Mercado imobiliário no Vietnã: o que os investidores precisam saber

Os investimentos imobiliários no Vietnã estão atraindo cada vez mais a atenção de compradores estrangeiros. Este mercado é atrativo não apenas pela renda de aluguel, mas também como um ativo que representa um estilo de vida e um meio de diversificar o capital na Ásia.

Ao contrário de países europeus com sistemas regulatórios consolidados, como a Áustria, onde a estabilidade e a previsibilidade são as principais vantagens, o Vietname apresenta hoje um cenário completamente diferente: trata-se de um país em desenvolvimento dinâmico, com elevado potencial de valorização dos preços e barreiras de entrada relativamente baixas. Para os investidores, isto representa uma oportunidade de entrar num mercado em plena expansão, obtendo assim retornos superiores aos de jurisdições mais maduras.

Este é um momento particularmente interessante para considerar o Vietnã como destino de investimento. Após a pandemia, o país reabriu suas fronteiras, o turismo está se recuperando em ritmo acelerado e o governo está investindo em projetos de infraestrutura de grande escala – de rodovias a aeroportos internacionais. Tudo isso está criando as bases para o aumento dos preços dos imóveis e do fluxo turístico, elevando, assim, a atratividade dos imóveis para locação.

Eu, Ksenia Levina, sou advogada com experiência tanto na Ásia (Vietnã, Tailândia) quanto na Europa (países da UE). Trabalho com investidores estrangeiros, auxiliando-os em todo o processo – desde a due diligence e os procedimentos KYC/AML até a gestão de propriedades. Essa experiência internacional me permite compreender os pontos fortes e as fragilidades dos mercados asiáticos em comparação aos europeus.

O Sudeste Asiático há muito tempo atrai turistas e negócios internacionais. O Vietnã vem ganhando cada vez mais destaque nesse cenário, combinando seu papel como polo industrial e destino turístico.

As duas principais cidades – Cidade de Ho Chi Minh e Hanói – continuam sendo os principais pontos de atração A Cidade de Ho Chi Minh é o coração financeiro do país, abrigando empresas, bancos, startups e os principais complexos residenciais de alto padrão. É aqui que os aumentos de preços e a demanda por aluguel por parte de estrangeiros são sentidos com mais intensidade. Hanói é a capital e o centro cultural, onde os preços dos aluguéis são impulsionados tanto por profissionais internacionais quanto por estudantes.

Um segmento à parte é o de imóveis turísticos: Nha Trang, Da Nang e a ilha de Phu Quoc. Essas regiões estão se desenvolvendo ativamente como polos turísticos, e o crescimento no número de hotéis, apartamentos e vilas está diretamente relacionado ao fluxo de turistas. Para investidores, esse é um cenário típico de estilo de vida: o imóvel pode ser alugado durante a alta temporada e usado para férias pessoais.

O ambiente jurídico no Vietnã difere do europeu. Segundo Juwai, estrangeiros podem possuir apartamentos por meio de um sistema de arrendamento — um contrato de longo prazo de até 50 anos, com opção de renovação. A terra permanece propriedade do Estado, refletindo o modelo socialista de governança.

Diferentemente da Áustria, onde o proprietário recebe a titularidade plena do imóvel e opera dentro da previsível jurisdição da UE, no Vietnã, a estrutura contratual e o suporte jurídico adequado para a transação são cruciais.

De acordo com índices internacionais, o Vietnã demonstra um crescimento constante. Segundo o Banco Mundial , os indicadores Doing Business estão melhorando e os preços dos imóveis nas principais cidades crescem entre 5% e 10% ao ano. O retorno sobre o investimento em aluguéis em áreas turísticas e metropolitanas é significativamente maior do que na Áustria, onde normalmente se espera um retorno de 2% a 3% ao ano.

Kiplinger argumenta que Tailândia, Camboja e Indonésia poderiam ser considerados concorrentes do Vietnã. No entanto, o Vietnã se destaca atualmente devido à sua combinação de crescimento econômico, expansão industrial e potencial turístico.

O mercado imobiliário vietnamita é relativamente jovem. Segundo a Realtique, até 2015, estrangeiros praticamente não conseguiam comprar imóveis. A liberalização da legislação levou a um aumento acentuado do interesse e, em poucos anos, os preços nas principais cidades subiram entre 50% e 200%. A pandemia desacelerou temporariamente o crescimento, mas o mercado vem se recuperando ativamente desde 2022.

Cidades como Ho Chi Minh e Hanói apresentam as maiores taxas de crescimento, onde a demanda por moradias é impulsionada por fluxos migratórios internos, uma classe média em expansão e o desenvolvimento de empresas internacionais. Em áreas turísticas, a dinâmica é menos estável: Nha Trang, Da Nang e Phu Quoc dependem da sazonalidade e do fluxo turístico, mas essas regiões estão se tornando destinos privilegiados para investimentos em estilo de vida.

A geografia típica das transações é a seguinte: a cidade de Ho Chi Minh apresenta uma mistura de imóveis de alto padrão (condomínios de luxo) e imóveis para o mercado de massa. Hanói é um mercado mais acadêmico, com um grande número de inquilinos entre estudantes e profissionais estrangeiros. Da Nang, Nha Trang e Phu Quoc estão se desenvolvendo como polos turísticos, onde os estrangeiros têm maior probabilidade de comprar apartamentos em condomínios-hotéis ou vilas à beira-mar.

Os tipos de imóveis disponíveis para compradores estrangeiros são limitados: principalmente apartamentos em condomínio, apartamentos residenciais e casas de veraneio. Terrenos não estão disponíveis para estrangeiros para propriedade privada, uma diferença fundamental em relação à Áustria, onde terrenos e casas podem ser comprados diretamente.

Os principais compradores de imóveis no Vietnã são cidadãos da Coreia do Sul, China, Japão, além de russos e americanos. A demanda por imóveis para alugar é impulsionada por turistas, expatriados, estudantes e profissionais de empresas internacionais.

Comparação do crescimento de preços e rendimentos: Vietname vs. Áustria

Ao analisar o mercado imobiliário vietnamita, não se pode ignorar seus concorrentes regionais. Os principais são Tailândia, Camboja e Indonésia. Cada um desses mercados possui sua própria dinâmica e especificidades, mas a tendência geral é atrair capital de investimento estrangeiro por meio do turismo, barreiras de entrada acessíveis e economias em crescimento.

A Tailândia é considerada um mercado mais maduro: mecanismos de aluguel de curta duração, infraestrutura turística e marcas fortes já estão estabelecidos em destinos como Phuket, Koh Samui e Bangkok. No entanto, essa maturidade também se traduz em alta concorrência e custos de entrada mais elevados, reduzindo o potencial de lucros extraordinários.

O Camboja há muito atrai investidores graças às suas mínimas restrições à propriedade e ao sistema tributário favorável, mas sua infraestrutura e estrutura institucional estão atrasadas em relação ao Vietnã. Os imóveis costumam ser mais baratos aqui, mas os riscos são maiores, principalmente em termos de regulamentação e estabilidade política.

A Indonésia está apostando em regiões turísticas, particularmente Bali. Esse mercado já é popular entre expatriados, nômades digitais e investidores há algum tempo, mas as restrições à propriedade estrangeira direta e as estruturas legais complexas o tornam menos transparente.

O Vietnã ocupa uma posição intermediária: por um lado, oferece baixas barreiras de entrada e crescimento acelerado, mas, por outro, exige conhecimento jurídico especializado na estruturação de transações. É esse equilíbrio entre dinamismo e potencial de diversificação que torna o país competitivo na região.

No Vietnã , investidores estrangeiros não podem comprar imóveis em regime de propriedade plena, ao contrário dos cidadãos. A propriedade em regime de arrendamento continua sendo a principal opção para não residentes, com um prazo de até 50 anos, renovável.

Na prática, isso significa que o comprador se torna o proprietário integral do apartamento no condomínio, mas o período de propriedade é limitado e, após o término do contrato de arrendamento, a renovação depende das decisões do Estado e da construtora.

Na Áustria, a situação é diametralmente oposta: estrangeiros podem comprar imóveis integralmente (embora isso geralmente exija aprovação das autoridades regionais), e não há prazo limite. Isso gera uma maior sensação de segurança para os investidores, mas os custos de entrada e de propriedade são significativamente mais altos.

outras formas de estruturação de propriedade são amplamente utilizadas no Vietnã Alguns investidores constituem uma empresa local (geralmente com um sócio vietnamita), o que lhes permite adquirir terrenos e imóveis como proprietários plenos, mas exige amplo suporte jurídico e conformidade contínua.

Os regimes de copropriedade também são bastante procurados — por exemplo, na compra de um apartamento ou casa com vários investidores. Isso é especialmente relevante para propriedades em resorts, onde as despesas e a receita são divididas proporcionalmente. Questões de herança também são importantes: a lei vietnamita permite a transferência de propriedade para herdeiros estrangeiros, mas exige autenticação em cartório e o pagamento de taxas.

Deve-se dar atenção especial às contas bancárias e à conformidade. Um comprador estrangeiro precisará de uma conta bancária vietnamita para pagamentos, bem como comprovante de origem dos fundos. Essa é uma prática padrão para proteção contra lavagem de dinheiro, mas o processo em si pode ser mais demorado do que na Áustria, onde o setor bancário é bem estabelecido e opera dentro das rigorosas regulamentações da UE.

O processo de compra de imóveis no Vietnã consiste em várias etapas. Primeiro, seleciona-se um imóvel e assina-se um contrato de reserva, juntamente com um pequeno depósito. Em seguida, realiza-se a análise da documentação, que inclui a verificação das licenças da construtora, dos títulos de propriedade e do status do empreendimento. A due diligence — uma análise jurídica minuciosa — desempenha um papel crucial nesta etapa, pois, sem ela, há um alto risco de se deparar com uma construção inacabada ou com restrições ao uso do imóvel.

Após a conclusão bem-sucedida da inspeção, as partes firmam o contrato principal de compra e venda, que é registrado nos órgãos governamentais competentes. Diferentemente da Áustria, onde o registro no cadastro imobiliário garante proteção absoluta dos direitos, no Vietnã, a proteção dos direitos dos compradores depende em grande parte da qualidade da documentação e da integridade da construtora.

Por isso, recomenda-se fortemente que os investidores consultem advogados e consultores licenciados.

Deve-se dar especial atenção às transações de compra na planta (compras durante a fase de construção). Esse formato é muito popular devido ao seu baixo preço inicial e potencial de valorização após a conclusão da obra. No entanto, também apresenta os maiores riscos: atrasos na construção, falta de licenças necessárias ou problemas de conexão com a infraestrutura.

Na Áustria, as transações de compra na planta são mais seguras graças às rigorosas regulamentações das construtoras e às contas de garantia obrigatórias. No Vietnã, essas garantias são menos numerosas, exigindo uma supervisão ainda mais rigorosa.

Nos últimos anos, a compra remota de imóveis no Vietnã tornou-se um modelo fundamental para investidores estrangeiros. Isso se deve ao crescente interesse no mercado e ao desenvolvimento paralelo de serviços digitais que permitem a conclusão de transações sem a necessidade de presença permanente no país. Esse método de investimento é especialmente relevante para aqueles que consideram o Vietnã como parte de um portfólio internacional e não planejam se mudar imediatamente.

O processo de compra remota gira em torno de um representante de confiança — geralmente um advogado ou uma empresa de consultoria especializada. Por meio de uma procuração autenticada, o representante age em nome do investidor: assinando o contrato de reserva, revisando os documentos de propriedade, participando das negociações com a construtora e supervisionando o processo de registro do imóvel. Essa abordagem minimiza os riscos e elimina a necessidade de múltiplas viagens.

No Vietnã, as construtoras modernas estão implementando ativamente ferramentas online: visitas virtuais aos imóveis, catálogos eletrônicos de plantas, apresentações em vídeo e até mesmo assinatura online de documentos. Isso permite que os investidores avaliem antecipadamente não apenas o projeto em si, mas também seus arredores, infraestrutura e dinâmica da vizinhança.

Durante transações remotas, à conformidade e às questões financeiras O comprador estrangeiro abre uma conta bancária no Vietnã, por meio da qual todos os pagamentos são processados. O banco verifica a origem dos fundos, o que é obrigatório segundo a legislação local.

Diferentemente da Áustria, onde as transações podem ser concluídas online graças à jurisdição digital europeia e à alta transparência jurídica, no Vietnã, as compras remotas exigem maior supervisão legal. No entanto, com o apoio adequado, elas se tornam uma ferramenta conveniente para entrar em um mercado em crescimento sem exigir uma presença de longo prazo no país.

Vietnã x Áustria

A carga tributária sobre imóveis no Vietnã é relativamente baixa, o que é um dos principais fatores que tornam o mercado atrativo. Uma taxa de registro de 0,5% do preço da transação é cobrada na compra de imóveis. Para os proprietários, a carga tributária é mínima: existem impostos sobre a terra e sobre a propriedade, mas as taxas são extremamente baixas, muitas vezes não ultrapassando algumas centenas de dólares por ano.

Na venda de imóveis, há um imposto sobre ganhos de capital de 2%, que é significativamente menor do que na Áustria, onde o imposto sobre ganhos de capital pode chegar a 25-30%, dependendo da estrutura de propriedade e do período de posse.

Em relação aos rendimentos de aluguel, no Vietnã a taxa de imposto varia de 5% a 10% , dependendo da renda, permitindo que os investidores retenham a maior parte do lucro. Na Áustria, a carga tributária sobre os rendimentos de aluguel é maior: somam-se o imposto de renda e as contribuições para a seguridade social.

Comparação com a Áustria

A compra de imóveis no Vietnã não garante, por si só, a residência. Essa é uma diferença fundamental em relação a algumas jurisdições europeias, onde investimentos imobiliários podem levar diretamente à residência ou até mesmo à cidadania. Na Áustria, por exemplo, a compra de imóveis também não garante a residência, mas o país oferece programas especiais para investidores e empreendedores, nos quais imóveis podem fazer parte do pacote de investimento.

O Vietnã oferece um sistema de vistos de longa duração. Estrangeiros podem obter vistos de negócios, vistos de investimento ou autorizações de trabalho, permitindo estadias de um a vários anos, com possibilidade de prorrogação. Investidores com alto poder aquisitivo também podem considerar o registro de uma empresa no Vietnã, o que facilita a obtenção de um visto de múltiplas entradas e residência oficial.

Do ponto de vista do estilo de vida, o Vietnã é atraente devido ao seu custo de vida relativamente baixo: aluguel, serviços, transporte e alimentação são significativamente mais baratos do que na Áustria ou em outros países europeus. O clima desempenha um papel decisivo: é quente o ano todo e, em áreas turísticas como Da Nang ou Phu Quoc, a vida está intimamente ligada ao mar.

O turismo está se desenvolvendo rapidamente, oferecendo uma variedade de serviços, cafés, restaurantes e eventos esportivos e culturais. Para nômades digitais e para aqueles que buscam um clima quente e preços acessíveis, o Vietnã está se tornando uma das melhores opções na Ásia.

O mercado de aluguel no Vietnã está dividido em dois segmentos principais: aluguéis de curto prazo e aluguéis de longo prazo.

Os aluguéis de curta duração são voltados para turistas. Cidades e ilhas como Nha Trang, Da Nang e Phu Quoc se tornaram pontos turísticos populares: condomínios e apart-hotéis estão sendo construídos rapidamente, e o mercado de aluguel é impulsionado pelo turismo nacional e internacional. A sazonalidade desempenha um papel importante, mas, graças ao clima ameno durante todo o ano, a queda na baixa temporada é menos acentuada do que na Europa, por exemplo.

Aluguéis de longa duração são comuns em Ho Chi Minh e Hanói. Essas cidades desfrutam de uma demanda estável por parte de expatriados, estudantes e funcionários de empresas internacionais. O mercado de aluguéis aqui é menos volátil do que em regiões turísticas, oferecendo a oportunidade de contar com uma renda estável.

Rentabilidade por região

Segundo o Eurostat e fontes nacionais, a percentagem de habitações arrendadas na Áustria é muito menor, enquanto a propriedade de uma casa é mais comum; os dados globais sobre propriedade confirmam esta tendência – 69% dos residentes da UE vivem nas suas próprias casas.

A escolha da localização depende diretamente da estratégia do investidor.

A cidade de Ho Chi Minh é a capital econômica do país e seu maior mercado imobiliário. Um ambiente de negócios próspero e um setor corporativo internacional dinâmico garantem que a demanda por aluguel por parte de expatriados permaneça alta. Investir na cidade de Ho Chi Minh é ideal para quem busca renda estável e perspectivas de investimento a longo prazo.

Apartamentos básicos (estúdios, 35-5 m²): a partir de US$ 60.000 a US$ 100.000.

• Apartamentos de 2 quartos: US$ 150.000 a US$ 240.000.
• Imóveis de alto padrão (Distrito 2, Distrito 7): US$ 150.000 a US$ 600.000, preço de US$ 2.200 a US$ 6.500/m².

Áreas promissoras:

• Thao Dien, Thu Thiem (Distrito 2): um polo de atração para expatriados.
• Phu My Hung (Distrito 7): comunidades de expatriados ideais para famílias, infraestrutura.
• Binh Thanh, Thu Duc (Distrito 9): novos projetos, previsão de capitalização de até 60-90% em 5 anos.

Hanói, como capital política, possui uma estrutura de demanda singular. Órgãos governamentais, universidades e embaixadas estão concentrados na cidade. O mercado de aluguel é voltado para estudantes, professores e funcionários de órgãos governamentais e organizações internacionais. Os rendimentos aqui são menores do que em áreas turísticas, mas a estabilidade da demanda torna Hanói uma estratégia atraente a longo prazo.

• Mercado primário: cerca de US$ 2.836/m² (aproximadamente 72 milhões de VND/m²).
• Mercado secundário: US$ 1.900/m² (aproximadamente 48-49 milhões de VND/m²).
• Preços mínimos para um apartamento: US$ 120.000 a US$ 180.000 (mercado secundário).

Áreas populares:

• Tay Ho (West Lake): US$ 2.500-4.000/m², aluguel para estrangeiros.
• Ba Dinh, Hoan Kiem: US$ 2.000-3.200/m², centro comercial e administrativo.

Da Nang, Nha Trang e Phu Quoc são destinos turísticos. O foco principal aqui são os aluguéis de curta duração para turistas. Esses investimentos são mais rentáveis, mas também mais arriscados: sazonalidade, dependência do turismo internacional e concorrência com a indústria hoteleira. Por outro lado, os resorts oferecem a oportunidade de combinar investimento com uso pessoal – os chamados investimentos em estilo de vida.

Locais de resort

• Da Nang: US$ 1800 - 3000/m², investimentos de US$ 150.000 a 300.000.
• Nha Trang: US$ 1.500–2.500/m², de US$ 120.000 a US$ 250.000 por propriedade.
• Phu Quoc: US$ 1.600–3.000/m², de US$ 130.000 a US$ 300.000, alto fluxo turístico.
• Foco: aluguéis de curta duração para turistas, combinando rentabilidade e estilo de vida.

Metrópole versus resort

Cidades secundárias e subúrbios

• Binh Duong (perto da cidade de Ho Chi Minh): $ 1.300 - 2.200 / m².
• Investimento mínimo: de US$ 100.000 a US$ 150.000.
• Potencial: crescimento da infraestrutura e da demanda devido à realocação da produção.

Comparando com a Áustria, pode-se dizer que a metrópole no Vietnã é análoga a Viena em termos de estabilidade, mas com um rendimento maior, enquanto as regiões turísticas se assemelham mais ao modelo dos resorts alpinos ou lacustres da Áustria, apenas com um limiar de entrada significativamente menor e riscos maiores.

• Áustria (Viena, Salzburgo): preços iniciais a partir de 250.000 euros, mesmo para um apartamento pequeno em Viena .
• Rentabilidade: 2–4% ao ano.
• Vietnã: investimento inicial de US$ 60.000 a US$ 100.000, rendimento de 5% a 9%, mas com maiores riscos legais e de mercado.

Para investidores estrangeiros, o mercado vietnamita quase sempre começa com novos empreendimentos: este é o principal segmento que gera a maior parte dos imóveis disponíveis para compra (cotas para estrangeiros em condomínios, procedimentos de reserva transparentes e pagamentos parcelados, contratos padronizados e serviços oferecidos pelas construtoras).

O direito de propriedade é concedido na forma de arrendamento, e os documentos principais (incluindo o "livro rosa" do apartamento) são emitidos após a entrada em funcionamento do edifício.

Comprar no início da fase de construção permite garantir um preço de entrada mais baixo e lucrar com a valorização do imóvel no momento da entrega, mas exige uma análise criteriosa: verificar os direitos sobre o terreno, as licenças de construção, o status das contas do projeto, o histórico da construtora e sua cadeia de contratos.

Na realidade, muitos projetos oferecem uma jornada conveniente para o cliente: reserva eletrônica, um Contrato de Compra e Venda padronizado, cronogramas de pagamento, responsabilidade por defeitos e posterior gestão do edifício pela empresa administradora do empreendimento.

O mercado secundário é mais desafiador para estrangeiros por três motivos. Primeiro, existe uma "cota para estrangeiros" no prédio: se o limite for atingido, os estrangeiros não podem comprar, o que afeta a liquidez e o número de potenciais compradores durante a revenda.

Em segundo lugar, o procedimento para o novo registo dos direitos de arrendamento entre particulares exige um trabalho jurídico cuidadoso (verificação do estado do "livro rosa", ausência de ónus/encargos, dívidas de serviços públicos e impostos em atraso, e fixação correta do preço no contrato).

Em terceiro lugar, o financiamento para não residentes em imóveis existentes é limitado, portanto, as transações são geralmente à vista ou com empréstimos-ponte de curto prazo. Os pontos fortes dos imóveis existentes incluem uma carteira de inquilinos já estabelecida, a possibilidade de avaliar o desempenho técnico e operacional do edifício (fundo de condomínio, taxas de manutenção e custos operacionais realistas) e um menor risco de atrasos na construção.

As diretrizes de preço são as seguintes: os lotes iniciais na cidade de Ho Chi Minh, nos estágios iniciais do projeto, podem ser adquiridos a partir de aproximadamente US$ 80 mil (geralmente apartamentos compactos em áreas/conjuntos residenciais em desenvolvimento), e em locais turísticos (Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc), o limite inferior costuma ser em torno de US$ 120 mil para apartamentos à beira-mar.

Naturalmente, os bairros centrais e os novos polos de expatriados são mais caros; o que importa nesses casos não é o "menor preço", mas sim um equilíbrio entre localização, qualidade da gestão e perfil dos inquilinos.

Para efeito de comparação com a Áustria, mesmo os apartamentos de entrada no mercado vienense geralmente começam em € 250 mil ou mais, mas os investidores obtêm a propriedade plena e um processo de registro de imóveis previsível. Em contrapartida, recebem rendimentos menores e um período de retorno do investimento mais longo.

Edifícios novos versus imóveis usados

Na Áustria, o contraste é diferente: o mercado secundário é líquido e padronizado, enquanto o mercado primário é protegido por modelos de custódia notarial; os preços são mais altos, os rendimentos são mais baixos, mas a segurança jurídica é máxima.

Para além da opção "clássica" de compra para arrendamento, o Vietname oferece uma gama de estratégias de nicho que permitem um perfil de risco/retorno mais preciso.

Os apartamentos Income são unidades totalmente mobiliadas em condomínios, destinadas a aluguéis para expatriados em áreas metropolitanas (Cidade de Ho Chi Minh/Hanói).

Vantagens: demanda previsível, possibilidade de firmar contratos de longo prazo com empresas/pessoas em processo de mudança, taxa de ocupação relativamente estável.

Desvantagens: necessidade de um alto padrão de mobiliário e serviço, sensibilidade às condições do escritório e à rotatividade de pessoal.

Os resorts em condomínio são um formato em que os apartamentos são administrados por uma operadora hoteleira, com foco em estadias de curta duração. Essas propriedades geralmente oferecem retornos mais altos, mas a dependência do fluxo turístico e da sazonalidade representa um risco importante.

É importante verificar os termos do pool de receitas, a transparência dos relatórios, as taxas de operação e os cenários de baixa temporada. Para um investidor disciplinado, um condomínio-hotel pode se tornar um componente de um portfólio com um perfil de renda mais agressivo.

O aluguel de villas em Da Nang, Nha Trang e Phu Quoc visa o turismo de alto padrão e grupos/famílias. A gestão é mais complexa (equipe, serviços, marketing), mas o valor médio da diária é mais alto e a diferenciação do produto é maior. Resorts corporativos com um plano diretor bem estruturado oferecem melhor liquidez do que propriedades independentes.

O setor imobiliário comercial (escritórios, lojas de rua) é um segmento profissional. Na cidade de Ho Chi Minh, pequenos prédios de escritórios em polos empresariais e lojas de esquina bem localizadas em áreas de grande movimento de pedestres são de grande interesse. Nesse contexto, a avaliação dos valores de aluguel, das despesas operacionais, da indexação e da capacidade de crédito do inquilino é crucial.

As barreiras de entrada são mais elevadas e a due diligence é obrigatória. Em comparação, na Áustria, os escritórios centrais e o comércio de varejo de primeira linha oferecem retornos baixos, mas altamente estáveis, enquanto no Vietnã, a diferença de rendimento é maior, mas os riscos (incluindo vacância e isenção de aluguel) também são mais elevados.

Perfis de Estratégia Alternativa

*Os valores apresentados são indicativos e dependem da localização, da operadora, da qualidade do ativo e da estrutura da transação.

O principal risco conceitual no Vietnã é o arrendamento. Estrangeiros têm um prazo de posse limitado (geralmente até 50 anos) para um apartamento. A prorrogação é possível, mas não garantida automaticamente. É sempre importante entender em qual terreno o empreendimento está localizado, o prazo do arrendamento do incorporador e os mecanismos regulatórios que asseguram a prorrogação. Essa é uma diferença fundamental em relação à Áustria, onde a propriedade plena é perpétua e protegida pela legislação da UE.

O segundo conjunto de riscos reside na incerteza jurídica e na burocracia. O ambiente regulatório está em constante evolução, mas os procedimentos podem variar de província para província, assim como os prazos de aprovação. A devida diligência é crucial: verificar a situação do terreno, a licença de construção, o cumprimento da quota de residentes estrangeiros no edifício, o processo de registro do imóvel (pink book), a inexistência de ônus ou litígios e a correção dos contratos de gestão. Sem um advogado local experiente e um plano bem definido, é fácil perder tempo e comprometer a viabilidade econômica da transação.

O terceiro fator é a volatilidade do mercado turístico. As áreas turísticas são sensíveis a choques globais (fronteiras, viagens aéreas), eventos climáticos (tufões) e à concorrência de hotéis e outros empreendimentos de apartamentos. Para aluguéis de curta duração, o marketing, o ecossistema das OTAs (agências de viagens online), as avaliações dos imóveis, políticas de preços flexíveis e a presença de um gestor local capaz de mitigar a sazonalidade com pacotes e estadias médias são cruciais.

Existem também riscos financeiros e operacionais: câmbio (receitas em VND/despesas ou metas em USD/EUR), liquidez de saída (as quotas para estrangeiros limitam o número de compradores durante a revenda), qualidade da construção/manutenção (orçamentos da associação de moradores, depreciação de sistemas MEP, elevadores, fachadas), conformidade (confirmação da origem dos fundos, procedimentos bancários).

Na Áustria, esses riscos são menores graças a um modelo notarial padronizado, ao registo predial e à prática judicial previsível; a desvantagem é o menor retorno e um custo inicial mais elevado.

Mapeamento de riscos e medidas de mitigação

Comparação com a Áustria

• Modelo jurídico: Vietname – arrendamento e práticas variadas entre províncias; Áustria – propriedade plena, sistemas notariais e cadastrais rigorosos.
• Análise econômica das transações: Vietnã – baixo nível de entrada, retornos mais altos e potencial de crescimento; Áustria – alto nível de entrada, rendimento baixo, porém estável.
• Fatores operacionais: Vietnã – gestão e um parceiro local são importantes; Áustria – processos padronizados e previsibilidade de custos.

Se crescimento e rentabilidade são seus objetivos, o Vietnã oferece mais oportunidades com uma gestão de risco adequada. Se a preservação do capital e a segurança jurídica são fundamentais, o modelo austríaco é mais adequado, mas esteja preparado para retornos mais modestos e maiores barreiras de entrada.

A vida no Vietnã é regida por dois paradigmas principais: a rápida urbanização das maiores metrópoles e o cotidiano tranquilo e voltado para o lazer das áreas turísticas. As megacidades de Ho Chi Minh e Hanói são cidades dinâmicas e vibrantes, com alta densidade comercial, intensa construção civil e comunidades de expatriados bem definidas.

Para quem está acostumado ao ritmo urbano e busca combinar investimento com carreira ou atividade empreendedora, essas cidades oferecem tudo o que é necessário: empresas internacionais, espaços de coworking, clínicas e escolas de inglês, logística desenvolvida e uma rica programação cultural.

As comunidades de expatriados aqui são vibrantes e voltadas para o mercado de trabalho – eventos de networking, clubes de negócios, escolas internacionais e serviços de realocação facilitam uma integração relativamente rápida. Ao mesmo tempo, a alta densidade populacional e o rápido crescimento também significam uma infraestrutura mais desafiadora: engarrafamentos, longas obras, barulho; para quem valoriza paz e tranquilidade, isso nem sempre é confortável.

As regiões turísticas — Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc e outras áreas costeiras — proporcionam um estilo de vida completamente diferente: clima marítimo, acesso diário à praia, infraestrutura de serviços bem desenvolvida para turistas e custos relativamente baixos para serviços domésticos.

Para muitos investidores, os resorts são sinônimo de "investimento em estilo de vida" : você compra um imóvel que serve como local de férias em família e também gera renda durante a alta temporada. A vida em resorts é mais simples e barata em termos de despesas básicas: supermercado, serviços e entretenimento costumam ser significativamente mais baratos do que nas cidades europeias.

No entanto, isso implica na sazonalidade dos serviços e em uma seleção limitada de instituições médicas e educacionais de alto nível dentro do próprio resort — na maioria dos casos, para serviços médicos ou educacionais mais complexos, você terá que recorrer a cidades maiores.

A cultura vietnamita é uma mistura complexa de tradições locais, herança colonial e um cenário urbano contemporâneo em rápida expansão. A gastronomia é um dos principais fatores que contribuem para o conforto do dia a dia: comida de rua de alta qualidade e acessível, além de inúmeros cafés e restaurantes que servem culinária internacional nas principais cidades.

Expatriados e famílias valorizam o acesso a escolas internacionais e um nível confiável de assistência médica privada: Cidade de Ho Chi Minh e Hanói possuem clínicas e hospitais internacionais que oferecem padrões próximos aos ocidentais, mas significativamente mais acessíveis do que os da Áustria.

A educação para filhos de estrangeiros é geralmente oferecida por meio de escolas internacionais privadas, com o inglês como língua de instrução; sua rede está crescendo, mas o espaço e o custo podem ser fatores limitantes, especialmente em áreas privilegiadas.

Em comparação com a Áustria, destaco algumas diferenças importantes: na Áustria, o nível dos serviços governamentais, da segurança pública e dos cuidados de saúde é geralmente mais elevado e estável; a infraestrutura é previsivelmente bem desenvolvida; e a qualidade de vida está ligada ao clima frio e ao estilo de vida europeu.

No Vietnã, você encontra um clima mais ameno, custos fixos mais baixos e uma dinâmica cultural vibrante, mas o preço a pagar é um maior grau de incerteza nos serviços públicos e menor previsibilidade em alguns fatores de segurança, sociais e ambientais.

Nos últimos anos, o Vietnã vem se transformando de um mercado local em um polo regional para nômades digitais, profissionais de TI e empreendedores que buscam uma combinação de baixo custo operacional e um mercado em rápido crescimento com acesso ao restante do Sudeste Asiático.

Políticas de visto flexíveis, o surgimento de espaços de coworking e a disponibilidade de internet e pagamentos móveis fazem das grandes cidades uma plataforma natural para o trabalho remoto e startups. Nômades digitais valorizam não apenas os baixos custos de acomodação e alimentação, mas também um ecossistema de serviços: cafés com Wi-Fi rápido, eventos comunitários, acesso a incubadoras de empresas e logística facilitada de voos internacionais a partir de cidades como Ho Chi Minh ou Da Nang.

Para investidores focados em crescimento, o Vietnã oferece vantagens claras: uma população jovem, um fluxo de investimento estrangeiro em parques industriais e no setor de TI, projetos de infraestrutura em larga escala (corredores rodoviários e ferroviários, portos, aeroportos) e urbanização ativa.

Tudo isso gera uma demanda crescente por moradia para funcionários de empresas internacionais e cria uma base estável de inquilinos, ao mesmo tempo que aumenta as perspectivas de capitalização.

Para as famílias, o Vietnã oferece um estilo de vida acessível: despesas diárias mais baixas, clima ameno e a oportunidade de proporcionar aos filhos uma educação internacional a um custo significativamente menor do que na Áustria. No entanto, as famílias devem considerar questões como seguro de saúde, qualidade da educação pública e infraestrutura social de longo prazo, que são superiores na Áustria.

Do ponto de vista estratégico, o Vietname é interessante como ponto de diversificação: investidores da Europa e da Ásia incluem ativos locais nas suas carteiras para aumentar os retornos e reduzir a correlação com os mercados da UE.

Nesse contexto, a Áustria serve como uma "âncora de estabilidade" para muitos — um lugar onde o capital pode ser preservado com riscos legais mínimos; o Vietnã, por outro lado, é um "motor de crescimento" onde retornos mais altos podem ser alcançados, assumindo-se, porém, riscos operacionais e regulatórios adicionais.

O planejamento de saída é parte integrante de qualquer estratégia de investimento e, no Vietnã, isso é especialmente relevante devido ao modelo jurídico específico e às condições de mercado. O primeiro e mais importante ponto é entender a natureza do arrendamento: na maioria dos casos, o investidor não recebe um título de propriedade perpétua do terreno, mas sim adquire um direito de uso renovável (geralmente por até 50 anos).

Portanto, uma medida prática é focar em um perfil de transação em que o horizonte de investimento esperado seja significativamente mais curto do que o prazo do arrendamento, ou adquirir imóveis em projetos onde o incorporador tenha garantias de longo prazo para o terreno e uma política de prorrogação transparente.

Vender um apartamento "antes do término do contrato de arrendamento" é um cenário de saída comum; os investidores preferem imóveis com um longo prazo de arrendamento restante porque a procura dos compradores e os preços caem à medida que o prazo do arrendamento se aproxima do fim.

Os períodos de exposição ao mercado no Vietnã são tipicamente mais longos do que em jurisdições europeias consolidadas. Os empreendimentos mais líquidos em localizações privilegiadas podem ser vendidos em poucos meses com preços e marketing adequados; no entanto, para imóveis fora de áreas com grande concentração de expatriados ou com restrições de cotas para estrangeiros, o ciclo de vendas geralmente se estende a um ou dois anos.

Isso se deve ao número limitado de compradores (cotas para estrangeiros), à volatilidade da demanda no mercado secundário e à necessidade de compradores que paguem à vista em muitas transações. Lembre-se de que, em empreendimentos turísticos, a sazonalidade também afeta o momento e o preço da venda – anunciar um lote durante a "baixa temporada" pode exigir um desconto significativo.

Os aspectos fiscais da saída são simples em comparação com a Áustria – as taxas são mais baixas, mas os procedimentos burocráticos e os requisitos de documentação (comprovação da origem dos fundos, transferências certificadas, números de contas locais, etc.) exigem uma preparação cuidadosa.

Os impostos típicos sobre uma venda incluem o imposto sobre ganhos de capital (no Vietname, geralmente em torno de 2% do preço da transação ou outra taxa fixa dependendo da estrutura), bem como taxas de registo e possíveis taxas de transferência.

Na Áustria, a carga tributária sobre as vendas pode ser maior, mas o processo de cálculo e pagamento de impostos é mais padronizado e transparente. No Vietnã, é importante contar com um consultor tributário local que possa ajudar a estruturar adequadamente a transação e minimizar os riscos fiscais dentro da lei.

Vietnã x Áustria

Na prática, faz sentido que os investidores desenvolvam cenários de saída com antecedência: considerem a diversificação de canais (corretores, plataformas internacionais, agências locais), tenham uma reserva de fundos para marketing e possíveis ajustes de preço e mantenham um "pacote de documentos" em ordem — contratos, histórico de aluguel, contas de serviços públicos e comprovante de pagamento de impostos — o que aumenta a confiança dos potenciais compradores e reduz o tempo de due diligence.

Caso 1: Cidade de Ho Chi Minh – apartamento de 45 m², rendimento de 5,5%

Um investidor de Singapura comprou um apartamento estúdio no Distrito 2 (Thao Dien), uma localização popular entre os expatriados. O apartamento foi avaliado em aproximadamente US$ 95.000. O imóvel foi adquirido na planta, o que garantiu um desconto de 12% sobre o preço de mercado após a conclusão da obra.

O apartamento foi alugado por longo prazo a um especialista em TI que trabalha na cidade de Ho Chi Minh. O rendimento médio foi de 5,5% ao ano. Além disso, a capitalização aumentou 15% em dois anos.

Caso 2: Hanói – apartamento de 70 m², rendimento de 4,8%

Um investidor alemão comprou um apartamento de dois quartos no bairro de Cau Giay, que abriga universidades e escritórios de empresas internacionais. O preço é de US$ 110.000.

Após ser mobiliado e passar por pequenas reformas, o apartamento foi alugado para um grupo de estudantes internacionais em regime de longa duração. O retorno foi de 4,8% ao ano. A principal vantagem é a demanda estável por parte de estudantes e funcionários públicos. A desvantagem é a menor flexibilidade em comparação com localizações em resorts.

Caso 3: Da Nang – apartamento condomínio de 55 m², rendimento de 7,0%

Um investidor australiano investiu em apartamentos perto da praia de My Khe, uma das principais áreas turísticas de Da Nang. O preço de compra foi de US$ 120.000.

Os apartamentos foram transferidos para uma empresa de gestão local, que os alugou para turistas através do Booking.com e do Airbnb. O rendimento médio anual foi de 7,0%, apesar da sazonalidade. Durante os períodos de maior movimento (inverno e primavera), a ocupação chegou a 90%.

Caso 4: Nha Trang – apartamentos de resort de 60 m², rendimento de 8,2%

Um investidor russo comprou apartamentos em um novo complexo à beira-mar em Nha Trang por US$ 125.000. A gestão foi transferida para a construtora, que garantiu um retorno mínimo de 7% nos primeiros três anos.

Na verdade, o retorno foi de 8,2%, já que o fluxo turístico para Nha Trang se recuperou rapidamente após a pandemia. O principal risco é a alta dependência de turistas chineses e coreanos.

Caso 5: Phu Quoc – Moradia de 120 m², rendimento de 9,5%

Um investidor da Coreia do Sul comprou uma villa em um condomínio de luxo à beira-mar por US$ 280.000.

A villa foi alugada por meio de uma operadora internacional (Accor). Devido à alta demanda em Fukuoka, o retorno foi de 9,5% ao ano. Além disso, o investidor utilizou a villa para férias por até 30 dias por ano. O principal risco era a alta dependência de viagens aéreas e a sazonalidade.

Caso 6: Cidade de Ho Chi Minh – espaço comercial de 90 m², rendimento de 6,3%

Um investidor austríaco comprou um imóvel térreo em um complexo residencial no Distrito 7 (Phu My Hung), um bairro nobre com uma grande população de expatriados e empresas. O preço de compra foi de US$ 210.000.

O imóvel foi arrendado a um café e cafeteria sob um contrato de longo prazo (5 anos). O rendimento foi de 6,3% ao ano. A vantagem era a estabilidade do inquilino; a desvantagem era o alto custo inicial e a dependência da demanda do consumidor.

Caso 7: Hanói – apartamento de 50 m², rendimento de 5,0%

Um investidor francês comprou um pequeno apartamento perto de West Lake (Ho Tay), um bairro popular entre os expatriados, por US$ 100.000.

O apartamento foi alugado por temporada através do Airbnb. O rendimento médio anual foi de 5,0% e, devido à popularidade da região, o preço do apartamento aumentou 12% em dois anos.

Minha experiência abrange transações tanto na Ásia quanto na Europa (incluindo a Áustria). Isso me permite compreender não apenas as diferenças nos regimes jurídicos e na transparência do mercado, mas também os cenários reais de retorno e risco para os investidores.

Na Ásia — particularmente no Vietnã e na Tailândia — a principal tarefa do investidor não é escolher um imóvel "com base em uma foto", mas sim realizar uma análise minuciosa: verificar a construtora, a estrutura de propriedade, os direitos sobre o terreno e a prontidão do projeto para entrar em operação.

Embora o sólido sistema cadastral da Áustria, as rigorosas regulamentações da UE e as transações notariais minimizem a maioria dos riscos legais, no Vietnã, o conhecimento jurídico é crucial para o sucesso.

Como selecionar um objeto:

1. Verificar a reputação do desenvolvedor (projetos concluídos, avaliações de clientes, processos judiciais).
2. Análise do quadro legal: documentos estatutários do promotor imobiliário, direitos fundiários, quotas para estrangeiros.
3. Transparência financeira: estrutura de pagamento, garantias bancárias ou contas de garantia (quando aplicável).
4. Análise comparativa de preços: comparação do custo por metro quadrado do projeto atual com propriedades semelhantes já construídas na região.

Formulários de propriedade e impostos:

Em relação às modalidades de propriedade e impostos, no Vietnã, os estrangeiros geralmente recebem um contrato de arrendamento (um arrendamento de longo prazo, geralmente por até 50 anos), que pode ser prorrogado. A propriedade plena é extremamente limitada, ao contrário da Áustria, onde prevalecem os direitos de propriedade absolutos, protegidos pela constituição.

No Vietname, a tributação é mais simples e reduzida: o imposto sobre ganhos de capital é geralmente fixo (cerca de 2%) e o imposto sobre o aluguel ronda os 10% (IVA + IRPF). Na Áustria, porém, o imposto sobre o rendimento do aluguel pode atingir os 25-30% e o imposto sobre ganhos de capital (Immobilienertragsteuer) é rigorosamente regulamentado e depende do tempo de posse do imóvel.

Dependendo da estratégia do investidor, ofereço diversos cenários de investimento:

• Conservador: Apartamento na Cidade de Ho Chi Minh. Forte demanda doméstica, com expatriados, estudantes e funcionários internacionais, o que garante aluguéis estáveis. Retornos de 4 a 6% ao ano, com baixo risco.
• Equilibrado: apartamentos em Da Nang. Turismo + crescente número de expatriados, rendimento de 6 a 8% com potencial de valorização do capital.
• Estratégia agressiva: hotéis-resort em condomínio em Phu Quoc. Os retornos em períodos de pico podem chegar a 10-12%, mas há altos riscos relacionados à sazonalidade, regulamentação e erros de gestão.

A questão de saber se é melhor investir no Vietname ou na Tailândia depende das prioridades do investidor.

Quando o Vietnã é uma escolha melhor: se o objetivo é obter retornos mais altos, focar no crescimento do turismo ou desejar "entrar no mercado antes que ele se institucionalize completamente". Adequado para investidores dispostos a realizar uma análise prévia rigorosa e que tenham alta tolerância ao risco.

Quando a Tailândia é uma opção melhor: se transparência, infraestrutura desenvolvida para a vida de expatriados, saída rápida de investimentos e alta liquidez do mercado secundário forem prioridades.

Dicas para investidores:

• Trabalhe sempre com um advogado que entenda a legislação local.
• Realizar a devida diligência do projeto e da construtora.
• Desenvolva uma estratégia de saída mesmo antes da compra (arrendamento → plano de venda 5 a 10 anos antes do término).
• Compare os modelos tributários em diferentes países para otimizar a renda.

Previsão para o Vietnã até 2030:

• O turismo continuará a crescer: espera-se que o tráfego internacional de passageiros aumente para 50 milhões de pessoas.
• Infraestrutura – novos aeroportos (por exemplo, Long Thanh, perto da cidade de Ho Chi Minh), rodovias e portos aumentarão o atrativo dos resorts.
• Os preços nas áreas turísticas (Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc) subirão mais rapidamente do que nas áreas metropolitanas devido à quantidade limitada de terrenos perto do mar e ao influxo de capital estrangeiro.
• O mercado se tornará mais institucionalizado, mas a janela de "retornos mais altos com riscos mais altos" permanecerá por mais alguns anos.

Cenários de investimento imobiliário no Vietnã

Lista de verificação para investidores

1. Fase preparatória

Defina seus objetivos de investimento: renda, estilo de vida, diversificação ou crescimento especulativo.

Escolha uma estratégia:

• metrópole (Cidade de Ho Chi Minh, Hanói) → aluguel estável;
• Resorts (Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc) → alta rentabilidade, mas mais sazonais.

Comparando com alternativas na Europa: a Áustria apresenta riscos menores e um ambiente jurídico claro, mas barreiras de entrada mais elevadas e retornos mais baixos.

2. Questões legais

Entendendo os formulários de propriedade:

• Estrangeiros só têm acesso ao arrendamento por um período máximo de 50 anos;
• Propriedade plena – exclusiva para cidadãos vietnamitas;
• A propriedade através de uma empresa é possível caso haja necessidade de imóveis comerciais.

Verifique se há herança ou propriedade conjunta (casamento ou união estável).

Abra uma conta bancária no Vietnã para pagamentos e aluguel (respeite as normas vigentes).

Contrate um advogado familiarizado com a legislação local — erros na due diligence podem custar mais do que a economia obtida com as consultas.

3. Procure e verifique o objeto

Análise de mercado: determine onde a demanda e os preços estão crescendo atualmente (compare áreas metropolitanas e resorts).

Ao escolher um desenvolvedor, analise sua reputação, projetos concluídos e disponibilidade de licenças.

Verificação de objetos (due diligence):

• Situação fundiária (estatal, privada, arrendada);
• disponibilidade de alvarás de construção;
• Cumprimento dos limites para estrangeiros (não mais que 30% dos apartamentos no prédio).

Avalie a rentabilidade: compare aluguéis de curto e longo prazo, e taxas reais.

4. Transação de compra

Etapas da transação:

• Contrato de reserva e pagamento do depósito.
• Assinatura do contrato de compra e venda.
• Pagamento conforme o cronograma (especialmente em compras na planta).
• Registro de direitos no departamento de terras.
• Registre todos os pagamentos por meio de um banco – este é um requisito obrigatório para estrangeiros.
• Guarde todos os documentos (especialmente as licenças e os certificados de propriedade).

5. Impostos e despesas

No ato da compra: taxa de inscrição de 0,5%.

Ao possuir um imóvel: os impostos sobre a terra e a propriedade são mínimos.

Ao alugar um imóvel: imposto de 5 a 10%, dependendo da renda.

Em promoção: imposto sobre ganhos de capital de 2%.

Comparação com a Áustria: o Vietnã tem impostos mais baixos, mas mais burocracia e incerteza.

6. Administração de imóveis

Defina sua estratégia de aluguel:

• Curto prazo → turismo, alta rentabilidade, mas com mais trabalho e sazonalidade;
• A longo prazo → expatriados, estudantes, clientes empresariais, menor rentabilidade, mas estabilidade.

Escolha uma empresa de administração de imóveis se não pretende gerir o arrendamento por conta própria.

Para manter a conformidade , a transferência de rendimentos deve ser feita através de contas oficiais.

7. Saída do investimento

Planeje com antecedência: o período de arrendamento é limitado, sendo melhor vender de 5 a 10 anos antes do término.

Considere a exposição: no Vietname, os imóveis demoram mais tempo a ser vendidos do que na Europa (até 6-12 meses).

Cálculo dos impostos sobre a venda: o imposto sobre ganhos de capital é fixado em 2% do preço da transação.

Comparação com a Áustria: na Europa, as vendas de imóveis são mais previsíveis, enquanto no Vietnã, as flutuações da demanda são mais prováveis.

8. Conforto pessoal e estilo de vida

Megacidades: atividade comercial, comunidades de expatriados, alta demanda por aluguéis.

Resorts: baixo custo de vida, clima quente, investimento em estilo de vida.

Considere a infraestrutura: medicina, educação, transporte.

Comparação com a Áustria: a Europa oferece uma infraestrutura e um sistema jurídico mais estáveis, enquanto o Vietname oferece mais oportunidades de crescimento e menores barreiras de entrada.