lev (BGN) pevne naviazaný na euro, Bulharsko stále nie je súčasťou eurozóny. To vytvára určité riziká v prípade globálnych ekonomických otrasov. Pravdepodobnosť, že Bulharsko túto fixáciu opustí, je síce minimálna, ale stále je to riziko, ktoré treba mať na pamäti.

Vo Viedni kupujete aktívum v eurách, čo vám zaručuje úplnú menovú stabilitu.

Teraz, keď sme si rozobrali všetky čísla, poďme sa porozprávať o tom najdôležitejšom: kvalite života. Investovanie do nehnuteľností predsa nie je len o peniazoch, ale aj o životnom štýle, ktorý získate. Kde chcete vychovávať svoje deti, kde chcete stráviť dôchodok? Kde sa budete jednoducho cítiť pohodlne a pokojne? Odpoveď na túto otázku môže úplne zmeniť vašu voľbu.

Život v Bulharsku je pre mnohých atraktívny kvôli svojej dostupnosti. Podľa Eurostatu predstavujú ceny spotrebného tovaru a služieb v Bulharsku len približne 60 % európskeho priemeru. To sa odráža vo všetkom od cien potravín až po účet v reštaurácii.

Podnebie. Podnebie je tu nepochybne úžasné. Pozdĺž pobrežia je mierne, s teplými, dlhými letami a krátkymi, miernymi zimami. V horách sú ideálne podmienky na zimné športy od decembra do marca.

Cenová dostupnosť. V Bulharsku si môžete dovoliť životnú úroveň, ktorá by bola v západnej Európe nepredstaviteľná. Dom s bazénom, ktorý by v Rakúsku stál milióny eur, sa tu dá kúpiť za niekoľko stotisíc.

Zdravotníctvo a vzdelávanie. Tu spočíva jeden z hlavných nedostatkov. Úroveň zdravotnej starostlivosti a vzdelávania je výrazne nižšia ako západoeurópske štandardy. Hoci veľké mestá ako Sofia majú súkromné ​​kliniky a medzinárodné školy, celkový systém ešte nedosiahol štandardy EÚ. Mnoho bohatých Bulharov a expatov uprednostňuje zdravotnú starostlivosť alebo vzdelávanie svojich detí v západnej Európe.

Infraštruktúra. Mimo veľkých miest a hlavných turistických trás môže byť stav ciest, verejnej dopravy a inžinierskych sietí zlý. To ostro kontrastuje s bezchybným poriadkom Rakúska, kde aj tie najmenšie dediny majú perfektné cesty a vlaky jazdia podľa cestovného poriadku.

Tempo života. V Bulharsku, najmä na juhu, je život uvoľnenejší a neuponáhľanejší. Pre niektorých je to plus, pre iných mínus. Ak ste zvyknutí na švajčiarsku dochvíľnosť a nemeckú efektivitu, bulharská pomalosť môže byť skutočnou výzvou.

Viedeň je už viac ako 10 rokov po sebe spoločnosťou Mercer vyhlásená za najlepšie mesto pre život na svete . Tento titul si vyslúžila z nejakého dôvodu. Viedeň stelesňuje poriadok, kvalitu a bezpečnosť.

Podnebie je mierne kontinentálne. Vyznačujú sa tu štyri ročné obdobia: horúce letá, chladné, zasnežené zimy a krásna jar a jeseň.

Životné náklady sú vysoké, ale úplne opodstatnené. Vysoké dane podporujú infraštruktúru, vzdelávanie a zdravotnú starostlivosť svetovej úrovne. Platíte viac, ale aj viac dostanete.

Zdravotníctvo a vzdelávanie. Rakúsky systém zdravotnej starostlivosti je jeden z najlepších na svete. Verejné školy a univerzity poskytujú špičkové vzdelanie. Je to ideálne miesto pre rodiny s deťmi.

Infraštruktúra. Je tu jednoducho bezchybná. Verejná doprava funguje ako hodinky, ulice sú čisté a parky sú dobre udržiavané. Celé mesto vyžaruje poriadok a kvalitu, čo priamo ovplyvňuje hodnotu vašej nehnuteľnosti.

Tempo života. Viedeň je rýchle mesto, ale bez zhonu. Všetko beží hladko a podľa harmonogramu, čo ľuďom umožňuje plánovať si čas a užívať si život.

Vždy žiadam svojich klientov, aby úprimne odpovedali na otázku: „Kde chcete vychovávať svoje deti?“ Ak je odpoveď „v prostredí s najlepšími školami, bezpečnosťou a prístupom k prvotriednej zdravotnej starostlivosti“, potom je voľba jasná a nie je to Bulharsko.

Ak je vaším cieľom cenovo dostupné bývanie na letnú dovolenku alebo dôchodok, kde sú slnečné lúče a nízke ceny kľúčové, potom by Bulharsko mohlo byť vynikajúcou voľbou.

Poslednou fázou akejkoľvek investície je jej ukončenie. A tu sú rozdiely medzi Bulharskom a Rakúskom azda najvýraznejšie. Ako ukončíte investíciu? So ziskom alebo stratou? Rýchlo alebo pomaly? Odpoveď na túto otázku môže úplne zničiť vaše očakávania.

Ako sme už uviedli, likvidita na bulharskom trhu, najmä v rekreačných oblastiach, je extrémne nízka. To znamená, že rýchly predaj nehnuteľnosti za rozumnú cenu je šťastná náhoda.

V Sofii. Proces predaja bude relatívne rýchly, ak je cena vhodná pre trh. Väčšina kupujúcich sú Bulhari, takže nebudú žiadne jazykové bariéry a dopyt je celoročný. Pripravte sa však na to, že predaj môže trvať niekoľko mesiacov až rok.

V rezortoch. Tu sa začína zábava. Ak chcete predať svoj apartmán na Slnečnom pobreží, budete musieť súťažiť s tisíckami podobných ponúk. Hlavnými kupujúcimi sú cudzinci, ktorí sa nikam neponáhľajú. Nepotrebujú kupovať hneď, takže môžu stráviť dlhý čas výberom, zjednávaním a čakaním.

„Zľavová pasca“. Ak potrebujete rýchlo predať svoju nehnuteľnosť, padnete do „zľavovej pasce“. Jediný spôsob, ako vyniknúť z davu, je drasticky znížiť cenu.

Vo Viedni je trh taký stabilný, že na dobré nehnuteľnosti často čakajú čakacie listiny. Predaj nehnuteľností je tu jednoduchý a predvídateľný proces.

Vysoká likvidita. Vo Viedni sa byty v dobrých lokalitách predajú za 2 – 4 mesiace. Dopyt je silný celoročne, a to ako zo strany miestnych obyvateľov, tak aj zahraničných investorov.

Kapitálové zisky. Hlavným príjmom investora vo Viedni nie je nájomné, ale skôr zhodnotenie majetku. Za posledných 10 rokov sa ceny nehnuteľností vo Viedni zvýšili o viac ako 90 % a tento rast bol stabilný a organický.

Predvídateľnosť. Ukončenie investície o 5 – 10 rokov s 50 – 100 % návratnosťou je štandardnou praxou, nie šťastnou náhodou. Svoju návratnosť si môžete vypočítať vopred, čo vám dáva pocit istoty a kontroly.

V analýze Bulharska a Rakúska sme prešli dlhú cestu naprieč najdôležitejšími parametrami: od trhu a právnych zložitostí až po riziká a kvalitu života. Teraz máme všetky informácie potrebné na vyvodenie najdôležitejších záverov.

Kľúčová dilema: Bulharsko alebo Rakúsko? Kúpa nehnuteľností v Bulharsku a Rakúsku nie sú len dve rôzne investície. Sú to dve úplne odlišné filozofie.

Bulharsko: Ak hľadáte „daču“. Ak je vaším cieľom vlastniť dom pri mori alebo v horách, kde môžete stráviť mesiac alebo dva ročne a ste ochotní platiť za jeho údržbu, Bulharsko je vynikajúcou voľbou.

Je to krajina s nádhernou klímou, krásnou prírodou a veľmi prijateľnými nákladmi na bývanie a život. Ak uvažujete o kúpe domu ako investície, Sofia je jediné mesto, ktoré stojí za zváženie. Nájdete tu stabilný dopyt po dlhodobom prenájme a vyššiu likviditu v porovnaní s rezortmi.

Rakúsko: Ak hľadáte aktívum. Ak je vaším cieľom zachovať a rozmnožiť svoj kapitál v spoľahlivej a stabilnej jurisdikcii, potom je Rakúsko, a najmä Viedeň, presne to, čo potrebujete. Nezískate tu rýchle a vysoké výnosy z prenájmu, ale váš kapitál bude spoľahlivo chránený pred infláciou a krízami.

Budete môcť investovať svoje peniaze do aktíva, ktorého hodnota porastie, čo vám zaručí dlhodobý zisk. A rovnako dôležité je, že získate prístup k najvyššej životnej úrovni, poriadku a bezpečia.

Pred rozhodnutím si úprimne odpovedzte na jednu jednoduchú otázku: čo naozaj chcete? Dovolenku v rezorte a nízke ceny, alebo poriadok, spoľahlivosť a stabilný rast kapitálu? Keď nájdete odpoveď, správna voľba bude jasná.