Investovanie do nehnuteľností v USA – domy, byty, ziskovosť, dane

Od roku 2020 do roku 2025 vzrástol trh s nehnuteľnosťami v USA o rekordných 20 biliónov dolárov a dosiahol celkovú hodnotu 55,1 bilióna dolárov. V roku 2025 sa však rast výrazne spomalil: podľa spoločnosti Zillow sa mediánová cena domu medziročne zvýšila len o 0,3 % na približne 368 000 dolárov. Pre investorov je to signál, že trh sa stáva vyváženejším, čo znamená, že existuje priestor pre ziskové obchody.

Mojím cieľom je poskytnúť vám systematickú analýzu investičnej atraktivity nehnuteľností v Spojených štátoch. Chcem vám ukázať, ako trh funguje, ktoré mestá – od New Yorku a Los Angeles až po Miami a Floridu – by mohli byť atraktívne na kúpu, aké dane a výdavky môže investor očakávať a aké právne nuansy je dôležité zvážiť.

Prečo teraz:

• Dlhodobý rast cien: Napriek lokálnemu spomaleniu zostávajú USA jedným z najdynamickejších trhov na svete.
• Dolár ako bezpečný prístav: investovanie do amerických nehnuteľností chráni kapitál pred devalváciou v nestabilných krajinách.
• Dopyt po prenájme: Uprostred vysokých hypotekárnych úrokových sadzieb rastie trh s prenájmom od New Yorku po Kaliforniu.
• Globálne migračné trendy: Spojené štáty zostávajú magnetom pre podniky, študentov, profesionálov a investorov, čo podporuje dlhodobý dopyt po bývaní.

Som realitný expert s právnickým vzdelaním a rozsiahlymi skúsenosťami v oblasti medzinárodných investícií a stavebníctva. Podporoval som transakcie v Európe a USA, od kúpy bytov a víl až po komplexné projekty v segmente komerčných a hotelových nehnuteľností.

Moje skúsenosti zahŕňajú:

• právna podpora transakcií a due diligence nehnuteľností;
• analýza investičnej atraktivity trhov a jednotlivých regiónov;
• vývoj stratégií alokácie kapitálu medzi stabilnými a rastúcimi trhmi;
• podpora projektov s účasťou zahraničných investorov vrátane právnych a daňových aspektov.

V tomto článku som zhromaždil svoje skúsenosti a praktické scenáre, ktoré pomôžu tým, ktorí zvažujú kúpu domu v USA alebo investovanie do amerických nehnuteľností ako prostriedku na ochranu a zvýšenie kapitálu.

Pri porovnávaní Spojených štátov s Rakúskom stojí za zmienku niekoľko kľúčových výhod tejto európskej krajiny:

• Stabilita trhu: ceny rastú mierne a predvídateľne, bez prudkých výkyvov typických pre veľké americké mestá.
• Stabilný dopyt: Rakúske nehnuteľnosti sú žiadané tak miestnymi obyvateľmi, ako aj zahraničnými investormi, čo zabezpečuje likviditu.
• Jednoduchosť plánovania: dane a právne podmienky sú transparentnejšie, čo uľahčuje správu dlhodobých investícií.
• Vysoká životná úroveň: infraštruktúra, zdravotná starostlivosť, vzdelávanie a bezpečnosť vytvárajú pohodlné prostredie pre bývanie a dlhodobé vlastníctvo nehnuteľností.

Zatiaľ čo USA ponúkajú rozsah, dynamiku a vysoké výnosy, Rakúsko ťaží z predvídateľnosti, stability a spoľahlivosti – najmä pre konzervatívnych investorov, ktorí hľadajú bezpečné miesto na uloženie a rast svojho kapitálu.

USA zostávajú jedným z najatraktívnejších trhov s nehnuteľnosťami pre medzinárodných investorov. Nie je to len najväčší trh podľa objemu transakcií a kapitalizácie, ale aj trh s vysokou likviditou a transparentnými postupmi. Každý rok sa sem hrnú investori z Európy, Ázie a Blízkeho východu, aby si kúpili dom v USA alebo byt v New Yorku, diverzifikovali svoje portfólio a generovali stabilný príjem z prenájmu.

Podľa najnovšej správy spoločnosti Knight Frank o globálnom indexe cien nehnuteľností za 4. štvrťrok 2024 bol priemerný ročný rast cien nehnuteľností v USA 2,6 %. Hoci je toto číslo pod dlhodobým trendom 4,8 %, naznačuje stabilitu a mierny rast trhu.

Správa spoločností PwC a Urban Land Institute s názvom „Vznikajúce trendy v oblasti nehnuteľností® 2025“ uvádza, že nižšie úrokové sadzby Federálneho rezervného systému pomáhajú oživiť trh s nehnuteľnosťami, zvyšujú objem transakcií a zlepšujú podmienky pre investorov.

Podľa spoločnosti JLL preukázali USA v roku 2024 vysoký stupeň transparentnosti na trhu s nehnuteľnosťami, o čom svedčí aj zlepšenie skóre v indexe transparentnosti globálneho trhu s nehnuteľnosťami. Vďaka tomu je americký trh atraktívny pre medzinárodných investorov a poskytuje dôveru v právnu a finančnú stabilitu transakcií.

USA ponúkajú jedinečnú kombináciu likvidity, diverzity trhu a stability. Na rozdiel od Európy, kde môžu byť vysoké dane a obmedzená likvidita prekážkou, a Ázie, kde môže politická nestabilita ovplyvniť trh, USA poskytujú predvídateľnejšie investičné prostredie.

Napríklad moji klienti investujúci do nehnuteľností v New Yorku hlásia vysoké výnosy a stabilitu trhu napriek vysokým počiatočným nákladom. Jeden klient si kúpil byt v New Yorku za 1,5 milióna dolárov a do dvoch rokov generoval príjem z prenájmu vo výške 120 000 dolárov.

Americký trh s nehnuteľnosťami je jedným z najväčších a najlikvidnejších na svete a ponúka investorom širokú škálu príležitostí – od obytných domov a bytov až po komerčné nehnuteľnosti a viacgeneračné domy. Stabilná ekonomika, rozvinutá infraštruktúra a transparentný právny systém robia krajinu obzvlášť atraktívnou pre miestnych aj zahraničných investorov.

Americký trh s nehnuteľnosťami prešiel za posledné dve desaťročia niekoľkými kľúčovými fázami. Krízu v roku 2008 spustili rozsiahle hypotéky s vysokým rizikom a špekulácie: ceny domov prudko klesli, mnohí majitelia sa ocitli v zápornom vlastníctve a banky zlyhali.
V nasledujúcich rokoch sa trh postupne zotavoval: od roku 2010 do roku 2015 došlo k miernemu rastu cien, najmä vo veľkých mestách, ako sú New York, San Francisco a Los Angeles, vďaka prílevu investorov a obmedzenej ponuke bývania.

Pandémia COVID-19 spočiatku spomalila trh, ale do konca roka 2020 dopyt prudko vzrástol: nízke hypotekárne sadzby a záujem o nehnuteľnosti v predmestských oblastiach zrýchlili rast cien, najmä domov a bytov.

Do roku 2025 sa trh stabilizuje: predpokladá sa, že rast cien bude 3 – 4 % ročne, zatiaľ čo vysoké výnosy z prenájmu a záujem zahraničných investorov robia z USA atraktívnu investičnú destináciu. Moji klienti, ktorí investovali v New Yorku a Miami, zaznamenávajú stabilné výnosy a predvídateľnú dynamiku trhu.

Priemerná cena existujúceho domu v USA je 368 581 dolárov, čo je o 0,3 % viac ako v predchádzajúcom roku. V New Yorku, Miami a Los Angeles dochádza k poklesu cien, vďaka čomu sú tieto trhy pre kupujúcich atraktívnejšie.

Priemerný výnos z prenájmu je 8 %, čo je v porovnaní s celosvetovými štandardmi vysoká hodnota.

Najväčší záujem kupujúcich je pozorovaný v nasledujúcich regiónoch:

• New York: Stabilný dopyt a rozvinutá infraštruktúra robia mesto atraktívnym pre investorov.
• Miami: Prechod kupujúcich na trh v roku 2025 prináša priaznivejšie podmienky.
• Los Angeles: Nižšie ceny zvyšujú dostupnosť bývania, najmä v prípade viacgeneračných domov.
• Texas: Žiadna daň z príjmu a nízke dane z nehnuteľností lákajú investorov.
• Stredozápad: Mestá ako Detroit ponúkajú vysoké výnosy z prenájmu až do 21,95 %.

Americký trh ponúka rozmanitú škálu nehnuteľností, čo investorom umožňuje prispôsobiť stratégiu svojmu rozpočtu a cieľom – od kúpy domu v USA až po byt v New Yorku.

• Obytné budovy poskytujú stabilný príjem z prenájmu a dlhodobé zhodnocovanie, najmä v predmestiach New Yorku a Miami.
• Byty a radové domy sú v mestách žiadané; ľahšie sa spravujú a ponúkajú výnos z prenájmu 5 – 7 % ročne.
• Viacbytové domy ponúkajú vysokú návratnosť – až 10 % ročne – a minimalizujú riziko neobsadenosti bytov.
• Komerčné nehnuteľnosti (kancelárie, obchody, sklady) sú atraktívne pre dlhodobé investície, najmä v strategických lokalitách, a to aj napriek nárastu práce na diaľku.
• Luxusné a krátkodobé prenájmy ponúkajú vysoké výnosy, ale vyžadujú si aktívnu správu.

Zahraniční kupujúci minuli medzi aprílom 2024 a marcom 2025 na nehnuteľnosti v USA 56 miliárd dolárov, čo predstavuje medziročný nárast o 33,2 %. Hlavnými investorskými krajinami boli Čína, Kanada, Latinská Amerika a Európa. Záujem sa sústredil predovšetkým na veľké mestá a prestížne oblasti – New York, Miami a Los Angeles – kde sa priemerná cena za meter štvorcový pohybuje medzi 1 100 a 1 400 USD. Výnosy z prenájmu pre zahraničných investorov dosahujú v priemere 6 – 8 % ročne, čo robí z amerického trhu jeden z najatraktívnejších z hľadiska pomeru rizika a zisku.

Americkí kupujúci prejavujú rastúci záujem o vnútrozemské regióny, ako je Stredozápad, kde sú priemerné ceny domov o 25 – 40 % nižšie ako na pobreží a výnosy z prenájmu dosahujú 10 – 12 % ročne. To vytvára atraktívne príležitosti pre tých, ktorí si chcú kúpiť dom v USA alebo nehnuteľnosť v USA s vysokými výnosmi a potenciálom rastu kapitálu.

Vysoké hypotekárne sadzby (priemerná sadzba 30-ročnej fixnej ​​hypotéky k augustu 2025 je približne 7,2 %) dočasne brzdia dopyt po kúpe nehnuteľností. Zníženie sadzby čo i len o 1 – 1,5 % by však mohlo trh výrazne posilniť.

Migrácia obyvateľov z drahých štátov ako Kalifornia a New York do dostupnejších regiónov (Texas, Florida a Stredozápad) podporuje domáci dopyt po bývaní. Podľa Úradu pre sčítanie ľudu sa ročne viac ako 3 milióny ľudí presťahuje do dostupnejších štátov, čo vytvára stály prílev potenciálnych nájomníkov a kupcov.

Investovanie do nehnuteľností v USA ponúka rôzne príležitosti a výber vlastníckej štruktúry závisí od cieľov investora, daňových preferencií a úrovne zapojenia.

Jednoduchý spôsob investovania je kúpiť si nehnuteľnosť na meno jednotlivca. To však môže viesť k vyšším daniam a obmedzenej ochrane majetku. Napríklad moji klienti, ktorí týmto spôsobom investovali do domu v USA, čelili vyšším daňovým sadzbám a rizikám osobnej zodpovednosti.

Zvláštnosti:

• Jednoduché spracovanie transakcií a minimálna byrokracia
• Plná kontrola nad správou, opravami a prenájmami
• Získať hypotéku na meno jednotlivca je jednoduché, najmä pre občanov USA
• Vhodné pre súkromný pozemok alebo rodinné bývanie

Založenie spoločnosti s ručením obmedzeným (LLC) vám umožňuje obmedziť osobnú zodpovednosť a optimalizovať zdaňovanie. To je obzvlášť výhodné pre zahraničných investorov, pretože LLC poskytuje flexibilitu pri rozdeľovaní ziskov a strát a zjednodušuje prevody majetku.

Zvláštnosti:

• Obmedzenie osobnej zodpovednosti vlastníka
• Flexibilita pri rozdeľovaní ziskov a strát medzi účastníkov
• Zjednodušenie prevodu akcií na iných investorov bez ďalšieho predaja nehnuteľnosti
• Možnosť daňovej optimalizácie vrátane odpisov nákladov a odpisov
• Vhodné pre viacgeneračné domy, komerčné nehnuteľnosti a portfóliá nehnuteľností

Príklad: Jeden z mojich klientov kúpil nehnuteľnosť v USA prostredníctvom spoločnosti s ručením obmedzeným, čo mu umožnilo efektívne riadiť daňové dôsledky a chrániť osobný majetok.

REIT sú spoločnosti, ktoré vlastnia a spravujú nehnuteľnosti a ponúkajú likviditu a diverzifikáciu. V roku 2024 verejné REIT vyplatili dividendy vo výške približne 66,2 miliardy dolárov.

Zvláštnosti:

• Možnosť investovať do kancelárskych budov, nákupných centier, skladov a bytov bez priamej správy
• Diverzifikácia podľa geografie a typu objektov
• Likvidita – akcie REIT sa na trhu ľahko obchodujú
• Vhodné pre investorov hľadajúcich pasívny príjem
• Výnos z dividend je v priemere 4 – 7 % ročne s dodatočným rastom kapitálu

Partnerstvá a investičné trusty v oblasti nehnuteľností (REIT) vám umožňujú združovať kapitál na získanie veľkých nehnuteľností, čím sa znižuje riziko a zvyšuje potenciálny zisk.

Zvláštnosti:

• Prístup k vysokohodnotným komerčným a viacgeneračným nehnuteľnostiam
• Zdieľanie rizík a nákladov medzi partnermi
• Správa budov je zverená profesionálnemu tímu
• Možnosť zapojiť sa do veľkých projektov bez nutnosti veľkých osobných investícií

USA vo všeobecnosti nezakazujú cudzincom nákup obytných nehnuteľností vrátane domov, bytov a komerčných nehnuteľností priamo na svoje meno, prostredníctvom spoločností s ručením obmedzeným, REIT alebo prostredníctvom partnerstiev a trustov. Existujú obmedzenia týkajúce sa nákupu pozemkov v blízkosti strategických lokalít, ako sú vojenské základne a kritická infraštruktúra.

Niektoré hypotekárne programy sú dostupné iba pre občanov a obyvateľov, takže cudzinci s väčšou pravdepodobnosťou využijú hotovosť alebo financovanie prostredníctvom medzinárodných bánk. Vlastníctvo prostredníctvom spoločnosti s ručením obmedzeným alebo trustu často pomáha obísť niektoré byrokratické zložitosti a zjednodušiť proces.

Proces kúpy domu v USA sa vyznačuje transparentnosťou a prísnymi právnymi postupmi, vďaka čomu je trh atraktívny pre amerických aj zahraničných investorov. Nižšie si preberieme kľúčové kroky a aspekty, ktoré treba zvážiť, ak plánujete kúpiť byt v New Yorku, dom v USA alebo investovať v Los Angeles.

Proces kúpy nehnuteľností v USA je jasne štruktúrovaný. Tu sú hlavné kroky, ktorými moji klienti prechádzajú pri kúpe domu v USA alebo bytu v New Yorku alebo Los Angeles:

1. Výber realitného makléra a nehnuteľnosti – výber nehnuteľnosti a podanie ponuky (návrhu na kúpu) prostredníctvom realitného makléra.
2. Prijatie ponuky – predávajúci potvrdzuje podmienky transakcie, cena je stanovená v zmluve.
3. Úverový účet – otvára sa špeciálny účet na uloženie vkladu a finančných prostriedkov až do ukončenia transakcie.
4. Inšpekcia (domáca inšpekcia) je technická kontrola stavu objektu (strecha, komunikácie, systémy).
5. Ohodnotenie (ocenenie) – vykonáva ho banka alebo nezávislý odhadca, najmä ak sa používa hypotéka.
6. Vyhľadávanie vlastníckeho práva a poistenie vlastníckeho práva – kontrola právnej čistoty a získanie poistenia vlastníckeho práva.
7. Príprava dokumentov – konečné zmluvy a vyrovnania pripravuje právnik alebo escrow spoločnosť.
8. Ukončenie obchodu – strany podpíšu dokumenty, peniaze sa prevedú a vlastnícke práva sa zaregistrujú v okresných záznamoch.

Príklad: jeden z mojich klientov kupoval dom v Texase v Amerike a celý proces od predloženia ponuky až po registráciu vlastníctva trval približne 45 dní – to je štandardný časový rámec pre väčšinu transakcií.

Pri kúpe nehnuteľností v USA zohrávajú kľúčovú úlohu dvaja špecialisti: realitný maklér a právnik.

Realitný maklér podporuje klienta v každej fáze: od výberu nehnuteľnosti a predloženia ponuky až po rokovania s predávajúcim. Na rozdiel od Európy sú služby realitného makléra v USA hradené predávajúcim, nie kupujúcim, čo robí ich služby obzvlášť výhodnými pre zahraničných investorov. Napríklad môj klient, ktorý plánoval kúpiť byt v New Yorku, ušetril desiatky tisíc dolárov vďaka šikovnému rokovaniu makléra, ktorý si zabezpečil zľavu na konkurenčnom trhu.

právnika , ale v New Yorku, New Jersey a Massachusetts je jeho účasť povinná. Overuje integritu transakcie, analyzuje vlastnícky list, vypracúva zmluvu a zabezpečuje súlad s daňovými predpismi (ako napríklad FIRPTA pre cudzincov).

V mojej praxi som mal klienta, ktorý plánoval kúpiť dom na Floride a právnik zistil, že predchádzajúci majiteľ dlhuje na daniach 15 000 dolárov. Vďaka tomu sa problém vyriešil pred uzavretím obchodu a kupujúci sa vyhol zbytočným výdavkom.

Kúpa bytu v USA alebo investícia do domu v USA nevyžaduje občianstvo ani trvalý pobyt. Kľúčovými požiadavkami nie sú pas, ale skôr finančná a právna transparentnosť transakcie. Kupujúci musia preukázať legálny pôvod svojich finančných prostriedkov, mať dostatok finančných prostriedkov na pokrytie zálohy (ak si berú hypotéku) a rozumieť daňovým predpisom vrátane FIRPTA a dane z príjmu z prenájmu.

1. Identifikačné číslo

• Obyvatelia potrebujú číslo sociálneho zabezpečenia (SSN)
• Nerezidenti - ITIN (individuálne identifikačné číslo daňovníka) na platenie daní

2. Bankový účet v USA

• Používa sa na prevod finančných prostriedkov do úschovy a úhradu bežných výdavkov
• Možno otvoriť s vízom a pasom

3. Potvrdenie totožnosti a pôvodu finančných prostriedkov

• Banka alebo úschovná spoločnosť kontroluje dokumenty, aby sa uistila, že nedošlo k porušeniu pravidiel proti praniu špinavých peňazí (AML)

4. Financovanie

• Väčšina zahraničných investorov platí za transakcie v hotovosti (podľa NAR viac ako 40 % zahraničných nákupov tvoria hotovostné transakcie)
• Hypotéky sú k dispozícii, ale podmienky sú prísnejšie: záloha je 30 – 50 %, úroková sadzba je o 1 – 2 % vyššia ako pre občanov USA

5. Daňové záväzky

• Nerezidenti podliehajú dani z predaja (FIRPTA – do 15 %)
• ITIN vám umožňuje podať daňové priznania k dani z príjmu z prenájmu

6. Vek

• Neexistujú žiadne obmedzenia týkajúce sa vlastníctva; nehnuteľnosť je možné dokonca zaregistrovať na maloletú osobu prostredníctvom opatrovníka alebo trustu
• Banky stanovili minimálnu vekovú hranicu pre hypotéky na 18 rokov

Zahraniční investori a kupujúci si môžu kúpiť nehnuteľnosti v USA úplne online, bez toho, aby museli byť osobne prítomní. Realitní makléri ponúkajú virtuálne prehliadky a 3D prehliadky a dokumenty sa podpisujú prostredníctvom elektronických služieb, ako je DocuSign.

Finančnú časť transakcie zabezpečuje úschovná spoločnosť: prijme zálohu, overí vlastníctvo a zabezpečí poistenie vlastníctva. Finančné prostriedky sa prevádzajú prostredníctvom medzinárodného bankového prevodu.
Uzatvorenie transakcie prebieha na diaľku a list vlastníctva sa kupujúcemu zasiela poštou alebo kuriérom. Mal som klienta, ktorý si chcel kúpiť byt v New Yorku, a transakciu sme dokončili úplne online – jeho dôveryhodný zástupca prevzal kľúče.

Tento formát je obzvlášť vhodný pre tých, ktorí plánujú okamžite prenajať svoju nehnuteľnosť: či už ide o dom v Amerike alebo byt v Los Angeles, Miami alebo na Floride, nehnuteľnosť sa okamžite prevedie na správcovskú spoločnosť.

Investori, ktorí plánujú kúpiť dom alebo byt v Amerike, by mali zvážiť nielen cenu nehnuteľnosti, ale aj daňové zaťaženie. Na rozdiel od Európy, kde sú dane z nehnuteľností často transparentnejšie a predvídateľnejšie, USA majú viacúrovňový systém: federálny, štátny a obecný.

V USA sa ročné dane z nehnuteľností pohybujú od 0,3 % (Havaj) do viac ako 2,4 % (Texas, New Jersey). Priemer je okolo 1,1 % z hodnoty nehnuteľnosti.

Napríklad, ak dom v Amerike stojí 500 000 dolárov, daň z nehnuteľnosti bude približne 5 500 dolárov ročne. Moji klienti, ktorí si kúpili dom na Floride za 650 000 dolárov, platia ročne na dani z nehnuteľnosti niečo vyše 9 000 dolárov.

Zahŕňa to poplatky za právne zastúpenie, poistenie vlastníctva, poplatky za úschovu, odhad a registráciu transakcie. Zvyčajne to predstavuje 2 – 5 % z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Pri kúpe bytu za 400 000 dolárov v USA by ste mali mať v rozpočte 8 000 – 20 000 dolárov na záverečné náklady.

Príjem z prenájmu nehnuteľností podlieha federálnej dani (10 – 37 %) a štátnej dani (0 – 13 %). Nerezidenti môžu podliehať zrážkovej dani vo výške 30 %, pokiaľ sa na ne nevzťahujú medzinárodné dohody. Odpočty za opravy, správu a odpisy môžu znížiť základ dane. Napríklad klient v Miami znížil daň z prenájmu svojho bytu v USA takmer o polovicu pokrytím nákladov na správu a opravy.

Vzťahuje sa na predaj nehnuteľností a predstavuje 20 % federálnej sadzby dane plus štátna sadzba dane. Obyvatelia majú nárok na daňové úľavy za držbu nehnuteľnosti dlhšie ako dva roky; cudzinci tieto výhody nemajú nárok.

Podľa zákona FIRPTA zráža nerezidentom až 15 % z predajnej ceny. Napríklad rakúsky investor, ktorý predal byt v New Yorku za 1,2 milióna dolárov, zrazil na daniach 180 000 dolárov. Časť sumy je možné vrátiť po podaní daňového priznania.

Rakúsko ponúka konzervatívnym investorom priaznivejšie a predvídateľnejšie zdaňovanie nehnuteľností. Daňové zaťaženie je minimálne a príjmy z prenájmu a kapitálové zisky sa ľahšie plánujú. USA ponúkajú vyššie výnosy, ale riziká a náklady sú vyššie, najmä pre cudzincov.

Na zníženie daňového zaťaženia pri kúpe domu v USA investori používajú:

• S.r.o. - obmedzuje osobnú zodpovednosť a optimalizuje zdaňovanie lízingov a predajov.
• 1031 Výmena - odloženie dane z kapitálových výnosov pri výmene investičnej nehnuteľnosti za inú.
• Daňové odpočty – výdavky na opravy, správu a odpisy znižujú základ dane.
• Štruktúrovanie majetku – trusty alebo partnerstvá na ochranu majetku a daňovú optimalizáciu.
• Plánovanie príjmov a výdavkov – vyvážené rozdelenie príjmov z prenájmu a kapitálových výdavkov.

Vlastníctvo nehnuteľnosti alebo bytu v Spojených štátoch neposkytuje priamu cestu k trvalému pobytu. Existuje však niekoľko vízových programov, ktoré môžu zahŕňať investovanie do nehnuteľností a podnikania.

Program EB-5 umožňuje investorom a ich rodinám získať zelenú kartu investovaním 1 050 000 dolárov do komerčného podniku v Spojených štátoch, ktorý vytvorí najmenej 10 pracovných miest pre občanov USA. Ak sa investícia uskutoční v cielenej oblasti zamestnanosti (TEA), suma sa môže znížiť na 800 000 dolárov.

Vo februári 2025 však prezident USA Donald Trump navrhol nahradiť program EB-5 novým systémom „zlatých kariet“ v hodnote 5 miliónov dolárov, ktorý by poskytol cestu k občianstvu bez požiadavky na vytváranie pracovných miest.

Vízum E-2 je určené pre občanov krajín, s ktorými majú Spojené štáty obchodné a námorné zmluvy. Investori musia investovať značné množstvo kapitálu do existujúceho alebo nového podniku v Spojených štátoch a vlastniť v spoločnosti kontrolný podiel (zvyčajne viac ako 50 %).
Investície do nehnuteľností, ako napríklad kúpa bytových domov na účely riadenia, môžu spĺňať podmienky pre toto vízum, ak je podnik aktívne riadený a ziskový.

Hoci neexistuje žiadna oficiálna minimálna investičná požiadavka na vízum E-2, v praxi sa odporúča investovať 250 000 až 300 000 dolárov, najmä pre malé podniky.

Vízum L-1 je určené pre zamestnancov medzinárodných spoločností, ktoré prechádzajú do pobočiek alebo dcérskych spoločností v Spojených štátoch. Na získanie tohto víza musí spoločnosť v zahraničí pôsobiť aspoň jeden rok a mať príslušné väzby na americkú spoločnosť. To môže byť výhodné pre majiteľov zahraničných spoločností, ktorí chcú rozšíriť svoje podnikanie v Spojených štátoch vrátane investícií do nehnuteľností.

V USA existujú okrem investičných víz aj iné legálne spôsoby, ako získať povolenie na pobyt:

• Zlúčenie rodiny – pre bezprostredných príbuzných občanov a obyvateľov USA.
• Manželstvo s občanom USA dáva právo na získanie zelenej karty.
• Pracovné víza - H-1B, O-1 a ďalšie pre kvalifikovaných pracovníkov.
• Vzdelávanie - študentské víza F-1 s možnosťou následného prechodu na pracovné vízum.
• Loteria zelených kariet je každoročný program náhodného prideľovania víz občanom krajín s nízkou mierou imigrácie v Spojených štátoch.

spôsobov, ako získať povolenie na pobyt v Rakúsku , vrátane:

• D-karta: Je určená pre vysokokvalifikovaných špecialistov, investorov a podnikateľov a umožňuje legálny pobyt a prácu v krajine. Pre investorov je minimálna investícia zvyčajne 300 000 – 500 000 EUR do podniku alebo rakúskej ekonomiky. Počiatočné povolenie na pobyt sa vydáva na jeden rok s možnosťou predĺženia až na päť rokov, po uplynutí ktorého je možné požiadať o trvalý pobyt a po šiestich rokoch o občianstvo.
• Sebestačnosť: pre jednotlivcov, ktorí sa dokážu finančne uživiť bez štátnej pomoci. Vyžaduje sa doklad o výške 30 000 – 60 000 EUR na bankovom účte a vlastníctvo nehnuteľnosti. Počiatočné povolenie na pobyt sa vydáva na jeden rok, každoročne sa obnovuje až na päť rokov a potom je možný trvalý pobyt.

Rakúsko ponúka investorom, ktorí hľadajú pobyt prostredníctvom investície, jednoduchšiu a predvídateľnejšiu cestu vďaka jasným požiadavkám, fixným sumám investícií a priamej ceste k dlhodobému pobytu a občianstvu.

Investovanie do nehnuteľností v USA môže generovať stabilný príjem, ale je dôležité zvážiť rozdiely medzi krátkodobým a dlhodobým prenájmom, daňové aspekty a miestne predpisy. Moje skúsenosti ukazujú, že výber správnej stratégie prenájmu priamo ovplyvňuje ziskovosť vašej investície.

Krátkodobé prenájmy ponúkajú vysoké výnosy, často v rozmedzí 12 – 15 % ročne, najmä v turistických a mestských oblastiach. Napríklad:

• New York: Denná sadzba 159 USD, obsadenosť 67 %, ročný príjem 39 983 USD.
• Santa Monica: denná sadzba 216 dolárov, obsadenosť 72 %, ročný príjem 58 184 dolárov.
• Hollywood, FL: denná sadzba 197 USD, obsadenosť 69 %, ročný príjem 47 000 USD.

Riziká a úvahy: Mnohé mestá vrátane New Yorku, Miami a Los Angeles uplatňujú prísne predpisy týkajúce sa krátkodobého prenájmu, ktoré vyžadujú registráciu, udeľovanie licencií a dodržiavanie limitov dní prenájmu. Investori by preto mali starostlivo analyzovať miestne zákony, aby sa vyhli sankciám.

Dlhodobé prenájmy poskytujú stabilnejší príjem s menšími regulačnými rizikami. Priemerný výnos je okolo 8 % a v niektorých regiónoch môže dosiahnuť 12 – 22 %. Príklady:

• Detroit: Výnos až 21,95 %.
• Miami: výnos okolo 7 %.

Dlhodobé prenájmy sú obzvlášť atraktívne pre investorov, ktorí hľadajú stabilitu a minimálnu prevádzkovú zložitosť. Moji klienti si túto možnosť často vyberajú v Texase a Arizone, aby si zaistili dlhodobý príjem a zmiernili riziká spojené so sezónnosťou a výkyvmi dopytu.

1. Krátkodobé prenájmy (Airbnb, VRBO)

• Federálna daň z príjmu: 10 – 37 % v závislosti od celkového príjmu investora.
• Príklad: Ak je váš ročný príjem z krátkodobého prenájmu bytu v New Yorku 40 000 dolárov, vaša federálna daňová povinnosť by mohla byť 4 000 až 12 000 dolárov v závislosti od vašich iných zdrojov príjmu.
• Štátna daň: New York - 4 – 8,82 % z príjmu; Florida - 0 % (žiadna štátna daň z príjmu).
• Turistická daň a poplatok za predaj: New York - 14,75 % z každej rezervácie; Miami - približne 12 %.
• Nerezidenti: 30 % daň z hrubého príjmu sa zráža prostredníctvom správcovskej spoločnosti.

2. Dlhodobý prenájom

• Federálna daň z príjmu: 10 – 37 %.
• Príklad: Prenájom domu v Miami za 2 800 USD/mesiac, ročný príjem 33 600 USD. Federálne dane 3 300 – 12 500 USD.
• Štátna daň: Florida - 0 %; Kalifornia (Los Angeles) - 1 – 13,3 %.
• Zrážková daň pre nerezidentov: Vo všeobecnosti 30 % z hrubého príjmu, pokiaľ nie je založená prostredníctvom spoločnosti s ručením obmedzeným s daňovým priznaním.

Svojim klientom v Európe a Ázii vždy odporúčam, aby si vopred vypočítali svoje federálne a miestne daňové zaťaženie a zvážili založenie spoločnosti s ručením obmedzeným pre maximálnu optimalizáciu. Napríklad investori v Miami a New Yorku výrazne profitujú zo správneho plánovania výdavkov a odpisov.

Správcovské spoločnosti pomáhajú investorom, najmä zahraničným, spravovať nehnuteľnosti bez osobného zapojenia. Ich služby zahŕňajú:

• Hľadanie nájomníkov a kontrola ich solventnosti
• Výber nájomného a kontrola včasných platieb
• Údržba, opravy a čistenie
• Účtovníctvo a daňové výkazníctvo

Cena služieb:

• Dlhodobé prenájmy: zvyčajne 8 – 12 % mesačného príjmu. Napríklad, ak byt v New Yorku prináša mesačný príjem 3 000 dolárov, správcovská spoločnosť si berie 240 – 360 dolárov mesačne.
• Krátkodobé prenájmy (Airbnb, VRBO): zvyčajne 15 – 20 % z príjmov, pretože je potrebné viac spravovať rezervácie a poskytovať hosťom služby. Príklad: príjmy 4 000 USD/mesiac – provízia 600 – 800 USD.
• Doplňujúce poplatky: poplatky za umiestnenie na platforme, jednorazové poplatky za prípravu ubytovania, havarijné opravy.

Ak je vaším cieľom stabilita, predvídateľný príjem a minimalizované regulačné riziká, odporúčam zvážiť Rakúsko. USA sú atraktívne vďaka vysokým výnosom, najmä prostredníctvom krátkodobých prenájmov, ale to so sebou prináša zložité regulácie a početné riziká.

Výber regiónu na investovanie do nehnuteľností v USA závisí od vašich cieľov, rozpočtu a stratégie: či už hľadáte stabilný príjem, vysokú likviditu alebo perspektívu rastu kapitálu. Moje skúsenosti ukazujú, že výber správneho mesta priamo ovplyvňuje výnosy a riziká.

New York - stabilita a likvidita

New York zostáva najlikvidnejším trhom v krajine. Priemerná cena za štvorcový meter sa pohybuje od 10 000 do 18 000 dolárov, čo robí investície drahými, ale predvídateľnými.

• Výnos z dlhodobého prenájmu: 5–6 %
• Krátkodobé prenájmy: 12 – 14 %
• Obľúbené štvrte: Manhattan, Brooklyn, Queens
• Vlastnosti: vysoká likvidita, stabilný dopyt, prísne zákony Airbnb

Miami a Florida – rast a daňové výhody

S priemernými cenami domov v rozmedzí od 5 500 do 9 000 dolárov za meter štvorcový je Florida dostupná pre investorov, ktorí hľadajú rast kapitálu a daňové výhody.

• Výnos z dlhodobého prenájmu: 7 %
• Krátkodobé prenájmy: 11 – 13 %
• Obľúbené štvrte: South Beach, Brickell, Coral Gables
• Charakteristiky: rýchly rast cien, vysoký turistický tok, nulová daň z príjmu

Napríklad môj klient si kúpil 80 metrov štvorcových veľký byt v Brickell za 600 000 dolárov (7 500 dolárov/m²). Dlhodobé prenájmy prinášajú mesačný príjem 3 500 dolárov, zatiaľ čo krátkodobé prenájmy cez Airbnb môžu dosiahnuť až 5 500 dolárov za sezónu. Po dvoch rokoch sa hodnota bytu zvýšila o 12 %.

Kalifornia (Los Angeles, San Francisco) – drahé trhy s vysokým statusom

Ceny tu patria medzi najvyššie: 8 500 – 20 000 dolárov za štvorcový meter. Investícia si vyžaduje značný rozpočet, ale poskytuje prestíž a likviditu.

• Výnos z dlhodobého prenájmu: 5–6 %
• Krátkodobé prenájmy: 12 – 13 %
• Obľúbené štvrte: Santa Monica, Hollywood, centrum Los Angeles
• Vlastnosti: prestížne oblasti, vysoký dopyt po prenájmoch, prísne zákony

Texas (Austin, Dallas, Houston) – Dynamický rast a migrácia

Priemerná cena domu sa pohybuje v rozmedzí 3 500 až 6 500 dolárov za štvorcový meter, čo robí Texas atraktívnym pre investorov s obmedzeným rozpočtom, ktorí hľadajú vysoký rast kapitálu.

• Výnos z dlhodobého prenájmu: 8–9 %
• Krátkodobé prenájmy: 10 – 12 %
• Vlastnosti: rast populácie, migrácia z drahých štátov, dostupné ceny

Kanadský investor kúpil v Austine radový dom s rozlohou 100 metrov štvorcových za 450 000 dolárov (4 500 dolárov/m²). Dlhodobý prenájom prináša mesačný výnos 3 200 dolárov. O rok neskôr sa hodnota bytu zvýšila o 10 %. Miestny trh aktívne rastie a prílev imigrantov zvyšuje dopyt po prenájme.

Stredozápad (Chicago, Detroit) - lacné, ale riskantné možnosti

Ceny domov sa tu pohybujú od 1 500 do 6 000 dolárov za meter štvorcový, vďaka čomu je Stredozápad atraktívnou možnosťou pre cenovo dostupné investície s vysokou návratnosťou.

• Výnos z dlhodobého prenájmu: 7 – 22 %
• Krátkodobé prenájmy: 10 – 12 %
• Vlastnosti: veľmi nízka kúpna cena, vysoké výnosy z dlhodobého prenájmu, ale volatilný trh a nízky dopyt po krátkodobých prenájmoch

Švajčiarsky pár si kúpil v Detroite dom s rozlohou 120 metrov štvorcových za 200 000 dolárov (1 667 dolárov/m²). Dlhodobý prenájom prináša mesačný výnos 2 200 dolárov, čo predstavuje výnos viac ako 13 % ročne. Riziko kolísania cien je vyššie, ale nízke vstupné náklady umožňujú investorovi dosiahnuť značné výnosy.

V USA sa približne 70 % všetkých transakcií týka existujúcich domov, zatiaľ čo novostavby tvoria približne 30 % trhu vrátane bytov vo výstavbe a viacgeneračných projektov. Priemerná cena existujúcich domov na obľúbených trhoch, ako sú New York a Los Angeles, je 10 000 až 18 000 dolárov za meter štvorcový, zatiaľ čo novostavby stoja 8 000 až 15 000 dolárov za meter štvorcový v závislosti od regiónu a segmentu.

Na sekundárnom trhu v USA sú obzvlášť obľúbené veľké, likvidné mestá s osvedčenou infraštruktúrou. Najväčší dopyt po bytoch a domoch je v New Yorku vrátane Brooklynu, Queensu a Manhattanu, kde je vysoká likvidita a stabilný dopyt po dlhodobých prenájmoch.

Sekundárny trh sa aktívne rozvíja aj v Chicagu, Detroite a Clevelande, kde sú náklady na bývanie nižšie, čo umožňuje investorom vstúpiť s malým rozpočtom a získať vysoké dlhodobé výnosy z prenájmu až do výšky 12 – 15 %.

Vlastnosti: Staršie domy môžu vyžadovať rozsiahle rekonštrukcie, ale poskytujú rýchly prístup k príjmu z prenájmu.

Nové budovy lákajú investorov modernými dispozičnými riešeniami a energeticky úspornými štandardmi. Medzi najobľúbenejšie regióny patria Miami, Fort Lauderdale a Orlando, kde byty v predpredaji ponúkajú ceny nižšie ako trhové a krátkodobé prenájmy až do výšky 5 500 dolárov mesačne. V Texase (Austin, Dallas a Houston) sa aktívne budujú viacgeneračné projekty, ktoré investorom umožňujú profitovať z viacerých bytov súčasne.

Vlastnosti: riziko oneskorenia výstavby, ale potenciál rastu hodnoty nehnuteľnosti a flexibilita dispozičných riešení.

Americké domy sa často stavajú s použitím rámovej konštrukcie, dreva, betónu a moderných energeticky úsporných materiálov. Normy zahŕňajú prísne požiadavky na požiarnu bezpečnosť, zvukovú izoláciu a vetranie.

• Nové budovy sú zvyčajne vybavené systémami inteligentnej domácnosti, modernými kuchyňami a kúpeľňami, čo zvyšuje ich atraktivitu pre nájomníkov.
• Doba výstavby viacgeneračných komplexov v USA sa pohybuje od 12 do 24 mesiacov.

Rakúske novostavby ponúkajú výhody z hľadiska rýchlosti výstavby, energetickej účinnosti a stability trhu. V USA sa proces môže oneskoriť kvôli byrokracii, poveternostným podmienkam alebo meškaniam dodávateľov. Pre investorov, ktorí hľadajú spoľahlivosť a dlhodobú stabilitu, je Rakúsko často preferovanou voľbou, a to aj napriek vyšším nákladom na meter štvorcový.

Investovanie do nehnuteľností v USA ponúka širokú škálu stratégií, od tradičných prenájmov až po developerské projekty. Výber stratégie závisí od vašich cieľov, rozpočtu a ochoty riskovať.

Kúpa starších nehnuteľností na rekonštrukciu a ďalší predaj je stratégiou pre aktívnych investorov. Výnosy môžu dosiahnuť 15 – 25 % na transakciu, najmä v rastúcich oblastiach ako Los Angeles alebo San Francisco.

Príklady klientov: Dom s rozlohou 1 200 štvorcových stôp v Austine kúpený za 450 000 dolárov, zrekonštruovaný za 70 000 dolárov, ďalej predaný za 650 000 dolárov – čistý zisk približne 130 000 dolárov.

Rozdelenie kapitálu do niekoľkých menších nehnuteľností znižuje riziko a umožňuje diverzifikáciu príjmov. Portfóliá klientov často zahŕňajú dva alebo tri byty v rôznych oblastiach Miami alebo Texasu, čo zabezpečuje stabilný tok prenájmov.

Kancelárie, sklady a maloobchodné nehnuteľnosti generujú ročný príjem 6 až 10 %, ale vyžadujú si vyšší počiatočný kapitál. Príklad: kúpa malého kancelárskeho komplexu v Dallase za 1,2 milióna dolárov prinesie ročný príjem 80 000 až 100 000 dolárov.

REITy vám umožňujú zapojiť sa do realitného trhu bez priamej správy nehnuteľností. Výnosy z dividend sa zvyčajne pohybujú od 4 do 6 % a nízka vstupná bariéra ich robí atraktívnymi pre začiatočníkov.

Kúpa pozemku na výstavbu alebo developerský projekt je rizikovejšia stratégia s dlhodobým horizontom. Napríklad pozemok s rozlohou 1,5 hektára na Floride sa kúpi za 250 000 dolárov. Po povoleniach a výstavbe by projekt mohol vygenerovať príjem až do výšky 600 000 až 700 000 dolárov za 3 až 5 rokov.

Viedenský trh je stabilnejší a predvídateľnejší. Prenájom nehnuteľností ponúka 4 – 5 % výnos, zatiaľ čo rekonštrukcia a výstavba sú obmedzené kvôli prísnym stavebným predpisom a vysokým nákladom na pozemky. Trh je menej dynamický, ale ťaží z bezpečnosti, transparentnosti a dlhodobej stability. Pre investorov, ktorí hľadajú rast kapitálu s minimálnym rizikom, je vhodnejšia Viedeň, zatiaľ čo USA sú lepšie pre aktívne stratégie s vysokými výnosmi.

Investovanie do nehnuteľností v USA so sebou prináša množstvo jedinečných vlastností a rizík, ktoré je dôležité zvážiť pri výbere regiónu a stratégie.

Priemerná sadzba dane z nehnuteľností sa pohybuje od 0,7 % do 2,3 % ročne v závislosti od štátu. V niektorých štátoch, ako napríklad New Jersey a Illinois, môžu dane presiahnuť 2,2 %, čo výrazne znižuje čistý výnos. Príklady klientov ukazujú, že pri investícii do domu v Miami v hodnote 600 000 dolárov predstavujú dane približne 12 000 až 15 000 dolárov ročne, čo je dôležité zohľadniť pri výpočte návratnosti investície.

Miestne zákony o prenájme, najmä krátkodobé prenájmy prostredníctvom Airbnb a VRBO, môžu byť prísne. Napríklad San Francisco, New York a Miami majú obmedzenia týkajúce sa počtu prenajímaných jednotiek a licenčných požiadaviek, čo obmedzuje flexibilitu investorov.

Vysoké hypotekárne sadzby a volatilita trhu by mohli znížiť dopyt po bývaní. Napríklad medzi rokmi 2022 a 2024 viedli úrokové sadzby vzrastúce na 7 % k spomaleniu transakcií a poklesu počtu kupujúcich. To vytvára riziko poklesu cien počas období nestability.

V mestách druhej a tretej úrovne, ako sú Detroit, Cleveland a časti Texasu, je likvidita nehnuteľností nižšia a doba predaja môže dosiahnuť 6 až 12 mesiacov. To zvyšuje riziko pre investorov, ktorí chcú rýchlo ukončiť obchod.

Rakúsky trh ťaží zo stability a predvídateľnosti. Dane sú nižšie, legislatíva je transparentnejšia, predpisy týkajúce sa prenájmu sú uvoľnenejšie a likvidita nehnuteľností vo veľkých mestách ako Viedeň a Salzburg je stabilná. Pre investorov, ktorí si cenia dlhodobú ochranu kapitálu a zmierňovanie rizík, je Rakúsko často preferovanou možnosťou. USA sú na druhej strane vhodné pre tých, ktorí sú pripravení aktívne spravovať svoje portfóliá a hľadať vyššie výnosy s pochopením potenciálnych výkyvov trhu.

Investovanie do nehnuteľností v USA je viazané nielen na výnosy, ale aj na životný štýl a životné podmienky v rôznych štátoch. Výber regiónu ovplyvňuje klímu, prístup k zdravotnej starostlivosti, vzdelávacie príležitosti, bezpečnosť a finančnú infraštruktúru.

Spojené štáty sa môžu pochváliť obrovskou rozmanitosťou podnebia, čo je dôležité zvážiť pri výbere nehnuteľnosti a stratégie prenájmu. Mestá na Floride sa môžu pochváliť teplým subtropickým podnebím a plážami, vďaka čomu je obľúbená pre krátkodobé prenájmy po celý rok. Kalifornia ponúka mierne stredomorské podnebie, najmä v Los Angeles a San Diegu, čo priťahuje dlhodobých nájomníkov a rodiny.

Zároveň sa Stredozápad a severné štáty (Chicago, Minneapolis) vyznačujú chladnými zimami a zasneženými obdobiami, čo znižuje dopyt po krátkodobých prenájmoch, ale môže prilákať kupujúcich zameraných na ekonomický segment a dostupné ceny.

Pre nerezidentov je dôležité zvážiť prístup ku kvalitnej zdravotnej starostlivosti a vzdelávaniu. V New Yorku môže poistenie pre štvorčlennú rodinu stáť 1 500 až 2 000 dolárov mesačne vrátane základného krytia a návštev špecialistu. V Los Angeles sa podobné náklady pohybujú od 1 300 do 1 800 dolárov, zatiaľ čo v Miami a Texase sa pohybujú od 700 do 1 000 dolárov mesačne v závislosti od zvoleného plánu.

Vzdelávanie sa tiež líši: súkromné ​​školy a prestížne univerzity v New Yorku a Kalifornii stoja 20 000 – 50 000 dolárov ročne, zatiaľ čo v Texase alebo na Floride nájdete dobré školy za 10 000 – 20 000 dolárov ročne.

Cudzinci si môžu v Spojených štátoch otvoriť účty a získať hypotéky, ale proces je zložitejší ako pre občanov: často sa vyžaduje ITIN/SSN, doklad o príjme a značná záloha (zvyčajne 30 – 40 %). Niektoré banky v Miami a Kalifornii ponúkajú špecializované programy pre nerezidentov.

Život v USA sa veľmi líši v závislosti od mesta a štátu. Príklady:

• New York (Manhattan): Prenájom 2-izbového bytu: 4 500 – 6 000 USD/mesiac, potraviny a služby: o 30 – 40 % nad priemerom, kaviarne a reštaurácie: 15 – 25 USD za jedlo, energie: 250 – 400 USD/mesiac.
• Los Angeles, Kalifornia: nájom 2-izbového bytu 3 500 – 4 500 USD, potraviny o 20 – 30 % nad priemerom, reštaurácie 12 – 20 USD, energie 200 – 350 USD.
• Miami, FL: Prenájom 2-izbového bytu 2 500 – 3 500 USD, potraviny a možnosti stravovania blízko priemeru v USA, energie 150 – 300 USD.
• Austin, Dallas, TX: nájom 2-izbového bytu 1 800 – 2 500 USD, priemerné náklady na potraviny, reštaurácie 10 – 18 USD, energie 120 – 250 USD.
• Chicago, Stredozápad: nájom 2-izbového bytu 1 500 – 2 200 USD, potraviny pod celoštátnym priemerom, energie 120 – 250 USD.

Život v Rakúsku je predvídateľný a organizovaný: zdravotná starostlivosť je kvalitná a dostupná, vzdelávanie je kvalitné a byrokracia je minimálna. Napríklad zdravotné poistenie pre štvorčlennú rodinu stojí 300 – 500 dolárov mesačne a školné na verejných školách a univerzitách je často bezplatné alebo veľmi prijateľné.

Infraštruktúra, doprava a bezpečnosť mesta umožňujú pohodlný dlhodobý život. Verím, že v Rakúsku je jednoduchšie plánovať výdavky, minimalizovať riziká a zabezpečiť pohodlie rodiny.

Výber nehnuteľnosti v USA do veľkej miery závisí od cieľov investora a jeho životnej situácie. Rôzne segmenty populácie sa na trhu orientujú odlišne a je dôležité zvážiť finančné, právne a osobné faktory.

Pre občanov nestabilných krajín kúpa domu alebo bytu v Spojených štátoch často slúži ako spôsob ochrany kapitálu. Moji klienti z východnej Európy a Latinskej Ameriky si kúpili byty v Miami a Los Angeles za 400 000 až 700 000 dolárov, aby diverzifikovali svoje aktíva a zabezpečili si dlhodobé zachovanie bohatstva.

pre dôchodcov vďaka miernemu podnebiu, nízkym daniam z nehnuteľností a absencii štátnej dane z príjmu. Napríklad dom v oblasti Fort Lauderdale v hodnote 550 000 dolárov, prenajatý dlhodobo, generoval mesačný príjem približne 2 800 až 3 200 dolárov, pričom nehnuteľnosť slúžila ako pohodlný druhý domov.

Digitálni nomádi si cenia USA pre ich rozvinutú infraštruktúru, vysokorýchlostný internet a možnosti krátkodobého prenájmu prostredníctvom Airbnb a VRBO. Vízové ​​obmedzenia a potreba dlhodobých dokumentov však spôsobujú určité ťažkosti. Príklad klienta: kúpa bytu v Austine za 350 000 dolárov a jeho následné krátkodobé prenájom priniesli príjem 2 000 až 2 400 dolárov mesačne, pričom pre nerezidentov bolo potrebné ITIN a bankový účet.

USA verzus Rakúsko? V porovnaní s Rakúskom táto krajina vyhráva pre konzervatívnych investorov: trh je stabilný, zákony sú transparentné, dane sú nižšie a výnosy sú predvídateľné. USA naopak ponúkajú vyššie výnosy, rozmanitosť regiónov a investičných stratégií, ale sú spojené s rizikami, výkyvmi trhu a výzvami pri správe nehnuteľností. Klientom, ktorí si cenia bezpečnosť a poriadok, často odporúčam Rakúsko.

Ukončenie investície je kľúčový krok, ktorý priamo ovplyvňuje ziskovosť. Predaj nehnuteľností v USA sa zvyčajne realizuje prostredníctvom MLS (Multiple Listing Service) alebo prostredníctvom profesionálnych agentov. Priemerná doba predaja sa líši v závislosti od regiónu: v obľúbených mestách ako Miami alebo Los Angeles sa nehnuteľnosť môže predať za 30 – 90 dní, zatiaľ čo v menej likvidných štátoch to môže trvať až 6 – 9 mesiacov. Moji klienti, ktorí predávali byty v Miami za 600 000 – 750 000 dolárov, často využívali MLS a agenta na urýchlenie procesu a minimalizáciu provízií.

Pre nerezidentov je kľúčovým aspektom zákon FIRPTA, ktorý vyžaduje zrážku až do výšky 15 % z predajnej ceny na federálnu daň. Je dôležité správne vypočítať daňovú povinnosť, aby ste sa vyhli neočakávaným platbám.

Burza 1031 vám umožňuje odložiť dane pri predaji nehnuteľnosti a reinvestovaní do iného nehnuteľného aktíva v USA. Napríklad jeden z mojich klientov predal byt v Miami za 650 000 dolárov a investoval do niekoľkých nehnuteľností v Austine, čo mu umožnilo presunúť daňové zaťaženie a zvýšiť diverzifikáciu portfólia.

Prevod nehnuteľností prostredníctvom dedičstva alebo trustov je ďalším spôsobom, ako efektívne spravovať svoj majetok a plánovať si budúcnosť. Trusty pomáhajú spravovať aktíva, znižovať daňové riziká a chrániť vaše aktíva.

V porovnaní s Rakúskom je proces odchodu z investícií jednoduchší a predvídateľnejší. Likvidita sekundárneho trhu je vysoká, byrokracia minimálna, dane z predaja sú transparentné a transakcie sa uzatvárajú rýchlejšie. USA ponúkajú vyššie výnosy, ale trápia ich zložité daňové predpisy a byrokracia.

Už niekoľko rokov pracujem s klientmi investujúcimi do nehnuteľností v USA a Európe. Moje skúsenosti ukazujú, že každý trh má svoje vlastné jedinečné charakteristiky a úspech investícií priamo závisí od riadnej due diligence.

Alokácia kapitálu medzi stabilné a rastúce trhy je kľúčom k vyváženému portfóliu. V tomto prístupe investície do rakúskych nehnuteľností zvyčajne poskytujú stabilitu a predvídateľnosť, zatiaľ čo americké nehnuteľnosti ponúkajú rastový potenciál a vyššie výnosy z prenájmu. Odporúčam kombinovať americké nehnuteľnosti s dynamickejšími a ziskovejšími trhmi, ako sú Miami alebo Los Angeles, a stabilnými európskymi nehnuteľnosťami, ako je Viedeň. Tento prístup vám umožňuje diverzifikovať riziká, generovať príjmy z prenájmu a súčasne akumulovať kapitál.

Pri výbere stratégie zohľadňujem ciele svojich klientov: prenájom, status alebo dlhodobú kapitalizáciu. Napríklad pre klientov zameraných na príjem a rast sú vhodnejšie Spojené štáty, najmä prostredníctvom bytov v USA a nehnuteľností na Floride. Pre tých, ktorí si cenia stabilitu, predvídateľnosť a ochranu kapitálu, často vyhráva Rakúsko.

Osobne by som svoje investície rozdelil medzi USA a Rakúsko: USA ponúkajú rast a vysoké výnosy, zatiaľ čo Rakúsko poskytuje pokoj, transparentnosť a dlhodobú ochranu aktív. Tento prístup vám umožňuje skombinovať to najlepšie z oboch svetov a vytvoriť si udržateľné portfólio.

Investície do nehnuteľností si vyžadujú jasnú predstavu o cieľoch a trhoch. USA sú najlepšou voľbou pre tých, ktorí hľadajú vysoké výnosy, rôzne stratégie a dynamické trhy, ako sú Miami, Los Angeles alebo Texas. Rakúsko je vhodné pre investorov, ktorí si cenia stabilitu, právnu transparentnosť a predvídateľné výnosy. V praxi sa v takejto konzervatívnej časti portfólia rakúske nehnuteľnosti za stabilizátor, zatiaľ čo USA sa považujú za zdroj rastu a vyšších výnosov.

Všeobecné rady od investičného právnika: dôkladne si preverte nehnuteľnosti, zvážte daňové povinnosti, diverzifikujte svoje portfólio a vždy si naplánujte stratégiu odchodu. Pre nerezidentov je obzvlášť dôležité zvážiť FIRPTA, zdaňovanie príjmov z prenájmu a opcie prostredníctvom spoločností s ručením obmedzeným alebo trustov.

Výhľad do roku 2030 ukazuje rast populácie, vnútornú migráciu a aktívny rozvoj trhu s nehnuteľnosťami. V Spojených štátoch rastie dopyt po bývaní v mestách so silným hospodárskym rastom a atraktívnymi výnosmi z prenájmu. V Rakúsku pretrváva stabilita a rozvoj sekundárnych a nových trhov naďalej poskytuje bezpečné investície pre dlhodobý kapitál.

1. Stanovte si svoje investičné ciele

• Príjem z prenájmu (dlhodobý vs. krátkodobý)
• Kapitalizácia a rast hodnoty
• Stratégie získania pobytu alebo víz (EB-5, E-2)

2. Výber formátu vlastníctva

• Nákup jednotlivcom
• Nákup prostredníctvom spoločnosti s ručením obmedzeným (LLC)
• Investovanie prostredníctvom REIT a fondov
• Partnerstvá alebo trusty

3. Analýza trhu a regiónov

• Mestá a štáty: Miami, New York, Los Angeles, Austin, Stredozápad
• Výnos z prenájmu a likvidita nehnuteľností
• Ceny za meter štvorcový a dynamika trhu
• Infraštruktúra, doprava, ekológia, dopyt nájomcov

4. Obhliadka objektu a overenie právnych predpisov

• Vyhľadávanie titulu a poistenie titulu
• Správa z inšpekcie: stav stavby, inžinierske siete
• Kontrola histórie vlastníctva a ťarch

5. Financovanie a požiadavky kupujúceho

• Dostupnosť SSN/ITIN pre cudzincov
• Bankový účet v USA
• Počiatočný vklad a dôkaz o zákonnom pôvode finančných prostriedkov
• Vek (niektoré banky vyžadujú vek 18 rokov)

6. Proces nákupu

• Výber realitného makléra a právnika
• Príprava ponuky
• Zviazaný účet
• Uzavretie a registrácia vlastníckych práv v okresných záznamoch
• Možnosť nákupu na diaľku

7. Dane a výdavky

• Daň z nehnuteľnosti (0,5 – 3 % v závislosti od štátu)
• Náklady na uzavretie obchodu (2 – 5 % z ceny transakcie)
• Daň z príjmu z prenájmu (federálna + štátna)
• Daň z kapitálových výnosov z predaja
• FIRPTA pre nerezidentov

8. Správa nehnuteľností

• Výber správcovskej spoločnosti (správa nehnuteľností)
• Dlhodobé a krátkodobé prenájmy
• Nájomné zmluvy a miestne predpisy

9. Stratégie ukončenia

• Predaj prostredníctvom MLS alebo agenta
• 1031 Výmena za daňové prevody
• Prevod dedičstvom alebo prostredníctvom trustov

10. Scenáre a diverzifikácia

• Jeden objekt verzus viacero objektov
• Kombinácia USA a Európy (Rakúsko pre stabilitu, USA pre rast)
• Rovnováha medzi výnosom a rizikom

1. „Investor s 300 000 dolármi“

• Klient chcel kúpiť byt v New Yorku, ktorý by mu poskytoval stabilný príjem z prenájmu a zároveň by bol likvidným aktívom.
• Čo sme našli: 70 m² byt na Manhattane s modernou rekonštrukciou a pohodlnou dopravnou dostupnosťou.
• Výsledok: výnos 4–5 % ročne, vysoká likvidita, rast hodnoty nehnuteľnosti o +8 % počas 2 rokov.

2. „Odišiel do dôchodku s 500 000 dolármi“

• Čo si klient želal: kúpiť si dom v Miami na Floride pre pohodlný dôchodok s možnosťou prenájmu v prípade potreby.
• Čo sme našli: 90 m² dom s 2 spálňami v tichej oblasti, blízko pláže a s dobre rozvinutou infraštruktúrou.
• Výsledok: priemerný výnos z prenájmu 4,5 %, nárast hodnoty o +10 % za 3 roky, bezpečná oblasť pre pokojný život.

3. „Rodina s deťmi“

• Čo si klienti želali: kúpiť si byt alebo dom v Los Angeles pre vlastné bývanie, s dobrými školami a zeleným prostredím.
• Čo sme našli: 120 m² mestský dom s tromi spálňami a malou záhradou v dobre rozvinutej oblasti. Cena: 750 000 dolárov.
• Výsledok: vysoký kapitalizačný potenciál 6-7% za 5 rokov, bezpečná oblasť pre deti, možnosť prenájmu v prípade potreby.