Ako sa tvorí nájomné v Rakúsku a od čoho závisí?

Trh s prenájmom v Rakúsku zaujíma kľúčové postavenie v bytovom systéme krajiny: viac ako 40 % populácie uprednostňuje prenájom a vo veľkých mestách, najmä vo Viedni, je podiel nájomníkov ešte vyšší. Tvorba nájomného však zostáva jednou z najnáročnejších otázok pre nájomcov aj prenajímateľov.

Dôvodom je, že ceny nájmov v Rakúsku nezávisia len od trhových faktorov – lokality, stavu bytu, roku výstavby a infraštruktúry – ale aj od právnych predpisov. Jedným z najdôležitejších prvkov je tu Mietrechtsgesetz (MRG) – zákon o nájme – ktorý sa uplatňuje rôzne na rôzne nehnuteľnosti: v niektorých prípadoch úplne, v iných čiastočne a niekedy vôbec nie. Ten určuje, či je možné stanoviť trhovú cenu, alebo či je prenajímateľ povinný dodržiavať regulačné sadzby a obmedzenia.

V tomto článku sa ako rakúsky realitný expert podrobne pozriem na to, z čoho sa skladá nájomné, aké faktory ho ovplyvňujú a ako správne určiť spravodlivú cenu prenájmu bývania v Rakúsku.

Nájomné v Rakúsku nie je obmedzené na „čistú“ cenu bytu. Vo väčšine prípadov sa nájomné, ktoré platí nájomca, skladá z niekoľkých zložiek.

Základné nájomné (Hauptmietzins). Ide o základnú sumu, ktorú nájomca platí za užívanie nehnuteľnosti. V prvom štvrťroku 2025 bola priemerná Hauptmietzins 502 € mesačne alebo 7,50 €/m², čo je o 2,7 % viac ako v rovnakom období roku 2024 (Štatistik Austria, 2025). Výška tohto nájomného závisí od typu bytu (novostavba, staršia budova atď.), jeho stavu a od toho, či podlieha zákonu o nehnuteľnostiach (MRG).

Prevádzkové náklady (Betriebskosten). Patria sem energie a údržba budovy, ako je odvoz odpadu, dodávka vody, kanalizácia, osvetlenie spoločných priestorov, čistenie chodieb, údržba výťahov a poistenie budovy. V prvom štvrťroku 2025 boli priemerné Betriebskosten 165,20 €/mesiac alebo 2,50 €/m², čo predstavuje približne 30 % z celkového nájomného.

Mimoriadne výdavky (besondere Aufwendungen). Ide o dodatočné náklady, ktoré môžu zahŕňať poplatky za výťah, práčovňu, opravy a ďalšie špecifické služby. Tieto náklady sú zvyčajne uvedené samostatne v nájomnej zmluve.

Poplatok za nábytok (Entgelt für Einrichtungsgegenstände). Ak je v prenajatom byte poskytnutý nábytok, prenajímateľ si môže účtovať dodatočný poplatok za jeho používanie. Výška tohto poplatku sa určuje na základe hodnoty nábytku a jeho životnosti. Napríklad, ak nábytok stojí 7 000 € a má odhadovanú životnosť 20 rokov, mesačný poplatok za nábytok by mohol byť približne 29,60 € plus 12 % príplatok prenajímateľa, čo predstavuje spolu 33,10 € mesačne.

DPH (Umsatzsteuer). Daň z pridanej hodnoty v Rakúsku je 10 % pre prenajímané nehnuteľnosti. Štandardná sadzba DPH vo výške 20 % sa však vzťahuje na nábytok, parkovanie a kúrenie.

Prenájom bytu v Rakúsku teda zahŕňa niekoľko zložiek, z ktorých každá má svoje vlastné špecifiká a riadi sa príslušnými zákonmi a predpismi. Pochopenie týchto zložiek je dôležité pre nájomcov aj prenajímateľov, aby sa zabezpečila transparentnosť a spravodlivosť v nájomných vzťahoch.

Zákon o nájme bytov (Mietrechtsgesetz, MRG) bol prijatý 12. novembra 1981 a upravuje vzťah medzi prenajímateľmi a nájomníkmi v Rakúsku, pričom zabezpečuje rovnováhu medzi právami oboch strán. Nevzťahuje sa však na všetky typy nehnuteľností. V závislosti od veku budovy, jej účelu a ďalších faktorov sa MRG môže vzťahovať v plnom rozsahu, čiastočne alebo vôbec.

Zásady monitorovania a vykazovania (MRG) sa v plnom rozsahu vzťahujú na tieto typy nehnuteľností:

• Domy postavené pred rokom 1945, vrátane budov postavených pred rokom 1953 s vládnymi dotáciami.
• Bývanie so štátnou podporou bez ohľadu na rok výstavby.

V takýchto prípadoch je nájomné obmedzené s ohľadom na:

• Kategórie bývania: definujú typ nehnuteľnosti (napr. sociálne bývanie, bývanie podporované vládou).
• Richtwertmietzins: orientačná sadzba nájomného stanovená pre určité kategórie bývania.
• Prijaté nájomné: primerané nájomné, ktoré zohľadňuje trhové podmienky a špecifické vlastnosti konkrétnej nehnuteľnosti.

Tieto opatrenia sú zamerané na ochranu nájomníkov pred nafúknutými nájmami a neoprávnenými vysťahovaniami. Napríklad 80 metrov štvorcových veľký byt v Grazi v starej budove (Altbau) s modernou rekonštrukciou, plne krytý MRG, sa prenajíma za približne 600 eur mesačne, čo je o 25 – 30 % menej ako trhová cena podobného bývania, na ktoré sa MRG nevzťahuje.

Zásady monitorovania a vykazovania (MRG) sa čiastočne vzťahujú na tieto typy nehnuteľností:

• Nové bytové jednotky postavené po roku 1953 , ak budova pozostáva z viacerých jednotiek a nedostala štátnu pomoc.
• Podkrovia a prístavby pristavané k existujúcim budovám po roku 1953.

V takýchto prípadoch je nájomné definované ako „primerané“ (angemessen), čo znamená, že prenajímateľ a nájomca sa môžu slobodne dohodnúť na výške nájomného s prihliadnutím na trhové podmienky.

Príklad : Moderný byt s rozlohou 55 m² v bytovom dome v Linzi, postavený v 60. rokoch 20. storočia, na ktorý sa čiastočne vzťahuje MRG, si možno prenajať za 650 EUR/mesiac, zatiaľ čo porovnateľné bývanie bez MRG na súkromnom trhu stojí približne 750 EUR/mesiac.

Zákon o monitorovaní a vykazovaní nehnuteľností sa nevzťahuje na tieto typy nehnuteľností:

• Súkromné ​​domy a dvojdomy bez ohľadu na rok výstavby.
• Nové budovy po roku 2006 , ktoré nedostali štátnu podporu.
• Turistické apartmány a krátkodobé prenájmy.

V týchto prípadoch má prenajímateľ a nájomca úplnú slobodu stanoviť si podmienky nájomnej zmluvy vrátane výšky nájomného.

Príklad 1: Súkromný dom s rozlohou 100 m² na okraji Viedne, postavený v roku 2010, je možné prenajať za 1 200 €/mesiac, a to výlučne na základe dohody medzi stranami.

Príklad 2: Byt s rozlohou 70 m² v novostavbe v Innsbrucku od roku 2020 na dlhodobý prenájom by mohol mať nájomné vo výške 1 050 €/mesiac, stanovené bez obmedzení MRG, v závislosti od dopytu.

Tieto rozdiely sú obzvlášť dôležité pre tých, ktorí plánujú dlhodobo prenajať byt vo Viedni alebo majú záujem o prenájom ubytovania v Rakúsku vo všeobecnosti.

V Rakúsku sa nájomné určuje niekoľkými systémami, z ktorých každý zohľadňuje rôzne faktory, ako napríklad stav nehnuteľnosti, jej polohu a rok výstavby. Pozrime sa na tie hlavné:

Systém kategórií nájomného zaraďuje byty do štyroch kategórií (A–D) v závislosti od ich stavu a vybavenia v čase uzavretia nájomnej zmluvy:

• Kategória A: moderný štandard, byt s modernou povrchovou úpravou a vybavením.
• Kategória B: dobrý štandard, byt s kvalitnou povrchovou úpravou, ale bez najnovších vylepšení.
• Kategória C: priemerný štandard, byt so základným vybavením, možno potrebuje nejaké vylepšenia.
• Kategória D: nízky štandard, byt bez toalety vo vnútri, prípadne so zastaranou povrchovou úpravou.

Tieto kategórie ovplyvňujú výšku nájomného, ​​pričom byty vyššieho štandardu majú vyššie nájomné.

Richtwertmietzins sú referenčné sadzby nájomného stanovené pre každú spolkovú krajinu Rakúska. Prehodnocujú sa každé dva roky.

Nový systém ročných úprav daňových príspevkov a sadzieb kategórií v Rakúsku nadobudol účinnosť 1. apríla 2025. Tieto zmeny boli zavedené v rámci 4. zákona o inflácii (Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz, 4. MILG) s cieľom zmierniť dopad vysokej inflácie na nájomníkov.

Príklad výpočtu úpravy Richtwertmietzins:

Dôležité body pre nájomníkov:

• Zmrazenie sadzieb: V prípade nájomných zmlúv uzavretých pred 1. aprílom 2025 zostanú sadzby na úrovni z roku 2023. To znamená, že nájomné sa v roku 2025 nezvýši.
• Horná hranica zvýšenia sadzieb: V roku 2026 bude zvýšenie sadzieb obmedzené na 5 % z predchádzajúcej sadzby. V roku 2027 sa bude uplatňovať priemerná miera inflácie za posledné tri roky, ktorá bude obmedzená na 5 %.
• Výnimky: Tieto obmedzenia sa nevzťahujú na voľné nehnuteľnosti na prenájom, ako sú novostavby alebo súkromné ​​domy.

Angemessener Mietzins je systém výpočtu nájomného založený na trhových podmienkach a vzťahuje sa na určité typy nehnuteľností:

• Veľké byty: zvyčajne nad 130 m², ako napríklad priestranný byt v starej viedenskej budove (Altbau) v 1. obvode.
• Nehnuteľnosti v pamiatkovo chránených budovách: historické budovy zapísané v registri kultúrnych pamiatok, kde nájomné musí zohľadňovať náklady na údržbu a rekonštrukciu.
• Novostavby: byty v novostavbách, kde je používanie MRG obmedzené alebo vôbec neexistuje.

Napríklad 140 m² byt v uzavretom komplexe vo Viedni: orientačná cena je 6,70 €/m², ale vzhľadom na stav, lokalitu a dopyt na trhu môže byť Angemessener Mietzins 9,50 €/m², čo je viac ako Richtwertmietzins.

Dôležité: Angemessener Mietzins dáva prenajímateľom možnosť získať trhové nájomné za veľké a jedinečné nehnuteľnosti, ale zároveň sú nájomníci chránení pred nadsadeným nájomným – nájomné musí byť odôvodnené trhovou situáciou.

Erhöhter Mietzins sa používa, keď prenajímateľ vykonáva väčšie opravy alebo vylepšenia bytu. Môže to zahŕňať:

• Kompletná rekonštrukcia kuchyne alebo kúpeľne
• Tepelná modernizácia budovy (úspora energie)
• Inštalácia výťahu, vylepšenia spoločných priestorov, modernizácia fasády

Ako nainštalovať:

• Výšku zvýšeného nájomného určuje rozhodcovská komisia alebo súd.
• Zvýšenie je obmedzené na určité obdobie, najčastejšie 10 rokov pre štandardné bývanie a až 20 rokov pre sociálne bývanie.
• Tieto opatrenia chránia nájomníkov pred neoprávneným zvýšením cien, zatiaľ čo prenajímateľ získa späť svoju investíciu.

Praktická rada: Ak si chcete dlhodobo prenajať byt v Rakúsku, oplatí sa overiť, či na nehnuteľnosť nebola uplatnená daň Erhöhter Mietzins, aby ste pochopili skutočnú cenu prenájmu. Napríklad byt v historickej budove vo Viedni po tepelnej modernizácii: základná sadzba 6,80 €/m² → zvýšenie na 8,20 €/m², schválené arbitrážnou komisiou.

Právny rámec pre nájomné bývanie v Rakúsku je prísne regulovaný a je dôležité, aby nájomníci aj prenajímatelia rozumeli súčasným zákonom a všetkým nedávnym zmenám. Mietrechtsgesetz (MRG) a Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) definujú limity prijateľného nájomného, ​​ochranu nájomníkov a možnosť zákonného zvýšenia nájomného.

V rokoch 2024 – 2025 boli zavedené kľúčové zmeny s cieľom obmedziť prudký nárast nájomného, ​​zvýšiť transparentnosť a chrániť nájomníkov, najmä vo veľkých mestách, ako je Viedeň.

Klauzula o úprave nájomného je ustanovenie v nájomnej zmluve, ktoré umožňuje prenajímateľovi upraviť nájomné na základe zmien indexu spotrebiteľských cien (CPI). Do roku 2024 mohli takéto úpravy viesť k zvýšeniu nájomného o 10 % alebo viac.

Od roku 2024 bol zavedený strop ročného zvyšovania nájomného na základe indexácie: maximálne zvýšenie je 5 % ročne. Cieľom tejto zmeny je chrániť nájomníkov pred nadmerným zvyšovaním nájomného v dôsledku vysokej inflácie.

Existujú určité situácie, kedy môže prenajímateľ legálne zvýšiť nájomné:

• Opravy a modernizácia: Ak prenajímateľ vykoná väčšie opravy alebo vylepšenia bytu, môže zvýšiť nájomné. Výšku zvýšenia určuje rozhodcovská komisia alebo súd na obmedzené obdobie.
• Prevod zmluvy na príbuzných: Pri prevode nájomnej zmluvy na príbuzných môže prenajímateľ stanoviť nové nájomné v súlade s trhovými podmienkami.
• Veľmi nízke počiatočné nájomné: Ak je počiatočné nájomné výrazne nižšie ako trhová sadzba, prenajímateľ môže požadovať zvýšenie na primeranú úroveň v súlade s §45 Mietrechtsgesetz (MRG).

Zákon o bývaní (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, WGG) reguluje nájomné v neziskových bytoch, ako napríklad v bytoch poskytovaných bytovými družstvami. Existujú stropy nájomného a dlhodobé zvyšovanie sa môže uplatňovať až na 20 rokov, napríklad na pokrytie nákladov na opravy a modernizáciu. Tieto opatrenia vyvažujú záujmy nájomcov a prenajímateľov.

Mnohé bytové družstvá a mestské programy umožňujú Ukrajincom a utečencom požiadať o dotované bývanie. Ak hľadáte prenájom bytu vo Viedni pre utečencov, je dôležité zvážiť registráciu a doklad o pobyte. Vďaka tomu je prístup k družstevnému bývaniu realistickejšou a bezpečnejšou možnosťou pre dočasný alebo trvalý pobyt.

Prenájom domu v Rakúsku závisí od mnohých faktorov, ktoré môžu výrazne ovplyvniť cenu. Pozrime sa na tie hlavné:

Viedeň je tradične najdrahším mestom na prenájom v Rakúsku. V rámci mesta sú cenové rozdiely tiež značné:

• Centrum mesta (Innere Stadt, Wieden, Währing, Döbling): vysoké ceny prenájmu vďaka prestíži a rozvinutej infraštruktúre.
• Okraje (Favoriten, Donaustadt, Floridsdorf): dostupnejšie ceny, ale s horšou dopravnou dostupnosťou a infraštruktúrou.

Podľa CBRE by nájomné v centre Viedne mohlo v roku 2025 dosiahnuť 16,5 €/m², zatiaľ čo na okraji mesta sa bude pohybovať okolo 12,2 €/m².

Malé byty (menej ako 40 metrov štvorcových) sú veľmi žiadané medzi študentmi a mladými profesionálmi. Často stoja viac za meter štvorcový ako väčšie možnosti. Napríklad garsónky vo Viedni sa dajú prenajať za 630 až 890 eur mesačne.

Byty v novostavbách alebo s modernými rekonštrukciami (napríklad v štýle Altbau) sú drahšie. V roku 2025 bolo priemerné nájomné za nové byty približne 14,87 €/m², zatiaľ čo za staršie byty je to približne 10,00 €/m².

Byty s vysokou energetickou účinnosťou (napr. trieda A) majú nižšie náklady na energie, vďaka čomu sú pre nájomníkov atraktívnejšie. To môže zvýšiť ceny nájomného o 5 – 10 % v porovnaní s podobnými bytmi s nižšou energetickou účinnosťou.

Nábytok, výťah, balkón, garáž alebo parkovanie môžu výrazne zvýšiť nájomné. Plne zariadené byty s dodatočným vybavením môžu stáť o 10 – 20 % viac.

Dopyt po nájomnom bývaní v Rakúsku tradične rastie na jeseň, keď sa do mesta vracajú študenti a expati. To vedie k vyšším cenám nájomného počas tohto obdobia. V roku 2024 sa nájomné vo Viedni zvýšilo v priemere o 6,2 – 7,7 %.

Ak sa domnievate, že v Rakúsku platíte priveľa nájomného, ​​máte možnosť to napadnúť. V budovách, na ktoré sa v plnom rozsahu vzťahuje Mietrechtsgesetz (MRG), sa nájomníci môžu odvolať na rozhodcovskú radu alebo súd, aby overili výšku nájomného. Ak nájomné prekročí povolenú úroveň, môže byť znížené na zákonný limit a prípadné preplatky môžu byť vrátené.
Je dôležité dodržiavať nasledujúce lehoty:

• v prípade zmlúv na dobu neurčitú možno žiadosť podať do 3 rokov od dátumu uzavretia zmluvy;
• v prípade zmlúv na dobu určitú - najneskôr do 6 mesiacov po uplynutí ich platnosti alebo po zmene na zmluvy na dobu neurčitú.

Po uplynutí týchto lehôt už nie je možné napadnúť nájomné, ale zostáva možnosť namietať proti neoprávnenému zvýšeniu nájomného indexáciou (Wertsicherung).

V novostavbách a nehnuteľnostiach mimo jurisdikcie MRG je situácia zložitejšia: tam sa cena určuje voľne a súdne rozhodnutia zriedkakedy stoja na strane nájomcu.

Vo svojej praxi som sa stretol s prípadmi, keď sa nájomníci sťažovali na neprimerane vysoké nájomné. Napríklad utečenecká rodina, ktorá sa rozhodla dlhodobo prenajať byt vo Viedni, platila takmer o 20 % viac, ako je zákonom stanovené nájomné za staršie byty. Podali sme sťažnosť na arbitrážnu komisiu, nájomné nám bolo znížené a preplatky vrátené.

Podľa môjho názoru nie sú ceny prenájmov v Rakúsku len sumou uvedenou v zmluve, ale výsledkom komplexnej kombinácie trhových podmienok, právnych predpisov a stavu konkrétnej nehnuteľnosti. Pre nájomníkov je obzvlášť dôležité pochopiť, či sa na byt vzťahuje zákon o nehnuteľnostiach (MRG) a aké ďalšie podmienky sú zahrnuté v zmluve – od indexácie až po možné zvýšenie nájomného v dôsledku rekonštrukcií.

V roku 2025 sa pozoruje zaujímavý trend: nájomné v nových budovách naďalej rastie, najmä v prestížnych štvrtiach Viedne, zatiaľ čo legislatíva posilňuje ochranu nájomníkov v starších budovách a regulovaných budovách. Vytvára sa tak rovnováha medzi záujmami prenajímateľov a nájomníkov. Toto je obzvlášť dôležité pre tých, ktorí si chcú prenajať byt vo Viedni pre utečencov: regulované nájomné môže byť výrazne nižšie ako trhové sadzby, vďaka čomu sú takéto možnosti dostupnejšie.

Pri výbere bytu zvážte nielen cenu, ale aj kategóriu bývania, energetickú účinnosť, infraštruktúru a zmluvné podmienky. Niekedy je múdrejšie priplatiť si za moderné rekonštrukcie a výhodnú lokalitu, ako čeliť neustálym nákladom na opravy alebo vysokým účtom za energie.

Pre tých, ktorí si chcú dlhodobo prenajať byt v Rakúsku, je dôležité starostlivo si preštudovať zmluvu a pochopiť svoje práva – to môže ušetriť peniaze a vyhnúť sa nepríjemným prekvapeniam.