Direito de preferência na aquisição de imóveis na Áustria

O direito de preferência (Vorkaufsrecht) para imóveis na Áustria é um mecanismo legal que permite a uma pessoa física ou jurídica específica adquirir um imóvel nas mesmas condições que um terceiro comprador. Esse direito não surge automaticamente, devendo ser estipulado em contrato e, para proteger os interesses do beneficiário, registrado no registro de imóveis.

Esse direito de preferência é utilizado tanto para apartamentos residenciais quanto para imóveis comerciais. Ele protege os interesses de inquilinos, investidores e vizinhos, ajuda a evitar mudanças indesejadas de propriedade e oferece a oportunidade de se colocar no lugar de um potencial comprador, mantendo o controle sobre a transação.

A legislação austríaca sobre o direito de preferência estabelece os direitos e obrigações das partes. Os princípios são definidos pelo Código Civil Austríaco (ABGB, §§ 1072–1079), e o direito pode ser estabelecido por contrato, doação, permuta ou locação com posterior compra.

Existem três formas principais de direito:

Um contrato (schuldrechtlich) é válido apenas entre as partes envolvidas. Ele não protege o beneficiário de terceiros e é adequado para casos em que ambas as partes confiam uma na outra e não planejam transferir a propriedade. Por exemplo, um inquilino pode celebrar um contrato com o proprietário para o direito de compra do apartamento após o término do contrato de locação.

Uma escritura registada no registo predial (dinglich) proporciona uma proteção muito maior. É válida contra todos os compradores futuros e é registada no C-Blatt Grundbuch, tornando o título público e vinculativo para qualquer pessoa que adquira posteriormente o imóvel. Na prática, esta forma é mais frequentemente utilizada por investidores e pessoas coletivas para garantir a prioridade de compra em revendas ou transações imobiliárias complexas.

O direito legal aplica-se em casos especiais, como cooperativas habitacionais, programas sociais ou certas iniciativas municipais. Protege os interesses dos inquilinos e das comunidades locais, dando-lhes a oportunidade de comprar as suas casas em condições preferenciais.

A relação de arrendamento com opção de compra na Áustria merece atenção especial . Em alguns casos, inquilinos de longa duração podem ter o direito de preferência na compra de um apartamento ou casa caso o imóvel seja colocado à venda. Essa é uma importante ferramenta de proteção ao inquilino e, ao mesmo tempo, um fator que influencia as decisões dos investidores na aquisição de imóveis para geração de renda.

Na Áustria, os municípios e as autoridades públicas geralmente têm um direito especial de preferência na aquisição de imóveis no âmbito de programas de desenvolvimento urbano, sociais ou estratégicos. Esse direito está previsto em regulamentos locais e faz parte da Lei Austríaca do Direito de Preferência.

O objetivo desse direito é preservar a infraestrutura social, garantir moradia acessível, monitorar projetos de desenvolvimento urbano e evitar aumentos especulativos de preços em terrenos ou edifícios importantes. Ao vender um imóvel, o proprietário deve notificar a prefeitura por escrito sobre a transação, especificando os termos da compra. A prefeitura tem um prazo padrão para tomar uma decisão — geralmente 30 dias para imóveis. Se a prefeitura concordar, ela realiza a transação nos mesmos termos que um terceiro.

Na prática, esse direito é ativamente aplicado em áreas residenciais mais antigas de Viena, onde o município pode adquirir apartamentos para convertê-los em habitação social, bem como na venda de terrenos para a construção de infraestrutura municipal, o que está em consonância com o direito de preferência de compra na Áustria. Os investidores devem considerar a possível intervenção municipal ao planejar transações imobiliárias residenciais e comerciais. O não cumprimento do procedimento de notificação pode levar a litígios e à invalidação da transação.

Na prática, vejo que o conhecimento e a preparação adequada dos documentos permitem evitar conflitos e antecipar possíveis restrições na compra de imóveis ou terrenos.

É possível verificar a existência de um Vorkaufsrecht (direito de preferência) para um apartamento ou terreno na Áustria através do C-Blatt Grundbuch (título de preferência) – uma seção do registro de imóveis que registra todos os direitos de preferência e outros ônus sobre bens imóveis.

• Partes envolvidas na transação: vendedores, compradores, inquilinos, beneficiários do direito.
• Representantes legais e notários atuando sob procuração das partes.
• Autoridades estatais, se oficialmente exigido (por exemplo, municípios que monitoram o cumprimento do direito de preferência na compra de imóveis na Áustria).

• O pedido requer a confirmação de interesse legítimo.
• Os dados corretos incluem as condições de implementação, o prazo de validade e as exceções (por exemplo, transferências familiares, doações).
• A verificação é particularmente importante em transações que envolvem terrenos adjacentes (direito de preferência na aquisição de um terreno na Áustria) ou bens imóveis (direito de preferência na compra de terrenos na Áustria) para evitar litígios legais.
• O registo demonstra não só a existência do direito, mas também as condições para a sua efetivação: o prazo de validade, o círculo de beneficiários e as exceções (por exemplo, transferências ou doações familiares).

A due diligence nesta fase ajuda a planejar as transações com antecedência, minimizar os riscos e garantir a conformidade com todas as formalidades legais, especialmente ao investir em imóveis comerciais ou de revenda.

Para entender como funciona o direito de compra de imóveis na Áustria, é importante considerar todo o processo, desde o momento em que um terceiro faz uma oferta até a conclusão da transação.

1. O processo inicia-se quando o proprietário recebe uma oferta concreta de um terceiro comprador. Até esse momento, o direito de recompra do beneficiário efetivo não é ativado, e o proprietário permanece livre para dispor do imóvel. Por exemplo, se um apartamento em Viena for colocado à venda e uma oferta específica for recebida de um investidor, é nesse momento que o inquilino ou beneficiário efetivo registrado tem a oportunidade de exercer o direito de recompra.
2. O próximo passo é notificar o beneficiário . O vendedor é obrigado a notificar o titular do imóvel por escrito sobre sua intenção de vendê-lo, detalhando o preço, as condições de pagamento e os prazos para a tomada de decisão. Na prática, erros na notificação, como preço ou prazo incorretos, podem impedir o início do prazo de resposta. Já me deparei com situações em que uma notificação incorreta atrasou as transações em várias semanas e exigiu correção por meio de um tabelião.
3. Por lei, o beneficiário tem 30 dias para tomar uma decisão relativa a um imóvel . No entanto, o contrato pode prever uma prorrogação, especialmente em transações de investimento que envolvam imóveis comerciais ou múltiplas partes. Por exemplo, na venda de um edifício comercial a um investidor, o prazo para tomada de decisão é frequentemente estendido para 60 dias, permitindo a verificação das condições financeiras e das obrigações de crédito.
4. O formulário para exercer esse direito é simples : o beneficiário precisa apenas apresentar uma declaração unilateral por escrito de intenção de compra do imóvel. Caso previsto em contrato, a notificação eletrônica também é permitida, o que agiliza o processo e minimiza a burocracia.
5. Em transações envolvendo imóveis de grande valor, o garantia fiduciária e o auxílio de um tabelião . Nesses casos, o prazo para exercer o direito de preferência começa a contar somente após a confirmação do depósito ou a nomeação de um tabelião de confiança. Por exemplo, na compra de um imóvel residencial em um bairro de Viena, o beneficiário deve primeiro transferir os fundos para uma conta de garantia fiduciária, após o que o prazo de 30 dias começa a contar.

Segundo advogados e cartórios austríacos, os direitos de preferência são relativamente raros, aparecendo em aproximadamente 10 a 15% das transações imobiliárias residenciais e com mais frequência em projetos corporativos ou de investimento. No segmento de arrendamento com opção de compra, esses contratos estão se tornando cada vez mais populares, principalmente em Viena e nos maiores estados federados, onde os imóveis alugados estão sendo gradualmente transformados em propriedades para moradia própria.

O registo de um direito de propriedade no registo predial custa aproximadamente 500 euros, incluindo taxas notariais e de registo de dados. O custo pode variar dependendo da complexidade da transação. Normalmente, os custos são suportados pelo titular do direito de propriedade, uma vez que é o beneficiário, mas outras condições podem ser negociadas.

Apesar dos custos adicionais, o Vorkaufsrecht continua sendo um instrumento benéfico para a proteção de interesses, especialmente para investidores e inquilinos.

O direito de preferência (Vorkaufsrecht) é uma ferramenta poderosa para proteger interesses, mas não dura para sempre. Há situações em que esse direito deixa de se aplicar.

• Renúncia do direito de compra: liberdade de escolha. O beneficiário pode renunciar voluntariamente ao direito mediante declaração escrita. Nesse caso, o proprietário do imóvel deixa de ser obrigado a oferecê-lo para venda. Essa renúncia é frequentemente utilizada por investidores que decidem não participar de uma transação caso as condições não sejam favoráveis.
• Prazo de validade: se não o exercer, perde o direito . Por lei, o titular tem 30 dias para exercer o direito sobre o imóvel. Se esse prazo expirar sem que haja qualquer ação, o direito expira automaticamente. Na prática, esse prazo pode ser prorrogado em contratos, especialmente em transações de grande porte envolvendo imóveis para investimento.
• Falecimento do beneficiário: o direito não é hereditário. Um Vorkaufsrecht é um direito pessoal, portanto não é transmitido aos herdeiros, a menos que especificado de outra forma no contrato. Isso significa que, com a morte do titular, o direito cessa e o proprietário fica livre para vender o bem.
• Compensação: um acordo em substituição de um direito. Às vezes, um direito pode ser "comprado" — o titular concorda em receber uma compensação em vez de exercer o direito. Isso é conveniente em situações em que ambas as partes desejam concluir o negócio rapidamente.
• Tentativas de contornar a lei. Os vendedores, por vezes, tentam contornar o Direito de Compra e Venda na Áustria através de transações fictícias, transferindo a propriedade para uma empresa, um familiar ou criando contratos de permuta. A jurisprudência demonstra que tais ações podem ser declaradas inválidas, e o beneficiário tem o direito de exigir um reembolso ou indemnização.

Inquilinos com privilégios. Na Áustria, não existe um direito geral para todos os inquilinos, mas apartamentos subsidiados ou programas de arrendamento com opção de compra podem oferecer uma alternativa prioritária. Este mecanismo proporciona aos inquilinos de longa duração uma oportunidade real de se tornarem proprietários em condições vantajosas.

Herança e transferência de direitos . Se o imóvel for herdado, o direito de preferência poderá continuar a ser aplicado aos herdeiros, caso assim esteja estipulado no contrato.

O direito de preferência na compra de imóveis na Áustria oferece ao beneficiário uma série de vantagens, mas também acarreta certos riscos.

• Proteção contra a concorrência: o titular do direito tem a oportunidade de adquirir o imóvel antes de um terceiro. Isso é especialmente importante dada a alta demanda por imóveis em Viena e outras grandes cidades.
• Previsibilidade de preço e condições: o beneficiário adquire o imóvel nas mesmas condições que um terceiro, o que evita aumentos especulativos de preço.
• Planejamento de investimentos: A lei permite que você planeje estratégias financeiras e de investimento com antecedência, incluindo a compra de apartamentos, casas ou terrenos.
• Candidatura para arrendamento: Os inquilinos de longa duração podem beneficiar da opção de arrendamento com opção de compra para imóveis de revenda na Áustria, o que lhes confere uma vantagem sobre os compradores terceiros.

• Liquidez reduzida do imóvel: imóveis com direito de preferência registado podem ser menos atrativos para outros investidores.
• Custas legais e notariais: O registro de propriedade acarreta custos, especialmente quando se trata de imóveis ou terrenos usados.
• Limitação da liberdade do vendedor: o proprietário do imóvel não pode dispor dele livremente, o que pode causar atrasos na transação.
• É importante cumprir rigorosamente os prazos e procedimentos: o não cumprimento do prazo de 30 dias ou erros na notificação podem resultar na perda de direitos.

Na prática, vejo que o Direito de Preferência na Áustria é frequentemente subestimado, especialmente por inquilinos e pequenos investidores. Muitos acreditam que a lei protege automaticamente seus interesses, mas a realidade mostra que, sem a devida notificação, registro e cumprimento dos prazos, essa vantagem pode ser perdida. Portanto, uma abordagem experiente para verificar e implementar a lei é fundamental para uma transação bem-sucedida.

O direito de preferência na Áustria não é apenas um direito clássico de compra, mas também um instrumento que evolui com o mercado e se adapta às novas condições:

Limitar os direitos "perpétuos" e proteger os inquilinos . Em cidades como Viena, a legislação está gradualmente limitando os direitos de preferência de longo prazo ou "perpétuos" para proteger os inquilinos e evitar a monopolização do mercado. No entanto, os inquilinos de longo prazo ainda podem exercer os direitos de arrendamento e de compra na Áustria, o que lhes permite adquirir apartamentos em condições favoráveis.

Utilização em procedimentos de leilão forçado (Zwangsversteigerung). Em casos de vendas em leilão, o beneficiário pode exercer o direito de recompra ao vender uma casa na Áustria após o leilão. Esta é uma estratégia incomum, mas eficaz, que permite ao comprador adquirir o imóvel pelo preço oferecido por um terceiro, mesmo que já tenha participado do leilão.

Casos corporativos e de investimento. Os direitos de preferência na aquisição de terrenos na Áustria  são amplamente utilizados em reestruturações corporativas, permutas e transações imobiliárias. As empresas utilizam esses direitos para obter o controle antecipado de ativos e limitar a concorrência.

Direito de preferência na aquisição de terrenos vizinhos na Áustria. Em alguns casos, os proprietários de terras têm direito de preferência na aquisição de terrenos vizinhos, o que é especialmente importante para investidores que planejam fundir ou expandir suas propriedades.

Venda Parcial e Direito de Compra. Alguns proprietários vendem uma parte de sua propriedade, mantendo o direito de comprar as partes vendidas. Isso lhes permite liberar capital, mantendo a opção de reaver a propriedade. Por exemplo, se 10%, 25% ou 50% da propriedade forem vendidos, o proprietário poderá recomprar essas partes ao preço de mercado atual.

O direito de preferência na aquisição de imóveis na Áustria é um instrumento eficaz que protege os interesses do beneficiário, ao mesmo tempo que impõe certas restrições ao proprietário. Aplica-se a apartamentos, casas e terrenos, e exige o cumprimento rigoroso das formalidades, o registo no registo predial e a notificação imediata de todas as partes envolvidas.

O direito de preferência contribui para tornar o mercado imobiliário mais transparente e previsível, protegendo os interesses de inquilinos de longo prazo e investidores. Na prática, a eficácia desse direito depende diretamente do rigoroso cumprimento dos prazos, da correta execução dos contratos e da verificação prévia dos registros. É importante que investidores, corretores e inquilinos façam uso desse direito sem correr o risco de conflitos.