Investovanie do nehnuteľností v Prahe: Čo robiť a ako na to

Praha je jedným z najatraktívnejších trhov v strednej Európe pre súkromných investorov, ktorí hľadajú rovnováhu medzi stabilitou a silným rastovým potenciálom. Na rozdiel od západoeurópskych trhov, kde ceny už dávno dosiahli vrchol a výnosy z prenájmu klesajú, Praha naďalej rastie, udržiava si mierne ceny a vysoký dopyt.

Česká republika má silnú ekonomiku, ktorú podporuje priemysel, IT sektor, bankovníctvo a cestovný ruch. HDP krajiny stabilne rastie a miera nezamestnanosti zostáva jednou z najnižších v EÚ. To vytvára základ pre dlhodobý dopyt po bývaní, a to ako zo strany miestnych obyvateľov, tak aj zo strany cudzincov, ktorí si chcú kúpiť byt v Prahe alebo jednoducho cenovo dostupný dom v Českej republike bez sprostredkovateľov.

Praha je zaujímavá z niekoľkých dôvodov:

• Česká republika má stabilnú ekonomiku. Na rozdiel od mnohých krajín EÚ Česká republika nezažíva prudké ekonomické výkyvy. Národná mena, česká koruna, zostáva relatívne stabilná a centrálna banka uplatňuje obozretnú politiku.
• Rastúci turistický tok. Praha sa trvalo radí medzi 10 najnavštevovanejších miest v Európe. V roku 2024 mesto navštívilo viac ako 9 miliónov turistov, čo podporuje vysoký dopyt po krátkodobých prenájmoch a hotelových projektoch.
• Obrovský domáci dopyt. Praha je univerzitným centrom strednej Európy. Študujú tu desaťtisíce študentov z Českej republiky a ďalších krajín, ako aj veľká populácia digitálnych nomádov, čo vytvára silný dopyt po dlhodobom prenájme.
• Dostupné ceny v porovnaní s Rakúskom a Nemeckom. Priemerná cena za meter štvorcový v Prahe je polovičná v porovnaní s Viedňou a takmer trikrát nižšia ako v Mníchove, vďaka čomu je vstup na trh menej kapitálovo náročný a otvárajú sa príležitosti na rast.

Ja, Ksenia Levina, sa už viac ako 15 rokov venujem podpore medzinárodných transakcií s nehnuteľnosťami a poskytujem poradenstvo súkromným investorom aj investičným fondom. Moje skúsenosti zahŕňajú transakcie v Českej republike, Rakúsku, Nemecku a Švajčiarsku. Vďaka mojim rozsiahlym skúsenostiam som sa naučila rozpoznávať silné a slabé stránky rôznych trhov.

Viedeň vnímam ako trh na zachovanie kapitálu: je stabilný a spoľahlivý, ale neponúka výrazný rast cien. Praha je na druhej strane trhom príležitostí, kde nájdete nehnuteľnosti s dobrým rastovým potenciálom a výnosom, a to aj prostredníctvom krátkodobých prenájmov a renovačných projektov.

Praha má strategickú polohu v strede Európy, vďaka čomu je dôležitým dopravným a logistickým centrom. Cez mesto prechádzajú kľúčové nákladné trasy a medzinárodné letisko Václava Havla spája české hlavné mesto s viac ako 100 mestami po celom svete. Táto strategická poloha uľahčuje rozvoj podnikania, cestovného ruchu a hospodárstva ako celku.

Česká republika je členom EÚ a schengenského priestoru, čo zaručuje investorom vysokú úroveň právnej ochrany a transparentnosti. Krajina má hodnotenie bezpečnosti investícií porovnateľné s Rakúskom, pričom zostáva dostupnejšia z hľadiska nákladov na vstup na trh.

Porovnanie s inými stredoeurópskymi hlavnými mestami:

Praha ponúka to najlepšie z oboch svetov: je stabilnejšia a predvídateľnejšia ako Budapešť, no zároveň ponúka väčší potenciál rastu a ziskovosti ako Viedeň alebo Berlín.

Nižšie je uvedené porovnávacie hodnotenie európskych krajín na základe kľúčových parametrov – ekonomickej stability, transparentnosti transakcií a výnosu z prenájmu – na základe údajov od spoločností PWC Real Estate 2025 , Svetovej banky a spoločnosti Numbeo . Táto tabuľka vám pomôže pochopiť, ako si Praha stojí v porovnaní s konkurenciou a prečo záujem o český trh s nehnuteľnosťami rastie.

Praha je európskym turistickým magnetom. Vďaka svojej architektúre, kultúrnemu dedičstvu a miestnej kuchyni mesto každoročne priťahuje milióny návštevníkov. V roku 2024 počet turistov presiahol 9 miliónov a do roku 2030 sa predpokladá ich nárast na 11 – 12 miliónov. To zabezpečuje vysoký dopyt po krátkodobých prenájmoch, čo je obzvlášť dôležité pre investorov pracujúcich s nehnuteľnosťami v centre mesta alebo v oblastiach s rozvinutou infraštruktúrou.

Okrem cestovného ruchu má Praha silný domáci dopyt po prenájme a kúpe bývania. Mesto rýchlo rastie vďaka študentom, mladým profesionálom a medzinárodným spoločnostiam, ktoré otvárajú kancelárie v Českej republike. Mnoho zahraničných profesionálov sa rozhoduje prenajímať si byty v Prahe dlhodobo, čo podporuje dlhodobé výnosy z prenájmu na úrovni 4,5 – 6 % ročne – čo je viac ako vo Viedni, kde výnosy zriedka presahujú 3 %.

V posledných rokoch sa mnoho investorov začalo presúvať z Rakúska a Nemecka do Českej republiky. Medzi hlavné dôvody patria nižšie vstupné bariéry, vysoký rast cien (v priemere 6 – 8 % ročne), atraktívne výnosy a menej prísne obmedzenia týkajúce sa nájomného. Viedenský trh je vyspelejší a regulovanejší, zatiaľ čo Praha ponúka viac priestoru pre aktívne stratégie: rekonštrukciu staršieho bytového fondu, krátkodobé prenájmy a prestavbu budov na byty.

Praha sa tak stala jedným z kľúčových investičných miest v strednej Európe a ponúka atraktívnu rovnováhu medzi bezpečnosťou investícií a možnosťou vysokých výnosov.

Praha je silným hráčom na európskej investičnej mape, ale nie je jediným mestom v regióne, ktoré priťahuje investorov. Trhy strednej a východnej Európy sa dynamicky rozvíjajú a každý z nich má svoje vlastné charakteristiky, úrovne návratnosti a riziká.

Praha konkuruje stabilnejším trhom ako Viedeň a Berlín, ako aj agresívnejším trhom ako Budapešť a Varšava. Výber medzi týmito mestami závisí od cieľov investora: zachovanie kapitálu, rýchly rast alebo vysoké výnosy prostredníctvom rizikovejších stratégií.

*HNWI – jednotlivci s vysokou čistou hodnotou majetku, bohatí súkromní investori.

Viedeň je prémiový, vysoko regulovaný trh. Ceny bývania vo Viedni zostávajú prakticky konštantné a nájomné je stabilné. Výnosy sú však nízke a trh v posledných rokoch zaznamenal pomalý rast. Mesto je vhodné pre investorov, ktorí uprednostňujú bezpečnosť a dlhodobú ochranu kapitálu.

• Výhody: vysoká úroveň právnej ochrany, minimálne riziká, vysoká likvidita.
• Nevýhody: nízka ziskovosť, vysoký vstupný prah.

Budapešť je z hľadiska výnosu považovaná za jeden z najsľubnejších trhov v regióne. Ceny nehnuteľností sú tu nižšie ako v Prahe a výnosy z krátkodobého prenájmu môžu dosiahnuť 8 – 10 % ročne. Trh je však menej stabilný a politické a ekonomické riziká sú vyššie.

• Výhody: nízke ceny, vysoká ziskovosť, aktívny turistický tok.
• Nevýhody: nestabilná ekonomika, slabá právna ochrana, možné prudké výkyvy cien.

nemeckým trhom s nehnuteľnosťami , atraktívnym pre veľkých investorov a fondy. Prísne regulácie nájomného a vysoké dane ho však robia menej atraktívnym pre súkromných investorov, najmä tých zo zahraničia. Ceny rastú, ale miernym tempom a výnosy zriedka presahujú 3,5 % ročne.

• Výhody: silná ekonomika, vysoký dopyt po bývaní, transparentnosť transakcií.
• Nevýhody: Prísne zákony o kontrole nájomného, ​​vysoko konkurenčný trh.

Varšava sa rýchlo rozvíja a priťahuje medzinárodné spoločnosti, čo stimuluje zvýšený dopyt po bývaní. nehnuteľnosti v Poľsku často považujú za dlhodobú investičnú možnosť, najmä vo veľkých mestách. Ceny nehnuteľností sú nižšie ako v Prahe, ale vyššie ako v Budapešti.

• Výhody: dynamický rast, mierny vstupný prah, silný domáci dopyt.
• Nevýhody: ekonomické výkyvy, menej predvídateľná politika.

Pražský trh s nehnuteľnosťami vykazuje v poslednom desaťročí stabilný rast. Od vstupu do Európskej únie v roku 2004 sa Česká republika aktívne integruje do európskych hospodárskych procesov. To viedlo k prílevu investícií, rozvoju infraštruktúry a zvýšeniu životnej úrovne, čo všetko priamo ovplyvnilo trh s bývaním.

Medzi rokmi 2010 a 2020 sa priemerná cena za meter štvorcový v Prahe takmer zdvojnásobila. Hlavnými faktormi, ktoré viedli k tomuto rastu, boli:

• Migračné procesy: Česká republika sa stala kľúčovou destináciou pre pracovných migrantov z východnej Európy a SNŠ. Rast populácie zvýšil dopyt po nájomnom a kúpnom bývaní.
• Cestovný ruch: Praha je jedným z desiatich najnavštevovanejších miest v Európe, čo vytvára vysoký dopyt po krátkodobom prenájme bytov a hotelov.
• Ekonomická stabilita: Česká republika sa teší stabilnému rastu HDP a nízkej nezamestnanosti (približne 3 %), čo z nej robí atraktívnu investičnú destináciu.

Viedeň má vyspelejší trh, kde ceny rastú pomalšie. Za posledných 10 rokov sa cena za meter štvorcový vo Viedni zvýšila približne o 35 – 40 %, zatiaľ čo v Prahe sa zvýšila o viac ako 70 %. Vďaka tomu je český trh dynamickejší a vhodnejší pre investorov hľadajúcich rast kapitálu.

Od roku 2018 vykazuje pražský trh s nehnuteľnosťami stabilný rast cien o 7 – 8 % ročne. Ani počas pandemického roku 2020 Praha nezaznamenala výrazný pokles: ceny klesli iba o 1,5 % a do roku 2021 sa trh zotavil a vrátil k predchádzajúcim tempám rastu.

Súčasnú dynamiku zabezpečuje:

• rozvoj dopravnej infraštruktúry a spustenie nových rezidenčných projektov,
• stabilný dopyt po prenájmoch zo strany študentov a IT profesionálov,
• obmedzená ponuka – tempo výstavby nedokáže držať krok s dopytom, čo udržiava ceny vysoké.

Predpoveď na rok 2025 je pokračujúci rast v rozmedzí 5 – 7 % ročne, najmä v oblastiach s aktívnym rozvojom a v blízkosti univerzít.

Praha je rozdelená na okresy, z ktorých každý má svoje vlastné investičné špecifiká.

Záver:

• Prémiové lokality (Praha 1, 2, 6) sú vhodné pre konzervatívnych investorov a nehnuteľnosti určené na krátkodobé prenájmy.
• Okresy Praha 3, 5 a 8 sú ideálne pre dlhodobé investície do prenájmu a rast kapitálu.
• Praha 9 a 10 je dobrou voľbou pre ľudí, ktorí si chcú kúpiť lacný byt v Prahe na vlastné bývanie alebo na prenájom.

Pražský trh s nehnuteľnosťami ponúka širokú škálu možností, čo investorom umožňuje nájsť si perfektnú možnosť na základe ich rozpočtu, stratégie a cieľov. Každý segment má svoje vlastné výhody a riziká, ako aj aspekty riadenia a potenciál rastu hodnoty.

Praha je známa svojou jedinečnou architektúrou. Mnohé budovy nachádzajúce sa v centre mesta (Praha 1, Praha 2) majú historickú hodnotu.

Takéto nehnuteľnosti sú obzvlášť obľúbené medzi turistami a nájomníkmi, ktorí si cenia autentickosť a atmosféru starého mesta.

Zvláštnosti:

• Nachádzajú sa v najprestížnejších oblastiach – blízko Karlovho mosta, Staromestského námestia a Pražského hradu.
• Vysoké ceny – od 8 000 do 12 000 eur za m², čo je porovnateľné s cenami vo Viedni, ale lacnejšie ako v centrálnych oblastiach Paríža alebo Londýna.
• Povinná rekonštrukcia každých 10 – 15 rokov, dohodnutá s orgánmi ochrany kultúrneho dedičstva.

Výhody:

• Vysoká prestíž a status pre majiteľa.
• Stabilný dopyt zo strany nájomníkov a turistov.
• Dobrá likvidita – takéto nehnuteľnosti sa ľahko predajú aj počas krízy.

Nevýhody:

• Vysoké náklady na údržbu a opravy.
• Ťažkosti s koordináciou akejkoľvek prestavby a rekonštrukcie.
• Riziko obmedzení prenájmov prostredníctvom platforiem ako Airbnb.

Príklad:

90 m² byt v historickej budove v Prahe 1 stojí približne 950 000 eur a môže generovať krátkodobý príjem z prenájmu vo výške 3,5 – 4 % ročne.

Porovnanie s Viedňou:

V historickom centre Viedne stoja podobné nehnuteľnosti od 12 000 eur za m² a viac, pričom predpisy týkajúce sa rekonštrukcií sú ešte prísnejšie a povolenia na prenájom sa vydávajú menej často.

Novostavby v Prahe sú obľúbené v okresoch Praha 5, Praha 8 a Praha 9. Tieto moderné rezidenčné komplexy sú zamerané na pohodlné bývanie a často zahŕňajú podzemné parkovanie, rekreačné zóny, posilňovne a systémy inteligentnej domácnosti.

Vzhľadom na obmedzené tempo výstavby sú takéto projekty často vypredané už vo fáze výkopových prác.

Zvláštnosti:

• Súlad s normami ESG (energetická účinnosť, šetrnosť k životnému prostrediu).
• Právna čistota – minimálne riziká sporov o vlastnícke práva.
• Ceny sa pohybujú od 5 000 do 7 500 eur za m², vďaka čomu sú dostupnejšie ako v centre Prahy.

Výhody:

• Minimálne náklady na opravy v prvých rokoch.
• Veľmi atraktívne pre nájomníkov strednej triedy a expatov.
• Možnosť navýšenia ceny po dokončení výstavby o 10-15%.

Nevýhody:

• Obmedzený výber v centrálnych oblastiach.
• Konkurencia medzi investormi počas následných predajov.
• Výnos je nižší ako pri historických nehnuteľnostiach – približne 4 – 4,5 % ročne.

Príklad:

Byt s rozlohou 65 m² v novom komplexe v Prahe 8 je k dispozícii za 420 000 €. Dlhodobý príjem z prenájmu je 1 800 € mesačne, čo predstavuje približne 4,3 % ročne.

Porovnanie s Viedňou:

Vo Viedni sú novostavby bežnejšie v oblastiach mimo okruhu, sú drahšie – od 7 500 eur za m² a nárast cien zvyčajne nepresahuje 3 – 5 % ročne kvôli nasýteniu trhu.

Sektor krátkodobého prenájmu v Prahe prekvital až do roku 2020 vďaka obrovskému prílevu turistov do mesta (viac ako 9 miliónov turistov ročne). Hoci záujem zostáva silný aj dnes, mestské úrady sprísnili regulácie pre platformy ako Airbnb a Booking, najmä v Prahe 1 a Prahe 2.

Zvláštnosti:

• Vysoká úroveň ziskovosti – až 8 % ročne, najmä v centre mesta.
• Na legálny prenájom je potrebná licencia. Bez nej vám hrozia vysoké pokuty.
• Sezónne riziko – špičkové zaťaženie počas letných a zimných prázdnin, pokles na jar a na jeseň.

Výhody:

• Možnosť rýchlej návratnosti investície.
• Vhodné pre investorov, ktorí sú ochotní aktívne spravovať nehnuteľnosť.
• Obľúbené medzi zahraničnými turistami a študentmi.

Nevýhody:

• Neustále zmeny v regulácii krátkodobých prenájmov.
• Potreba profesionálneho manažmentu (alebo využitie služieb správcovskej spoločnosti).
• Vyššie opotrebovanie nábytku a zariadení.

Príklad:

Garsónka s rozlohou 40 m² v Prahe 2 stojí 280 000 eur. Pri príjme 120 eur za noc a priemernej obsadenosti 70 % bude ročný príjem 30 000 eur. Čistý výnos po odpočítaní nákladov je približne 7 %.

Porovnanie s Viedňou:

Vo Viedni sú predpisy týkajúce sa Airbnb oveľa prísnejšie. Väčšina budov neumožňuje krátkodobé prenájmy bez súhlasu nájomníkov, čím je tento segment pre zahraničných investorov prakticky uzavretý.

Kaviarne, obchody, minihotely a malé kancelárske priestory sú výrazným trendom, atraktívnym pre investorov s významným kapitálom, ktorí chcú kúpiť nehnuteľnosti v Českej republike.

Zvláštnosti:

• Výnos je vyšší ako v prípade rezidenčných nehnuteľností – 6 – 8 % ročne a v prípade hotelového biznisu až 10 %.
• Vysoká závislosť od stavu ekonomiky a turistického toku.
• Zložitejšia právna registrácia a správa.

Výhody:

• Rýchla návratnosť investície pri správnom výbere lokality.
• Možnosť uzatvorenia dlhodobých nájomných zmlúv s významnými značkami.
• Atraktívne pre kupujúcich z Číny a arabských krajín.

Nevýhody:

• Riziká poklesu ziskovosti počas období hospodárskeho poklesu.
• Ťažkosti s preorientovaním podniku (napríklad z obchodu na reštauráciu).
• Potreba hĺbkovej analýzy trhu pred nákupom.

Príklad:

15-izbový minihotel v Prahe 3 je na predaj za 1,8 milióna eur. Ročný prevádzkový príjem je približne 160 000 eur s čistým výnosom 8,5 %.

Porovnanie s Viedňou:

Viedeň je stabilnejšou možnosťou pre komerčné nehnuteľnosti – dopyt je predvídateľný, ale výnosy zriedka presahujú 5 % ročne. Praha je na druhej strane dynamickejšia a môže generovať vysoké výnosy, ale so zvýšenými rizikami.

Pražský trh s nehnuteľnosťami je medzinárodný, vďaka čomu je jedným z najotvorenejších v strednej Európe. Na rozdiel od Viedne, kde väčšinu transakcií uskutočňujú miestni obyvatelia, v Prahe zohrávajú kľúčovú úlohu zahraniční investori.

Kľúčové trendy:

• Európski investori hľadajú v Prahe alternatívu k prehriatym trhom Paríža a Londýna.
• Čínski a arabskí kupujúci aktívne investujú do hotelového sektora.
• Ukrajinci a Rusi si najčastejšie kupujú bývanie na rodinné účely alebo na dlhodobý prenájom.

Porovnanie s Viedňou:

V Rakúsku čelia cudzinci prísnym obmedzeniam: kúpa nehnuteľností v určitých oblastiach si vyžaduje špeciálne povolenie a transakcie podliehajú prísnej kontrole. Praha takéto bariéry nemá, vďaka čomu je flexibilnejším a atraktívnejším trhom pre globálnych investorov.

Česká republika ponúka niekoľko typov vlastníctva nehnuteľností, čo investorom umožňuje vybrať si tú najlepšiu možnosť pre ich potreby.

Kúpa ako fyzická osoba. Toto je najjednoduchšia možnosť, vhodná pre väčšinu zahraničných investorov, ktorí chcú kúpiť byt v Českej republike. Postup je transparentný a nevyžaduje si zložité právne postupy. Pre nerezidentov neexistujú žiadne významné obmedzenia: môžu si kúpiť rezidenčné aj komerčné nehnuteľnosti.

Prostredníctvom spoločnosti. Túto možnosť si vyberajú veľkí investori alebo tí, ktorí plánujú vlastniť viacero nehnuteľností.

• Proces riadenia a zdaňovania je zjednodušený.
• Optimalizácia daní je možná prostredníctvom firemných stimulov.
• Vlastník môže zostať anonymný vo verejných registroch.

Investície prostredníctvom realitných fondov (SICAV). Podobne ako európske REIT, ide o pasívny investičný nástroj, ktorý nevyžaduje priamu správu nehnuteľnosti. Vhodný pre tých, ktorí chcú investovať na českom trhu, ale nezaväzujú sa k kúpe konkrétnej nehnuteľnosti.

Spoločné vlastníctvo a rodinné trusty. Sú obľúbené medzi rodinami a priateľmi, umožňujú minimálne vstupné náklady a zdieľanie príjmu z prenájmu.

Český trh s nehnuteľnosťami, najmä v Prahe, je považovaný za jeden z najtransparentnejších a najštruktúrovanejších v strednej Európe. Vďaka členstvu Českej republiky v EÚ a moderným regulačným štandardom je proces transakcie jednoduchý a priamočiary, a to aj pre zahraničných investorov. Napriek tejto zdanlivej jednoduchosti si však každá fáza vyžaduje pozornosť a odbornú podporu, aby sa eliminovali všetky potenciálne riziká.

Notár a advokát sú dve kľúčové postavy zabezpečujúce zákonnosť a ochranu práv investorov pri uzatváraní realitných transakcií v Českej republike.

Ich funkcie sú jasne vymedzené, čo znižuje riziko podvodov a chýb.

Porovnanie s Rakúskom:

V Českej republike sú notárske poplatky 2 až 3-krát nižšie ako v Rakúsku, kde si notár môže účtovať až 3 % z výšky transakcie. Okrem toho proces registrácie v Českej republike trvá iba 1 až 2 týždne, zatiaľ čo v Rakúsku môže trvať až mesiac.

Pred kúpou je mimoriadne dôležité vykonať dôkladnú právnu kontrolu nehnuteľnosti, najmä ak ide o historické budovy v centre Prahy.

Právnik analyzuje:

1. História vlastníkov – aby sa predišlo sporom medzi dedičmi.
2. Prítomnosť dlhov za energie a dane.
3. Ťarchy – zadržania, záložné práva, právne spory.
4. Stav budovy – či ide o kultúrnu pamiatku alebo objekt pod ochranou historického dedičstva.
5. Dodržiavanie projektovej dokumentácie je obzvlášť dôležité pri novostavbách.

Česká legislatíva umožňuje zahraničným investorom nakupovať nehnuteľnosti úplne na diaľku.

Táto možnosť je obzvlášť obľúbená medzi kupujúcimi z krajín SNŠ, Ázie a Blízkeho východu.

Ako to funguje:

1. Kupujúci vydá plnú moc overenú notárom v jeho krajine.
2. Plná moc je apostilovaná a preložená do češtiny.
3. Advokát alebo zástupca konajúci na základe plnej moci vykonáva všetky úkony: otvára účet, podpisuje zmluvy a registruje transakciu.

Výhody:

• Osobná prítomnosť kupujúceho nie je potrebná.
• Rýchle vybavenie, najmä pri kúpe viacerých nehnuteľností.
• Úspora času pri cestovaní a organizačných záležitostiach.

Česká republika vs. Rakúsko

Investovanie do nehnuteľností v Prahe nie je možné bez jasného pochopenia daní a dodatočných nákladov spojených s kúpou a vlastníctvom nehnuteľnosti.

Česká republika má jeden z najjasnejších a najtransparentnejších daňových systémov v strednej Európe, vďaka čomu je atraktívna pre zahraničných investorov. Je však dôležité zvážiť miestne daňové predpisy, aby ste presne vypočítali ziskovosť a predišli neočakávaným výdavkom.

Príjem z prenájmu bytov alebo apartmánov v Prahe podlieha progresívnej sadzbe dane, ktorá sa pohybuje od 15 % do 23 % v závislosti od výšky príjmu majiteľa.

Pre súkromných investorov, ktorí vlastnia jednu alebo dve nehnuteľnosti, je najčastejšie uplatňovaná minimálna sadzba 15 %.

Zvláštnosti:

• Daň sa vypočítava z čistého príjmu, teda po odpočítaní nákladov na správu, opravy a účty za energie.
• Majitelia, ktorí prenajímajú svoju nehnuteľnosť prostredníctvom správcovských spoločností, si môžu uplatniť poplatok za správu ako odpočítateľný výdavok.
• Pre právnické osoby (napríklad spoločnosti, ktoré vlastnia nehnuteľnosti) platí sadzba dane z príjmov právnických osôb vo výške 19 %.

Porovnanie s Rakúskom:

V Rakúsku sú sadzby dane z prenájmu fixné, vďaka čomu je systém predvídateľný, ale menej flexibilný. Zároveň sú náklady na údržbu nehnuteľností vyššie, najmä vo Viedni, kvôli vysokým sadzbám za energie a povinným poplatkom.

V Českej republike je daň z kapitálových výnosov vo výške 15 %.

Vyberá sa, ak sa nehnuteľnosť predá skôr ako päť rokov od jej nadobudnutia. Ak je nehnuteľnosť vo vlastníctve dlhšie, daň sa nevyberá.

Príklad výpočtu:

• Byt bol kúpený za 400 000 € a po 3 rokoch predaný za 500 000 €.
• Zisk bol 100 000 €, daň bola 15 000 € (15 %).
• Ak by majiteľ predal túto nehnuteľnosť po 6 rokoch, daň by nebola účtovaná.

V Rakúsku sú pravidlá odlišné: daň sa vyberá takmer vždy, aj pri dlhodobom vlastníctve, ale sadzby sú nižšie – 4,2 – 6 %, čo ju robí predvídateľnejšou, ale menej výhodnou pre aktívnych investorov, ktorí často kupujú a predávajú nehnuteľnosti.

Kúpa bytu v Prahe, Brne alebo Plzni so sebou prináša množstvo dodatočných nákladov, ktoré je dôležité zohľadniť pri výpočte konečných nákladov na vašu investíciu.

Pražský trh s prenájmom bytov je jedným z najdynamickejších v Európe. Rastúca populácia študentov, expatriantov a digitálnych nomádov v meste zvyšuje dopyt po prenájmoch.

Pre investora to znamená stabilný tok platieb nájomného a potenciálne výnosy vyššie ako vo väčšine západoeurópskych hlavných miest.

Krátkodobé prenájmy prostredníctvom platforiem Airbnb a Booking zostávajú obľúbenou investičnou stratégiou, najmä v centrálnych oblastiach Prahy (Praha 1 a 2).

Ziskovosť môže dosiahnuť 7 – 8 % ročne, najmä počas turistickej sezóny.

Príklad:

• 50 m² byt v Prahe 1 môže vyniesť 120 – 150 eur za noc.
• Pri 70 % obsadenosti je to približne 3 000 eur mesačne alebo 36 000 eur ročne.
• Po odpočítaní nákladov bude čistý výnos okolo 8 %.

Pražské úrady však v posledných rokoch sprísnili predpisy týkajúce sa prenájmu:

• V centrálnych oblastiach je na krátkodobý prenájom potrebná licencia.
• Zavádzajú sa obmedzenia počtu dní na podanie žiadosti ročne.
• Obyvatelia budov môžu hlasovať proti využívaniu bytu ako minihotela.

Česká republika vs. Rakúsko

Dlhodobé prenájmy bytov v Prahe alebo Brne sú vhodné pre investorov, ktorí chcú znížiť riziká a zabezpečiť si stabilný príjem.

Priemerný výnos je 4 – 5 %, pričom dopyt je vďaka univerzitám, medzinárodným spoločnostiam a aktívnym migračným procesom stále vysoký.

Česká republika vs. Rakúsko

Vo Viedni sú výnosy výrazne nižšie – 2 – 3 % a trh je viac regulovaný: existujú prísne pravidlá týkajúce sa maximálnych sadzieb nájomného a práv nájomcov, čo obmedzuje ziskovosť.

Služby správy prenájmov sú obzvlášť dôležité pre zahraničných investorov.

Praha má dobre rozvinutý trh správcovských spoločností, ktoré sa zaoberajú celým cyklom správy bývania: od vyhľadávania nájomníkov až po opravy a právnu podporu.

• Provízia: 10 – 15 % z príjmu.
• Zahŕňa platbu za reklamu, uzatváranie zmlúv a sledovanie stavu bytu.
• Toto je obzvlášť dôležité pre krátkodobé prenájmy, kde správa vyžaduje každodennú pozornosť.

Výber správnej štvrte je kľúčovým faktorom ziskovosti. Praha má jasnú segmentáciu založenú na type nehnuteľnosti, cieľovej skupine a potenciálnom zisku.

Moje odporúčania:

• Pre krátkodobé prenájmy je lepšie zvoliť Prahu 1 a 2.
• Na dlhodobý prenájom – Praha 3, 5 a 8.
• Pri dlhodobých nákupoch zvážte Prahu 9 a 10, kde sú ceny momentálne nižšie, ale očakáva sa ich rast vďaka novým infraštruktúrnym projektom.

Pražský trh s nehnuteľnosťami je rozdelený na dva kľúčové segmenty – sekundárny trh a nové developerské projekty. Každý z nich má svoje vlastné charakteristiky, cenovú dynamiku a atraktívne prvky. Pochopenie rozdielov medzi nimi je dôležité pre vytvorenie správnej investičnej stratégie.

Sekundárny trh tvorí približne 70 % všetkých transakcií v Prahe. Je to vďaka historickej architektúre mesta, ktorá formuje jedinečný architektonický vzhľad českého hlavného mesta. Centrálnym štvrtiam Prahy 1, 2 a 3 dominujú budovy z 19. a začiatku 20. storočia, ktoré sú súčasťou kultúrneho dedičstva krajiny.

Výhody sekundárneho trhu:

• Vysoký dopyt zo strany nájomníkov a turistov vďaka atmosfére a prestížnej lokalite.
• Nižšia cena za meter štvorcový v porovnaní s prémiovými novostavbami.
• Možnosť zvýšenia hodnoty nehnuteľnosti po kvalitnej rekonštrukcii.

Nedostatky:

• Staré domy si vyžadujú neustálu údržbu, opravy inžinierskych sietí a fasád.
• V niektorých prípadoch je potrebné koordinovať prestavbu a rekonštrukciu s orgánmi ochrany architektonického pamiatok.
• Vysoké náklady na energie z dôvodu nedostatočnej energetickej účinnosti budov.

Príklad:

Byt s rozlohou 70 m² v budove z 19. storočia v Prahe 2 je ponúkaný za 420 000 eur, ale vyžaduje si značné investície do rekonštrukcie vo výške približne 40 000 – 50 000 eur. Po rekonštrukcii by sa nehnuteľnosť mohla predať o 15 – 20 % viac alebo prenajímať turistom prostredníctvom platforiem ako Airbnb.

Novostavby v Prahe sú obľúbené medzi zahraničnými investormi vďaka svojej transparentnej právnej štruktúre a vysokej kvalite výstavby. Mnohé projekty sú vyvíjané s ohľadom na štandardy ESG, vrátane energetickej účinnosti, používania ekologických materiálov a inštalácie inteligentných systémov riadenia budov.

Charakteristiky nových budov:

• Nové komplexy sú často vypredané ešte vo fáze výstavby (vo fáze výkopových prác).
• Minimálne riziko právnych úskalí.
• Vysoká likvidita – byty v moderných budovách sa ľahšie predajú.
• Nižšie prevádzkové náklady v porovnaní s historickými budovami.

Hlavným problémom na trhu je nedostatok nových budov. Tempo výstavby v Prahe je výrazne nižšie ako vo Viedni alebo iných európskych metropolách. Tieto obmedzenia sú spôsobené byrokraciou a prísnymi predpismi urbanistického plánovania.

Investovanie do nehnuteľností v Prahe sa neobmedzuje len na klasickú kúpu nájomného bytu. Trh ponúka aj ďalšie stratégie, ktoré umožňujú flexibilné riadenie kapitálu a zvýšenie výnosov.

Táto stratégia je zameraná na diverzifikáciu príjmov. Namiesto kúpy jedného bytu s rozlohou 100 m² v Prahe si investor zaobstará dva garsónky s rozlohou 50 m² v rôznych častiach mesta.

Výhody:

• Vyšší celkový príjem z prenájmu.
• Možnosť predať jednu nehnuteľnosť a druhú ponechať v portfóliu.
• Je ľahšie prispôsobiť sa zmenám na trhu.

Ziskovosť: v priemere o 10 – 15 % vyššia ako pri vlastníctve jedného veľkého bytu.

Historické byty v centre Prahy sa dajú kúpiť za relatívne nízku cenu, zrekonštruovať a potom so ziskom ďalej predať.

• Investície: 20 – 25 % hodnoty nehnuteľnosti ide na opravy a ich schválenie.
• Ziskovosť: predajná marža môže dosiahnuť 20 – 30 %.
• Riziká: oneskorenia s vydávaním stavebného povolenia, ťažkosti s nájdením kvalifikovaných dodávateľov.

Príklad:

Byt za 350 000 € + rekonštrukcia za 70 000 € → predaj za 500 000 €, čistý zisk – okolo 80 000 €.

Praha je jedným z najväčších turistických centier v Európe, vďaka čomu sú mini-hotely a aparthotely vynikajúcou voľbou pre investície.

• Ziskovosť: až 10 % ročne.
• Vyžaduje sa hotelová licencia a dodržiavanie bezpečnostných predpisov.
• V posledných rokoch sa tento segment aktívne rozvíja vďaka nárastu turistického toku po pandémii.

Maloobchodné priestory, reštaurácie, coworkingové priestory a kancelárske priestory sú skvelou voľbou pre investorov s vyššou úrovňou kapitálu.

• Ziskovosť: 6 – 9 % ročne, čo je viac ako v rezidenčných nehnuteľnostiach.
• Riziká: závisia od ekonomickej situácie a solventnosti nájomníkov.
• Dopyt po coworkingových priestoroch a voľných kanceláriách rastie vďaka trendu práce na diaľku.

Napriek atraktívnosti trhu by si investori mali byť vedomí viacerých rizík, ktoré môžu ovplyvniť ziskovosť a likviditu ich investícií.

Riziko prehriatia trhu. V centrálnych pražských štvrtiach (Praha 1 a 2) vzrástli ceny za posledných päť rokov o 40 – 50 %, čo by mohlo naznačovať vznik cenovej bubliny. Ak sa rast cien spomalí alebo sa ceny upravia, investori, ktorí nakupovali nehnuteľnosti za najvyššie ceny, zaznamenajú pokles kapitálu.

Regulácia Airbnb a krátkodobých prenájmov. V posledných rokoch pražské úrady aktívne obmedzujú aktivity majiteľov krátkodobých bytov.

• V Prahe 1 a Prahe 2 je potrebné povolenie na krátkodobý prenájom.
• V niektorých oblastiach existujú obmedzenia počtu dní v roku, počas ktorých je možné prenajímať apartmán turistom.
• Porušenie pravidiel sa ťaží z pokút až do výšky 20 000 eur.

Tieto zmeny môžu znížiť výnosy pre investorov zameraných na krátkodobý prenájom bytov v Prahe.

Byrokracia a zložité transakcie pre cudzincov. Hoci sa proces kúpy nehnuteľností v Českej republike považuje za transparentný, cudzinci sa môžu stále stretnúť s ťažkosťami:

• Nutnosť preložiť dokumenty do češtiny a nechať ich notársky overiť.
• Proces registrácie v katastrálnom registri je pri nákupe na diaľku dlhší.
• Silná závislosť od profesionality a kompetencie právnika a realitného makléra.

Nízka likvidita v okrajových oblastiach. V Prahe 9 a 10, kde sú ceny stále nižšie, je likvidita nehnuteľností obmedzená. Predaj bytu môže trvať až 9 – 12 mesiacov, najmä počas hospodárskeho poklesu.

Česká republika vs. Rakúsko

Praha sa môže pochváliť vysokou kvalitou života, pričom životné náklady zostávajú výrazne nižšie ako v susednom Rakúsku. Pre investorov, ktorí plánujú nielen investovať, ale aj kúpiť si byt v Prahe alebo Brne na bývanie v Českej republike, je kombinácia dostupnosti, bezpečnosti a rozvinutej infraštruktúry veľmi atraktívna.

Náklady na bývanie a vybavenie. Podľa Numbeo je bývanie v Prahe približne o 25 – 30 % lacnejšie ako vo Viedni. Priemerné nájomné za byt v centre Prahy je približne 1 000 – 1 200 €, zatiaľ čo podobná nehnuteľnosť vo Viedni stojí 1 500 – 1 800 €.

Jedlo, doprava a zábava sú tiež lacnejšie, vďaka čomu je Praha obzvlášť atraktívna pre rodiny a dôchodcov, ktorí si chcú udržať vysoký životný štandard a zároveň nízke náklady.

Systém zdravotnej starostlivosti je právom považovaný za jeden z najlepších v strednej Európe. Obyvatelia majú povinné zdravotné poistenie, ktoré čiastočne pokrýva náklady na verejné nemocničné služby. Vďaka tomu je lekárska starostlivosť dostupná aj pre rodiny so strednými príjmami. Súkromné ​​kliniky ponúkajú širšiu škálu služieb a moderné vybavenie, pričom ich náklady zostávajú výrazne nižšie ako v susednom Rakúsku.

Napríklad konzultácia so špecialistom v Prahe stojí v priemere 40 – 60 eur, zatiaľ čo vo Viedni môže rovnaká služba stáť 80 eur alebo viac. Praha tak priťahuje nielen investorov, ale aj ľudí, ktorí hľadajú kvalitnú a dostupnú lekársku starostlivosť.

dopravný systém je dobre navrhnutý a pohodlný. Mesto je známe svojou sieťou metra a električiek, ktorá pokrýva prakticky každú štvrť vrátane predmestí. Vďaka tomu je život v Prahe pohodlný aj bez auta.

Mesačný lístok stojí okolo 25 – 30 eur, vďaka čomu je verejná doprava dostupná pre študentov, dôchodcov a mladých profesionálov. Taxíky a zdieľané autá sa tiež rýchlo rozširujú – ich ceny sú nižšie ako v Rakúsku, vďaka čomu sú obzvlášť vhodné pre expatov a IT profesionálov, ktorí si cenia mobilitu a flexibilitu pri cestovaní po meste.

Finančný systém je otvorený aj cudzincom a otvorenie bankového účtu je pomerne jednoduché. Potrebujete len cestovný pas a doklad o adrese. České banky ponúkajú moderné online služby v angličtine, vďaka čomu je správa financií pohodlná aj pre tých, ktorí nehovoria po česky.

Česká koruna (CZK) zostáva stabilnou menou a bankové vklady sú štátom poistené až do výšky 100 000 eur, čo zvyšuje dôveru investorov a súkromných osôb v bankový systém krajiny.

Praha v súčasnosti patrí medzi desať najobľúbenejších európskych miest medzi digitálnymi nomádmi a medzinárodnými profesionálmi. Je to vďaka dobre rozvinutej IT infraštruktúre, rýchlemu internetu a početným moderným coworkingovým priestorom. Do mesta sa aktívne hrnú programátori, dizajnéri, marketéri a špecialisti na online podnikanie z Európy a Spojených štátov.

Tento prílev profesionálov nielenže robí mesto medzinárodným a dynamickejším, ale vytvára aj stabilný dopyt po nájomnom bývaní, čo stimuluje rast cien a robí český trh s nehnuteľnosťami ešte atraktívnejším pre investorov.

Praha sa postupne stáva „európskym rajom“ pre ľudí, ktorí sa snažia ochrániť svoj kapitál a zabezpečiť stabilitu a bezpečnosť pre svoje rodiny. Pre občanov krajín s nestabilnou ekonomikou sa kúpa nehnuteľností v Prahe stáva spoľahlivým spôsobom, ako si uchovať úspory.

Česká republika je ako člen EÚ a NATO bezpečnou jurisdikciou pre dlhodobé investície. Na rozdiel od Rakúska nemá český trh prakticky žiadne obmedzenia pre zahraničných kupcov, vďaka čomu je dostupnejší pre investorov zo SNŠ, Ázie a Blízkeho východu.

Rodiny si vyberajú Prahu nielen pre jej kvalitnú zdravotnú starostlivosť, ale aj pre dostupné medzinárodné školy, kde školné stojí okolo 6 000 eur ročne – takmer polovica oproti Viedni. Kľúčovým faktorom je aj bezpečnosť: miera kriminality v Prahe zostáva nízka, najmä v centrálnych štvrtiach, vďaka čomu je Prahou pohodlným miestom na život s deťmi.

Pre dôchodcov je Praha vynikajúcou alternatívou k Viedni, ktorá ponúka podobne vysokú kvalitu života, ale výrazne nižšie náklady. Bývanie a energie sú o 30 – 35 % nižšie ako v Rakúsku, čo umožňuje ušetriť peniaze bez toho, aby ste obetovali pohodlie.

Česká republika je obľúbená aj medzi dôchodcami z Nemecka a Švajčiarska, ktorí si cenia mierne podnebie, rozvinutú infraštruktúru a vysokú úroveň zdravotníckych služieb dostupných za rozumné ceny.

Vďaka tomu Praha ponúka jedinečnú rovnováhu medzi dostupnosťou a kvalitou života, čím poskytuje príležitosti mladým profesionálom a rodinám, ako aj tým, ktorí hľadajú pokoj v duši a dlhodobú finančnú stabilitu.

Porovnanie Prahy a Viedne ako miest na život

Ukončenie investície je kľúčovým prvkom stratégie každého investora. V Prahe je proces predaja nehnuteľností relatívne jednoduchý a transparentný, má však svoje jedinečné črty, ktoré by sa mali zohľadniť pri plánovaní transakcie.

Priemerná doba predaja nehnuteľnosti:

• V centrálnych okresoch (Praha 1, 2, 3) sa nehnuteľnosti predávajú rýchlo – v priemere za 3 – 6 mesiacov.
• V oblastiach s nižším dopytom, ako napríklad v Prahe 9 a 10, sa doba predaja môže predĺžiť na 9 – 12 mesiacov.
• Vysoký záujem kupujúcich z EÚ a krajín SNŠ zabezpečuje stabilnú likviditu trhu.

Daň z kapitálových výnosov. Pri predaji nehnuteľnosti sú investori povinní zaplatiť 15 % daň z kapitálových výnosov, ak sa nehnuteľnosť predá do piatich rokov od jej kúpy:

• Ak je nehnuteľnosť vo vlastníctve dlhšie ako 5 rokov, daň sa nevyberá.
• Investori plánujúci špekulatívne transakcie musia tento faktor zohľadniť pri výpočte ziskovosti.

Česká republika vs. Rakúsko

Závery

Praha kombinuje transparentné podmienky pre ukončenie investícií s nižšími daňami, čo ju odlišuje od Viedne.

Pre dlhodobých investorov je Praha atraktívna vďaka nulovej dani z kapitálových výnosov po 5 rokoch vlastníctva.

Viedeň na druhej strane zostáva stabilnejším, ale menej flexibilným trhom s vysokou úrovňou byrokracie a značným daňovým zaťažením.

Ksenia Levina je stredoeurópska realitná expertka s viac ako 15-ročnými skúsenosťami v Českej republike, Rakúsku a Nemecku. Počas svojej kariéry pomohla uzavrieť desiatky transakcií vrátane kúpy rezidenčných a komerčných nehnuteľností v Prahe a Viedni a má hlboké pochopenie kľúčových rozdielov medzi týmito trhmi.

Podľa Levinu zostáva Praha v súčasnosti jedným z najdynamickejších trhov v regióne. Spracovanie transakcií je tu jednoduchšie a rýchlejšie ako v Rakúsku: od predbežnej dohody až po registráciu nehnuteľnosti trvá 4 – 6 týždňov. Vo Viedni však môže proces trvať 2 – 3 mesiace kvôli prísnejším predpisom a zložitejšej byrokracii.

Hlavnou výhodou Českej republiky je jej dostupnosť pre zahraničných investorov. Na rozdiel od Rakúska tu neexistujú prakticky žiadne obmedzenia týkajúce sa kúpy rezidenčných alebo komerčných nehnuteľností, čím sa trh otvára investorom zo SNŠ, Ázie a Blízkeho východu.

Levina zdôrazňuje, že kľúčovou fázou transakcie je právna due diligence nehnuteľnosti. Právnik je povinný overiť:

• história vlastníkov s cieľom vylúčiť možnosť sporov alebo práv tretích strán;
• prítomnosť dlhov za energie alebo hypotéky;
• správnosť katastrálnych údajov.

V Českej republike trvá toto preskúmanie 5 – 7 pracovných dní a stojí približne 500 – 1 000 EUR. V Rakúsku sú náklady na due diligence vyššie – začínajú od 1 500 EUR – a samotný postup môže byť zložitejší kvôli viacúrovňovému systému schvaľovania.

Odborník odporúča diverzifikovať investície medzi týmito dvoma trhmi, keďže riešia odlišné problémy.

Prípad 1: Byt v Prahe na dlhodobý prenájom – stabilný príjem

Investor z Nemecka sa rozhodol investovať do rezidenčných nehnuteľností v Prahe, aby generoval stabilný príjem z prenájmu.

Kúpil si dvojizbový byt s rozlohou 58 metrov štvorcových v Prahe 3 (Žižkov), štvrti obľúbenej u študentov a medzinárodných spoločností. Cena nehnuteľnosti bola 320 000 eur. Budova bola postavená v roku 2018 a nevyžadovala si žiadnu rekonštrukciu.

Byt bol dlhodobo prenajatý americkému IT špecialistovi pracujúcemu pre veľký český startup. Priemerné nájomné bolo 1 450 eur mesačne, čiže 17 400 eur ročne. Po troch rokoch sa hodnota nehnuteľnosti zvýšila o 18 % na 378 000 eur. Po zohľadnení zhodnotenia kapitálu predstavoval celkový výnos približne 8 % ročne.

Prípad 2. Vidiecky dom – projekt na ďalší predaj

Investor z Českej republiky kúpil starý dom v dedine neďaleko Karlových Varov, hodinu jazdy od Prahy. Cena bola 95 000 eur. Dom bol v zlom stave, ale nachádzal sa v malebnej oblasti obľúbenej u nemeckých turistov.

Investor investoval ďalších 45 000 eur do rekonštrukcií vrátane kompletnej výmeny inžinierskych sietí, opravy strechy a rekonštrukcie interiéru. Celkové náklady predstavovali 140 000 eur. O deväť mesiacov neskôr bol dom uvedený do predaja a predaný nemeckej rodine za 210 000 eur.

Prípad 3. Byt v Brne pre študentov – vysoký dopyt po dlhodobých prenájmoch

Brno je druhé najväčšie mesto v Českej republike a významné univerzitné centrum. Izraelský investor sa rozhodol kúpiť si malý 35 metrov štvorcových veľký garsónkový byt v Brne neďaleko Masarykovej univerzity.

Cena nehnuteľnosti je 155 000 €, budova je nová a bude postavená v roku 2023. Byt sa prenajíma študentom za 850 € mesačne. Správcovská spoločnosť si účtuje 12 % z príjmu za plnú správu, čo investorovi umožňuje sústrediť sa na iné projekty.

Prípad 4. Byt v Plzni – vstup na trh s nízkym rozpočtom

Plzeň, štvrté najväčšie mesto v Českej republike, je známe ako priemyselné a univerzitné centrum regiónu. Poľský investor sa rozhodol investovať do malého bytu na dlhodobý prenájom.

Nehnuteľnosť: Jednoizbový byt s rozlohou 42 m² v budove postavenej v roku 2010. Kúpna cena: 110 000 €. Byt sa prenajíma zamestnancovi automobilky Škoda za 700 € mesačne.

Prípad 5: Rodinný dom – investícia a miesto na bývanie

Ukrajinský pár sa do Českej republiky presťahoval so svojimi dvoma deťmi. Ich cieľom bolo kúpiť si v Českej republike dom na trvalý pobyt s možnosťou ďalšieho predaja. Našli si moderný dom s rozlohou 160 m² v Prahe 9, 20 minút jazdy od centra mesta.

Kúpna cena bola 520 000 eur. Dom bol v dobrom stave a nevyžadoval si žiadnu rekonštrukciu. O tri roky neskôr, vďaka rastúcim trhovým cenám, hodnota domu dosiahla 620 000 eur. Ak sa rodina rozhodne dom predať, ich zisk bude 100 000 eur, bez nákladov na údržbu.

Prípad 6. Investor s rozpočtom 300 000 € – diverzifikácia investícií v Prahe a Brne

Investor z Kazachstanu chcel diverzifikovať svoje portfólio, aby sa vyhol závislosti od jednej nehnuteľnosti. Stratégia zahŕňala kúpu dvoch rezidenčných nehnuteľností:

• Praha, Vinohrady – 40m² byt za 200 000 € na dlhodobý prenájom.
• Brno, garsónka blízko univerzity – 100 000 €, prenajíma sa študentom.

Celkový výnos portfólia bol 8 % ročne a celkové riziko bolo zmiernené rozdelením aktív medzi dve mestá. Investor tiež získal flexibilitu pri správe svojho kapitálu: ak dopyt v jednom meste klesne, môže kompenzovať zisky v inom.

Prípad 7. Nákup cez spoločnosť – daňová optimalizácia

Americký investor kúpil v Prahe dve nehnuteľnosti: byt na prenájom a komerčné priestory určené na kaviareň. Celkové náklady predstavovali 1,1 milióna eur. Aby znížil daňové zaťaženie a zjednodušil správu, zaregistroval českú spoločnosť so sídlom v Prahe. Za štyri roky sa hodnota oboch nehnuteľností zvýšila o 22 %.

Investor ušetril na daniach približne 60 000 eur a zároveň mohol zisk legálne reinvestovať do iných projektov bez toho, aby mu vznikli ďalšie dane. Táto stratégia je vhodná pre veľkých investorov s rozpočtom 500 000 eur alebo viac, najmä ak plánujú kúpiť viacero nehnuteľností alebo komerčných nehnuteľností.

Praha a Viedeň sú dve kľúčové centrá nehnuteľností v strednej Európe, ale ich investičné profily majú niekoľko zásadných rozdielov.

Praha je ideálna pre tých, ktorí hľadajú rýchly rast kapitálu a príjmy z prenájmu. Mesto sa rýchlo rozvíja a každoročne priťahuje turistov, študentov a IT profesionálov. Napriek rizikám spojeným s reguláciou krátkodobého prenájmu a prehriatím v centrálnych oblastiach zostáva rastový potenciál veľmi vysoký.

Viedeň je voľbou pre investorov, ktorí uprednostňujú stabilitu pred ziskovosťou. Hoci nedochádza k rýchlemu rastu cien, trh je chránený pred prudkými výkyvmi. To je obzvlášť dôležité pre tých, ktorí vnímajú nehnuteľnosti ako nástroj na dlhodobé zachovanie kapitálu.

Tipy na minimalizáciu rizík:

• Vždy vykonajte dôkladnú právnu kontrolu nehnuteľnosti.
• Neinvestujte všetky svoje peniaze do krátkodobých prenájmov – kombinujte rôzne typy nehnuteľností.
• Spoľahnite sa na profesionálov: právnikov, daňových poradcov, správcovské spoločnosti.
• Diverzifikujte svoje portfólio investovaním do nehnuteľností v Českej republike aj Rakúsku.

Odborníci odhadujú, že do roku 2030 v dôsledku obmedzeného objemu výstavby a rastúceho dopytu. Miestne úrady budú pravdepodobne naďalej regulovať sektor krátkodobého prenájmu (Airbnb), čo povedie k vyšším cenám dlhodobého bývania. Hlavnými potenciálnymi oblasťami rastu sú oblasti mimo Prahy 1 – 3 vrátane komplexných developerských projektov v Prahe 5, 9 a 10.

Príprava na nákup

Právne vzdelávanie

Finančné vyrovnania a nákup

Správa nehnuteľností

Dane a financie

Stratégia ukončenia