Investície do nehnuteľností v zahraničí: Trendy, prognózy a najvýznamnejšie krajiny

V prvom štvrťroku 2025 dosiahli investície do európskych nehnuteľností 45 miliárd eur, čo je o 6 % viac ako v rovnakom období minulého roka, informuje CNBC. Tieto čísla potvrdzujú, že zahraničné nehnuteľnosti, najmä na európskom trhu, sú pre investorov naďalej atraktívnou destináciou.

Investori sa čoraz viac obracajú na zahraničné nehnuteľnosti ako na nástroj na rozdelenie rizika, zachovanie kapitálu a stabilný príjem. Európa je obzvlášť zaujímavá, pretože jej trh sa vyznačuje vysokou právnou istotou, transparentnými pravidlami pre nákup a správu nehnuteľností a stabilným ekonomickým systémom.

V tomto ohľade je Rakúsko veľmi sľubnou voľbou: nehnuteľnosti v Rakúsku sa vďaka stabilnej ekonomike a transparentným pravidlám vlastníctva často považujú za „bezpečný prístav“. Krajina kombinuje silnú ekonomiku a stabilnú politiku, vynikajúcu infraštruktúru a pohodlné životné prostredie. Vďaka tomu je kúpa nehnuteľnosti tu spoľahlivou investíciou: ochráni vaše finančné prostriedky pred infláciou a môže generovať príjem z prenájmu alebo rastúcich trhových cien.

Pre mnohých investorov je kľúčovým dôvodom na kúpu nehnuteľností v zahraničí ochrana úspor a rozloženie rizika. Tento krok pomáha chrániť kapitál pred ekonomickými alebo politickými problémami doma a umožňuje im investovať na rôznych, nezávislých trhoch. Vo všeobecnosti odporúčam vybrať si krajiny so silnými a stabilnými ekonomikami, kde zákony spoľahlivo chránia práva vlastníkov nehnuteľností, ako napríklad v Rakúsku alebo Nemecku. Vďaka tomu je investovanie výrazne bezpečnejšie a transparentnejšie.

Ďalšou dôležitou výhodou je, že investovanie do zahraničných nehnuteľností môže generovať stabilný príjem z prenájmu. Vezmime si rakúske mestá ako Viedeň alebo Salzburg: tam je vždy dopyt po prenájme. To vám umožní nielen pokryť náklady na energie a dane, ale aj generovať dodatočný príjem každý mesiac.

Investovanie do medzinárodných nehnuteľností otvára dvere aj k dlhodobému rastu kapitálu. Z osobnej skúsenosti môžem potvrdiť, že byty zakúpené v perspektívnych oblastiach Viedne pred 5 – 7 rokmi majú teraz o 20 – 30 % vyššiu hodnotu. Pre klientov, ktorí myslia dlhodobo, sú tieto investície obzvlášť atraktívnym spôsobom, ako zvýšiť svoje bohatstvo.

Samostatnou strategickou výhodou pre mnohých investorov je možnosť získať povolenie na pobyt prostredníctvom investície do nehnuteľností. Krajiny ako Portugalsko, Španielsko, Grécko a Cyprus ponúkajú pobyt pri kúpe nehnuteľnosti v určitej hodnote. Nie je to len finančná investícia, ale aj kľúč ku kvalite života v Európe: prístup k pokročilej zdravotnej starostlivosti, vzdelanie pre deti a sloboda cestovania v rámci schengenského priestoru. Investícia sa tak stáva nástrojom nielen na rast kapitálu, ale aj na dlhodobé osobné a rodinné plánovanie.

Zelené a energeticky úsporné domy sú čoraz populárnejšie Najlepšou voľbou sú byty s certifikáciou triedy A alebo vyššou. Šetria vám peniaze za údržbu, sú obľúbené u obyvateľov a zachovávajú si vysokú trhovú hodnotu.

Mnoho investorov sa zameriava aj na východnú Európu a Karibik. Nehnuteľnosti sú tu dostupnejšie a vysoký turistický dopyt ponúka dobré možnosti príjmu. Napríklad letné prenájmy apartmánov sú obľúbené v Chorvátsku a Čiernej Hore, zatiaľ čo prímorské vily sú obľúbené v Karibiku.

Podľa môjho názoru je Európa spoľahlivejšou voľbou pre dlhodobé investície do zahraničných nehnuteľností. Transparentnosť transakcií je tu vyššia a práva investorov sú lepšie chránené, čím sa minimalizujú riziká. Stabilný dopyt po bývaní zabezpečuje predvídateľný príjem a zachovanie kapitálu na ďalšie roky.

Výber správnej krajiny je základom úspešných investícií do nehnuteľností v zahraničí. Od toho závisia vaše budúce výnosy, kapitálová bezpečnosť a dlhodobé ciele. V tomto článku som zhrnul kľúčové kritériá, ktoré vám pomôžu urobiť informované rozhodnutie.

1. Ekonomická stabilita a predvídateľnosť trhu

Ekonomická stabilita je kľúčovým faktorom pre predvídateľný rast cien nehnuteľností a stabilný príjem z prenájmu. Čím stabilnejší je HDP a čím nižšia je miera inflácie v krajine, tým nižšie je riziko, že vaše investície znehodnotia.

• Príklady: Rakúsko a Nemecko si investori často vyberajú kvôli ich stabilným ekonomikám a predvídateľnému vývoju na trhu s bývaním.
• Čo treba zvážiť: miera zamestnanosti, inflácia, rastúce ceny nehnuteľností a zmeny v dopyte po prenájme.

2. Právna ochrana investorov

Silný a čestný právny systém zaručuje, že vaše vlastnícke práva sú chránené, nestanete sa obeťou podvodu a akékoľvek transakcie s nehnuteľnosťami budú prebiehať hladko.

• Príklady: Nemecko, Rakúsko a Švajčiarsko majú prísne zákony, ktoré upravujú transakcie s nehnuteľnosťami a chránia práva zahraničných kupujúcich.
• Čo treba zvážiť: môže cudzinec zaregistrovať vlastníctvo, aká jasná a transparentná je transakcia a existujú oficiálne štátne registre nehnuteľností.

3. Možnosť získania povolenia na pobyt (RP)

Možnosť získať povolenie na pobyt alebo zlaté vízum je pre investorov významnou výhodou. Ponúka možnosť pobytu v krajine a voľného cestovania v rámci schengenského priestoru.

• Príklady: V Portugalsku, Španielsku, Grécku a na Cypre môžete získať povolenie na pobyt kúpou nehnuteľnosti za stanovenú sumu – zvyčajne medzi 250 000 a 500 000 eur.
• Čo treba zvážiť: aká je minimálna požadovaná investícia, požiadavky na pobyt v krajine a či je možné predĺžiť povolenie na pobyt alebo prípadne získať občianstvo.

4. Daňové podmienky a náklady na údržbu

Pri výpočte ziskovosti je dôležité zohľadniť nielen cenu nehnuteľnosti, ale aj všetky súvisiace náklady. Daň z nehnuteľností, daň z príjmu z prenájmu a ďalšie povinné poplatky môžu výrazne znížiť čistú návratnosť investície.

• Príklady: V Rakúsku a Nemecku sú dane z nehnuteľností relatívne nízke a príjmy z prenájmu sa zdaňujú podľa štandardných pravidiel. V USA môžu byť dane vyššie, ale pre dlhodobých investorov sú k dispozícii daňové úľavy.
• Čo treba zvážiť: ročné dane, daň z príjmu z prenájmu, náklady na energie a dodatočné poplatky pre zahraničných vlastníkov.

5. Dopyt po nájomnom a likvidita trhu

Silný dopyt po prenájme umožňuje vyšší príjem a rýchlejšiu návratnosť investícií, zatiaľ čo vysoká likvidita trhu zjednodušuje následný predaj nehnuteľnosti.

• Príklady: Viedeň, Lisabon a Barcelona majú stabilný záujem o krátkodobé aj dlhodobé prenájmy.
• Čo treba zvážiť: úroveň turistického toku, obchodná aktivita mesta, rast populácie a sezónne výkyvy dopytu.

6. Jazykové a kultúrne faktory

Znalosť jazyka a pochopenie miestnych pravidiel a zvykov značne uľahčuje správu nehnuteľnosti a spoluprácu s nájomníkmi.

• Príklady: V Nemecku a Rakúsku sa najčastejšie vyžaduje nemčina, zatiaľ čo v Portugalsku a Španielsku sa v obchodnom styku často používa angličtina.
• Čo treba zvážiť: aká jednoduchá je komunikácia s realitnými maklérmi a obyvateľmi, ako aj miestna mentalita a obchodná kultúra.

7. Zvláštnosti regiónov v rámci krajiny

Aj v rámci jednej krajiny sa ziskovosť a úroveň rizika môžu výrazne líšiť v závislosti od mesta a konkrétneho regiónu.

• Príklady: Vo Viedni sú centrálne oblasti vhodnejšie na turistické prenájmy, zatiaľ čo predmestia sú vhodnejšie na dlhodobé nájomné. V Lisabone sú obľúbené turistické oblasti priaznivé na krátkodobé prenájmy, zatiaľ čo menej turistické oblasti poskytujú stabilnejší dlhodobý príjem.
• Čo treba zvážiť: ľahká doprava, rozvoj infraštruktúry, atraktivita oblasti pre nájomcov a vyhliadky na rast cien nehnuteľností.

Výber správnej krajiny je základom pre ziskovú investíciu do nehnuteľností v zahraničí. Tento výber predstavuje najlepšie krajiny, ktoré vynikajú v troch kľúčových kritériách: ekonomická stabilita, pobytové programy a vysoké výnosy z prenájmu.

• Mestá: Viedeň, Salzburg, Graz
• Charakteristiky trhu: Silná ekonomika, vysoká úroveň právnej ochrany a minimálne cenové výkyvy na trhu s nehnuteľnosťami.
• Príjem: Prenájom prináša v priemere 3 – 5 % ročne, zatiaľ čo hodnota nehnuteľností v obľúbených oblastiach sa môže za 5 – 7 rokov zvýšiť o 20 – 30 %.
• Povolenie na pobyt: Samotná kúpa nehnuteľnosti neudeľuje povolenie na pobyt, ale môže uľahčiť získanie víza alebo povolenia na dlhodobý pobyt, ak sú splnené ďalšie požiadavky.
• Nevýhody: Pre zahraničných kupujúcich existujú určité obmedzenia a prísne postupy, ktoré je potrebné zohľadniť.

• Tip: Nehnuteľnosti v centre mesta sú vhodnejšie na krátkodobé prenájmy, zatiaľ čo predmestia a oblasti v blízkosti univerzít sú vhodnejšie na dlhodobé nájomné.

• Mestá: Lisabon, Porto, Algarve
• Charakteristika trhu: Program Zlaté vízum je k dispozícii pre investície približne od 280 000 do 500 000 EUR, trh aktívne rastie, podnebie je mierne a turistický dopyt zostáva stabilný.
• Príjem: Prenájmy môžu priniesť 4 – 6 % ročne, najmä v Lisabone a obľúbených letoviskách.
• Povolenie na pobyt: Zlaté vízum udeľuje právo na povolenie na pobyt, ktoré je možné po 5 rokoch predĺžiť a následne získať trvalý pobyt.
• Nevýhody: V obľúbených oblastiach je medzi prenajímateľmi vysoká konkurencia a proces žiadosti o zlaté vízum môže byť dosť byrokratický.
• Tip: Turistické lokality sú vhodnejšie na krátkodobé prenájmy, zatiaľ čo menej navštevované oblasti sú vhodnejšie na stabilnejší dlhodobý príjem.

• Mestá: Barcelona, ​​​​Madrid, Valencia, Costa del Sol
• Charakteristiky trhu: Silný turistický tok, možnosť zapojiť sa do programu Zlaté vízum s investíciami od 500 000 EUR, široký výber nehnuteľností – od apartmánov až po vily a apartmány.
• Ziskovosť: Krátkodobé prenájmy môžu priniesť 5 – 7 % ročne, dlhodobé prenájmy – okolo 3 – 4 %.
• Povolenie na pobyt: Zlaté vízum dáva právo žiť a pracovať v krajine, ako aj voľne sa pohybovať v rámci schengenského priestoru.
• Nevýhody: Problém so splátkami pretrváva; v malých mestách a oblastiach ďaleko od pobrežia je sekundárny trh slabo rozvinutý.
• Tip: Rekreačné oblasti a veľké mestá sú vhodnejšie na prenájom turistom, zatiaľ čo vnútrozemské oblasti sú vhodnejšie na dlhodobý prenájom a zvýšenie cien.

• Mestá/regióny: Atény, Solún, ostrovy (Kréta, Rodos, Santorini)
• Charakteristika trhu: Na ostrovoch sa stále dajú nájsť relatívne dostupné nehnuteľnosti, hoci ceny v obľúbených turistických destináciách rastú. Zahraniční kupujúci majú stále relatívne ľahký prístup na trh.
• Ziskovosť: Počas turistickej sezóny môže prenájom na ostrovoch priniesť 6 – 8 %, dlhodobý prenájom v priemere 3 – 4 %.
• Povolenie na pobyt: Účasť v programe Zlaté vízum je možná pri kúpe nehnuteľnosti od 250 000 €.
• Nevýhody: Cestovný ruch je sezónny, takže príjmy klesajú počas mimosezóny; infraštruktúra môže byť na niektorých ostrovoch obmedzená.
• Tip: Nehnuteľnosti na ostrovoch sú vhodnejšie na krátkodobé prenájmy s vysokým výnosom, zatiaľ čo mestá na pevnine sú vhodnejšie pre stabilnejší dlhodobý príjem.

• Mestá: Limassol, Nikózia, Pafos
• Charakteristika trhu: Žiadané sú nehnuteľnosti pri mori, ako aj nové rezidenčné komplexy a vily. Transakcie sú transparentné a stabilný dopyt je poháňaný turistami a expatmi.
• Príjem: Prenájmy môžu priniesť približne 5 – 7 % ročne, pričom nehnuteľnosti v obľúbených oblastiach sa dajú ľahko ďalej predať.
• Povolenie na pobyt: Povolenia na pobyt sú k dispozícii pre investície približne od 300 000 do 400 000 EUR, pričom pre väčšie investície sú k dispozícii programy trvalého pobytu.
• Nevýhody: V obľúbených letoviskách je trh prehriaty a ceny nehnuteľností pri ďalšom predaji môžu kolísať.
• Tip: Nehnuteľnosti pri mori sú vhodnejšie na krátkodobý prenájom turistom, zatiaľ čo mestské byty sú vhodnejšie na stabilný dlhodobý prenájom.

• Mestá: Berlín, Mníchov, Frankfurt, Hamburg
• Charakteristiky trhu: Prísna regulácia, vysoká právna spoľahlivosť pre zahraničných kupcov, stabilný dopyt po prenájmoch a transparentné transakčné podmienky.
• Príjem: Prenájom prináša vo veľkých mestách v priemere 2 – 4 % ročne, zatiaľ čo hodnota nehnuteľností sa môže za 5 – 7 rokov zvýšiť o 15 – 25 %.
• Povolenie na pobyt: Kúpa nehnuteľnosti priamo nezakladá právo na povolenie na pobyt, ale môže zjednodušiť finančnú stránku žiadosti o vízum alebo dlhodobý pobyt.
• Nevýhody: Ziskovosť je nižšia ako v juhoeurópskych krajinách a konkurencia medzi investormi a nájomníkmi zostáva vysoká.
• Rada: Zvážte investovanie do nehnuteľností v centrálnych oblastiach veľkých miest – poskytujú vysokú likviditu a stabilnejší príjem.

• Mestá/regióny: Paríž, Nice, Cannes, Azúrové pobrežie
• Charakteristika trhu: Veľké metropolitné oblasti a rekreačné destinácie s vysokou likviditou, stabilným rastom cien a stabilným dopytom po prenájme zo strany turistov aj miestnych obyvateľov.
• Ziskovosť: Na pobreží môže príjem z prenájmu dosiahnuť 4 – 6 % ročne, v mestách okolo 3 – 4 %, pričom hodnota nehnuteľností sa postupne a stabilne zvyšuje.
• Povolenie na pobyt: Kúpa nehnuteľnosti priamo neudeľuje povolenie na pobyt, ale veľké investície môžu zvýšiť šance na získanie dlhodobého víza.
• Nevýhody: Vysoké daňové zaťaženie a drahé náklady na údržbu nehnuteľností, ako aj zložité byrokratické postupy počas transakcií.
• Tip: Rezorty sú vhodné na sezónne prenájmy, zatiaľ čo Paríž a Lyon sú vhodné na dlhodobé investície a rast kapitálu.

• Mestá: Dubaj, Abú Zabí, Šardžá
• Charakteristiky trhu: Aktívna výstavba moderných rezidenčných komplexov, stály prílev turistov, veľká komunita zahraničných obyvateľov a dobre rozvinutá infraštruktúra.
• Príjem: V Dubaji môžu prenájmy nehnuteľností generovať 7 – 9 % ročne, zatiaľ čo dopyt po bytoch a vilách zostáva stabilne vysoký.
• Povolenie na pobyt: S investíciou najmenej 1 milión AED (približne 250 000 EUR) môžu investori získať povolenie na pobyt; pre väčšie investície sú k dispozícii dlhodobé pobytové víza.
• Nevýhody: Ceny novostavieb môžu byť volatilné, transakcie podliehajú vysokým províziám a poplatkom a príjmy z prenájmu sa môžu líšiť v závislosti od ročného obdobia.
• Rada: Najvyššie výnosy pochádzajú z centrálnych štvrtí Dubaja, Marina a Dubai Hills, a preto je rozumné zvážiť investície do nových projektov s ohľadom na budúci rast cien.

Na základe skúseností mojich klientov zostáva Rakúsko najobľúbenejšou voľbou pre dlhodobé investície do zahraničných nehnuteľností. Dôvod je jednoduchý: je to najvyváženejší a najspoľahlivejší trh. Môže sa pochváliť stabilnou ekonomikou, jasnými pravidlami hry a neustálym dopytom po prenájmoch. Atraktívne sú aj iné krajiny, ako napríklad Portugalsko, Španielsko a Spojené arabské emiráty, ale Rakúsko je lídrom v kombinácii bezpečnosti, ziskovosti a predvídateľnosti.

Zahraničné nehnuteľnosti ponúkajú veľký potenciál, ale vyžadujú si opatrnosť. Pochopenie miestnych rizík a obmedzení je kľúčom k zabezpečeniu vašej investície a informovaným rozhodnutiam.

1. Menové riziká

Dávajte si pozor na menové riziko: hodnota aktíva a príjmy z prenájmu sa môžu zvýšiť, ale ak cudzia mena voči vašej mene oslabí, skutočný výnos bude nižší. Toto je dôležitý faktor pri dlhodobých investíciách.

Rada: Používajte finančné nástroje, držte peniaze v miestnej mene alebo vopred zohľadnite možné výkyvy vo svojich výpočtoch.

2. Financovanie a úrokové sadzby

Podmienky hypoték sú kľúčovým faktorom ziskovosti investícií. Napríklad úrokové sadzby v stabilných krajinách (Rakúsko, Nemecko) sú často vyššie ako v južnej Európe, ale riziká sú tam nižšie. Moja rada: vždy zvážte možnosť zvýšenia úrokových sadzieb a vytvorte si finančnú rezervu na pokrytie tohto rizika.

3. Ekonomická a politická nestabilita

Investičné riziká existujú aj v tých najstabilnejších krajinách – zahŕňajú všeobecné hospodárske krízy aj legislatívne zmeny, ktoré môžu mať vplyv na ziskovosť a hodnotu aktíva. Na trhoch s vysokou politickou nestabilitou sú riziká špecifickejšie: môžu zahŕňať náhle obmedzenia pre cudzincov, zmrazenie operácií alebo zavedenie nových daní. Je dôležité analyzovať oba typy rizík.

4. Daňové povinnosti

Daňové predpisy pre nehnuteľnosti a prenájmy sú v každej krajine jedinečné. Neznalosť alebo nedodržiavanie týchto predpisov vedie nielen k pokutám, ale aj k zníženiu celkovej ziskovosti investície.

Čo treba zvážiť: Dane z nehnuteľností, dane z príjmov z prenájmu, osobitné daňové požiadavky pre nerezidentov a existencia medzinárodných dohôd o zabránení dvojitého zdanenia.

5. Úpravy cien starých domov oproti novým domom

Investovanie do existujúcich nehnuteľností vo veľkých mestách môže priniesť vysoké výnosy, ale je rizikovejšie kvôli prudkým výkyvom cien. Novostavby sú vo všeobecnosti drahšie, ale sú atraktívne pre nájomníkov vďaka modernému vybaveniu a prakticky si nevyžadujú rekonštrukcie. Optimálnou stratégiou je investovať časť kapitálu do nových nehnuteľností pre stabilný príjem a zvyšok do kvalitných existujúcich bytov s dobrým rastovým potenciálom.

6. Obmedzenia týkajúce sa druhého bývania a environmentálne požiadavky

Niektoré krajiny obmedzujú cudzincov v kúpe druhých nehnuteľností alebo zavádzajú špeciálne pravidlá pre krátkodobé prenájmy. Zároveň sa sprísňujú environmentálne predpisy a vysoké hodnotenia energetickej účinnosti sa stávajú povinnými. Odporúčam vyberať si nehnuteľnosti s príslušnou certifikáciou – vďaka tomu sú predajnejšie a chránia sa pred budúcimi pokutami alebo nákladmi na rekonštrukciu.

7. Likvidita a výnos z prenájmu

Nie každú nehnuteľnosť je rovnako ľahké prenajať alebo predať. V oblastiach s aktívnym cestovným ruchom alebo stabilným dopytom po dlhodobom prenájme sa nehnuteľnosti predávajú a prenajímajú rýchlejšie. Často si všímam, že byty v centre Viedne a Salzburgu si nájdu nájomníkov už za pár dní, zatiaľ čo nehnuteľnosti v odľahlejších oblastiach môžu byť prázdne aj celé mesiace. Preto je pri výbere nehnuteľnosti v zahraničí dôležité zvážiť skutočný dopyt a potenciálnu úroveň príjmu.

8. Náklady na údržbu a servis nehnuteľností

Nehnuteľnosti si vyžadujú pravidelné výdavky na údržbu, opravy, poistenie a energie. Tieto výdavky môžu znížiť celkovú návratnosť investície.

Tip: Pri posudzovaní ziskovosti je dôležité vopred zohľadniť všetky dodatočné náklady a možné neočakávané výdavky.

9. Právne a byrokratické riziká

Pravidlá pre registráciu, kúpu a vlastníctvo nehnuteľností sa v jednotlivých krajinách značne líšia. Chyba v dokumentoch alebo nepochopenie miestnych zákonov môže ľahko viesť k vážnym právnym problémom.

Rada: Vždy spolupracujte s renomovanými právnikmi a agentúrami a dôkladne si preštudujte všetky fázy realitných transakcií, od kúpy až po predaj.

Úspešné investície do nehnuteľností v zahraničí nezávisia len od krajiny, ale aj od správneho výberu typu nehnuteľnosti. Každá trieda nehnuteľností ponúka svoje vlastné príležitosti: niektoré ponúkajú stabilný príjem z prenájmu, iné rýchly rast ceny a ďalšie zase vysokú likviditu alebo súlad s ekologickými štandardmi. Nižšie uvádzam hlavné kategórie nehnuteľností, ktoré odporúčam, a situácie, v ktorých sú najvýhodnejšie.

Rezidenčné nehnuteľnosti

• Bežné byty (v novostavbách a na sekundárnom trhu), ako aj radové domy.
• Najlepšie sa hodí na dlhodobé prenájmy, najmä vo veľkých mestách a oblastiach so stabilným dopytom.
• Z osobnej skúsenosti viem, že takéto nehnuteľnosti sú vhodné pre tých, ktorí hľadajú bezpečnú a istú investíciu. Nové byty sa zvyčajne ľahšie prenajímajú a existujúce nehnuteľnosti môžu niekedy ponúknuť väčšie zhodnotenie, ak si vyberiete správnu štvrť.

Rekreačné/turistické nehnuteľnosti

• Vily, apartmány v rekreačných oblastiach a krátkodobé prenájmy.
• Počas hlavnej sezóny môžu takéto nehnuteľnosti generovať dobrý príjem, najmä v obľúbených lokalitách, ako je španielske pobrežie alebo Francúzske Alpy.
• Príjem však môže mimo sezóny výrazne klesnúť, preto investorom vždy odporúčam, aby si pred kúpou rezortnej nehnuteľnosti preskúmali turistický ruch v regióne.

Komerčné nehnuteľnosti

• Kancelárske priestory, obchodné priestory, priemyselné budovy a sklady.
• Tento typ nehnuteľnosti môže zabezpečiť stabilný príjem z prenájmu, najmä ak sú k dispozícii spoľahliví a dlhodobí nájomníci.
• Komerčné nehnuteľnosti v Európe však v súčasnosti čelia výzvam: rastúce úrokové sadzby, vysoké stavebné náklady a ďalšie faktory znižujú ziskovosť.
• Túto možnosť odporúčam skúseným investorom alebo tým, ktorí sú ochotní spolupracovať s veľkými nájomníkmi alebo investovať prostredníctvom fondov.

Hotelové a pohostinské nehnuteľnosti

• Neštandardné nehnuteľnosti ako hotely, apartmánové hotely a butikové hotely.
• V turistických krajinách, najmä v regiónoch s neustálym prílevom hostí, môžu generovať vysoké príjmy.
• Zároveň sú takéto projekty náročnejšie na riadenie, ale so správnym prístupom môžu priniesť veľmi dobré zisky.

Sociálne/špecializované nehnuteľnosti

• Zdravotnícke centrá, domovy pre seniorov a študentské bývanie.
• Takéto nehnuteľnosti sú zvyčajne menej náchylné na výkyvy trhu a majú dlhodobých nájomníkov.
• Z mojej skúsenosti sa tento segment stáva čoraz populárnejším: investori si čoraz častejšie vyberajú „sociálne“ nehnuteľnosti, aby spojili stabilitu a príjem.

Ekologické nehnuteľnosti / energeticky úsporné nehnuteľnosti

• Zariadenia s environmentálnymi certifikátmi a energeticky úspornými technológiami.
• Vyžadujú si nižšie náklady na údržbu a sú atraktívnejšie pre nájomníkov, ktorí si cenia ekológiu.
• Často odporúčam zvážiť takéto budovy, pretože sa ľahšie predávajú a lepšie spĺňajú nové vládne a regulačné požiadavky.

Bezproblémové investovanie do zahraničných nehnuteľností si vyžaduje opatrnosť, premyslený prístup a znalosť miestnych predpisov. Dodržiavaním môjho podrobného plánu krok za krokom sa môžete vyhnúť bežným chybám a zabezpečiť maximálnu ochranu svojej investície.

1. Definujte ciele a rozpočet

V prvom rade by ste sa mali rozhodnúť, aký cieľ sledujete:

• Plánujete prenajímať nehnuteľnosť (mesačne alebo denne)?
• Budete ho používať na osobné bývanie?
• alebo je vaším primárnym cieľom dlhodobý rast hodnoty a ochrana kapitálu?

Potom vypočítajte svoj skutočný rozpočet zahrnutím:

• cena samotnej nehnuteľnosti,
• dane a clá,
• pravidelné náklady na údržbu a prípadné opravy,
• vplyv kolísania výmenných kurzov.

2. Vyberte si svoju krajinu a mesto

Posúďte ekonomickú bezpečnosť krajiny, právne podmienky, potenciál príjmu z prenájmu a možnosti pobytu.

• Mestá s neustálym dopytom po prenájmoch a rozvinutým mestským prostredím
• Prítomnosť turistov, sezónne výkyvy a dlhodobé vyhliadky rastu cien nehnuteľností

3. Preskúmajte trh a typ nehnuteľnosti

• Určite typ nehnuteľnosti: byt, vila, byt alebo komerčná nehnuteľnosť
• Porovnajte cenu podobných nehnuteľností a potenciálny príjem z prenájmu
• Využívajte správy od medzinárodných a lokálnych analytických spoločností (napr. Knight Frank, Savills, InvestFuture)

4. Pripravte právny základ

• Zistite, či majú cudzinci povolené kupovať nehnuteľnosti bez obmedzení
• Skontrolujte právnu čistotu nehnuteľnosti, prítomnosť záložných práv a zákonnosť stavby
• V prípade potreby uskutočnite nákup prostredníctvom registrovanej spoločnosti

5. Nájdite si spoľahlivého agenta a právnika

• Na spoluprácu si vyberajte iba spoľahlivých odborníkov s dobrou reputáciou
• Právny expert vykoná prípravu a preskúmanie transakcie, analýzu dokumentov a daňové otázky
• Realitný maklér vyberie vhodné možnosti, vypočíta potenciálny zisk a bude zastupovať vaše záujmy pri vyjednávaní podmienok

6. Kontrola a prehliadka objektu

• Určite navštívte stránku sami alebo to zverte skúsenému špecialistovi.
• Vykonajte podrobnú kontrolu stavu nehnuteľnosti, všetkých inžinierskych sietí a existujúcich zariadení.
• Analyzujte lokalitu: jednoduché dopravné spojenie, dostupnosť infraštruktúry a potenciál rastu hodnoty v oblasti.

7. Vypracovanie a podpísanie zmluvy

• Zmluva je vyhotovená v úradnom jazyku a zaznamenáva všetky podrobnosti dohody.
• Venujte zvláštnu pozornosť častiam o splátkových kalendároch, sankciách za porušenie a povinnostiach kupujúceho a predávajúceho.
• Skontrolujte, či transakcia vyžaduje notárske overenie alebo registráciu u vládnych orgánov.

8. Platba a registrácia

• Prevod finančných prostriedkov cez zabezpečenú platobnú bránu alebo pre zabezpečenie použite úschovný účet.
• Zaregistrujte si svoje vlastnícke práva v oficiálnom štátnom katastri nehnuteľností alebo registri nehnuteľností.
• Zaplatiť všetky príslušné dane a poplatky (za transakciu, registráciu a notárske služby).

9. Správa nehnuteľností

• Rozhodnite sa o formáte riadenia: nezávislá kontrola alebo delegovanie právomoci na správcovskú spoločnosť.
• Ak prenajímate nehnuteľnosť, uzavrite nájomné zmluvy a zabezpečte si poistenie nehnuteľnosti.
• Uchovávajte si finančné záznamy (príjmy a výdavky), aby ste pochopili skutočnú ziskovosť.

10. Monitorovanie a optimalizácia

• Sledujte aktuálnu situáciu na trhu a cenovú dynamiku nehnuteľností vo vašej triede.
• Keď sa podmienky zmenia, okamžite zmeňte svoju stratégiu prenájmu alebo predaja.
• Naplánujte si inteligentné investície do modernizácie a skvalitnenia vašej nehnuteľnosti, aby ste zvýšili jej hodnotu a príjem.

• Rezidenčný sektor naďalej vykazuje rast: podľa správy spoločnosti BNP Paribas Real Estate celkové investície do rezidenčných nehnuteľností v Európe presiahli v prvých deviatich mesiacoch roku 2025 29,3 miliardy eur. Ceny bývania v mestách sa medziročne zvýšili v priemere o 4,6 %, zatiaľ čo nájomné sa zvýšilo približne o 4,4 % (2. štvrťrok 2025 oproti 2. štvrťroku 2024).
• Rakúsky trh s nehnuteľnosťami naberá na obrátkach: medzi januárom a júnom 2025 sa objem transakcií medziročne zvýšil o 13,9 %, pričom celková finančná hodnota dosiahla približne 15,32 miliardy eur.
• Záujem o „zelené“ nehnuteľnosti neustále rastie. Investori a investičné fondy presúvajú svoju pozornosť smerom k energeticky úsporným budovám, ktoré spĺňajú environmentálne normy a sú vybavené modernými systémami.
• Podľa správy JLL Global Real Estate Outlook 2025 zostáva rezidenčný sektor aj v náročných ekonomických podmienkach najväčšou investičnou destináciou. V nasledujúcich piatich rokoch sa celosvetovo očakávajú transakcie v hodnote až 1,4 bilióna dolárov.
• Podľa prognóz konzultačnej firmy C&W sa zvýšia ceny nájomného za prvotriedne kancelárie, sklady a kvalitné maloobchodné priestory. Pokles nových rezidenčných a kancelárskych projektov vedie k nedostatku kvalitných priestorov, čo prispieva k udržaniu a potenciálnemu rastu cien nájomného.
• Mestá ako Viedeň, Madrid, Paríž, Berlín a Amsterdam si zachovávajú status bezpečných prístavov pre kapitál. Investície do nehnuteľností v týchto metropolách sa stále považujú za spoľahlivé, najmä pre investorov hľadajúcich dlhodobú stabilitu a vysokú likviditu.