Investovanie do maďarských nehnuteľností: Čo potrebujete vedieť

V posledných rokoch sa maďarský trh s nehnuteľnosťami stal významnou destináciou pre investorov, ktorí hľadajú kombináciu cenovo dostupného vstupu a stability európskej jurisdikcie. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexnú analýzu investičnej atraktívnosti krajiny: od rezidenčných nehnuteľností a prenájmu študentských nehnuteľností v Budapešti až po vily pri jazere Balaton a príležitosti na zachovanie kapitálu v Európskej únii.

Situácia na trhu je momentálne obzvlášť zaujímavá. Podľa Eurostatu zažíva stredná Európa po pandémii novú vlnu migrácie rodín a firiem: IT špecialisti sa sťahujú do Maďarska, medzinárodné spoločnosti otvárajú regionálne kancelárie a cestovný ruch rastie. Budapešť sa za posledných desať rokov stala jedným z najrýchlejšie rastúcich trhov s bývaním v Európe: ceny sa zdvojnásobili, ale zostávajú nižšie ako v Rakúsku alebo Nemecku. Dôležité sú aj flexibilné vízové ​​režimy a dostupné životné náklady.

Skúsenosti a pochopenie medzinárodného práva sú kľúčové pre podporu transakcií na tomto trhu. Ja, Ksenia Levina, právnička so skúsenosťami v EÚ a Ázii, už mnoho rokov poskytujem poradenstvo klientom v oblasti štruktúrovania transakcií, due diligence developerov a postupov KYC/AML.

Pri porovnaní Maďarska s Rakúskom je rozdiel zrejmý: Budapešť a rekreačné oblasti ponúkajú vyššie výnosy s nízkou vstupnou bariérou, zatiaľ čo Rakúsko ponúka stabilitu a predvídateľnú reguláciu, ale s výrazne nižším výnosom.

Maďarsko sa nachádza v srdci strednej Európy, na križovatke kľúčových dopravných a logistických koridorov EÚ. Krajina sa stala platformou pre spoločnosti pôsobiace na západných aj východných trhoch, čo pre investorov znamená stabilný dopyt po bývaní zo strany expatov, študentov aj turistov.

Budapešť zaujíma jedinečnú pozíciu: nie je len hlavným mestom, ale aj centrom vzdelávania a IT sektora. Pôsobia tu medzinárodné univerzity, vznikajú coworkingové priestory a startupové centrá a turistický tok už prekročil úrovne spred pandémie COVID. Okrem hlavného mesta zostávajú regionálne trhy atraktívne: Balaton priťahuje kupcov rezortných nehnuteľností, Debrecín a Segedín sa stali univerzitnými centrami s vysokým dopytom po prenájmoch a menšie mestá blízko hraníc s Rakúskom a Slovenskom sú atraktívne pre tých, ktorí kombinujú život v Maďarsku s prácou alebo podnikaním v iných krajinách EÚ.

právne prostredie je pomerne transparentné: cudzinci si môžu kupovať nehnuteľnosti priamo, hoci v niektorých prípadoch je potrebný súhlas miestnej samosprávy. V porovnaní so susedmi je krajina konkurencieschopná: Poľsko a Česká republika ponúkajú rozvinutejšie ekonomiky, ale vyššie ceny bývania, zatiaľ čo Rumunsko zostáva lacnejšie, ale má menej predvídateľné predpisy.

Numbeo tvrdí, že hlavnými predajnými argumentmi Maďarska sú relatívne nízka cena za meter štvorcový, status jurisdikcie EÚ a stály prílev turistov a študentov. Porovnanie s Rakúskom odhaľuje výrazný rozdiel v prístupe: v Maďarsku môžete vstúpiť na trh s menšou investíciou a očakávať vyššie výnosy, zatiaľ čo Rakúsko je vhodnejšie pre investorov, ktorí si cenia zachovanie kapitálu a minimálne riziko.

Maďarsko vs Rakúsko

Pri zvažovaní investícií do nehnuteľností v Maďarsku je dôležité pochopiť jeho postavenie v regionálnej konkurencii. Stredná a východná Európa sa stala centrom pohybu kapitálu a priťahuje európskych investorov hľadajúcich vysoké výnosy, ako aj medzinárodných kupcov, ktorí sa snažia zabezpečiť si aktíva v jurisdikcii EÚ s nižšími vstupnými bariérami ako v západnej Európe.

Hlavnými konkurentmi Maďarska sú Poľsko, Česká republika a Rumunsko.

Poľsko sa môže pochváliť veľkým domácim trhom a vysokou úrovňou hospodárskeho rastu. Dopyt po prenájmoch je silný, najmä vo Varšave a Krakove, ale ceny sú už teraz výrazne vyššie ako v Maďarsku a výnosy postupne klesajú.

Česká republika, najmä Praha, sa považuje za jeden z najstabilnejších trhov v regióne: nízke riziká, vysoký dopyt po prenájmoch, ale vstupná bariéra je takmer porovnateľná s Rakúskom, čo obmedzuje skupinu súkromných investorov.

Rumunsko zostáva najdostupnejším trhom v regióne, najmä Bukurešť a čiernomorské letoviská. Právny systém je však menej predvídateľný a infraštruktúra zaostáva za maďarskou.

Rakúsko možno tiež považovať za konkurenta: trh je transparentný a stabilný, ale vstupné náklady sú niekoľkonásobne vyššie a výnos sa pohybuje v rozmedzí 2 – 3 % ročne.

Maďarsko sa teda javí ako medzičlánk: na jednej strane je lacnejšie a ziskovejšie ako Česká republika alebo Rakúsko a na druhej strane sa cudzincom javí ako predvídateľnejšie a atraktívnejšie ako Rumunsko.

Za posledných dvadsať rokov prešiel maďarský trh s nehnuteľnosťami niekoľkými odlišnými fázami, ktoré odrážali domáce ekonomické procesy aj globálne trendy.

Od vstupu do Európskej únie v roku 2004 sa Maďarsko stalo otvorenejším a atraktívnejším pre zahraničných investorov. Na trh aktívne vstupujú kupujúci z Nemecka, Rakúska a Spojeného kráľovstva, ako aj investori z Ruska a Izraela.

Dopyt po bývaní bol stimulovaný aj na domácom trhu: maďarské rodiny získali prístup k novým hypotekárnym produktom, ktoré boli predtým obmedzené. Počas tohto obdobia ceny bývania v Budapešti a turistických oblastiach (ako napríklad pri Balatone) rástli dvojciferným tempom.

Globálna v roku 2008 znamenala zlom. Prudký pokles likvidity a rastúca nezamestnanosť priviedli trh s nehnuteľnosťami k virtuálnemu zastaveniu. Ceny bytov a domov klesli v priemere o 20 – 30 % a niektoré developerské projekty boli úplne zmrazené. Mnoho zahraničných investorov opustilo trh a uprednostnili stabilnejšie jurisdikcie.

Obdobie stagnácie trvalo niekoľko rokov. Nový impulz sa objavil až v rokoch 2014 – 2015, keď sa makroekonomická situácia Maďarska stabilizovala a krajina sa stala atraktívnou vďaka relatívne nízkym cenám v porovnaní so susedným Rakúskom a západnou Európou.

Kľúčovými faktormi nového rastu boli:

• Cestovný ruch: Budapešť sa stala jedným z najobľúbenejších miest pre európskych turistov a dopyt po krátkodobých prenájmoch prudko vzrástol;
• Vzdelávanie: Maďarské univerzity (vrátane lekárskych a technických fakúlt) priťahujú študentov z EÚ a Ázie, čo vytvorilo silný trh so študentským bývaním;
• Zahraničné investície: záujem prejavili súkromní investori aj spoločnosti hľadajúce ziskové nehnuteľnosti na prenájom;
• Vládna politika: Daňové úľavy a programy podpory hypoték pomohli zvýšiť dostupnosť bývania pre miestnych obyvateľov.

Od roku 2015 trh vstúpil do obdobia trvalého rastu. Ceny nehnuteľností v Budapešti sa za desaťročie (2010 – 2020) zvýšili približne o 100 %, čím sa maďarské hlavné mesto stalo jedným z najrýchlejšie rastúcich v strednej a východnej Európe. Regionálny rast bol miernejší, ale aj tam sa pozoroval stabilný rast vďaka rozvoju infraštruktúry a záujmu o rekreačné oblasti.

Do roku 2023 dosiahol maďarský trh s nehnuteľnosťami Ceny bytov v centre Budapešti sa stali porovnateľnými s cenami v druhoradých rakúskych mestách, čo signalizuje prehriatie.

Vzhľadom na rastúce hypotekárne sadzby a klesajúcu aktivitu kupujúcich v rokoch 2024 – 2025 experti predpovedajú stabilizáciu cien s možnou korekciou na sekundárnom trhu, pričom likvidné nehnuteľnosti v hlavnom meste a v blízkosti Balatonu si zachovajú svoju investičnú atraktivitu.

Najväčší rast bol zaznamenaný v hlavnom meste. Za posledné desaťročie sa ceny bývania v Budapešti zvýšili približne o 100 %, zatiaľ čo v regiónoch bola dynamika miernejšia: +40 – 60 % za rovnaké obdobie. Tempo rastu sa v rokoch 2020 – 2023 spomalilo, ale trh zostal prehriaty kvôli vysokému dopytu a obmedzenej ponuke. Stabilizácia sa predpokladá do roku 2025 s možnou korekciou cien na existujúcom trhu.

Budapešť zostáva centrálnym maďarským trhom s nehnuteľnosťami na ktorý sa podieľa väčšina rezidenčných transakcií pre domácich aj zahraničných kupcov. Mesto láka investorov niekoľkými faktormi: rozvinutou infraštruktúrou, obchodnou aktivitou, turistickou atraktivitou a bohatým kultúrnym dedičstvom. V hlavnom meste je trh rozmanitý: historické centrum a štvrte pozdĺž Dunaja tvoria prémiový segment.

Ceny bytov tu a niekedy ich dokonca prekračujú, a to vďaka obmedzenej ponuke a prestížnosti lokality. Zároveň sa v obytných zónach aktívne rozvíja masový trh s bývaním – novostavby a byty z druhej ruky sú žiadané medzi mladými rodinami, študentmi a investormi, ktorí hľadajú dlhodobý prenájom.

Budapešť tak kombinuje luxusný aj masový segment a ponúka široký výber pre kupujúcich s rôznym rozpočtom.

Druhým významným centrom transakcií je región Balatonu , najväčšia rekreačná oblasť Maďarska. Od začiatku 21. storočia tento región neustále priťahuje zahraničných kupcov, predovšetkým Nemcov a Rakúšanov, ktorí ho vnímajú ako stredomorský zážitok za prijateľné ceny.

Aktívne sa tu nakupujú vily a apartmány na letné dovolenky, ako aj krátkodobé prenájmy. Balaton je vnímaný ako „investícia do rezortu“ s dlhodobým výhľadom: ceny rastú pomalšie ako v hlavnom meste, ale trh zostáva stabilný vďaka neustálemu prílevu turistov a vysokej likvidite.

Treťou dôležitou destináciou sú univerzitné mestá, pričom Debrecín a Segedín sú obzvlášť významné. Tieto centrá vzdelávania a výskumu poskytujú stály dopyt po nájomnom bývaní zo strany študentov a fakulty.

Obzvlášť obľúbené sú tu malé byty, ktoré sa dajú ľahko prenajímať počas školského roka. Investície do takýchto nehnuteľností sú pragmatickejšie: ziskovosť je generovaná stabilným dopytom a riziko poklesu cien je nižšie ako na prehriatom kapitálovom trhu.

zohrávajú dôležitú úlohu v geografii transakcií aj blízko Rakúska a Slovenska Stali sa atraktívnymi vďaka možnosti kombinovať nižšie ceny bývania s výhodami práce a života v susedných krajinách.

Mnoho obyvateľov Rakúska a Slovenska si tu kupuje nehnuteľnosti ako druhý domov alebo ako základ pre životný štýl v zahraničí. Tento segment rastie obzvlášť rýchlo od roku 2015, keď rastúce ceny v hlavnom meste urobili z regionálnych nehnuteľností atraktívnejšiu alternatívu.

Maďarský trh s nehnuteľnosťami sa môže pochváliť rozmanitou škálou formátov, vďaka čomu je atraktívny pre rôznych investorov. Najväčší podiel tvoria byty, ktoré zostávajú najlikvidnejšou a najvyhľadávanejšou triedou aktív. Aktívny je sekundárny trh aj obmedzený počet nových developerských projektov.

Primárny trh sa rozvíja pomaly: na rozdiel od Rakúska, kde je výstavba nových komplexov inštitucionalizovaná, v Maďarsku prevažujú malé projekty od lokálnych developerov.

Vily a domy tvoria významný segment trhu najmä v rekreačných oblastiach, ako je napríklad jazero Balaton. Tento typ bývania je primárne zameraný na sezónne využitie a krátkodobé prenájmy. Mnoho cudzincov si tu kupuje domy na súkromné ​​dovolenky a zároveň ich považujú za dlhodobé investície.

Osobitné miesto zaujímajú bytové domy, ktoré sú obzvlášť žiadané v Budapešti a univerzitných mestách. Ide o celé budovy s bytmi na prenájom. Tento typ investície je obľúbený medzi inštitucionálnymi a firemnými investormi, ale nachádza sa aj medzi súkromnými investormi, ktorí hľadajú diverzifikáciu portfólia.

Napokon, dôležitou oblasťou zostávajú pozemky na výstavbu. Hoci proces ich získavania pre cudzincov je zložitejší a vyžaduje si dodatočné schválenia, záujem o pozemky pretrváva, najmä v okolí Budapešti a hlavných turistických oblastí. Ide o aktívum určené na dlhodobé využitie, ktoré je poháňané budúcou urbanizáciou a rozširovaním infraštruktúry.

Zloženie kupujúcich na maďarskom trhu odráža jeho medzinárodný charakter. Medzi najaktívnejších zahraničných investorov tradične patria občania Nemecka a Rakúska, ktorí historicky považujú Maďarsko za výhodnú investičnú destináciu vďaka svojej geografickej blízkosti, jazykovým a kultúrnym väzbám.

Ruskí kupujúci tiež zohrávajú významnú úlohu, najmä v prémiových segmentoch Budapešti a Balatonu, kde vnímajú nehnuteľnosti ako spôsob, ako si zachovať kapitál. Čínski investori vstupujú na trh prostredníctvom komerčných nehnuteľností a bytových domov, zatiaľ čo izraelskí investori sú aktívne prítomní v segmente prenájmu rezidenčných nehnuteľností.

Z pohľadu nájomcov je trh rozdelený do niekoľkých kľúčových skupín. Jednou z najvýznamnejších sú študenti, ktorí generujú stabilný dopyt v univerzitných mestách a Budapešti. Turisti generujú významný tok krátkodobých prenájmov, najmä v hlavnom meste a rekreačných oblastiach.

Dôležitú medzeru na trhu napokon zaujímajú aj expati – zamestnanci medzinárodných spoločností a organizácií pôsobiacich v Maďarsku. Ich dopyt sa zameriava predovšetkým na bývanie strednej a vyššej triedy v prestížnych oblastiach Budapešti, kde je dobre rozvinutá infraštruktúra a doprava.

Maďarský trh s nehnuteľnosťami je teda viacvrstvový a orientovaný na domáci aj zahraničný dopyt. Jeho stabilitu zabezpečuje kombinácia faktorov: turistická atraktívnosť, vzdelávací potenciál a strategická poloha krajiny v strednej Európe.

Maďarsko vs Rakúsko

Maďarský trh s nehnuteľnosťami ponúka investorom širokú škálu vlastníckych štruktúr a investičných nástrojov v závislosti od ich cieľov, rozpočtu a zamýšľaného použitia. Hoci je proces kúpy vo všeobecnosti dostupný aj pre cudzincov, v každej fáze je potrebné zohľadniť niekoľko faktorov.

Priame vlastníctvo bytu alebo domu zostáva jednou z najobľúbenejších metód Zahraniční občania si môžu kúpiť nehnuteľnosť na bývanie, ale na to je potrebné špeciálne povolenie od miestnych úradov.

Proces zvyčajne trvá niekoľko týždňov a zriedkakedy sa zamietne, najmä v prípade rezidenčných nehnuteľností bez významnej strategickej hodnoty. Tento formát je obzvlášť obľúbený u kupujúcich, ktorí zvažujú bývanie na osobné použitie, sezónne dovolenky alebo dlhodobú investíciu.

nadobúdaním pôdy je zložitejšia Maďarské právo prísnejšie reguluje transakcie s pôdou: cudzinci môžu pozemky kupovať, ale schválenia trvajú podstatne dlhšie a v niektorých prípadoch sú možné obmedzenia, najmä pokiaľ ide o poľnohospodársku pôdu. Ak sa však povolenie úspešne získa, tento formát otvára príležitosti na výstavbu rezidenčných alebo komerčných nehnuteľností.

Pre investorov zameraných na bytové domy, komerčné nehnuteľnosti alebo veľké projekty sa často používa model právnickej osoby. Registrácia spoločnosti v Maďarsku výrazne zjednodušuje proces transakcie, pretože spoločnosť vystupuje ako kupujúci vo svojom vlastnom mene. Tento prístup je vhodný aj pre tých, ktorí plánujú spravovať portfólio nehnuteľností a minimalizovať daňové riziká.

Osobitnú pozornosť si zaslúžia otázky spoluvlastníctva a rodinného práva V Maďarsku môžu nehnuteľnosť kúpiť viacerí vlastníci spoločne, čo sprístupňuje investície partnerom alebo členom rodiny. Významnú úlohu zohrávajú aj predmanželské zmluvy a dedičské právo: vopred uzavretý závet alebo dohoda pomáha predchádzať sporom a zjednodušuje prevod vlastníctva.

Otvorenie bankových účtov sú neoddeliteľnou súčasťou investičného procesu . Maďarské banky vyžadujú transparentnosť, pokiaľ ide o pôvod finančných prostriedkov, a zahraniční investori by mali byť pripravení na dodatočné kontroly a dokumentáciu. Napriek tomu sa bankový systém krajiny považuje za spoľahlivý a aktívne spolupracuje s medzinárodnými klientmi.

Porovnanie s Rakúskom

Proces kúpy nehnuteľnosti v Maďarsku sa vo všeobecnosti považuje za pomerne jednoduchý, hoci pre cudzincov si vyžaduje určité schválenia a povinnú účasť právnika. Transakcia sa zvyčajne začína podpísaním predbežnej zmluvy a zaplatením zálohy, ktorá sa zvyčajne pohybuje okolo 10 % z hodnoty nehnuteľnosti.

Tento krok zabezpečí zámery kupujúceho a rezervuje mu nehnuteľnosť. Následne sa vypracuje a právnikom overí hlavná kúpno-predajná zmluva, ktorá stanoví všetky podmienky transakcie, postup platby a časový rámec dodania nehnuteľnosti.

Občania krajín mimo EÚ potrebujú dodatočné povolenie od miestnych úradov. Ide zvyčajne o formálny postup, ktorý trvá štyri až šesť týždňov a zriedkakedy vedie k zamietnutiu, pokiaľ sa netýka strategických zariadení.

Poslednou fázou je zápis vlastníckych práv do katastra nehnuteľností. Po vykonaní príslušného zápisu je kupujúci uznaný za plnohodnotného vlastníka a celý proces zápisu trvá v priemere jeden až dva mesiace.

Due diligence je kľúčovou súčasťou každej transakcie v Maďarsku. Kupujúci a jeho právnik sa musia uistiť, že predávajúci je skutočne výhradným vlastníkom nehnuteľnosti a že neexistujú žiadne nesplatené dlhy, hypotéky ani daňové nedoplatky.

Zosúladenie katastrálnych údajov so skutočným stavom nehnuteľnosti je povinné, pretože v praxi sa niekedy vyskytujú nezrovnalosti. V prípadoch, keď je nehnuteľnosť v spoločnom vlastníctve, je na predaj potrebný notársky overený súhlas všetkých vlastníkov.

Porovnanie s Rakúskom

Trh s novostavbami v Maďarsku je oveľa menej rozvinutý ako v susednom Rakúsku. Väčšina ponúk je na existujúcom trhu. Hoci sú transakcie mimo plánu možné, na rozdiel od Rakúska nie sú vždy sprevádzané dobre rozvinutým systémom ochrany kupujúcich, ako sú napríklad úschovné účty. Preto je due diligence obzvlášť dôležitá.

Kúpa nehnuteľností v Maďarsku na diaľku je možná, ale vyžaduje si osobitnú pozornosť venovanú právnym a organizačným aspektom. Pre zahraničného investora je kľúčovým krokom získanie povolenia na nadobudnutie, ktoré sa vybavuje prostredníctvom miestnych úradov a vyžaduje predloženie balíka dokumentov potvrdzujúcich zdroj financovania a zákonnosť transakcie.

Všetky fázy vrátane výberu nehnuteľnosti, due diligence, podpisu zmluvy a registrácie vlastníctva je možné zorganizovať prostredníctvom dôveryhodného zástupcu alebo miestnej realitnej kancelárie s notárskou podporou. Je dôležité si vopred vybrať spoľahlivého partnera pre vzdialenú podporu, aby sa minimalizovalo riziko chýb a podvodov.

Pri kúpe na diaľku je potrebné zohľadniť aj dane a dodatočné výdavky vrátane notárskych poplatkov, registrácie transakcie a prípadných poplatkov agentúre a nákladov na správu nehnuteľnosti. Správa nehnuteľnosti na diaľku je možná prostredníctvom profesionálnych prenájmov a správcovských spoločností, najmä ak plánujete byt prenajímať krátkodobo alebo dlhodobo.

Nákup na diaľku v Maďarsku je teda životaschopnou a legálnou stratégiou, vyžaduje si však starostlivú prípravu, spoľahlivé partnerstvo a systematický prístup k riadeniu a plánovaniu ziskovosti.

Maďarský daňový systém je výrazne miernejší ako rakúsky, čo robí trh atraktívnym pre investorov. Hlavnou daňou z kúpy nehnuteľností je poplatok za obstaranie nehnuteľnosti vo výške 4 % z ceny transakcie. Medzi ďalšie poplatky patria právne poplatky, zvyčajne okolo 1 %, a malé administratívne poplatky, ktoré zriedka presahujú niekoľko stoviek eur.

Náklady na vlastníctvo nehnuteľnosti sú minimálne. Na rozdiel od Rakúska, kde môžu byť dane z nehnuteľností značné, v Maďarsku sú symbolické a líšia sa v závislosti od obce, pričom zriedka presahujú 200 eur ročne. Vďaka tomu je údržba nehnuteľnosti lacná a výdavky sú obmedzené predovšetkým na účty za energie.

Predaj nehnuteľnosti môže byť tiež ziskový: daň z kapitálových výnosov je 15 % z rozdielu medzi kúpnou a predajnou cenou, ale s každým rokom vlastníctva postupne klesá a po piatich rokoch sa úplne eliminuje. Dlhodobí investori sa tak môžu dani z predaja úplne vyhnúť.

Pokiaľ ide o príjmy z prenájmu, uplatňuje sa 15 % sadzba dane z príjmu. V niektorých prípadoch sa pripočítavajú príspevky na sociálne zabezpečenie, ak je prenájom pravidelný. Avšak aj po zohľadnení týchto platieb zostáva daňové zaťaženie mierne, najmä v porovnaní s Rakúskom, kde sú príjmy z prenájmu zdaňované progresívne, v rozmedzí od 20 % do 55 %.

Maďarsko tak ťaží z nízkeho daňového zaťaženia a nižších transakčných nákladov, čo ho robí atraktívnym pre tých, ktorí hľadajú dostupné investičné možnosti a vysokú flexibilitu. Rakúsko na druhej strane ponúka predvídateľnejší a transparentnejší systém, čo oceňujú najmä investori ochotní platiť za maximálnu právnu ochranu a minimálne riziko.

Objekt: apartmán v centre Budapešti (VI. obvod, vedľa Opery).

Plocha: 60 m².

Kúpna cena: €200,000.

Účel: prenájom (dlhodobý a krátkodobý).

Dlhodobý prenájom (12 mesiacov):

• Priemerný nájom v centre Budapešti: 12 €/m² → 720 €/mesiac.
• Ročný príjem: 8 640 €.

Krátkodobé prenájmy (Airbnb):

• Pri 65 % obsadenosti a cene 60 €/noc → ~14 000 € ročne.
• (Náklady na upratovanie, služby a správu sú však vyššie – až 25 % príjmu).
• Čistý príjem: 10 500 €.

V Maďarsku je daň z prenájmu 15 % z príjmu + príspevok na sociálne zabezpečenie (do určitého stropu).

Predpokladajme dlhodobý prenájom (pre konzervatívny scenár):

Príjem: €8,640

Daň (15 %): €1,296

Čistý príjem: €7,344

Budapešť historicky vykazuje rast cien ~5-7% ročne.

Ak bude mať byt o 5 rokov hodnotu 250 000 €, potom:

• Výpredaj: €250,000
• Daň z kapitálových výnosov: 0 % (ak je držaná dlhšie ako 5 rokov)
• Čistý zisk: 39 300 € (rast + príjmy z prenájmu).

Investor tak získa dvojitý efekt:

• stabilný peňažný tok z prenájmu (3,5 – 5 % ročne),
• nárast hodnoty aktív v horizonte 5 až 10 rokov.

Kúpa nehnuteľnosti a získanie povolenia na pobyt. Maďarsko, na rozdiel od niekoľkých juhoeurópskych krajín (ako napríklad Portugalsko, Grécko alebo Španielsko), neponúka priamy program „zlatých víz“. To znamená, že samotná kúpa bytu alebo domu, aj keď v hodnote niekoľkých stotisíc eur, automaticky neudeľuje povolenie na pobyt.

Vlastníctvo nehnuteľností však môže slúžiť ako nepriama výhoda pri žiadosti o iné kategórie pobytu: preukazuje väzbu žiadateľa s krajinou, jeho finančnú solventnosť a prítomnosť centra záujmu v Maďarsku.

Alternatívne spôsoby získania povolenia na pobyt. Keďže nehnuteľnosť nie je platným základom pre legalizáciu, cudzinci si zvyčajne vyberajú iné spôsoby legalizácie svojho pobytu:

• Prostredníctvom podnikania: založenie spoločnosti v Maďarsku a registrácia vašej podnikateľskej činnosti. Mať skutočný podnik, zamestnancov a platiť dane výrazne zvyšuje vaše šance na získanie povolenia na pobyt.
• Prostredníctvom príjmu a finančnej nezávislosti: Bohatí cudzinci môžu preukázať pasívny príjem (napríklad z prenájmu nehnuteľností alebo investícií) a na tomto základe získať pobyt.
• Programy digitálnych nomádov: Kľúčovým nástrojom v posledných rokoch je Biela karta, ktorá vám umožňuje pracovať na diaľku v Maďarsku a zároveň žiť v EÚ. Je určená pre freelancerov, IT špecialistov a zamestnancov medzinárodných spoločností pracujúcich na diaľku.
• Národné víza: Študentom, výskumníkom a osobám, ktoré sa zlúčia s rodinou, môžu byť vydané určité kategórie pobytu. V takýchto prípadoch nehnuteľnosť zohráva podpornú úlohu (ako záruka bývania).

Životný štýl a kvalita života. Napriek absencii priameho „zlatého víza“ zostáva Maďarsko atraktívnou krajinou pre presťahovanie.

• Životné náklady sú výrazne nižšie ako v Rakúsku alebo Nemecku: nájomné, strava a služby v Budapešti sú v priemere o 20 – 40 % lacnejšie.
• Medicína je dostupnejšia ako v západnej Európe a súkromné ​​kliniky ponúkajú kvalitné služby za rozumné ceny.
• Geografická poloha krajiny je výhodná na cestovanie: Viedeň je vzdialená len 2,5 hodiny vlakom alebo autom a cez Budapešť prechádzajú kľúčové dopravné koridory strednej Európy.

Maďarsko vs Rakúsko

Maďarský trh s nehnuteľnosťami tvoria dve kľúčové oblasti prenájmu:

Krátkodobé prenájmy sú primárne zamerané na turistov. Budapešť patrí medzi 10 najlepších európskych hlavných miest pre prenocovania turistov a jazero Balaton zostáva obľúbenou letnou destináciou. Apartmány v centre mesta alebo apartmány pri jazere môžu počas hlavnej sezóny generovať vyšší príjem ako dlhodobé prenájmy.

Dlhodobé prenájmy poskytujú študenti (v Budapešti a univerzitných mestách ako Debrecín a Segedín) a expati. Zamestnanci medzinárodných spoločností a organizácií uprednostňujú bývanie v prestížnych oblastiach hlavného mesta. Tento segment je stabilnejší a predvídateľnejší ako krátkodobé prenájmy, ale prináša nižšie výnosy.

Výnos v Maďarsku je výrazne vyšší ako v Rakúsku, čo sa vysvetľuje nižšou vstupnou cenou a väčším dopytom po prenájmoch.

Porovnanie s Rakúskom

Rakúsko sa tradične považuje za „konzervatívnejší“ trh pre investície do prenájmu:

• Výnos vo veľkých mestách (Viedeň, Salzburg, Innsbruck) je 2 – 3 % ročne.
• Prenájmy sú však väčšinou dlhodobé s nízkou volatilitou, čo zabezpečuje vysokú predvídateľnosť príjmu.
• Maďarsko naopak umožňuje 1,5-2-krát vyššie výnosy, ale na úkor väčšej závislosti od cestovného ruchu a dopytu študentov.

Maďarsko teda ponúka vyššie výnosy a prijateľnú vstupnú hranicu pre investorov, ale vyžaduje si starostlivý výber regiónu a stratégie prenájmu. Rakúsko naopak ponúka stabilitu a nízke riziko, ale výnosy sú výrazne skromnejšie.

Maďarsko vs Rakúsko

Budapešť je hlavným trhom. Budapešť je hlavné a najväčšie mesto Maďarska, domov hospodárskeho a kultúrneho života krajiny. Nehnuteľnosti tu sú žiadané na dlhodobý aj krátkodobý prenájom pre turistov. Najväčšiu likviditu majú okresy 5., 6. a 7. obvod (centrum mesta a okolie).

Vysoký dopyt poháňajú študenti, expati a turisti. Investovanie do bytov v Budapešti poskytuje stabilný príjem a relatívne rýchlu likviditu pri ďalšom predaji.

Balaton – rezortné nehnuteľnosti. Balaton je najväčšie jazero v strednej Európe a obľúbená turistická destinácia. Domy a vily sa tu kupujú na sezónne prenájmy a dovolenky. Počas hlavnej sezóny môžu byť výnosy vyššie ako v hlavnom meste, ale mimosezónne príjmy klesajú. Rezortné nehnuteľnosti sú ideálne pre investorov zameraných na krátkodobé prenájmy a diverzifikáciu portfólia.

Debrecín, Segedín – študentské prenájmy. Debrecín a Segedín sú univerzitné mestá so stálym dopytom po študentských prenájmoch. Investovanie do bytov v blízkosti univerzít zabezpečuje stabilný tok nájomníkov, nízku konkurenciu a rýchlu návratnosť investícií. Riziko je obmedzené, ale likvidita je nižšia ako v Budapešti a výnosy nezávisia od turistickej sezóny.

Provinčný životný štýl. Malé maďarské mestá a dediny lákajú kupujúcich, ktorí hľadajú pokojný život, zelené prostredie a vidiecke domy. Ceny sú tu nižšie ako vo veľkých mestách a nehnuteľnosti sa často vyznačujú priestrannými pozemkami. Je to vhodná možnosť pre tých, ktorí chcú skombinovať súkromné ​​bývanie s možnosťou dlhodobého rastu kapitálu, ale výnosy z prenájmu sú nízke.

Maďarský trh s nehnuteľnosťami tvoria prevažne existujúce domy. Tieto byty a domy sú okamžite k dispozícii na prenájom, čo ich robí atraktívnymi pre investorov. Existujúci trh ponúka širokú škálu kvality, lokality a cenových relácií, čo umožňuje rôzne investičné stratégie. Potenciálnou nevýhodou je potreba rekonštrukcie a modernizácie na zvýšenie výnosov.

Novostavby predstavujú menší podiel na trhu, ale ponúkajú moderné dispozičné riešenia, energetickú účinnosť a minimálne prevádzkové náklady. Ceny nových budov sú vyššie ako u existujúcich nehnuteľností a doba návratnosti môže byť dlhšia. Pre niektorých investorov je to opodstatnené, pretože nové budovy a byty priťahujú prémiových nájomníkov a kupcov.

Ceny a príklady:

• Apartmány v Budapešti: od 100 000 € do 25 000 €
• Domy pri jazere Balaton: od 200 000 € do 500 000 €
• Nehnuteľnosti z druhej ruky sú lacnejšie ako novostavby, ale vyžadujú si pozornosť v stave nehnuteľnosti.

Porovnanie s Rakúskom

V Maďarsku je vstup na trh jednoduchší a sekundárny trh je bohatší, čo zvyšuje flexibilitu investorov. V Rakúsku sú ceny vyššie a kvalita výstavby je trvalo vysoká, vďaka čomu je trh atraktívny pre dlhodobé investície, ale výnosy sú nižšie.

Bytové domy. Viacbytové domy ponúkajú diverzifikovaný tok príjmov a znižujú riziko neobsadenosti nájomníkov. Hlavnými trhmi pre takéto nehnuteľnosti sú Budapešť a študentské mestá. Správa si vyžaduje aktívny dohľad nad nájomníkmi a údržbou, ale výnosy sú často vyššie ako v prípade bytových domov.

Prenájom študentských bytov. Investícia do bytov v blízkosti univerzít zabezpečuje stabilný dopyt a takmer konštantný príjem. Takéto nehnuteľnosti sú žiadané bez ohľadu na hospodárske poklesy. Hlavnými nevýhodami sú sezónne výkyvy a relatívne nízka predajná hodnota.

Rezortné nehnuteľnosti. Nehnuteľnosti pri jazere Balaton a v maďarských termálnych kúpeľoch sú vhodné na krátkodobé prenájmy turistom. Výhodou je vysoký príjem počas hlavnej sezóny. Nevýhodou je potreba správy nehnuteľnosti a sezónna nestabilita príjmov.

Komerčné nehnuteľnosti. Kancelárie, sklady a maloobchodné priestory v Maďarsku ponúkajú príležitosti na diverzifikáciu a dlhodobý príjem. Vyžadujú si zložitejšie riadenie a právne aspekty, ale často poskytujú stabilný tok príjmov z prenájmu.

Pozemky na vidieku. Pozemky sú relatívne lacné a vhodné na dlhodobú investíciu alebo výstavbu. Hlavnou výhodou je potenciál zhodnotenia. Nevýhodou je nízka likvidita a nedostatok príjmu až do dokončenia projektu.

Porovnanie stratégií: Maďarsko vs. Rakúsko

V Maďarsku sú obľúbené investície pre študentov a turistov, pretože výnosy sú vyššie a vstupné náklady nižšie.

V Rakúsku sa uprednostňujú kancelárie a prémiové bývanie, kde je trh stabilnejší, ale výnosy z prenájmu sú nižšie.

Pred rozhodnutím o kúpe nehnuteľnosti v Maďarsku je dôležité zvážiť potenciálne riziká a nevýhody, ktoré môžu ovplyvniť časový rámec, ziskovosť a jednoduchosť vlastníctva. Hlavné výzvy sa týkajú byrokratických postupov, ekonomickej a politickej nestability a obmedzení krátkodobého prenájmu, najmä v turistických oblastiach. Pochopenie týchto faktorov pomáha investorom posúdiť ich vyhliadky a urobiť informované rozhodnutie.

Kúpa nehnuteľností v Maďarsku si vyžaduje značné byrokratické postupy, najmä pre zahraničných občanov. Na kúpu nehnuteľností musí cudzinec získať povolenie od maďarského ministerstva spravodlivosti.

Proces môže zahŕňať overenie zdrojov financovania, koordináciu transakcie s miestnymi úradmi a prípravu notárskych zápisníc. To môže trvať od niekoľkých týždňov do niekoľkých mesiacov v závislosti od typu nehnuteľnosti a regiónu

V Rakúsku je proces pre občanov EÚ výrazne jednoduchší: neexistujú prakticky žiadne obmedzenia týkajúce sa kúpy nehnuteľností, zatiaľ čo pre občanov iných krajín je postup tiež regulovaný, ale je transparentnejší a predvídateľnejší.

Maďarsko sa v porovnaní s Rakúskom vyznačuje relatívne vysokou politickou nestabilitou. Politická volatilita sa môže prejaviť v zmenách daňovej politiky, predpisov o prenájme a investičných stimuloch. Ekonomická nestabilita je spojená aj s výkyvmi forintu voči euru, čo ovplyvňuje reálne výnosy z investícií pre cudzincov.

Rakúsko sa naopak teší stabilnému politickému a ekonomickému prostrediu s nízkym rizikom legislatívnych zmien a vysokou predvídateľnosťou pre investorov.

Budapešť má prísne predpisy týkajúce sa krátkodobého prenájmu, vrátane platforiem ako Airbnb. Niektoré oblasti vyžadujú špeciálne licencie a turistické oblasti môžu zaviesť kvóty na počet bytov, ktoré je možné prenajať. Porušenie týchto predpisov môže viesť k pokutám a zákazu budúcich prenájmov.

V Rakúsku je takýchto obmedzení menej, ale aj veľké mestá ako Viedeň postupne zavádzajú obmedzenia krátkodobého prenájmu s cieľom regulovať trh s bývaním.

Život v Maďarsku spája pohodlie modernej infraštruktúry s bohatým kultúrnym a historickým dedičstvom. Mestá a obce ponúkajú dobre rozvinutú sieť verejnej dopravy, moderné zdravotnícke služby a širokú škálu vybavenia a rekreačných zariadení.

Životné náklady sú vo všeobecnosti nižšie ako v susedných stredoeurópskych krajinách, čo umožňuje slobodnejší a pestrejší životný štýl s rovnakým príjmom.

Životný štýl sa tu vyznačuje uvoľneným tempom, kombináciou práce a voľného času a aktívnou účasťou na kultúrnom živote: divadlá, múzeá, koncerty, festivaly a športové podujatia sú k dispozícii po celý rok.

Komunita expatov je aktívna a podporujúca, čo uľahčuje integráciu a dostupnosť kvalitných zdravotníckych a vzdelávacích inštitúcií vytvára príjemné prostredie pre rodiny. Celkovo Maďarsko ponúka harmonickú kombináciu dostupnosti, kultúrneho bohatstva a vysokej kvality života, vďaka čomu je atraktívnou voľbou pre trvalý pobyt aj dlhodobé pobyty.

Maďarsko vs Rakúsko

Jedinečná geografická poloha Maďarska v srdci Európy z neho robí výhodné a strategické miesto pre investície aj bývanie. Jednoduchá dopravná dostupnosť, rozvinutá infraštruktúra a blízkosť hlavných hospodárskych centier EÚ robia krajinu atraktívnou pre investorov, digitálnych nomádov a rodiny hľadajúce rovnováhu medzi kvalitou života a nákladmi.

Maďarsko ponúka vysoký výnosový potenciál s relatívne nízkymi vstupnými nákladmi. Rezidenčné byty v Budapešti a obľúbených turistických oblastiach môžu generovať stabilný príjem z prenájmu, najmä v segmente krátkodobého prenájmu, a to aj napriek existujúcim obmedzeniam.

Komerčné nehnuteľnosti vo veľkých mestách priťahujú zahraničné investície aj vďaka stabilnému dopytu a možnostiam rozvoja podnikania. Hlavnou výhodou Maďarska je možnosť dosiahnuť atraktívne výnosy s miernymi investíciami, čo je v drahších a stabilnejších stredoeurópskych krajinách ťažšie dosiahnuť.

Program Biela karta umožňuje zahraničným občanom legálne žiť a pracovať v Maďarsku, čím vytvára priaznivé prostredie pre profesionálov, startupy a freelancerov pracujúcich na diaľku. Maďarsko ponúka dobre rozvinutú infraštruktúru pre online prácu: vysokorýchlostný internet, coworkingové priestory, kaviarne s coworkingovými zónami a živú komunitu expatov, vďaka čomu je krajina atraktívna pre tých, ktorí hľadajú kombináciu nízkych nákladov a možnosti pohodlne pracovať na diaľku.

Maďarsko ponúka cenovo dostupné medzinárodné školy a univerzity pre rodiny, čo je nevyhnutné pri sťahovaní s deťmi. Rôzne kultúrne a športové podujatia, bezpečnosť väčšiny štvrtí a relatívne nízke životné náklady robia z krajiny pohodlné miesto na život. Okrem toho krajina aktívne rozvíja infraštruktúru pre deti vrátane materských škôl, športových klubov a kultúrnych aktivít.

V porovnaní s Rakúskom vyniká Maďarsko svojou dostupnosťou a vysokou návratnosťou investícií. Zatiaľ čo Rakúsko ponúka najstabilnejšie ekonomické a politické prostredie, vysokú životnú úroveň a prestíž, jeho životné náklady a náklady na nehnuteľnosti sú výrazne vyššie. Maďarsko ponúka vyššiu návratnosť investícií s nižšími počiatočnými nákladmi, ale riziká sú vyššie kvôli väčšej politickej a ekonomickej volatilite.

Pre digitálnych nomádov ponúka Maďarsko jednoduchšie a flexibilnejšie podmienky vďaka programu Biela karta a relatívne nízkym životným nákladom, zatiaľ čo rakúske programy pre freelancerov síce ponúkajú víza, ale sú drahšie a životné náklady a nájomné sú výrazne vyššie.

Pre rodiny Maďarsko láka svojimi dostupnými vzdelávacími inštitúciami a miernymi životnými nákladmi, zatiaľ čo Rakúsko ponúka vysokú úroveň pohodlia, prestíže a stability, ale vyžaduje si výrazne väčší rozpočet.

Maďarsko sa tak javí ako dynamické a dostupné stredoeurópske centrum s potenciálom ziskovosti, zatiaľ čo Rakúsko je konzervatívnejšou voľbou so zaručenou stabilitou, vysokou životnou úrovňou a prestížou.

Predaj. Likvidita nehnuteľností vo veľkej miere závisí od lokality. V Budapešti je predaj domu relatívne jednoduchý kvôli vysokému dopytu, ale v menej obľúbených oblastiach môže proces trvať niekoľko mesiacov.

Doba vystavenia. Priemerná doba predaja bytu v Maďarsku je 3 – 6 mesiacov v závislosti od stavu nehnuteľnosti, lokality a trhových podmienok.

Dane z predaja. Pri predaji nehnuteľností v Maďarsku je daň z kapitálových výnosov pre fyzické osoby 15 % (ak je nehnuteľnosť vo vlastníctve menej ako päť rokov, daň sa potom zníži na 0 %). V Rakúsku je daň z kapitálových výnosov 30 %, ale oslobodenie je možné pri dlhodobom prenájme alebo pri používaní nehnuteľnosti ako hlavného bydliska.

Porovnanie s Rakúskom

Som realitný konzultant s viac ako desaťročnými skúsenosťami na trhu EÚ. Počas tohto obdobia som sa podieľal na širokej škále transakcií, od rezidenčných až po komerčné nehnuteľnosti, vrátane spolupráce so zahraničnými investormi a komplexných vlastníckych štruktúr.

Podľa mojich skúseností je kľúčom k úspešnému investovaniu znalosť miestnej legislatívy a špecifík regionálnych trhov. Práca v rôznych krajinách EÚ mi umožnila formulovať univerzálne pravidlá pre oceňovanie nehnuteľností, minimalizáciu rizík a plánovanie ziskovosti.

Pri výbere nehnuteľnosti vždy vykonávam komplexný proces due diligence: overujem právne dokumenty, históriu vlastníctva, ťarchy, dlhy a či nehnuteľnosť spĺňa predpokladaný cieľový príjem. Odporúčam vypočítať potenciálny príjem z prenájmu s prihliadnutím na sezónnosť, typ nájomcu a náklady na správu nehnuteľnosti, aby ste vopred pochopili skutočné finančné vyhliadky.

V Maďarsku existujú rôzne formy vlastníctva: individuálne, firemné a podielové vlastníctvo. Každá forma má svoje vlastné daňové dôsledky: daň z nehnuteľností, daň z príjmov z prenájmu a daň z kapitálových výnosov. Výber správnej formy vlastníctva vám umožňuje optimalizovať dane a minimalizovať byrokratické komplikácie a ja to vždy beriem do úvahy pri plánovaní transakcie.

Investičné scenáre:

• V konzervatívnom scenári zvyčajne odporúčam kúpu bytov v Budapešti s dlhodobými prenájmami – to znamená minimálne riziko, stabilný príjem a vysokú likviditu.
• Vyváženým by kombinovala príjem z prenájmu s možnosťou využívať nehnuteľnosť na rekreáciu alebo investíciu do životného štýlu.
• Agresívny scenár zahŕňa bytové domy alebo byty na prenájom študentmi – tie ponúkajú vyššie výnosy, ale vyžadujú si aktívny manažment a ochotu vyrovnať sa s výkyvmi dopytu .

Podľa môjho názoru optimálna stratégia často zahŕňa kombináciu dvoch trhov: stability Rakúska a ziskovosti Maďarska. Tento prístup umožňuje minimalizovať riziko a zároveň dosiahnuť vysoké výnosy, pričom kombinuje predvídateľnosť a dynamiku.

Maďarsko a Rakúsko ponúkajú odlišné prístupy k investovaniu do nehnuteľností. Maďarsko je vhodnejšie pre investorov, ktorí hľadajú výnos, cenovú dostupnosť a aktívnu správu nehnuteľností. Rakúsko uprednostňujú tí, ktorí hľadajú stabilitu, prestíž a predvídateľný trh. Preto nehnuteľnosti v Rakúsku často vnímajú ako obranná zložka portfólia, zatiaľ čo Maďarsko sa považuje za ziskovejšiu možnosť.

Pre úspešnú investíciu je dôležité najať si právneho poradcu, vykonať dôkladnú due diligence a vopred naplánovať stratégiu ukončenia investície, berúc do úvahy likviditu, dane a načasovanie predaja.

Prognóza do roku 2030 je nasledovná: Maďarsko očakáva rast cestovného ruchu, rozvoj infraštruktúry a zvýšenú reguláciu krátkodobých prenájmov, čo vytvára nové príležitosti aj riziká. Rakúsko si udržiava stabilný trh s miernym rastom cien a minimálnymi výkyvmi výnosov.