Nájomná zmluva na byt vo Viedni: Ako ju správne spísať a čo je dôležité zvážiť

Vo Viedni viac ako 75 % obyvateľov býva v prenájme, takže pochopenie špecifík prenájmu bytov v Rakúsku je dôležité pre tých, ktorí sa plánujú presťahovať do krajiny, aj pre investorov. Ak plánujete presťahovať sa do Rakúska alebo hľadáte bývanie vo Viedni , musíte vedieť, ako vypracovať a podpísať nájomnú zmluvu na byt.

Na prvý pohľad sa proces zdá byť pomerne jednoduchý. Stačí podpísať zmluvu, dostať kľúče a nasťahovať sa do nového bytu. V Rakúsku sa však prenájom riadi jasnými pravidlami a zákonmi. Spôsob, akým je zmluva vypracovaná, môže ovplyvniť nielen vaše pohodlie, ale aj bezpečnosť vašich finančných prostriedkov.

Prečo je to dôležité? Pretože chyby sú nákladné. Napríklad nesprávne uvedená doba prenájmu alebo podmienky indexácie nájomného môžu viesť k zbytočným výdavkom. Ak ste cudzinec, váš pobytový status môže závisieť od nájomnej zmluvy.

Pre lepšie pochopenie nuáns si môžete stiahnuť vzorovú nájomnú zmluvu na byt vo Viedni , ktorú pripravili naši odborníci. Táto rakúska šablóna nájomnej zmluvy bola overená na stovkách úspešných prípadov.

Tento článok bude užitočný pre každého, kto plánuje prenajať si byt vo Viedni alebo iných rakúskych mestách: študentov, mladých profesionálov, rodiny a samozrejme investorov, ktorí vnímajú nehnuteľnosti ako výnosnú investíciu.

Pred podpísaním zmluvy je dôležité vedieť, že nájomné právo v Rakúsku upravuje zákon o nájme bytov ( Mietrechtsgesetz, MRG ) a všeobecný občiansky zákonník ( ABGB ). To nájomcom umožňuje cítiť sa chránení zákonom.

V Rakúsku existuje aj niekoľko typov nájomných zmlúv. Typ, ktorý si vyberiete, určí podmienky prenájmu vášho bytu v Rakúsku vrátane nájomného a možnosti dlhodobého užívania.

Je dôležité si uvedomiť, že existuje jasný rozdiel medzi zmluvou na dobu určitú a zmluvou na dobu neurčitú.

Nájom na dobu určitú (zvyčajne na 3 roky alebo viac). Nájomca je chránený pred náhlym zvýšením cien. Predčasné ukončenie takejto zmluvy však môže byť zložité. Až po prvom roku nájmu vzniká právo na ukončenie zmluvy s trojmesačnou výpovednou lehotou.

Trvalý. Táto možnosť sa zdá byť ideálna. Nájomca môže zostať tak dlho, ako chce, pokiaľ sú splnené všetky podmienky. Táto dohoda však umožňuje prenajímateľovi za určitých okolností zmeniť nájomné alebo vypovedať zmluvu .

Ďalší dôležitý bod: môžete uzavrieť zmluvu priamo s majiteľom bytu (nájom), alebo si môžete prenajať bývanie od niekoho, kto si byt prenajíma sám (podnájom).

• V prvom prípade sú vaše práva spoľahlivo chránené zákonom.
• V druhom prípade môžu byť podmienky pre nájomcu menej priaznivé. Podnájom môže byť výhodný pre študentov a iných ľudí, ktorí potrebujú krátkodobý prenájom. Je však dôležité starostlivo overiť, či je prenajímateľ skutočne oprávnený nehnuteľnosť prenajímať.

Ak ste cudzinec, uvedomte si, prosím, že samotná skutočnosť, že nemáte rakúske občianstvo, neobmedzuje vaše právo podpísať nájomnú zmluvu vo Viedni a iných mestách.

V skutočnosti však prenajímatelia často požadujú ďalšie dokumenty: doklad o príjme, doklad o zamestnaní alebo dokonca referencie.

• Občania EÚ si môžu voľne prenajať byt, stačí predložiť cestovný pas alebo občiansky preukaz
• Cudzinci zvyčajne musia mať povolenie na pobyt – „Rot-Weiß-Rot“-Karte , „EU Blue Card“, Niederlassungsbewilligung atď. – aby si mohli prenajímať nehnuteľnosti bez ďalších povolení.
• Turisti, ktorí prichádzajú na krátkodobé víza (do 90 dní), môžu potrebovať s prenajímateľom osobitný spôsob rokovania o uzavretí zmluvy

Vo všeobecnosti sa cudzincom dá prenajať takmer každý byt. Pred podpísaním zmluvy je vhodné si s prenajímateľom objasniť všetky požiadavky (napríklad súhlas majiteľa s nasťahovaním členov rodiny).

Tí, ktorí sa s nájomnou zmluvou na nehnuteľnosť v Rakúsku stretnú prvýkrát, sú často prekvapení počtom strán. Každý riadok takejto zmluvy však chráni buď vás, alebo majiteľa bytu. Nižšie uvádzame kľúčové body, ktoré musia byť zahrnuté.

Uveďte, prosím, celé meno a adresu prenajímateľa aj nájomcu. Ak je byt zdieľaný rovnakým počtom osôb, všetci nájomníci sú zodpovední za platenie nájomného. Vyžadujú sa kontaktné informácie a údaje z pasu/občianskeho dokladu oboch strán.

• Adresa bytu, poschodie, plocha a zoznam nehnuteľností, ktoré môže nájomca užívať.
• Ktoré izby a spoločné priestory môže nájomca využívať (napr. parkovisko, sklad, povalu, záhradu, práčovňu atď.).
• Zaznamenajte si aktuálny stav nehnuteľnosti. Je dôležité opísať všetky problémy zistené počas obhliadky. Ak sú zjavné nedostatky (okná, vodovodné potrubie, známky vlhkosti), je najlepšie si ihneď ujasniť, kto a na koho náklady opravy vo Viedni

Vždy trvám na tom, aby klienti pri nasťahovaní zdokumentovali aj drobné odštiepenia a škrabance. Zaznamenanie tohto záznamu v kolaudácii bytu vás ochráni pred akýmikoľvek nárokmi prenajímateľa pri vysťahovaní.

• Jasne uveďte výšku základnej (hrubej) a v prípade potreby aj základnej (čistej) platby nájomného a čo je v nej zahrnuté.
• Skontrolujte, či nájomca platí samostatne za elektrinu, plyn, kúrenie, internet a ďalšie výdavky.
• Uveďte spôsob a podmienky platby (zvyčajne bankový prevod raz mesačne).
• Ak zmluva spadá pod MRG, dohodnite sa, či je možné poplatok indexovať (napríklad podľa inflácie) a špecifikujte, ako sa bude prepočet vykonávať.
• Podľa rakúskeho práva môžu prenajímatelia požadovať zvýšenie nájomného, ​​ktoré je mierne vyššie ako základné nájomné za meter štvorcový (Richtwert/Kategoriemiete). V rokoch 2024 – 2025 je maximálne zvýšenie nájomného 5 % ročne.

Výška kaucie sa zvyčajne rovná 2-3 mesačnému nájmu (zákonné maximum je až 6 mesiacov).

• Uveďte presnú sumu a údaje o účte, na ktorý má byť platba prevedená.
• Uveďte podmienky vrátenia zálohy (po nasťahovaní a kontrole škôd) a úroku (zálohy môžu byť uložené na špeciálnom účte a nájomcovi prinášať malý úrok).
• Nezabudnite si vziať potvrdenie o zaplatení zálohy.

Vždy klientom radím, aby si v deň nasťahovania odfotili byt. Je to síce maličkosť, ale tieto fotografie im často pomôžu získať zálohu späť bez sporu.

• Uveďte povinnosti nájomcu (napríklad udržiavanie čistoty, platenie za drobné opravy a služby).
• Popíšte práva prenajímateľa (kontrolovať technický stav, vykonávať kontroly).
• Podnájom bytu bez súhlasu je vo všeobecnosti zakázaný, rovnako ako chov agresívnych zvierat, robenie hluku v noci atď.
• Ak je pre vás dôležitý konkrétny bod (napríklad plánujete si zaobstarať domáceho maznáčika alebo vykonať nejaké rekonštrukcie), uveďte to v zmluve.
• Ak prenajímateľ prevezme nejaké záväzky (napríklad budúce opravy), stanovte si termín na dokončenie.

Bytové domy majú často pravidlá, ktoré stanovujú hodiny, po ktorých musí byť dodržiavaný pokoj, čo robiť s odpadkami, kde je povolené fajčiť a venčiť domáce zvieratá atď. Ak takéto pravidlá existujú, požiadajte o ich zahrnutie do dodatku k vašej zmluve o prenájme rakúskeho bytu.

V zmluve tiež uveďte, kto je oprávnený vykonávať opravy (kozmetické alebo väčšie) a za akých podmienok.

• Uveďte obdobie, na ktoré je zmluva uzatvorená (dátum začiatku a konca alebo označte „na dobu neurčitú“).
• Nájomná zmluva na dobu určitú musí obsahovať klauzulu umožňujúcu predčasné vysťahovanie („Aussteigsklausel“). Napríklad: „Nájomca má právo vypovedať nájomnú zmluvu po jednom roku s jednomesačnou výpovednou lehotou.“ Ak je táto klauzula vynechaná, zo zákona sa toto právo uplatňuje až po jednom roku s trojmesačnou výpovednou lehotou prenajímateľovi.
• Zmluva by mala obsahovať aj klauzulu o automatickom obnovení alebo nových rokovaniach po skončení doby platnosti.
• Ak zmluva formálne vyprší, často sa zo zákona predĺži o ďalšie tri roky.

Pri písaní zmlúv je užitočné používať šablóny a príklady . Tieto vzory budú užitočné pri preklade z nemčiny a kontrole kľúčových bodov.

Ak si prenajímate nehnuteľnosť v Rakúsku prvýkrát, podpisovanie nájomnej zmluvy sa môže zdať dosť komplikované. Pre zjednodušenie postupujte podľa týchto pokynov:

Krok 1. Pred podpísaním si byt prezrite. V deň obhliadky zaznamenajte všetky drobné nedostatky fotoaparátom alebo telefónom. Vypracujte „preberaciu správu“ (Übergabeprotokoll) a uveďte zoznam poškodení a ich popis.

Vždy trvám na tom, aby klienti pri nasťahovaní zdokumentovali aj drobné odštiepenia a škrabance. Táto premyslenosť ich ochráni pred nárokmi prenajímateľa po vysťahovaní.

Na základe správy je možné potvrdiť, že poškodenie tam pôvodne bolo a nebudete musieť platiť za jeho opravu.

Krok 2. Starostlivo si preštudujte zmluvu. Pred podpísaním si prečítajte každú klauzulu. Nedorozumenia v podmienkach často vedú k sporom. Vyjasnite si všetky nejasné podmienky, najlepšie písomne ​​(e-mailom), a uschovajte si korešpondenciu.

Nespoliehajte sa len na ústne sľuby. Požadujte, aby všetky zmluvné podmienky (napríklad termíny opráv alebo dodatočné služby) boli uvedené v zmluve.

Krok 3. Skontrolujte strany zmluvy. Uistite sa, že jednáte s vlastníkom nehnuteľnosti alebo jeho oprávneným zástupcom:

• Ak si prenajímate nehnuteľnosť priamo od prenajímateľa, požiadajte o list vlastníctva (Grundbuchauszug – výpis z katastra nehnuteľností).
• Ak si prenajímate byt cez agentúru, skontrolujte si licenciu a informácie o provízii. Od 1. júla 2023 platí princíp „Bestellerprinzip“ (Bestellerprinzip): prvá osoba, ktorá si najme realitného makléra, platí jeho províziu. Prenajímateľ zvyčajne najme makléra a platí províziu, ale je dôležité si to najskôr overiť.

Krok 4. Správne spíšte zmluvu. V Rakúsku sa nevyžaduje notárske overenie nájomnej zmluvy. Stačí, aby ju obe strany podpísali a datovali. Prítomnosť právnika alebo notára nie je zo zákona vyžadovaná.

Pre istotu sa však mnohí radia s právnikom. Ten si môže overiť, či zmluva obsahuje nejaké nepresnosti, ktoré by sa mohli nesprávne interpretovať, alebo či nie je možné do nej legálne pridať ustanovenia.

V špeciálnych prípadoch (napríklad, ak ste investor alebo veľká spoločnosť) je to presne to, čo dáva zmysel. Ak rokujete prostredníctvom agentúry, uistite sa, že všetky dohody medzi agentom a prenajímateľom sú uvedené v zmluve.

Krok 5. Platba a dokumenty pri podpise. Pri podpise zmluvy sa často okamžite platí záloha (zvyčajne bankovým prevodom) a prvá mesačná splátka. Získajte potvrdenky o všetkých transakciách.

Ak je to možné, získajte od prenajímateľa (alebo jeho zástupcu) skeny občianskeho preukazu a dokladu o vlastníctve bytu. Ak rokujete prostredníctvom agenta a nie priamo, skontrolujte zmluvu, či neobsahuje zmienku o provízii – s Bestellerprinzip nájomca žiadnu platbu nemusí.

Krok 6. Zaregistrujte si oficiálne miesto pobytu a zmeňte si adresu. Po vstupe do Rakúska musia cudzinci zaregistrovať svoje miesto pobytu (Meldung) na miestnom úrade na svojej novej adrese. Na registráciu budete potrebovať „Meldezettel“ (špeciálny formulár o pobyte) podpísaný prenajímateľom a váš cestovný pas/občiansky preukaz.

Uistite sa, že tak urobíte do troch pracovných dní, inak riskujete pokuty (až do výšky 726 EUR podľa správneho poriadku). Uschovajte si dokument vydaný po registrácii. Budete ho potrebovať na otvorenie bankového účtu, získanie poistenia a získanie certifikátov.

Krok 7. Uschovajte si kópie všetkého. Uschovajte si všetky strany zmluvy a dodatkov. Obzvlášť dôležité je uschovať si strany, ktoré špecifikujú podmienky ukončenia, výšku zálohy a účty za energie. Ak je to možné, nechajte si kópiu zmluvy overiť právnikom alebo notárom, aby ste sa uistili, že dokument je právne záväzný.

Podpísanie nájomnej zmluvy v Rakúsku bez prípravy potrebných dokumentov je nemožné. Prenajímatelia si chcú byť istí, že podpisujú zmluvu so spoľahlivým nájomcom, preto dokumenty prísne overujú.

Prenajímateľ (ktorý prenajíma byt) bude potrebovať nasledujúce dokumenty:

• List vlastníctva k bytu (výpis z katastra nehnuteľností – Grundbuchauszug). Tento doklad potvrdzuje vaše právo prenajímať nehnuteľnosť.
• Energetická účinnosť. V Rakúsku (rovnako ako v iných krajinách EÚ) sa často vyžaduje energetický certifikát (Heizkostenpass/Energieausweis). Poskytuje informácie o nákladoch na vykurovanie.
• Osvedčenie o užívaní. Ak prenajímate byt prostredníctvom realitnej kancelárie, dohodnite si s ňou zmluvu (Maklervertrag). Ak byt vlastní viacero vlastníkov, je najlepšie mať notársky overený súhlas od každého z nich.
• Stavebné dokumenty. Niekedy musia vlastníci poskytnúť kópie zápisníc z valného zhromaždenia združenia vlastníkov bytov (Eigentümerversammlung), aby preukázali, že nemajú žiadne nesplatené dlhy. Môže sa vyžadovať aj súhlas vlastníkov ostatných bytov.
• Zmluvy o poskytovaní energií. Ak bude nájomca využívať nejaké služby (napr. internet, káblovú televíziu alebo parkovacie miesto na prenajatom pozemku), pripravte si kópie zmlúv s poskytovateľmi a službami, ktoré bude nájomcovi poskytovať.

Pre nájomcu (nájomcu bytu):

• Pas alebo občiansky preukaz. Musíte predložiť platný doklad totožnosti. Odporúča sa urobiť si kópie hlavných strán.
• Doklad o príjme. Napríklad sa od vás môže vyžadovať poskytnutie informácií o vašej nahromadenej mzde za posledné dva alebo tri mesiace, výpis z bankového účtu alebo pracovná zmluva. Tieto dokumenty potvrdzujú vašu solventnosť. Niekedy sa akceptujú daňové priznania (v prípade samostatne zárobkovo činných osôb).
• Dotazník pre nájomníka (Mieterselbstauskunft). Ide o štandardný formulár, ktorý obsahuje osobné údaje, údaje o zamestnaní, predchádzajúcom bydlisku atď. Prenajímateľ si ho môže vyžiadať na posúdenie spoľahlivosti nájomníka. Nie je to zo zákona vyžadované, ale v praxi je to bežné.
• Registrácia pobytu (Meldezettel). Tento dokument potvrdzuje vaše právo bývať v byte alebo dome. Formulár Meldezettel dostanete poštou a potom ho predložíte obecnému úradu. Bez registrácie vám môže prenajímateľ udeliť pokutu a nebudete si môcť platiť zdravotné poistenie, otvoriť si bankový účet atď.
• Povolenie na pobyt alebo vízum (pre obyvateľov krajín mimo EÚ). Ak pochádzate z tretej krajiny, musíte predložiť platné povolenie na pobyt alebo dlhodobé vízum. Ak ste do krajiny prišli na krátkodobé vízum, overte si u prenajímateľa, či je ochotný vám byt prenajať na krátkodobé obdobie. Pomôže to predísť nedorozumeniam. Je tiež dobré použiť overený vzor nájomnej zmluvy na byt pre cudzincov v Rakúsku.
• Výpis z registra trestov. Niektorí prenajímatelia požadujú tento výpis, aby zabezpečili dôveryhodnosť nájomcu. Hoci to nie je zákonná požiadavka, prenajímatelia si môžu súkromne vyžiadať akékoľvek dokumenty, ktoré si želajú.

Ďalšie dokumenty:

• Referencie alebo predchádzajúca nájomná zmluva. Ak ste už predtým žili v Rakúsku, možno budete potrebovať odporúčací list od predchádzajúceho prenajímateľa alebo kópiu vašej predchádzajúcej nájomnej zmluvy.
• Bankové údaje. Otvorenie účtu v rakúskej banke zjednoduší proces uzatvárania nájomnej zmluvy. Umožní vám tiež vykonávať platby bez provízie a priame prevody. V niektorých prípadoch sa od vás môže vyžadovať vklad na špeciálny účet (Kautionskonto).
• Preklad dokumentov. Ak nehovoríte po nemecky, preložte si vopred pas a zmluvu a ukážte ich prenajímateľovi.

Keď si zhromaždíte dokumenty, mali by ste byť plne pripravení ich podpísať. Najlepšie je uschovať si kópie dokumentov a potvrdenia o platbe.

Čím úplnejšiu dokumentáciu máte, tým rýchlejšie nájdete ten správny byt. Niekedy môže byť rozhodujúcim faktorom byť pripravený poskytnúť všetky potrebné dokumenty vopred – najmä na konkurenčnom trhu s prenájmom vo Viedni.

Aj po podpísaní zmluvy a prevzatí kľúčov je priskoro na relax. Prenájom v Rakúsku má svoje jedinečné vlastnosti, o ktorých by ste si mali byť vopred vedomí.

Minimálna doba trvania a predčasné ukončenie. Minimálna doba trvania nájmu je najčastejšie tri roky. Po prvom roku má však nájomca právo zmluvu vypovedať s trojmesačnou výpovednou lehotou. Toto je stanovené v Mietrechtsgesetz (Zákon o nájme).

Ak sa nehnuteľnosť prenajíma na krátke obdobie (napríklad šesť mesiacov), často sa to spája s podnájmom. Tieto možnosti však neposkytujú dlhodobú ochranu a sú takmer vždy drahšie.

Indexácia nájomného. Nájomné zmluvy takmer vždy obsahujú klauzulu o indexácii, ktorá prepája nájomné s oficiálnym cenovým indexom (Verbraucherpreisindex). To znamená, že nájomné sa môže každoročne zvyšovať v závislosti od inflácie.

Pokuty a penále. Ak nájomca mešká s platbami alebo poruší podmienky nájomnej zmluvy (napríklad prerobením priestoru bez povolenia), zmluva môže stanoviť penále. Je dôležité si tieto ustanovenia pozorne prečítať, pretože penále môžu byť niekedy značné.

Práva nájomcu. Ak si prenajímateľ neplní svoje povinnosti (napríklad neopraví pokazený kotol alebo ignoruje sťažnosti na zatekajúcu strechu), nájomca má právo požadovať odstránenie nedostatkov alebo zníženie nájomného.

Svojim klientom vždy radím: nebojte sa postaviť za svoje práva. Rakúsko má systém arbitráže nájomníkov a niekedy stačí na vyriešenie problému podať sťažnosť.

Znalosť podmienok nájmu nie je len formalita; je to spôsob, ako sa chrániť pred potenciálnymi stratami. Koniec koncov, nájomná zmluva v Rakúsku chráni nielen majiteľa, ale aj nájomcu.

Podpísanie nájomnej zmluvy v Rakúsku nie je len formalita; je to aj skúška vašej pozornosti. Chyby v tejto fáze môžu byť nákladné, preto je užitočné použiť niekoľko praktických tipov.

Skontrolujte si prenajímateľa a nehnuteľnosť. Pred podpísaním zmluvy sa uistite, že:

• že prenajímateľ skutočne vlastní byt (toto sa dá overiť v katastri nehnuteľností - Grundbuch);
• že v byte nie sú žiadne problémy, ktoré zostali nepovšimnuté počas úvodnej kontroly: netesnosti, pleseň, chybné elektrické vedenie.

Ako minimalizovať riziká:

• Prečítajte si celú zmluvu. Aj malá klauzula o „dodatočných výdavkoch“ môže znamenať stovky eur mesačne.
• Zaznamenajte si stav bytu. Fotografie a kolaudačný protokol sú vaším najlepším argumentom pre vrátenie zálohy.
• Porovnajte trhové ceny. Prenajímatelia si niekedy účtujú prehnané ceny.

Čo robiť v prípade konfliktu. Ak vzniknú spory (napríklad oneskorenie opráv alebo odmietnutie vrátenia zálohy), vo Viedni sa môžete obrátiť na:

• v Schlichtungsstelle (rozhodcovská komisia pri magistráte);
• v Arbeiterkammer (Pracovná komora, chráni práva nájomcov);
• na súd (ako poslednú možnosť).

Úloha realitných kancelárií. V Rakúsku sa nájomné zmluvy často dojednávajú prostredníctvom agentúr. V tomto prípade nájomca platí províziu – zvyčajne do výšky dvoch mesačných nájmov. Ide o značnú sumu, ale agentúra je zodpovedná za zabezpečenie transparentnosti transakcie a môže byť sprostredkovateľom sporov.

Rakúsky trh s prenájmom nehnuteľností rýchlo rastie. V rokoch 2024 – 2025 budú zavedené nové predpisy, ktoré je dôležité zvážiť pre každého, kto plánuje prenájom nehnuteľností vo Viedni.

Zmeny v Mietrechtsgesetz. Zmeny v Mietrechtsgesetz (MRG) nadobudli účinnosť v januári 2024:

• Jasnejšie predpisy upravujúce indexáciu nájomného. Nájomné sa teraz indexuje výlučne podľa indexu spotrebiteľských cien (CPI) a prenajímatelia sú povinní informovať nájomníkov o zmenách nájomného tri mesiace vopred.
• Transparentnosť dodatočných výdavkov. Účty za energie by mali byť uvedené samostatne, bez skrytých poplatkov.

Nové požiadavky na nájomné zmluvy. Tieto boli prijaté na ochranu nájomníkov pred bezohľadnými prenajímateľmi. Nájomné zmluvy musia teraz obsahovať:

• doložka o vrátení zálohy a podmienky;
• informácie o právach nájomcu, ak sa zistia problémy, ktoré neboli spomenuté pri uzatváraní zmluvy;
• uvedenie dátumu poslednej generálnej opravy.

Osobitné aspekty pre cudzincov. V roku 2025 sa budú diskutovať o nových odporúčaniach (v súčasnosti na úrovni parlamentnej iniciatívy) na zjednodušenie procesu uzatvárania nájomných zmlúv pre zahraničných odborníkov. Plány počítajú so skrátením zoznamu dodatočných dokumentov, ktoré sú prenajímatelia oprávnení od cudzincov požadovať.

Vplyv na viedenský trh:

• Pre nájomníkov – väčšia transparentnosť a predvídateľnosť.
• Pre prenajímateľov je tu viac formalít, ale aj menšie riziko súdnych sporov.
• Pre zahraničných nájomníkov je to šanca zjednodušiť si hľadanie bývania.

Praktické odporúčania:

• Vždy skontrolujte, či zmluva spĺňa aktuálne požiadavky (je lepšie požiadať prenajímateľa, aby použil novú šablónu).
• Ak prenajímateľ ponúka „starú verziu“ zmluvy, objasnite dôvody.
• Uschovajte si všetky písomné dokumenty súvisiace s nájomnou zmluvou.

Trh s prenájmom sa v posledných rokoch stal civilizovanejším, ale svojim klientom vždy hovorím: kontrola zmluvy je vašou osobnou poistkou.

Túto otázku si kladie veľa ľudí, najmä keď čoraz častejšie počujeme tvrdenia, že na prenájom bytu stačí len reagovať na inzerát. Poďme zistiť, či je realitný maklér skutočne potrebný, alebo či sú jeho služby len stratou času a peňazí.

Od 1. júla 2023 platí princíp Bestellerprinzip (klient platí). To znamená, že ak prenajímateľ ponúka byt a najal si realitného makléra, nájomca neplatí žiadnu províziu. To umožňuje nájomcom výrazne ušetriť.

Mnohé byty si majitelia prenajímajú priamo bez provízie. Takéto ponuky („provisionsfrei“) je ľahké nájsť online a na sociálnych sieťach, označené ako „bez sprostredkovateľa“. To šetrí čas a peniaze.

Viedenský trh s nehnuteľnosťami je veľmi konkurenčný. Dobré byty sa často nezobrazujú na platformách na vyhľadávanie nehnuteľností; najprv ich zobrazujú dôveryhodní agenti. Realitný maklér vám môže navrhnúť vynikajúce možnosti, ktoré by ste bez jeho pomoci nenašli.

Právne služby a odborné znalosti trhu. Naši makléri sa dobre orientujú v cenách, podmienkach prenájmu bytov vo Viedni a ďalších mestách a právnych nuansách. Môžu vám pomôcť vyhnúť sa nástrahám pri podpisovaní zmluvy a zjednodušiť celý proces.

Ušetrite čas. Ak ste sa nedávno presťahovali do Rakúska a nie ste si istí, ktorú štvrť si vybrať, agent vám rýchlo nájde vhodné možnosti.

Prenájom bytu vo Viedni si vyžaduje pochopenie zložitosti byrokratických postupov a nuáns trhu s nehnuteľnosťami. Nájomná zmluva by mala jasne vymedziť vaše práva a povinnosti, aby sa zabezpečil váš bezpečný pobyt v byte alebo dome. Dodržiavajte tieto jednoduché pravidlá:

1. Skontrolujte si prenajímateľa a dokumenty k nehnuteľnosti. Uistite sa, že majiteľ je skutočne oprávnený prenajímať byt.
2. Pozorne si prečítajte zmluvu. Aj drobné detaily, ktoré prehliadnete, môžu viesť k značným stratám.
3. Zaznamenajte si stav bytu pri nasťahovaní. Foto a video dôkazy pomôžu s vrátením kaucie.
4. Uschovajte si všetky doklady a korešpondenciu. To vám pomôže chrániť vaše záujmy v prípade problémov.
5. Sledujte nové predpisy. Legislatíva v Rakúsku sa neustále aktualizuje, takže podmienky prenájmu sa môžu zmeniť.

Naše služby:

• Výber bytu na základe vašich cieľov (presťahovanie, práca, investícia)
• Kontrola súladu nájomnej zmluvy so zákonom
• Rokovanie s prenajímateľom s cieľom zohľadniť vaše záujmy
• Konzultácie k otázkam týkajúcim sa záloh, predčasného ukončenia zmluvy a indexácie nájomného

Hľadanie bývania v Rakúsku by nemalo byť stresujúce. Profesionálne pripravená zmluva vám zaručí pokoj v duši vo Viedni.