Seguro de imóveis na Áustria e em Viena

Embora o seguro imobiliário nem sempre seja legalmente obrigatório na Áustria, é a principal forma de proteger seu investimento. Na prática, é exigido por muitas partes interessadas importantes: os bancos aprovam hipotecas, as administradoras de imóveis o incluem em suas taxas e os inquilinos geralmente são obrigados a segurar seus imóveis por contrato.

Em sua essência, esse tipo de seguro funciona como uma forma de proteção financeira, muito semelhante ao sistema obrigatório de previdência social estatal. Esse sistema estatal também se baseia em contribuições e cobre saúde, aposentadoria e acidentes. Diferentemente desses seguros obrigatórios, porém, o seguro patrimonial é formalmente opcional. Contudo, na prática, ele oferece aos proprietários e investidores o mesmo alto nível de confiabilidade e segurança.

Mercado de Seguros Imobiliários 2025:

• No primeiro trimestre de 2025, a arrecadação de prêmios de seguros na Áustria atingiu € 7,3 bilhões, representando um aumento de 4,8% em comparação com o primeiro trimestre do ano anterior.
• Prevê-se que o mercado de seguros de propriedade e acidentes cresça a uma taxa composta de crescimento anual de 5,29% até 2030, atingindo US$ 18,1 bilhões em 2025.
• Viena detém a maior quota de mercado – 32,2% de todos os prémios no segmento de seguros de património e responsabilidade civil.

Na Áustria, o seguro de imóveis é regido por diversas leis importantes que estabelecem os direitos e as responsabilidades de proprietários, inquilinos e seguradoras.

(Versicherungsvertragsgesetz - VersVG) é a principal lei que rege os contratos de seguro. Ela define as obrigações do cliente ao celebrar e cumprir o contrato, bem como as consequências de sua violação. Por exemplo, ocultar fatores de risco significativos (como danos anteriores a um imóvel) pode resultar em uma indenização reduzida ou até mesmo na recusa total do pedido de indenização.

Regulamento de Seguros (VAG 2016) e Supervisão da FMA. Na Áustria, as seguradoras e seus intermediários são rigorosamente monitorados. Uma agência especializada, a FMA, supervisiona esse processo. Ela garante que as empresas operem de forma justa e sejam financeiramente sólidas, e que os clientes recebam o que lhes é devido de acordo com seus contratos. Se um proprietário de apartamento ou casa tiver uma disputa com uma seguradora e não conseguir chegar a um acordo, poderá apresentar uma reclamação a essa organização — que é a principal autoridade competente nesse sentido.

MRG §21. De acordo com a Mietrechtsgesetz (Lei de Direitos de Locação), os custos do seguro predial podem ser cobrados dos inquilinos. Consequentemente, o ônus dos custos do seguro é parcialmente transferido para os inquilinos, tornando crucial a análise cuidadosa das faturas emitidas pela Hausverwaltung (administração de imóveis residenciais). Essa prática é mais comum em Viena, onde a oferta de imóveis para aluguel é bastante concentrada.

WEG 2002. De acordo com a Wohnungseigentumsgesetz (Lei de Condomínios), as atividades da Eigentümergemeinschaft (associação de proprietários) são regidas por normas estabelecidas que exigem que o administrador garanta uma cobertura de seguro predial adequada. Para os proprietários de apartamentos em Viena, isso significa que a apólice coletiva normalmente inclui seguro para a estrutura principal, enquanto a decoração de interiores e os bens pessoais permanecem sob a responsabilidade do proprietário.

O mercado austríaco de seguros imobiliários oferece diversos produtos principais, cada um cobrindo riscos específicos. Para proprietários de imóveis em Viena, é crucial distinguir quais riscos são cobertos pelo seguro predial coletivo e quais exigem cobertura individual.

• O que está incluído: seus pertences pessoais no apartamento — todos os móveis, eletrodomésticos, eletrônicos, roupas, joias e outros objetos de valor.
• Contra o que protege: incêndio, raios, roubo, inundações devido a vazamentos de água, furacões (velocidade do vento a partir de 60 km/h), granizo, além de danos a janelas, portas ou fechaduras.
• Outro item frequentemente incluído é o seguro de responsabilidade civil (Haftpflichtversicherung). Este seguro cobre danos caso você cause prejuízos a terceiros acidentalmente — por exemplo, se você inundar a casa dos seus vizinhos por causa de uma máquina de lavar quebrada ou se seu filho danificar a propriedade de alguém.
• Custo aproximado: de €120 a €250 por ano para um apartamento de 60 a 80 m². O preço depende das condições escolhidas e da franquia (o valor que você paga em caso de sinistro).
• Recomendações: Obrigatório para inquilinos; muitos proprietários incluem essa exigência no contrato de locação.
• Quem precisa e porquê: Este tipo de seguro é obrigatório para inquilinos. Os proprietários geralmente estipulam explicitamente essa exigência no contrato de arrendamento.

• Para quem: proprietários de apartamentos e casas particulares.
• O que protege: a própria casa e suas partes principais – paredes, telhado, janelas, sistemas de engenharia.
• Contra o que protege: incêndio, explosão, vazamentos de água em canos, tempestades, granizo, inundações, vandalismo e desastres naturais (se adicionar a cobertura Elementarversicherung).
• Custo médio: de €250 a €500 por ano para um apartamento de 80 a 120 m². O preço depende da localização (por exemplo, se estiver numa zona sujeita a inundações) e do tipo de edifício.
• Além disso, você pode ativar o Elementarversicherung para se proteger contra inundações, deslizamentos de terra e avalanches.

• Por que é necessário: Protege contra despesas caso outras pessoas se machuquem em sua propriedade — por exemplo, se um pedestre cair em uma estrada escorregadia no inverno.
• Custo: aproximadamente €50 a €100 por ano para uma casa ou terreno em Viena.

• O que cobre: ​​honorários advocatícios e custas judiciais em disputas sobre aluguel, dívidas, despejo e outras questões legais.
• Por que é vantajoso: Você pode defender seus direitos sem gastar muito dinheiro.
• Custo: de €100 a €200 por ano para proteção básica para proprietário ou senhorio de apartamento.

• O que abrange: Desastres naturais, incluindo inundações, terremotos, deslizamentos de terra e avalanches.
• Como se relaciona: na maioria das vezes, é emitido como um complemento à apólice de seguro de conteúdo residencial (Haushaltsversicherung) ou ao seguro predial (Wohngebäudeversicherung).
• Relevância para Viena: As áreas baixas e as áreas próximas ao Danúbio são caracterizadas por um risco elevado de inundações, o que afeta diretamente o custo do seguro.
• Preços: Normalmente, um prêmio de 10 a 20% sobre o preço base do seguro, dependendo da categoria de risco da área.

• Objetivo do seguro: compensação financeira ao proprietário do imóvel pela perda de renda de aluguel.
• Custo (médio): O preço anual da apólice varia entre 80 e 200 euros.
• Para quem é indicado: Um produto essencial para proprietários de imóveis, que os protege contra perdas financeiras durante o período em que sua propriedade estiver inabitável.

• Cobertura: Inclui obras de construção e reparação, responsabilidade civil por atos de empreiteiros e danos a terceiros.
• Custo: em média, varia de 100 a 500 euros por ano, dependendo da dimensão do trabalho e do tipo de objeto.
• Recomendações: obrigatórias na implementação de projetos de construção ou grandes reformas.

Ao solicitar um empréstimo hipotecário na Áustria, os bancos geralmente exigem Gebäudeversicherung (seguro predial). Trata-se de uma medida de proteção do empréstimo que garante:

• Preservação de imóveis hipotecados em caso de incêndio, desastres naturais, inundações e outras ameaças.
• O direito do banco de exigir a cessão dos direitos de seguro (Abtretung der Ansprüche) em favor do credor - ou seja, os pagamentos do seguro são transferidos diretamente para o banco em caso de danos à propriedade.

Antes de assinar um contrato, é importante verificar se a apólice de seguro cobre realmente todos os riscos relevantes, especialmente se o imóvel estiver localizado em áreas potencialmente perigosas (por exemplo, na planície de Viena ou perto do Danúbio). Todos os documentos devem ser guardados e quaisquer alterações nos termos do seguro devem ser comunicadas ao banco.

Assim, o seguro de hipoteca na Áustria não só garante a segurança do imóvel, como também serve como instrumento obrigatório para proteger os interesses do credor.

1. Inundação de casas vizinhas devido a eletrodomésticos.

Meu cliente alugava um apartamento no 7º distrito de Viena. Sua máquina de lavar roupa repentinamente apresentou um vazamento, danificando o apartamento de baixo. Como ele possuía uma extensão do seguro residencial (Hauschaltersversicherung), a seguradora reembolsou todos os custos de substituição do piso, móveis e eletrodomésticos das casas dos vizinhos. Dessa forma, o cliente evitou qualquer prejuízo financeiro pessoal.

2. Incêndio em um apartamento com equipamentos caros

Meu cliente, proprietário de um apartamento em Graz, teve um problema com a fiação elétrica de um eletrodoméstico da cozinha, que causou um incêndio. O fogo destruiu móveis e eletrodomésticos avaliados em mais de € 12.000. De acordo com a apólice de seguro residencial (Haushaltsversicherung), a seguradora cobriu todos os custos de restauração, incluindo a instalação de novos móveis e eletrodomésticos de cozinha.

3. Danos causados ​​por tempestades e granizo

Em Salzburgo, um investidor proprietário de um apartamento teve o telhado e a fachada do prédio danificados após uma forte tempestade de granizo. Como possuía seguro, a seguradora cobriu integralmente os custos de reparo do telhado e restauração da fachada.

4. Danos à propriedade de terceiros causados ​​por crianças e animais de estimação.

Em Viena, uma família com crianças pequenas e um cachorro se viu em uma situação difícil: enquanto brincava, a criança danificou os móveis dos vizinhos e o animal arranhou as paredes e o carpete da escada compartilhada. Todos os custos de restauração e substituição dos bens danificados foram cobertos pela seguradora, através da apólice de seguro Haftpflichtversicherung (Seguro de Danos).

5. Furto de bens pessoais

Em Leopoldstadt, um inquilino voltou de férias e encontrou seu apartamento arrombado. A seguradora, por meio de sua apólice de seguro residencial (Haushaltsversicherung), indenizou os danos — laptops novos, telefones, joias e eletrodomésticos, totalizando aproximadamente € 8.000.

Para proprietários e inquilinos em Viena e em toda a Áustria, escolher uma seguradora de boa reputação é fundamental. Isso determina a rapidez do processo de indenização e o valor total da compensação por danos em caso de incêndio, inundação, furacão ou outro imprevisto.

• Tipo de seguro e cobertura: Certifique-se de que a empresa oferece uma apólice com as opções de que você precisa.
• Confiabilidade e reputação: Pesquise avaliações de seguros independentes em sites como www.qualitaetstest.at e leia comentários de clientes.
• O processo de reclamação: a rapidez com que as reclamações são processadas, se o suporte está disponível em inglês e quais documentos são necessários para receber a indenização são aspectos importantes.
• Preço e franquia: Preste atenção não apenas ao preço do prêmio, mas também ao valor da franquia e à lista de exclusões de cobertura.

Empresas confiáveis ​​com reputação sólida:

• Zurich é um grupo segurador internacional com uma ampla gama de produtos de seguros.
• A Wüstenrot é especializada em pacotes de seguros abrangentes para proprietários de imóveis.
• Oberösterreichische Versicherung – oferece seguros abrangentes para famílias e investimentos.
• A Muki é voltada para inquilinos, oferecendo cadastro online fácil e preços atrativos.

A principal vantagem de um corretor é que ele busca a melhor apólice para suas necessidades, trabalhando com diversas seguradoras. O cliente não precisa pagar pelo serviço — a comissão do corretor é paga pela própria seguradora. Isso significa que você recebe assistência gratuita e imparcial na escolha de uma apólice.

• Eles são capazes de avaliar detalhes específicos: por exemplo, de que material uma casa é feita, em que área está localizada e quantas pessoas moram nela.
• Indispensável para expatriados e para quem investe em imóveis, mas não está familiarizado com as normas locais de seguros.
• Eles economizam seu tempo e dinheiro, comparando preços e condições de mercado imediatamente.

Entre os serviços online mais conhecidos estão durchblicker.at, vergleich.at, check24.at, versichern24.at, versicherung.at, financescout24.at e tarifcheck.at.

• Elas permitem comparar rapidamente ofertas de preços e condições de várias seguradoras.
• Essas opções são ótimas para ter uma ideia do mercado, mas recomenda-se consultar um profissional ou corretor para tomar uma decisão final.

Primeiramente, converse com um corretor de seguros para esclarecer os detalhes e entender quais riscos o seguro realmente cobre. Em seguida, escolha se prefere assinar o contrato diretamente com a seguradora ou por meio de um serviço online. Essa abordagem permitirá que você combine um preço razoável, a cobertura necessária e um serviço conveniente.

Se ocorrer um sinistro coberto pelo seguro (inundação, incêndio, tempestade, roubo, etc.), siga o procedimento passo a passo e aja prontamente — isso ajudará a garantir o reembolso integral dos danos:

1. Registre as consequências imediatamente.
   • Fotografe e filme as áreas danificadas, guarde os objetos e documentos danificados.
   • Elabore um inventário detalhado dos bens danificados.
2. Entre em contato com sua seguradora.
   • Informe o empregador sobre o incidente o mais rápido possível — muitos contratos estipulam um prazo de aviso prévio de 24 a 48 horas.
   • Descubra quais documentos e formulários você precisará para concluir sua inscrição.
3. Para evitar maiores danos
   • Se possível, elimine a origem do problema (por exemplo, feche o registro de água se houver um vazamento, seque o ambiente).
   • Evite reparos grandes e caros sem a aprovação prévia da sua seguradora.
4. Prepare uma base de evidências
   • Reúna recibos, contratos de aluguel, comprovantes de pagamento de equipamentos e fotografias dos danos.
   • Caso haja testemunhas oculares, anote suas informações de contato.
5. Interagir com um representante da seguradora
   • A seguradora poderá enviar um especialista para avaliar os danos.
   • Forneça a ele todo o material preparado e seja transparente ao descrever as circunstâncias.
6. Acompanhe o processo de pagamento
   • Acompanhe o andamento do seu caso através da sua conta pessoal ou com a ajuda de um corretor.
   • Em caso de atrasos ou divergências, entre em contato com sua corretora, a VKI (Verein für Konsumenteninformation) ou a FMA.

Quanto mais rápido e minuciosamente você reunir evidências do incidente e as comunicar à sua seguradora, maiores serão suas chances de receber indenização integral. Em Viena, por exemplo, meus clientes imediatamente tiram fotos e fazem gravações em vídeo de inundações ou outros danos — isso simplifica significativamente o processo de recebimento de indenização.

Ao contratar um seguro residencial em Viena, é importante considerar as especificidades locais e os riscos adicionais, que podem influenciar a escolha da apólice e o custo.

1. Inundações e o Danúbio
   • Casas e apartamentos localizados ao longo do Danúbio são particularmente vulneráveis ​​a inundações durante as cheias da primavera.
   • Antes de comprar um imóvel ou celebrar um contrato de seguro, recomenda-se verificar a sua localização utilizando o mapa oficial de riscos - HORA (Hochwasserrisikozonenkarte Austria).
   • Para garantir proteção contra danos causados ​​por inundações, vale a pena adicionar a cobertura Elementarversicherung à sua apólice.
2. Válvula de retenção
   • Muitas seguradoras austríacas exigem uma válvula antirretorno no sistema de esgoto como requisito padrão.
   • Sem ela, os pedidos de indenização por inundação podem ser negados, pois a válvula impede que a água residual retorne para porões e apartamentos.
3. Fundação Antiga (Altbau)
   • Os prédios antigos em Viena são populares entre inquilinos e investidores, mas são mais suscetíveis a vazamentos, incêndios e falhas elétricas.
   • Para tais propriedades, é extremamente importante subscrever um seguro patrimonial obrigatório na Áustria, incluindo Haushaltsversicherung e Wohngebäudeversicherung.
   • Recomenda-se também aos inquilinos que contratem um seguro para o imóvel alugado, a fim de proteger seus bens pessoais e a responsabilidade civil perante terceiros.

Muitos dos meus clientes que compram apartamentos em prédios antigos em Viena asseguram não só o próprio edifício, mas também os seus pertences pessoais, e ainda incluem cobertura contra catástrofes naturais. Isto reduz o risco de perdas financeiras e garante que recebam indemnização em caso de qualquer situação difícil.

1. Aposentados
   • Na Áustria, o seguro residencial não é obrigatório para aposentados, mas muitos optam por contratar esse tipo de apólice para proteger seu patrimônio e se cobrir em caso de responsabilidade civil perante terceiros.
   • As seguradoras costumam oferecer aos aposentados descontos especiais em Haushaltsversicherung e Gebäudeversicherung, que podem variar de 5 a 15%.
   • Para escolher a opção mais adequada, levando em consideração os riscos pessoais e as possibilidades financeiras, recomenda-se que os aposentados consultem corretores de seguros.
2. ucranianos
   • Os ucranianos que obtiveram asilo temporário na Áustria devem contratar um seguro de propriedade nas mesmas condições que os cidadãos do país.
   • Os seguros Haushaltsversicherung (seguro de propriedade) e Gebäudeversicherung (seguro predial) estão disponíveis tanto para inquilinos quanto para proprietários.
   • Para obter informações atualizadas sobre os produtos de seguro disponíveis, os ucranianos devem garantir que seu status de residência esteja em dia e entrar em contato com as autoridades locais de previdência social.
3. cidadãos estrangeiros
   • Proprietários e inquilinos estrangeiros de imóveis na Áustria são obrigados a contratar apólices de seguro de propriedade e de construção, de acordo com os requisitos aplicáveis.
   • Documentos adicionais podem ser necessários para obter o seguro, mas algumas seguradoras oferecem informações e serviços em inglês.
4. Recomendações gerais para todas as categorias:
   • Antes de adquirir um Elementarversicherung, é importante verificar se o imóvel está localizado em áreas de alto risco (inundações, avalanches, deslizamentos de terra).
   • Para reduzir custos, vale a pena considerar pacotes de seguros abrangentes que combinem Haushalts-, Gebäude- e Haftpflichtversicherung.
   • Considere assinar um contrato antecipadamente, especialmente se estiver comprando um imóvel com financiamento ou alugando-o em Viena.

Mesmo proprietários e inquilinos experientes frequentemente cometem erros ao contratar apólices de seguro, o que pode resultar em pagamentos de seguro reduzidos ou até mesmo na recusa total da indenização. Abaixo estão as situações mais comuns:

1. Subestimação do valor segurado
   • Algumas seguradoras subestimam deliberadamente o valor real de uma casa ou propriedade para pagar prêmios mais baixos.
   • No entanto, quando ocorre um sinistro coberto pelo seguro, a indenização, nesse caso, acaba sendo significativamente menor do que os prejuízos sofridos.
2. Ausência de seguro de energia elétrica em zonas aquáticas.
   • As áreas residenciais próximas ao Danúbio e em zonas baixas apresentam alto risco de inundações.
   • Os segurados sem a cobertura adicional Elementarversicherung correm o risco de não receber indenização em caso de inundação.
3. Ignorando negligência grave
   • Se o dano foi causado por negligência grave (por exemplo, um aparelho elétrico ligado sem supervisão que causa um incêndio), a seguradora tem o direito de recusar a indenização.
   • Portanto, na prática, é extremamente importante seguir cuidadosamente as regras de utilização de habitações e eletrodomésticos.
4. Airbnb e aluguéis de curta duração sem seguro adicional
   • Alugar um apartamento por um curto período sem notificar a seguradora é frequentemente o motivo da recusa de indenização.
   • A maioria das apólices padrão cobre apenas acomodações pessoais, portanto, acomodações do Airbnb exigem um seguro separado ou uma extensão da sua apólice existente.
5. Reparação e construção sem revestimento Bauherren
   • Quaisquer danos causados ​​aos vizinhos ou às suas propriedades durante o processo de renovação são de responsabilidade financeira pessoal do proprietário, a menos que tenha sido emitido um seguro de construção (Bauherrenversicherung).
   • Para edifícios de valor histórico em Viena, essa solução é altamente indesejável, visto que a idade das comunicações e das estruturas aumenta consideravelmente as chances de ocorrência de imprevistos.

Muitos dos meus clientes, especialmente investidores em Viena, preferem combinar o seguro residencial básico em Viena com o Haushaltsversicherung (seguro para proprietários de imóveis) e o Elementarversicherung (seguro para proprietários de imóveis), além de contratar apólices adicionais para aluguéis de curta duração. Essa abordagem ajuda a evitar erros comuns e oferece proteção com indenizações garantidas mesmo em circunstâncias imprevistas.