Comprar terrenos na Áustria: um guia passo a passo e aconselhamento especializado

A Áustria é tradicionalmente um dos países mais atraentes para a compra de imóveis, graças à sua economia estável, alta qualidade de vida e paisagens naturais deslumbrantes. Os imóveis na Áustria são frequentemente vistos como um investimento sustentável e de longo prazo. É possível adquirir terrenos nas montanhas ou à beira de lagos, ou, por exemplo, em uma vila tranquila com ar puro e infraestrutura social bem desenvolvida.

Os investidores valorizam a Áustria como um porto seguro para o seu capital e uma fonte de valorização imobiliária a longo prazo. No entanto, a compra de um imóvel no estrangeiro exige uma preparação cuidadosa: é importante considerar as nuances legais e as especificidades locais antes de assinar o contrato.

Neste artigo, abordaremos tudo, desde os tipos de terreno até o registro de imóveis, para que você saiba o que esperar ao comprar um terreno na Áustria.

Comprar terrenos no exterior não é uma tarefa fácil, por isso abordo cada cliente individualmente, determinando os objetivos da compra e os riscos potenciais. A Áustria oferece uma grande variedade de terrenos, então sempre recomendo analisá-los cuidadosamente antes de decidir qual terreno comprar na Áustria.

O território da Áustria é bastante diversificado. De acordo com o Instituto Austríaco de Estatística (Statistik Austria) , a área total do país é de aproximadamente 8,36 milhões de hectares, dos quais mais de 3,50 milhões de hectares são florestais e cerca de 2,57 milhões de hectares são terras agrícolas.

Isso significa que as florestas cobrem quase 42% do território do país, e as terras aráveis ​​representam cerca de 31%. O restante é composto por montanhas, corpos d'água, cidades e infraestrutura. Se você decidir comprar um terreno na Áustria, o mais importante é determinar sua finalidade.

Esses são terrenos austríacos destinados à construção residencial ou comercial. Antes da compra, é necessário verificar se estão de acordo com os planos de zoneamento: cada município possui um Flächenwidmungsplan e um Bebauungsplan, que indicam se a construção é permitida em determinado terreno e as normas que a regem.

Se um terreno estiver localizado em uma zona de uso livre (Freiland), ele deve ser rezoneado antes do início da construção, o que é de responsabilidade da administração local. Portanto, o primeiro passo ao escolher um terreno na Áustria é obter informações sobre os planos de zoneamento, o que geralmente pode ser feito diretamente com a prefeitura ou em seu site.

Essas áreas incluem terras aráveis ​​(Ackerland), prados e pastagens (Grünland) e vinhedos/hortas (Dauerkulturen). Esses investimentos em terras austríacas são geralmente mais baratos, mas esses terrenos só podem ser usados ​​estritamente para o fim a que se destinam: sem autorizações especiais, não podem ser convertidos para construção.

Os preços dos terrenos aráveis ​​na Áustria são muito baixos – em 2023, o preço médio por metro quadrado de terra arável era de apenas € 3,70, enquanto o preço dos terrenos para pastagem era de € 3,20 por metro quadrado. Em comparação, o preço médio dos terrenos para construção é de aproximadamente € 406 por metro quadrado.

A compra de madeira é particularmente rigorosamente regulamentada. Em muitos estados federais, o termo "floresta" destina-se quase sempre exclusivamente à exploração florestal: a extração de madeira só pode ser realizada sob condições muito estritas, e a compra de madeira (especialmente em grandes quantidades) deve ser aprovada.

Esses terrenos são frequentemente adquiridos por empresas florestais ou de caça. Compradores comuns não se interessam por florestas, pois são extremamente difíceis de converter para outros usos.

Essas são categorias especiais, geralmente muito caras. Muitos investidores estão interessados ​​em adquirir terrenos à beira de lagos na Áustria (Wörthersee, Seefeld, Zell am See) ou em regiões montanhosas (Tirol, Salzburgo), pois são ideais para a construção de residências, hotéis e complexos de casas de campo.

Os preços aqui são significativamente mais altos, especialmente perto do centro turístico ou da água. Por exemplo, um terreno perto do Lago de Salzburgo pode custar várias vezes mais do que um terreno semelhante no campo. Além disso, esses terrenos podem estar localizados em áreas de conservação onde a construção é restrita. Portanto, é sempre importante verificar as regulamentações locais para determinar qual terreno na Áustria é adequado para construção.

Cada tipo de terreno tem suas próprias regras: por exemplo, apenas terrenos já cadastrados no registro Bauland (terrenos para construção) podem ser convertidos para construção. Outros tipos de terreno precisam ser reclassificados, o que pode ser muito demorado.

Taludes ou áreas florestais podem ter restrições ambientais adicionais. Portanto, antes de comprar, certifique-se de pesquisar o uso pretendido específico do local (ou consultar o plano de zoneamento).

Por fim, é importante entender que estrangeiros não podem comprar qualquer terreno que desejarem. A legislação austríaca sobre aquisição de terras exige uma autorização especial (Grundverkehrsgenehmigung) para que não residentes comprem terrenos.

Esses controles foram introduzidos para evitar a especulação e preservar as terras agrícolas. A maioria das transações envolvendo estrangeiros deve ser aprovada pelas autoridades (Departamento de Recursos Fundiários).

No entanto, cidadãos de "países terceiros" (por exemplo, da Rússia ou da Ucrânia) terão de apresentar um pedido à comissão local e aguardar a aprovação. Por exemplo, a aquisição de terrenos agrícolas ou lotes em zonas montanhosas exige muitas vezes essa autorização .

Todos os detalhes estão no artigo “ Restrições à compra de imóveis por estrangeiros na Áustria ”.

Então, você decidiu comprar um terreno na Áustria. Para onde deve ir primeiro? A escolha depende dos seus objetivos: você planeja se mudar e construir uma casa, está procurando uma casa de veraneio ou um terreno para investimento com fins recreativos?.

Localização e infraestrutura. Em primeiro lugar, considere a disponibilidade e a proximidade de:

• Estradas
• Para as lojas
• Escolas
• Hospitais
• Estações ferroviárias
• Ônibus
• Serviços públicos (eletricidade, abastecimento de água, esgoto)

Um terreno em uma aldeia remota pode ser mais barato, mas os preços mais baixos de terrenos na Áustria não levam em consideração os custos de conexão e a distância até a infraestrutura e os serviços sociais.

Sempre lembro aos meus clientes: embora sonhar com uma vila tranquila seja ótimo, certifiquem-se de que a estrada mais próxima seja acessível o ano todo e que haja sempre eletricidade e água disponível. Caso contrário, vocês poderão enfrentar despesas e complicações adicionais durante a documentação.

A topografia do local também é importante. Uma encosta montanhosa irregular pode exigir nivelamento (o que é caro), e um local próximo à água deve ser verificado quanto a riscos de inundação (certifique-se de que não haja áreas alagadas).

Antes de comprar um terreno nas montanhas austríacas, solicite uma avaliação geológica ou hidrogeológica. Os sites do registo predial e das austríacas costumam fornecer informações resumidas sobre o terreno (tamanho, topografia, presença de construções).

Diferentes regiões da Áustria oferecem diferentes oportunidades. Por exemplo:

Viena e seus arredores. Dentro de Viena, terrenos para construção ("Bauland") são quase nunca disponíveis para venda (a cidade já está completamente urbanizada). No entanto, nos arredores, na Baixa Áustria, é possível encontrar terrenos para construção residencial ou projetos comerciais.

Os preços lá são mais baixos do que na capital. No entanto, quem comprar terreno para construção deve verificar os planos de desenvolvimento urbano (Flächenwidmungsplan) e quaisquer restrições de "zona verde".

Tirol e Salzburgo. As áreas de esqui (Ischgl, Kitzbühel, Sölden, etc.) são predominantemente terrenos caros, ideais para hotéis, apartamentos e casas de campo de luxo.

Os preços aqui são altos: em Innsbruck (capital do Tirol), os terrenos para construção já custam em média € 1.043 por metro quadrado, e em Kitzbühel, ainda mais. Não é por acaso que ofertas recordistas aparecem em tais locais: as casas mais caras da Áustria geralmente são anunciadas em resorts alpinos de luxo, o que indiretamente impulsiona a demanda por terrenos na região. No entanto, esses projetos frequentemente exigem licenças de construção em áreas montanhosas e o cumprimento das normas arquitetônicas locais.

Terrenos à beira de lagos. Terrenos para construção de casas na Áustria, próximos a lagos populares (Wörthersee, Seefeld, Achensee), são considerados de alto padrão. Por exemplo, os terrenos perto do Lago de Constança, em Vorarlberg, estão entre os mais caros, especialmente aqueles com vista para a água.

Em pequenas aldeias à beira de lagos na Caríntia (Gröbel, Wapresch) ou na Alta Áustria (na região de Schlossgebirge), um terreno na margem é uma excelente localização para uma casa ou hotel. Esses terrenos costumam ser protegidos pelo Estado, portanto, podem haver restrições.

Regiões rurais (Estíria, Burgenland, Baixa Áustria). Há menos turistas nessas regiões, mas muitos campos abertos e vinhedos. A terra é mais barata (na Estíria, uma média de € 360/m²). Esta é uma excelente opção para quem busca comprar terras no interior da Áustria para uma vida tranquila ou para investir em agroturismo ou viticultura.

Por exemplo, em Burgenland e na vizinha Baixa Áustria, os preços são baixos, oferecendo uma oportunidade única para comprar terrenos na Áustria a um preço acessível, com potencial de valorização futura.

Preços de terrenos nas montanhas e vales da Áustria. Para contextualizar, o preço médio de um terreno para construção de casa em Innsbruck é atualmente de cerca de € 1.043/m², enquanto na zona rural do distrito vizinho de Reutte, é de apenas € 188/m². Na Estíria, em Graz, o preço é de € 360/m², e no distrito de Klischeilen, no sul da Estíria, varia entre € 50 e € 70/m². Isso demonstra que os preços dos terrenos dependem muito da localização e da infraestrutura.

Leve em consideração as especificidades da arquitetura local. Particularmente nas regiões alpinas, frequentemente existem exigências quanto às fachadas, telhados e eficiência energética (conformidade com as normas austríacas OIB e Energoausweis).

As autoridades austríacas estão incentivando a construção de casas com eficiência energética: por exemplo, o programa Umweltförderung (financiamento ambiental) subsidia novas construções com alta eficiência energética e materiais "verdes".

Vamos analisar os aspectos legais da compra e venda de terrenos na Áustria. A Áustria possui regras claras que regem quem pode se tornar proprietário de terras e como.

Status do comprador. Como mencionado anteriormente, os cidadãos da UE/EEE são tratados da mesma forma que os austríacos: não precisam de autorização especial para comprar terrenos. Os cidadãos de outros países precisam obter aprovação das autoridades locais (Grundverkehrsgenehmigung) antes da transação.

Registro de direitos (Grundbuch). A compra de um terreno na Áustria é concluída com o registro das informações do novo proprietário no cadastro imobiliário (Grundbuch). Somente então você se tornará o proprietário definitivo . É importante entender: mesmo um contrato de compra e venda assinado de acordo com a lei austríaca não garante a propriedade até o registro.

Portanto, antes de transferir o valor total, certifique-se de que não existam ônus inesperados (hipotecas, restrições de uso, etc.) no registro de imóveis e que seu pedido de registro (Grundbuchsantrag) seja apresentado o mais breve possível.

Um contrato de compra e venda. É formalizado por meio de escritura pública. O contrato descreve detalhadamente o imóvel (geralmente o número de cadastro e o endereço), o preço acordado, as condições de pagamento e os termos da transferência de direitos e obrigações das partes.

O contrato geralmente inclui uma cláusula sobre um "depósito" ou pagamento antecipado (por exemplo, 5 a 10% do valor total), que o comprador paga como garantia. Esse depósito pode ser retido caso as partes decidam posteriormente não prosseguir com a transação (geralmente se o comprador desistir). O processo de aprovação inclui uma verificação de regularidade do terreno: obtém-se uma certidão de matrícula do imóvel, verificam-se os ônus reais e analisa-se o plano de desenvolvimento.

Notário e advogados. Na Áustria, as transações imobiliárias exigem a participação de um notário ou advogado autorizado (cartório de registro de imóveis). O notário redige/certifica o contrato, verifica a identidade e a autoridade das partes e assegura que todas as formalidades sejam cumpridas.

Os honorários notariais são cobrados pelos seus serviços: em média, representam de 1 a 3% do valor da transação. O advogado geralmente auxilia na due diligence e na obtenção de todas as licenças necessárias.

A compra de terrenos na Áustria envolve uma série de pagamentos significativos:

Imposto de transmissão de bens imóveis (Grunderwerbsteuer). Uma taxa de 3,5% sobre o preço da transação é aplicada a quase todas as transferências de propriedade (em condições normais). Assim, se você comprar um terreno por € 100.000, o imposto será de aproximadamente € 3.500. Em alguns casos, são oferecidas isenções (para transações entre parentes próximos, aplica-se uma taxa progressiva), mas, em circunstâncias normais, a taxa padrão é de 3,5%.

Taxa de registro estadual. Além do imposto, é cobrado 1,1% do preço de compra ao apresentar um requerimento no cartório de registro de imóveis.

Vale ressaltar que haverá uma isenção fiscal em 2024-2025. Para imóveis residenciais comuns, essa obrigação foi dispensada até julho de 2026 (desde que o comprador registre o imóvel como sua residência principal).

Imposto sobre a venda. Se o proprietário decidir vender o imóvel e obtiver lucro, incide sobre esse lucro o Imposto sobre Ganhos de Capital Imobiliário (Immobilienertragsteuer).

Desde 2016, a taxa é de 30% da diferença entre o preço de venda e as despesas incluídas. No entanto, se o imóvel foi utilizado como residência principal (casa ou apartamento) por um período de dois a cinco anos, o proprietário pode ter direito a uma isenção fiscal total ou parcial.

Outras despesas. Se um corretor imobiliário estiver intermediando a transação, sua comissão geralmente corresponde a um adicional de 3 a 4% do preço total, mais o IVA. Também podem existir custos com seguro imobiliário obrigatório ou conta de garantia (uma conta onde os fundos são mantidos temporariamente até a conclusão da transação) – esses custos não são significativos, mas é importante estar preparado.

Para obter mais informações, consulte nosso artigo “ Impostos sobre a propriedade na Áustria ”.

Medidas de precaução. Durante as negociações e a preparação do negócio, costuma-se utilizar um acordo preliminar (Kaufanbot), juntamente com o pagamento de um depósito ou a abertura de uma conta de garantia específica.

Isso garante que o terreno será retirado da venda (será "reservado" para você) e que os fundos serão mantidos por um terceiro (por exemplo, um tabelião) até que o contrato seja totalmente executado. Esse mecanismo protege os interesses do comprador de forma confiável: ele paga o dinheiro, mas não corre o risco de perdê-lo caso o negócio não se concretize por um motivo válido.

Vamos percorrer a jornada do comprador do início ao fim, garantindo que não percamos nenhum detalhe.

A busca por um terreno começa com o contato com um corretor de imóveis ou a consulta de anúncios em sites imobiliários locais, como:

• ImmobilienScout24
• ImmoWelt
• jornais locais

Na hora de escolher, é importante visitar pessoalmente diversas opções, avaliar a área, os vizinhos, a entrada e a insolação (iluminação solar).

O cadastro online (Kataster) pode ser útil nesse caso, pois permite visualizar os limites exatos do terreno e dos terrenos vizinhos. Não hesite em pedir ao proprietário para lhe mostrar os documentos: uma planta do terreno e um extrato do Grundbuch (documento obrigatório para todos os compradores).

Oferta e acordo. Depois de encontrar um imóvel adequado, você faz uma oferta (Anbot) ao vendedor. Na Áustria, isso geralmente é formalizado por escrito — um Kaufanbot, ou acordo preliminar. Ele especifica o preço de compra, as condições de pagamento e o valor do sinal.

Em termos russos, isso seria algo como um contrato de compra e venda, mas sem a transferência final da propriedade. Estabelece simplesmente um compromisso de concluir a transação. Como garantia, você deposita um valor (por exemplo, 5 a 10% do preço de compra) em uma conta fiduciária (Treuhandkonto) administrada por um tabelião ou advogado.

Assim que você assinar o contrato do Kaufanbot, o terreno é considerado "reservado" para você: se o vendedor recusar sem um motivo válido, ele é obrigado a devolver o dobro do depósito.

Inspeções e licenças. Também está sendo preparada uma vistoria de liberação do terreno: você contrata um especialista (por exemplo, um topógrafo) ou advogado que analisará o caso.

• O Grundbuch (registro de imóveis) verifica dívidas, ônus (hipotecas, servidões) e se terceiros têm direitos sobre a propriedade. Essas informações estão disponíveis nos sites dos tribunais regionais.
• Plano de zoneamento – verifique se o terreno atende aos seus planos. Descubra em qual zona ele se encontra (Bauland, Wald, Alm, etc.) e que tipo de construção é permitida.
• Financiamento - você solicita um empréstimo (se necessário), levando em consideração a conta de garantia e a aprovação obrigatória do banco.
• A obtenção de autorizações estaduais é a etapa mais demorada para não residentes. Dependendo da localização e do tipo de terreno, é necessária a aprovação do Registro Imobiliário (Grundverkehrsbehörde). Por exemplo, se o terreno estiver em uma área montanhosa ou for destinado ao uso agrícola, o departamento de terras ou a administração distrital competente deverá conceder a permissão para que o estrangeiro o compre. Normalmente, esse processo é conduzido por um advogado ou tabelião: eles reúnem os documentos (passaporte, comprovante de residência, finalidade da compra, etc.) e submetem a solicitação.

A transação principal ocorre perante um notário. Após a conclusão de todas as verificações e a obtenção das autorizações necessárias, é lavrada a escritura pública (Beurkundung). Na Áustria, a ausência de escritura pública em uma transação imobiliária é ilegal.

Nessa etapa, você e o vendedor comparecem ao cartório (a reunião geralmente é pública e o contrato é lido em voz alta). O tabelião verifica suas identidades e assinaturas e certifica a transação. Após a assinatura, você transfere o valor restante por meio de uma conta de garantia ou diretamente, conforme previamente acordado.

Registro e aquisição de direitos. O tabelião ou seu advogado submete os documentos ao tribunal regional. Lá, é preenchido um pedido de registro (Einverleibung) — a inscrição de seus direitos de propriedade no registro.

Após a aceitação dos documentos, o tribunal o registra como o novo proprietário. A partir desse momento, o terreno é oficialmente seu — você pode pegar as chaves (ou simplesmente começar a construção, se isso estiver estipulado no contrato).

Impostos e Acordos. Nesta etapa, é hora de concluir todos os pagamentos restantes: transferir os fundos para o vendedor (geralmente após ou simultaneamente ao ajuizamento da ação), pagar os impostos e as taxas notariais.

Assim que o tribunal registrar a mudança de propriedade, você só precisa pagar a taxa de registro (1,1% do valor do imóvel), a menos que ela já tenha sido retida da conta de garantia. Essencialmente, as chaves do imóvel são "transferidas" assim que o contrato principal for certificado e o depósito for recebido.

Além disso, em várias etapas (transferências financeiras, seguros, etc.), os especialistas podem responder a muitas das suas perguntas. Eles podem ajudá-lo a sentir-se mais confiante, especialmente se você não fala alemão.

Seguindo os passos descritos acima, a compra de terrenos na Áustria deverá decorrer sem problemas. É importante dedicar tempo suficiente, analisar cuidadosamente a documentação e cumprir os procedimentos de registo austríacos.

Nos últimos anos, o mercado imobiliário austríaco tem se tornado cada vez mais sustentável. E não se trata apenas de uma tendência: a Europa tem se tornado mais rigorosa na exigência de práticas de construção e uso do solo mais ecológicas. Ao escolher um terreno, muitos investidores agora consideram o impacto potencial de seus projetos de construção no clima e no meio ambiente.

Por que isso é importante: De acordo com relatórios ambientais , aproximadamente 27% do consumo total de energia da Áustria provém do setor residencial (aquecimento e água quente), sendo que os edifícios geram cerca de 10% das emissões nacionais de CO₂. Nas últimas décadas, as emissões nocivas já foram reduzidas em mais de um terço.

Ao mesmo tempo, os austríacos devem envidar esforços ainda maiores para cumprir os seus compromissos no âmbito do Acordo de Paris. Nesse sentido, as autoridades estão a incentivar a eficiência energética: por exemplo, os novos edifícios exigem frequentemente certificação energética, e os impostos e subsídios são atribuídos apenas a projetos com elevados padrões de eficiência energética.

Leis e restrições. As normas ambientais de uso do solo estão consagradas nos códigos de construção. Ao planejar uma construção, é realizada uma avaliação de impacto ambiental (Umweltverträglichkeitsprüfung).

Em áreas de conservação especiais (como parques nacionais), pode haver até mesmo uma proibição total de construção. Em canteiros de obras comuns, foram introduzidas normas relativas ao isolamento térmico mínimo aceitável e à consideração obrigatória do ganho solar.

Essas normas estão sendo rigorosamente reforçadas: até 2025, praticamente todas as novas residências deverão atingir um consumo de energia próximo de zero (exigindo sua própria fonte de calor ou uma fonte de calor "verde").

Programas governamentais. Para atrair investidores, a Áustria oferece subsídios para projetos sustentáveis. Por exemplo, o Fundo para o Clima e a Energia (Klima- und Energiefonds) financia iniciativas para a conservação de energia e o uso de fontes de energia renováveis ​​na construção civil.

Existem subsídios disponíveis para a instalação de painéis solares, bombas de calor, janelas energeticamente eficientes e similares. Há também incentivos para investimentos verdes, incluindo o reembolso parcial dos juros de hipotecas para construções sustentáveis ​​e deduções fiscais para tecnologias verdes.

Tudo isso torna os projetos com foco ambiental mais rentáveis.

Nos últimos anos, tenho recomendado cada vez mais que os clientes planejem seus projetos levando em consideração os aspectos ambientais desde o início.

Globalmente, na Alemanha e na Áustria, os edifícios sustentáveis ​​são muito procurados: o governo subsidia casas passivas e painéis solares, e os compradores valorizam a economia com aquecimento. Por exemplo, casas com certificação Passivhaus consomem de 5 a 10 vezes menos energia do que edifícios convencionais — uma consideração importante na escolha do terreno e do projeto.

Exemplos de projetos bem-sucedidos. Na Áustria, existem inúmeros casos em que terrenos foram adquiridos para projetos "verdes" — por exemplo, uma vinícola que utiliza painéis solares ou um hotel com aquecimento geotérmico.

Outra tendência é o desenvolvimento do agroturismo. Investidores estão comprando terras nas montanhas austríacas, construindo casas ecológicas e organizando passeios de bicicleta. Essas propriedades são muito populares: por exemplo, casas de campo no Tirol costumam ser vendidas por um preço maior do que as casas convencionais se possuírem uma certificação ambiental (como a de Construção Verde).

Agora vamos analisar as opções específicas com mais detalhes.

Terreno residencial (Bauland-Wohngebiet). Esta é a opção padrão para famílias: um lote adequado para uma casa de um ou dois andares. Esses lotes geralmente incluem serviços públicos (pelo menos eletricidade e água) e são destinados a uma única família.

A arquitetura da casa está em conformidade com as normas locais (considerando os edifícios vizinhos e o aspecto visual geral da vizinhança). Os preços médios dos terrenos na Áustria para uma casa variam de cerca de € 240 (Klagenfurt) a mais de € 1.250 (Salzburgo) por metro quadrado.

Os preços variam bastante: na Caríntia, os terrenos à beira do lago (Wörthersee) podem custar centenas de euros por metro quadrado, enquanto na Alta Áustria custam cerca de 200 a 300 euros por metro quadrado.

Terrenos nas montanhas. Propriedades em áreas montanhosas (como chalés ou casas de campo) possuem regulamentações específicas. Muitas regiões estabeleceram uma "Bauzone" (nível de elevação) com base na altitude. Edifícios residenciais geralmente são construídos apenas dentro dos limites de Siedlungsgebieten (assentamentos) ou vilarejos.

Nas "montanhas abertas" (Hochgebirge), a construção é proibida em quase toda parte. Se você está procurando um local em altitude, certifique-se de verificar se a construção residencial é permitida na região.

É importante também considerar as limitações da paisagem: em declives acentuados, é necessária uma inspeção adicional dos muros de contenção.

As vantagens de adquirir terrenos nas montanhas austríacas incluem vistas deslumbrantes e potencial para desenvolvimento turístico: um terreno próximo a um teleférico ou pista de esqui pode ser um investimento muito rentável para a construção de um hotel ou residência.

Restrições arquitetônicas. As regiões austríacas frequentemente possuem regulamentos que exigem a preservação da aparência tradicional das construções. Telhados de metal e palha são extraoficialmente proibidos. Recomenda-se o uso de madeira ou telhas de madeira em seu lugar. A altura das construções em áreas rurais costuma ser estritamente limitada (máximo de 1 a 2 andares acima do solo, às vezes fixado em 7 metros).

Nas florestas de Viena ou em assentamentos históricos, pode ser necessário obter aprovação para o projeto da fachada. Essas normas devem ser rigorosamente seguidas para que seu projeto seja aprovado.

Preços aproximados (2025). Resumindo:

• O preço médio de um terreno rural para construção de uma casa na Áustria é de aproximadamente €400/m².
• Nas montanhas (Tirol, Salzburgo), em zonas turísticas populares, os preços podem ser várias vezes mais elevados - Innsbruck €1.043/m², Salzburgo €1.256.
• Um terreno à beira de um lago é um bem raro e caro: em Burgenland, no lago Neusiedler See, pode custar entre €250 e €400 por metro quadrado, e no lago Wörthersee (Caríntia), mais de €600 por metro quadrado.

Encontrar terrenos acessíveis para comprar na Áustria é praticamente impossível. Quanto mais perto de um lago, mais caros são. Para economizar, os investidores costumam optar por lotes um pouco mais afastados do centro turístico (2 a 5 km), mas isso implica perder o acesso à água.

A compra de terras agrícolas (terras aráveis, pastagens) é fundamentalmente diferente do investimento em terrenos residenciais.

Quem pode comprar? Como já mencionado, mesmo os cidadãos austríacos precisam de autorização formal. Os estrangeiros têm menos chances: apenas aqueles que se envolverão diretamente em atividades agrícolas poderão comprar terras aráveis. Isso significa que um investidor sem planos de cultivar provavelmente não terá permissão para comprar terras aráveis.

O objetivo desta lei é manter a terra em circulação e garantir que ela produza alimentos, em vez de ficar ociosa nas mãos de especuladores. A exceção são os "pomares agrícolas" e vinhedos: estes são mais fáceis de converter para uso comercial e às vezes são adquiridos como projetos de investimento (por exemplo, para uma fazenda turística).

Vantagens e riscos. As terras agrícolas são um ativo relativamente estável. As terras aráveis ​​podem ser arrendadas a empresas agropecuárias ou receber subsídios anuais da UE (programas agrícolas). Os preços dessas terras são mais baixos: na Áustria, o preço por hectare de terra arável é de alguns euros por metro quadrado.

Tendências. Os preços no mercado agrícola austríaco estão crescendo lentamente. Segundo as estatísticas, o preço médio por metro quadrado de terra arável aumentou de € 3,50 para € 3,70 em 2023. Isso significa que não há um crescimento especulativo significativo.

Os terrenos para cultivo de vinhas na Estíria podem ser significativamente mais caros devido à maior procura por vinhedos.

A compra de terrenos na Áustria é um processo cuidadosamente regulamentado, mas com a preparação adequada é bastante administrável.

É importante que os estrangeiros se lembrem de que, apesar do apelo da Áustria para investimentos, o país possui um sistema rigoroso de autorizações e proteções para os residentes locais. Por isso, é crucial planejar com antecedência e consultar especialistas como advogados, notários e arquitetos.

Por outro lado, as vantagens de investir na Áustria também são numerosas: um mercado estável, segurança do investimento e facilidade em manter a documentação em ordem (graças à base de dados unificada dos tribunais regionais). Concluir uma transação com um notário na Áustria é transparente e geralmente transcorre sem surpresas, especialmente se você tiver inspecionado cuidadosamente o imóvel e cumprido todas as formalidades.

Resumindo, faça a sua devida diligência em relação aos planos e à legislação de uso do solo, busque aconselhamento especializado e a compra do seu terreno lhe trará os benefícios esperados, sem estresse ou complicações desnecessárias.

Agora é o momento perfeito para aproveitar as oportunidades do mercado imobiliário austríaco, que oferece de tudo, desde encostas de montanhas pitorescas até o campo tranquilo.