Qual será o preço dos imóveis na Alemanha em 2025?

O mercado imobiliário alemão apresenta sinais de crescimento estável em 2025, após o ajuste para baixo dos últimos anos. Segundo a Europace, o preço médio de compra de um apartamento no país é de aproximadamente € 3.400 por metro quadrado, com preços em cidades importantes como Munique ultrapassando € 7.000 por metro quadrado, enquanto em regiões menos procuradas, podem ser de duas a três vezes menores.

Segundo um relatório do Instituto Alemão de Economia (IW Consult), 82% das regiões alemãs deverão registar aumentos de preços entre 2024 e 2025, uma média de 2,3%, confirmando uma recuperação gradual do mercado.

Nessas condições, a Alemanha continua sendo um dos destinos mais atraentes para investidores que buscam proteção de capital a longo prazo e renda estável. O país combina alta proteção legal para proprietários de imóveis, procedimentos de transação transparentes e forte demanda interna por imóveis para locação, principalmente nas maiores cidades — Berlim, Munique e Frankfurt.

Ao contrário dos países do sul da Europa, com mercados mais voláteis, o mercado alemão caracteriza-se pela estabilidade e previsibilidade, tornando-se uma "âncora" na carteira de um investidor internacional.

Eu, Oksana Zhushman, sou advogada com experiência internacional em direito imobiliário e investimentos. Trabalho em projetos por toda a Europa, incluindo suporte a transações e projetos de construção. Neste artigo, discutirei as especificidades da compra de imóveis na Alemanha, seu atrativo como investimento, os aspectos legais e tributários, e compararei o mercado com o da Áustria.

A Alemanha e a Áustria são ambas caracterizadas pela estabilidade e elevada proteção ao investimento, mas diferem na carga tributária e na dinâmica do mercado. A Alemanha , particularmente Berlim, atrai investidores pela sua dimensão, variedade de imóveis e elevada procura de arrendamento, mas os investidores devem ter em conta regulamentações mais complexas, custos fiscais e flutuações periódicas de preços.

A Áustria, por outro lado, demonstra um modelo mais equilibrado: a legislação é mais transparente, os riscos são menores e o mercado imobiliário apresenta um crescimento consistente do valor dos imóveis. Viena supera Berlim não apenas em termos de estabilidade, mas também em termos de projeção de crescimento de preços e demanda — as consultas sobre imóveis na Áustria permanecem consistentemente altas. Isso torna o país particularmente atraente para investidores conservadores que valorizam a preservação do capital e uma perspectiva de longo prazo.

Para investidores que buscam um mercado mais previsível e estável, comprar um apartamento em Viena costuma ser uma opção natural: a cidade combina uma demanda estável por moradias, regulamentações claras e um crescimento moderado, porém constante, dos preços dos imóveis.

A Alemanha é considerada há muito tempo o principal mercado imobiliário da UE. Isso não é por acaso: o país combina um mercado amplo, uma economia estável e regulamentações claras para investidores. Alta proteção aos direitos de propriedade e retornos previsíveis são dois fatores críticos que fazem do mercado imobiliário alemão um ativo valioso para investimentos de longo prazo.

Na prática, vejo com frequência clientes escolherem Berlim ou Munique justamente por esses motivos: embora os apartamentos na Alemanha sejam mais caros do que em muitos países vizinhos, o risco de perda de capital é mínimo. Por exemplo, um dos meus clientes comprou um apartamento de dois quartos em Berlim por € 4.300/m², e em dois anos, a renda do aluguel cobriu consistentemente a hipoteca e os impostos.

Segundo a PwC, o Banco Mundial e a Numbeo, a Alemanha está entre os principais países europeus em termos de transparência nas transações e proteção ao investidor. No Índice de Transparência Imobiliária (PwC, 2024), a Alemanha obteve 84 pontos em 100, equiparando-se à Holanda e à Áustria, enquanto a Espanha e Portugal obtiveram pontuações entre 65 e 70, e a Grécia, cerca de 58.

Segundo o relatório Doing Business 2023 do Banco Mundial, a Alemanha ocupa o primeiro lugar na UE em termos de facilidade de registo de imóveis, com uma pontuação de 97/100, o que reflete a rapidez e a transparência das transações.

Para os investidores, isso significa menos riscos ocultos, uma carga tributária mais previsível e procedimentos claros. Na prática, recomendo que meus clientes verifiquem minuciosamente o Grundbuch (registro de bens) e utilizem um cartório local para evitar problemas legais — especialmente na compra de apartamentos em áreas nobres da Alemanha.

Frequentemente vejo investidores começando por cidades alemãs menores (Leipzig, Dresden), onde o custo de vida é mais baixo do que em Berlim ou Munique, mas o potencial de crescimento é maior. Isso permite um preço de entrada mais baixo, ao mesmo tempo que gera uma renda de aluguel estável.

• Uma economia e legislação estáveis. Mesmo durante os anos de crise, os preços dos imóveis nas principais cidades caíram moderadamente.
• A procura por imóveis para alugar é alta, especialmente em cidades universitárias e grandes centros comerciais.
• Transparência e proteção. O sistema jurídico minimiza os riscos de fraude e problemas ocultos.
• Perspectivas de investimento a longo prazo. Mesmo com rendimentos de aluguel relativamente baixos, investir em imóveis na Alemanha compensa o investimento em proteção de capital.

Meu conselho: ao escolher um imóvel, considere sempre não apenas o preço de um apartamento na Alemanha, mas também a demanda potencial de aluguel, a infraestrutura e o desenvolvimento planejado da região. Um exemplo disso: comprei um apartamento em Leipzig por € 2.800/m² – três anos depois, o preço havia aumentado quase 15%, enquanto o valor do aluguel permaneceu estável, confirmando a solidez da minha estratégia.

O mercado imobiliário na Alemanha é tradicionalmente considerado um dos instrumentos mais seguros para preservar e aumentar o capital na Europa. Este mercado demonstra resiliência mesmo em períodos de flutuação econômica, e a demanda interna estável o torna particularmente atrativo para investidores de longo prazo.

O mercado imobiliário alemão passou por diversas fases importantes nos últimos 15 anos. Após a crise de 2008-2010, os preços dos imóveis começaram a subir de forma constante, atingindo o pico em 2021-2022. Durante esse período, os preços dos apartamentos em cidades alemãs populares puderam aumentar de 10% a 15% ao ano.

Observou-se uma correção moderada em 2023-2024, com os preços caindo em média de 10 a 15% em todo o país. No entanto, o mercado estabilizou no primeiro trimestre de 2025, e os especialistas esperam um aumento gradual de 1 a 3% na maioria das regiões.

Na prática, observo que é precisamente durante períodos de correção de preços que surge a oportunidade de comprar um apartamento na Alemanha a um preço atrativo, especialmente quando se trata de imóveis de revenda com histórico de propriedade comprovado. Por exemplo, um dos meus clientes comprou um apartamento de dois quartos em Leipzig durante uma queda de preços por € 2.800/m², e um ano depois, o preço havia subido 8%, e o imóvel já gerava uma renda de aluguel estável.

A maior atividade é observada nas maiores cidades:

• Berlim é a capital e o centro da atividade econômica, com alta liquidez e demanda estável por aluguéis.
• Munique é um segmento premium, com apartamentos caros, baixos rendimentos de aluguel, mas capitalização confiável.
• Frankfurt e Hamburgo são centros financeiros e logísticos de interesse para investidores institucionais.
• Leipzig, Dresden e Düsseldorf são cidades com demanda crescente e preços mais acessíveis.

Recomendo que os investidores olhem além das principais cidades. Por exemplo, comprar uma casa em Leipzig ou Dresden, na Alemanha, oferece um preço inicial baixo e um alto potencial de crescimento — uma abordagem particularmente adequada para investidores que buscam diversificar seu portfólio.

O mercado alemão é diversificado:

O mercado secundário é o principal segmento, oferecendo opções acessíveis e rendimentos de aluguel previsíveis.
Os novos empreendimentos são escassos, especialmente nas grandes cidades; os preços são mais altos, mas os imóveis são energeticamente eficientes e apresentam layouts modernos.
O segmento premium inclui Munique, Frankfurt e Berlim; eles oferecem alta capitalização, mas um longo período de retorno do investimento.
Prédios de apartamentos (Mehrfamilienhaus) são atraentes para investidores institucionais e privados; eles oferecem um fluxo estável de pagamentos de aluguel.

Frequentemente vejo investidores começando por comprar imóveis existentes na Alemanha para avaliar a demanda por aluguel e, gradualmente, expandir seu portfólio com novas construções e Mehrfamilienhaus (casas multifamiliares).

O mercado imobiliário alemão continua sendo um dos mais equilibrados da Europa. Segundo o Bundesbank, em 2024, aproximadamente 82% de todas as transações imobiliárias residenciais serão concluídas por alemães, enquanto os investidores estrangeiros representarão cerca de 18% do mercado.

• Os alemães compram principalmente para sua própria residência e investimento a longo prazo, frequentemente optando por imóveis de revenda ou casas na Alemanha.
• Investidores estrangeiros atuam ativamente nos segmentos de imóveis para locação e de alto padrão. Entre eles, destacam-se compradores da Áustria, Suíça, Holanda, China e Oriente Médio.
• Os fundos institucionais (fundos de pensão, seguradoras) continuam sendo os principais participantes do mercado de edifícios de apartamentos (Mehrfamilienhaus).

Os compradores estrangeiros costumam concentrar-se em novos empreendimentos em Berlim e Frankfurt, onde os apartamentos de luxo na Alemanha podem começar em € 8.000 a € 10.000/m², mas estão dispostos a pagar um valor adicional pela garantia de uma procura estável de arrendamento.

O fator-chave para a estabilidade do mercado é a forte demanda interna. Mesmo durante períodos de menor atividade internacional, são os alemães que sustentam o mercado.

• Em 2023-2024, apesar de uma queda de preços de 10 a 15%, o número de transações domésticas caiu apenas cerca de 5%, indicando uma atividade contínua por parte dos compradores.
• Nas grandes cidades, os aluguéis estão subindo mais rápido do que os preços dos imóveis. Por exemplo, em Berlim e Munique, os aluguéis subiram em média de 6% a 8% ao ano, estimulando ainda mais o interesse dos compradores locais.

Em 2023, clientes de Frankfurt compraram um apartamento por € 6.200 o metro quadrado, esperando obter renda com aluguel. Em um ano, o retorno foi de 3,8%, o que é considerado um resultado muito bom para a Alemanha, dado o baixo risco.

Ao comprar um imóvel na Alemanha, é importante entender não apenas o preço de um apartamento, mas também a estrutura legal da propriedade, que afeta diretamente os direitos e os riscos do investidor.

Esta é a opção mais comum — a forma clássica de propriedade de casa ou apartamento na Alemanha. O proprietário detém tanto o edifício em si quanto o terreno onde ele está construído. A propriedade pode ser livremente alienada: alugada, vendida ou transmitida por herança.

Para investidores de longo prazo, esta é a melhor opção: restrições mínimas e valorização previsível. Um dos meus clientes comprou uma casa em Munique por € 1,2 milhão em 2018. Hoje, seu valor de mercado ultrapassa € 1,8 milhão — e o imóvel está livre de quaisquer ônus sobre a propriedade.

Essencialmente, trata-se de um "arrendamento de terreno" por até 99 anos, com o direito de construir e usar a propriedade. O proprietário paga Erbbauzins (aluguel anual ao dono da terra). Ao final do arrendamento, o terreno é devolvido ao proprietário, e o destino das construções depende do que está estipulado no contrato.

Na prática, essas transações são mais comuns em cidades onde o terreno é particularmente caro (por exemplo, Frankfurt ou Hamburgo). Costumo recomendar que os clientes calculem cuidadosamente o retorno do investimento: às vezes, o baixo preço de um apartamento na Alemanha sob o regime Erbbaurecht é compensado por altas prestações anuais.

• Miteigentum é uma propriedade comum compartilhada onde cada proprietário possui uma participação percentual.
• Wohnungseigentum é uma forma de propriedade de apartamentos individuais em um prédio residencial, com direito a uma participação nas áreas comuns (escadas, telhado, subsolo).

Ao comprar um apartamento em Berlim, sempre destaco para meus clientes o custo de manutenção das áreas comuns. Embora os preços dos imóveis na Alemanha possam parecer atraentes, a manutenção pode ser cara (especialmente em prédios históricos).

• Wohnrecht (direito de residência) – frequentemente usado em casos de herança: por exemplo, os pais mantêm o direito de morar em uma casa mesmo que a transmitam para seus filhos.
• Cooperativas habitacionais (Genossenschaften) – a habitação pertence à cooperativa, não a um indivíduo. Os membros têm o direito de usar o apartamento, mas não podem vendê-lo livremente.

A habitação cooperativa é por vezes adequada para estudantes ou reformados, mas raramente interessa aos investidores: comprar um apartamento na Alemanha neste formato significa menos controlo e liquidez zero na altura da venda.

Além da compra direta, as seguintes opções estão se tornando cada vez mais populares:

• Os investimentos por meio de fundos imobiliários (Immobilienfonds) são convenientes para quem deseja minimizar seu envolvimento na gestão.
• Compras conjuntas e fundos fiduciários familiares são soluções para o capital familiar, onde a propriedade é transmitida para as gerações futuras.

Recentemente, auxiliei uma família de Nuremberg em uma transação que envolveu o registro de sua residência na Alemanha por meio de um fundo fiduciário familiar. Isso permitiu que eles providenciassem imediatamente uma herança e evitassem altos impostos sobre transferências subsequentes para seus filhos.

Diferentemente da Áustria ou da Suíça, onde estrangeiros estão sujeitos a cotas e autorizações rigorosas, na Alemanha, não residentes podem comprar imóveis livremente. No entanto, há um porém: sem autorização de residência ou comprovação de renda, os bancos relutam em conceder financiamentos imobiliários na Alemanha, e a carga tributária é maior do que para os residentes locais. Além disso, bancos e cartórios são obrigados a verificar a origem dos fundos e consultar os registros dos compradores em listas de sanções internacionais.

Tive um cliente da Ucrânia que comprou um apartamento na Alemanha (avaliado em € 420.000 em Düsseldorf) com recursos próprios, mas não conseguiu obter um financiamento imobiliário por não ter residência na Alemanha. Em situações como essa, recomendo planejar a estrutura de compra com antecedência — por exemplo, por meio da criação de uma GmbH (Sociedade de Responsabilidade Limitada) ou de uma fundação familiar, caso se trate de um patrimônio considerável.

A compra de imóveis na Alemanha — seja um apartamento em Berlim, uma casa na Baviera ou um imóvel para alugar em Leipzig — sempre envolve um processo legal rigoroso. Embora possa parecer complicado à primeira vista, esse sistema oferece um alto grau de proteção tanto para o comprador quanto para o vendedor.

O processo inclui várias etapas principais:

• Acordo preliminar – as partes concordam com os termos principais: o preço do apartamento na Alemanha, as condições e as fontes de financiamento.
• Prepare o contrato com um tabelião - sem autenticação, a transação não é válida.
• Análise financeira prévia – o banco ou advogado avalia a origem do capital e a capacidade do comprador de concretizar a transação.
• Assinatura notarial - o tabelião certifica o acordo e explica suas consequências.
• O registro no Grundbuch (registro de imóveis) é a etapa que torna o comprador o proprietário legal do imóvel na Alemanha.

Um cliente da República Tcheca queria comprar um apartamento na Alemanha à distância. Graças à procuração correta, a transação foi concluída rapidamente, mas o banco também solicitou documentos que comprovassem a origem dos fundos. Conselho: prepare um pacote de documentos financeiros com antecedência.

• O agente ajuda a encontrar o imóvel e a conduzir as negociações.
• Um advogado verifica a legalidade da transação: a existência de ônus, a situação do proprietário e a transparência de todas as condições.

Sempre aconselho meus clientes a não economizarem em assessoria jurídica: certa vez, uma vistoria revelou que a casa que estavam considerando em Hamburgo tinha um litígio em andamento. Isso ajudou a evitar riscos significativos.

Para comprar um apartamento na Alemanha, um investidor deve comprovar:

• origem legal dos fundos,
• Capital suficiente (normalmente pelo menos 20-30% do valor do imóvel para o pagamento inicial, caso seja utilizado um financiamento imobiliário),
  ausência de sanções ou listas negras.

Estrangeiros podem concluir a transação mesmo sem estarem presentes pessoalmente — por meio de um procurador. A procuração deve ser autenticada em cartório e apostilada no país do comprador.

Na prática, essa opção costuma ser escolhida por investidores da Ásia que não podem viajar para a assinatura. No entanto, os cartórios na Alemanha estão exigindo cada vez mais a identificação por vídeo para reduzir o risco de fraude.

O documento principal é o Grundbuchauszug (extrato do registro de imóveis). Ele reflete:

• proprietário,
• gravames (hipotecas, arrendamentos sob Erbbaurecht, servidões),
• restrições de uso.

Um cliente em Leipzig, na Grundbuch, descobriu uma servidão de passagem em parte do seu terreno — um direito de passagem para os vizinhos. Levamos isso em consideração durante as negociações e reduzimos o preço em 4%.

Ao comprar um imóvel na Alemanha, é importante considerar não apenas o preço da moradia, mas também os custos adicionais. Estes podem acrescentar de 10 a 15% ao preço da propriedade, especialmente no caso de imóveis de luxo ou prédios de apartamentos.

• O valor do imposto varia de acordo com o estado federal: de 3,5% a 6,5% do valor do apartamento ou da casa.
• Na Baviera e Saxônia – 3,5%, em Berlim, Hamburgo e Hesse – até 6,5%.

Na minha experiência, quando um cliente comprou um apartamento em Berlim por €450.000, o imposto foi de aproximadamente €29.000. Este é um dos itens que os investidores estrangeiros costumam subestimar.

• Serviços notariais + registro no Grundbuch: aproximadamente 1% do valor do imóvel.
• Comissão do agente: geralmente entre 3% e 7%, mais IVA, dependendo da região e dos termos do acordo.
• Advogado: individualmente, dependendo da complexidade da auditoria e do suporte à transação.

Recomendo sempre esclarecer antecipadamente a percentagem da comissão do agente imobiliário e incluí-la no orçamento da compra. Por exemplo, na compra de uma casa em Munique por 1,2 milhões de euros, as comissões e os honorários notariais acrescentaram quase 60.000 euros ao total.

• Na Alemanha, os proprietários de imóveis são obrigados a pagar o Grundsteuer, geralmente entre 0,26% e 0,35% do valor cadastral do imóvel.
• Essa é uma despesa pequena em comparação com os impostos sobre rendimentos de aluguel ou ganhos de capital, mas é importante considerá-la ao calcular o retorno do investimento.

Para um investimento em vários apartamentos em Düsseldorf, o imposto predial anual totalizou aproximadamente € 4.500, o que se encaixa facilmente no orçamento para imóveis geradores de renda.

• Se você alugar um apartamento na Alemanha, a renda do aluguel estará sujeita ao imposto de renda com uma alíquota progressiva de até 45%.
• Os não residentes são tributados apenas sobre a renda proveniente de imóveis na Alemanha.

Calcule sempre o rendimento líquido após impostos. Por exemplo, um apartamento em Berlim com um rendimento de 2.000 €/mês a uma taxa de imposto de 30% resulta num rendimento real de 1.400 €/mês.

• Aplica-se se você vender um apartamento na Alemanha dentro de 10 anos após a compra. A taxa de imposto corresponde à faixa de renda do proprietário — até 45% para rendimentos elevados.
• Se o imóvel for mantido por mais de 10 anos, nenhum imposto será cobrado.

O imposto é calculado sobre a diferença entre o preço de venda e o preço de compra, levando em consideração os custos de aquisição e melhoria do imóvel. Um cliente comprou um apartamento em Leipzig por € 300.000, reformou-o por € 30.000 e o vendeu oito anos depois por € 400.000. O imposto sobre ganhos de capital foi calculado sobre € 70.000 (400.000 – 300.000 – 30.000), resultando em um lucro líquido de aproximadamente € 50.000.

Na prática, considero Viena uma opção vantajosa devido à sua estabilidade, projeção de crescimento dos preços e nível de demanda, especialmente para quem planeja revender em 5 a 7 anos. A Alemanha é mais atraente para investidores que buscam aluguéis de longo prazo e proteção de capital, mas para especulação de curto prazo, a Áustria costuma ser mais vantajosa.

Diferentemente da Grécia ou de Portugal, a compra de imóveis na Alemanha não garante automaticamente a residência. Mesmo que você compre um apartamento por € 500.000 ou uma casa por um milhão, isso não lhe dá direito automático a um visto ou status de residente.

A legislação alemã não vincula a propriedade de um imóvel ao direito de residência. A residência exige uma base legal: emprego, estudo, investimento empresarial, reagrupamento familiar ou comprovação de independência financeira.

Possuir imóveis pode fortalecer sua candidatura, demonstrando que você está investindo na economia e pretende permanecer no país, mas não oferece benefícios por si só.

• Investimento empresarial: Não residentes podem obter uma autorização de residência se investirem em uma empresa alemã e criarem empregos.
• Trabalhadores autônomos / freelancers / nômades digitais: Os vistos de trabalhador autônomo permitem que você more e trabalhe na Alemanha, mas exigem comprovação de renda e benefício econômico para o país.

Em 2025, a Alemanha simplificará o processo de obtenção de autorizações de residência e cidadania para profissionais qualificados e suas famílias. Foram introduzidos caminhos mais rápidos para a residência permanente, os requisitos salariais para o Cartão Azul da UE foram atualizados e novas regras para profissionais com experiência prática foram implementadas.

Um dos meus clientes da Ásia abriu uma empresa de TI em Berlim e, simultaneamente, comprou um apartamento no bairro de Prenzlauer Berg. O apartamento ajudou a demonstrar sua seriedade, mas ele obteve a autorização de residência por meio do registro da empresa.

A Áustria oferece a Categoria D (Autossuficiência) — uma autorização de residência para indivíduos financeiramente independentes, onde a posse de um imóvel pode ser usada como comprovante de solvência financeira. A Alemanha não possui um programa tão direto. Lá, tudo se baseia em qualificações econômicas ou profissionais genuínas, e não no valor do imóvel.

Ao comprar um apartamento na Alemanha, é importante entender que o mercado de aluguel é rigorosamente regulamentado e os retornos variam dependendo do tipo de aluguel, da região e das restrições legais.

• Airbnb, Booking: Nas grandes cidades, especialmente em Berlim e Munique, os aluguéis de curta duração são estritamente restritos por leis municipais locais.
• Investidores privados geralmente precisam de autorização ou estão sujeitos a multas.

Clientes que tentaram alugar apartamentos em Berlim pelo Airbnb sem autorização receberam multas de até € 10.000. Portanto, sempre recomendo verificar a legislação local com antecedência.

Aluguéis de curta duração só fazem sentido em cidades pequenas ou regiões turísticas oficialmente registradas.

• O principal segmento de mercado são os contratos de longo prazo.
• O rendimento médio é de 2 a 4% ao ano sobre o valor do apartamento.
• A forte proteção aos inquilinos, por meio do Mietspiegel e do Mietendeckel, limita os aumentos de aluguel, especialmente em áreas metropolitanas.

Um apartamento de €400.000 em Berlim é alugado por €1.500/mês. O rendimento líquido após impostos e taxas é de aproximadamente 3%.

A Alemanha Oriental (Leipzig, Dresden) oferece rendimentos mais elevados — até 4% ao ano —, mas os imóveis nessa região têm menor liquidez e encontrar inquilinos é mais difícil. Grandes cidades como Berlim, Munique, Frankfurt e Hamburgo oferecem demanda estável e alta liquidez, mas os rendimentos são limitados a 2-3%. Para investimentos de longo prazo, é melhor focar nas grandes cidades, enquanto para retornos mais altos, considere as regiões do leste.

Ao comprar um imóvel na Alemanha, a gestão adequada da propriedade é fundamental. Mesmo que um apartamento em Berlim ou uma casa em Leipzig esteja em boas condições, sem supervisão profissional podem surgir problemas, como atrasos no pagamento do aluguel, reparos não programados e conflitos com inquilinos.

A Hausverwaltung é uma empresa de gestão profissional que cuida de todas as tarefas administrativas e técnicas:

• Cobrança de aluguel e controle de pagamentos;
• organização de reparos e manutenção;
• Manter a documentação e interagir com os inquilinos;
• Cumprimento de todos os requisitos legais e fiscais.

Para investidores com múltiplos imóveis ou que residem no exterior, a gestão imobiliária profissional é praticamente essencial, pois garante o gerenciamento remoto e minimiza riscos. O custo desses serviços geralmente varia de 0,8% a 1,5% da renda anual de aluguel, o que frequentemente se paga por meio da estabilidade e da mitigação de riscos.

A renda proveniente de aluguéis está sujeita a uma alíquota progressiva de imposto de renda de até 45%. Não residentes pagam imposto apenas sobre a renda proveniente de imóveis na Alemanha. Deduções para reparos, depreciação e despesas administrativas são possíveis.

Se o seu objetivo é comprar um apartamento na Alemanha para alugar e obter renda a longo prazo, o ideal é focar no segmento de aluguéis estáveis ​​de longa duração. A Áustria, por vezes, apresenta maior vantagem para aluguéis de curta duração e para o segmento turístico.

A escolha da região impacta diretamente o preço de um apartamento na Alemanha, o retorno do aluguel e a liquidez. Abaixo, segue uma visão geral das principais cidades e regiões.

Berlim: um motor de crescimento e regras rígidas

• Preços de imóveis: € 5.000 a € 7.000/m² para apartamentos; casas são mais caras.
• Distritos: Mitte, Prenzlauer Berg, Charlottenburg – alta demanda, Friedrichshain, Neukölln – promissores para aluguel.
• Demanda: consistentemente alta, especialmente para aluguéis de longa duração.
• Características: restrições rigorosas aos aluguéis de curta duração; a Mietspiegel regula os aumentos de aluguel.

Os apartamentos em Mitte encontram inquilinos rapidamente, mas alugá-los pelo Airbnb sem autorização é impossível.

Munique – qualidade e estabilidade

• Preços das casas: €7.000–10.000/m², podendo ultrapassar os €12.000/m².
• Distritos: Schwabing, Maxvorstadt, Bogenhausen - os melhores para premium.
• Demanda: Alta, especialmente entre locatários de alto poder aquisitivo e expatriados.
• Características: mercado estável, baixo retorno em comparação com o preço de entrada.

É melhor focar em aluguéis de longo prazo; aluguéis de curto prazo são quase impossíveis devido às regulamentações da cidade.

Hamburgo – um centro portuário e imobiliário comercial

• Preços de imóveis: € 5.500 a € 7.500/m².
• Distritos: HafenCity, Altona, Eppendorf – crescente interesse em investimentos.
• Demanda: alta para apartamentos no centro, moderada nas áreas periféricas.
• Características: forte segmento corporativo, ideal para aluguéis comerciais.

Frankfurt é um centro financeiro

• Preços de imóveis residenciais: € 6.000 a € 8.000/m².
• Distritos: Westend, Nordend, Sachsenhausen - prestigiados e com alta demanda por parte dos bancários.
• Demanda: Consistentemente alta para aluguéis de longo prazo para profissionais e expatriados.
• Características: Investimentos em apartamentos para funcionários de empresas financeiras têm retorno mais rápido.

O cliente comprou um apartamento em Westend por € 650.000, com aluguel de longo prazo rendendo cerca de 3% ao ano.

Leipzig e Dresden – Dinâmica e um preço de entrada baixo

• Preços de imóveis: € 2.500–4.500/m².
• Distritos: Zentrum, Südvorstadt (Leipzig), Neustadt, Altstadt (Dresden).
• Demanda: crescente, especialmente entre estudantes e jovens profissionais.
• Características: rendimento elevado de 3 a 4%, mas a liquidez é menor do que em Berlim ou Munique.

Comprar apartamentos em Leipzig permite obter uma renda acima da média, mas a venda demora mais.

Renânia do Norte-Vestfália – Indústria e Universidades

• Preços de imóveis: € 3.500–6.000/m², cidades: Düsseldorf, Colônia.
• Distritos: Innenstadt (Düsseldorf), Ehrenfeld (Colônia).
• Demanda: Alta em áreas universitárias e comerciais.
• Características: uma combinação de renda estável e perspectivas de valorização imobiliária.

Confiáveis : Munique, Frankfurt, Berlim – alta liquidez, demanda estável, mas preço de entrada elevado.

Promissoras : Leipzig, Dresden, algumas áreas de Hamburgo – baixo custo de entrada, maior rentabilidade, mas período de vendas mais longo.

Para investimentos, é melhor combinar grandes cidades, que oferecem estabilidade, com regiões dinâmicas, que visam à rentabilidade, a fim de equilibrar liquidez e lucro.

Na Alemanha, a escolha entre imóveis novos e usados ​​é uma decisão estratégica. O setor da construção civil atravessa uma recessão: o número de novas licenças de construção está diminuindo e os preços dos imóveis estão subindo. Na prática, observo que os investidores tendem a optar por imóveis usados, pois os imóveis novos são escassos, caros e exigem uma longa espera. Enquanto isso, os imóveis antigos (Altbau) continuam sendo procurados devido à sua arquitetura singular e localização privilegiada.

Mais de 70% das transações na Alemanha ocorrem no mercado de imóveis usados. O motivo é simples: novos imóveis são escassos e a burocracia atrasa a emissão de licenças. Em Berlim, por exemplo, os processos de aprovação podem se arrastar por anos.

Em Berlim, um cliente comprou um apartamento de três quartos em um prédio antigo por € 550.000 no bairro de Prenzlauer Berg. Após dois anos, o preço aumentou 18% e o apartamento continua alugado.

Os Altbau (antigos conjuntos habitacionais) são edifícios históricos com tetos altos e janelas amplas. A procura por eles em Berlim e Leipzig é consistentemente alta. Um cliente comprou recentemente um apartamento de três quartos em um Altbau no centro de Leipzig por € 280.000 e o alugou por longo prazo seis meses depois por € 1.200 por mês.

A construção de novas casas na Alemanha caiu 30% desde 2022. Os motivos incluem o aumento do custo dos materiais, os empréstimos caros e as rigorosas normas ESG (ambientais, sociais e de governança). Os novos imóveis são atraentes devido aos seus projetos modernos e à eficiência energética (normas ESG), mas os preços são 20 a 30% mais altos do que os de imóveis usados. Em Munique, o metro quadrado em um imóvel novo custa entre € 10.000 e € 11.000, enquanto em Berlim, o valor varia entre € 6.500 e € 8.000.

A partir de 2024, as normas de desempenho energético dos edifícios (EnEV) tornar-se-ão mais rigorosas. Na prática, isto significa que os edifícios mais antigos terão de ser modernizados, incluindo fachadas isoladas, novas janelas e sistemas de aquecimento modernos. Muitos investidores subestimam estes custos. Verifique sempre o certificado de desempenho energético (Energieausweis) do imóvel.

A Alemanha se destaca em termos de crescimento de preços a longo prazo, especialmente em Berlim, Munique e Leipzig. No entanto, a Áustria é mais conveniente para quem busca um imóvel novo sem os riscos da burocracia – Viena oferece um processo mais previsível e projetos prontos de alta qualidade.

• Se o objetivo é capitalização e liquidez em 5 a 10 anos, a Alemanha é mais interessante (especialmente imóveis de segunda mão em grandes cidades).
• Se baixos riscos e eficiência energética forem importantes de imediato, eu consideraria a Áustria.

Quando comprar um único apartamento na Alemanha parece uma estratégia óbvia demais, os investidores estão considerando abordagens mais flexíveis e rentáveis. Aqui estão as principais tendências que observo na prática.

Em vez de comprar um único apartamento, é mais rentável investir em um prédio inteiro com 4 a 10 apartamentos. Em Leipzig, esses imóveis podem ser encontrados a partir de € 600.000 e, em Berlim, a partir de € 1,5 milhão. Isso reduz o risco de inatividade e permite retornos escaláveis. É adequado para investidores com capital a partir de € 500.000. Participei de uma transação em Dresden: o cliente comprou um prédio com seis apartamentos por € 720.000, obtendo um rendimento de 5,2%.

Edifícios antigos (Altbau) são populares em Berlim, Leipzig e Dresden. Podem ser comprados abaixo do preço de mercado, renovados e vendidos por um preço superior. Por exemplo, um apartamento em Berlim avaliado em € 3.000/m² é vendido por € 4.500/m² após a reforma. Essa estratégia se paga em 18 a 24 meses, desde que o orçamento seja bem planejado e um empreiteiro confiável seja escolhido.

Os complexos de armazéns e logística estão em crescimento graças ao comércio eletrônico, enquanto o varejo em localizações privilegiadas se mantém estável. A rentabilidade costuma ser de 4 a 6%, superior à do setor imobiliário residencial. Essa opção é para investidores experientes: os riscos são maiores, mas os retornos são mais rápidos.

Indicado para quem não quer administrar o próprio imóvel. O investimento inicial é de € 50.000 e o portfólio pode incluir diversos tipos de ativos. A desvantagem é o menor controle e a maior dependência da empresa administradora. Essa opção costuma ser escolhida por clientes que desejam investir na Alemanha sem comprar um apartamento.

Terrenos para construção ainda são escassos nas grandes cidades, mas existem opções nos subúrbios. Na região de Berlim, os preços começam entre €200 e €400 por metro quadrado. Essa é uma estratégia de longo prazo com potencial de valorização.

Viena é mais compacta e previsível, a demanda é estável e os preços sobem de forma constante. A Alemanha oferece maiores oportunidades de expansão, mas o mercado é mais complexo: burocracia e regulamentações de aluguel. Os clientes escolhem a Alemanha pelo seu volume e potencial, e a Áustria pela tranquilidade.

A Alemanha é o maior mercado imobiliário da UE, com mais opções e estratégias (de apartamentos a prédios residenciais e armazéns). Viena é mais exclusiva: menos opções, mas cada imóvel tem preço e demanda mais previsíveis.

Investir em imóveis na Alemanha parece ser um instrumento confiável, mas a realidade é mais complexa. De acordo com o Statistisches Bundesamt (Escritório Federal de Estatísticas da Alemanha), o volume de transações caiu quase 30% em 2023 devido à queda dos preços e ao aumento das taxas de juros. Isso obrigou muitos investidores a repensarem suas estratégias. A Alemanha continua sendo um mercado atrativo devido à sua economia forte e à demanda por moradias, mas diversos fatores impactam diretamente o retorno e a liquidez.

Ao comprar um apartamento na Alemanha, os investidores se deparam com um imposto de compra (Grunderwerbsteuer, de 3,5% a 6,5%, dependendo do estado), um imposto predial anual e um imposto sobre a renda do aluguel. Isso reduz significativamente o retorno líquido. Muitos subestimam o impacto dos impostos e calculam a renda bruta. Meu conselho: reserve pelo menos 30% para impostos e custos de manutenção desde o início.

Despejar um inquilino que não paga o aluguel ou rescindir unilateralmente o contrato de locação é praticamente impossível. Mesmo vender um apartamento na Alemanha com um inquilino ainda morando lá não libera o novo proprietário do contrato de locação.

Tive um caso em Berlim: um cliente comprou um imóvel com contrato de arrendamento de longo prazo e não conseguiu alugá-lo novamente pelo preço de mercado. A solução foi verificar o inquilino e elaborar contratos temporários caso houvesse planos de revenda.

O registro de uma compra pelo Grundbuch pode levar de 3 a 6 meses. Isso é comum na Alemanha. Na Áustria, o processo é um pouco mais rápido, mas ainda não é instantâneo. Se o seu objetivo é comprar um apartamento na Alemanha rapidamente, é importante planejar com antecedência.

Em Berlim e Munique, os aluguéis pelo Airbnb são praticamente proibidos. Minha experiência: clientes que esperavam lucrar com aluguéis diários ficaram decepcionados. Para obter lucro, o melhor é optar por contratos de longo prazo.

Em 2023-2024, os preços dos imóveis na Alemanha caíram entre 10% e 15% em diversas regiões. Isso demonstra que o crescimento não é inesgotável. O mercado está atualmente se estabilizando, mas é importante analisar a localização e as perspectivas de recuperação.

A Áustria mostrou-se mais estável: as quedas de preços foram mínimas e os inquilinos ficaram ainda mais protegidos. No entanto, os preços dos apartamentos em Viena são mais altos e os rendimentos, mais baixos. A Alemanha oferece maiores oportunidades de valorização do capital, mas exige uma gestão mais ativa e maior tolerância ao risco.

Investir em imóveis na Alemanha não é apenas uma forma de preservar e aumentar seu capital, mas também uma oportunidade de viver em um país com alto nível de conforto. Saúde, educação, transporte e segurança tornam a vida aqui conveniente e previsível. Comprar um apartamento na Alemanha permite combinar objetivos de investimento com qualidade de vida.

Clínicas públicas e privadas são equipadas com equipamentos modernos, e o seguro cobre a maioria das despesas. Para estrangeiros sem seguro, uma consulta com um clínico geral custa em média de €50 a €80, uma consulta com um especialista de €100 a €150, serviços odontológicos de €70 a €250 e uma noite em um hospital a partir de €350. Em minha experiência, notei que os clientes valorizam particularmente a possibilidade de acesso confiável aos serviços de saúde, o que é importante para famílias e idosos.

A educação na Alemanha é de alto nível. As escolas públicas são gratuitas para residentes, enquanto as escolas internacionais cobram uma taxa, que varia em média de € 15.000 a € 25.000 por ano. Os ginásios particulares custam de € 10.000 a € 18.000, e as universidades são praticamente gratuitas — de € 250 a € 500 por semestre.

Existem muitos programas em inglês disponíveis para estudantes internacionais, especialmente em grandes cidades e universidades técnicas. Escolas e universidades internacionais frequentemente oferecem cursos e suporte personalizados para crianças e estudantes estrangeiros.

A Alemanha está entre os países mais seguros da Europa, com alguns bairros problemáticos encontrados apenas em grandes cidades. Para investidores que planejam alugar seus imóveis, é importante escolher bairros com boa reputação para minimizar riscos e garantir uma renda de aluguel estável.

O custo de vida na Alemanha é mais alto do que na Europa Oriental, mas mais baixo do que na Suíça. O aluguel de um apartamento de classe média em Berlim varia entre € 1.200 e € 1.800 por mês, enquanto em Munique fica entre € 2.000 e € 3.000. As compras de supermercado para uma família de quatro pessoas custam entre € 400 e € 600 por mês, um almoço em um café custa em torno de € 12 a € 25 e um café custa entre € 3 e € 4. Os preços dos imóveis variam bastante: entre € 4.500 e € 6.000/m² em Berlim, entre € 2.500 e € 3.500/m² em Leipzig e entre € 7.000 e € 8.500/m² em Munique.

Os sistemas de transporte e comunicação na Alemanha são altamente desenvolvidos. Metrôs, autoestradas e ferrovias facilitam o deslocamento entre cidades, e os serviços bancários e de internet são convenientes tanto para residentes quanto para estrangeiros. Aconselho os investidores a considerarem a disponibilidade de infraestrutura ao escolher um apartamento, especialmente se planejam alugá-lo.

A Alemanha é mais dinâmica: há mais oportunidades de crescimento profissional e investimento, o mercado é mais diversificado e os imóveis variam em tipo e preço. A Áustria se destaca pela tranquilidade e previsibilidade — especialmente em Viena, onde os preços sobem mais lentamente e os aluguéis são mais estáveis. Investidores que buscam valorização do capital e flexibilidade costumam escolher a Alemanha, enquanto aqueles que valorizam a estabilidade e um estilo de vida mais tranquilo preferem a Áustria.

Investir em imóveis na Alemanha não é apenas um investimento, mas também uma forma de proteger o capital e obter estabilidade e segurança na Europa. Para investidores que buscam proteção dos direitos de propriedade e segurança a longo prazo, a Alemanha continua sendo uma excelente opção. A liquidez é maior nas principais cidades, e os imóveis mantêm bem o seu valor.

Para cidadãos de países instáveis, comprar um apartamento na Alemanha está se tornando uma forma de proteger suas economias. Regras de transação transparentes e um sistema jurídico sólido garantem a proteção do capital. Na prática, vejo que os imóveis em Berlim e Munique mantêm seu valor mesmo durante períodos de flutuação econômica.

para aposentados : apartamentos em grandes cidades custam entre € 4.500 e € 8.500 por metro quadrado. No entanto, a propriedade a longo prazo oferece benefícios fiscais, e as vendas após 10 anos são isentas de imposto sobre ganhos de capital.

nômades digitais e freelancers com sua infraestrutura desenvolvida e internet estável, mas as normas tributárias exigem atenção. Meus clientes frequentemente consultam especialistas em impostos para declarar corretamente seus rendimentos de trabalho e aluguel.

A Alemanha oferece um mercado mais dinâmico e uma variedade de imóveis, enquanto Viena oferece estabilidade e previsibilidade. Para investimentos ativos e valorização do capital, a Alemanha é melhor; para uma estratégia de longo prazo mais tranquila, Viena é melhor.

Desfazer-se de um investimento é tão importante quanto comprar um imóvel. Uma venda, herança ou doação bem-sucedida exige conhecimento do mercado local, das normas tributárias e da liquidez do imóvel. Planejar com antecedência ajuda a preservar o capital e maximizar os retornos, além de evitar despesas inesperadas e complicações na transferência de propriedade.

Os apartamentos na Alemanha, especialmente em Berlim, Munique e Frankfurt, são vendidos com relativa rapidez graças à demanda estável e às transações transparentes. De acordo com a ImmobilienScout24, o tempo médio para vender um apartamento em Berlim em 2025 é de aproximadamente 4 a 5 meses, enquanto em Munique é de 3 a 4 meses, e o preço médio de venda aumentou de 2 a 3% em comparação com o ano passado.

Na prática, observo que os imóveis em áreas populares costumam encontrar um comprador em 3 a 6 meses. Cidades menores e regiões do leste da Alemanha levam mais tempo, mas mesmo nessas áreas, os imóveis podem ser vendidos com o marketing adequado.

Se você vender um apartamento na Alemanha menos de 10 anos após a compra, será cobrado o imposto sobre ganhos de capital (Speculationssteuer). Isso é importante considerar ao planejar a saída do imóvel, especialmente se a propriedade foi adquirida como investimento com a intenção de revenda.

A transferência de um apartamento por herança ou doação também está sujeita a impostos, que dependem do grau de parentesco e do valor do imóvel. Recomendo planejar essas transações com antecedência para minimizar a carga tributária e evitar problemas com os direitos dos herdeiros.

A Alemanha tem a vantagem da liquidez em comparação com as grandes cidades: os imóveis são vendidos rapidamente e a demanda permanece estável. Na Áustria, particularmente em Viena, o mercado é mais moderado e previsível, mas as vendas podem, por vezes, demorar mais devido ao número limitado de compradores.

Meu conselho aos clientes: se a rapidez na saída e a preservação do valor forem importantes, as grandes cidades alemãs seriam preferíveis, enquanto a Áustria é adequada para uma estratégia de longo prazo mais tranquila.

Na minha experiência profissional, deparei-me com uma variedade de mercados europeus: desde as dinâmicas cidades alemãs até à estável Viena. A Alemanha, por exemplo, demonstra que grandes cidades como Berlim, Munique e Frankfurt oferecem uma procura estável e transações transparentes. Os clientes costumam procurar-me para comprar um apartamento na Alemanha e alugá-lo imediatamente — o que lhes permite gerar rendimento praticamente desde o primeiro dia de propriedade.

Ao comprar um imóvel na Alemanha, é fundamental verificar minuciosamente a situação legal da propriedade: Grundbuchauszug (Certificado de Imposto Predial), Belastungen (Belastungen) e sua conformidade com as normas de eficiência energética. Imóveis com documentação em dia são vendidos mais rapidamente e têm menor probabilidade de gerar problemas com as autoridades fiscais ou de seguros.

Minha abordagem para alocação de capital baseia-se em uma combinação de mercados estáveis ​​e em crescimento. Por exemplo, parte dos recursos pode ser investida em apartamentos em Berlim ou Munique para estabilidade a longo prazo, e o restante em Leipzig ou Dresden para retornos mais elevados e potencial de crescimento. Essa abordagem reduz o risco e encontra um equilíbrio entre rentabilidade e segurança.

Se o objetivo é o crescimento do capital e o investimento ativo, eu escolheria a Alemanha : grandes cidades, liquidez e uma variedade de imóveis. Se o objetivo é uma estratégia de longo prazo mais tranquila, com risco mínimo e retornos estáveis, a Áustria é a melhor opção: o mercado é mais controlado, os aluguéis são estáveis ​​e a burocracia é mais simples.

A Alemanha é a melhor opção para investidores que valorizam estabilidade, proteção dos direitos de propriedade e liquidez. Grandes cidades como Berlim e Munique garantem alta demanda e transações transparentes, tornando a compra de um apartamento na Alemanha um investimento seguro.

A Áustria é mais adequada para investimentos imobiliários de longo prazo com rendimento previsível e um mercado estável, particularmente em Viena, onde os preços sobem gradualmente e os aluguéis se mantêm estáveis. Além disso, a Áustria beneficia da simplicidade burocrática e da menor volatilidade do mercado, tornando-se uma escolha conveniente para investidores conservadores.

Antes de comprar um imóvel, é fundamental verificar minuciosamente a situação legal da propriedade, considerando impostos, custos de administração e o potencial de retorno. Distribua o capital entre mercados estáveis ​​e emergentes para mitigar riscos. Na prática, tenho observado que um bom planejamento e o suporte jurídico profissional simplificam significativamente as transações e protegem os investidores.

Até 2030, o mercado imobiliário alemão evoluirá sob a influência da urbanização, da migração e de rigorosos padrões ESG (ambientais, sociais e de governança). Reformas tributárias e regulamentações sobre aluguel de imóveis podem impactar os rendimentos, portanto, é importante considerar essas tendências ao planejar a compra de um apartamento ou outro imóvel na Alemanha. Investidores que adaptarem proativamente sua estratégia às novas regulamentações e padrões de sustentabilidade poderão manter seus retornos e minimizar os riscos.

1. Defina o objetivo do seu investimento. Decida para que você está comprando o imóvel: aluguel de longo prazo, geração de renda, capitalização, uso residencial ou uma combinação desses objetivos.

2. Selecione uma região e uma cidade. Pesquise os preços de apartamentos na Alemanha, o retorno do investimento em aluguel e a liquidez do mercado. Compare as principais cidades (Berlim, Munique, Frankfurt) com mercados promissores (Leipzig, Dresden).

3. Forma de propriedade. Determine o tipo de propriedade: direito absoluto (Freies Eigentum), direito hereditário de construção (Erbbaurecht), propriedade compartilhada ou cooperativa.

4. Análise jurídica prévia. Solicite uma análise jurídica prévia e uma auditoria de impostos sobre a propriedade para garantir que não haja ônus ou dívidas.

5. Orçamento e impostos. Calcule todas as despesas: IPTU, cartório, corretor, registro, imposto predial anual, imposto sobre renda de aluguel e imposto sobre especulação imobiliária, caso a venda ocorra em até 10 anos.

6. Financiamento e análise de crédito. Verifique a elegibilidade para financiamento imobiliário para não residentes, avalie o potencial de retorno do aluguel e analise sua capacidade financeira.

7. Seleção de imóveis. Revenda ou construção nova, apartamentos ou prédios de apartamentos (Mehrfamilienhaus), avaliação do estado do edifício, eficiência energética, padrões ESG.

8. Administração de Imóveis. Decida se irá administrar o imóvel você mesmo ou contratar uma imobiliária, especialmente se você mora no exterior ou está investindo em vários imóveis.

9. Estratégia de saída. Considere cenários de venda: liquidez na sua região, impostos sobre a venda e a possibilidade de herança ou doação.

10. Comparação com outros mercados. Se possível, avalie a Áustria como uma alternativa: a estabilidade de Viena, os impostos, o rendimento dos aluguéis.

11. Consulte especialistas. Certifique-se de consultar um advogado e um consultor tributário para minimizar os riscos e garantir a integridade jurídica da transação.

1. Investidor com €300.000

Objetivo: compra de um apartamento para arrendamento com rendimento de 4 a 5% ao ano.

Encontrei um apartamento em Leipzig por €295.000 (65 m²). O cliente utilizou o restante do valor para pequenas reformas e mobiliário. Um ano depois, o apartamento estava totalmente alugado, a renda do aluguel cobriu todas as despesas e o valor do imóvel havia aumentado em aproximadamente 5 a 6%.

2. Aposentado com € 500.000

Objetivo: um investimento seguro com riscos mínimos e possibilidade de aluguel a longo prazo.

Encontrei um apartamento num subúrbio de Munique por 500.000 € (80 m²). O cliente utilizou parte do orçamento para mobiliário e modernização do sistema de aquecimento. O apartamento está arrendado a longo prazo, rendendo cerca de 2,5%, e o imóvel mantém elevada liquidez e um valor estável.

3. Família com crianças

Objetivo: moradia confortável para uma família com possibilidade de alugar parte do imóvel.

Encontrei uma casa num subúrbio de Frankfurt por 550.000 € (120 m²). Parte do orçamento foi destinada ao paisagismo do jardim e ao acabamento interior. A família mudou-se, parte da casa está alugada, a renda cobre algumas das despesas e o valor da casa aumentou entre 4% e 5% no último ano.