Comprar um apartamento em um prédio histórico em Viena: vale a pena investir nele?

Viena é uma das poucas cidades europeias onde a arquitetura histórica não só foi preservada, como se tornou parte fundamental da identidade da cidade. Ao passear pelas ruas centrais, você verá dezenas de edifícios da época da Grande Virada (Gründerzeit), fachadas suntuosas do século XIX, escadarias elegantes, tetos altos, pisos de parquet e portas duplas — tudo isso conhecido hoje como "Altbau".

Para compradores e investidores imobiliários, a pergunta que fica é: vale a pena comprar um apartamento em um prédio antigo em Viena?

Existem muitas outras questões prementes:

– Quão seguro é esse investimento?

– Que mudanças ocorreram no mercado vienense em 2024-2025?

– Como mudou a legislação local?

– Quais são os riscos e as armadilhas?

– E, mais importante ainda, o que você deve verificar antes de comprar?

Se você está planejando comprar um apartamento em Viena , este artigo ajudará você a criar uma lista de verificação e a identificar com antecedência os riscos típicos da construção em prédios antigos (Altbau).

Neste artigo, abordaremos detalhadamente todos os aspectos da compra de um Altbau: desde nuances técnicas e restrições legais até custos de reparo, eficiência energética e possíveis aumentos de preço.

Na Áustria, a palavra "Altbau" não tem uma tradução literal. No dia a dia, podemos chamar de "velho" qualquer prédio com fachada desgastada ou apartamento que não tenha sido reformado há muito tempo. No entanto, no mercado imobiliário vienense, esse termo tem um significado muito mais profundo e formal. Ele descreve não a idade, mas toda uma camada de cultura urbana, tecnologias de construção e legislação que determinam o valor, a importância e as restrições para futuros proprietários.

É por isso que em jornais como o Der Standard ou o Kurier você verá frases como:

“Altbau ist kein Alter, sondern eine Kategorie.”
(Altbau não é uma idade, mas uma categoria.)

Esta categoria determina seus direitos de inquilino, suas obrigações para com a Eigentümergemeinschaft (associação de moradores), custos operacionais, restrições à modernização e até mesmo o valor do aluguel que você poderá cobrar no futuro.

Em termos do sistema austríaco de construção e habitação, Altbau geralmente se refere a edifícios construídos antes de 1953. No entanto, dentro desse longo período, existe uma escala distinta de "valor".

• Casas anteriores a 1945

É esse prazo que tem relevância jurídica. As casas construídas antes do fim da Segunda Guerra Mundial estão sujeitas a normas completamente diferentes das construções do pós-guerra. Elas podem ter status de patrimônio histórico, requisitos especiais de restauração e acabamento, e a maioria dos contratos de locação nesses imóveis é regida pela lei MRG.

• Era Gründerzeit (1870–1914)

Este é o auge da arquitetura vienense de alta qualidade – as casas que alcançam os preços mais altos do mercado.

Os edifícios do período Gründerzeit possuem um estilo arquitetônico singular: fachadas amplas, escadarias imponentes, ornamentação artística e alvenaria de alta qualidade que impressionam até mesmo os engenheiros modernos.

Este tipo de habitação proporciona uma sensação de espaço que nenhum edifício novo consegue igualar: os tetos atingem 3,2-3,8 m de altura, os quartos geralmente têm uma estrutura em enfiada, as janelas deixam entrar uma enorme quantidade de luz e as paredes com 50-80 cm de espessura criam um microclima único e isolamento acústico natural.

A maioria dos estrangeiros comete um erro ao tentar distinguir entre esses dois conceitos.

"Apartamento antigo" ( alte Wohnung ) é um termo coloquial que se refere apenas ao estado do imóvel. Um apartamento desse tipo pode estar localizado:

• em uma casa dos anos 1970,
• em uma estrutura de painel,
• no edifício reconstruído após a guerra.

Pode estar mal conservada, ter fiação elétrica precária e não ter sido reformada há décadas, mas legalmente ainda assim não será considerada uma Altbau. O principal critério para determinar se uma casa é uma Altbau não é a sua idade, mas sim o seu caráter.

Na Áustria, os conceitos relacionados a "habitações antigas" apresentam diferenças legais e culturais marcantes. O que soa igual para um estrangeiro pode representar categorias imobiliárias completamente diferentes para um austríaco.

O mais importante a entender é que "Altbau" não se refere à idade, mas sim ao seu estatuto arquitetónico e legal.

Quando um austríaco vê essa palavra em um anúncio no Willhaben ou no ImmoScout24, ele entende imediatamente que está diante de um imóvel com certas características: tetos altos, paredes grossas, regulamentações rígidas para reformas, possíveis restrições de aquecimento e um regime de aluguel específico.

Um detalhe interessante: muitos austríacos consideram os edifícios históricos (Altbau) não apenas como imóveis, mas como um sinal de "qualidade arquitetônica". Portanto, essas propriedades são frequentemente valorizadas pelos compradores por sua "atmosfera" e pelo prestígio da região. No entanto, é importante lembrar que, juntamente com o charme, o comprador também assume obrigações legais e técnicas adicionais.

Não é apenas a beleza que importa aqui, mas também a estrutura do edifício. Prédios históricos foram construídos segundo princípios diferentes, e é isso que torna esses apartamentos únicos.

Nos edifícios antigos vienenses (Altbau), você pode esperar:

• os tetos muito altos . Com alturas que variam de 320 a 380 cm, eles criam uma sensação de espaço aberto.
• Grandes janelas de madeira – muitas vezes precisam de reparos, mas transformam visualmente o ambiente e permitem a entrada de muita luz natural.
• Parquet assentado em peças – instalado há 100-120 anos e ainda passível de restauração.
• Portas duplas – existem até portas triplas entre os cômodos.
• A decoração em estuque varia de medalhões minimalistas a rosetas complexas no estilo do classicismo vienense.
• Escadarias amplas – degraus de madeira ou pedra, corrimãos de ferro forjado, janelas no hall de entrada.
• Paredes espessas – a alvenaria proporciona capacidade térmica natural e boa acústica.

Tudo isso cria uma sensação de "charme vienense", pela qual os compradores estão dispostos a pagar significativamente mais.

Se você estiver visitando um apartamento, preste atenção a três características que raramente são encontradas em edifícios do pós-guerra:

1. Profundidade do peitoril da janela – se o peitoril da janela tiver mais de 40 cm, é quase certo que se trata de alvenaria pré-revolucionária.
2. A altura das portas – em edifícios antigos (Altbau) geralmente varia entre 2,4 e 2,8 metros, e não os 2,0 metros padrão.
3. Os detalhes indiretos incluem maçanetas antigas, revestimentos de bronze, mosaicos no hall de entrada, campainhas históricas e caixas de correio no estilo Gründerzeit.

A popularidade dos edifícios antigos (Altbau) em Viena é um fenômeno quase impossível de explicar apenas com números. Os arquitetos austríacos chamam isso de "Nerv der Wien er Architektur" — o nervo da arquitetura vienense, seu núcleo emocional e cultural. Para muitos moradores da cidade, esses edifícios não são apenas "imóveis antigos", mas parte da identidade da cidade, uma continuação material da história e de um certo estilo de vida.

É por isso que apartamentos de prestígio em edifícios da era Gründerzeithaus podem custar mais do que apartamentos ultramodernos em prédios novos. Não porque sejam mais avançados tecnologicamente, mas porque oferecem uma combinação única de espaço, estética e atmosfera que não pode ser replicada com os métodos de construção modernos.

A principal vantagem da arquitetura antiga (Altbau) reside na sua sensação de escala. Viena é uma das poucas cidades europeias onde os tetos dos edifícios residenciais do final do século XIX podiam atingir quatro metros de altura. O espaço "respira", os cômodos parecem amplos mesmo com uma área padrão de 80 a 100 metros quadrados, e as proporções dos ambientes criam uma sensação de harmonia que falta nas construções novas, com suas restrições de altura, normas de eficiência energética e plantas compactas.

Portas altas, amplas enfiladas, grandes janelas, claraboias e galerias com pátio criam a sensação de um "teatro arquitetônico", onde até mesmo a vida cotidiana parece mais ponderada e esteticamente agradável. Muitos compradores apreciam o caráter da arquitetura antiga — uma sensação de tempo, uma história única — que não pode ser comprada em um novo bloco de concreto.

O segundo motivo é a qualidade das estruturas antigas.

Os construtores austríacos costumam dizer que os tijolos das décadas de 1890 e 1910 ainda são de qualidade superior à maioria dos materiais modernos

• mais denso,
• acumula melhor o calor,
• resistente à umidade,
• Proporciona isolamento acústico natural.

As paredes espessas criam um microclima agradável: o Altbau não aquece demais no verão e esfria lentamente no inverno.

Não é por acaso que muitos arquitetos modernos reconhecem que a durabilidade dessas casas é, em muitos aspectos, superior à de novas construções projetadas para um período de funcionamento padrão de 50 a 70 anos.

As casas do período Gründerzeit sobreviveram por mais de 120 a 150 anos, incluindo bombardeios, períodos sem aquecimento, reurbanizações e dezenas de grandes reformas – e continuam sendo estruturas estáveis.

Quase todos os edifícios históricos de Viena estão localizados em bairros considerados os mais atraentes da atualidade. São eles:

• 7º arrondissement (Neubau),
• 8º (Josefstadt),
• 9º (Alsergrund),
• partes 3 e 4,
• a maior parte do 6º,
• Linhas prestigiosas do 2º e 5º distritos.

Essas áreas se desenvolveram à medida que a cidade crescia rapidamente, e foi ali que a vida cultural e intelectual de Viena floresceu. Elas abrigam escolas de alto nível, teatros, parques, cafés, universidades e importantes centros de transporte — tudo isso gerando grande demanda entre expatriados, famílias, profissionais criativos e investidores.

Não é por acaso que os endereços mais prestigiosos, incluindo aqueles considerados "as casas mais caras da Áustria ", estejam concentrados em bairros históricos, e isso demonstra claramente por que a "localização" em Altbau (prédios antigos) é frequentemente um trunfo fundamental.

Os novos empreendimentos costumam ser localizados nos arredores devido à falta de terrenos disponíveis, mas a arquitetura tradicional (Altbau) se situa em áreas onde "a localização fala por si só". A demanda por essas áreas cresce a cada ano, enquanto a oferta é limitada pelos limites históricos da cidade.

Os edifícios históricos (Altbau) são considerados o segmento mais estável do mercado imobiliário vienense. Mesmo em períodos de instabilidade econômica, os preços dos apartamentos históricos caem mais lentamente e se recuperam mais rapidamente. O motivo é simples: os edifícios históricos são únicos e não podem ser replicados.

Os economistas chamam esses objetos de “ativos únicos”.

Além disso, apartamentos históricos valorizam-se muito mais rapidamente após renovações de alta qualidade do que edifícios novos. As renovações em edifícios históricos aumentam os preços de forma mais significativa porque os compradores estão dispostos a pagar um valor adicional por um imóvel que combine:

• a estética de uma casa antiga,
• conforto moderno,
• Localização histórica.

Os preços também estão subindo porque muitos apartamentos da Gründerzeit são inacessíveis. Raramente são vendidos, muitas vezes são herdados e os proprietários mantêm esses imóveis por décadas.

A escassez de oferta cria uma pressão constante sobre o crescimento dos preços, tornando os imóveis antigos um ativo de investimento atraente, especialmente em comparação com os edifícios novos, que são construídos em grande volume todos os anos e perdem sua exclusividade com o tempo.

Apesar do prestígio e do valor arquitetônico, um edifício Altbau nem sempre é um "apartamento dos sonhos". Prédios históricos podem esconder sérios problemas técnicos e legais que nem sempre são aparentes em uma inspeção, mas que podem aumentar drasticamente o custo de propriedade.

A imprensa alemã e austríaca costuma enfatizar que a arquitetura antiga (Altbau) é "bonita, mas nem sempre prática". Portanto, um comprador experiente deve entender que o romantismo da Viena antiga e o estado real de um determinado edifício são, por vezes, duas realidades distintas.

Segue abaixo uma lista ampliada de situações em que a construção em prédios antigos (Altbau) pode representar um risco financeiro ou ser uma compra inconveniente.

Se a fachada, o telhado ou as instalações internas não forem modernizadas há muito tempo, é quase certo que a casa será incluída no plano Eigentümergemeinschaft (Obras de Capital).

O problema é que esse tipo de obra geralmente não é financiado pelo orçamento da cidade, mas sim pelas reservas dos proprietários. Se as reservas forem baixas, os proprietários são obrigados a contribuir com taxas adicionais (Sonderumlagen).

Custos estimados nesses casos:

Por que isso é um problema? Porque os compradores de imóveis antigos (Altbau) frequentemente perdem dois orçamentos de uma só vez:

1. dinheiro para o próprio apartamento,
2. dinheiro para participar na renovação de todo o edifício.

Em alguns casos, o custo total da obra é superior ao custo do próprio imóvel.

Em 2025, a Áustria endureceu as exigências para sistemas de aquecimento a gás. As caldeiras a gás serão gradualmente eliminadas e novas ligações de gás a edifícios residenciais serão proibidas.

Para o proprietário de um imóvel de época, isso significa que nos próximos anos poderá ser necessário mudar para:

• aquecimento central,
• bomba de calor,
• Sistemas híbridos.

Custo de reposição:

Para alguns edifícios, isso se torna quase inevitável, especialmente se a cidade planeja modernizar áreas inteiras.

Por que isso poderia ser uma desvantagem?

Você compra um apartamento lindo, mas um ano depois descobre que o prédio precisa de uma atualização no sistema elétrico;
isso aumenta suas despesas sem que você possa adiá-las ou evitá-las.

Esse problema é especialmente comum em edifícios antigos (Altbau), já que essas construções passaram por dezenas de reformas ao longo de sua história. Nas décadas de 1970 e 1990, muitos proprietários ampliaram cozinhas, uniram cômodos, reorganizaram paredes e mudaram banheiros de lugar — tudo feito rapidamente, sem dar a devida documentação às autoridades locais.

Por que isso é crucial em Viena?

As autoridades reguladoras austríacas – Magistrat e Baupolizei – agem com rigor.

Se houver requalificação:

• não refletido nos planos,
• afeta áreas úmidas,
• viola a estrutura estática,
• ou não cumpre as normas de segurança contra incêndio..

Os novos proprietários podem enfrentar consequências mesmo que as alterações tenham sido feitas há 30 anos.

1. A exigência de que o apartamento seja devolvido ao seu estado original.
Sim, isso é uma realidade. Principalmente se a cozinha foi transferida para o cômodo acima do quarto do vizinho.

2. Multas.
As multas geralmente variam entre € 1.000 e € 10.000, mas podem ser maiores.

3. Proibição de registro de inquilinos.
Se o imóvel estiver sendo usado indevidamente, a prefeitura poderá proibir novos aluguéis.

4. Problemas com o Grundbuch.
Se a estrutura do imóvel não estiver em conformidade com o Nutzwertgutachten, podem surgir conflitos legais.

Os problemas mais comuns de remodelação em Altbau

Possuir um apartamento em um prédio histórico sempre acarreta mais responsabilidades do que comprar um imóvel novo. Não apenas o orçamento inicial é importante, mas também os custos contínuos, que podem diferir significativamente da média vienense.

Não se trata apenas de uma "poupança para o futuro", mas sim de um pagamento obrigatório feito por todos os proprietários de edifícios. Em Altbau, esse fundo é especialmente importante porque esses edifícios exigem reformas regulares:

• renovação da fachada,
• reparo de telhado,
• substituição de tubos de elevação,
• modernização de painéis elétricos,
• Instalação ou manutenção de um elevador,
• adequar o edifício às normas modernas de segurança contra incêndio.

Se o valor do reparo for pequeno, ele se transforma automaticamente em um Sonderzahlung – um grande pagamento único. Isso significa que sua mensalidade pode ser complementada por contas de € 3.000 a € 20.000, e às vezes até mais.

As contas de serviços públicos em apartamentos Altbau vienenses podem ser mais altas do que em prédios modernos por diversos motivos:

• Grandes escadarias exigem mais limpeza e iluminação
• Prédios antigos têm seguros mais caros
• A manutenção de elementos históricos (portas, janelas, grades) é mais cara
• Hausverwaltung costuma ter uma lista extensa de obras.

Os novos edifícios oferecem contas de serviços públicos mais baixas graças à eficiência energética, elevadores de nova geração, sistemas de aquecimento modernos e fachadas isoladas.

Casas antigas podem ser aquecidas:

• aquecedores de água a gás,
• caldeiras individuais,
• Sistemas de radiadores menos eficientes do século XX.

Devido à baixa classificação de eficiência energética (geralmente G ou F), os custos de aquecimento podem ser significativamente mais altos do que em um edifício novo na área de Seestadt ou Sonnwendviertel.

Além disso, os programas governamentais exigem a eliminação gradual do gás. Isso significa que, nos próximos anos, a modernização poderá se tornar obrigatória e seu custo será compartilhado entre todos os proprietários de imóveis.

Muitas vezes, informações essenciais ficam ocultas nas atas:

• Está previsto o conserto do telhado?
• Há algum problema com a fachada?
• Os tubos de subida estão entupidos?
• Está sendo discutida a instalação de um elevador?
• São esperadas inspeções de segurança contra incêndio?
• Os inquilinos acumularam dívidas?
• Quais empreiteiras trabalharam no passado,
• Há alguma disputa legal dentro da casa?.

Às vezes, uma única frase como “Discussion über notwendige Sanierung des Daches” significa despesas futuras de dezenas de milhares de euros.

Este é um dos aspectos mais importantes na compra de um apartamento em um prédio antigo em Viena. É preciso garantir que você esteja adquirindo uma propriedade legalmente registrada (Eigentumswohnung) , e não uma fração ou um imóvel com status incerto.

Em 2025, o mercado imobiliário vienense discutia ativamente casos em que os compradores adquiriam não um apartamento, mas uma "fração em um prédio" convertida em um espaço independente. À primeira vista, isso parece ser uma propriedade completa, mas legalmente, não possui as características de uma unidade autônoma

• o direito ao auto-registro no Grundbuch,
• valor líquido (participação acionária),
• a possibilidade de alugar ou revender o imóvel livremente.

O que você deve sempre verificar:

1. Inscrição no Grundbuch – disponibilidade de um apartamento como unidade separada (Top-Nummer) com seu próprio número cadastral (EZ).

2. Nutzwertgutachten – um documento que define sua parte na propriedade comum da casa.

3. Sem ônus:

• juramento,
• dívidas do fundo imobiliário,
• litígio,
• restrições de uso.

4. A correspondência real do apartamento com as plantas em Bauakt.

Se o apartamento era anteriormente alugado (Mietwohnung), a conversão para propriedade própria (Eigentum) é um processo longo e complicado. Se o vendedor pretende fazer isso no último minuto antes da venda, você deve verificar a documentação com muita atenção.

Ao comprar um apartamento em um prédio antigo em Viena, você não adquire apenas tetos altos, portas maciças e pisos de parquet, mas também uma série de restrições que protegem a integridade arquitetônica do edifício. Viena adota uma abordagem muito rigorosa em relação ao seu parque habitacional antigo: ele é considerado patrimônio cultural e quaisquer alterações estão sujeitas a controles muito mais rígidos do que em edifícios construídos entre as décadas de 1970 e 2000.

Além disso, a arquitetura tradicional (Altbau) possui uma lógica arquitetônica completamente diferente: as paredes podem ser estruturais mesmo onde não se espera, e as áreas técnicas estão estritamente ligadas ao projeto histórico.

Portanto, as reformas em edifícios antigos dividem-se em duas categorias: as alterações que podem ser feitas livremente e as que exigem licenças ou, pelo menos, aprovação da administração do edifício e da câmara municipal.

São permitidas obras consideradas alterações internas, que não afetem elementos estáticos nem a estrutura do edifício.

1. Reparos estéticos

Pintar paredes, trocar papel de parede, restaurar pisos de parquet e dar acabamento em painéis decorativos — você pode fazer tudo isso sem restrições. O principal é respeitar as regras gerais da casa, como as que dizem respeito a trabalhos barulhentos.

2. Renovar uma cozinha ou banheiro em áreas já existentes

Quer você deixe a cozinha exatamente como estava nos projetos da Bauakt, substitua os eletrodomésticos ou instale novos armários, tudo isso é permitido.

Mas é importante que a cozinha permaneça em um local que esteja logicamente conectado à ventilação e aos dutos de exaustão.

3. Substituição da fiação elétrica interna do apartamento

Novas tomadas, substituição de cabos e painéis elétricos modernos são permitidos, desde que você não altere o trajeto comum da fiação da casa.

Normalmente, apenas um eletricista licenciado (Konzessionierter Elektriker) é necessário.

4. Substituição do revestimento do piso sem alterar o nível do piso

Você pode renovar o piso de parquet, instalar cortiça ou azulejos – o principal é não elevar o nível do piso acima do normal, para não infringir as normas de segurança contra incêndio.

5. Reorganizar o mobiliário e alterar divisórias não estruturais

As divisórias leves de gesso cartonado podem ser desmontadas e instaladas sem necessidade de aprovação.

Mas é importante saber: em construções antigas, mesmo paredes "grossas" podem ser estruturais, por isso é melhor verificar a planta estática.

Obras que afetam a estrutura do edifício antigo (Altbau), áreas úmidas, sistemas de utilidades comuns ou o exterior do prédio são supervisionadas pela Baupolizei (Polícia de Construção), pela Hausverwaltung (Administração de Habitações) e, às vezes, pelo escritório de preservação histórica.

1. Mudar a cozinha para outro cômodo

Essa é uma das intervenções mais problemáticas.

A cozinha está conectada a:

• ventilação,
• elevadores de água,
• esgoto.

Se fosse transferido para um antigo quarto ou sala de estar, violaria o projeto técnico do edifício, e o magistrado quase certamente exigiria que tudo fosse devolvido ao seu estado original.

2. Ampliar ou mudar o banheiro de lugar

Esta é a zona mais “perigosa” porque:

• As áreas úmidas em Altbau são rigorosamente regulamentadas;
• Casas antigas têm capacidade de carga limitada nos pisos;
• Os tubos de esgoto estão localizados apenas ao longo de determinadas paredes;
• A transferência pode causar infiltrações nos apartamentos vizinhos.

A Baupolizei intervém com particular frequência nesses casos, especialmente em edifícios construídos antes de 1945.

3. Instalação de novas tubulações, colunas, sistemas de ventilação ou aquecimento

Qualquer interferência nas comunicações comuns da casa exige:

• consentimento dos proprietários da casa,
• relatório de engenharia sobre aquecimento ou canalização,
• Com a permissão do magistrado.

Não estamos falando apenas de colunas de distribuição, mas também de gasodutos, dutos de ventilação e chaminés.

4. Unir cômodos removendo paredes

Em construções antigas, paredes estruturais são encontradas nos lugares mais inesperados.

Mesmo que a parede pareça "fina", ela pode, na verdade, ser feita de tijolos com uma espessura de 15 a 30 cm e desempenhar um papel importante na estrutura geral do edifício.

Para demolir uma parede, você precisa de:

• encomendar Statikgutachten (relatório estatístico),
• Obtenha permissão,
• coordenar o trabalho com a casa.

Em alguns edifícios, essas alterações são totalmente proibidas.

5. Alterações que afetam a aparência do edifício

Se a casa for um imóvel tombado, até mesmo a substituição de janelas precisa ser aprovada pelo Bundesdenkmalamt (Departamento Federal de Proteção Ambiental).

As fachadas dos edifícios históricos são o "rosto" de Viena, e a cidade monitora rigorosamente para que não sejam danificadas.

Aplicam-se aqui as seguintes regras:

Em edifícios antigos, qualquer intervenção pode comprometer o funcionamento de toda a construção. A estrutura desses edifícios difere da de construções novas: até mesmo uma parede fina pode ser estrutural, e a mudança de posição de uma cozinha ou banheiro frequentemente causa vazamentos e danos às propriedades vizinhas. Sistemas de ventilação, tubulações e forros se estendem por vários andares simultaneamente, de modo que um único erro do proprietário afeta todo o edifício.

Viena também protege a aparência histórica de seus edifícios da época da Grande Vienense (Gründerzeit). As fachadas, janelas, portas e estuques são considerados parte de seu patrimônio cultural, portanto, quaisquer alterações estão sujeitas a controles particularmente rigorosos.

É por isso que a cidade e a Baupolizei (polícia de construção) são tão atentas a qualquer reforma: a arquitetura antiga é linda, mas exige a máxima precisão e respeito pela estrutura original.

Antes de comprar um Altbau (prédio antigo), é crucial garantir que a parte legal da transação seja transparente e reflita o estado real do apartamento. Uma certidão de matrícula imobiliária (Grundbuch) por si só é insuficiente: confirma a propriedade, mas não reflete o histórico do imóvel.

É fundamental estudar o Bauakt — um arquivo de todas as licenças de reconstrução, reforma e quaisquer alterações já feitas no edifício. É nele que você pode verificar se a planta atual está de acordo com a lei e se houve alguma mudança que possa gerar problemas no futuro.

Igualmente importante é o Nutzwertgutachten ), um documento que define a sua quota-parte da propriedade e influencia os seus pagamentos mensais, a sua participação nas reparações e os seus direitos de voto nas assembleias de proprietários. Demonstra a equidade na distribuição das despesas e se existem nuances ocultas que o vendedor possa ter ignorado.

Também vale a pena ler atentamente o Hausordnung (regras do condomínio). Elas regulamentam os níveis de ruído, o uso das áreas comuns, o armazenamento, os reparos e até mesmo detalhes menores, como o armazenamento de bicicletas. Às vezes, essas regras desempenham um papel muito mais importante do que você imagina, principalmente se o prédio tiver uma comunidade de proprietários bastante rígida.

Nesta fase, a ajuda de um corretor imobiliário ou advogado especializado em direito imobiliário austríaco pode ser crucial. Eles sabem quais documentos costumam causar problemas, o que deve alertá-lo e como interpretar corretamente os dados do Bauakt e do Grundbuch para garantir que você não se arrependa da sua decisão de comprar um apartamento em um prédio antigo em Viena.

Apartamentos em edifícios históricos oferecem mais do que apenas a arquitetura, o estilo e a atmosfera da Viena antiga. São também empreendimentos técnicos complexos que exigem um alto nível de atenção, conhecimento e preparação. Edifícios históricos podem ser um excelente investimento e uma fonte de prazer estético, mas apenas para aqueles que estão preparados para lidar com toda a burocracia, inspecionar minuciosamente o estado do edifício e interagir com as autoridades municipais.

Se você aprecia a arquitetura clássica, enxerga potencial a longo prazo e está disposto a investir em reformas, um imóvel em um edifício antigo (Altbau) se tornará mais do que apenas uma casa, mas uma propriedade única com personalidade e história próprias. No entanto, a compra deve ser feita com o máximo cuidado e discrição: assim, o charme da casa antiga se tornará um trunfo, e não uma fonte de surpresas desagradáveis.