Viena é considerada uma das cidades mais habitáveis, por isso a procura por imóveis é alta. No entanto, nos últimos anos, surgiu um problema: cada vez mais pessoas compram apartamentos e casas não para residência permanente, mas como "segundas casas" — visitando-os apenas ocasionalmente ou deixando-os completamente vazios.
Isso resultou em menos apartamentos acessíveis para quem deseja morar na cidade em tempo integral, e os preços de aluguel e compra, especialmente no centro da cidade, continuam subindo. Isso é particularmente perceptível nas áreas centrais, onde as casas na Áustria são frequentemente compradas para uso futuro e utilizadas apenas ocasionalmente.
As autoridades municipais de Viena decidiram introduzir um imposto adicional sobre imóveis residenciais não ocupados permanentemente. O objetivo é incentivar os proprietários a gerirem os seus apartamentos e casas de forma mais eficiente. A receita arrecadada será destinada a melhorias urbanas, incluindo melhorias nas estradas, desenvolvimento do transporte público e apoio a iniciativas culturais que tornem Viena uma cidade agradável para se viver e um destino turístico atrativo.
Este artigo tem como objetivo explicar, em termos simples, como funcionará o novo imposto sobre a habitação na Áustria, a quais proprietários ele se aplicará, quais benefícios e isenções serão concedidos, além de comparar a situação com as práticas em outras cidades europeias e discutir as mudanças que ele poderá trazer para o mercado imobiliário de Viena.
Razões para a introdução do novo imposto
Nos últimos anos, Viena tem visto um aumento no número de apartamentos construídos sem ocupação permanente. Algumas pessoas compram esses imóveis como investimento ou se mudam para eles apenas por curtos períodos. Como resultado, uma parcela significativa dos imóveis permanece vazia, agravando a escassez de moradias.
Questões-chave:
- Aumento dos custos de habitação.
Devido à alta demanda e à baixa oferta, os preços de aluguel e compra estão subindo, especialmente em áreas muito procuradas, como o 1º, 7º e 8º arrondissements.
- A disparidade entre os grupos sociais.
Moradores ricos podem comprar vários apartamentos ou casas, enquanto famílias jovens e estudantes estão encontrando cada vez mais dificuldades para encontrar moradia acessível.
- Apartamentos desocupados.
De acordo com as autoridades, existem milhares de apartamentos vazios em Viena, o que impacta negativamente a vida da cidade como um todo.
Em 2024, as autoridades propuseram a introdução de um novo imposto sobre segundas residências em Viena, ou seja, aquelas que não são utilizadas como residência principal. A ideia por trás dessa medida é reduzir os lucros da posse de apartamentos "extras" e, assim, incentivar os proprietários a alugá-los ou vendê-los para quem desejar morar neles permanentemente.
Experiência de outras cidades europeias
Essa situação já ocorreu antes, e Viena não é exceção. Muitas grandes cidades europeias já introduziram impostos semelhantes:
| Cidade | Características de tributação | Resultado da introdução |
|---|---|---|
| Berlim | É cobrado anualmente um imposto sobre segunda residência, cujo valor depende do tamanho e da localização do imóvel. | Mais apartamentos serão oferecidos para aluguel de longo prazo. |
| Paris | Uma taxa mais alta se aplica a apartamentos vazios e aluguéis de curta duração (como os oferecidos pelo Airbnb). | Mais opções de moradia a preços acessíveis aparecerão no mercado. |
| Zurique | Foram introduzidas restrições rigorosas à compra de segundas residências por estrangeiros. | O número de transações realizadas com o objetivo de obter lucro rápido diminuirá. |
Conclusão: A introdução de um novo imposto em Viena reflete uma tendência europeia geral, cujo objetivo é abordar os problemas de habitação e proteger os direitos das pessoas que vivem permanentemente na cidade.
Principais parâmetros do novo imposto
Um novo imposto sobre segundas residências deverá ser introduzido no início de 2025, caso a lei seja aprovada no primeiro semestre de 2024. O valor será calculado anualmente e dependerá diretamente da área do apartamento ou da casa.
alíquotas de impostos
| Área da segunda casa | Taxa de imposto (€ por ano) |
|---|---|
| Até 60 m² | 300 |
| 60-130 m² | 450 |
| Mais de 130 m² | 550 |
Exemplo: O proprietário de um apartamento de 75 m² pagará €450 de imposto por ano. Se possuir outro apartamento semelhante, o imposto sobre o segundo aumentará em 50%, para €675 por ano.
Sobretaxas e descontos
O mecanismo de sobretaxas e descontos desempenha um papel fundamental na aplicação flexível do novo imposto sobre segundas residências em Viena. Ele permite a consideração de diferentes tipos de proprietários e das características de seus imóveis, tornando o imposto mais justo e incentivando o uso racional de apartamentos.
Abonos
As sobretaxas foram introduzidas para desencorajar uma única pessoa de adquirir vários segundos apartamentos. Se um proprietário possuir vários imóveis desse tipo, o imposto sobre cada um adicional aumentará em 50%.
Princípio de funcionamento:
| Número de segundas residências | Taxa base (€) | Sobretaxa (%) | Imposto total (€) |
|---|---|---|---|
| 1 objeto | 450 | 0% | 450 |
| 2 objetos | 450 | +50% | 675 |
| 3 objetos | 450 | +100% | 900 |
Exemplo: Se uma pessoa possui três apartamentos de 80 m² cada, seu imposto será de:
- para o primeiro – €450
- para o segundo – €675,
- para o terceiro – 900 euros.
O valor total do imposto será de € 2.025 por ano.
Finalidade do bônus:
- Para evitar que grandes quantidades de imóveis residenciais acabem nas mãos de investidores individuais ou especuladores.
- Incentivar os proprietários a alugar seus apartamentos ou vendê-los para pessoas que irão morar neles permanentemente.
Descontos
A Autoridade Tributária Austríaca concede descontos para casos em que um apartamento ou casa não gera renda para o proprietário e não é usado para fins comerciais ou especulativos.
Tipos de descontos:
Propriedade sem eletricidade.
- Se uma casa não tiver eletricidade, ela é praticamente inabitável.
- Para esses imóveis, o imposto é reduzido a quase o nível mínimo, o que alivia o ônus financeiro para os proprietários.
Edifícios de emergência.
- Nos casos em que a habitação é considerada insegura, o imposto para o proprietário é significativamente reduzido.
- Isso incentiva tanto a restauração desses edifícios quanto sua venda para novos empreendimentos.
Desconto para objetos em processo de restauração.
- Autoridades municipais estão discutindo a possibilidade de uma redução temporária de impostos para proprietários que investem na restauração de prédios antigos, visando preservar o patrimônio histórico de Viena.
Exemplo de cálculo:
| Situação | Imposto padrão (€) | Desconto aplicado | Imposto total (€) |
|---|---|---|---|
| Casa de 75 m² sem eletricidade | 450 | -70% | 135 |
| Edifício de emergência com 140 m² | 550 | -50% | 275 |
Finalidade dos descontos:
- Não onerar com impostos os proprietários de edifícios vazios ou temporariamente impróprios para habitação;
- Incentivá-los a reparar ou vender esses imóveis.
Exceções
Certos imóveis são totalmente isentos de impostos por desempenharem funções sociais ou públicas. Isso ajuda a proteger moradores vulneráveis e a apoiar iniciativas urbanas.
| Categoria do imóvel | Motivo da isenção fiscal |
|---|---|
| Residências estudantis | Apoio a estudantes e instituições de ensino, criação de moradias acessíveis. |
| Casas de repouso | Habitação com função social para idosos e pessoas que necessitam de cuidados. |
| Albergues para trabalhadores | Alojamento temporário para trabalhadores empregados em grandes obras de construção e empresas da cidade. |
Todas as exceções serão rigorosamente monitoradas pelas autoridades municipais para evitar fraudes. Os proprietários deverão apresentar comprovantes, como um contrato com uma universidade ou com serviços sociais.
Todo o sistema de subsídios, benefícios e isenções foi criado com o objetivo de:
- Reduza a especulação imobiliária – quanto mais segundas residências um proprietário possui, maior o imposto.
- Incentivar o uso eficiente das moradias – apartamentos vazios devem ser alugados ou vendidos.
- Para proteger instalações de importância social , edifícios educacionais, médicos e de trabalho são totalmente isentos de impostos.
- Apoie a restauração de edifícios antigos – incentivos para prédios abandonados e em ruínas ajudarão a preservar a arquitetura histórica de Viena.
Quem será afetado pelo novo imposto?
Na Áustria, novos impostos sobre imóveis serão aplicados a proprietários que possuem apartamentos ou casas não como residências permanentes, mas como propriedades secundárias — para férias, investimento ou aluguel. Essa medida se deve ao crescente número de apartamentos vazios, o que reduz a oferta disponível e leva ao aumento dos preços dos aluguéis.
Principais categorias de pagadores:
| Categoria | Descrição | Exemplo |
|---|---|---|
| Proprietários de imóveis que não constam como Hauptwohnsitz (residência permanente) | O imóvel não está registrado como endereço de residência permanente (nos documentos Meldezettel) | A família mora em uma área da cidade, mas possui outro apartamento no centro, que utiliza apenas durante visitas ocasionais |
| Proprietários estrangeiros | Proprietários estrangeiros que compraram apartamentos ou casas em Viena para fins de férias, investimento ou arrendamento | Um investidor alemão comprou um apartamento para alugá-lo a turistas por curtos períodos através do Airbnb |
| Investidores e proprietários | Pessoas que possuem um apartamento e o alugam para fins comerciais, mas não moram nele | O proprietário possui três apartamentos, que aluga por meio de contratos de arrendamento de longo prazo |
-
É importante também considerar os aspectos legais da compra: as restrições à compra de imóveis por estrangeiros na Áustria podem afetar a forma como a transação é formalizada e quais licenças são necessárias em cada estado.
Como entender se um imóvel é uma “segunda residência”:
- As informações do Meldezettel – o registro oficial do local de residência – são comparadas com os dados do Grundbuch (registro de terras).
- Se o endereço do apartamento não coincidir com o endereço de residência principal registrado, o imóvel será automaticamente reconhecido como uma segunda residência.
- Em casos de litígio, o proprietário terá de comprovar que o imóvel está sendo utilizado como residência principal (Hauptwohnsitz), por exemplo, através de contas de serviços públicos ou documentos que comprovem residência permanente.
Cenários para proprietários e investidores:
| Cenário | situação fiscal | Comentário |
|---|---|---|
| O imóvel está alugado sob um contrato de arrendamento oficial de longo prazo | O imposto é obrigatório | O proprietário é obrigado a indicar o imóvel como segunda residência |
| O apartamento está disponível para aluguel de curta duração através de serviços como Airbnb ou Booking.com | O imposto é obrigatório e pode ser aumentado | As autoridades municipais estão monitorando de perto esse setor devido à possibilidade de especulação |
| O proprietário utiliza o apartamento como uma "segunda residência" para visitas pessoais | O imposto é obrigatório | Essa regra se aplica independentemente de o apartamento estar vazio na maior parte do tempo |
Mecanismo e controle de pagamento
Para garantir a eficácia do imposto, o governo de Viena criou uma plataforma digital para sua contabilidade, o que reduzirá a burocracia e garantirá maior transparência.
Processo de pagamento:
1. Registre seu imóvel através do portal online oficial da cidade de Viena (wien).
2. Verificação automática de dados com o Meldezettel e o Grundbuch para determinar se o imóvel é utilizado como residência principal.
3. Gere um aviso de imposto anual que possa ser pago:
- por transferência bancária,
- por meio do serviço online de governo eletrônico,
- diretamente nos departamentos de impostos municipais.
4. O imposto deve ser pago até o final do primeiro trimestre de cada ano.
| Fonte de dados | Objetivo da inspeção | O órgão responsável pelo controle |
|---|---|---|
| Meldezettel (registro) | Comprovação de residência principal | Magistrado de Viena |
| Grundbuch (registro de terras) | Confirmação de propriedade | Serviço Federal de Terras |
| Bancos de dados do Airbnb e de outras plataformas | controle de aluguel de curto prazo | Departamento de Turismo e Impostos |
Multas e penalidades
Se um proprietário se esquivar intencionalmente do pagamento de impostos, enfrentará penalidades severas:
- Multa de até 5.000 euros por descumprimento das obrigações.
- Cobrança adicional por cada mês de atraso (até 5% do valor do imposto).
- Risco de ação judicial por parte da Procuradoria Financeira.
Transparência e Governo Eletrônico
- O sistema tributário será integrado aos serviços digitais da cidade.
- Os proprietários terão acesso a informações sobre cobranças e pagamentos por meio de sua conta online pessoal.
- Está previsto o envio de lembretes por SMS e e-mail para garantir que os proprietários não percam os prazos de pagamento.
Exceções e benefícios
As taxas de imposto de renda variam de acordo com o tipo de imóvel. As autoridades isentaram completamente algumas propriedades, enquanto isenções fiscais temporárias foram concedidas para projetos de importância social.
Isenção total de impostos:
| Categoria de objeto | Motivo da liberação | Exemplo |
|---|---|---|
| Residências estudantis | Apoio a estudantes e universidades para manter os preços das residências estudantis acessíveis. | Residência estudantil na Universidade de Viena. |
| Casas de repouso | Papel social: fornecer moradia para pessoas de categorias vulneráveis. | Residência estatal ou privada para idosos. |
| Dormitórios de trabalhadores | Organização de alojamento temporário para trabalhadores empregados em obras de construção e empresas. | Albergue para trabalhadores da construção civil na área de Sonnwendviertel. |
Alívio temporário:
- Os novos imóveis de habitação social não pagam impostos durante os três primeiros anos após a sua inauguração.
- Isso incentiva as construtoras a criarem moradias acessíveis para os moradores da cidade.
- Após o término do período de carência, o imposto é cobrado de acordo com as regras habituais.
Créditos fiscais individuais:
O proprietário tem o direito de solicitar um benefício pessoal se houver razões imperiosas:
- incapacidade temporária ou perda de rendimentos;
- Obras de reparação que tornam o imóvel temporariamente inabitável;
- circunstâncias de força maior, como incêndio, inundação e outras situações de emergência.
Processo de candidatura:
- Envie sua solicitação utilizando o formulário no portal de governo eletrônico.
- Anexe as provas necessárias (atestados médicos, relatórios de danos, etc.).
- O serviço de arrecadação de impostos da cidade analisa a solicitação em até 30 dias.
O impacto dos impostos no mercado imobiliário
A introdução de um imposto sobre segundas residências em Viena será um fator crucial na transformação do mercado imobiliário nos próximos anos. Especialistas estimam que isso não só aumentará a receita da cidade, como também levará a uma utilização mais eficiente do parque habitacional.
Previsões dos especialistas:
- Redução no número de apartamentos vazios.
Deixar os apartamentos vazios na maior parte do tempo se tornará economicamente inviável para os proprietários. Isso levará a um aumento na oferta de moradias para aluguel a preços acessíveis, especialmente no centro da cidade, onde atualmente há escassez.
- Redução nas compras especulativas.
Investidores estrangeiros e grandes compradores que adquirem apartamentos apenas para revenda ficarão mais cautelosos devido ao aumento de impostos.
- Crescente interesse em aluguéis de longo prazo.
Para cobrir os custos fiscais, os proprietários de segundos apartamentos provavelmente começarão a alugá-los por longos períodos, o que terá um impacto positivo no mercado de aluguel.
Impacto nos preços:
| Indicador | Previsão para 2025. | Comentário |
|---|---|---|
| Preços de aluguel | Estabilização ou ligeira diminuição (até -3%) | Aumentar a oferta de moradias acessíveis tornará o aluguel mais acessível |
| Preços de venda de apartamentos | O crescimento irá desacelerar (1-2% ao ano) | O imposto ajudará a limitar os aumentos especulativos de preços |
| Número de transações | Diminuição moderada (até -5%) | Os investidores adotarão uma abordagem mais cautelosa na compra de segundos apartamentos |
Opinião dos participantes do mercado:
- As agências imobiliárias acreditam que isso tornará o mercado mais transparente e estável, reduzindo o número de apartamentos vazios.
- Os investidores temem que o retorno sobre seus investimentos possa diminuir, mas os investimentos de longo prazo em imóveis de qualidade continuarão atrativos.
- Os moradores da cidade geralmente apoiam a reforma, pois ela melhorará a acessibilidade à habitação.
Comparação com outros impostos
A introdução do imposto sobre segundas residências coincide com a abolição do imposto estatal (GIS), anteriormente pago para financiar televisão e rádio. Um novo imposto (ORF) está previsto para substituí-lo a partir de 2025, com o objetivo de financiar a radiodifusão nacional.
Como resultado, os residentes vienenses enfrentarão um novo sistema tributário na Áustria, que combina os objetivos de apoio à sociedade e à infraestrutura urbana. Para entender o contexto mais amplo (o que mais os proprietários de imóveis pagam além desse imposto), é útil analisar como os impostos sobre a propriedade são estruturados na Áustria em geral.
Comparação com a prática internacional:
| Cidade / País | Tipo de imposto | Valor do imposto | Objetivo da introdução |
|---|---|---|---|
| Viena | Imposto sobre segunda residência | €300-550 + taxas adicionais | Incentivar o uso racional de apartamentos e casas, bem como reabastecer o orçamento da cidade |
| Paris | Imposto sobre apartamentos desocupados | 60% do custo anual do aluguel | Os investidores temem que o retorno sobre seus investimentos possa diminuir, mas os investimentos de longo prazo em imóveis de qualidade continuarão atrativos. |
| Berlim | Imposto sobre o segundo imóvel | Depende do valor cadastral | Os moradores da cidade geralmente apoiam a reforma, pois ela melhorará a acessibilidade à habitação. |
Vantagens do novo sistema:
- Transparência através de sistemas digitais e integração do governo eletrônico.
- Um imposto progressivo que incentiva os proprietários a alugarem seus apartamentos.
- A experiência internacional confirma que tal medida produz um efeito positivo a longo prazo.
Contras:
- Num futuro próximo, alguns proprietários poderão enfrentar um aumento nas despesas com impostos.
- Os investidores estrangeiros podem tornar-se menos ativos, o que levará a uma redução do fluxo de capital estrangeiro para o mercado imobiliário.
Como os proprietários podem se preparar
Os proprietários de segundas residências devem se preparar com antecedência para a introdução do imposto, a fim de evitar despesas e multas desnecessárias.
Passos práticos:
1. Certifique-se de que sua residência principal esteja devidamente registrada no Meldezettel.
Caso as informações sejam fornecidas incorretamente, o imóvel poderá ser erroneamente considerado uma segunda residência.
2. Considere alugar seu apartamento por um longo período.
Dessa forma, é possível cobrir os custos do imposto e, ao mesmo tempo, contribuir para o aumento da oferta de moradias.
3. Procure aconselhamento de um especialista em impostos.
Ele irá orientá-lo sobre como reduzir as despesas com impostos e como preencher corretamente sua declaração de imposto de renda.
4. Acompanhe as atualizações oficiais e possíveis alterações.
O projeto de lei poderá ser alterado durante a discussão.
Conclusão
O imposto sobre segundas residências em Viena é um elemento fundamental da política habitacional. Seu principal objetivo é regular o mercado imobiliário: reduzir o número de imóveis vagos, aumentar a oferta no mercado de aluguel de longo prazo e, consequentemente, aumentar a acessibilidade à habitação para residentes permanentes.
O principal objetivo dessas mudanças é encontrar um equilíbrio que beneficie proprietários de apartamentos, inquilinos e a própria cidade. Isso é essencial para um mercado imobiliário estável e saudável.
A melhor recomendação para os proprietários é que organizem tudo com antecedência para evitar penalidades e, ao contrário, colher os benefícios. Por exemplo, podem começar a alugar o imóvel, inscrever-se em programas com preços vantajosos ou administrá-lo com mais eficiência.
A principal recomendação para todos é manter-se atualizado sobre as novas leis e, se necessário, consultar especialistas. Essa é a maneira mais segura de se adaptar às novas exigências de forma fácil e tranquila.
