Indexácia nájomného vo Viedni: Zvýšenie cien, zákony a rady pre rok 2025

nájom vrátane energií v krajine v roku 2024 , pričom Viedeň bola nadpriemerná.

Pre mnohé rodiny to znamená, že nájomné je hlavnou položkou rozpočtu, ktorá priamo ovplyvňuje ich životnú úroveň.

Do roku 2025 sa situácia zhoršila: ceny rástli rýchlejšie ako mzdy a vláda dokonca zaviedla dočasné moratórium na automatickú indexáciu nájomného do apríla 2026. Pre nájomníkov to predstavuje oddych, ale pre majiteľov bytov stratu príjmu.

V tomto článku vám jednoduchými slovami vysvetlím, ako funguje trh s prenájmom vo Viedni, prečo ceny rastú, ako funguje indexácia a kedy ju možno spochybniť. Pozrieme sa na reálne čísla, príklady výpočtov, prípady z reálneho sveta a nové zákony. Tento článok bude užitočný pre tých, ktorí plánujú presťahovať sa do Rakúska, aj pre investorov, ktorí chcú prenajímať svoju nehnuteľnosť.

Predtým, ako sa budeme venovať indexácii, pozrime sa, aké ceny sú momentálne na trhu a prečo stále rastú.

Nájomné vo Viedni sa značne líši v závislosti od štvrte a typu nehnuteľnosti. V priemere sa nájomné pohybuje od 9 do 13 eur za meter štvorcový (bez energií). Skutočné náklady sa však budú líšiť v závislosti od konkrétnej nehnuteľnosti.

Priemerné nájomné vo Viedni podľa typu bytu (2025)

Pri porovnaní okresov je rozdiel tiež markantný. V centre (1. okres, Centrum mesta) môžu ceny dosiahnuť až 27 €/m², zatiaľ čo na okraji, napríklad vo Floridsdorfe alebo Liesingu, nájdete možnosti za 9 – 11 €/m².

Často klientom pripomínam, že ceny v centre Viedne sú takmer vždy vyššie nie kvôli stavu bytu, ale kvôli adrese. Otázkou je, aká dôležitá je pre vás lokalita.

Rast populácie. V roku 2024 sa počet obyvateľov Viedne zvýšil približne o 22 500 ľudí. Tento rast je spôsobený predovšetkým migráciou: len v roku 2024 prišlo do Rakúska takmer 180 000 ľudí, z ktorých sa približne 68 000 usadilo v hlavnom meste.

Nedostatok nových bytov. Viedeň potrebuje každý rok aspoň 10 000 – 11 000 nových bytov. V skutočnosti sa ich však postaví iba 5 000 – 6 000. Existujúci bytový fond sa zároveň zmenšuje v dôsledku demolácií a rozsiahlych rekonštrukcií.

Elitné novostavby. Stavia sa čoraz viac prémiových bytov s nájomným výrazne vyšším ako je priemer. To ovplyvňuje celkovú štatistiku.

Inflácia a indexácia. Aj pri zmrazení cien sú niektoré zmluvy (napríklad prázdne novostavby) naďalej indexované podľa inflácie.

Rastúci dopyt a nedostatok ponuky nevyhnutne zvyšujú ceny nájomného. Pozrime sa na dynamiku v číslach: do konca roka 2024 sa priemerné nájomné v celej krajine (vrátane všetkých veľkostí bytov) zvýšilo o 4,5 % (v porovnaní so 7,4 % v predchádzajúcom roku).

Vo Viedni je rast tiež dvojciferný (niekoľko percent medziročne), čo výrazne prevyšuje celoštátnu infláciu. Ako je vidieť, aj bez výrazných výkyvov je trend stabilne rastúci.

Predtým, ako sa ponoríme do indexácie, je dôležité pochopiť, že ceny nájomného v Rakúsku nefungujú samy o sebe; sú regulované zákonom.

Hlavným dokumentom je zákon o nájme ( Mietrechtsgesetz , skrátene MRG). Upravuje takmer všetko: od výšky nájomného až po práva nájomcov a prenajímateľov.

V Rakúsku existujú dva hlavné segmenty trhu:

Starý bytový fond (postavený pred rokom 1945 a niektoré budovy po ňom). Tu platí zákon v plnom rozsahu. Cena sa vypočítava podľa štátom stanovených noriem, známych ako „základná sadzba“. V súčasnosti je to vo Viedni 6,67 eura za meter štvorcový (z dôvodu moratória je fixná do apríla 2026).

Nový bytový fond (moderné budovy, najmä tie postavené po roku 2000). Tu si majitelia môžu voľne stanovovať ceny bez prísnych obmedzení.

Na navigáciu v starom bytovom fonde sa používa systém kategórií bytov:

Pre kategórie A–C existuje cenový strop. Kategória D sa v praxi používa zriedkavo; ide skôr o historickú normu.

Svojim klientom často radím: ak chcete dlhodobú stabilitu, hľadajte bývanie v starších budovách, na ktoré sa vzťahuje zákon MRG. Rast cien je tam vždy obmedzený.

Pravidlá pre cudzincov sú takmer rovnaké ako pre miestnych obyvateľov. Zákon výslovne zakazuje diskrimináciu na základe štátnej príslušnosti – vstup vám nemôže byť odopretý len preto, že nie ste Rakúšan.

Ale v praxi existujú nuansy:

• zvyčajne vyžadujú doklad o príjme alebo zamestnaní v Rakúsku;
• Môžu požiadať o odporúčací list od predchádzajúceho prenajímateľa;
• Najčastejšie si berú zálohu vo výške 3 mesačných platieb (niekedy až 6).

Hlavnou výzvou pre cudzincov je konkurencia. Vo Viedni je dopyt po bytoch vyšší ako ponuka, takže dobré možnosti sa rýchlo vypredajú.

Teraz prejdime k najdôležitejšej otázke: indexácii. Práve tá vyvoláva najviac otázok medzi nájomníkmi a investormi.

Indexácia je automatická úprava nájomného na základe inflácie. Základ pre úpravu je takmer vždy uvedený v zmluve.

index spotrebiteľských cien (CPI) zverejnený štatistickým úradom Statistik Austria . Napríklad v júli 2025 index vykázal nárast o 3,6 % v porovnaní s predchádzajúcim rokom.

Príklad výpočtu:

• vaše základné nájomné je 1 000 €;
• index vzrástol o 3,6 %;
• nové nájomné = 1 000 × 1 036 = 1 036 €.

Nájomca dostane oznámenie o každom zvýšení nájomného vopred (najmenej 14 dní pred splatnosťou prvej novej platby). Zvýšenie nie je nikdy spätne účinné.

Pri podpisovaní zmluvy hľadajte klauzulu o indexácii. Mala by tam byť uvedená:

• aký konkrétny index sa používa (najčastejšie CPI);
• ako často sa vykonáva prepočítanie hlasov (zvyčajne raz ročne);
• dátum, od ktorého je indexácia platná.

Ak táto klauzula chýba, prenajímateľ nemá právo zvýšiť cenu bez udania dôvodu. Jedinou možnosťou je uzavrieť novú zmluvu.

Nie. Zákon vyžaduje, aby prenajímateľ informoval nájomcu a vysvetlil mu výpočet. Nie je možné „vybrať“ novú sumu z ničoho nič. Ak dostanete oznámenie o zvýšení:

• skontrolovať, či je v súlade so vzorcom uvedeným v zmluve;
• zabezpečiť, aby rast neprekročil mieru inflácie;
• V prípade pochybností kontaktujte bytovú arbitráž (

Aby téma indexovania nezostala suchou teóriou, pozrime sa, ako to vyzerá v praxi.

Zoberme si dva príklady z reálneho života.

Byt s rozlohou 40 m². Priemerné čisté nájomné za takýto byt v Rakúsku je približne 405 eur mesačne. Pripočítajte 100 eur za energie, čo je spolu 505 eur. Pri 4 % inflácii by sa základné nájomné zvýšilo na 421 eur a s energiemi približne na 521 eur.

Byt má rozlohu 80 m². Priemerné nájomné v krajine za túto veľkosť je 796,50 € (bez energií). Predpokladajme, že vrátane výdavkov je nájomné 880 €. Pri 5 % indexácii by sa nájomné zvýšilo na 924 €.

Rast sa vždy zhruba rovná inflácii. Ak ceny v obchodoch vzrastú o 5 %, nájomné sa tiež zvýši o 5 %.

Niekedy inflácia nestačí – prenajímateľ investoval do nehnuteľnosti a chce kompenzovať náklady. Zákon umožňuje pridať „príspevok na opravy“ ( Erhaltungsbeitrag ). Napríklad:

• Základné nájomné za byt s rozlohou 60 m² – 600 €;
• majiteľ urobil rozsiahlu rekonštrukciu kuchyne a dohodol sa na +30 €;
• o rok neskôr priniesol 4 % index ďalších +24 €;
• Konečné nájomné bolo 654 eur.

V luxusných bytoch funguje indexácia rovnako, ale počiatočná cena je vyššia. Byt v hodnote 2 000 eur pri 5 % inflácii bude po roku stáť 2 100 eur.

Zvyčajne hovoríme o rastúcich cenách, ale existujú aj situácie, kedy sa dá nájomné znížiť.

Rakúske právo umožňuje zníženie nájomného, ​​ak byt nespĺňa podmienky zmluvy alebo sa stal neobývateľným. Medzi typické prípady patria:

• Nie je kúrenie ani teplá voda. Ak je kotol alebo radiátor pokazený, dom sa považuje za čiastočne neobývateľný.
• Pleseň a vlhkosť nie sú len kozmetické problémy, ale skutočná zdravotná hrozba.
• Neustály hluk. Napríklad rekonštrukcie u suseda alebo stavebné práce na dvore, ak trvajú mesiace.
• Štrukturálne chyby. Deravá strecha, pokazený výťah, elektrické problémy.

Výška zníženia závisí od problému. Ak úplne chýba kúrenie, súdy často znížia nájomné o 30 – 50 %. Ak ide o dočasné ťažkosti, zníženie je 10 – 20 %.

1. Zdokumentujte problém. Odfoťte si ho a zozbierajte správy o oprave alebo potvrdenky.
2. Informujte prenajímateľa. Najlepšie písomne ​​(e-mailom alebo doporučene).
3. Počkajte na korekciu. Zvyčajne stačí 2 – 3 týždne.
4. Požiadajte o dočasné zníženie poplatku. Uveďte konkrétne percento.
5. Ak vám žiadosť zamietnu , obráťte sa na bytový rozhodcovský súd alebo súd.

Vždy hovorím svojim klientom: ak sú v byte závažné nedostatky, nie ste povinní platiť plnú sumu nájomného. Hlavné je konať legálne a problém zdokumentovať.

Otázka indexácie je dôležitá nielen pre nájomcov, ale aj pre tých, ktorí prenajímajú svoje nehnuteľnosti. Pre investorov má priamy vplyv na ich ziskovosť.

Zvýšenie nájomného pomáha majiteľom udržiavať zisky aj napriek inflácii.

Príklad:

• byt sa prenajíma za 1 200 €;
• inflácia 4 %;
• o rok sa nájomné zvýši na 1 248 €.

Zdá sa to ako malá zmena – len 48 eur mesačne. Ale za rok je to takmer 600 eur a za 10 rokov viac ako 6 000 eur.

Preto je správna indexácia nástrojom na ochranu kapitálu. Pomáha kompenzovať rastúce náklady na opravy, energie a dane.

Vždy konajte legálne. Uistite sa, že indexácia je uvedená v zmluve a nepresahuje dohodnutú sumu. Poskytnite nájomcovi dostatočné upozornenie (najlepšie je dať nájomcovi o deň alebo dva viac, ako je požadované). Buduje sa tým dôvera a znižuje sa riziko konfliktu.

Zvážte opravy a vylepšenia. Ak plánujete rekonštrukciu pred prenájmom, zahrňte to do zmluvy alebo do jednorazovej platby nájomného. Nájomca by mal presne vedieť, za čo platí. Po rekonštrukcii vyjednajte kompenzáciu nákladov – nezabudnite však, že všetko musí byť právne formalizované.

Udržiavajte dobrú komunikáciu. Jasne vysvetlite akékoľvek zvýšenie a nechajte nájomníka vidieť výpočty. Najlepšou stratégiou je vysvetliť, prečo sa nájomné zvyšuje, než náhle vystaviť nový účet. Transparentnosť často udrží nájomníkov a znižuje fluktuáciu v „rušných“ bytoch.

Overte si platobnú schopnosť. Pred podpísaním zmluvy zvážte ručenie alebo zálohu (až do výšky troch mesačných splátok) – zníži sa tým riziko nedoplatku. Nevyžadujte však nadmerné záruky len zo strachu pred zahraničným nájomcom: ako už bolo uvedené, zákon zakazuje diskrimináciu.

Využite správcov nehnuteľností. Ak máte viacero bytov alebo obmedzený voľný čas, najmite si profesionálnu službu správy nehnuteľností (Hausverwaltung). Rozumejú miestnym nuansám, sledujú legislatívne aktualizácie (napríklad zmeny moratória na indexáciu) a pomáhajú vyhnúť sa pokutám.

Vždy hovorím prenajímateľom: stabilný nájomník je polovica úspechu. Je lepšie zvýšiť nájomné o 3 %, ako to vyžaduje zákon, a udržať si nájomníka, ako o nájomníka prísť a mať nájomný priestor celé mesiace prázdny.

Pre úplnosť je potrebné spomenúť najnovšie zmeny: tie už dnes ovplyvňujú trh.

Moratórium na nájomné. Na jar 2025 rakúsky parlament schválil zákon , ktorý zmrazil automatické zvyšovanie nájomného pre väčšinu regulovaných bytov do apríla 2026. To znamená:

• Základná sadzba vo Viedni (tzv. „orientačná sadzba“) je stanovená na 6,67 €/m²;
• k obvyklému nárastu v apríli 2025 nedošlo;
• Od apríla 2026 bude rast obmedzený: možno brať do úvahy iba infláciu do výšky 5 % a všetko nad túto hranicu sa zníži na polovicu.

Pre nájomníkov je to úľava. Pre investorov to znamená nižšie zisky v nasledujúcom roku.

Rakúsko a Európa: Kde sú nájmy najdrahšie. Viedeň patrí medzi najdrahšie európske hlavné mestá, čo sa týka nájmu. Podľa Eurostatu stál priemerný dvojizbový byt pre expatov v roku 2023 približne 2 050 eur mesačne (bez energií). To je drahšie ako v Bruseli alebo Prahe a porovnateľné s Berlínom.

Od roku 2010 sa nájomné v Rakúsku zvýšilo približne o 70 %, zatiaľ čo priemer EÚ sa zvýšil oveľa menej.

Čo bude ďalej s trhom? Predpovedajú experti. Zhodujú sa: nedostatok bývania vo Viedni sa bude len zhoršovať. Mesto potrebuje každý rok najmenej 4 000 – 5 000 nových bytov.

To znamená, že nájomné zostane vysoké. Aj napriek moratóriu je dlhodobý trend jasný: dopyt prevýši ponuku.

Vždy hovorím svojim klientom: vo Viedni nie sú zlé štvrte. Existujú štvrte s veľkým rastovým potenciálom. Niekedy je výhodnejšie investovať na okraji mesta ako do prestížneho centra.

Prenájom vo Viedni je vždy otázkou rovnováhy medzi predpismi, cenami a osobnými okolnosťami. Na jednej strane zákon chráni nájomníkov: nájomné sa nemôže náhle zvýšiť a v prípade zistenia nedostatkov sa môže znížiť. Na druhej strane je indexácia nevyhnutná a ceny budú rásť v súlade s infláciou.

Aby ste sa vyhli preplácaniu a cítili sa sebavedomo, majte na pamäti niekoľko pravidiel:

• Porovnajte si štvrte. Cesta metrom trvajúca 10 – 15 minút vám môže ušetriť stovky eur mesačne.
• Prečítajte si zmluvu. Klauzula o indexácii by mala byť jasná: aký index, ako často a od akého dátumu.
• Nahláste problémy. Ak sa niečo pokazí, okamžite kontaktujte majiteľa. Zákon je na vašej strane.
• Vyhľadajte podporu. Viedeň má program pomoci s bývaním s názvom Wohnbeihilfe. Ak dosiahnete určitú hranicu príjmu, môžete od mesta získať kompenzáciu.
• Pre investorov. Transparentnosť a čestnosť sú dôležitejšie ako rýchle zisky. Je lepšie mať nájomníka roky, ako riskovať prázdny byt.
• Využite služby renomovaných maklérov. Skúsení makléri poznajú všetky detaily a často vám môžu ponúknuť tipy – napríklad hľadanie prenájmov od majiteľov malých bytov, kde sa dá cena vyjednať, alebo kontrola novostavieb v posledných mesiacoch – často majú špeciálne ponuky (napríklad prvý mesiac zadarmo alebo zníženú zálohu).

A hlavná rada: berte prenájom ako dlhodobú stratégiu. Potom, aj keď ceny rastú, budete schopní situáciu zvládnuť a nebudete sa len nechať unášať prúdom.