Investovanie do nehnuteľností na Cypre: Čo potrebujete vedieť

V posledných rokoch sa cyperský trh s nehnuteľnosťami pevne etabloval ako jedna z najvyhľadávanejších destinácií pre investorov. Je atraktívny pre tých, ktorí si chcú kúpiť dom na Cypre a zároveň hľadajú kombináciu bývania pri mori, stabilného príjmu z prenájmu a atraktívnych daňových podmienok.

Cieľom tohto článku je poskytnúť systematickú analýzu investičnej atraktivity nehnuteľností na Cypre: od kúpy domu na osobné použitie a rekreáciu až po využitie stavebných projektov ako zdroja pasívneho príjmu a nástroja na medzinárodné štruktúrovanie kapitálu.

Prečo práve teraz? Stredomorský trh zaznamenáva posun v záujme investorov. Klasické destinácie ako Španielsko a Portugalsko sú čoraz viac regulované, zatiaľ čo Grécko je pod tlakom vlastnej byrokracie. Cyprus na druhej strane profituje z rastúceho dopytu po prenájmoch v sezónnych lokalitách, stabilného prílevu digitálnych nomádov a IT profesionálov a flexibilných daňových režimov pre nerezidentov.

Okrem toho nové programy pre relokátorov, vrátane víz pre digitálnych nomádov a zjednodušených daňových režimov pre cudzincov, ďalej zvýšili záujem medzinárodných investorov.

Volám sa Ksenia Levina a som právnička so skúsenosťami v oblasti realitných transakcií v EÚ vrátane Cypru a Rakúska. Špecializujem sa na poskytovanie právnej podpory investorom, formalizáciu vlastníckych štruktúr, dodržiavanie všetkých požiadaviek KYC/AML a ochranu záujmov kupujúcich v rámci cyperského právneho systému.

Pre pochopenie celkového obrazu si urobme porovnanie s Rakúskom (o tom sa bude podrobnejšie hovoriť neskôr v článku):

Cyprus zaujíma na európskej investičnej mape jedinečnú pozíciu, ktorá kombinuje charakteristiky rezortu a podnikateľského trhu. Možno identifikovať tri kľúčové segmenty:

Sektor rezidenčných rezortov zahŕňa prímorské vily a apartmány v Limassole, Pafose a Ayia Nape. Tieto nehnuteľnosti môžu generovať najvyšší príjem, ak sa prevádzkujú ako sezónne prenájmy.

Mestské nehnuteľnosti – byty a domy v Nikózii, Limassole a Larnake. Tu je vyšší dopyt po dlhodobom prenájme zo strany študentov, zamestnancov medzinárodných spoločností a ľudí, ktorí sa sťahujú.

Prémiové projekty – luxusné apartmány a penthousy na pobreží, často spravované medzinárodnými prevádzkovateľmi. Táto možnosť je vhodnejšia na zachovanie kapitálu a statusu než na maximalizáciu výnosov.

Pokiaľ ide o právne záruky, Cyprus sa priaznivo porovnáva s mnohými stredomorskými krajinami. Funguje podľa práva Spoločenstva národov, vďaka čomu je trh transparentnejší a zrozumiteľnejší pre zahraničných investorov. Všetka dokumentácia je k dispozícii v angličtine, transakcie sú podporované právnikmi a sprostredkovateľmi a registrácia nehnuteľností sa vykonáva prostredníctvom štátneho katastra nehnuteľností.

Cyprus sa trvalo umiestňuje na popredných miestach vo všetkých popredných medzinárodných rebríčkoch:

• Jednoduchosť podnikania – index je vyšší ako u väčšiny stredomorských susedov.
• Index daňovej konkurencieschopnosti – Cyprus patrí medzi najatraktívnejšie jurisdikcie pre nerezidentov vďaka svojmu režimu bez trvalého pobytu v krajine a nízkym sadzbám dane z príjmov právnických osôb (12,5 %).
• Dynamika cien bývania – za posledných 5 rokov trh vykazoval stabilný rast, najmä v Limassole a Pafose.

Konkurentmi Cypru na trhu zostávajú Grécko, Portugalsko, Španielsko a Malta, ale Cyprus vyhráva vďaka svojej klíme, anglicky hovoriacemu prostrediu, rozvinutej infraštruktúre pre expatov a IT spoločnosti a flexibilnému daňovému režimu.

Cyprus je preto voľbou tých, ktorí hľadajú rovnováhu medzi životom pri mori, možnosťami presťahovania a vyšším príjmom. Rakúsko je zároveň prioritou pre tých, ktorí hľadajú predvídateľnosť a dlhodobú stabilitu.

Keď investori zvažujú Cyprus ako prioritnú možnosť, takmer vždy ho porovnávajú s inými európskymi jurisdikciami. Hlavnými konkurentmi sú krajiny Stredomoria a strednej Európy, ktoré ponúkajú porovnateľné investičné možnosti: prímorské apartmány, dlhodobé mestské apartmány alebo komerčné nehnuteľnosti.

Rakúsko je úplným opakom Cypru. Chýbajú mu morské a rekreačné sezóny, ale ponúka spoľahlivú stabilitu. Viedeň je jednou z najspoľahlivejších investičných lokalít: ceny začínajú na 5 000 €/m² a dlhodobý výnos je 2 – 3 %. V Salzburgu a Innsbrucku sú ceny vyššie ako priemer EÚ a výnosy sú nízke, ale aj stabilné. Rakúsku ide o „zachovanie kapitálu“, zatiaľ čo Cyprus o „príjem a životný štýl“.

Španielsko a Portugalsko. Tieto krajiny ponúkajú rozvinutý trh s rezortnými nehnuteľnosťami s dynamickým turistickým tokom. V Španielsku ceny na pobreží Costa del Sol začínajú na 2 500 – 3 000 €/m², zatiaľ čo v Lisabone a Porte sú ešte vyššie (4 000 – 5 000 €/m²). Krátkodobé výnosy môžu dosiahnuť 5 – 6 %, ale predpisy týkajúce sa prenájmu sú pomerne prísne a získanie licencií je ťažšie ako na Cypre.

Grécko. Porovnateľné podnebie a turistické trendy. V Aténach a Solúne ceny začínajú na 2 000 EUR/m² a na ostrovoch sú výrazne vyššie. Výnosy sa pohybujú medzi 4 – 6 %, ale administratívne bariéry sú vyššie ako na Cypre a byrokracia predstavuje väčšie výzvy.

Malta je priamym konkurentom v oblasti „ostrovného životného štýlu“. Trh s nehnuteľnosťami je však malý a drahý: ceny začínajú na 4 000 €/m² a likvidita je obmedzená veľkosťou krajiny. Pre mnohých investorov sa Cyprus javí ako dostupnejšia možnosť, pričom si stále zachováva anglicky hovoriaci kontext.

Čierna Hora. Dostupnejšia možnosť pre investorov hľadajúcich nehnuteľnosti pri mori. Ceny začínajú na 1 800 – 2 500 €/m² s výnosom 5 – 7 %, ale trh je menší a volatilnejší ako na Cypre.

Trh s nehnuteľnosťami na Cypre je jedným z najdynamickejších v Stredomorí. Jeho rozvoj priamo súvisí s cestovným ruchom, medzinárodným dopytom a daňovou politikou ostrova.

História a kľúčové trendy. Pred globálnou krízou v roku 2008 zažíval Cyprus stavebný boom, pričom pobrežné mestá, najmä Limassol a Pafos, zaznamenali rýchly rozvoj. Kríza však viedla k poklesu cien o takmer 30 – 40 %.

V roku 2013 opäť zasiahla trh európska dlhová kríza a reštrukturalizácia bánk, ale zahraničný dopyt mu pomohol zotaviť sa. V rokoch 2013 až 2020 bol hlavným motorom program občianstva za investíciu, ktorý prilákal miliardy eur, ale koncom roka 2020 bol kvôli kritike EÚ ukončený.

Dôraz sa teraz presunul na trvalé bývanie prostredníctvom investícií (od 300 000 eur do nových budov) a dlhodobých prenájmov, najmä v mestách s aktívnou migráciou v oblasti IT a financií.

Dynamika cien nehnuteľností (2010 – 2025)

Limassol:

• Najdrahší a najrozvinutejší trh s nehnuteľnosťami na Cypre.
• Je považovaný za „cyperský Dubaj“: nachádzajú sa tu mrakodrapy s biznis a prémiovými apartmánmi, prístav, jachtárske maríny a kancelárie medzinárodných spoločností.
• Limassol je centrom pre pracovníkov z IT a finančného sektora. Nachádza sa tu množstvo sídiel spoločností pôsobiacich v EÚ a na Blízkom východe.
• Cena bytov pri mori a v nových komplexoch v roku 2025 dosiahne 6 000 – 10 000 eur za meter štvorcový. Nájomné zostáva vysoké počas celého roka (najmä pre firemných klientov).

Pátos:

• Lokalita vhodnejšia pre rodiny s deťmi s dôrazom na životný štýl a relaxáciu.
• Kupujúci: Briti (tradične najväčšia skupina), Nemci, Škandinávci.
• Obľúbené sú vily s bazénmi a komplexy s kompletnými službami.
• Ceny sú mierne: 2 – 3 000 €/m² za byty a 3 – 5 000 €/m² za vily.
• Existuje dynamický trh s krátkodobým prenájmom, ale existuje aj dopyt po dlhodobom prenájme zo strany rodín, ktoré sa sťahujú s deťmi.

Larnaka:

• Dlho považovaný za sekundárny trh, v posledných rokoch sa aktívne rozvíja vďaka novému prístavu, maríne a rozsiahlym developerským projektom.
• Vstupný prah je tu nižší (byty od 2 do 2,5 tisíc €/m²).
• Hlavnou výhodou je dopravná dostupnosť: letisko sa nachádza v samotnom meste.
• V priebehu nasledujúcich 3 až 5 rokov sa predpokladá výrazný nárast cien v dôsledku investícií do infraštruktúry.

Nikózia:

• Hlavné mesto a obchodné centrum. Nie je to turistická destinácia, ale je dôležité pre investorov, ktorí hľadajú stabilný príjem z prenájmu.
• Hlavní nájomníci: štátni zamestnanci, vysokoškolskí študenti, spoločnosti s dlhodobými zmluvami.
• Ceny sú nižšie ako na pobreží: 1,5 – 2,5 tisíc €/m².
• Výnosy z dlhodobého prenájmu v Nikózii môžu byť vyššie ako v letoviskách (kvôli stabilite).

Ayia Napa a Protaras:

• Čisto rekreačné regióny: vysoké príjmy sa dosahujú dennými sezónnymi prenájmami (apríl – október).
• Dopyt investorov sa sústredil na krátkodobé prenájmy.
• Vysoká sezónnosť: ziskovosť môže dosiahnuť 8 – 10 % ročne, ale počas zvyšku roka (v zime) príjem prudko klesá.
• Ceny: 2 – 3 000 €/m², čo je síce menej ako v Limassole alebo Pafose, ale návratnosť investície je pri správnom manažmente vyššia.

Moderné byty v novostavbách zostávajú najobľúbenejšou možnosťou pre tých, ktorí plánujú kúpiť byt na Cypre alebo investovať do nehnuteľností na prenájom .

Developeri sa zameriavajú na medzinárodný trh, takže sa stavajú nové rezidenčné komplexy podľa štandardov blízkych tým v Európe a na Blízkom východe. Ponúkajú rozsiahlu infraštruktúru vrátane bazénov, telocviční, uzavretých dvorov a concierge služieb. Prémiové projekty zahŕňajú aj wellness zóny, strešné salóniky a strážené parkovisko.

Tento formát je vhodný pre rodiny s deťmi a expatov, ktorí chcú bývať v známom a pohodlnom prostredí. Ceny sa líšia, od cenovo dostupných nehnuteľností v Larnake a Pafose až po drahšie byty v Limassole, kde ceny môžu presiahnuť 10 000 eur za meter štvorcový.

Mestské domy a vily na pobreží predstavujú samostatný segment trhu . Ide o tradičnejší a prestížnejší typ nehnuteľnosti, primárne zameraný na bohatých kupcov z Veľkej Británie, Nemecka a Izraela. Vila pri mori je viac než len domov; je to symbol statusu a sľubný dlhodobý majetok.

Ceny začínajú na 500 000 eurách za kompaktné domy v Pafose alebo Ayia Nape a môžu dosiahnuť niekoľko miliónov v Limassole a odľahlých pobrežných oblastiach. Pre rodiny, ktoré si túto krajinu vyberajú ako trvalé bydlisko, je kúpa vily na Cypre často najlepšou voľbou: ponúka dostatok priestoru, súkromný bazén a možnosť prenajímať nehnuteľnosť turistom počas letnej sezóny.

Obzvlášť pozoruhodný je formát bytových komplexov generujúcich príjem s delegovanou správou v takzvanom „rezortnom štýle“. Investor si kúpi byt alebo ateliér a správcovská spoločnosť sa stará o všetky prevádzkové činnosti: vyhľadávanie nájomníkov, zabezpečenie údržby a výber platieb.

Tento typ „pasívnej investície“ umožňuje majiteľovi jednoducho generovať príjem, zatiaľ čo nehnuteľnosť si zachováva svoju likviditu. Tento prístup si čoraz častejšie vyberajú investori z Európy a Blízkeho východu, ktorí chcú vlastniť majetok v EÚ, ale neplánujú osobne spravovať prenájmy.

Samostatnou oblasťou sú apartmánové hotely . Tento formát, obľúbený v Ázii a USA, sa aktívne rozvíja aj na Cypre. Schéma spočíva v tom, že investor kúpi podiel v hotelovom komplexe a získa fixný výnos, zvyčajne 4 – 6 % ročne.

Pre kupujúceho je to bezpečná a transparentná možnosť: nehnuteľnosť funguje ako plnohodnotný hotel, spravovaný profesionálnou sieťou a ziskovosť nezávisí od sezónnych výkyvov dopytu.

Profil kupujúceho cyperských nehnuteľností je dosť rozmanitý, ale možno identifikovať niekoľko hlavných kategórií.

Najväčší podiel tvoria zahraniční investori . Medzi nimi sú obzvlášť významní občania Nemecka, Francúzska a škandinávskych krajín, ktorí vnímajú Cyprus ako platformu pre diverzifikáciu kapitálu.

Cyprus je tradične obľúbený u Britov : od koloniálnych čias aktívne nakupujú nehnuteľnosti na ostrove, najmä v Pafose a Limassole. Od roku 2022 sa záujem investorov z Izraela a Blízkeho východu zvýšil, čo bolo spôsobené politickou nestabilitou v regióne a túžbou previesť časť majetku do jurisdikcie EÚ.

Druhou skupinou kupujúcich sú ľudia, ktorí sa sťahujú z IT a finančného sektora . Cyprus sa v posledných rokoch zameral na prilákanie medzinárodných firiem, spustenie programu sídla spoločnosti, preferenčných daňových režimov pre spoločnosti a špeciálnych víz pre IT špecialistov.

V dôsledku toho veľké IT spoločnosti otvárajú kancelárie v Limassole a Larnake a dopyt po bývaní zo strany ich zamestnancov rastie obrovským tempom.

Samostatnou kategóriou sú rodiny, ktoré si kupujú nehnuteľnosti na trvalý pobyt . Dôležitá je pre ne infraštruktúra, školy a zdravotná starostlivosť. Cyprus má mnoho medzinárodných škôl fungujúcich v rámci britského a amerického vzdelávacieho systému, čo ho robí atraktívnym pre rodiny z EÚ a Blízkeho východu. Títo kupujúci si často vyberajú vily alebo priestranné apartmány s niekoľkými spálňami.

Domáci dopyt tiež existuje, ale je výrazne menší. Cyperčania častejšie kupujú bývanie na existujúcom trhu, pričom sa zameriavajú na dostupnosť a cenu, zatiaľ čo zahraniční investori vytvárajú dopyt po prémiových nehnuteľnostiach a novostavbách.

Cyperský trh s prenájmom nehnuteľností je rozdelený do niekoľkých segmentov, z ktorých každý má svoje vlastné charakteristiky.

Dlhodobý trh je primárne zameraný na zamestnancov medzinárodných spoločností, bankárov a ľudí, ktorí sa sťahujú. V Limassole a Nikózii je dopyt po prenájmoch po celý rok a ponúka stabilné výnosy bez výraznej sezónnosti.

Priemerná cena prenájmu dvojizbového bytu v Limassole v roku 2025 presiahla 2 000 eur mesačne a prognózy naznačujú ďalší rast, keďže ponuka je obmedzená.

Krátkodobý trh je klasickým turistickým segmentom, najrozvinutejším v Pafose, Ayia Nape a Protarase. Ziskovosť tu priamo závisí od sezóny: dopyt prudko stúpa od apríla do októbra, pričom letné mesiace tvoria približne 70 % ročných príjmov. Aktivita však počas zimných mesiacov prudko klesá, čo si od investorov vyžaduje starostlivé strategické plánovanie.

Treťou oblasťou je firemný prenájom . Mnoho spoločností prenajíma byty alebo domy svojim zamestnancom pracujúcim na Cypre. Tento segment je obzvlášť žiadaný v Limassole, kde sa nachádzajú centrály IT a finančných spoločností. Firemní nájomníci oceňujú spoľahlivosť a dlhodobú povahu zmlúv, vďaka čomu sú takéto obchody pre majiteľov ziskové.

Porovnanie s Rakúskom

Cyperský právny systém je založený na anglickom zvykovom práve, vďaka čomu je pre zahraničných investorov jedným z najtransparentnejších a najpredvídateľnejších v EÚ. Takmer všetky kľúčové dokumenty sú k dispozícii v angličtine a transakcie sú štruktúrované tak, aby boli zrozumiteľné nielen pre miestnych, ale aj pre medzinárodných kupujúcich.

Preto sa Cyprus často označuje ako „pohodlný vstupný bod na európsky trh s nehnuteľnosťami“ pre investorov z rôznych krajín.

Nižšie sú uvedené hlavné modely vlastníctva a ich vlastnosti.

Najjednoduchším a najobľúbenejším spôsobom registrácie nehnuteľností je kúpiť si byt na Cypre priamo ako fyzická osoba. Túto metódu si najčastejšie vyberajú rodiny, ktoré si kupujú dom pre vlastné použitie alebo na získanie trvalého pobytu. Proces je jednoduchý: podpíše sa kúpna zmluva, nehnuteľnosť sa zaregistruje v katastri nehnuteľností a kupujúci sa stane oficiálnym vlastníkom.

Je však dôležité mať na pamäti, že daňové dôsledky závisia od krajiny daňovej rezidencie. Napríklad obyvatelia niektorých krajín budú musieť nahlásiť zahraničný majetok a platiť dane doma.

Pre tých, ktorí vnímajú nehnuteľnosti ako investíciu, najmä pri kúpe viacerých nehnuteľností alebo investovaní do projektov generujúcich príjem, sa používa spoločnosť so špeciálnym účelom (SPV).

Výhody vlastníctva prostredníctvom spoločnosti:

• oddelenie majetku a osobných rizík;
• daň z príjmov právnických osôb je iba 12,5 % - jedna z najnižších v EÚ;
• schopnosť flexibilne optimalizovať zdaňovanie, a to aj v prípade predaja alebo dedenia.

SPV často využívajú investori, ktorí kupujú komplexy generujúce príjmy, apartmánové hotely alebo portfóliá prenajímaných bytov. Tento formát tiež uľahčuje prilákanie partnerov a následný predaj nehnuteľnosti, keď transakcia zahŕňa podiely v spoločnosti a nie nehnuteľnosti.

Pre bohatých investorov ponúka Cyprus nástroje na plánovanie dedičstva a ochranu majetku – trusty a nadácie. Tie umožňujú:

• správne previesť nehnuteľnosť na deti alebo oprávnených osôb;
• vyhnúť sa zložitým dedičským konaniam;
• chrániť majetok pred prípadnými nárokmi tretích strán.

Tento prístup je relevantný pri vlastníctve veľkých portfólií alebo prémiových nehnuteľností v hodnote niekoľkých miliónov eur. V praxi funguje ako rodinný „štít“, ktorý chráni kapitál a minimalizuje právne riziká.

Ďalšou možnosťou je kúpa nehnuteľnosti na Cypre prostredníctvom spoločného vlastníctva. Toto sa najčastejšie využíva pri kúpe veľkých víl na pobreží alebo bytových komplexov, kde viacerí investori spoja sily, aby znížili vstupnú bariéru.

Spoluvlastníctvo umožňuje každému partnerovi vlastniť určitý podiel na nehnuteľnosti a poberať príjem úmerný jeho investícii. Tento prístup je vhodný pre priateľov, partnerov alebo rodiny, ktoré chcú vlastniť nehnuteľnosť spoločne.

Pre zahraničných investorov bol vstup na cyperský trh čo najviac zjednodušený:

• prakticky neexistujú žiadne obmedzenia týkajúce sa nákupov (na rozdiel od Rakúska alebo Švajčiarska, kde cudzinci často čelia prísnym kvótam);
• Je povinné podstúpiť bankové overenie (KYC, AML), kde sa overuje pôvod finančných prostriedkov;
• Všetky transakcie sú vykonávané prostredníctvom licencovaných právnikov, čo znižuje riziko podvodov a zaručuje transparentnosť.

V skutočnosti si nehnuteľnosť na Cypre môže kúpiť každý investor, pokiaľ dokáže preukázať legálnosť svojho kapitálu.

V Rakúsku prevláda súkromné ​​vlastníctvo. Daňový systém je transparentný, ale prísne regulovaný: investori vopred rozumejú všetkým nákladom, ale neexistuje prakticky žiadna flexibilita. Štruktúrovanie prostredníctvom trustov alebo nadácií je drahé a zložité, takže sa takéto nástroje používajú zriedka. Výnosy z prenájmu v Rakúsku sú nízke – 2 – 3 % – ale riziká sú minimálne a trh je stabilný a predvídateľný.

Na rozdiel od Rakúska ponúka Cyprus oveľa širšiu škálu vlastníckych štruktúr. Tu si môžete prispôsobiť štruktúru svojim špecifickým potrebám:

• na trvalý pobyt – kúpiť si bývanie priamo;
• pre investície - zaregistrujte sa prostredníctvom spoločnosti alebo investujte do bytového hotela;
• Na plánovanie majetku využite trusty a nadácie.

Okrem toho platí jedinečný status nerezidenta: nerezidenti, ktorí tento status získajú, sú oslobodení od daní z dividend a úrokov na 17 rokov. Vďaka tomu je Cyprus jednou z najvýhodnejších jurisdikcií EÚ z hľadiska daňového zaťaženia pre súkromných investorov.

Kúpa nehnuteľnosti na Cypre je jednoduchý a zjednodušený proces, má však svoje vlastné jedinečné charakteristiky, ktoré sa líšia od väčšiny kontinentálnych európskych systémov. Právnym základom je anglosaský prístup k majetkovému právu, vďaka čomu sú transakcie pre zahraničných kupcov relatívne transparentné, vyžaduje si však starostlivú prípravu a dodržiavanie všetkých požiadaviek.

Pozrime sa na celú postupnosť krokov od výberu nehnuteľnosti až po získanie vlastníckych práv a zároveň odhalíme potenciálne úskalia.

1. Výber nehnuteľnosti. Najprv si určte investičný cieľ: „na bývanie/trvalý pobyt“, „príjem z krátkodobých prenájmov“ alebo „firemný fond/portfólio“. To ovplyvní formát nákupu a požiadavky na dokumenty (daňový status, typ financovania, požiadavky na úschovu atď.).

2. Rezervačná zmluva. Developer alebo predávajúci podpíše s kupujúcim predbežnú zmluvu, ktorá je zvyčajne sprevádzaná fixným rezervačným poplatkom (pevná cena, doba obhliadky). Je dôležité poznamenať, že táto fáza nie je zmluvou. Poskytuje malú záruku, ale nechráni pred právnymi rizikami.

3. Právna due diligence. Advokát vykonáva:

• Overenie reťazca vlastníctva a titulu;
• Kontrola možných existujúcich komplikácií – hypotéky, záložné práva, súdne spory, zatknutia;
• Analýza plánovacej dokumentácie a stavu stavebných povolení;
• Skontrolujte, či je lokalita chránená (archeológia, regionálne obmedzenia, pobrežná oblasť, kde je výstavba zakázaná).

Due diligence je kľúčom k bezpečnej transakcii; šetrenie na právnych službách často vedie k zbytočným rizikám.

4. Zmluva/dohoda o kúpe. Po dohode o podmienkach sa podpíše zmluva vrátane ceny, splátkového kalendára, záručných ustanovení, pokút za omeškanie a dátumov uvedenia do prevádzky. K zmluve je často priložený harmonogram etáp platby a podmienok prevodu vlastníctva.

5. Záloha/úschova. Vo fáze uzatvárania zmluvy sa zvyčajne vkladá záloha (zvyčajne 10 % z ceny) na klientsky účet právnika alebo na samostatný úschovný účet (ak sa na tom obe strany dohodnú). Na Cypre sa bežne praktizuje zverenecká úschova s ​​právnikom; menej často sa používa úschova tretej strany v banke.

6. Registrácia zmluvy a dočasná ochrana. Po podpísaní sa zmluva zvyčajne zaregistruje (napríklad zápisom do katastra nehnuteľností). Registrácia zmluvy poskytuje kupujúcemu určitý stupeň ochrany až do udelenia konečného vlastníctva.

7. Vyrovnania. Platba zostávajúcej zmluvnej ceny, daní a poplatkov, právnych a agentúrnych poplatkov a v prípade potreby notárskeho/notársky kvalifikovaného overenia.

8. List vlastníctva / Zmluva o postúpení. V prípade sekundárneho trhu dostanete list vlastníctva. V prípade kúpy nehnuteľností mimo plánu sa často spracuje zmluva o postúpení (ktorou sa práva developera prevedú na kupujúceho) a po dokončení projektu sa vydajú listy vlastníctva.

Dôležité: Obdobie medzi dokončením výstavby a vydaním listu vlastníctva môže byť značné – kupujúci zostáva chránený zmluvami a registráciou, ale nehnuteľnosť právne nevlastní, kým nedostane list vlastníctva.

Právnik je kľúčovým účastníkom transakcie: vykonáva due diligence, pripravuje a kontroluje zmluvy, uľahčuje prevod finančných prostriedkov a pomáha s registráciou a prevodom vlastníctva. Jeho zodpovednosti zahŕňajú:

• žiadosť a analýza vlastníckeho práva a plánov nehnuteľnosti;
• Kontrola stavu stavebného povolenia;
• žiadosti adresované katastrálnemu registru a miestnym orgánom týkajúce sa obmedzení;
• dohodnutie splátkového kalendára a výhrad v zmluve;
• organizácia úschovného/klientskeho účtu a kontrola nad prijatím finančných prostriedkov;
• podpora pri uzatváraní transakcie a registrácii vlastníckych práv.

Praktická rada: Spolupracujte iba s licencovanými advokátmi/právnikmi, ktorí majú skúsenosti v sektore nehnuteľností na Cypre a preukázateľné výsledky v dokončených transakciách.

Akákoľvek legitímna transakcia s nehnuteľnosťami si vyžaduje prísne bankové a právne kontroly:

• dôkaz o zdroji finančných prostriedkov (výpisy z bankového účtu, správy o predaji aktív, firemné výkazy);
• identifikácia kupujúceho a beneficientov (občiansky preukaz, cestovný pas, doklad o adrese);
• Overenie konečného skutočného vlastníka (UBO) pri nákupe prostredníctvom spoločnosti;
• hlásenie prevodu veľkých súm (banky vyžadujú vysvetlenie pôvodu finančných prostriedkov).

Nedodržanie požiadaviek KYC/AML bude mať za následok zamietnutie otvorenia účtu, zmrazenie finančných prostriedkov a zrušenie transakcie.

Nehnuteľnosti v štádiu výstavby (off-plan, teda kúpa počas výstavby) sú na Cypre veľmi obľúbené a ponúkajú konkurencieschopné ceny, ale vyžadujú si dodatočné opatrenia.

Etapy platby. Typicky: rezerva → 10 % pri podpise zmluvy → platby po etapách podľa postupu výstavby (etapy sú definované v zmluve) → konečná platba pri odovzdaní.

Bankové záruky. Spoľahlivé zmluvy zahŕňajú bankové záruky alebo čiastočné zadržanie platieb až do nadobudnutia vlastníctva alebo dokončenia kľúčových prác. Snažte sa získať bankové záruky na zálohu/splátky.

Termíny dokončenia a pokuty. Zmluva musí obsahovať jasné termíny pre uvedenie do prevádzky a pokuty/pokuty v prípade omeškania zo strany developera. Venujte pozornosť ustanoveniam o vyššej moci – tie môžu developera zbaviť zodpovednosti v prípade pandémií, miestnych obmedzení atď.

Postúpenie práv. Pri postúpení práv zabezpečte mechanizmus, ktorý vás ochráni pred skrytými dlhmi a záväzkami, a dohodnite sa, kto bude znášať daňové náklady v prípade reštrukturalizácie transakcie.

Odporúčanie: V prípade nových projektov je dôležité skontrolovať reputáciu developera, aktuálne projekty, hodnotenia a recenzie, ako aj dostupnosť finančných prostriedkov na dokončenie projektu.

Dnes sa čoraz viac transakcií vykonáva na diaľku, najmä ak sú do nich zapojení nerezidenti. Tento formát sa stal možným vďaka kombinácii anglosaského právneho modelu, flexibility miestnych právnikov a digitálnych služieb.

Výhody nákupu na diaľku:

• Ušetrite čas a cestovné náklady.
• Možnosť zúčastniť sa transakcie počas pobytu v inej krajine.
• Flexibilné mechanizmy – elektronické podpisy a plné moci.
• Právnik v podstate „nahrádza“ kupujúceho a dohliada na celý proces.

Ako to funguje v praxi

1. Výber objektu

Investor dostáva od developera alebo realitného makléra materiály: pôdorysy, foto/video recenzie, virtuálne prehliadky. Mnoho spoločností ponúka živé obhliadky cez Zoom alebo WhatsApp.

2. Právna podpora

Na Cypre zohráva kľúčovú úlohu právnik-sprostredkovateľ. Overuje vlastníctvo nehnuteľnosti, prípadné obmedzenia a stavebné povolenia a pripravuje kúpno-predajnú zmluvu. Pre klienta je možné toto všetko urobiť na diaľku, bez nutnosti návštevy ostrova.

3. Podpisovanie dokumentov

Zmluvu je možné podpísať:

• elektronicky (prostredníctvom certifikovaných platforiem),
• alebo na základe plnej moci overenej notárom v krajine kupujúceho.

Je štandardnou praxou posielať originály dokumentov poštou.

4. Finančné vyrovnania

Finančné prostriedky sa neprevádzajú priamo developerovi, ale na klientsky účet právnika (escrow). Právnik ich prevedie predávajúcemu až po splnení všetkých zmluvných podmienok. To chráni investora pred rizikami.

5. Registrácia nehnuteľnosti

Po dokončení transakcie právnik predloží dokumenty pozemkovému úradu. Investor dostane list vlastníctva poštou alebo elektronicky.

Kúpa nehnuteľnosti pri mori má množstvo výhod, ale so sebou prináša aj vlastný súbor právnych aspektov. Tu je to, čo treba zvážiť:

Odstupy/pobrežné obmedzenia. Pozdĺž pobrežia platia stavebné limity, požiadavky na odstupy, špeciálne predpisy urbanistického plánovania a ochrana prírodných oblastí. Niektoré oblasti môžu byť nevhodné na výstavbu alebo si môžu vyžadovať špeciálne povolenia.

Prvá línia / druhá línia. „Prvá línia“ označuje pozemok priamo susediaci s morom a vyžaduje si prémiovú cenu. „Druhá línia“ sa nachádza o niečo ďalej a je lacnejšia, ale má menej obmedzení. Pri kúpe nehnuteľnosti v prvej línii si nezabudnite overiť stavebné obmedzenia a zvážiť riziko erózie pobrežia.

„Výhľad na more“ v dokumentoch. Nespoliehajte sa výlučne na marketing: existencia alebo neprítomnosť oficiálneho nároku na nerušený výhľad na more a stavebné obmedzenia by mali byť uvedené v dokumentoch.

Ochrana pobrežia, námorné povolenia. Výstavba na pobreží môže vyžadovať dodatočné schválenia od vládnych agentúr a organizácií pôsobiacich v oblasti námorníctva/životného prostredia.

Porovnanie s Rakúskom. V Rakúsku je proces transakcií formalizovanejší prostredníctvom úlohy notára a jasne regulovaných úschov/finančných prostriedkov, zdaňovania a prevodov. Je predvídateľnejší, ale úroveň kontroly je tiež oveľa prísnejšia.

Na Cypre anglosaský štýl právnej podpory kladie dôraz na zmluvnú ochranu a registráciu zmlúv pred vydaním titulu. V Rakúsku sa notárska podpora a formálne overenie vykonáva „v notárskej fáze“, zatiaľ čo na Cypre značnú časť práce vykonáva právnik/advokát.

Vďaka tomu je cyperský proces flexibilný, ale vyžaduje si väčšiu disciplínu zo strany kupujúceho a kompetentného právnika.

Nižšie je uvedená štruktúrovaná tabuľka, ktorá obsahuje všetky hlavné dane a poplatky spojené s kúpou, vlastníctvom a predajom nehnuteľností na Cypre.

Zdroje kľúčových sadzieb: daňové a analytické publikácie 2024 – 2025: PwC Cyprus, advokátska kancelária George Konstantinou, PwC Tax Summaries .

DPH. Štandardná sadzba DPH je 19 %. Vzťahuje sa na nové nehnuteľnosti a stavebné služby. Existujú však programy a znížené sadzby pre rezidenčné nehnuteľnosti (predtým platila 5 % schéma pre určité „primárne rezidencie“ a projekty, ale daňové predpisy pre tieto znížené schémy sa v rokoch 2025 – 2026 pravidelne menia, preto si overte aktuálne podmienky pre konkrétny projekt, o ktorý máte záujem).

Pri ďalšom predaji (sekundárny trh) sa DPH zvyčajne neuplatňuje, ale potom sa uplatňujú poplatky za prevod.

Kolkovné a poplatky za prevod. Kolkovné je malý poplatok za každú zmluvu. Platí sa okamžite – do 30 dní od podpisu. Poplatky za prevod (registračné poplatky za prevod vlastníctva) sa vypočítavajú na stupnici (3 %/5 %/8 %), pričom pre kupujúceho sa pri určitých typoch transakcií často uplatňuje 50 % zľava.

Tieto dve zložky spolu predstavujú významnú časť transakčných nákladov, najmä pri ďalšom predaji.

Daň z kapitálových výnosov (CGT). Na zisky z predaja cyperských nehnuteľností (a za určitých podmienok na podiely v spoločnostiach, ktoré priamo vlastnia takéto nehnuteľnosti) sa vzťahuje 20 % CGT.

Ak plánujete ukončiť investíciu, je potrebné zohľadniť odpočty (pôvodná cena, primerané vylepšenia) a určité výnimky.

Právne poplatky a provízie agentovi. Právne poplatky zvyčajne tvoria 1 – 2 % z celkovej ceny transakcie a provízia agentovi je 2 – 3 % (zvyčajne ju platí predávajúci, ale sú možné aj iné možnosti). Pri výpočte celkových nákladov na vstup sa odporúča počítať s aspoň 3 – 6 % na nepredvídané a fixné transakčné náklady.

Vlastníctvo a ročné výdavky. Ročné výdavky zahŕňajú komplexné energie, poistenie, komunálne poplatky a poplatky za likvidáciu odpadu. V drahých komplexoch (prémiových rezortoch) môžu byť bežné výdavky značné – až niekoľko tisíc eur ročne, čo znižuje čistý príjem z prenájmu.

Zdaňovanie príjmov z prenájmu a nuansy u právnických osôb. Príjmy z prenájmu sa zdaňujú ako súčasť všeobecného základu dane. Pre fyzické osoby sú daňové sadzby progresívne. Nákup prostredníctvom spoločnosti (SPV) a správa prostredníctvom korporátnej štruktúry zahŕňa daň z príjmov právnických osôb, povinné príspevky na sociálne zabezpečenie z výplaty miezd, dividendovú politiku atď.

Dôležité sú aj dohody o zamedzení dvojitého zdanenia medzi Cyprom a krajinou investora – pri správnom vykonaní umožňujú zníženie daňového zaťaženia.

Daňové režimy pre nerezidentov: nerezidentský režim a „pravidlo 60 dní“. Cyprus ponúka atraktívne daňové mechanizmy pre nových rezidentov – najmä režim nerezidentského režimu, ktorý poskytuje oslobodenie od dane z dividend a úrokov na dlhšie obdobie (17 rokov za určitých podmienok), a „pravidlo 60 dní“ na určenie daňovej rezidencie (alternatíva k pravidlu 183 dní) – nástroj na plánovanie dočasnej alebo čiastočnej daňovej rezidencie na Cypre.

Vďaka týmto režimom je Cyprus atraktívny pre investorov, ktorí chcú kombinovať daňovú optimalizáciu a pobyt v EÚ, ale uplatnenie stimulov si vyžaduje prísne dodržiavanie podmienok.

Predaj a daň z kapitálových výnosov. Na kapitálové výnosy sa vzťahuje daň z kapitálových výnosov vo výške 20 %. Na zníženie základu dane sa zohľadňujú náklady na vylepšenie, právne náklady a základné odpočty. Daňové dôsledky si vopred naplánujte: predaj prostredníctvom účelového subjektu (SPV) môže predstavovať ďalšie výzvy a dedenie zahŕňa špecifické pravidlá, ktoré zvyšujú atraktivitu trustov/nadácií.

Porovnanie s Rakúskom. Rakúsko má viac formalít: notár zohráva kľúčovú úlohu, predvídateľný a prísny daňový systém a menej flexibilné štruktúrovanie (trusty/nadácie sú drahšie a zložitejšie). Výnosy z prenájmu v Rakúsku, najmä vo Viedni, sú nižšie (okolo 2 – 3 %), ale trhové riziká a volatilita sú tiež výrazne nižšie. Cyprus ponúka vyššie potenciálne výnosy (najmä na pobreží) a flexibilitu vo vlastníckych štruktúrach (SPV, non-dom), ale aj vyššie sezónne a prevádzkové riziká.

Právne: V Rakúsku notár formálne zabezpečí transakciu a prakticky ju automatizuje. Na Cypre však kľúčovú úlohu zohráva právnik/advokát, ktorý riadi proces a organizuje úschovný účet. Vďaka tomu je proces flexibilnejší, ale vyžaduje si starostlivý výber odborníkov, s ktorými spolupracujete.

Cyprus zostáva jednou z mála európskych krajín, kde investovanie do nehnuteľností priamo vedie k získaniu pobytového statusu. Najobľúbenejším nástrojom je zrýchlený program trvalého pobytu . Je k dispozícii pre tých, ktorí si na Cypre kúpia nehnuteľnosť v hodnote najmenej 300 000 EUR a poskytnú dôkaz o príjme zo zahraničia. Tento status:

• večné a dedičné;
• nevyžaduje si trvalý pobyt (stačí návšteva raz za dva roky);
• vzťahuje sa aj na rodinu žiadateľa.

Alternatívne existujú štandardné povolenia na pobyt pre dôchodcov a osoby s pasívnym príjmom, ako aj pracovné víza pre špecialistov, predovšetkým v sektore IT a financií.

Od roku 2022 vízum pre digitálnych nomádov pre pracovníkov pracujúcich na diaľku s mesačným zárobkom najmenej 3 500 eur. Pre občanov EÚ je proces ešte jednoduchší: môžu žiť a pracovať na Cypre bez obmedzení, stačí, ak o tom informujú miestne úrady.

Okrem právneho aspektu je dôležitý aj faktor životného štýlu .

• Vo veľkých mestách existujú školy s vyučovaním v anglickom jazyku, ktoré spĺňajú britské štandardy.
• Systém zdravotnej starostlivosti kombinuje štátne poistenie (GESY) a rozvinutý súkromný sektor.
• Cyprus patrí medzi najbezpečnejšie krajiny v Európe s nízkou mierou kriminality.

Vďaka tomu je trvalý pobyt na Cypre nielen investičným nástrojom, ale aj spôsobom, ako zlepšiť kvalitu života rodiny.

V Rakúsku je situácia iná. Status rezidenta nemožno získať priamo prostredníctvom nehnuteľnosti. Hlavnými možnosťami sú povolenia na pobyt založené na príjme a podnikateľské alebo pracovné povolenia. Na rozdiel od Cypru Rakúsko vyžaduje skutočný pobyt; „formálne“ povolenie na pobyt nie je možné.

Porovnanie s Rakúskom:

• Cyprus: Flexibilné a praktické možnosti pre investorov a rodiny.
• Rakúsko: Prísne a formalizované pravidlá pre tých, ktorí v krajine skutočne žijú.

Na Cypre je trh s prenájmom rozdelený na dva segmenty.

Krátkodobý prenájom je turistický model.

• Sezóna trvá od apríla do októbra.
• Zaťaženie počas špičkových mesiacov je až 90 – 95 %.
• Priemerné denné náklady: 100 – 250 €.
• Správcovské spoločnosti získavajú 15 – 25 % príjmu z údržby a marketingu.

Počas mimosezóny výnosy prudko klesajú, ale vďaka vysokej ADR v lete môže investor získať 6 – 8 % ročne.

Dlhodobé prenájmy sa spájajú predovšetkým s IT špecialistami a zahraničnými expertmi.

• V Limassole začínajú ceny prenájmu bytov od 1 500 eur mesačne s výnosom 3 – 4 %.
• V Nikózii, kde je dopyt poháňaný vládnymi zamestnancami a študentmi, sú výnosy vyššie – 5 – 6 %.
• V Pafose a Larnake je vstupná cena a ziskovosť vyvážené: 4 – 6 %.

V Rakúsku je trh predvídateľnejší, ale s nízkymi výnosmi. Vo Viedni a Salzburgu nie sú krátkodobé prenájmy veľmi populárne, takže investori sa zameriavajú na dlhodobé zmluvy. Úrokové sadzby sú stabilné, ale výnosy zriedka presahujú 2 – 3 %.

Celkom:

• Cyprus = vysoký potenciál návratnosti, ale vysoko sezónny.
• Rakúsko = stabilita a nízke riziká, ale obmedzený príjem.

Výber optimálnej lokality na kúpu vily alebo apartmánu na Cypre závisí od stratégie.

• Limassol je prémiový trh: kancelárie, mrakodrapy, prístav a status „obchodného centra“. Ceny sú vysoké (6 000 – 10 000 €/m²), výnosy nízke, ale likvidita vysoká.
• Pafos je rodinná a turistická destinácia, obľúbená medzi Britmi a Škandinávcami. Ponúka rovnováhu medzi cenou a likviditou s vyššími výnosmi ako v Limassole.
• Larnaka – modernizácia infraštruktúry (prístav, jachta), cenovo dostupný vstup (2 000 – 3 000 €/m²), potenciál rastu kapitalizácie.
• Nikózia je hlavné a administratívne centrum. Celoročné prenájmy, nízke vstupné ceny (1 500 – 2 500 €/m²) a výnosy 5 – 6 %.
• Ayia Napa a Protaras – modelové letovisko: v lete je výnos až 10 %, v zime – nečinné.

Cyprus vs. Rakúsko:

• Limassol je najbližšie k Viedni – prestíž a nízka ziskovosť.
• Pafos pripomína Salzburg – turizmom aj životným štýlom.
• Nikózia je bližšie k Innsbrucku – študenti a štátni zamestnanci.
• Ayia Napa a Protaras sa dajú prirovnať k lyžiarskym strediskám kvôli ich vysokej sezónnosti.

Záver: Rakúsky trh je vhodný pre tých, ktorí hľadajú stabilitu a dlhodobú predvídateľnosť. Cyprus na druhej strane ponúka viac príležitostí pre investorov, ktorí sú ochotní pracovať s dynamickým systémom, sezónnosťou a rôznymi stratégiami v závislosti od regiónu.

Na Cypre je trh rozdelený na sekundárnu výstavbu a novostavby, pričom oba segmenty majú svoje vlastné charakteristiky.

Sekundárny trh je tradične atraktívny vďaka tomu, že nehnuteľnosti už obstáli v skúške času:

• je možné posúdiť skutočnú kvalitu výstavby a prevádzkové náklady;
• zohľadniť účty za energie a rezervy na väčšie opravy;
• skontrolovať históriu nehnuteľnosti – od vlastníckych práv až po históriu opráv.

Novostavby sa najčastejšie predávajú v stave mimo výstavby. Včasná kúpa umožňuje zľavu až do výšky 10 – 15 %, ale vyžaduje si väčšiu starostlivosť:

• splátkové harmonogramy sú viazané na etapy výstavby;
• používajú sa bankové záruky alebo poistenie;
• Kľúčovým rizikom sú oneskorenia v dodávkach a kvalita výstavby.

Odhadované ceny (2024)

V Rakúsku sú novostavby vo všeobecnosti drahšie a kvalitnejšie vďaka prísnym stavebným predpisom, ale výnosy sú nižšie. Na Cypre je cenové a kvalitatívne rozpätie širšie, takže výber spoľahlivého developera je kľúčovým prvkom každej úspešnej stratégie.

Okrem kúpy štandardného bytu alebo vily na prenájom ponúka Cyprus alternatívne investičné možnosti, ktoré vám umožňujú diverzifikovať vaše portfólio a expandovať do špecifickejších segmentov.

Servisované apartmány a apartmánové hotely. Mnoho developerov ponúka komplexy na kľúč so správou tretej strany, kde investor prevedie vlastníctvo nehnuteľnosti na správcovskú spoločnosť. Na oplátku získa garantovaný príjem (3 – 6 % ročne) a žiadne prevádzkové záväzky. Tento formát je vhodný pre tých, ktorí si cenia predvídateľnosť a „pasívny“ prístup.

Bytové domy/minikomplexy. Možnosť pre väčších hráčov: kúpa budovy alebo viacerých bytov pod jedným manažérskym tímom. Vyžaduje si to značné investície a prevádzkový dohľad, ale pri správnom riadení to môže priniesť ročný výnos 7 – 9 %.

Študentské prenájmy (Nikózia, Limassol). V mestách s univerzitami je dopyt počas celého akademického roka konzistentne vysoký. Tento formát zabezpečuje vysokú obsadenosť a predvídateľný príjem, hoci počas leta sú možné prestoje.

Komerčné nehnuteľnosti:

• V Nikózii a Limassole sú žiadané pouličné obchody a kancelárie.
• Sklady a logistika zatiaľ zostávajú len špecializovaným odvetvím, ale môžu mať dlhodobý potenciál.

Pozemok na výstavbu. Vhodný pre developerov a fondy. Riziká sú spojené s obmedzeniami urbanistického plánovania, termínmi schvaľovania a vysokými kapitálovými nákladmi, ale potenciál nadpriemerných výnosov je tiež významný.

Porovnanie stratégií

Rakúsko vs. Cyprus

• Rakúsko → stabilita, dôraz na kancelárie a dlhodobé prenájmy, výnosy zvyčajne 2 – 4 %.
• Cyprus → viacero oblastí (rezorty, krátkodobé prenájmy, študentský segment), výnos 5 – 8 % a vyšší.

Investície na Cypre ponúkajú vyššie výnosy, ale aj vyššie riziká ako v Rakúsku.

Kľúčové riziká

• Sezónnosť príjmov a závislosť od cestovného ruchu: prenájmy v letoviskách sú aktívne od mája do októbra. Dopyt v zime výrazne klesá.
• Riziká týkajúce sa kvality výstavby a rozvoja: najmä pri investovaní do projektov, ktoré sú stále vo výstavbe. Niekedy sa vyskytujú oneskorenia alebo zľavy na materiály.
• Overenie banky (KYC/AML): Overenie zdroja finančných prostriedkov môže transakciu spomaliť. Pre investorov je dôležité, aby si dokumenty pripravili vopred.
• Menové riziká a diaľková správa: pre nerezidentov sú to samostatné výdavky (správcovské spoločnosti, poistenie).
• Regulácia krátkodobých prenájmov: vyžaduje sa registrácia v osobitnom registri a licencia na prenájom bytov.

Cyprus nie je len výnosnou investičnou destináciou, ale aj atraktívnou možnosťou pre presťahovanie. Mnoho rodín, podnikateľov a IT profesionálov si vyberá ostrov nielen pre jeho daňové a vízové ​​výhody, ale aj preto, aby si užili príjemnú kombináciu podnebia, dostupnosti a vysokej kvality života.

Podnebie a ekológia patria medzi hlavné dôvody, prečo sa Cyprus stal magnetom pre imigrantov. Približne 320 slnečných dní v roku, mierne zimy bez dlhotrvajúcich dažďov a možnosť plávať v mori šesť až sedem mesiacov vkuse vytvárajú jedinečný životný štýl podobný rezortu.

Zároveň sa ekológia ostrova považuje za pomerne priaznivú: v porovnaní s veľkými priemyselnými regiónmi Európy tu nie sú žiadne preplnené priemyselné zóny a morský vzduch má pozitívny vplyv na zdravie.

Zdravotná starostlivosť a vzdelávanie sú dostupné vo verejných aj súkromných zariadeniach. Od roku 2019 funguje národný systém zdravotnej starostlivosti GESY, ktorý pokrýva základné lekárske služby. Pre náročnejších klientov sú k dispozícii súkromné ​​kliniky s medzinárodne skúsenými lekármi.

Vzdelanie je dôležité aj pre rodiny: Cyprus má veľa škôl a univerzít s vyučovaním v anglickom jazyku, čo deťom a tínedžerom uľahčuje proces sťahovania.

Životné náklady na ostrove sú priemerné: vyššie ako vo východnej Európe, ale nižšie ako v Rakúsku, Nemecku alebo Francúzsku. Nájomné a potraviny v supermarketoch môžu byť lacnejšie, ale dovážaný tovar a autá sú drahšie. Keďže verejná doprava je slabá, väčšina rodín vlastní auto.

Vysoká úroveň bezpečnosti robí z Cypru atraktívne miesto pre život. Môže sa pochváliť prosperujúcou rusky hovoriacou, britskou a izraelskou diaspórou, ako aj dynamickými komunitami IT profesionálov a podnikateľov. Ostrov patrí medzi najbezpečnejšie regióny v Stredomorí, vďaka čomu je pohodlnou voľbou pre rodiny s deťmi a starších ľudí.

Pre mnohých investorov sa Cyprus stal viac než len investičnou platformou, ale aj „európskym rajom“, kde môžu investovať kapitál, zabezpečiť si rodinnú bezpečnosť a zachovať si flexibilitu pri správe aktív.

Dôvody záujmu o Cyprus:

• Jurisdikcia EÚ: nehnuteľnosti na Cypre poskytujú prístup k európskemu právnemu rámcu a ochranu vlastníckych práv podľa noriem EÚ.
• Anglosaský právny systém: transparentné a predvídateľné transakcie, ktoré sú zrozumiteľné pre zahraničných investorov.
• Jednoduché postupy pri kúpe a registrácii nehnuteľností: minimálna byrokracia v porovnaní s inými krajinami EÚ.
• Angličtina sa široko používa v obchode aj vo verejnej správe, čo uľahčuje jej prispôsobenie sa.
• Geografia: Cyprus sa nachádza medzi Európou, Blízkym východom a Afrikou, čo umožňuje rýchle lety do rôznych regiónov.

IT profesionáli si užívajú daňové úľavy, preferenčné vízové ​​režimy a možnosť pracovať v medzinárodnom prostredí a zároveň si užívať vysokú kvalitu života.

Rozhodnutie o kúpe nehnuteľnosti na Cypre preto nie je len o investičnom príjme, ale aj o diverzifikácii rizika. Pre obyvateľov krajín s nestabilnými politickými systémami alebo menovými obmedzeniami sa Cyprus stáva „bezpečným prístavom“, ktorý poskytuje prístup do EÚ a pohodlné bývanie.

Predaj nehnuteľností na Cypre je samostatnou fázou investičného cyklu a je dôležité zvážiť niekoľko faktorov: likviditu trhu, dane, sezónnosť a právne nuansy.

Predaj a čas na trhu:

• Na Cypre je trh volatilnejší: dopyt silne závisí od sezónnosti (leto je aktívnejšie ako zima) a lokality.
• Priemerná doba expozície pre nehnuteľnosti na pobreží môže byť 6 – 12 mesiacov, zatiaľ čo pre likvidné byty v mestách (Limassol, Nikózia) je oveľa kratšia.
• Predajné obdobie môže byť pri prémiových vilach ešte dlhšie, najmä ak hovoríme o nehnuteľnostiach nad 1,5 – 2 milióny eur.

V Rakúsku je situácia predvídateľnejšia: trh je menej závislý od ročných období a doba, počas ktorej je nehnuteľnosť na trhu, je vo Viedni a väčších mestách zvyčajne 3 – 6 mesiacov.

Cyprus:

• Daň z kapitálových výnosov (CGT) – 20 % (s možnosťou úľavy pri kúpe prvého bývania alebo dlhodobom vlastníctve);
• Pri predaji prostredníctvom spoločnosti môžu byť ponúkané daňové optimalizácie;
• povinné zverejnenie zdrojov finančných prostriedkov a transparentnosť transakcie.

Rakúsko:

• daň z kapitálových výnosov (Immobilienertragsteuer) – 30 %;
• Pravidlá dedenia a darovania sú transparentné, ale sadzby sú vyššie ako na Cypre.

Plánovanie dedičstva a majetku. Pre dlhodobých investorov je prevod aktív často problémom:

• Na Cypre je populárne využívať spoločnosti alebo trusty na vlastníctvo majetku, čo zjednodušuje dedenie a minimalizuje dane.
• V Rakúsku je právny systém prísnejší, ale stále zaručuje plnú ochranu dedičov.

Na základe vlastných skúseností s prácou na Cypre a v Rakúsku môžem povedať, že obe jurisdikcie ponúkajú množstvo výhod. Keď moji klienti hľadajú spoľahlivosť, pokoj v duši a dlhodobú ochranu kapitálu, odporúčam im Rakúsko.

Výnos je tu nižší, ale predvídateľnosť a ochrana práv sú na najvyššej úrovni. Kúpu domu alebo pozemku na Cypre odporúčam tým, ktorí si chcú nielen zachovať, ale aj zhodnotiť svoj kapitál a zároveň spojiť investíciu s pohodlným životným štýlom.

Pri výbere nehnuteľnosti vždy začínam overením developera a jeho právneho zázemia : uistím sa, že má čisté listy vlastníctva, žiadne finančné ťarchy a správne stavebné povolenia. Chyby v tejto fáze sú mimoriadne nákladné.

Druhým dôležitým bodom je test výnosového stresu : simulujem situáciu, keď obsadenosť prenájmov klesne o 20 – 30 %, a posudzujem, ako odolný projekt zostáva. Tento prístup nám umožňuje vopred pochopiť, či nehnuteľnosť odolá sezónnym výkyvom.

typ vlastníctva . Malý byt môže byť zaregistrovaný na fyzickú osobu, ale ak ide o značné sumy, je lepšie investovať prostredníctvom spoločnosti (SPV). Cyprus má režim bez domicilu, ktorý umožňuje oslobodenie od dane z dividend a kapitálových výnosov až na 17 rokov, čo výrazne zlepšuje ekonomiku transakcie.

V Rakúsku sú veci prísnejšie, ale dohody o zamedzení dvojitého zdanenia poskytujú určité možnosti.

Zvyčajne ponúkam tri stratégie. Konzervatívnou možnosťou sú dlhodobé mestské nehnuteľnosti: napríklad byty v Nikózii alebo Viedni. Vyvážený prístup funguje v Larnake alebo Pafose: tie majú mierne ceny a stabilný dopyt.

Agresívnym scenárom sú krátkodobé prenájmy rezortov na pobreží Cypru. Môžete tam zarobiť až 8 % ročne, ale musíte byť pripravení na sezónnosť a aktívne riadenie.

Preto svojim klientom často hovorím: „Diverzifikujte.“ Kombinácia Rakúska a Cypru je vynikajúci fungujúci model. Rakúsko poskytuje stabilitu, Cyprus príjem. Spoločne tvoria vyvážené portfólio, kde jeden trh kompenzuje slabiny druhého.

Pred uzavretím obchodu vždy odporúčam investorom, aby vykonali systematickú kontrolu:

1. KYC a otvorenie bankového účtu
2. Kontrola vlastníctva a absencie finančných ťarch
3. Analýza developera a jeho predchádzajúcich projektov
4. Krátkodobé prenájmy (ak sú plánované)
5. Poistenie majetku
6. Zmluva o správe nehnuteľností
7. Daňové plánovanie a účtovníctvo pre režim pre zahraničné subjekty
8. Plán odchodu (ďalší predaj/dlhodobá záložná stratégia)

Podľa môjho názoru je kúpa nehnuteľnosti na Cypre najlepšou voľbou, ak sú dôležité príjmy, flexibilita a vysoká životná úroveň . Je to obzvlášť dôležité pre rodiny, IT profesionálov a investorov, ktorí chcú spojiť investíciu s osobným komfortom – od presťahovania až po vzdelávanie detí. Rakúsko na druhej strane vyhráva pre tých, ktorí uprednostňujú predvídateľnosť a spoľahlivosť, aj keď sú výnosy skromnejšie.

Napriek tomu vždy ponúkam niekoľko všeobecných rád : nezabudnite spolupracovať s právnikom, ktorý rozumie miestnym zložitostiam, nezávisle si overte developera a vopred sa dohodnite na systéme správy nehnuteľností. A čo je najdôležitejšie, vždy majte „plán B“: nechajte si možnosť premeniť krátkodobé prenájmy na dlhodobé, znížiť cenu alebo prehodnotiť svoju stratégiu, ak klesne turistický ruch.

Čo sa týka budúcnosti, som presvedčený, že až do roku 2030. Infraštruktúra sa bude rozvíjať, cestovný ruch zostane stabilný a daňové úľavy budú naďalej lákať ľudí, ktorí sa sťahujú.

však zároveň sprísní : banky budú opatrnejšie, čo sa týka zdrojov financovania, a krátkodobé prenájmy budú čoraz viac regulované. Rakúsko, ako doteraz, zostane ostrovom stability – bez náhlych pohybov, ale so zaručenou likviditou a ochranou kapitálu.

Stručne povedané: V Rakúsku ide o zachovanie majetku, na Cypre o ziskovosť. Osobne uprednostňujem ich spojenie do jedného portfólia, aby som dosiahol pokoj v duši aj ziskovosť.

Cyperský trh je rozmanitý: v jednotlivých mestách sa líšia nielen vstupné náklady, ale aj modely ziskovosti. Na pobreží prevládajú krátkodobé prenájmy s výraznou sezónnosťou, zatiaľ čo v mestách prevládajú stabilné dlhodobé prenájmy.

Kľúčový rozdiel spočíva v tom, že Cyprus aktívne využíva stimuly (nehnuteľnosti mimo domova, zníženie DPH pre primárne bydlisko), zatiaľ čo Rakúsko má konzervatívnejší daňový systém s dôrazom na dlhodobú stabilitu.

Investori na Cypre majú k dispozícii rôzne stratégie, od agresívnych (krátkodobé prenájmy v letoviskách) až po konzervatívne (dlhodobé prenájmy v mestách).

Krátky pobyt pri mori (Pafos, Ayia Napa)

• Rozpočet: 200 – 300 tisíc €
• Priemerná cena za izbu: 90 – 140 €/noc
• Návratnosť: 6 – 9 %
• Riziká: sezónnosť, závislosť od cestovného ruchu

Dlhodobý pobyt v meste (Nikózia, Limassol)

• Rozpočet: 150 – 400 tisíc €
• Ziskovosť: 4,5 – 5,5 %
• Nájomníci: zamestnanci firiem, študenti, štátni zamestnanci
• Výhody: stabilita, minimálna sezónnosť

Prémiová pláž (Limassol, Prístavy)

• Rozpočet: od 800 000 € a viac
• Ziskovosť: 2,5 – 4 %
• Scenár: Zameranie na rast kapitálu a likviditu
• Výhody: vysoká prestíž, ochrana pred infláciou

Diverzifikácia prostredníctvom riadenia (portfólio)

• 2-3 objekty na rôznych miestach
• Zostatok: jedno „stredisko“ + jedno „mesto“ + voliteľný pozemok alebo komerčná nehnuteľnosť
• Ziskovosť: 5 – 6,5 % s nižšími rizikami