9. viedenský obvod – Alsergrund: prestíž, pohodlie a stabilná investícia

Keď sa povie o prestížnych a vyhľadávaných štvrtiach Viedne, najčastejšie sa predstaví centrálny 1. obvod s palácmi alebo dynamický a módny 7. obvod . Tí, ktorí mesto poznajú hlbšie, však zvažujú aj 9. obvod – Alsergrund.

O viedenskú štvrť Alsergrund sa zaujíma veľa investorov a ľudí, ktorí zvažujú mesto ako trvalé bydlisko, pretože predstavuje jedinečnú kombináciu „inteligentnej“ infraštruktúry a udržateľného dopytu po bývaní.

Neustály tok nájomníkov a kupcov tu tvoria študenti, mladí odborníci, učitelia a lekári, vďaka čomu je trh čo najstabilnejší.

9. viedenský obvod sa nachádza len pár minút chôdze od historického centra, doslova za diaľnicou Ring. Je známy predovšetkým ako „univerzitná a nemocničná štvrť“, pretože je domovom najväčších vedeckých a lekárskych inštitúcií v krajine: Viedenskej univerzity, Lekárskej univerzity a renomovanej Viedenskej všeobecnej nemocnice (AKH). Úloha Alsergrundu však ide ďaleko za tieto hranice.

Tu nie je potrebné uchyľovať sa k „centru pre každého“, aby ste sa cítili ako v srdci mesta. Vedecká atmosféra, kultúrne inštitúcie, divadlá, múzeá a silná lekárska základňa vytvárajú stály prúd ľudí, ktorí hľadajú bývanie na prenájom alebo kúpu na dlhé roky.

Je dôležité zdôrazniť, že oblasti s koncentrovanými univerzitami a klinikami majú extrémne nízke riziko vzniku tzv. „vákua dopytu“. Pokiaľ bude existovať akademická a lekárska infraštruktúra, vždy tu budú obyvatelia, nájomníci a spotrebitelia služieb.

Alsergrund však nie je len veda a medicína. Môže sa pochváliť aj udržiavanými parkmi, zelenými námestiami a starobylými budovami s elegantnými fasádami pripomínajúcimi inteligenciu 19. a 20. storočia.

Rozloha okresu je relatívne malá – iba 2,99 štvorcových kilometrov – ale môže sa pochváliť množstvom ulíc s kaviarňami, obchodmi a električkami. Pýši sa aj odľahlými dvormi, kde v lete kvitnú ruže.

Alsergrund je zaujímavý z niekoľkých hľadísk:

• ako intelektuálne a vzdelávacie centrum,
• ako zelená plocha v tesnej blízkosti centra mesta,
• ako stabilný trh s nehnuteľnosťami charakterizovaný vysokým dopytom a obmedzenou ponukou.

Mojím cieľom nie je ponúknuť čitateľovi tohto článku povrchný prehľad, ale podrobnú a praktickú analýzu. Preskúmame, ktoré ulice a typy bývania sú najatraktívnejšie pre bývanie a investície, ako je štruktúrovaná dopravná sieť a zelené plochy, ktoré vzdelávacie a zdravotnícke inštitúcie poháňajú dopyt a ktoré projekty už teraz ovplyvňujú alebo budú mať v nasledujúcich rokoch vplyv na trh v tejto viedenskej štvrti.

Osobitná pozornosť sa bude venovať aj „ľudskej“ úrovni: recenziám obyvateľov, konkrétnym prípadom prenájmu a kúpy, ako aj odporúčaniam pre rôzne kategórie kupujúcich – rodiny s deťmi, investorov-prenajímateľov a špecialistov pracujúcich v medicínskej alebo vedeckej oblasti.

Alsergrund vyrástol na mieste bývalých vidieckych a prímestských osád, ktoré postupne absorbovali mestský rytmus rýchlo sa rozvíjajúcej Viedne v 19. storočí.

Spočiatku išlo o samostatné panstvá a osady, ktoré vznikli pozdĺž ciest a prameňov. Po administratívnych reformách a raste miest v 19. storočí sa tieto územia organicky stali súčasťou mesta.

Špeciálna funkcia štvrte sa prejavila už v 18. storočí. V roku 1784 tu bol založený Všeobecný lekársky dom (Allgemeines Krankenhaus) – budúca klinika AKH – a okolo neho sa začali rozvíjať zdravotnícke zariadenia, výskumné ústavy a obytné štvrte pre lekárov a učiteľov.

Zdravotnícky klaster je kľúčovým motorom hospodárskeho a spoločenského života regiónu, pretože zabezpečuje prílev špecialistov, študentov a súvisiacich služieb.

Pokiaľ ide o architektúru 9. viedenského obvodu, počas obdobia intenzívnej urbanizácie koncom 19. a začiatkom 20. storočia tu aktívne vznikali budovy v štýle Gründerzeit – masívne bytové domy so zdobenými fasádami, priestrannými bytmi a dvormi hof.

Dodnes tvoria základ rezidenčnej ponuky v Alsergrunde a vytvárajú atmosféru „majestátnej starobylosti“, ktorá je v prémiovom segmente trhu dosť žiadaná.

Na prelome storočí sa vo Viedni objavilo secesné umelecké hnutie a hoci sa jeho hlavná ikona – Secesná budova – nachádza mimo štvrte, secesné myšlienky a nové estetické princípy sa preniesli aj sem.

Alsergrund predstavuje prechodné formy: od zdobených budov Gründerzeitu až po funkčnejšie a strohejšie moderné fasády. Významnú úlohu zohrali aj jednotliví architekti, ktorí navrhovali budovy nemocníc, škôl a obytných budov, ktoré zohľadňovali nové požiadavky na hygienu, osvetlenie a priestorovú organizáciu.

História Alsergrundu je úzko spätá s turbulentnými udalosťami 20. storočia (vojny, revolúcie a zmeny politických režimov), ktoré zanechali na vzhľade štvrte badateľné stopy. V prvých desaťročiach minulého storočia tu žili a pracovali významní lekári a vedci. Židovská komunita zohrávala významnú úlohu v kultúrnom a intelektuálnom živote štvrte Alsergrund, najmä v okolitých lekárskych ústavoch a kultúrnych centrách.

Nacistická okupácia a druhá svetová vojna priniesli vážne straty. Štvrť stratila veľa zo svojej architektúry, keďže mnoho budov bolo zničených alebo poškodených. Najtragickejší osud však postihol obyvateľov, pretože mnohí boli nútení opustiť svoje domovy alebo boli deportovaní.

Po vojne vstúpil Alsergrund do fázy obnovy. Rýchlo sa budovali nové obytné oblasti vrátane mestských bytov, čo pomohlo riešiť akútny nedostatok bývania v meste.

Alsergrund možno opísať ako kombináciu charakteristických „hofov“ (nádvorí), úzkych uličiek a nečakaných zelených parkov a námestí.

Väčšina budov je chránená štátom. Reštaurátorské práce sa vykonávajú s veľkou starostlivosťou, aby sa zachovala historická autenticita exteriéru a vnútorné priestory sa prispôsobili moderným štandardom (tepelná izolácia, vetranie atď.).

To vytvára určité výhody pre investorov, pretože domy s tradičnými bývaniami sú cenené pre svoju atmosféru a šarm. Takéto nehnuteľnosti si však vyžadujú značné investície do rekonštrukcie.

Charakteristickým znakom 9. viedenského obvodu je jeho kultúrna identita, ktorá sa vyvíjala po stáročia. Hudba, literatúra, univerzity a lekárska veda vytvorili trvalý obraz Alsergrundu ako miesta intelektuálov a vzdelania.

Bývali tu aj Franz Schubert a Sigmund Freud. Freudov dom na Berggasse 19 dnes slúži ako múzeum a priťahuje turistov z celého sveta.

Pre investorov má táto kultúrna „značka“ praktickú hodnotu. Pomáha generovať stabilný dopyt zo strany nájomníkov s vysokou solventnosťou a znižuje závislosť oblasti od krátkodobých príjmov z prenájmu.

Napriek svojej kompaktnej rozlohe – približne 2,99 km² – má Alsergrund vysokú hustotu obyvateľstva. Podľa najnovších mestských a štatistických odhadov tu v súčasnosti žije približne 40 000 – 42 000 ľudí, čo zodpovedá desiatkam tisíc obyvateľov na kilometer štvorcový.

Tieto čísla jasne ukazujú, že oblasť je malá, ale bohatá na funkcie – od obytných zón až po rozsiahle zdravotnícke komplexy a vzdelávacie inštitúcie.

Geografická poloha a hranice. Alsergrund sa nachádza vo výhodnej polohe, hraničí s centrálnymi časťami Viedne a zelenými oblasťami na severe. Slúži ako „spojovacia“ oblasť. Obyvatelia sa môžu pešo dostať ku kľúčovým kultúrnym atrakciám v centre mesta a zároveň si užívať blízkosť parkov a tichých obytných zón.

Z hľadiska dopravy oblasťou prechádzajú dôležité mestské osi, premávajú električkové a autobusové linky a stanice metra v okolitých oblastiach poskytujú rýchly prístup do centra mesta aj do obchodných štvrtí.

Toto je obzvlášť cenné pre študentov a mladých profesionálov, ktorí nemajú auto alebo ho nechcú používať každý deň na cestovanie po meste.

Hlavné štvrte a funkčné zóny. V rámci okresu možno rozlíšiť niekoľko „mikrozón“ na základe ich funkcií:

• Univerzitná a lekárska zóna sa nachádza v okolí kampusov, výskumných ústavov a kliník. Dopyt po krátkodobých a strednodobých prenájmoch je neustále vysoký. Zónu dopĺňajú zubné kliniky, lekárne a špecializované obchody.
• Historické obytné centrum – štvrte Gründerzeit s historickými budovami a chránenými fasádami – je klasickým príkladom viedenskej rezidenčnej architektúry s bytmi, ktoré sa vyznačujú vysokými stropmi a priestrannými dispozíciami, atraktívnymi najmä pre rodiny a tých, ktorí oceňujú autentickosť.
• Obchodnú a malú podnikateľskú zónu lemujú ulice s kaviarňami, cukrárňami, malými reštauráciami a obchodmi. Táto časť štvrte tvorí jej „živú štruktúru“, vďaka čomu je priestor pohodlný pre obyvateľov aj návštevníkov.
• Zelené plochy – námestia, uličky a miniparky – podľa údajov mesta zaberajú približne 10 % územia mesta, ale zohrávajú kľúčovú úlohu pri formovaní kvality života.

Táto viedenská štvrť je dosť kontrastná: napríklad rušné a živé ulice Alserstrasse a Wöhringerstrasse sa nachádzajú vedľa tichých obytných uličiek ukrytých v útulných dvoroch. Práve táto kombinácia vytvára príjemnú rovnováhu pre život.

Zónovanie: Zmiešané funkcie a regulácie mestského rozvoja. Mestská štruktúra okresu nie je monofunkčná: prelínajú sa obytné zóny, univerzitné budovy, nemocničné komplexy a kultúrne zariadenia.

Zároveň miestne územné plány (Bauordnung) a normy ochrany pamiatok prísne obmedzujú prestavbu a výškovú výstavbu v historických oblastiach. Pre miestnych obyvateľov a obyvateľov mesta je to nepopierateľná výhoda: oblasť si zachováva svoju architektonickú jedinečnosť a osobitné postavenie. To môže byť plus aj pre investorov, pretože ak je nová výstavba obmedzená, zvyšovanie cien je spôsobené nedostatkom kvalitnej ponuky.

Alsergrund je jednou z tých viedenských štvrtí, kde od prvého okamihu pocítite zvláštnu atmosféru. Chýbajú muzeálne „prostredia“ pre turistov, ktoré sa nachádzajú v centrálnych štvrtiach, a chýba im hlučný, viacjazyčný ruch typický pre niektoré periférie.

V 9. viedenskom obvode dnes žije približne 43 000 obyvateľov a jeho demografická štruktúra jasne odráža jeho akademickú a profesionálnu úlohu v živote mesta.

Hlavnú skupinu obyvateľov tvoria študenti a mladí odborníci. Viedenská univerzita a Lekárska univerzita vo Viedni každoročne priťahujú tisíce študentov z celého sveta. Mnohí z nich zostávajú v Alsergrunde aj po ukončení štúdia a nájdu si prácu na klinikách, univerzitách alebo v oblastiach high-tech.

Vďaka tomu vzniká populácia so širokým vekovým rozpätím s výrazným „vrcholom“ medzi mladými ľuďmi a obyvateľstvom v produktívnom veku. Tento faktor priamo ovplyvňuje trh s bývaním, pretože sa vyznačuje obzvlášť vysokým podielom malých bytov – jednoizbových a dvojizbových – ako aj silným dopytom po krátkodobom a strednodobom prenájme.

Zároveň je oblasť atraktívna aj pre rodiny s deťmi. Tomu napomáhajú zelené plochy, pokojné prostredie, bezpečnosť a dobre rozvinutá infraštruktúra. Úroveň príjmov v Alsergrunde je považovaná za vyššiu ako priemer mesta. A ako ste asi uhádli, najbežnejšie profesie medzi obyvateľmi súvisia so vzdelávaním, medicínou, IT a kultúrou.

Pozoruhodné je aj etnické zloženie okresu. Približne 20 – 25 % obyvateľov okresu tvoria cudzinci . Ide predovšetkým o študentov z Nemecka, Talianska a východnej Európy, ako aj o výskumníkov zo Spojených štátov a Ázie. Vďaka tomu sa Alsergrund javí ako miniatúrny „medzinárodný kampus“, keďže sa tu denne hovorí desiatkami jazykov.

Táto rozmanitosť vytvára dopyt po špecifických službách: medzinárodné obchody, jazykové kurzy, kaviarne s etnickou kuchyňou a kultúrne podujatia pre rôzne diaspóry.

Jedného dňa som pil kávu v malej kaviarni neďaleko kliniky AKH a bol som svedkom fascinujúcej scény: pri vedľajšom stole lekári z Indie, študenti z Poľska a profesori z Nemecka diskutovali o spoločnom projekte. Práve v takýchto chvíľach si uvedomíte: Alsergrund nie je len štvrť, ale skutočná križovatka kultúr a vedomostí.

Socioekonomický profil okresu možno opísať ako „vysoko vzdelaný a profesionálne orientovaný“. Významná časť obyvateľov pracuje v oblasti vzdelávania, medicíny, vedeckého výskumu, kultúry a služieb. Patria sem profesori, lekári, výskumníci, zástupcovia medzinárodných organizácií a kreatívni profesionáli.

Priemerný príjem v okrese je tradične vyšší ako viedenský priemer, ale okolie je rozmanité. Na jednej ulici môžete nájsť staré budovy Hof s mestskými bytmi, zatiaľ čo v blízkosti nájdete moderné luxusné byty a kancelárske budovy.

Pre investorov to znamená možnosť pôsobiť naprieč viacerými segmentmi trhu naraz: od stabilnej strednej triedy až po drahé bývanie s vysokou úrovňou solventnosti.

Migračné toky a prílev zahraničných študentov v 9. viedenskom obvode vytvárajú dva stabilné „fondy“ dopytu. Prvý je krátkodobý: výmenní študenti, stážisti, klinickí pacienti a ich rodiny. Druhý je dlhodobý: mladí profesionáli a akademické rodiny.

Táto štruktúra stimuluje rozvoj denných a sezónnych prenájmov, ako aj služieb pre expatov: špecializované agentúry, viacjazyčné konzultácie a profesionálne služby pre prenájom zariadeného bývania.

Pre investorov ochotných aktívne spravovať takéto nehnuteľnosti to znamená vysokú mieru obsadenosti, hoci si to vyžaduje väčšiu pozornosť venovanú marketingu a službám.

Divadlá, múzeá, galérie, kaviarne a malé obchody tvoria dynamickú miestnu ekonomiku, ktorá poskytuje zamestnanosť a vytvára živú atmosféru v susedstve.

Samostatným faktorom stability je zdravotnícky priemysel. Kliniky a špecializované centrá zabezpečujú neustály prílev zamestnancov a pacientov, čo vytvára stabilný dopyt po bývaní a zvyšuje multiplikačný efekt na ekonomiku okresu.

Praktické ponaučenie pre tých, ktorí si vyberajú bývanie: rodiny a tí, ktorí hľadajú pokojné dlhodobé bývanie, by sa mali zamerať na severnú a západnú časť okresu, pretože majú viac obytných oblastí a zelených plôch. Ak hľadáte nehnuteľnosť na prenájom, odporúčam vám pozrieť sa na nehnuteľnosti v blízkosti univerzitných kampusov a dopravných uzlov, pretože dopyt po prenájme zo strany študentov a mladých profesionálov je tu trvalo vysoký.

Alsergrund je považovaný za jednu z najzaujímavejších obytných štvrtí Viedne. Tu koexistujú dva svety: klasické domy z 19. storočia so štukou a priestrannými izbami a moderné byty v nových obytných komplexoch vytvorených rozsiahlymi rekonštrukciami.

Historické bytové domy Gründerzeit a ich útulné dvory, čiže hofy, zostávajú hlavnými architektonickými symbolmi štvrte. Tieto byty sú cenené pre svoje vysoké stropy, priestranné izby a mestské čaro.

Treba však vziať do úvahy, že na splnenie moderných štandardov si často vyžadujú značné investície, ako je izolácia a inštalácia výťahov.

Dôležitú úlohu zohráva aj obecná bytová výstavba (Wiener Wohnen), ktorá bola vo Viedni historicky obzvlášť silná. V oblasti Alsergrund možno nájsť bytové komplexy zo začiatku 20. storočia a projekty z povojnového obdobia.

Niektoré z týchto budov sú označené za architektonické pamiatky. To obmedzuje vonkajšie zmeny a zároveň zabezpečuje stabilné obývanie a zachovanie historického prostredia.

Pre investorov to znamená, že konkurencia s obecným bývaním v segmente cenovo dostupného nájomného je pomerne intenzívna. Vďaka sociálnej politike okresu však zostáva dopyt predvídateľný bez náhlych nárastov.

V posledných rokoch došlo k prudkému nárastu rekonštrukcií. Staré bytové domy sa premieňajú na moderné komplexy s panoramatickými oknami, podzemným parkovaním a energeticky úspornými technológiami.

Čím bližšie je nehnuteľnosť k okruhu alebo k hlavným parkom, tým vyššia je jej cena. Prémiový segment tvoria zrekonštruované byty v historických budovách a malé moderné rezidenčné komplexy na miestach, kde je povolená nová výstavba.

Podľa spoločnosti Immopreice sú ceny nehnuteľností v Alsergrunde výrazne vyššie ako priemer v meste: v najlepších lokalitách dosahujú 7 000 – 9 000 eur za meter štvorcový.

Napríklad bývanie v blízkosti Wörtingparku alebo univerzitnej štvrte sa dá kúpiť za približne 5 500 – 6 000 eur za meter štvorcový. To je porovnateľné s prestížnejšími štvrťami Viedne a dopyt zostáva kvôli obmedzenej ponuke stále vysoký.

Pre lepšiu prehľadnosť uvediem niekoľko približných údajov o bývaní:

Trh s prenájmom v 9. viedenskom obvode je založený na dvoch prúdoch: dlhodobé prenájmy pre rodiny a profesionálov a krátkodobé prenájmy pre študentov, stážistov a pacientov.

Nájomné za meter štvorcový sa líši v starších budovách a moderných komplexoch. Preto je pri výbere stratégie dôležité zvážiť cieľovú skupinu.

Napríklad kompaktný jedno- alebo dvojizbový byt v blízkosti kampusu bude medzi študentmi vždy žiadaný, zatiaľ čo priestranný troj- alebo štvorizbový byt v tichej časti oblasti s väčšou pravdepodobnosťou priláka rodinu ochotnú prenajať si byt dlhodobo, ale s menšou fluktuáciou nájomníkov.

Na príklade ulíc:

Oblasť okolo AKH a univerzitného kampusu na Alserstrasse. Dopyt po prenájmoch je tu vysoký kvôli blízkosti kliník a akademických budov. Malé byty sú ideálne. Projekt je zmiešaný a ponúka cenovo dostupné byty aj nové developerské projekty.

Štvrť Gründerzeit. Priťahujú kupcov hľadajúcich historický šarm a status. Ceny za meter štvorcový sú tu vyššie, ale štandardy kvality rekonštrukcií sú obzvlášť prísne.

Ulice v blízkosti parkov a námestí. Tieto oblasti sú obľúbené u rodín a ponúkajú stabilné ceny a dopyt, ale výber nehnuteľností je obmedzený.

Wöhringerstrasse je rušná nákupná ulica, kde nájdete cenovo dostupné staršie byty.

Berngasse. Prestížna adresa blízko Freudského múzea; nadpriemerné ceny.

Hlavné riziká pre investorov súvisia s potrebou kapitálových investícií do starších budov: izolácia, elektrické rozvody a modernizácia inžinierskych sietí. Ďalším obmedzením môže byť stav ochrany budov, ktorý zakazuje prestavbu a úpravy fasád. Treba zvážiť aj konkurenciu zo strany mestských bytov v segmente cenovo dostupného nájmu.

Moje odporúčania pre investorov: plánujte vopred rezervy na renováciu; spolupracujte s miestnymi architektmi a oboznámte sa s predpismi o ochrane fasád; použite zmiešanú stratégiu: malé byty pre stály tok jednotiek a jeden alebo dva priestranné byty pre dlhodobú kapitalizáciu.

Ak sa Viedenčanov opýtate, čo si spájajú s 9. obvodom, väčšina z nich odpovie: „univerzity“. Vskutku, práve tu bije vzdelávacie srdce mesta.

V Alsergrunde sídli Viedenská univerzita, jedna z najstarších a najväčších v Európe, ako aj Lekárska univerzita, ktorá je známa výučbou špecialistov svetovej úrovne.

Významnú časť okresu zaberá zdravotnícky komplex AKH, najväčšie európske centrum, ktoré spája klinickú prax, výskum a vzdelávanie. To priťahuje študentov, fakultu a výskumníkov do Alsergrundu.

Okrem toho tu pôsobí Akadémia výtvarných umení, ktorá oblasti dodáva kreatívnu atmosféru. Svoju úlohu zohrávajú aj početné jazykové školy, súkromné ​​stredné školy a kurzy ďalšieho vzdelávania.

Toto všetko vytvára plnohodnotný vzdelávací ekosystém, ktorý je atraktívny pre študentov aj expatov, ako aj pre rodiny, pre ktoré je vzdelanie ich detí dôležitým faktorom pri výbere bývania.

Táto viedenská štvrť ponúka širokú škálu vzdelávacích inštitúcií, od štátnych Neue Mittelschulen (NMS) a telocviční až po súkromné ​​školy a medzinárodné programy. Väčšie medzinárodné inštitúcie sa nachádzajú v susedných okresoch, ale vďaka pohodlnej doprave sú pre obyvateľov okresu ľahko dostupné.

Pri výbere miesta na bývanie rodičia zohľadňujú nielen kvalitu vzdelania, ale aj dopravné podmienky. Často je rozhodujúcim faktorom pri kúpe bytu možnosť dostať sa do školy pešo do 10 – 20 minút.

Jazykové kurzy sú rovnako obľúbené. Mnoho rodín tam zapisujú svoje deti, aby urýchlili ich adaptáciu a integráciu do viedenského prostredia.

Alsergrund je tiež známy ako centrum vedy a výskumu. Pôsobia tu desiatky laboratórií, výskumných ústavov a medzinárodných centier. Mnoho študentov zostáva v oblasti po štúdiu a nachádza si prácu a vedci sem prichádzajú na zmluvy. To dodáva oblasti osobitý pulz.

Lekárska univerzita vo Viedni (MedUni) a jej susedné ústavy aktívne rozvíjajú spoločné projekty s medzinárodnými partnermi. Tento formát spolupráce posilňuje postavenie Alsergrundu ako vedeckého klastra a priťahuje nielen výskumníkov, ale aj právnické osoby, ktoré majú záujem o prístup k laboratóriám a klinickým zariadeniam.

Prelomovým projektom je nový kampus na Mariannengasse, ktorý zvyšuje „akademickú hustotu“ oblasti. Pre trh s nehnuteľnosťami to znamená zvýšený dopyt po špecializovanom bývaní a súvisiacich službách.

Mnoho rodín si zámerne vyberá Alsergrund pre svoje vzdelávanie. Jeden z mojich klientov z Talianska mi povedal: „Rozhodli sme sa kúpiť si tu byt, pretože chceme, aby naše deti študovali vo Viedni. Kým sú malé, nehnuteľnosť sa dá prenajímať študentom – je to ideálna investícia.“

Alsergrund vyniká svojou dopravnou rozlohou. Napriek svojej kompaktnej rozlohe (približne 3 km²) ňou prechádzajú kľúčové trasy, ktoré ju spájajú s historickým centrom aj s ostatnými časťami mesta.

Metro. Hlavná linka U6 križuje severnú časť Alsergrundu. Alser Straße a Michelbeuern poskytujú rýchly prístup k univerzitným budovám, nemocniciam a ďalším častiam mesta.

Blízkosť metra uľahčuje život, znižuje závislosť od áut a zvyšuje atraktivitu bývania v blízkosti stanice.

Úprimne povedané, pre mňa je táto linka jednou z najpohodlnejších: rýchlo sa ňou dostanete na druhý koniec mesta, čím ušetríte veľa času.

Električky. Linky 2, 43 a 44, skutočný symbol 9. obvodu, premávajú rušnými ulicami a cestujúcich odvážajú do centra mesta – k radnici alebo na Ring – len za pár zastávok. Večer sú električky plné študentov vracajúcich sa z vyučovania a atmosféra skutočne pripomína univerzitný autobus.

Pre obyvateľov to znamená desiatky destinácií v dosahu 10 – 20 minút bez prestupov a pre investorov to zaručuje vysokú likviditu bytov v blízkosti autobusových zastávok.

Cyklistická a pešia infraštruktúra. Cyklotrasy vedú pozdĺž hlavných ulíc a k dispozícii sú aj požičovne elektrických kolobežiek.

Mnoho obyvateľov si vyberá tento spôsob dopravy. Ja osobne som niekoľkokrát použil kolobežku na cestu z kliniky AKH na Ringstrasse – cesta trvá asi 10 minút a nie sú tam žiadne dopravné zápchy.

KROK 2025. V 9. viedenskom obvode sa aktívne realizuje aj program rozvoja dopravy mesta. Vznikajú nové pešie zóny, rozširuje sa cyklistická infraštruktúra a zlepšujú sa električkové zastávky.

Nedávno boli na Wöhringerstrasse zriadené bezpečnejšie prechody a boli nainštalované moderné zastávky s dynamickým značením.

Pre prehľadnosť uvediem tabuľku dopravných možností oblasti:

Doprava by mala byť pre investorov kľúčovým faktorom. Byt v blízkosti metra alebo električkovej linky sa prenajíma rýchlejšie a za vyššiu cenu. Alsergrund má veľa takýchto „atrakcií“, vďaka čomu je atraktívnejší ako predmestia.

Parkovanie v 9. obvode je zložitá záležitosť. Ulice sú úzke a budovy husto zastavané, takže mesto aktívne zavádza premyslený regulačný systém.

Parkpickerl. Hlavným nástrojom je Parkpickerl, povolenie na pobyt vydané obcou. Umožňuje obyvateľom s trvalou registráciou parkovať vo vlastnej zóne. Povolenie je možné získať prostredníctvom online služieb magistrátu alebo Bezirksamtu .

Parkovanie zahŕňa administratívny poplatok a ročný poplatok. Existuje tiež obmedzenie počtu povolení na adresu. Pre obyvateľov stojí ročné povolenie približne 10 eur mesačne – čo je na viedenské pomery lacné. Návštevníci môžu parkovať iba krátkodobo za cenu približne 2,20 eura za hodinu.

Pre nájomníkov s autom je táto otázka mimoriadne dôležitá. Preto je pre investorov nevyhnutné, aby v popise bytu uviedli všetky podrobnosti: či je k dispozícii súkromná garáž, či je k dispozícii Parking Picker a aké obmedzenia platia pre hostí. Jasné informácie o parkovaní priamo ovplyvňujú atraktivitu nehnuteľnosti.

Porovnávacie údaje o parkovaní:

Viackrát som si všimol, že rodiny s deťmi si často vyberajú byty v budovách s podzemným parkovaním. Aj keď sú takéto nehnuteľnosti drahšie, stále si vyžadujú vyššie trhové ceny.

Inovácia. V posledných rokoch Viedeň čoraz viac využíva digitálne parkovacie riešenia. V štvrti sa napríklad objavili dynamické značky, ktoré zobrazujú počet voľných miest na blízkych parkoviskách. Parkovací systém je integrovaný aj do mobilných aplikácií. To vodičom šetrí čas a znižuje záťaž pri parkovaní na ulici.

Transformácia priestoru. V posledných rokoch boli niektoré parkovacie plochy prerobené na malé námestia s lavičkami a zeleňou. Toto rozhodnutie spočiatku vyvolalo medzi obyvateľmi kontroverziu, ale mnohí teraz poznamenávajú, že tieto dvory sa stali tichšími, pohodlnejšími a príjemnejšími na prechádzky.

To má priame dôsledky pre kupujúcich nehnuteľností: ulice s obmedzeným parkovaním a zelenými plochami sa často stávajú atraktívnejšími pre rodiny a chodcov. Domy v blízkosti takýchto priestorov si vyžadujú vyššie ceny.

Pre investorov je dôležité zachovať si rovnováhu: zatiaľ čo byt s parkovaním zostáva najspoľahlivejšou investičnou možnosťou, bývanie bez parkovania, ktoré sa nachádza v pešej vzdialenosti od dopravy a mestskej infraštruktúry, tiež vykazuje stabilný rast cien.

Elektromobily. Mesto posilňuje svoju sieť verejných nabíjacích staníc . V súčasnosti sú ich po celej Viedni stovky vrátane Alsergrundu.

Majitelia nehnuteľností s podzemným parkovaním by mali zvážiť inštaláciu súkromnej nabíjacej stanice alebo podpísanie zmluvy s prevádzkovateľom. Toto sa už teraz stáva konkurenčnou výhodou a určite to bude významný faktor aj v budúcnosti.

Prevádzkovatelia ponúkajú hotové riešenia pre rezidenčné komplexy: dynamické riadenie záťaže, automatizované platby a pohodlné služby. To zjednodušuje implementáciu nabíjacích staníc a robí takéto byty obzvlášť atraktívnymi.

Napriek silnému akademickému a vedeckému charakteru si Alsergrund zachováva aj bohatú duchovnú zložku. Náboženský život štvrte odráža rozmanitosť historickej Viedne: sú tu zastúpené katolícke kostoly, pravoslávne a protestantské farnosti, pozostatky židovskej komunity a islamské centrá.

Pre rodiny, ktoré sa sem sťahujú, zohráva náboženská infraštruktúra zásadnú úlohu. Zahŕňa nielen miesta modlitby, ale aj kultúrne, vzdelávacie a spoločenské centrá, ktoré uľahčujú integráciu a vytváranie nových kontaktov.

Najznámejším katolíckym kostolom v 9. obvode je Servitský kostol na námestí Servitenplatz. Je to majstrovské dielo barokovej architektúry a zároveň centrum miestnej komunity, kde sa konajú organové koncerty, kultúrne podujatia a charitatívne podujatia. Atmosféra námestia s útulnými kaviarňami a fontánou je jedným z najeurópskejších miest v obvode.

Ďalším architektonickým majstrovským dielom je Votivkirche, neogotická katedrála na Ringstraße. Slúži nielen ako miesto uctievania, ale aj ako kultúrny symbol mesta, kde sa konajú koncerty, výstavy a prehliadky.

Okrem veľkých kostolov sa v oblasti nachádzajú aj menšie farské kostoly, ktoré plnia dôležité spoločenské funkcie. Organizujú kluby, školy a poskytujú pomoc núdznym, čím posilňujú miestnu komunitu a vytvárajú ďalšiu sieť služieb pre rodiny.

V Alsergrunde a okolitých okresoch sídli niekoľko pravoslávnych komunít – ruskej, gréckej, srbskej a rumunskej. Tieto farnosti spájajú nielen veriacich, ale aj celé rodiny migrantov a slúžia ako centrá komunity a podpory.

Pôsobia tu aj protestantské skupiny, ktoré sa tiež aktívne zapájajú do kultúrneho a spoločenského života v oblasti.

Do roku 1938 žila v Alsergrunde významná židovská komunita, ktorá obývala celé bloky.

Tragické udalosti nacistického režimu zničili túto časť života mesta, ale spomienka na ňu pretrváva. Dnes je to zrejmé z pamätníkov, múzeí a pulzujúceho náboženského života v centrálnych štvrtiach Viedne. Hlavné synagógy vrátane Mestského chrámu (Stadttempel) sa nachádzajú neďaleko a sú dostupné pešo.

Oblasť sa stala domovom aj moslimských komunít. Fungujú tu kultúrne združenia a malé mešity, ktoré sa zameriavajú predovšetkým na migrantov a študentov. Organizujú vzdelávacie programy a dialógy medzi náboženstvami.

Jednou zo silných stránok tejto viedenskej štvrte je jej tolerancia a schopnosť integrovať rôzne náboženské tradície. Pravidelne sa tu konajú medzináboženské stretnutia, výstavy a koncerty. Tieto podujatia pomáhajú obyvateľom lepšie sa navzájom pochopiť a pestujú pocit spolupatričnosti.

Pre nových obyvateľov to znamená širokú škálu multináboženských služieb: od účasti na rituáloch a sviatkoch až po integráciu prostredníctvom klubov a sociálnych iniciatív.

Ako často hovorím svojim klientom, prítomnosť kostolov, kultúrnych centier a náboženských podujatí robí štvrť prívetivejšou pre široké spektrum obyvateľstva. To znamená, že nehnuteľnosti v tejto oblasti sa stávajú atraktívnejšími pre nájomcov aj kupujúcich.

Zatiaľ čo niektoré štvrte Viedne by sa dali opísať ako „pokojné, vhodné pre rodiny“, Alsergrund je štvrťou nápadov, experimentovania a kultúrneho objavovania. Energia univerzít je tu hmatateľná a udáva tón celej kultúrnej scéne.

Divadlá a koncertné sály. Štvrť sa môže pochváliť niekoľkými malými divadlami a miestami konania, kde prevládajú experimentálne formáty. Divadlo Theater im Zentrum a divadlo Rabenhof sú známe svojimi produkciami s minimalistickou réžiou a odvážnymi interpretáciami.

Atmosféra takýchto predstavení vťahuje divákov do intelektuálneho dialógu. Napríklad som raz navštívil inscenáciu súčasného románu v Rabenhofe: javisko bolo takmer prázdne, kulisy minimálne, ale herecké výkony udržali celé hľadisko v napätí až do konca.

Okrem nich v oblasti nájdete:

• Theater am Alsergrund – kabaretné divadlo;
• Schauspielhaus Wien – činoherné divadlo;
• Volksoper, Burgtheater a Musikverein sú všetky v pešej vzdialenosti alebo ľahko dostupné dopravou.

Múzeá a galérie. Pýchou štvrte je Múzeum Alsergrund , ktoré rozpráva príbeh štvrte za posledné dve storočia: od vidieckej periférie až po študentské centrum. Obzvlášť zaujímavá je expozícia o lekároch 19. storočia a slávnej Viedenskej lekárskej fakulte.

Za zmienku tiež stojí, že najväčšie múzeá v meste, Múzeum dejín umenia a Prírodovedné múzeum, sú vzdialené len pár minút. Obyvatelia tejto oblasti žartujú: „Bývame medzi univerzitou a múzeom ,“ a je na tom kus pravdy.

Filmové premietania a festivaly. V lete sa nádvoria a námestia Alsergrundu premieňajú na kiná pod holým nebom. Pred servitským kostolom je umiestnené plátno; vstup je voľný a hrnú sa tam študenti, rodiny s deťmi a turisti. Atmosféra pripomína juhoeurópske večery, keď sa celé okolie vydáva do ulíc.

Hlavnou udalosťou roka je Servitenfest. Premení Servitenplatz na jarmok hudby, remesiel a pouličného jedla. Osobne považujem túto udalosť za jeden z najlepších spôsobov, ako zažiť ducha 9. obvodu.

Prednášky a vedecké podujatia. Blízkosť Viedenskej univerzity a lekárskeho kampusu robí z Alsergrundu priestor, kde sú kultúra a veda úzko prepojené. Okresné knižnice a univerzitné auly hostia prednášky, výstavy a verejné diskusie – od biomedicíny cez filozofiu až po súčasnú literatúru.

Blšie trhy a trhy. Cez víkendy sa blšie trhy otvárajú v malých priestoroch. Nájdete tu historické knihy, šperky alebo nábytok. Tieto priestory vždy priťahujú kreatívnu komunitu, čo pozitívne ovplyvňuje hodnoty nehnuteľností v danej oblasti.

Nezabudnite na vianočný trh Altes AKH, ktorý milujú miestni obyvatelia aj študenti.

Keď klientom poviem, že kultúrne bohatstvo priamo ovplyvňuje atraktivitu investícií, nie každý tomu okamžite uverí. Skúsenosti však potvrdzujú: byty v blízkosti kultúrnych centier sa ľahšie prenajímajú, najmä cudzincom a študentom. Alsergrund je toho ukážkovým príkladom.

Viedeň je známa tým, že približne 50 % jej územia pokrýva zelená plocha. Alsergrund do tohto systému bezproblémovo zapadá: napriek hustej zástavbe tvoria parky a námestia približne 10 % plochy, čo je na centrálnu štvrť úctyhodný podiel.

Altes AKH. Bývalý nemocničný komplex sa teraz premenil na univerzitný kampus a listnatý dvor. Konajú sa tu promenády, študentské stretnutia a sezónne trhy vrátane spomínaného vianočného trhu. Sú to skutočné „pľúca štvrte“.

Votivpark. Malý park neďaleko Votivkirche je obľúbený u študentov a kancelárskych pracovníkov kvôli krátkym prestávkam a obedňajším prestávkam. Prirodzene dopĺňa akademickú oblasť obklopujúcu univerzitu.

Práter. Hoci sa park Práter administratívne nachádza v susednom okrese, jeho zelené plochy začínajú hneď neďaleko. Obyvatelia Alsergrundu tadiaľto často chodia pešo alebo na bicykli – chodníky sú napojené na mestskú sieť a vedú priamo k Dunaju.

Wörtingský park. Miestni ho nazývajú „tichým srdcom štvrte“. Atmosféra pripomína staré viedenské záhrady: upravené chodníky v tieni veľkých stromov a pokojné prechádzky rodín a starších obyvateľov.

Hedwigsgarten a malé parky. Oblasť je doslova posiata miniatúrnymi zelenými plochami. Vytvárajú útulnú atmosféru a ponúkajú oddych od ruchu mesta v pešej vzdialenosti.

Nové mestské projekty. V rámci programu STEP 2025 a Smart City sa v okrese aktívne budujú nové zelené plochy. Niektoré parkovacie miesta boli premenené na „zelené ostrovy“ so stromami a lavičkami. Vylepšujú sa detské ihriská, inštalujú sa systémy na zachytávanie dažďovej vody a rozvíjajú sa nádvoria.

Sociálne aspekty. Moderné projekty zohľadňujú aj sociálne aspekty: bezpečné večerné dochádzanie, dobré osvetlenie, inkluzívne ihriská pre deti a verejné priestory prispôsobené pre ľudí s obmedzenou pohyblivosťou. To všetko prispieva k vnímaniu Alsergrundu ako pohodlnej štvrte.

Osobne to považujem za dôležitý bod: moderné rodiny si čoraz častejšie vyberajú byty nielen na základe rozlohy a ceny, ale aj na základe blízkosti parkov a vhodných zelených plôch.

Viedenský 9. obvod nie je len kultúrnou a univerzitnou štvrťou, ale aj živou podnikateľskou komunitou. Prekvapivým spôsobom tu koexistujú malé podniky, inovatívne startupy a popredné výskumné ústavy.

Malé a stredné podniky. Ulice štvrte sú plné rodinných kaviarní, kníhkupectiev, obchodov so starožitnosťami a pekární. Vytvárajú atmosféru „domácej Viedne“. Napríklad na Lichtentalstrasse sa stále nachádzajú podniky, kde sa recepty odovzdávajú z generácie na generáciu.

Takéto podniky prosperujú vďaka neustálemu prílevu študentov, pacientov kliník a účastníkov kultúrnych podujatí. Pre investorov to znamená stály dopyt po malých maloobchodných priestoroch a kanceláriách pre miestne spoločnosti.

Podpora prostredníctvom Viedenskej podnikateľskej agentúry a mestských programov uľahčuje registráciu podniku, hľadanie financovania a kancelárskych priestorov.

Startupy. Univerzitné prostredie vytvára úrodnú pôdu pre rozvoj IT a biomedicínskych projektov. Mnohé startupy tu začínajú, prenajímajú si coworkingové priestory a malé kancelárie a využívajú konzultačnú podporu od mestských úradov.

Kancelárie a výskumné ústavy. Nachádza sa tu kampus Lekárskej univerzity vo Viedni a výskumné centrá spolupracujúce s medzinárodnými organizáciami. Ich prítomnosť vytvára neustály dopyt po bývaní – krátkodobom aj dlhodobom – pre študentov, výskumníkov a zamestnancov.

Medzinárodná prítomnosť. Viedeň je jedným zo svetových centier diplomacie. Nachádza sa tu UNO City, kancelárie desiatok medzinárodných organizácií, veľvyslanectvá a konzuláty. Časť tejto infraštruktúry sa nachádza v blízkosti Alsergrundu.

Napríklad sa tu nachádza veľvyslanectvo USA, čo podčiarkuje status tejto oblasti. Prítomnosť medzinárodných špecialistov a diplomatického personálu vždy zvyšuje dopyt po kvalitných bytoch a službách na medzinárodnej úrovni.

Komerčné nehnuteľnosti vo Viedni . Dopyt po komerčných priestoroch je stabilný. Malé kancelárie, coworkingové priestory a maloobchodné predajne na centrálnych uliciach sa tešia neustálemu záujmu. Trendom posledných rokov sú hybridné formáty: čiastočne práca v kancelárii a čiastočne na diaľku. To zvyšuje hodnotu kompaktných a flexibilných riešení.

Pre investorov, ktorí plánujú startup, je dôležitým faktorom lokalita s vysokou pešou premávkou: blízkosť univerzitných budov, kampusov a dopravných uzlov. Ďalšou výhodou je blízkosť podporných programov pre mladé podniky, ako je napríklad Vienna Business Agency, ktoré stimulujú rast.

Trh s nehnuteľnosťami priamo závisí od miestnej ekonomiky. Alsergrund sa môže pochváliť tromi kľúčovými skupinami nájomcov: študentmi, výskumníkmi a medzinárodnými špecialistami. Pre investorov je to vzácna kombinácia stability a rastu.

Hoci je Alsergrund historickou štvrťou, aktívne sa obnovuje, aby spĺňala potreby 21. storočia. Súčasný mestský rozvoj tu priamo ovplyvňuje trh s nehnuteľnosťami a jeho atraktivitu pre investorov.

Jedným z najväčších projektov posledných rokov je Seestadt Aspern v 22. obvode. Napriek svojej odľahlosti od centra mesta stanovuje štandardy pre celú Viedeň: udržateľné technológie, energetická účinnosť a zmiešané využitie. Jeho vplyv je cítiť aj v oblasti Alsergrund, kde sa čoraz viac zavádzajú inteligentné a ekologické iniciatívy.

Rozvoj univerzitnej infraštruktúry má pre okres mimoriadny význam. Najväčším projektom v tomto viedenskom okrese je kampus Mariannengasse Lekárskej univerzity vo Viedni. Toto centralizované klinické a vzdelávacie zariadenie bude stáť stovky miliónov eur. Výstavba je naplánovaná na prvú polovicu 20. rokov 21. storočia.

Takéto projekty priťahujú nových špecialistov, vytvárajú dodatočný dopyt po nájomnom bývaní a stimulujú rozvoj služieb v bezprostrednom okolí.

V posledných rokoch sa v tejto oblasti objavilo viac nových ekologických obytných budov so solárnymi panelmi a zelenými strechami. Ich hodnota spočíva v tom, že zostávajú v historickom centre a zároveň plne spĺňajú moderné štandardy.

V rámci programu STEP 2025 získa okres nové cyklotrasy, chodníky pre chodcov a nabíjacie stanice pre elektromobily. Tieto faktory sa stávajú pre nájomníkov kľúčovými, keďže čoraz viac ľudí si vyberá bývanie na základe ekologickosti a jednoduchosti pohybu bez auta.

Alsergrund zostáva jednou z najatraktívnejších štvrtí Viedne pre investorov vďaka jedinečnej kombinácii troch faktorov: stabilného dopytu po nájmoch, obmedzenej ponuky kvalitného bývania a dobre rozvinutej mestskej infraštruktúry.

Hlavnými výhodami investovania tu sú silná vzdelávacia a zdravotnícka infraštruktúra, historický vzhľad budov a prítomnosť zelených plôch doslova v pešej vzdialenosti od centra.

Ceny bývania. Podľa mestských správ sa cena za štvorcový meter v Alsergrunde pohybuje od 5 500 do 6 000 eur. Prenájom jednoizbového bytu sa v priemere pohybuje od 800 do 1 000 eur mesačne, zatiaľ čo dvojizbový byt stojí 1 200 až 1 500 eur mesačne.

Tieto čísla potvrdzujú status štvrte ako jedného z drahších a stabilnejších mikrotrhov vo Viedni. Priemerná cena je tu výrazne vyššia ako v celom meste, čo naznačuje vysokú kapitalizáciu a určité vstupné bariéry pre nových investorov.

Prečo je to dobré na investovanie:

• Stabilný dopyt. Univerzity a zdravotnícke centrá zabezpečujú stály tok nájomníkov, od študentov a profesorov až po lekárov a pacientov kliník. To znižuje riziko prestojov, na rozdiel od oblastí, kde dopyt závisí od cestovného ruchu alebo kancelárskej činnosti.
• Obmedzená ponuka nových bytov. Historické budovy sú chránené prísnymi predpismi a hustá štruktúra štvrtí bráni rozsiahlej výstavbe. Pri stabilnom dopyte to podporuje ceny existujúcich bytov.
• Diverzifikácia príjmov. Táto oblasť Viedne úspešne kombinuje dlhodobé prenájmy pre rodiny s krátkodobými alebo strednodobými prenájmami pre študentov. Tento prístup umožňuje vyvážené portfólio: niektoré nehnuteľnosti generujú stabilný príjem, zatiaľ čo iné ponúkajú zvýšené výnosy vďaka vysokému prílevu študentov a turistov.
• Mestské investície. Programy STEP 2025, rozvoj kampusov a projekty ako Aspern zvyšujú celkovú atraktivitu Viedne a poháňajú ďalší rast cien v centrálnych štvrtiach. Akékoľvek zlepšenie infraštruktúry sa nevyhnutne odráža v hodnotách nehnuteľností.

Riziká a odporúčania pre investorov. Hlavnou prekážkou je vysoká vstupná cena. Okrem toho staršie budovy vyžadujú investície do renovácie: izoláciu, modernizáciu inžinierskych sietí a niekedy dokonca aj získanie súhlasu od Denkmalschutz.

Existujú aj prevádzkové nuansy: zdaňovanie, pravidlá prenájmu zariadených bytov a parkovacia politika (Parkpickerl) priamo ovplyvňujú konečnú ziskovosť.

Praktické tipy:

• vykonávať due diligence s miestnymi architektmi a inžiniermi;
• vopred vyčleniť rozpočet na dodržiavanie noriem ochrany pamiatok;
• vytvoriť portfólio tak, aby zahŕňalo prémiové byty aj nehnuteľnosti s vyšším objemom predaja;

v konečnom dôsledku nie je regiónom pre rýchle výnosy, ale stabilným mikrotrhom s miernymi rizikami a vysokou kvalitou aktív.

Viedenský 9. obvod je príkladom harmonického spojenia histórie a modernity. Je ideálny pre tých, ktorí oceňujú intelektuálnu atmosféru, pohodlie mestského života a blízkosť centra mesta.

Pre študentov a mladých profesionálov. Bývanie v blízkosti univerzity znamená minimálny čas dochádzania a prístup k akademickým podujatiam. Byty sa tu rýchlo vypredávajú.

Pre rodiny. Parky, školy, tiché ulice a bezpečná štvrť sú vhodné pre rodiny s deťmi. Centrum Viedne je vzdialené len desať minút.

Pre kreatívne a medzinárodné komunity. Festivaly, kultúrne podujatia a startupové centrá vytvárajú prostredie, v ktorom je ľahké nájsť podobne zmýšľajúcich ľudí.

Pre investorov. Stabilný dopyt, rastúce ceny a dlhodobí nájomníci vytvárajú solídny základ. Nie je to najlacnejšia oblasť, ale je to jedna z najpredvídateľnejších z hľadiska výnosov.

Praktický kontrolný zoznam pre investorov:

• Definujte si cieľovú skupinu: študenti, rodiny alebo prémioví zákazníci.
• Skontrolujte stav budovy: chránený objekt, energetickú účinnosť, technický stav.
• Preštudujte si dane a pravidlá spoločnosti Parkpickerl.
• Vyhraďte si rozpočet na rekonštrukciu a marketing (najmä ak sa zameriavate na krátkodobé prenájmy).

Stručne povedané, Alsergrund je jednou z najlepších štvrtí Viedne na bývanie aj investovanie do nehnuteľností . Všetko je blízko: univerzity, parky, múzeá, kaviarne a školy. Ale čo je najdôležitejšie, ponúka jedinečnú atmosféru a životný štýl, ktorý oceňujú vzdelaní a aktívni ľudia.

Keď premýšľam o Alsergrunde, vidím vzácnu rovnováhu: je dostatočne centrálny, aby zostal prestížny, a zároveň dostatočne útulný, aby bol obývateľný. Pre investora je to perfektná kombinácia pohodlia a finančného zisku.