Bairros de Viena para morar e investir: um guia para 2025 com preços e dicas.

Viena é mais do que apenas uma cidade; é um mosaico de 23 distritos, cada um um mundo em si mesmo, com sua própria atmosfera, história e oportunidades:

• Distrito 1 (Cidade Central)
• 2º Distrito (Leopoldstadt)
• 3º Distrito (Landstrasse)
• 4º Distrito (Viden)
• 5º Distrito (Margareten)
• 6º Distrito (Mariahilf)
• 7º Distrito (Neubau)
• 8º distrito (Josefstadt)
• 9º distrito (Alsergrund)
• 10º Distrito (Favoriten)
• 11º Distrito (Em ebulição)
• 12º Distrito (Meidling)
• 13º Distrito (Hietzing)
• 14º Distrito (Penzim)
• 15º distrito (Rudolfsheim-Fünfhaus)
• Distrito 16 (Ottakring)
• 17º Distrito (Anais)
• Distrito 18 (Aviso)
• 19º distrito (Döbling)
• 20º Distrito (Brigittenau)
• 21º Distrito (Floridsdorf)
• 22º Distrito (Donaustadt)
• 23º distrito (Arrendamento)

Quando me mudei para cá há alguns anos, pensava que tudo girava em torno do centro da cidade: catedrais, palácios, cafés. Mas logo percebi que escolher um bairro é como escolher um estilo de vida.

Quer esteja a planear uma mudança, a investir em imobiliário ou simplesmente a navegar no mercado, compreender estes "mundos" será a sua maior mais-valia.

Imagine que você está procurando um apartamento para sua família. No centro, no 1º distrito, você encontrará um apartamento de luxo reformado com vista para a Catedral de Santo Estêvão, mas a um preço que fará você repensar seu orçamento. Já no 10º distrito, em Favoriten, pelo mesmo preço, você encontrará um prédio novo e espaçoso com um parque próximo — perfeito para crianças.

Ou você é um investidor: em bairros como o 7º (Neubau), os aluguéis estão disparando graças aos hipsters e criativos, enquanto no 19º (Döbling), há um crescimento constante do capital entre diplomatas e produtores de vinho.

Para quem está de mudança, os bairros definem o dia a dia: onde comprar mantimentos, onde levar os filhos à escola, como evitar engarrafamentos. Viena é uma cidade compacta, mas a rede de transportes (metrô, bondes) faz com que alguns bairros sejam considerados "centrais", mesmo nos arredores.

Por exemplo, o 22º distrito, Donaustadt, com seus novos bairros às margens do Danúbio, tornou-se um polo de atração para famílias jovens – é tranquilo, arborizado e próximo ao metrô.

Para os investidores, os bairros são uma estratégia. Segundo o Instituto Austríaco de Estatística (Statistik Austria) , o preço médio por metro quadrado em Viena aumentou 7% em 2024, mas em bairros em "transformação", como o 15º, esse aumento foi de 11%.

Por quê? Devido a reformas, novas linhas de metrô e um fluxo de imigrantes. Em 2025, a tendência continuará : o preço médio será de cerca de € 6.800/m², com crescimento de até 8% em áreas nobres.

Se você é novo em Viena, comece com um mapa dos distritos da cidade — ele mostra como ela está dividida em círculo interno (1º), cinturão de Gürtel (2º a 9º) e zonas externas (10º a 23º). Cada distrito tem um número e um nome, e isso não é apenas uma questão administrativa: afeta impostos, escolas e até mesmo seus vizinhos.

Meu conselho: se você estiver de mudança, venha explorar – dê um passeio, sente-se em um café.

Para investidores, analisem os dados de aluguel para identificar onde a demanda está superando a oferta.

Este artigo será seu guia. Começaremos com uma visão geral do sistema e, em seguida, analisaremos cada distrito em detalhes: suas características, preços e potencial de investimento.

O sistema de distritos de Viena é como as camadas de uma cebola: do núcleo histórico aos subúrbios modernos. A cidade está dividida em 23 distritos (Bezirke), e isso não é por acaso.

Um pouco de história. Tudo começou em 1850, quando o Imperador Francisco José expandiu Viena para incluir os subúrbios. Inicialmente, havia apenas o primeiro distrito – a Cidade Interior ( Innere Stadt ), cercada por muralhas (atual Ringstrasse).

Em seguida, foram adicionados os bairros ao longo do Gürtel – um cinturão de rodovias onde os bairros 2 a 9 formam uma “cidade central” com arquitetura da época da Gründerzeit: tetos altos, estuque, hofs (pátios internos).

Os distritos externos (10–23) são antigas aldeias anexadas entre 1890 e 1938, com uma mistura de casas pré-fabricadas, edifícios novos e áreas verdes.

Estrutura administrativa. Cada distrito é como uma mini-cidade: seu próprio magistrado, escolas e força policial. Os números se estendem em espiral a partir do centro: 1º no coração, 2º no norte e assim por diante até o 23º no sul. Isso é conveniente: um endereço como " Wien 1090" o identifica imediatamente como o 9º distrito.

Transporte. Este é o ponto forte de Viena, na minha opinião. O U-Bahn cobre praticamente tudo, e o S-Bahn conecta os subúrbios. Segundo a Wien er Linien , 70% dos vienenses usam o transporte público diariamente. No entanto, existem diferenças locais: no centro (linhas 1 a 9), tudo se faz a pé, enquanto nas áreas periféricas há mais carros e estacionamentos Park & ​​Ride.

A arquitetura varia consideravelmente: no 1º distrito, predominam os estilos barroco e gótico, considerados Patrimônio Mundial da UNESCO. Em Gürtel, assim como nos 4º e 7º distritos, predominam os estilos Art Nouveau e Jugendstil. Os exteriores variam desde as casas pré-fabricadas socialistas da década de 1960 no 10º distrito até os novos edifícios ecológicos no 22º distrito (Seestadt Aspern).

Os preços dos imóveis dependem de muitos fatores: o bairro é o principal, mas também a infraestrutura (o metrô aumenta o preço em 10 a 15%), o andar (os andares superiores são 5% mais caros), o estado de conservação (prédios reformados versus prédios antigos), a vaga de estacionamento (garagem +20%) e o status de prédio tombado (restrições para reformas, mas prestígio).

Segundo o Immopreise.at , o preço médio em Viena era de € 6.800/m² em 2025, mas a variação é enorme: de € 3.600 a € 27.000. Importante para investidores: imposto imobiliário de 1 a 3% do valor cadastral, mais a Maklerprovision (3% + IVA).

Lembro-me de como os preços caíram 2% em 2023 devido às taxas de juros, mas se recuperaram em 7% em 2025. Distritos em transformação, como o 15º e o 22º, estão apresentando o maior crescimento.

Para escolher, considere:

• Para viver – escolas (Gymnasien aos 18–19), parques (Prater aos 2).
• Para investimentos – rendimento (3–5% no centro, 5–7% nos arredores).

Viena é um mercado estável: a taxa de desocupação de imóveis para alugar é inferior a 2%. No entanto, existem nuances: em bairros multiculturais, como os do 10º arrondissement, os aluguéis são mais baixos, mas a demanda por parte de imigrantes é alta.

Agora vamos ao ponto principal: uma análise detalhada de cada distrito. Para sua conveniência, aqui está uma tabela comparativa de preços por grupo de distritos:

Este é o coração de Viena. Aqui, cada edifício é um monumento e cada esquina guarda história. A Catedral de Santo Estêvão, o Palácio Hofburg e a Ópera estão todos a uma curta distância a pé. Uma atmosfera de luxo, agitação turística e eventos culturais.

Lembro-me bem de ter mostrado um apartamento aqui a um cliente investidor. Tinha 80 metros quadrados, era renovado, com um interior de design e vista para a catedral. O preço era de 2,2 milhões de euros. Para ele, não era uma residência, mas um projeto comercial: alugar a turistas e diplomatas. Ele calculou o período de retorno do investimento em cinco anos — e ficou encantado.

Mas a região não é para todos. Sim, é prestigiosa, tem uma programação cultural todas as noites e restaurantes de nível internacional. Mas também tem um lado negativo: multidões de turistas durante o dia, normas rígidas para reformas (quase todos os prédios são vigiados) e lojas caras até para as compras mais básicas. E estacionar é um desafio à parte.

Mercado imobiliário. Em 2025, os preços aqui atingiram novos recordes: mínimo – cerca de € 10.000/m² (se você tiver a sorte de encontrar um prédio mais antigo), médio – € 27.000/m², e reformas de alto padrão chegando a mais de € 30.000/m².

Indicado para: Quem valoriza o status e o centro cultural da Europa. Para investidores, é um "ativo de ouro": o rendimento é baixo (2-3%), mas a valorização do capital é consistentemente alta.

Se o 1º distrito representa história e prestígio, Leopoldstadt preza pelo equilíbrio entre a cidade e a natureza. Ali você encontrará o imponente Prater, com seus calçadões, atrações e festivais. E também a Ilha do Danúbio, onde os vienenses praticam jogging, andam de bicicleta e fazem piqueniques à beira-mar.

Morei aqui por um ano e ainda me lembro das minhas corridas matinais no Prater. Era a minha salvação depois de dias de trabalho intensos: o silêncio, o ar fresco e a sensação de não estar mais no centro da cidade, mas sim em algum lugar em um parque rural.

O bairro é incrivelmente diversificado, variando de edifícios da era Gründerzeit com tetos altos a modernos complexos de apartamentos à beira-mar. Há também um antigo bairro judeu, popular entre estudantes e artistas. Enquanto isso, os novos empreendimentos no de Viertel Zwei parecem representar o futuro – casas de madeira ecológicas, pátios sem carros e muita área verde.

Mercado imobiliário. O preço mínimo ronda os 6.000 €/m² (casas mais antigas nos arredores), a média é de 9.000 €/m² e os novos empreendimentos ao longo do Danúbio podem atingir os 11.000 €/m². Em 2025, o crescimento dos preços na região deverá ser superior à média – 8-9% ao ano, em grande parte devido à imigração e ao desenvolvimento das infraestruturas.

Ideal para: Famílias jovens, estudantes e pessoas ativas que buscam áreas verdes e fácil acesso ao centro da cidade. Investidores apreciarão o bom retorno do aluguel (4–5%), especialmente em prédios novos.

A Landstrasse é um bairro diplomático e tranquilo, que abriga embaixadas, o histórico Belvedere com seus jardins, prédios de escritórios e aconchegantes áreas residenciais.

Um dos meus clientes comprou um apartamento de dois quartos aqui por € 550.000 e o aluga para expatriados e diplomatas. A região é confiável nesse aspecto: os inquilinos têm boa situação financeira e a demanda é estável.

O que é ótimo em morar aqui é o ambiente equilibrado: a estação de metrô U3 fica perto, assim como mercados como o Rochusmarkt e parques para passear. Por outro lado, o trânsito nas ruas principais pode ser irritante, e há menos lojas para as necessidades do dia a dia do que em áreas mais residenciais.

A arquitetura é agradável aos olhos: encontram-se edifícios da era Gründerzeit, Art Nouveau e complexos modernos. É mais tranquilo à noite do que o badalado 7º arrondissement ou os centros turísticos, e muitos apreciam isso.

Mercado imobiliário. Em 2025, os preços permanecerão entre € 6.500 e € 10.500/m², com uma média de cerca de € 8.500. O crescimento é moderado — de 7% a 8% ao ano —, mas a rentabilidade do aluguel se mantém estável em torno de 4%.

Para quem é indicado: Para quem busca um equilíbrio entre prestígio e conveniência. Para investidores, é uma boa opção para alugar a diplomatas ou expatriados. Famílias apreciarão a área verde e a segurança, mas estejam cientes do trânsito e dos preços acima da média.

Wieden é um bairro de contrastes. Por um lado, é burguês: nas proximidades fica o Belvedere, com suas belas fachadas Art Nouveau e mansões restauradas. Por outro, há a atmosfera estudantil e criativa da Karlsplatz, com seus concertos de rua, cafés e mercados.

Costumo vir aqui ao Naschmarkt. É um lugar especial: bancas de frutas e verduras, especiarias orientais, iguarias austríacas. Aqui você encontra professores e alunos universitários, freelancers com seus laptops e famílias com crianças – tudo em um só lugar.

Morar em Wieden é conveniente se você valoriza o centro da cidade (fica a poucos minutos de distância), mas ainda deseja um pouco mais de paz e tranquilidade do que o 1º distrito oferece. No entanto, com crianças, é melhor procurar bairros mais tranquilos, longe da Karlsplatz, pois a região fica barulhenta e agitada à noite.

Mercado imobiliário. Os preços continuam altos: a partir de € 7.000/m² para imóveis mais antigos, com uma média de cerca de € 10.200/m², e as renovações de alto padrão perto do metrô chegam a € 12.000/m². A demanda por aluguel é muito forte: os rendimentos giram em torno de 5% e os preços crescem até 10% ao ano.

Ideal para: Pessoas ativas e criativas: estudantes, famílias jovens e quem valoriza um bom ambiente e fácil acesso a transportes. Para investidores, o imóvel oferece excelentes oportunidades de arrendamento graças à proximidade com o campus universitário e o centro da cidade.

Margareten é um dos bairros mais vibrantes e coloridos de Viena. Combina habitações sociais, edifícios modernos e antigos hofs (fazendas) que estão sendo gradualmente renovados. O ambiente é profissional e multicultural, e é justamente isso que o torna tão interessante.

Mostrei um apartamento aqui para uma família da Ucrânia: 60 m² por € 350.000, perto de uma escola e um parque. Eles se interessaram pelos preços mais acessíveis do que nos distritos vizinhos, o 4º ou o 6º, e o centro da cidade fica a 10 minutos de carro. Sim, é barulhento, sim, tem menos áreas verdes, mas considerando o orçamento e a praticidade, é uma boa opção.

O bairro está mudando aos poucos. Novos cafés e lojas estão abrindo nas ruas, os mercados estão se modernizando e seu multiculturalismo lhe confere um sabor único. Aqui você encontra lojas turcas, árabes e do leste europeu — a sensação é de estar vivendo em vários países ao mesmo tempo.

Mercado imobiliário. O preço médio é de aproximadamente € 7.000/m². Em projetos renovados, os preços variam de € 5.000/m² a € 9.000/m². Até 2025, espera-se um crescimento de aproximadamente 11% devido a melhorias e renovações. O retorno sobre o investimento é de 6%, acima da média da cidade.

Ideal para: Quem procura moradia acessível perto do centro da cidade. Para investidores, esta área oferece potencial de crescimento.

Mariahilf é sinônimo de compras e dinamismo. A rua principal do bairro é Mariahilfer Straße, a maior rua comercial de Viena. Ela está sempre repleta de lojas, boutiques, cafés e turistas e moradores locais que vêm fazer compras.

Adoro passear por aqui à noite: depois do trabalho, você pode parar em um pequeno restaurante, tomar um café ou simplesmente olhar as vitrines. Mas eu não recomendaria morar bem na Mariahilfer Straße — é muito barulhento. No entanto, você pode encontrar apartamentos aconchegantes nas ruas laterais tranquilas próximas.

A região é popular entre os jovens e aqueles que apreciam um estilo de vida mais ativo. Solteiros e casais sem filhos se sentem em casa aqui: o transporte é excelente, há cafés e bares em cada esquina e o centro da cidade fica a poucos passos de distância. No entanto, famílias com crianças costumam achar o local muito lotado e barulhento.

Imóveis. Em 2025, espera-se que os preços variem de € 6.500 a € 11.000 por metro quadrado, com uma média de cerca de € 9.000 por metro quadrado. A área é particularmente atrativa para investidores em arrendamentos de curta duração, com um rendimento de 5%. Turistas e viajantes em negócios procuram constantemente alojamento perto Mariahilf er Straße.

Ideal para: Quem quer estar "no meio de tudo". Para investidores, este é um dos melhores locais para Airbnb ou aluguéis de curta duração.

Neubau é um bairro para quem ama criatividade e liberdade. Abriga o famoso MuseumsQuartier , um dos maiores espaços culturais da Europa. Nos fins de semana, estudantes se reúnem com seus laptops, artistas realizam exposições e cafés veganos ficam cheios de freelancers.

Costumo vir aqui em busca de inspiração: para tomar um café no pequeno café da Lerchenfelder Straße, dar uma passada em uma galeria ou simplesmente sentar em um salão tranquilo. Neubau tem seu próprio ritmo único: criatividade e negócios durante o dia, e bares, shows e encontros com amigos à noite.

A região atrai quem aprecia o ambiente e está disposto a tolerar barulho e aglomeração. Os apartamentos aqui costumam ser pequenos, mas contam com tetos altos e reformas de design. Estacionar é praticamente um mito, então a bicicleta ou o metrô se tornam seus melhores amigos.

Imóveis. O preço mínimo é de € 7.000/m², a média gira em torno de € 10.000/m² e os lofts de luxo chegam a € 12.000/m². Os aluguéis são muito procurados: o rendimento é de cerca de 4,5% e a expectativa é de crescimento de 9% nos preços em 2025.

Ideal para: Jovens profissionais, profissionais de TI, artistas – aqueles que desejam estar no centro da vida cultural. Para investidores, este imóvel oferece uma excelente oportunidade de aluguel.

Josefstadt é o menor distrito de Viena, mas tem muito charme. É como uma vila dentro da capital: ruas tranquilas, praças aconchegantes, teatros e cafés elegantes. Quase não há turistas por aqui, mas muitos vienenses apreciam a tranquilidade e a sofisticação.

Adoro passear por aqui no outono: pequenas livrarias, cartazes de teatro, o cheiro de café dos antigos cafés. A atmosfera lembra a "Viena antiga", mas sem a pretensão desnecessária.

Morar em Josefstadt é conveniente para quem trabalha no centro da cidade, mas busca um estilo de vida mais tranquilo. Os apartamentos aqui são espaçosos, com interiores clássicos, mas as reformas são caras. Quase não há construções novas, então a oferta é limitada e os preços permanecem consistentemente altos.

Imóveis. O preço mínimo é de € 6.500/m², o médio é de € 9.000/m² e o máximo é de € 11.000/m². O retorno do aluguel gira em torno de 4%, mas a principal vantagem é a estabilidade: a demanda é constante.

Indicado para: intelectuais, famílias e pessoas que valorizam a paz e o prestígio. Investidores – aluguel de longo prazo com baixo risco.

Alsergrund é um bairro estudantil e médico. Abriga o maior hospital da Áustria (AKH), ​​a Universidade de Viena e inúmeros campi e centros de pesquisa. O ambiente é muito prático: a vida aqui gira em torno da ciência, da medicina e da educação.

Quando cheguei a este bairro pela primeira vez, fiquei surpreso com a quantidade de jovens nas ruas. Os cafés estavam cheios de estudantes, as bibliotecas sempre movimentadas e, no Parque Lichtenstein, era possível encontrar professores e alunos discutindo projetos.

Alsergrund é um ótimo lugar para morar para quem trabalha ou estuda na região: o trajeto de casa até a universidade leva apenas alguns minutos. Famílias podem achar o ritmo acelerado e o barulho excessivos. No entanto, a infraestrutura é excelente: metrô, bondes, mercados e parques ficam todos próximos.

Imóveis. O preço mínimo é de € 6.000/m², a média é de € 8.500/m² e o máximo é de € 10.500/m². Para investidores, trata-se de uma verdadeira mina de ouro: os rendimentos rondam os 5% e a procura por arrendamento é estável graças aos estudantes e médicos.

Indicado para: Estudantes, jovens profissionais, médicos e investidores que buscam renda estável com aluguel.

Favoriten é o maior e um dos mais vibrantes bairros de Viena. Nele, você encontra de tudo, desde prédios pré-fabricados antigos e bairros operários até modernos complexos residenciais com pátios verdes. A atmosfera é multicultural: lojas turcas e árabes, mercados de especiarias orientais e uma grande comunidade imigrante.

Ajudei uma jovem família com filhos a se mudar para cá. O apartamento deles, em um novo condomínio perto da estação de metrô U1, custava cerca de metade do preço de apartamentos semelhantes nos bairros centrais. Nas proximidades, há um parque, uma escola e lojas — tudo o que eles precisam para o dia a dia. Favoriten foi um ótimo começo para a vida deles em Viena.

A área está em pleno desenvolvimento: novos complexos residenciais estão sendo construídos, escolas e jardins de infância estão sendo inaugurados. Mas os contrastes sociais persistem: novos edifícios bem conservados convivem com bairros onde o nível de segurança é abaixo da média.

Imóveis. O preço mínimo é de cerca de € 3.600/m², o médio é de € 5.000/m² e o máximo é de € 6.500/m². Em 2025, o crescimento dos preços aqui é um dos mais altos: até 12% ao ano. O retorno do aluguel é de cerca de 6%.

Para quem é indicado: Famílias que buscam moradias espaçosas e acessíveis. Para investidores, esta é uma opção de entrada econômica com bom potencial de crescimento.

Simmering é um bairro com um passado industrial e uma atmosfera tranquila. Outrora conhecido pelas suas fábricas e indústria, hoje é uma mistura de áreas residenciais, espaços verdes e centros logísticos.

Aqui é mais tranquilo do que em Favoriten, mas também fica mais longe do centro. Para muitas famílias, é um meio-termo: preços acessíveis, parques por perto e transporte público. Lembro-me de um cliente que procurava um apartamento para alugar a um preço acessível. Encontramos um apartamento de 70 m² em Simmering por € 280.000 e ele conseguiu um inquilino em uma semana, graças à excelente ligação com a linha de metrô U3.

A arquitetura aqui é mista: prédios pré-fabricados, novos complexos residenciais e construções mais antigas. A área está passando por uma revitalização ativa, com o surgimento de complexos modernos.

Imóveis. Preço mínimo: € 3.600/m², médio: em torno de € 4.800/m², máximo: € 6.000/m². Rendimento acima da média, em 7%. A previsão de crescimento de preços para 2025 é de cerca de 9%.

Para quem é indicado: Investidores que buscam altos retornos com um investimento pequeno. Para famílias, é uma alternativa tranquila ao Favoriten.

Meidling é um bairro onde o passado encontra o futuro. Prédios vienenses antigos convivem com complexos modernos, e mercados dividem espaço com novos edifícios de escritórios. O ambiente é descontraído e ideal para famílias.

Certa vez, trabalhei com um casal de meia-idade que havia se mudado da Alemanha. Eles escolheram Meidling por seu equilíbrio: proximidade com o centro, boa infraestrutura e ruas tranquilas. O apartamento deles custou € 450.000 e eles ainda estão felizes: a estação de metrô U6 fica perto, assim como uma escola para o filho e um parque para passear.

Meidling também é conveniente para quem viaja com frequência: o aeroporto fica a apenas 20 minutos de distância. A região é especialmente popular entre famílias de classe média: oferece tudo o que elas precisam para o dia a dia, mas sem a agitação de áreas mais sofisticadas.

Imóveis. Preço mínimo: €4.000/m², médio: €5.500/m², máximo: €7.000/m². Rendimento do aluguel: aproximadamente 6%. Crescimento de preços previsto para 2025: 8%.

Indicado para: Famílias e pessoas que buscam um equilíbrio entre preço e qualidade. Para investidores, oferece um mercado estável com bons retornos.

Hietzing é a pérola verde de Viena. O bairro é principalmente associado ao Palácio de Schönbrunn e seus jardins. Aqui, você se sente menos em uma metrópole e mais em um subúrbio, com parques espaçosos, vilas e ruas tranquilas.

Tive um cliente que passou muito tempo indeciso entre o 18º e o 13º distritos. No fim, Hietzing ganhou — uma casa com jardim, uma escola secundária para os filhos e o Parque Schönbrunn para passeios nas proximidades. Até hoje ele me escreve dizendo que não consegue imaginar um lugar mais acolhedor em Viena.

A região é cara, mas tem um ar acolhedor e seguro. Famílias, médicos e empresários moram aqui. Há muitos turistas perto do palácio, mas basta caminhar um pouco mais para encontrar o silêncio.

Imóveis. O preço mínimo é de cerca de € 6.500/m², o médio é de € 9.000/m² e o máximo é de € 11.000/m². O retorno do aluguel é de cerca de 4%. Os preços estão subindo de forma constante, mas sem grandes aumentos repentinos.

Ideal para: Famílias e pessoas que desejam viver "no campo", mas ainda assim na cidade. Para investidores – um segmento premium com estabilidade a longo prazo.

Penzing é a porta de entrada para a Floresta de Viena (Wien). O bairro é diversificado: há áreas residenciais tranquilas, espaços verdes, edifícios antigos e novos empreendimentos.

Lembro-me de ter mostrado um apartamento aqui a um jovem casal. Eles queriam um lugar acessível com a possibilidade de passear na floresta. Encontramos um apartamento num prédio antigo perto de uma linha de elétrico: o preço era de cerca de 4.800 euros por metro quadrado. Era a opção perfeita para eles: natureza, tranquilidade e ainda assim fácil acesso ao centro da cidade através do S-Bahn.

A região ainda não é tão popular quanto Hietzing, mas essa é justamente a sua vantagem. Aqui você encontra a "próxima onda" de oportunidades de investimento – prédios antigos estão sendo gradualmente reformados e novos projetos estão surgindo.

Imóveis. Preço mínimo: € 4.000/m², médio: € 5.500/m², máximo: € 7.000/m². Em 2025, o crescimento dos preços foi de 10%, com um rendimento aproximado de 6,5%.

Ideal para: Famílias e amantes da natureza. Para investidores, esta área oferece potencial de crescimento.

O 15º distrito foi considerado durante muito tempo uma área "operária" e desfavorecida, mas nos últimos anos tem passado por uma transformação. Novos cafés, bares e espaços de arte estão surgindo, e antigos prédios do antigo distrito comercial estão sendo convertidos em elegantes complexos residenciais. A atmosfera lembra os bairros de Berlim – multicultural, vibrante, mas interessante.

Certa vez, trabalhei com um investidor que buscava um "bairro de alto crescimento". Escolhemos um prédio novo no 15º arrondissement, perto da estação de metrô U3. O valor do apartamento aumentou 20% em três anos. Para ele, era o exemplo perfeito de um investimento bem-sucedido: baixo investimento inicial e alto crescimento.

Os contrastes sociais ainda são perceptíveis aqui: novos complexos residenciais convivem com edifícios mais antigos em condições precárias. Mas é justamente isso que cria potencial de investimento.

Imóveis. Preço mínimo: € 4.500/m², médio: € 6.500/m², máximo: € 8.000/m². Rendimento: aproximadamente 6%, valorização: 11% até 2025.

Ideal para: Jovens que apreciam um ambiente dinâmico e não se incomodam com barulho. Para investidores, esta área oferece alto potencial de renovação.

Ottakring é uma mistura cultural, onde lojas turcas e balcânicas convivem com cervejarias e mercados austríacos. O ponto mais emblemático é o Brunnenmarkt , o mercado mais extenso de Viena. De manhã, ele se enche de frutas frescas e especiarias, enquanto à noite, ganha vida com concertos de rua e uma multidão animada.

Adoro vir aqui pela atmosfera: tomar um café no mercado, ouvir música e vivenciar o espírito verdadeiramente multicultural da cidade. Mas morar aqui não é para todos. A região é dinâmica, agitada e tem uma forte mistura cultural.

Ottakring está passando por um intenso processo de renovação: novos complexos residenciais estão surgindo e prédios antigos estão sendo reformados. Os preços estão subindo mais rápido que a média da cidade. É uma oportunidade de investimento atraente.

Imóveis. Preço mínimo: € 4.000/m², médio: € 5.800/m², máximo: € 7.500/m². Rendimento: aproximadamente 6,5%, valorização até 2025: 10%.

Indicado para: Quem aprecia dinamismo, mercados e um ambiente vibrante. Para investidores, esta área oferece um forte potencial de crescimento.

Hernals é um bairro tranquilo e arborizado aos pés das colinas vienenses. É menos agitado, mais residencial e rodeado pela natureza. É perfeito para famílias e para quem aprecia paz e sossego.

Mostrei um apartamento aqui para um jovem casal com uma criança pequena. Eles escolheram uma casa com jardim para poderem aproveitar a natureza nos fins de semana. O trajeto até o centro era mais longo, mas eles disseram: "A paz, o sossego e o verde são mais importantes para nós."

Existe infraestrutura: bondes, escolas, lojas. Mas o transporte público é mais lento que o metrô e chegar ao centro da cidade leva mais tempo.

Imóveis. Preço mínimo: € 4.200/m², médio: € 5.500/m², máximo: € 7.000/m². Rendimento: aproximadamente 6%. A valorização dos preços em 2025 foi de 8%.

Ideal para: Famílias e pessoas que buscam o equilíbrio entre a cidade e a natureza. Investidores – há uma demanda constante por parte de famílias.

Währing é um bairro da intelectualidade e da antiga burguesia vienense. Ostenta belos edifícios da época dos Grandes Vindimas, escolas de prestígio e parques acolhedores. O ambiente é respeitável e tranquilo.

Trabalhei com uma família francesa que escolheu essa região especificamente por causa da excelente escola de ensino médio. A filha deles vai a pé para a escola, e os pais se apaixonaram pelas ruas arborizadas e pela atmosfera do local.

Waring é popular entre famílias instruídas e profissionais que buscam prestígio e qualidade de vida. A área é segura e bem cuidada, mas os preços também são acima da média. Os jovens podem achá-la entediante, mas para famílias, é uma excelente opção.

Imóveis. Preço mínimo: € 6.000/m², médio: € 7.500/m², máximo: € 9.000/m². Rendimento: em torno de 5%, crescimento de preço até 2025: 9%.

quem é indicado . Famílias com filhos, pessoas que valorizam prestígio e segurança. Investidores – estabilidade e demanda a longo prazo.

Döbling é um símbolo da elite vienense. O bairro está situado entre colinas salpicadas de vinhedos, embaixadas e vilas luxuosas. A vida aqui é calma, tranquila e absolutamente bela. Imagine: um passeio matinal pelos vinhedos, seguido de um jantar em um heuriger tradicional com uma taça de vinho local à noite.

Tive um cliente, um diplomata, que comprou uma casa aqui há três anos. Desde então, o preço dela aumentou quase 20%. Ele admite que, para ele, não é apenas um investimento, mas também um estilo de vida: a paz e o sossego, a vizinhança prestigiosa e a sensação de segurança.

Döbling é uma área de luxo. Apartamentos em prédios antigos, apartamentos modernos e vilas particulares são caros, mas a procura é constante. A área é ideal para famílias e para quem valoriza a privacidade.

Imóveis. Preço mínimo: € 6.400/m², médio: € 8.800/m², máximo: € 12.000/m². Rendimento: aproximadamente 4%, crescimento de preço até 2025: 7%.

Para quem é indicado. Diplomatas, empresários e famílias de alta renda. Para investidores, é um segmento confiável com estabilidade a longo prazo.

Brigittenau é um bairro denso e vibrante às margens do Danúbio. Possui inúmeros arranha-céus, modernos complexos residenciais e excelentes ligações de transporte público (linha U6 do metrô, próxima à ilha). A atmosfera é urbana, com foco em moradores jovens e um estilo de vida ativo.

Lembro-me de um casal da República Checa que procurava habitação acessível, inicialmente em Viena. Encontrámos-lhes um apartamento num prédio novo aqui, e ficaram contentes: era perto do centro, perto do Danúbio, e o preço era muito mais baixo do que nas zonas vizinhas.

Sim, a área é densamente povoada e tem menos áreas verdes do que eu gostaria. Mas também é um dos melhores locais para investir em imóveis para alugar: estudantes, famílias jovens e pessoas de fora da cidade alugam apartamentos com frequência.

Imóveis. Preço mínimo: € 4.500/m², médio: € 6.000/m², máximo: € 7.500/m². Rendimento: aproximadamente 6%. Em 2025, o crescimento dos preços foi de 9%.

Indicado para: Famílias jovens e investidores que buscam renda estável com aluguel.

Floridsdorf é um bairro jovem e em crescimento no norte de Viena. Apresenta inúmeros edifícios novos, bairros residenciais ideais para famílias e espaços verdes. O ambiente é tranquilo, porém moderno.

Tive um cliente, um especialista em TI, que comprou um apartamento aqui em um novo complexo residencial por € 320.000. Era a opção perfeita para ele: acomodações espaçosas e acessíveis, com excelentes conexões com o centro da cidade via S-Bahn e metrô U6.

Floridsdorf é uma região popular entre quem compra um imóvel pela primeira vez. A área está passando por um rápido desenvolvimento, com novas escolas e parques surgindo a todo momento. Embora o trajeto até o centro da cidade seja mais longo, os preços são mais baixos do que em bairros semelhantes mais próximos de Gürtel.

Imóveis. Preço mínimo: €4.000/m², médio: €5.500/m², máximo: €7.000/m². Rendimento: aproximadamente 6,5%, com valorização prevista de 10% em 2025.

Para quem é indicado: Compradores de primeira habitação, famílias jovens e investidores que procuram habitação acessível com potencial de valorização.

Donaustadt é o futuro de Viena. O maior distrito da cidade, combina espaços verdes ao longo do Danúbio com bairros ultramodernos. Seu coração é o Seestadt Aspern , uma verdadeira "cidade dentro da cidade": casas ecológicas, pátios sem carros, ciclovias e até mesmo um lago artificial repleto de vida.

Ajudei um jovem investidor polonês a comprar um apartamento em Seestadt. O valor do imóvel aumentou 15% em apenas um ano — algo raro até mesmo para Viena. A região está em pleno desenvolvimento e famílias jovens estão se mudando para lá em busca de espaço, áreas verdes e boa infraestrutura.

Sim, Donaustadt é enorme. Às vezes, parece que as distâncias são muito grandes e a construção ao redor nunca termina. Mas, em compensação, você encontra imóveis com layouts modernos e preços mais baixos do que no centro da cidade.

Imóveis. Preço mínimo: € 4.000/m², médio: € 5.800/m², máximo: € 7.500/m². Rendimento: em torno de 6%, crescimento de preço até 2025: até 12%.

Ideal para: Famílias que buscam áreas verdes e casas novas. Para investidores, esta região oferece um forte potencial de crescimento.

Liesing, a porta de entrada sul de Viena, é um bairro tranquilo e familiar com um passado industrial. Não tem o prestígio de Hietzing ou Döbling, mas oferece muita vegetação, casas aconchegantes e uma atmosfera relaxante.

Lembro-me de uma família austríaca que vendeu seu apartamento no centro da cidade e se mudou para Liesing em busca de paz e tranquilidade. " Queríamos que as crianças crescessem perto de parques, não entre turistas ", disseram. E de fato: parece mais um subúrbio do que a capital.

Sim, parte da área ainda está associada à indústria, mas novos projetos estão gradualmente mudando a paisagem. Isso atrai aqueles que valorizam preços acessíveis e tranquilidade.

Imóveis. Preço mínimo: €4.000/m², médio: €5.000/m², máximo: €6.500/m². Rendimento: em torno de 7%, crescimento de preço até 2025: 8%.

Para quem é indicado: Famílias que buscam paz, tranquilidade e um ambiente verdejante. Para investidores, este segmento oferece entrada acessível e alta rentabilidade com aluguel.

Os bairros de Viena têm personalidades distintas. Alguns apreciam a agitação e o burburinho, enquanto outros buscam paz e áreas verdes. E o bairro que você escolher determinará não apenas o preço por metro quadrado, mas também o seu estilo de vida.

Quando trabalho com clientes, sempre começo com uma pergunta simples: " O que é mais importante para você: a vida ou os investimentos? " A resposta determina a estratégia.

Famílias com crianças. Procurem bairros com boas escolas e áreas verdes. Entre eles, destacam-se o 13º (Hietzing), o 18º (Währing) e o 19º (Döbling). Esses bairros contam com escolas de ensino médio renomadas, são seguros e possuem parques para caminhadas. Os preços são mais altos, mas o conforto compensa.

Casais jovens e solteiros. Os bairros com vida cultural e social vibrante são ideais para vocês: 4º (Wieden), 6º (Marijhilf) e 7º (Neubau). Aqui vocês encontrarão cafés, mercados, galerias e acesso rápido ao centro da cidade. A vida é agitada 24 horas por dia, 7 dias por semana, mas o barulho e os preços têm seu preço.

Quem busca moradia acessível deve considerar os distritos 10 (Favoriten), 11 (Simmering), 20 (Brigittenau) ou 23 (Lising). Essas áreas oferecem preços acessíveis, novos condomínios residenciais e bom transporte público. Embora os contrastes sociais possam ser desafiadores, são um ótimo ponto de partida.

Amantes da paz e da natureza? A sua escolha é entre o 17º arrondissement (Hernals), o 14º (Penzing) ou o 22º (Donaustadt). Estes bairros verdes oferecem uma sensação de proximidade com a natureza, sem deixar de lado o charme vienense.

Para alugar (demanda estável). Centro da cidade (1º arrondissement), bairros estudantis (9º arrondissement – ​​Alsergrund, 4º arrondissement – ​​Wieden, 7º arrondissement – ​​Neubau). Os apartamentos aqui esgotam em semanas; os inquilinos são estudantes e expatriados. Rendimento: 4–5%.

Para valorização do capital, considere os bairros em transformação: 15º (Rudolfsheim), 10º (Favoriten) e 22º (Donaustadt). Nessas regiões, as reformas e os novos empreendimentos são os que impulsionam os preços mais rapidamente – até 11-12% ao ano.

Para o segmento premium: 1º (Centro), 13º (Hietzing), 19º (Döbling). Aqui, os rendimentos são menores (2-3%), mas oferecem crescimento estável e prestígio. Trata-se de um "ativo de ouro" que não perde valor.

Para rendimento . Bairros com habitação acessível: 11º, 20º e 23º. Aqui, você pode obter um rendimento de 6 a 7%, graças à alta demanda de famílias e imigrantes.

Venha para o bairro. Vá ao mercado, passeie no parque, sente-se em um café. A cidade é melhor apreciada a pé do que através de telas.

Explore as opções de transporte. O metrô e os bondes determinam seu nível de conforto. Um apartamento no 22º arrondissement, perto da linha U2, pode ser mais conveniente do que um no 9º arrondissement sem uma boa estação por perto.

Olhe para o futuro. Novas linhas de metrô, projetos de renovação e bairros ecológicos estão impactando significativamente o crescimento dos preços. O que parece fora de lugar hoje será um ponto badalado amanhã.

Não se esqueça do aluguel. Mesmo que você esteja comprando para morar, é útil saber como é fácil alugar o apartamento. Viena tem uma taxa de vacância inferior a 2%. Isso significa que praticamente não há apartamentos vazios.

Viena é uma cidade em mosaico. Cada bairro tem sua própria atmosfera, do luxo do centro à tranquilidade dos subúrbios. Para alguns, a melhor escolha é uma casa perto de Schönbrunn, para outros, um loft perto de Naschmarkt, e para outros ainda, um prédio novo em Seestadt.

Sempre digo aos meus clientes: " Ao escolher um bairro, você está escolhendo um estilo de vida. Imóveis não são apenas paredes; são o seu dia a dia ."