Restrições à compra de imóveis por estrangeiros na Áustria

A compra de imóveis na Áustria é uma das transações mais rigorosamente regulamentadas da Europa, e isso não é por acaso. A principal peculiaridade do mercado austríaco é que estrangeiros não podem adquirir imóveis livremente: o acesso às transações para a maioria dos não residentes é restrito por lei e só é possível mediante a obtenção de autorização especial das autoridades locais.

No entanto, não existem regras uniformes – cada estado federal estabelece suas próprias condições, procedimentos e restrições, que podem diferir significativamente entre si.

É essa particularidade que torna a Áustria única em comparação com a maioria dos países europeus. Enquanto um comprador estrangeiro pode facilmente adquirir um imóvel na Espanha, em Portugal ou na Alemanha, na Áustria ele enfrentará exigências, verificações adicionais ou até mesmo uma proibição total.

Em países como o Tirol ou a Caríntia, a compra de imóveis por estrangeiros sem autorização é praticamente impossível ou totalmente proibida, especialmente quando se trata de "segundas residências" ou propriedades localizadas em áreas turísticas e de resorts.

Essa abordagem não é uma política temporária — é parte fundamental da estrutura legal do país. A Áustria se esforça para proteger seu mercado interno do superaquecimento, manter a habitação acessível para os residentes locais e manter o controle sobre a propriedade em regiões onde uma alta participação de capital estrangeiro possa alterar a estrutura social ou econômica. Portanto, possuir os fundos necessários, uma autorização de residência ou comprovação transparente da origem do capital não garante a concessão da autorização.

O principal erro que muitos investidores internacionais cometem é tratar uma transação na Áustria da mesma forma que tratariam em outros países da UE. No entanto, o sistema austríaco funciona de maneira diferente — desde a escolha do estado federal e do tipo de propriedade até a forma de titularidade e o processo de solicitação.

É necessária uma abordagem jurídica e estratégica bem planejada: compreender sua situação, preparar adequadamente a documentação, analisar as restrições de uma região específica e planejar cuidadosamente todo o procedimento.

O quadro legal para estrangeiros que compram imóveis na Áustria é um dos sistemas mais complexos e rigorosamente estruturados da Europa. Ao contrário da maioria dos países da UE, onde as transações para não residentes são totalmente livres ou restritas por uma única lei nacional, a Áustria aplica o princípio da competência regional: cada estado federal tem suas próprias leis, suas próprias autoridades e seus próprios critérios para determinar se um estrangeiro pode comprar um imóvel em seu território.

Este sistema está consagrado na prática jurídica e é mencionado por fontes como a GEUER Rechtsanwälte OG , que enfatiza que não existe uma única “lei austríaca” sobre a compra de imóveis por estrangeiros – existem oito regimes jurídicos diferentes (correspondentes ao número de estados, excluindo Viena como cidade-estado separada).

Historicamente, a Áustria tem seguido uma política de proteção do seu mercado interno contra o capital especulativo e a pressão excessiva sobre as infraestruturas. Ao contrário de outros países europeus de maior dimensão, a Áustria enfrenta recursos fundiários limitados, uma elevada proporção de áreas protegidas e regiões turísticas particularmente sensíveis.

Portanto, a legislação de vários estados federais introduz barreiras destinadas a:

• Proteger a acessibilidade à habitação para os residentes locais, especialmente em regiões com alta concorrência;
• controle sobre a propriedade estrangeira em áreas turísticas, regiões montanhosas e áreas naturais;
• conter a especulação no mercado imobiliário secundário;
• limitar o crescimento de “segundas residências” (Zweitwohnsitz), que podem criar pressão sobre a infraestrutura local;
• Manter o equilíbrio cultural e social, especialmente em regiões rurais e alpinas.

Segundo portais do setor, as restrições são mais rigorosas nas regiões turísticas do Tirol, Vorarlberg e Salzburgo.

Assim, as restrições não são uma medida temporária, mas sim parte fundamental da política estatal voltada para a estabilidade do mercado a longo prazo.

Como cada Estado regula o acesso de estrangeiros de forma independente, o regime jurídico pode diferir significativamente, mesmo entre regiões vizinhas.

É importante ressaltar que, mesmo dentro de um mesmo estado, as restrições variam entre os municípios. O que é legal comprar em um distrito do Tirol pode ser completamente proibido em um distrito vizinho.

O quadro legal para a compra de imóveis na Áustria depende diretamente da categoria do comprador. Este é um fator crucial que determina a complexidade da transação, a necessidade de licenças, a disponibilidade de diferentes tipos de imóveis e a probabilidade de recusa.

A Áustria divide legalmente todos os compradores estrangeiros em dois grandes grupos :

1. Cidadãos da UE, do EEE e da Suíça
2. Nacionais de países terceiros (não pertencentes à UE/EEE)

Essas duas categorias encontram-se em condições legais fundamentalmente diferentes.

Os cidadãos de países da UE, do Espaço Econômico Europeu e da Suíça têm os mesmos direitos de propriedade na Áustria que os residentes locais.

Significa:

• Eles podem comprar livremente imóveis residenciais e comerciais;
• Não é necessária autorização das autoridades;
• A transação ocorre de acordo com o procedimento notarial usual;
• Não há restrições quanto ao tipo de propriedade (apartamento, casa, terreno).

Legalmente, isso está consagrado no princípio do Gleichbehandlung – tratamento igualitário.

Esses compradores também evitam automaticamente o procedimento de “verificação de estrangeiro” (Ausländergrundverkehr), que é obrigatório para não residentes em países terceiros.

Algumas nuances

Mesmo os cidadãos da UE podem enfrentar restrições formais, mas estas são raras e existem principalmente em regiões rurais dos Alpes:

• O município poderá solicitar a confirmação de que o imóvel será utilizado como residência principal e não como “segunda residência” ou atração turística;
• A compra de grandes áreas de terra em zonas de conservação pode exigir aprovação.

No entanto, esses casos são excepcionais e não dizem respeito ao estatuto do cidadão da UE, mas sim à natureza do objeto específico.

Os compradores que não sejam cidadãos da UE/EEE/Suíça estão sujeitos a leis estaduais específicas relativas à compra de imóveis por estrangeiros.

Aplica-se a eles a seguinte regra: Sem autorização especial das autoridades fundiárias, a transação é legalmente impossível.

Significa:

• É submetido um pedido formal de compra;
• A origem do capital está sendo verificada;
• A autoridade analisa o impacto da compra no mercado local;
• É tomada a decisão de permitir ou recusar.

E, mais importante ainda:

Mesmo um conjunto de documentos perfeitamente preparado não garante a aprovação.

Como as autoridades avaliam as candidaturas?

A Comissão (Grundverkehrsbehörde) pode recusar se:

• A compra é considerada uma ameaça à acessibilidade da habitação para os residentes locais;
• O objeto está localizado em uma área turística;
• O imóvel pode ser transformado em uma “segunda residência”;
• O terreno possui status de área de conservação;
• O investidor não consegue comprovar qualquer ligação com a Áustria;
• Não há confirmação dos "benefícios" econômicos ou sociais da transação.

Cada estado formula o conceito de “interesse público” à sua maneira, o que torna o procedimento ainda mais individualizado.

O sistema austríaco de regulamentação da compra de imóveis por estrangeiros baseia-se numa distinção fundamental entre duas categorias de compradores: cidadãos da UE/EEE e cidadãos dos chamados "países terceiros". Esta distinção não é uma mera formalidade técnica, mas sim parte integrante da política estatal destinada a proteger o mercado nacional, o equilíbrio social e a estabilidade territorial.

A Áustria considera os cidadãos da UE como participantes do Espaço Econômico Europeu Único. Em termos imobiliários, isso significa igualdade quase total com os cidadãos austríacos. O acesso destes às transações baseia-se no direito da UE à livre circulação de capitais e na obrigação do Estado de evitar a discriminação dentro da União.

Para a Áustria, esses compradores não representam uma força externa, mas sim uma extensão do mercado único, integrados às normas econômicas, jurídicas e sociais comuns. Do ponto de vista do Estado, sua atividade de mercado não apresenta riscos sistêmicos, uma vez que operam dentro de um quadro jurídico europeu estável.

O governo encara os compradores de fora da UE/EEE de forma bastante diferente. Esse grupo de investidores é visto como uma fonte de maior pressão sobre o mercado: eles podem ter maior poder de compra, participar ativamente de investimentos de curto prazo e aumentar a pressão sobre a oferta limitada, especialmente em regiões onde o espaço para construção é extremamente restrito, como nos Alpes.

A história dos mercados europeus mostra que é o capital estrangeiro que muitas vezes leva a aumentos especulativos de preços, à compra de imóveis para segunda residência e ao deslocamento gradual de moradores locais. Para pequenos municípios, mesmo um pequeno influxo de investidores estrangeiros pode alterar completamente a dinâmica dos preços.

Essa abordagem permite à Áustria proteger a acessibilidade à habitação, especialmente em cidades de alta densidade, preservar áreas de conservação, gerir zonas turísticas e apoiar a sustentabilidade de áreas socialmente sensíveis. A região alpina encara o setor imobiliário não como uma mercadoria, mas como parte de um património cultural e natural cuja área não pode ser expandida.

Portanto, as restrições a estrangeiros são uma das ferramentas utilizadas para proteger essas áreas do abandono ou da comercialização excessiva. A Áustria se esforça para evitar cenários em que uma parcela significativa do mercado imobiliário seja propriedade de não residentes e utilizada apenas por algumas semanas ao ano. Exemplos semelhantes já foram observados em diversos países europeus, e a Áustria está construindo conscientemente um modelo que minimize esses riscos.

É precisamente por isso que a diferenciação baseada na cidadania não é uma medida temporária ou uma posição política. Trata-se de um mecanismo cuidadosamente integrado no quadro legislativo que regula a estabilidade do mercado a longo prazo.

Para cidadãos de países fora da UE/EEE e da Suíça, a compra de imóveis na Áustria só é possível através de um processo de autorização especial. Esta é uma etapa fundamental da transação, que determina se o imóvel pode ser adquirido.

Ao contrário dos compradores da UE, para quem o procedimento de compra é quase idêntico ao dos austríacos, os não residentes enfrentam um sistema de controlo construído em torno dos princípios da proteção do mercado local e da sustentabilidade territorial.

O principal órgão que determina a legalidade de uma transação é o Grundverkehrsbehörde – a comissão estatal para assuntos imobiliários.

Sua função não se limita à verificação de documentos administrativos, mas sim à avaliação da admissibilidade econômica e socioterritorial de uma compra por um estrangeiro específico.

O que ela verifica:

• O comprador se enquadra na categoria de pessoas com direito a adquirir este tipo de imóvel?
• se a compra representa uma ameaça para o mercado e o equilíbrio de preços;
• se o imóvel se enquadra na categoria de “segunda residência”, alojamento turístico ou terreno protegido;
• O comprador possui algum vínculo válido com a Áustria (autorização de residência, atividade comercial, interesses pessoais)?
• se a compra atende ao interesse público da região.

Na verdade, é a comissão que determina se a transação ocorrerá ou não, e o contrato de compra e venda só entra em vigor com a autorização.

A legislação austríaca define o termo "estrangeiro" de forma bastante ampla. Isso é importante, pois as restrições às vezes se aplicam não apenas a indivíduos, mas também às entidades por meio das quais eles tentam adquirir um imóvel.

Categorias de pessoas sujeitas às regras do Grundverkehr:

Assim, constituir formalmente uma empresa nem sempre permite contornar restrições – é importante determinar quem controla a estrutura e onde se localiza seu verdadeiro centro de controle.

Embora a Áustria possua uma das regulamentações mais rigorosas da Europa para a compra de imóveis por estrangeiros, existem mecanismos legais que podem facilitar o processo ou viabilizar a transação.

Essas não são maneiras de burlar a lei, mas sim formas de integrar adequadamente os investidores ao sistema jurídico do país. Cada opção exige comprovação documental e varia de acordo com a legislação federal de cada estado.

Uma das formas mais comuns e, ao mesmo tempo, mais difíceis é adquirir imóveis por meio de uma pessoa jurídica registrada na Áustria ou em outro país da UE.

A ideia por trás dessa abordagem é que as empresas europeias não estão sujeitas às mesmas restrições que as empresas de países terceiros. Alguns estados federais permitem aquisições se a estrutura:

• Registrada na Áustria ou na UE,
• realiza atividades comerciais reais,
• Possui um centro consolidado de interesses econômicos na Europa.

No entanto, essa abordagem só é eficaz se várias condições forem atendidas. O comprador deve comprovar que a empresa não é uma empresa de fachada criada exclusivamente para a transação. As autoridades fundiárias exigem a confirmação de uma estrutura de propriedade transparente, da regularização da situação fiscal e da presença de funcionários ou escritórios.

Na Áustria, cada transação imobiliária é única: muito depende da legislação fundiária e da situação do investidor. Ajudamos nossos clientes a escolher a estratégia de propriedade mais adequada, evitar erros e lidar com o processo de licenciamento sem riscos desnecessários. Se você está pensando em comprar um imóvel, podemos discutir as opções disponíveis e encontrar a ideal para você.

Obter uma autorização de residência é outra forma de facilitar o acesso ao mercado imobiliário. Em alguns estados federais, possuir uma autorização de residência não elimina completamente a necessidade de uma licença, mas torna o processo significativamente mais fácil e, em alguns casos, praticamente garante uma decisão favorável.

Os seguintes status são especialmente significativos:

• autorização de residência de longa duração,
• Autorização de residência para trabalho ou negócios,
• reunificação familiar,
• Autorização de residência para estudantes em combinação com residência de longa duração.

O estatuto de residente demonstra efetivamente a ligação de uma pessoa à Áustria: ela vive aqui, paga impostos e está integrada no sistema. Portanto, as comissões de terras tratam esses compradores com mais leniência do que aqueles que planejam usar o imóvel apenas como investimento.

Por vezes, a decisão da comissão depende da capacidade do requerente em explicar de forma convincente a necessidade da compra.

Estamos falando de situações em que:

• Uma pessoa se muda para a Áustria por motivos de trabalho ou negócios;
• adquire uma casa para residência permanente da família;
• Realiza atividades que são benéficas para um determinado território (por exemplo, criação de empregos);
• já reside na região e está integrado na comunidade local.

Nesses casos, a autorização pode ser emitida mais rapidamente do que o habitual. A comissão avalia não apenas os critérios formais, mas também os potenciais benefícios da presença do investidor na região.

Importante! Todos os mecanismos acima não garantem aprovação automática, mas aumentam significativamente as chances de sucesso. Uma transação bem-sucedida não se conquista encontrando brechas na lei, mas sim adotando a abordagem jurídica e estratégica correta, levando em consideração todas as nuances regionais, a situação do comprador e seus motivos para residir ou investir no país.

Obter uma autorização para comprar um imóvel como não residente não é uma simples formalidade. Envolve uma análise administrativa abrangente, que muitas vezes leva vários meses e inclui uma avaliação da região, da situação do comprador, das características do imóvel e até mesmo do impacto potencial da transação na comunidade local.

Os não residentes enfrentam, na maioria das vezes, as seguintes dificuldades.

A imprevisibilidade da decisão da comissão. As autoridades fundiárias têm considerável autonomia e podem indeferir pedidos por razões que nem sempre são divulgadas em detalhes. A comissão orienta-se não só pela lei, mas também pelos interesses da região: sociais, económicos, demográficos e ambientais.

Prazos de processamento longos. Mesmo um pedido devidamente preenchido raramente é processado rapidamente. Os prazos de processamento típicos variam de dois a seis meses, mas em regiões com alta demanda, como o Tirol ou Salzburgo, o processo pode levar até um ano.

Isto está relacionado com:

• verificação em múltiplos estágios,
• a necessidade de pedidos adicionais,
• Em acordo com os municípios.

zonas turísticas têm regulamentações particularmente rigorosas. As regiões alpinas consideram qualquer compra feita por um estrangeiro como um risco potencial para o mercado local. Transações com:

• apartamentos em complexos turísticos,
• objetos de segunda residência,
• casas em vilas turísticas,
• objetos próximos a lagos e áreas de esqui.

É nessas regiões que a taxa de recusa entre os não residentes é a mais alta.

Recusas devido à falta de vínculo suficiente com a Áustria. Os estados federados exigem comprovação de que o comprador não pretende usar o imóvel exclusivamente como investimento.

A recusa é possível se:

• O comprador não reside na Áustria;
• Não desenvolve atividade econômica aqui;
• Não consigo justificar a necessidade pessoal da compra.

As regulamentações variam entre os estados federais. Em Viena, por exemplo, as normas podem ser significativamente mais flexíveis do que no Tirol, na Caríntia ou em Vorarlberg. Um não residente que conseguiu comprar uma casa em uma região pode, inesperadamente, ter sua solicitação recusada categoricamente em outra.

Todos esses fatores tornam o processo de compra imprevisível e exigem um planejamento jurídico cuidadoso, mesmo antes da escolha de um imóvel.

Os motivos pelos quais a abordagem em relação aos estrangeiros varia de leniente a extremamente rigorosa estão profundamente ligados às peculiaridades das regiões.

Pressão econômica e tamanho do mercado. Viena possui um mercado imobiliário amplo, flexível e diversificado. Os municípios menores e montanhosos do Tirol têm um mercado mais limitado, onde cada venda pode impactar os preços.

Portanto, o mesmo não residente, que não representa risco na capital, pode ser percebido como uma ameaça à estabilidade em uma pequena região alpina.

A participação das áreas turísticas. O Tirol, Salzburgo e partes da Caríntia são resorts de classe mundial. A demanda por moradia nessas regiões é desproporcional à população local, e os estados federados estão se esforçando para evitar um cenário em que as "segundas residências" desloquem completamente os moradores locais.

Fator de proteção ambiental. Os territórios alpinos são áreas com recursos limitados. É impossível expandi-los, e o desenvolvimento excessivo representa riscos ambientais. Portanto, muitas dessas áreas incluem zonas de proteção ambiental, onde transações com estrangeiros são praticamente impossíveis.

Sustentabilidade social de pequenos municípios. Em pequenas vilas e cidades turísticas, é importante preservar a população permanente, os empregos e a infraestrutura. A aquisição em massa de propriedades por não residentes leva ao surgimento de "vilas vazias", algo que já aconteceu na Itália e na Suíça — uma situação que a Áustria está prevenindo proativamente.

Cada estado federal desenvolve seu próprio modelo regulatório com base em seus interesses territoriais, econômicos e sociais. Portanto, os investidores devem iniciar sua análise não apenas com sua situação individual, mas também com um panorama regional, compreendendo que as normas em Viena e no Tirol pertencem a duas realidades jurídicas distintas.

Esta tabela demonstra que a escolha de uma região é uma etapa estrategicamente importante. Para um comprador de um terceiro país, adquirir um apartamento em Viena ou Graz pode ser perfeitamente viável, enquanto comprar em Kitzbühel ou Seefeld é praticamente impossível, independentemente do orçamento.

Na Áustria, o acesso de um comprador estrangeiro a um imóvel é determinado não apenas pela cidadania e região, mas também pelo tipo específico de imóvel que deseja adquirir. A legislação trata as diferentes categorias de imóveis de forma distinta, visto que cada tipo apresenta seu próprio nível de risco para o mercado, a estabilidade social ou as áreas turísticas.

Portanto, o mesmo investidor pode facilmente comprar um apartamento na cidade de Viena, mas encontrar obstáculos quase intransponíveis ao tentar comprar um apartamento no Tirol para moradia sazonal.

Residência principal (Hauptwohnsitz). Os imóveis destinados à residência permanente geralmente estão sujeitos a regulamentações mais flexíveis. Se um comprador estrangeiro explicar que precisa de moradia para trabalho, estudo ou negócios de longo prazo na Áustria, suas chances de obter aprovação aumentam significativamente.

Esses imóveis são considerados uma necessidade social, e não uma especulação imobiliária, portanto, mesmo em regiões sensíveis, as autoridades estão dispostas a ver essas aquisições com mais bons olhos.

Habitações secundárias, casas de veraneio e casas de férias. A situação aqui é muito mais rigorosa. A Áustria restringe sistematicamente a conversão de zonas turísticas em aldeias sazonais, onde as propriedades permanecem desocupadas durante a maior parte do ano. Portanto, a compra de uma "segunda residência" por não residentes é frequentemente proibida ou permitida apenas sob condições específicas.

Nas regiões alpinas (Tirol, Salzburgo, Vorarlberg), existe um regime rigoroso, o que significa que apenas uma pequena percentagem de propriedades é oficialmente aprovada para uso como segunda residência (Nebenwohnsitz). É praticamente impossível para um estrangeiro comprar uma propriedade desse tipo.

Imóveis turísticos e apartamentos mobiliados. Este é o segmento mais sensível. Os apartamentos turísticos (touristische Nutzung) estão sempre sob escrutínio especial. Os estados temem a comercialização descontrolada, que pode levar ao aumento dos preços e à redução da oferta de moradias acessíveis para os residentes locais.

Portanto, a compra de um imóvel destinado ao turismo por um estrangeiro não só exige a aprovação da comissão, como muitas vezes é negada. Mesmo que a venda do imóvel seja formalizada, um comprador de um "terceiro país" pode ser obrigado a comprovar vínculos econômicos com a região ou apresentar um plano de negócios.

Imóveis comerciais e compra por meio de uma empresa. Uma abordagem completamente diferente é aplicada a propriedades comerciais. Imóveis comerciais — escritórios, lojas, armazéns e instalações industriais — geralmente se enquadram em um regime legal mais flexível. A lógica é simples: esses imóveis estimulam a economia, criam empregos e não impactam o mercado imobiliário residencial.

As pessoas jurídicas registradas na Áustria ou na UE podem adquirir imóveis comerciais com mais facilidade do que estrangeiros, mesmo que o proprietário final da empresa não seja residente. No entanto, é necessário comprovar a validade da empresa e sua conformidade com as normas societárias.

Disponibilidade de tipos de imóveis para não residentes

Na Áustria, a simples obtenção de uma licença para comprar um imóvel não garante o acesso a financiamento hipotecário. O sistema bancário do país opera sob regulamentação rigorosa e padrões de avaliação de risco, que influenciam as condições de empréstimo ainda mais do que o preço de compra ou a situação financeira do comprador.

A situação jurídica do investidor — se é residente ou não residente, cidadão da UE ou cidadão de um país terceiro — torna-se um fator crucial que determina a possibilidade de obtenção de um empréstimo e os seus parâmetros.

Os bancos austríacos avaliam os mutuários não apenas com base na renda, mas também na facilidade com que podem receber o pagamento da dívida em caso de problemas. A residência implica um maior nível de vínculo com o país: emprego, impostos, histórico bancário, endereço residencial registrado e disponibilidade de dados oficiais. Para não residentes, no entanto, a maioria desses parâmetros está ausente ou é mais difícil de verificar, e os mecanismos legais para cobrança de dívidas no exterior são significativamente menos eficazes.

É por isso que um investidor estrangeiro com alta renda, um emprego prestigioso e patrimônio significativo muitas vezes recebe condições menos favoráveis ​​do que um residente austríaco médio com renda média. O banco prioriza a capacidade de pagamento do cliente, e não apenas sua solvência.

Uma das consequências mais notáveis ​​do estatuto de não residente é o aumento do valor da entrada exigida. Enquanto os residentes locais e os cidadãos da UE podem esperar financiar 80-90% do valor do imóvel, os não residentes têm de contribuir com uma percentagem significativamente maior dos seus próprios recursos.

As taxas de juros padrão para não residentes variam entre 40% e 50%, podendo chegar a 60%. Apenas clientes selecionados com renda comprovada na UE, patrimônio europeu e histórico de crédito impecável podem obter uma taxa de juros de 70%. Na compra de imóveis turísticos ou residências existentes, os bancos adotam uma abordagem ainda mais rigorosa, visto que esses imóveis representam um risco de liquidez maior.

Essa abordagem se explica, em parte, pelo fato de que, para um não residente, o imóvel se torna, na prática, a única garantia do empréstimo. O banco busca minimizar seu próprio risco aumentando a parcela de recursos próprios do comprador.

As instituições de crédito realizam uma análise de crédito significativamente mais rigorosa em relação a não residentes. Isso se deve não apenas às regulamentações bancárias internas, mas também aos padrões pan-europeus de AML (Antilavagem de Dinheiro) e KYC (Conheça Seu Cliente), que exigem a confirmação detalhada da origem dos fundos e da estabilidade financeira do cliente.

Os compradores estrangeiros são obrigados a fornecer um conjunto ampliado de documentos: comprovante de renda dos últimos anos, traduções juramentadas de demonstrações financeiras, extratos bancários do país de origem, documentos de residência fiscal e estrutura patrimonial.

Para quem não possui autorização de residência na Áustria, a verificação geralmente envolve etapas e consultas adicionais, uma vez que o banco não tem acesso aos registros internos habituais.

Em alguns casos, a instituição financeira pode solicitar esclarecimentos sobre as atividades comerciais ou as fontes de capital, o que aumenta significativamente a duração da análise do pedido.

O estado do imóvel influencia diretamente a decisão do banco. Quando se trata da compra de uma residência principal, os bancos geralmente estão mais dispostos a facilitar o processo: esses imóveis são considerados mais estáveis ​​e menos arriscados.

No entanto, residências secundárias, casas de veraneio e propriedades sazonais se enquadram na zona de alto risco, pois geralmente são usadas esporadicamente e retêm menos valor na revenda.

Uma abordagem ainda mais cautelosa é adotada em relação a imóveis turísticos e apartamentos mobiliados. Esses imóveis estão sujeitos à sazonalidade, restrições de locação e mudanças nas políticas regionais de turismo. Os bancos podem oferecer esses empréstimos apenas sob condições rigorosas ou recusar-se a financiá-los completamente.

O setor imobiliário comercial se destaca: seu valor é baseado na rentabilidade do negócio e, para um investidor não residente, costuma ser mais acessível em termos de financiamento do que o setor imobiliário residencial.

Situações em que a autorização legal para a compra foi obtida, mas o financiamento subitamente se torna indisponível, são muito comuns. Para não residentes, esses estão entre os cenários mais desagradáveis ​​e arriscados.

Se o comprador já tiver assinado um contrato preliminar e efetuado um pagamento inicial, a recusa do banco pode significar que ele terá que comprar o imóvel sem financiamento ou perder o sinal. Portanto, o aspecto financeiro da transação deve ser considerado em conjunto com uma análise jurídica prévia do imóvel e uma avaliação preliminar dos requisitos de licenciamento no estado em questão.

Para investidores estrangeiros, seguir a sequência correta do processo é crucial. Primeiramente, é essencial definir claramente sua situação jurídica e as restrições do terreno onde o imóvel está localizado.

Em seguida, obtenha uma opinião preliminar do banco sobre as condições de financiamento específicas para a sua situação. Só então você deverá prosseguir com a seleção de imóveis específicos, levando em consideração a disponibilidade real de financiamento.

Essa estratégia ajuda a evitar erros que poderiam levar a custos desnecessários, recusas ou à impossibilidade de concluir uma transação em termos aceitáveis.

A legislação austríaca é rigorosa, mas flexível, permitindo facilitar legalmente o processo de compra se o investidor estiver disposto a garantir transparência e conformidade.

É importante entender que não estamos falando de "brechas", mas sim de estratégias jurídicas que se encaixam na estrutura do sistema jurídico austríaco.

Se um investidor regista uma empresa na Áustria ou noutro país da UE, então, desde que esta tenha operações efetivas, essa entidade é considerada um sujeito do mercado interno. Em alguns estados federais, as transações neste caso são processadas mais rapidamente e, por vezes, mesmo sem a intervenção da comissão estadual.

No entanto, o requisito fundamental é a realidade do negócio. A empresa deve exercer atividade econômica, possuir registros contábeis, relatórios e operações efetivas.

Essa é uma das estratégias mais compreensíveis e confiáveis.

Ao obter uma autorização de residência (por exemplo, através do programa "Autorização de Residência sem Direito ao Trabalho", por meio de um contrato de trabalho ou por meio de uma empresa), o comprador aumenta significativamente as chances de uma transação bem-sucedida.

Em alguns países, possuir uma autorização de residência torna o comprador legalmente equivalente a um cidadão da UE em termos de acesso a imóveis.

A Áustria não é um mercado único – em alguns estados, as restrições são extremamente rigorosas, enquanto em outros, a legislação visa atrair capital.

Por exemplo, em Viena ou na Baixa Áustria, comprar um apartamento como não residente costuma ser possível através do procedimento padrão, enquanto no Tirol ou em Salzburgo, comprar um imóvel semelhante pode ser quase impossível.

A legislação austríaca protege o mercado, mas não busca desencorajar os investidores. O sistema é orientado para aqueles que desejam se integrar ao espaço econômico do país, garantindo transparência de capital e conformidade com as regulamentações. Portanto, as opções legais para simplificar o procedimento estão sempre vinculadas à integração genuína do investidor ao sistema — seja ela jurídica, econômica ou social.

Mesmo investidores bem preparados e familiarizados com as regras básicas do mercado imobiliário austríaco podem se deparar com circunstâncias inesperadas que alteram o preço da transação, o prazo e até mesmo a possibilidade de concluir a compra. A Áustria é um país com leis de transação imobiliária altamente estruturadas, porém complexas, o que significa que simplesmente ter os fundos ou a disposição para investir não garante um resultado bem-sucedido.

Um dos riscos mais subestimados é a possibilidade de rejeição pela Comissão de Terras (Grundverkehrsbehörde). Isso pode acontecer mesmo que o comprador tenha renda transparente, um perfil financeiro limpo e intenções sérias de usar o imóvel legalmente.

Os motivos para a recusa variam: quotas regionais, restrições à venda a estrangeiros, proteção do mercado local, exigências para preservar habitações para residentes locais ou suspeitas de que o imóvel será utilizado para fins turísticos. Em alguns estados federais, a recusa é prática comum, especialmente em áreas de esqui populares ou zonas turísticas onde o setor imobiliário é considerado um recurso estratégico.

O processo de licenciamento pode levar de algumas semanas a vários meses. Isso cria riscos significativos, especialmente em um mercado dinâmico onde os imóveis mais procurados são vendidos rapidamente.

O problema é que os vendedores muitas vezes não estão dispostos a "reservar" o imóvel por um longo período, deixando o comprador preso à burocracia. Se um comprador mais adequado, seja um residente ou uma empresa da UE, aparecer durante esse período, o proprietário pode desistir do negócio. Portanto, ao comprar um imóvel na Áustria, é importante antecipar possíveis atrasos e negociar os termos da reserva com antecedência.

Para investidores que dependem de renda de aluguel, especialmente de acomodações turísticas de curta duração, as regulamentações podem ser uma surpresa desagradável. A Áustria está combatendo ativamente os aluguéis não regulamentados do Airbnb e, em vários estados federados, os aluguéis turísticos são proibidos ou permitidos apenas em categorias de imóveis específicas.

Em algumas regiões, o aluguel é permitido apenas em regime anual, enquanto em outras, a ocupação por curtos períodos é estritamente proibida. As licenças de aluguel geralmente estão vinculadas ao tipo de construção, à zona, à finalidade do projeto ou até mesmo à presença de infraestrutura hoteleira no mesmo complexo.

Isso significa que um grande fluxo turístico por si só não garante renda com aluguel. É necessária uma análise preliminar completa de cada propriedade e de seu uso permitido.

Na Áustria, não existe uma lei federal única que regule a compra de terrenos e imóveis por estrangeiros. Cada estado federal — Tirol, Vorarlberg, Salzburgo, Caríntia, Estíria, Baixa Áustria, Alta Áustria, Burgenland e Viena — estabelece suas próprias regras.

Por vezes, as diferenças entre eles são tão significativas que um objeto localizado a poucos quilómetros da fronteira de um país vizinho é regulamentado de forma completamente diferente.

Em alguns casos, as leis podem ser interpretadas de forma ambígua, e as práticas de fiscalização pelas comissões variam de cidade para cidade. Isso leva a situações em que um investidor espera uma coisa, mas, na realidade, recebe exigências ou restrições completamente diferentes.

Mesmo que a parte legal da transação seja bem-sucedida, o comprador enfrenta despesas adicionais que podem impactar significativamente o orçamento total. Estas incluem:

• imposto sobre aquisição de imóveis (Grunderwerbsteuer);
• Taxa de Registo Predial (Grundbucheintragungsgebühr);
• taxas notariais;
• custos de avaliação de imóveis;
• comissões intermediárias;
• taxas bancárias na transferência de capital do exterior;
• custos de apoio jurídico;
• Obrigações adicionais ao comprar através de uma empresa (auditoria, serviços fiscais, relatórios).

Para evitar surpresas desagradáveis, os investidores devem preparar antecipadamente uma estimativa detalhada de toda a transação, em vez de se basearem apenas no preço do imóvel.

A compra de um imóvel na Áustria é um projeto que exige uma abordagem abrangente. É importante considerar não apenas o imóvel em si, mas também a situação jurídica do comprador, a localização do imóvel em uma determinada zona, eventuais restrições de uso e as especificidades do financiamento bancário, que podem ser encontradas no site oficial do governo .

Para investidores estrangeiros, cada erro ou omissão pode custar meses de tempo e perdas financeiras significativas, portanto, a preparação deve ser metódica e gradual.

A primeira coisa que um investidor deve fazer é determinar a qual estado federal o imóvel pertence e quais regulamentações se aplicam lá. A Áustria não é regida por uma lei uniforme sobre compras por estrangeiros: cada estado tem seus próprios requisitos, seus próprios comitês de revisão de transações e sua própria definição do que constitui um "comprador estrangeiro".

Muitas vezes, duas propriedades localizadas a poucos quilômetros de distância uma da outra estão sujeitas a regras completamente diferentes: uma pode ser acessível a estrangeiros sem restrições, enquanto a outra pode exigir uma autorização de longa duração ou ser totalmente proibida para não residentes.

O que é importante verificar com antecedência:

• É necessária uma licença Grundverkehrsbehörde?
• É permitido a uma pessoa sem cidadania da UE/EEE efetuar a compra?
• Há alguma restrição de troca de dinheiro, especialmente para turistas?
• É permitido o hauptwohnsitz (residência permanente) ou o imóvel está localizado em uma zona onde a residência permanente é proibida?
• se a área se enquadra na categoria de áreas recreativas ou protegidas;
• como o terreno classifica o tipo de uso (residencial, secundário, turístico, misto, etc.).

Essas questões precisam ser resolvidas antes do pagamento antecipado, pois sua devolução geralmente não é garantida.

A legislação imobiliária austríaca é considerada uma das mais detalhadas da Europa. É praticamente impossível para um estrangeiro, especialmente um não residente, compreender sozinho todas as nuances: desde o estatuto de um imóvel no registo cadastral até às regras para a sua utilização futura e o processo de licenciamento.

O advogado torna-se uma figura fundamental, monitorando a correção da transação e prevenindo riscos que podem não surgir durante a inspeção ou durante as negociações com o vendedor.

Um especialista competente ajuda:

• Realizar uma perícia legal do imóvel;
• Identificar restrições ocultas ao uso ou à entrega;
• Preencha corretamente o pedido de autorização;
• acompanhar o processo de interação com a comissão de terras;
• Proteger os interesses do comprador na celebração de um contrato;
• Evitar que o negócio fracasse devido a inconsistências legais.

O custo dos serviços de um advogado é um investimento em segurança que se paga muitas vezes, dadas as potenciais consequências dos erros de um comprador estrangeiro.

Dependendo dos objetivos do investidor, pode valer a pena considerar estruturas de propriedade alternativas. Em alguns casos, a compra por meio de uma empresa (por exemplo, uma GmbH austríaca ou uma holding europeia) simplifica as interações com as autoridades estatais ou bancos, embora acrescente questões de impostos corporativos e de relatórios.

A obtenção de uma autorização de residência temporária ou do estatuto de residente também pode influenciar a postura dos bancos, simplificar o processo de licenciamento e ampliar os tipos de imóveis disponíveis para compra. No entanto, cada decisão requer uma avaliação jurídica e fiscal prévia.

Quando a estrutura pode ser benéfica

É importante que os investidores estrangeiros compreendam que os processos austríacos raramente são rápidos, especialmente se a transação exigir aprovação da Grundverkehrsbehörde (Autoridade Federal de Propriedade) ou envolver circunstâncias incomuns. O tempo é um recurso valioso e deve ser levado em consideração já na fase de seleção do imóvel.

O ciclo completo pode incluir:

• De 2 a 16 semanas - análise de autorização;
• De 2 a 6 semanas – registo notarial e transferências;
• De 1 a 3 meses – registo de direitos de propriedade;
• Condições adicionais se o imóvel tiver restrições quanto ao aluguel ou à finalidade.

Se o investidor estiver contando com renda de aluguel, deve-se levar em consideração que algumas regiões podem exigir permissão para alugar ou até mesmo proibir completamente o aluguel.

A compra de um imóvel é apenas o começo. Para que um ativo gere renda ou mantenha seu valor, é importante considerar seu uso futuro. Isso é especialmente importante para investidores que compram um imóvel como fonte de renda ou que pretendem revendê-lo em alguns anos.

É importante pensar sobre:

• admissibilidade do aluguel (de longa duração ou turístico);
• Cálculo das despesas operacionais (administração da casa, reparos, contas de serviços públicos);
• regime de imposto de renda e situação patrimonial;
• Estratégia de saída: momento ideal para a venda, impacto das regulamentações fundiárias, imposto sobre ganhos de capital.

Quanto mais claramente o caminho desde a compra até a operação subsequente for planejado, mais estável será a renda e menores serão os riscos.

I. Determinação do estatuto jurídico

Por favor, esclareça se você é cidadão da UE/EEE/Suíça ou de um país terceiro. Se você for cidadão de um país terceiro, avalie sua disponibilidade ou capacidade de obter:

• Autorização de residência na Áustria,
• Autorização de residência em outro país da UE,
• atividade comercial na Áustria.

II. Análise de um estado federal específico

Determine as leis que regem o terreno onde a transação ocorrerá.

Informe-se sobre as normas legais vigentes para estrangeiros neste estado.

Verificar:

• É necessária uma licença Grundverkehrsbehörde?
• Há alguma restrição para aluguéis turísticos?
• se o objeto pertence à categoria Hauptwohnsitz / Zweitwohnsitz / Freizeitwohnsitz,
• É permitido a um estrangeiro comprar este tipo de imóvel?

III. Verificação do tipo de propriedade

Determine a finalidade do objeto:

• residência principal,
• segunda casa,
• imóveis turísticos,
• imóveis comerciais.

Certifique-se de que sua situação financeira lhe permite comprar esse tipo de imóvel.

IV. Preparação financeira

Compare as ofertas bancárias:

• Qual é o valor do pagamento inicial exigido?
• Há alguma restrição para empréstimos com base em renda proveniente de fora da região?
• É necessário comprovar a origem dos fundos?

Obtenha uma decisão preliminar do banco antes de começar a procurar um imóvel.

V. Formação jurídica

Procure um advogado especializado em transações internacionais.

Verifique a documentação do imóvel:

• extrato do registro,
• finalidade do objeto,
• conformidade do uso real e legal,
• A existência de dívidas ou restrições.

Prepare um conjunto de documentos para a comissão (se necessário).

VI. Avaliação de riscos

• Estime a probabilidade de falha.
• Acordar os termos da transação com o vendedor (levando em consideração possíveis atrasos de 2 a 6 meses).
• Considere opções alternativas: comprar através de uma pessoa jurídica, obter uma autorização de residência ou escolher um terreno diferente.

VII. Tomada de Decisão

Um negócio é vantajoso se três condições forem atendidas:

1. o terreno permite a compra,
2. A comissão está pronta para analisar a petição.
3. O banco confirma o financiamento.

O mercado imobiliário austríaco continua sendo um dos mais estáveis ​​e atrativos da Europa Central para investimentos prudentes : a estabilidade econômica e política, a infraestrutura desenvolvida, a alta demanda por aluguel nas principais cidades e a popularidade das regiões turísticas criam uma base sólida para a proteção do capital a longo prazo.

Contudo, para compradores estrangeiros, e especialmente para cidadãos de países não pertencentes à UE/EEE, este mercado é essencialmente de duas camadas: a possibilidade e as condições de compra dependem não só do preço, mas também da situação jurídica do comprador, da finalidade do imóvel e da jurisdição territorial. Sem considerar estes fatores, uma transação atrativa pode revelar-se legalmente impossível ou economicamente inviável.

Por que a Áustria é um mercado interessante, mas exigente.

Por um lado, investir em imóveis vienenses ou em propriedades provinciais bem localizadas oferece baixa volatilidade, demanda estável por aluguel e proteção de capital a longo prazo.

Por outro lado, a característica singular da regulamentação austríaca — a distribuição de poderes entre os estados federados e as práticas rigorosas para a proteção dos interesses locais — torna o processo de compra para não residentes mais complexo e multifacetado.

Pontos-chave que distinguem a Áustria de muitos outros países:

• A situação jurídica do comprador desempenha um papel decisivo: os cidadãos da UE são efetivamente tratados como residentes, enquanto os compradores de "países terceiros" estão sujeitos a um procedimento de autorização separado.
• O tipo de imóvel e sua finalidade (Hauptwohnsitz vs. Zweitwohnsitz vs. apartamento turístico vs. imóvel comercial) alteram significativamente as chances de aprovação e as condições de financiamento.
• Diferenças regionais: Viena e alguns estados são mais lenientes; Tirol, Salzburgo e Vorarlberg são particularmente rigorosos.
• As condições bancárias para não residentes costumam ser mais rigorosas: um pagamento inicial maior, uma análise de crédito mais rigorosa e uma parcela limitada de crédito para projetos de risco.

A Áustria continua sendo um mercado atraente para investimentos imobiliários, mas uma transação bem-sucedida para um estrangeiro é impossível sem uma preparação abrangente: due diligence jurídica da jurisdição territorial, uma estrutura de propriedade transparente, um plano de financiamento bem elaborado e suporte profissional. Com essa abordagem, as restrições deixam de ser um obstáculo e passam a ser um fator administrável — e então um imóvel na Áustria pode realmente se tornar uma parte confiável de um portfólio.

• Estrangeiros podem comprar imóveis na Áustria?

Sim, mas as condições dependem da cidadania e do estado federal específico.

Os cidadãos da UE/EEE não enfrentam praticamente nenhuma restrição e podem comprar imóveis em condições quase idênticas às dos austríacos.

Cidadãos de "países terceiros" (Rússia, EUA, Emirados Árabes Unidos, Reino Unido, Cazaquistão, etc.) precisam obter uma autorização especial da autoridade estatal (Grundverkehrsbehörde). Sem essa autorização, a transação é considerada nula por lei.

• Por que existem restrições tão rigorosas para não residentes?

A Áustria protege o equilíbrio do mercado local e impede a especulação. Em regiões turísticas e montanhosas, a oferta de moradias é limitada e, se o mercado for inundado pela demanda estrangeira, os moradores locais simplesmente não terão condições de comprá-las.

Além disso, o Estado supervisiona o uso de áreas protegidas e municípios socialmente sensíveis. Portanto, a regulamentação não se dirige contra investidores estrangeiros, mas sim para a proteção da sustentabilidade local.

• Quais os tipos de imóveis mais fáceis de comprar para estrangeiros e quais são mais difíceis?

A opção mais fácil são os apartamentos urbanos padrão, especialmente em Viena ou outras grandes cidades. Nesses locais, a legislação é mais flexível e a demanda é estável. Ao planejar seu orçamento, faz sentido considerar os preços atuais dos apartamentos em Viena , um dos mercados mais representativos do país.

Mais complicados são os imóveis residenciais existentes, apartamentos turísticos e propriedades em regiões montanhosas (Tirol, Salzburgo, Vorarlberg). Essas zonas geralmente têm restrições rigorosas ou até mesmo proíbem compras por não residentes.

O setor imobiliário comercial é geralmente regulamentado de forma mais flexível, especialmente se a compra estiver relacionada a atividades comerciais reais.

• Quanto tempo demora para cidadãos de países terceiros obterem uma autorização de compra?

De 2 a 3 meses em regiões com menos burocracia (por exemplo, Viena) a 6 a 12 meses em regiões turísticas. O período depende das especificidades do imóvel, do volume de trabalho da comissão e da necessidade de apresentação de documentos adicionais.

Às vezes, a aprovação é concedida rapidamente, mas em outros casos, os investidores esperam seis meses ou mais por uma decisão — por isso, é importante planejar a transação com antecedência.

• A comissão pode recusar – e porquê?

Sim, e sem uma explicação detalhada. Na maioria das vezes, a recusa se deve ao fato de o proprietário considerar a compra contrária aos interesses da região. Os motivos podem ser diversos:

• O imóvel está localizado em uma área turística onde a habitação deve permanecer acessível para os moradores locais;
• O comprador não possui conexões suficientes com a Áustria;
• A finalidade do objeto não corresponde ao objetivo declarado;
• Existe o risco de a propriedade ser utilizada como atração turística sem autorização.

• Ter uma autorização de residência ou comprar através de uma empresa da UE ajuda?

Sim, na maioria dos casos. Um comprador com autorização de residência austríaca costuma ser visto com mais bons olhos pelo Estado do que um investidor que não reside no país.

A compra por meio de uma empresa registrada na UE ou na Áustria também pode atenuar as restrições, mas apenas se a empresa estiver realmente ativa e a estrutura de propriedade for transparente. Essas soluções exigem a documentação legal adequada.

• Que custos adicionais os estrangeiros devem levar em consideração?

Além das despesas padrão (impostos, taxas de cartório, comissão do agente), os não residentes devem considerar:

• Tradução e certificação de documentos;
• Serviços de um advogado especializado em transações para estrangeiros;
• possíveis custos para obtenção de licenças;
• Entrada mais alta e condições de empréstimo mais rigorosas;
• Impostos sobre aluguel se o imóvel for destinado a ser usado como investimento.

Todos esses custos podem aumentar o custo total da transação em 1 a 2%, às vezes mais, dependendo do terreno e da estrutura de propriedade.