Novos projetos em Viena em 2026

O mercado imobiliário de Viena oferece um equilíbrio único entre edifícios históricos e construções modernas. Os bairros centrais da cidade preservam construções dos séculos XIX e XX com sua arquitetura Altbau característica, muito procuradas por compradores que valorizam estilo e patrimônio cultural.

Ao mesmo tempo, novos complexos residenciais que atendem aos padrões modernos de conforto, eficiência energética e segurança estão surgindo ativamente em áreas suburbanas e em desenvolvimento.

A demanda por novos edifícios em Viena é impulsionada por diversos fatores. Em primeiro lugar, a população da cidade está crescendo constantemente, exigindo mais espaço habitacional.

Em segundo lugar, a infraestrutura empresarial está em desenvolvimento, com o surgimento de novos centros de negócios e espaços de coworking, atraindo jovens profissionais e investidores. Em terceiro lugar, os compradores estrangeiros consideram a capital austríaca um local seguro para investimentos de longo prazo, o que sustenta a alta demanda por apartamentos modernos.

O principal objetivo deste artigo é fornecer uma explicação detalhada do processo de compra de um apartamento novo em Viena, esclarecendo as especificidades da legislação (Bauträgervertragsgesetz, BTVG), os mecanismos de proteção do capital do comprador e os pontos-chave a serem considerados para minimizar os riscos e garantir um investimento seguro.

O atual mercado de novas construções em Viena está se desenvolvendo em meio à oferta limitada nas áreas centrais. A alta densidade habitacional e o alto nível de preservação dos edifícios históricos restringem as oportunidades para novas construções no centro da cidade, fazendo com que as construtoras se concentrem em bairros suburbanos e em desenvolvimento.

Novas áreas de desenvolvimento:

Os programas governamentais desempenham um papel fundamental no estímulo à construção civil. Um dos principais focos é a habitação energeticamente eficiente: os novos edifícios devem atender ao padrão Klimaaktiv, que inclui sistemas de aquecimento modernos, isolamento térmico, painéis solares e tecnologias inteligentes de gestão de energia.

As previsões para os próximos cinco a dez anos sugerem novos aumentos de preços para novas construções, especialmente perto de centros comerciais e de transporte. Espera-se que casas inteligentes e edifícios com altos padrões ambientais ganhem popularidade, assim como a adoção ativa de tecnologias verdes, como sistemas de aquecimento geotérmico e sistemas inteligentes de gestão de energia.

Assim, o mercado de novas construções em Viena combina uma demanda estável, um planejamento criterioso de novos bairros e o apoio governamental a soluções inovadoras e ecologicamente corretas, tornando os investimentos em habitações modernas na cidade confiáveis ​​e promissores.

Na Áustria, o processo de compra de um apartamento em um prédio novo é regulamentado pela Bauträgervertragsgesetz (BTVG), uma lei que rege os contratos com construtoras e está em vigor desde 1997. O principal objetivo da lei é proteger os interesses dos compradores que investem em um imóvel em construção ou que ainda não foi transferido para a propriedade.

A garantia de compra de veículos (BTVG) aplica-se quando um comprador adquire:

• direito de propriedade (Eigentum),
• direito de construção (Baurecht),
• ou uma participação no direito de uso do apartamento (Wohnungseigentum).

A lei garante que o comprador não perderá fundos mesmo em caso de falência da construtora. Os fundos são protegidos por meio de uma conta fiduciária (Treuhandkonto), aberta em nome de uma pessoa de confiança (Treuhänder) – um advogado ou tabelião.

Princípios básicos do BTVG:

• Pagamento por etapas: os fundos são liberados somente após a conclusão de cada etapa da construção.
• Controle notarial/advogado: O Treuhänder verifica a conclusão da fase de construção antes de transferir os fundos para a construtora.
• Seguros e garantias: No caso de financiamento alternativo, o promotor imobiliário é obrigado a fornecer uma garantia bancária ou um seguro.
• Transparência contratual: o comprador recebe informações claras sobre os termos, custos e mecanismo de transferência da propriedade.

Modelo de escala de pagamento para BTVG

Todos os pagamentos são processados ​​através da Treuhandkonto, que protege os fundos do comprador contra cobranças infundadas por parte da construtora.

Treuhandkonto: procedimento de abertura e funcionamento

Pontos principais:

• A conta não é aberta pelo comprador, mas por um advogado ou notário (Treuhänder).
• Os fundos do comprador na conta estão totalmente protegidos pela lei BTVG e pelo seguro.
• O Treuhänder é responsável pela liberação dos fundos somente após a confirmação da conclusão de cada etapa da construção.
• A transação é registrada no Grundbuch (registro de imóveis) para comprovar os direitos de propriedade.

Documentos necessários para abrir uma Treuhandkonto

Todos os documentos devem estar atualizados e traduzidos para alemão ou inglês, com autenticação notarial, se necessário.

Vantagens dos mecanismos BTVG e Treuhandkonto:

• Proteção total do investimento – mesmo que a construtora declare falência, os fundos permanecem na conta.
• O controle das etapas de construção elimina o risco de receber um projeto de baixa qualidade.
• Transparência e segurança do contrato – regras claras e controle legal em cada etapa.
• Possibilidade de contratar especialistas – um advogado ou arquiteto pode acompanhar o comprador durante a fase de inspeção da qualidade da construção.

A compra de um apartamento em um prédio novo em Viena é um processo multifásico que exige muita atenção. A transação abrange desde a seleção do imóvel até o registro definitivo da propriedade no cadastro imobiliário (Grundbuch).

Um papel fundamental no processo é desempenhado pelo Treuhander — um advogado ou notário licenciado para abrir e manter uma Treuhandkonto. Eles desempenham as seguintes funções:

• Monitora o cumprimento do acordo BTVG.
• Verifica a conformidade das etapas de construção com a documentação do projeto.
• Os pagamentos são liberados somente após a confirmação da conclusão da etapa.
• Garante proteção legal ao comprador e o registro dos direitos de propriedade no Grundbuch.

A transação é dividida em várias etapas lógicas:

1. Selecionar um objeto e assinar o contrato de compra e venda (Kaufvertrag)

O contrato de compra e venda é redigido com a indicação de que a Lei de Proteção ao Consumidor de Bens Imóveis (BTVG) se aplica, o que garante a proteção do comprador.

2. Abrindo uma conta Treuhandkonto

A conta é aberta em nome de uma pessoa de confiança (Treuhänder) para proteger os fundos do comprador.

3. Pagamento em prestações

Os pagamentos ao promotor imobiliário só são efetuados após a conclusão de cada etapa da construção e a confirmação por parte do Treuhänder

4. Transferência do apartamento e registo no Grundbuch

Assim que a construção estiver concluída, o tabelião registra a propriedade no registro de imóveis, e o imóvel passa oficialmente para o comprador.

Escala de pagamento do modelo

Uma Treuhandkonto é uma conta fiduciária especial que protege os fundos do comprador na aquisição de um apartamento em um prédio novo. Essa conta é aberta exclusivamente por advogados ou notários licenciados como Treuhänder. Os bancos não abrem essas contas diretamente para os compradores.

Benefícios para o comprador

• Proteção dos fundos em caso de falência da construtora - os fundos são mantidos em uma conta sob o controle da Treuhänder.
• Mecanismo de pagamento transparente – os fundos são liberados estritamente de acordo com as etapas da construção.
• Seguro adicional – caso seja utilizado um modelo de financiamento alternativo, o promotor imobiliário é obrigado a fornecer uma garantia bancária.

Principais bancos que trabalham com a Treuhandkonto

Antes de comprar um apartamento, é importante verificar cuidadosamente o imóvel e a documentação para minimizar os riscos.

Verificando o objeto

• Certifique-se de que o construtor tenha alvará de construção.
• Pesquise a reputação do desenvolvedor – projetos anteriores e avaliações de clientes.
• Verifique se o projeto está em conformidade com as normas municipais e os requisitos da BTVG.

Documentos importantes

Como evitar riscos

• Trabalhe com um advogado ou notário independente especializado em imóveis novos na Áustria.
• Verifique o cronograma de pagamentos da Treuhandkonto e o cumprimento das etapas de construção.
• Informe-se sobre as garantias e seguros oferecidos pela construtora para que você não fique desprotegido em caso de imprevistos.

O mercado imobiliário da capital austríaca está se desenvolvendo rapidamente, e novos projetos surgem constantemente em Viena, tornando-se não apenas complexos residenciais, mas também símbolos da arquitetura moderna.

Seestadt Aspern é um dos maiores empreendimentos urbanos da Europa, localizado na zona leste de Viena.

Este é um distrito totalmente autônomo, incluindo áreas residenciais, uma zona comercial, instituições de ensino, centros médicos e infraestrutura própria. O projeto foi concebido para acomodar mais de 20.000 pessoas e gerar 20.000 empregos.

Funcionalidades do projeto:

• Um grande lago artificial no centro do distrito.
• É dada prioridade aos pedestres e ciclistas, com tráfego mínimo de veículos.
• Implementação ativa de tecnologias verdes, incluindo painéis solares e sistemas de recuperação de energia.

Localizado próximo à principal estação ferroviária de Viena (Hauptbahnhof), este projeto é ideal para quem aprecia o ritmo vibrante da cidade. O Trienna Living consiste em vários edifícios de vários andares com apartamentos espaçosos e suítes de alto padrão.

O complexo inclui:

• Estacionamento subterrâneo.
• Sala de ginástica e áreas de recreação para os moradores.
• Lojas e cafés modernos no piso térreo.
• Acesso fácil ao centro da cidade graças às convenientes ligações de transporte.

O Danube Flats é um dos projetos de torres residenciais mais ambiciosos de Viena, situado às margens do Danúbio. Este empreendimento de alto padrão foi projetado para compradores que valorizam prestígio, vistas panorâmicas e acesso a comodidades modernas.

O complexo inclui:

• Apartamentos de luxo com janelas panorâmicas.
• Centro de fitness e SPA.
• Áreas de lazer privativas e restaurantes para os moradores.
• Acesso direto à margem do Danúbio.

O HoHo Wien é o primeiro arranha-céu de madeira do mundo com vários andares, com 84 metros de altura. O projeto tornou-se um símbolo da transição de Viena para a arquitetura sustentável, focada na redução da pegada de carbono e na utilização de recursos renováveis.

Funcionalidades do projeto:

• 75% das estruturas são feitas de madeira.
• Redução significativa nas emissões de CO₂ em comparação com a construção tradicional.
• Os edifícios têm usos mistos: hotéis, escritórios, restaurantes e apartamentos residenciais.
• O projeto HoHo Wien tornou-se um modelo para futuros projetos ecológicos em toda a Europa.

Viena inaugura o LeopoldQuartier , um bairro inovador que faz parte de um projeto de desenvolvimento urbano ao longo do Canal do Danúbio. O projeto prioriza a construção sustentável e o uso misto: escritórios, espaços comerciais e residenciais, com ênfase na sustentabilidade.

Por que este projeto é interessante:

• O LeopoldQuartier é um exemplo de como o desenvolvimento urbano se alia a soluções ecológicas: estruturas de madeira, eficiência no uso de recursos e uma pegada de carbono reduzida.
• Este não é apenas um complexo residencial; o projeto também inclui escritórios e espaços comerciais, tornando-o multifuncional e adequado para uso misto, incluindo moradia, trabalho e lazer.
• O uso da madeira nos elementos da estrutura é raro em edifícios de vários andares desta escala em Viena, tornando o projeto um modelo para o futuro da construção sustentável.

A compra de imóveis na Áustria é um processo transparente e confiável, mas existem algumas nuances legais e financeiras para investidores estrangeiros. Viena atrai compradores do mundo todo graças à sua economia estável, alto padrão de vida e ambiente de investimento seguro.

No entanto, antes de fechar um negócio, é importante considerar os detalhes legais e as obrigações financeiras associadas à compra de uma casa.

Na Áustria, a regulamentação da compra de imóveis por estrangeiros é feita em nível estadual, e cada estado possui suas próprias regras. Portanto, as restrições à compra de imóveis por estrangeiros na Áustria podem variar significativamente dependendo da região.

Viena possui as condições mais flexíveis — cidadãos estrangeiros, incluindo os de países não pertencentes à UE, podem comprar apartamentos praticamente sem restrições. No entanto, outros estados federais, particularmente regiões turísticas como o Tirol ou Salzburgo, têm regulamentações mais rigorosas.

Os principais requisitos que podem ser apresentados são:

• Obtenção de autorização especial do governo estadual (Landesregierung) para a compra.
• Comprovação de que o imóvel não será utilizado para especulação imobiliária ou revenda a curto prazo.
• Em alguns casos, é necessária a confirmação de que o imóvel será utilizado como residência pessoal e não para atividades turísticas não licenciadas.

Essas medidas visam proteger o mercado imobiliário local e evitar aumentos excessivos de preços devido à demanda estrangeira.

A compra de imóveis na Áustria envolve impostos obrigatórios e custos adicionais de transação. Abaixo, apresentamos um resumo dos principais impostos imobiliários na Áustria e das despesas típicas que geralmente surgem durante a transação.

Dica: Ao planejar seu orçamento, recomenda-se incluir de 8 a 10% a mais do valor do apartamento para impostos e serviços profissionais.

O mercado imobiliário austríaco permite que investidores estrangeiros escolham diferentes estratégias dependendo de seus objetivos:

Para uso pessoal

• Uma opção clássica para famílias que planejam uma estadia prolongada em Viena.
• Isto é especialmente relevante para quem planeia mudar-se ou obter uma autorização de residência.

Para alugar

• Viena é um dos maiores centros educacionais e comerciais da Europa.
• Existe uma grande procura por imóveis para alugar em áreas próximas a universidades (Alsergrund, Währing) e centros empresariais (Leopoldstadt, Donaustadt).
• Alugar seu imóvel permite gerar uma renda passiva estável e recuperar seu investimento.

Investimentos no segmento premium

• Comprar apartamentos em condomínios residenciais de prestígio, como o Danube Flats, com a intenção de revendê-los em alguns anos.
• Este segmento é particularmente interessante para investidores focados no crescimento da capitalização.

O novo mercado da construção civil em Viena está se desenvolvendo e se adaptando rapidamente aos desafios ambientais e tecnológicos modernos. Nos próximos 10 a 15 anos, a cidade planeja se tornar líder em construção sustentável e inovadora.

Arquitetura verde. A principal tendência para o futuro é a transição para tecnologias ecologicamente corretas e a redução da pegada de carbono.

• Eliminação gradual do gás em favor do aquecimento geotérmico, painéis solares e bombas de calor.
• Implementação de sistemas de coleta de água da chuva e telhados verdes.
• Os novos edifícios são projetados como Edifícios de Emissão Zero – com um balanço de carbono zero ou até mesmo negativo.

Exemplos dessa abordagem são os projetos nas áreas de Seestadt Aspern e Sonnwendviertel.

Estruturas de madeira e híbridas. A Áustria está implementando ativamente a construção de edifícios de madeira de vários andares, que combina estética, durabilidade e respeito ao meio ambiente.

• O exemplo mais famoso é o HoHo Wien, um edifício de 84 metros de altura feito com 75% de madeira.
• Esses projetos reduzem as emissões de CO₂ e criam um microclima interno confortável.

Tecnologias para casas inteligentes. Os novos edifícios modernos em Viena estão cada vez mais equipados com sistemas inteligentes:

• Controle o aquecimento e a iluminação através do smartphone;
• Ventilação automática com recuperação de calor;
• Sistemas inteligentes de segurança e videovigilância;
• Controle do consumo de energia em tempo real.

Essas tecnologias melhoram o conforto habitacional e atraem compradores jovens.

Aumento dos preços de imóveis com eficiência energética. A demanda por apartamentos modernos e ecológicos cresce anualmente.

• Casas com eficiência energética já estão sendo vendidas por 10 a 15% a mais do que imóveis tradicionais.
• A longo prazo, esses apartamentos proporcionarão maior renda com aluguel e valorização sustentável do imóvel.

Conclusão: Investir em novos edifícios em Viena não é apenas uma forma rentável de preservar e aumentar o capital, mas também uma oportunidade de fazer parte da tendência global rumo ao desenvolvimento sustentável.

Para compradores estrangeiros, a chave para o sucesso continua sendo a seleção criteriosa do imóvel, a verificação de todos os aspectos legais e a cooperação com advogados e construtoras especializadas.

O mercado de imóveis novos em Viena continua sendo um dos mais estáveis ​​e seguros da Europa. Graças a um arcabouço legal transparente, à Lei de Imóveis Comerciais (BTVG) e ao sistema de contas de garantia (Treuhandkonto), compradores e investidores desfrutam de um alto nível de proteção patrimonial. Novos projetos como HoHo Wien, Danube Flats e Seestadt Aspern demonstram como Viena combina inovação com respeito à tradição.

No entanto, um investimento bem-sucedido exige uma seleção criteriosa do imóvel, verificação da documentação e o trabalho exclusivo com construtoras de renome e advogados experientes. Comprar um apartamento em um prédio novo é mais do que uma simples transação; é um investimento a longo prazo no futuro, onde não apenas a metragem quadrada importa, mas também a qualidade de vida, a estabilidade e o desenvolvimento sustentável.