Os apartamentos mais caros da Áustria: prestígio ou investimento?

A Áustria é famosa há muito tempo não só pelas suas montanhas, lagos e pela Ópera de Viena, mas também pelo seu mercado imobiliário estável , que atrai os compradores mais ricos da Europa e do mundo. Enquanto o segmento de luxo já foi associado principalmente a vilas suntuosas em Viena ou chalés no Tirol, hoje em dia a atenção se volta cada vez mais para apartamentos e coberturas.

Os apartamentos mais caros da Áustria são mais do que apenas uma solução para um problema de habitação. São um investimento seguro, um símbolo de status e, frequentemente, objeto de transações privadas que não são divulgadas publicamente. Seus proprietários incluem milionários e bilionários da Alemanha, Suíça, Reino Unido, países do Golfo, bem como empresários e artistas austríacos.

Os apartamentos de luxo na Áustria formam um mercado distinto: em Viena, estão localizados em mansões históricas e complexos residenciais ultramodernos; em Kitzbühel, são apartamentos em estilo chalé; e em Salzburgo e na Caríntia, são residências isoladas à beira do lago. Os preços facilmente chegam a milhões de euros, e a concorrência entre os compradores é incrivelmente acirrada.

As áreas onde vivem os ricos na Áustria estão distribuídas de forma desigual: as melhores ofertas estão concentradas em apenas algumas regiões que compõem o segmento de luxo.

• Viena. A capital continua a liderar o mercado: aqui, apartamentos milionários são vendidos tanto em edifícios históricos do século XIX Innere Stadt quanto em novos complexos residenciais com vista para o Danúbio ou para a Floresta de Viena. Mansões em Döbling e coberturas na Ringstrasse podem custar entre 6 e 10 milhões de euros. Enquanto isso, Hietzing e Währing são conhecidos por sua atmosfera prestigiosa, e apartamentos nessas áreas raramente chegam ao mercado aberto.
• Kitzbühel. A maioria das casas aqui pertence a milionários, e os apartamentos são considerados o auge do glamour na montanha. Apartamentos em estilo chalé, com acesso direto às pistas por elevador e um andar privativo dedicado ao bem-estar, custam entre 5 e 7 milhões de euros. Algumas propriedades chegam a ser vendidas por até 12 milhões de euros. Os apartamentos são tão valiosos quanto as casas aqui, e a oferta limitada torna o mercado particularmente exclusivo.
• Salzburgo, a cidade da música e da arquitetura clássica, também entrou na lista dos principais destinos imobiliários de luxo na Áustria. No centro da cidade e no sopé das montanhas Anif e Elsbethen, as coberturas custam entre 3 e 6 milhões de euros, enquanto apartamentos individuais em edifícios barrocos chegam a custar 8 milhões de euros. Famílias abastadas escolhem Salzburgo por sua atmosfera de alta cultura e estilo de vida reservado.
• Caríntia e Salzkammergut. Apartamentos à beira de lagos representam o auge do mercado imobiliário austríaco para investidores. Comprar um apartamento à beira de um lago na Áustria custará pelo menos € 3 a 4 milhões, mas se você estiver procurando por imóveis em Wörthersee ou Attersee, o preço pode facilmente chegar a € 10 a 15 milhões. Nessas regiões, os apartamentos geralmente possuem acesso privativo à água e terraços privativos.

Essas regiões oferecem um ambiente único: uma combinação de história, natureza e oferta limitada. É por isso que os apartamentos de luxo na Áustria continuam entre os mais procurados e caros da Europa.

O mercado imobiliário de luxo austríaco tem batido recordes repetidamente, e os últimos anos testemunharam um verdadeiro boom nas transações de alto padrão. Enquanto há apenas dez anos tais somas pareciam inimagináveis ​​para um país com uma população de apenas 9 milhões, agora se tornaram quase a norma para um seleto grupo de compradores.

2024 foi um ano recorde. No município tirolês de Jochberg, um prédio residencial foi vendido por € 34,68 milhões – a transação mais cara do ano, surpreendendo até mesmo especialistas do mercado. Enquanto isso, o segmento de apartamentos de luxo também apresentou uma atividade incrível.

• O apartamento mais caro da Áustria foi comprado em Kitzbühel por € 7,12 milhões. O imóvel fica em um chalé de luxo com elevador privativo, terraço panorâmico e área de spa.
• Em Viena, no prestigiado Innere Stadt , uma cobertura em um prédio histórico foi vendida por € 6,65 milhões. O comprador foi atraído não apenas pela localização no coração da capital, mas também pela raridade da oferta: propriedades semelhantes quase nunca aparecem no mercado aberto.
• Em Salzburgo, um apartamento que bateu recordes de preço custou ao seu novo proprietário €4,15 milhões. Tratava-se de uma cobertura com vista para a Fortaleza de Hohensalzburg, o que tornava o imóvel único tanto em termos culturais quanto arquitetônicos.

Em comparação, os preços em Burgenland permanecem muito mais modestos – o apartamento mais caro lá nos últimos anos custou cerca de € 800.000, enquanto na Estíria gira em torno de € 1,5 milhão. Isso evidencia a disparidade entre os centros de elite da Áustria e as regiões mais tranquilas, onde a demanda é impulsionada principalmente pelos moradores locais.

Essa diferença se explica por diversos fatores:

1. Prestígio internacional. Viena, Kitzbühel e Salzburgo são mundialmente famosas, atraindo compradores abastados não só pela sua arquitetura, mas também pelo seu capital cultural. Viver aqui significa fazer parte da elite global.
2. Oferta limitada. Novos projetos de luxo são construídos com extrema raridade. Nos bairros históricos de Viena, novas construções são praticamente impossíveis, e em Kitzbühel, os terrenos para desenvolvimento já foram reservados há muito tempo.
3. Círculo dos milionários. Os ricos procuram viver em áreas onde já se formou um círculo prestigiado. Isso cria um efeito de "clube de interesses": quanto mais ricos os vizinhos, maior o valor do imóvel.

Curiosamente, o mercado de apartamentos tem apresentado um aumento notável desde a pandemia. Muitos investidores repensaram suas estratégias: em vez de grandes edifícios, começaram a optar por apartamentos compactos, porém ultramodernos, mais fáceis de manter e alugar. Em Viena, esses apartamentos estão sendo adquiridos como residências principais ou como apartamentos de apoio para viagens de negócios, e nas áreas à beira de lagos austríacos, como refúgios de verão para famílias.

Outra tendência dos últimos anos é o crescente interesse de compradores da Suíça e da Alemanha. Para eles , comprar um apartamento de luxo na Áustria é mais vantajoso do que na França ou na Itália: os impostos são mais baixos e a qualidade da construção e da infraestrutura permanece no mais alto nível.

A capital da Áustria continua sendo o principal destino imobiliário de luxo do país. Ela ostenta não apenas os apartamentos mais caros da Áustria , mas também propriedades exclusivas que raramente chegam ao mercado. Ao contrário do Tirol ou da Caríntia, onde chalés e vilas ainda predominam, Viena oferece coberturas e apartamentos históricos que combinam a arquitetura do século XIX com a tecnologia moderna.

Este bairro ao norte de Viena é considerado o "bairro aristocrático". Aqui, nas encostas verdejantes de Kahlenberg, encontram-se mansões e apartamentos com vista para o Danúbio e para a Cidade Velha. Os modernos complexos oferecem apartamentos de 200 a 400 metros quadrados com terraços privativos e elevadores que dão acesso direto ao apartamento. Os preços começam em € 4 a 6 milhões, mas as coberturas com vista para os vinhedos podem custar € 10 a 12 milhões ou mais.

O centro histórico da capital é uma combinação única de edifícios barrocos, a Ringstrasse e a Catedral de Santo Estêvão . É aqui que se encontra o mercado imobiliário de luxo de Viena, muitas vezes transformado em residências suntuosas. Uma cobertura na Ringstrasse ou com vista para a Ópera Estatal de Viena custa entre 6 e 10 milhões de euros, enquanto propriedades raras de 500 metros quadrados podem ultrapassar os 20 milhões de euros. Diplomatas, empresários e artistas de renome internacional costumam possuir apartamentos desse tipo.

Esta área é tradicionalmente conhecida como o "bairro dos diplomatas e artistas". Abriga o Palácio de Schönbrunn e as modernas vilas circundantes, muitas das quais divididas em vários apartamentos de luxo. Os preços dos apartamentos em Hietzing variam de 3 a 5 milhões de euros para imóveis de gama média até 12 a 14 milhões de euros para apartamentos em vilas restauradas com jardins.

Enquanto os bairros tradicionais são associados ao classicismo e à história, Neubau e Mariahilf se tornaram centros de desenvolvimento de luxo moderno. Novos complexos residenciais de alto padrão e voltados para negócios estão sendo construídos nessas áreas, com garagens subterrâneas, piscinas e academias para os moradores. Os preços dos apartamentos de luxo nessas regiões começam em € 2,5 milhões e chegam a € 6-7 milhões. Esses locais são particularmente populares entre a elite criativa, jovens empreendedores e investidores de TI.

Assim, imobiliário de luxo de Viena pode ser dividido, de forma geral, em dois segmentos: apartamentos históricos no centro da cidade e coberturas ultramodernas em novos complexos residenciais. Ambos os formatos são igualmente valorizados, mas seus públicos diferem: os primeiros são preferidos por aqueles que buscam prestígio e tradição, enquanto os segundos são preferidos por aqueles que valorizam conforto e inovação.

O mercado imobiliário austríaco à beira de lagos é um dos segmentos mais exclusivos e caros da Europa. Os terrenos com acesso direto à água são rigorosamente controlados pelo Estado: novas licenças são raramente emitidas e as propriedades existentes são frequentemente herdadas. É por isso que comprar um apartamento à beira de um lago na Áustria significa desfrutar de um privilégio raro.

• Attersee. Considerado um "lago de artistas", onde Gustav Klimt trabalhou. Apartamentos com vista panorâmica e píer privativo custam entre € 7 e € 10 milhões. Os apartamentos mais exclusivos chegam a custar entre € 15 e € 18 milhões.
• Wörthersee (Caríntia). Esta região é conhecida como a "Riviera Austríaca". Os preços dos apartamentos à beira-mar na área de Velden ou Klagenfurt variam de 6 milhões a 14 milhões de euros. É um destino popular entre empresários e políticos ricos.
• Wolfgangsee. Um mercado mais intimista, onde os apartamentos são frequentemente adquiridos como residências familiares. Os preços começam em €4-5 milhões, mas as propriedades com grandes terrenos e terraços com vista para o lago custam mais de €10 milhões.
• Millstätter See e Traunsee são muito apreciados pela sua tranquilidade e isolamento. Os apartamentos custam entre 6 e 8 milhões de euros e são escolhidos principalmente para relaxar e desfrutar de privacidade.

Segundo as principais imobiliárias, a procura por apartamentos à beira do lago excede consistentemente a oferta em três a quatro vezes. Muitas transações são fechadas por meio de clubes de investidores confiáveis. É por isso que possuir um apartamento perto do Lago Attersee ou do Lago Wörthersee equivale a pertencer a uma comunidade de elite.

Decidir comprar um apartamento de luxo na Áustria é apenas o primeiro passo. Os custos reais começam após a transação, já que a manutenção de apartamentos de luxo na Áustria exige investimento contínuo. Quanto mais prestigiado o imóvel, maiores os custos de manutenção. Isso se deve não apenas ao tamanho e à qualidade da construção, mas também aos diversos serviços que tornam o imóvel verdadeiramente exclusivo.

Despesas com serviços públicos. Para um apartamento de 200 a 400 metros quadrados, as despesas mensais variam em média de € 400 a € 800. Em coberturas com piscinas, jardins de inverno ou grandes terraços, as contas podem facilmente chegar a € 1.000 a € 1.500. Tecnologias de eficiência energética reduzem os custos, mas o conforto ainda tem um preço.

Equipe e manutenção. Os condomínios residenciais de alto padrão sempre oferecem serviços de concierge, segurança, limpeza e uma empresa administradora. Os moradores pagam entre € 1.500 e € 2.500 por mês por esses serviços. Em edifícios com academias privativas, spas ou adegas, as taxas de serviço podem ser ainda maiores.

Seguro. Para um apartamento avaliado entre €5 e €10 milhões, o seguro custará entre €5.000 e €10.000 por ano. Isso cobre não apenas o imóvel em si, mas também seu conteúdo: móveis de design, obras de arte e eletrodomésticos.

Reparos e reformas. A cada 7 a 10 anos, são necessárias reformas — atualização dos sistemas de utilidades, reparos estéticos, substituição de equipamentos de elevador ou aquecimento. Os proprietários reservam aproximadamente 0,5% a 1% do valor total do apartamento para isso anualmente. Para um imóvel de € 10 milhões, isso equivale a € 50.000 a € 100.000 por ano.

Em resumo , a manutenção de um apartamento de luxo na Áustria custa ao proprietário dezenas, e às vezes centenas, de milhares de euros anualmente. Mas essas mesmas despesas permitem que o imóvel permaneça em perfeitas condições e mantenha sua alta liquidez na revenda. Para muitos indivíduos ricos, isso não é uma despesa, mas sim um investimento na preservação do capital.

Portanto, o proprietário de um apartamento de luxo deve estar preparado para gastar pelo menos € 60.000 a € 80.000 por ano. Para imóveis de alto padrão com piscina, spa e condomínio fechado, os custos sobem para € 150.000 a € 200.000. Esses custos tornam o mercado fechado e confirmam que o mercado imobiliário de luxo em Viena ou Kitzbühel é acessível apenas a um número limitado de compradores.

Os apartamentos mais caros de Viena podem ser divididos em dois formatos principais, e é essa divisão que determina as estratégias dos compradores e os níveis de preço:

1. Residências históricas são apartamentos e coberturas em mansões do século XIX localizadas na Ringstrasse ou no Innere Stadt . Esses imóveis são valorizados por sua atmosfera e arquitetura; raramente são vendidos e quase nunca reconstruídos.
2. Complexos residenciais de luxo modernos – edifícios de última geração com garagens subterrâneas, áreas de spa, academias de ginástica, jardins privativos e serviço de concierge.

• O Ambassy Parkside Living é um dos projetos mais prestigiosos do terceiro distrito de Viena. Os apartamentos variam de 150 a 400 metros quadrados e os preços variam entre € 2,5 milhões e € 8 milhões. O empreendimento conta com estacionamento subterrâneo, segurança 24 horas, adegas e áreas de spa para os moradores. O custo de manutenção é de aproximadamente € 2.000 a € 3.000 por mês.
• Parkring 12. Uma residência em um edifício do século XIX, com apartamentos renovados de acordo com as tendências tecnológicas atuais. As coberturas com vista para o parque têm preços entre € 8 e € 12 milhões. Um dos principais atrativos é a preservação dos elementos históricos das fachadas e interiores, além de um clube exclusivo para os moradores.
• Sky 6. Um complexo moderno com terraços panorâmicos, centros de fitness e piscinas. Os preços dos apartamentos começam em €2 milhões e chegam a €6 milhões. As taxas de serviço variam entre €1.500 e €2.500 por mês.
• Palácio Schottenring . Um palácio do século XIX renovado e transformado em um luxuoso complexo residencial. Apartamentos com escadarias de mármore, tetos altos e elevadores privativos custam entre 5 e 15 milhões de euros.

Os preços dos apartamentos na Áustria subiram acentuadamente nos últimos 10 anos. De acordo com o Instituto Austríaco de Estatística e as principais agências:

• Em 2015, o preço médio de uma cobertura no centro de Viena era de cerca de 2,8 milhões de euros .
• Em 2020 – já eram 4,5 milhões de euros .
• Em 2024, o recorde atingiu € 6,65 milhões .

Kitzbühel apresentou um crescimento ainda mais dinâmico no mesmo período: de 3,5 milhões de euros em 2015 para mais de 7 milhões de euros em 2024.

Além disso, esse crescimento não é um salto repentino, mas uma tendência estável , o que torna o mercado austríaco particularmente atraente para investidores. Comparado a Paris ou Milão, onde os preços ora sobem, ora descem, a Áustria apresenta uma trajetória suave e previsível.

Isso cria um efeito de confiança: o comprador entende que, ao investir entre 5 e 7 milhões de euros em uma cobertura de luxo hoje, ele quase certamente poderá vendê-la por um valor maior em 5 a 10 anos.

Principais fatores de crescimento:

1. Oferta limitada. No centro histórico de Viena, novos projetos são praticamente inexistentes, e em Kitzbühel, os terrenos para construção já foram reservados há muito tempo. Cada novo apartamento se torna uma oferta exclusiva, encontrando comprador imediatamente.
2. Demanda internacional. Compradores abastados da Alemanha, Suíça e dos Estados do Golfo consideram a Áustria um porto seguro para seu capital. Eles valorizam não apenas a segurança de seu dinheiro, mas também a possibilidade de usar seus imóveis como residência.
3. Alta qualidade de vida. Viena tem figurado consistentemente em primeiro lugar nos rankings globais da Mercer e da Economist Intelligence Unit. É uma cidade segura, confortável e prestigiosa para se viver, o que é exatamente o que atrai famílias com filhos.
4. Um ambiente prestigioso. Compradores abastados valorizam não apenas a casa, mas também a área circundante: quem mora por perto e quais centros culturais e comerciais são acessíveis. Os bairros Döbling , Hietzing e Innere Stadt são há muito tempo símbolos da elite austríaca.

A pandemia apenas impulsionou o mercado: muitos investidores começaram a optar por apartamentos compactos, porém caros, como alternativa a casas grandes. Isso é particularmente notável em Viena e na região dos lagos da Caríntia, onde a demanda por apartamentos aumentou de 20 a 30%. Apartamentos de 200 a 250 metros quadrados passaram a ser vistos como o "meio-termo ideal" – são mais fáceis de manter e, ao mesmo tempo, oferecem prestígio, conforto e liquidez.

Analistas observam que o mercado imobiliário de luxo da Áustria permanecerá um dos mais estáveis ​​da Europa nos próximos anos. Apesar das mudanças na legislação fundiária e do aumento da concorrência da Suíça e da França, os apartamentos de luxo em Viena e Kitzbühel mantêm um conjunto único de vantagens: segurança, prestígio e oferta limitada.

Os aumentos de preços continuarão. De acordo com as previsões da CBRE e da Knight Frank, os apartamentos nos bairros mais nobres de Viena deverão valorizar-se entre 3% e 5% ao ano, e em Kitzbühel entre 4% e 6%, visto que a disponibilidade de terrenos nessa zona é particularmente limitada.

Controles mais rigorosos para compradores. Novas barreiras para investidores estrangeiros podem ser introduzidas no Tirol e em Vorarlberg. No entanto, em Viena e Salzburgo, as regulamentações permanecerão mais flexíveis, levando a um aumento na demanda por apartamentos urbanos.

O interesse por imóveis ecologicamente corretos está crescendo. Complexos de luxo modernos serão construídos utilizando "tecnologias verdes": aquecimento geotérmico, painéis solares e sistemas de coleta de água da chuva. Isso aumenta o preço dos apartamentos, mas os torna ainda mais atraentes para investidores.

Mudanças nos formatos de moradia. Enquanto apartamentos grandes de 400 a 500 metros quadrados já foram populares, agora há uma crescente demanda por "luxo compacto" – apartamentos de 200 a 250 metros quadrados. Estes são mais fáceis de manter e revender.

Fluxos de capital provenientes do Golfo e de países asiáticos. Já estamos observando um aumento nas transações com compradores dos Emirados Árabes Unidos, Catar e China. Para eles, a Áustria é atraente não apenas como mercado imobiliário, mas também como um local para criar os filhos enquanto estudam na Europa.

A Áustria ocupa um lugar especial no mapa imobiliário europeu. Enquanto Paris e Londres atraem turistas com sua popularidade e prestígio internacional, a Áustria se beneficia de uma combinação de estabilidade, segurança e capital cultural. Para investidores, a compra de apartamentos de luxo em Viena, Kitzbühel ou nas margens dos lagos da Caríntia tem sido, há muito tempo, uma estratégia para preservar e aumentar seu patrimônio.

O mercado imobiliário de luxo é visto aqui como um ativo de longo prazo que mantém seu valor independentemente das crises. Mesmo em 2008, quando os preços dos imóveis caíram em toda a Europa, o mercado austríaco apresentou um declínio mínimo, e o segmento de luxo manteve sua posição sem perdas.

Hoje, em meio à instabilidade global, a Áustria continua sendo um porto seguro para o capital. Não é por acaso que cada vez mais especialistas apontam que investir em imóveis austríacos é uma das formas mais confiáveis ​​de proteger patrimônio na Europa, onde o prestígio se alia a benefícios financeiros tangíveis.

Estabilidade do mercado.
Ao contrário da Espanha, onde os preços dos apartamentos podem cair de 20% a 30% em poucos anos, a Áustria apresenta um crescimento constante — uma média de 3% a 5% ao ano. Para apartamentos de luxo, esse número é ainda maior: segundo a Knight Frank, os imóveis de alto padrão em Viena terão um aumento de preço de 8% somente em 2023-2024.

Oferta limitada.
Os bairros históricos de Viena, como Innere Stadt ou Döbling , são protegidos pelo Estado, e novos empreendimentos são praticamente inexistentes. O mesmo se aplica aos lagos: as margens são rigorosamente regulamentadas, tornando a construção de uma nova residência perto da água praticamente impossível. Isso cria uma escassez artificial e garante o aumento dos preços.

Alta liquidez.
Mesmo em tempos de crise, apartamentos em Viena e Kitzbühel encontram compradores. Além disso, imóveis com preços entre € 5 e € 10 milhões costumam ser vendidos mais rapidamente do que apartamentos de gama média, pois a concorrência no segmento premium é menor. Para os investidores, isso significa que podem vender seus ativos em 3 a 6 meses sem incorrer em prejuízos.

Rendimento de aluguel.
Viena está entre as cinco principais cidades europeias em número de organizações internacionais. Diplomatas, funcionários da ONU, da UE e de corporações internacionais alugam apartamentos de alto padrão por € 5.000 a € 15.000 por mês. Para os proprietários, isso representa um rendimento de 3% a 5% ao ano, superior ao que se pode obter com depósitos bancários na UE.

Herança e status.
Um apartamento de luxo na Áustria é visto não apenas como um lugar para morar, mas também como um símbolo de status familiar. Muitas propriedades são transmitidas de geração em geração , preservando seu valor por muitas gerações. Comprar um apartamento na Ringstrasse ou às margens do Lago Wörthersee não é apenas um investimento, mas também um pedaço da história prestigiosa da família.

Apartamentos de luxo em Viena e outras áreas nobres da Áustria trazem não apenas prestígio, mas também responsabilidade. Como qualquer investimento, eles têm seus pontos fortes e fracos, que vale a pena conhecer de antemão.

Comprar um apartamento de luxo na Áustria não é apenas uma questão de moradia, mas também uma decisão estratégica . Para alguns, significa um endereço prestigioso no centro de Viena; para outros, um chalé em Kitzbühel ou um apartamento à beira do Lago Attersee. Seja qual for a sua escolha, o resultado final é status, potencial de investimento e uma singularidade histórica que não pode ser replicada.

Para os investidores, esta é uma oportunidade de preservar e aumentar o seu capital, e para as famílias, proporciona às gerações futuras habitações que se valorizarão e permanecerão sempre um símbolo de estabilidade e elevada qualidade de vida.