Imóveis em Portugal para investimento e residência própria.

Segundo o Property Market-Index , Portugal registou o maior crescimento dos preços imobiliários na UE no primeiro semestre de 2025, com um aumento de 15,2% em relação ao ano anterior, enquanto a média da UE foi de apenas 5,1%. Os preços médios da habitação em Portugal aumentaram 106% na última década. A proteção do mercado e os incentivos fiscais (como o regime de Residente Não Habitual - RNH) tornaram Portugal ainda mais atrativo para residentes e investidores estrangeiros.

Este artigo apresenta uma análise sistemática da atratividade do investimento imobiliário em Portugal. Iremos examinar o estado atual do mercado, a sua dinâmica, os incentivos económicos e fiscais, e comparar Portugal com a Áustria como opção de investimento alternativa na Europa.

Portugal continua a ser um dos mercados mais atrativos da Europa, com uma forte procura de habitação sustentada por programas de residência e pelo interesse de expatriados e investidores, enquanto a oferta limitada em Lisboa, Porto e regiões costeiras aumenta o potencial de valorização dos preços e de rendimentos de rendas estáveis.

Sou Oksana Zhushman, advogada de formação com vasta experiência em investimentos e construção. Minha atuação abrange o suporte a transações imobiliárias na Europa, o desenvolvimento de estratégias para clientes privados e corporativos e a gestão de projetos em diversas jurisdições. Combino conhecimento jurídico com experiência prática de mercado para ajudar investidores não apenas a preservar capital, mas também a maximizar o valor em uma economia em constante transformação.

A Áustria é um destino de investimento estável e atraente, mas é mais adequada para investidores conservadores: aqui, investir no mercado imobiliário é principalmente uma forma de preservar capital com crescimento moderado e previsível. Investir é mais complexo e os requisitos são mais rigorosos, mas:

• Estabilidade e previsibilidade do mercado: os preços sobem de forma gradual, sem aumentos repentinos;
• Segurança jurídica das transações e transparência dos procedimentos;
• Imóveis de alta qualidade – casas, apartamentos e propriedades comerciais modernas e confiáveis;
• Segurança de capital a longo prazo – a Áustria é considerada um porto seguro para investidores;
• A presença de infraestrutura desenvolvida e um alto padrão de vida mantêm a demanda por moradia de forma permanente.

Portugal , por sua vez, oferece oportunidades mais dinâmicas:

• Baixo limiar para investimentos iniciais (a partir de 250.000 €);
• Regras flexíveis para obtenção de autorização de residência e para o programa Golden Visa;
• Alta procura por habitação devido a turistas e estrangeiros, o que resulta em rendimentos de aluguel de até 5 a 7% em regiões populares;
• Potencial de crescimento de preços devido ao desenvolvimento da infraestrutura e à popularidade do país entre os expatriados.

A escolha entre Áustria e Portugal depende dos seus objetivos: elevados retornos e dinamismo com elementos de risco ou estabilidade, fiabilidade e proteção do capital a longo prazo.

Portugal consolidou-se como um dos mercados imobiliários mais atrativos da Europa. Prevê-se que o investimento imobiliário cresça 8% em 2025, atingindo 2,5 mil milhões de euros.

Portugal alia a estabilidade de uma economia desenvolvida com uma elevada procura de habitação, graças ao turismo e aos programas de residência. Lisboa, Porto e o Algarve mantêm-se como cidades líderes em termos de atratividade para investimento.

Segundo o relatório "Tendências Emergentes no Mercado Imobiliário Europeu 2024" da PwC, Lisboa ocupa o 8º lugar entre as cidades mais atrativas para investimento imobiliário na Europa.

Segundo o Numbeo, Lisboa ocupará o 25º lugar no ranking mundial de cidades com maior índice de preços imobiliários em 2025, o que indica uma forte procura e potencial de valorização. A minha experiência confirma esta tendência: clientes que investiram em imóveis em Lisboa e no Porto relatam um crescimento estável dos preços e condições de arrendamento atrativas, especialmente em zonas turísticas.

Portugal consolidou-se como um país com um sistema jurídico transparente, conforme atestado pelas avaliações da PwC e do Banco Mundial. Isso torna o processo de compra de imóveis claro e previsível para investidores estrangeiros.

Muitos investidores, principalmente da Espanha, França e alguns países do norte da Europa, estão buscando novas oportunidades em meio a mercados superaquecidos, onde os preços dos imóveis atingiram patamares históricos e os rendimentos dos aluguéis estão em queda. Portugal os atrai com sua combinação de forte crescimento econômico, sistema jurídico transparente e alta demanda por moradia, especialmente em Lisboa, Porto e nas regiões turísticas do Algarve e da Madeira.

Além disso, o país oferece programas de residência e incentivos fiscais para investidores estrangeiros, tornando o processo de compra de imóveis mais rentável e previsível. Isto é especialmente relevante para quem procura comprar um apartamento em Portugal tanto para habitação própria como para arrendamento de longa duração.

O mercado imobiliário português combina um histórico de recuperação pós-crise, crescimento dinâmico dos preços e uma gama diversificada de opções de investimento. Compreender estes fatores ajuda a tomar decisões informadas na hora de comprar uma casa e investir em imóveis em Portugal.

Após a crise financeira de 2008, o mercado imobiliário português sofreu uma queda acentuada nos preços, particularmente em Lisboa e no Porto. No entanto, iniciou-se uma recuperação em 2012. Programas como o Visto Gold desempenharam um papel fundamental na atração de investimento estrangeiro, especialmente em Lisboa e no Porto. De acordo com um estudo do Instituto IZA de Economia do Trabalho, desde 2012, o número de transações imobiliárias no valor de 500.000 euros aumentou 60% em comparação com o período anterior à implementação do programa.

O mercado tem crescido de forma constante desde 2015. Em 2024, a taxa média de crescimento foi de 7 a 8%, com as zonas mais populares de Lisboa e do Algarve a apresentarem um crescimento ainda maior. Se procura comprar um apartamento em Portugal para arrendamento, vale a pena concentrar-se nestes mercados dinâmicos, onde a procura excede a oferta.

No entanto, em outubro de 2023, o governo suspendeu a possibilidade de obtenção do Visto Gold por meio de investimento imobiliário, o que afetou a dinâmica dos preços nas áreas centrais.

Lisboa é a capital do país e o principal centro de negócios e turismo. Abriga complexos de escritórios e residenciais, bairros históricos e áreas nobres como Alfama, Baixa e Parque das Nações. O preço médio de um apartamento no centro de Lisboa varia entre € 4.500 e € 6.500 por metro quadrado, com rendimentos de aluguel de curta duração que chegam a 5-7% ao ano.

O Porto é um centro cultural e económico no norte do país, uma cidade com infraestruturas desenvolvidas, um aeroporto internacional e um turismo atrativo. O preço médio do metro quadrado de uma habitação no Porto situa-se entre 3.000 e 4.500 euros, com rendimentos de arrendamento de aproximadamente 4 a 5%. Tanto os apartamentos de revenda no centro histórico como os novos empreendimentos para arrendamento de longa duração são bastante procurados.

O Algarve é uma região costeira com elevada procura por imóveis turísticos e de luxo. O preço médio de moradias e apartamentos varia entre 3.500 e 7.500 €/m², com rendimentos sazonais que atingem entre 6% e 8%. Os meus clientes escolhem frequentemente o Algarve para arrendamentos de curta duração e para obter rendimento na época alta, particularmente em Lagos e Albufeira.

A Madeira e os Açores são regiões tranquilas para investidores que procuram imóveis de luxo, vistas para o mar e um estilo de vida sossegado. Os preços médios dos imóveis variam entre 2.500 e 5.000 euros por metro quadrado. A Madeira é particularmente popular para residências próprias ou arrendamentos de longa duração, enquanto os Açores representam um mercado de nicho para investidores experientes.

Popular no mercado português:

• Os imóveis de revenda geralmente oferecem a possibilidade de reforma, o que pode aumentar a rentabilidade.
• Novos edifícios e o segmento de luxo – para investidores focados no mercado premium.
• Imóveis turísticos - apartamentos e casas para Airbnb e aluguéis de longa duração.

Dica : Comprar um imóvel em Portugal em zonas turísticas exige uma análise cuidadosa da legislação sobre arrendamento de curta duração para minimizar os riscos e maximizar os retornos.

Os principais compradores estrangeiros são cidadãos da França e do Reino Unido, além de investidores dos EUA, China e Brasil. Eles buscam imóveis em Portugal para uso próprio, para aluguel ou para participação em programas de residência. Minha experiência com clientes mostra que os europeus geralmente optam por imóveis já existentes em grandes cidades, enquanto os investidores da Ásia e da América preferem construções novas e imóveis de luxo.

A procura interna desempenha um papel fundamental no mercado imobiliário português. Os residentes locais compram ativamente casas, sobretudo em Lisboa, no Porto e no Algarve, mantendo a estabilidade do mercado e impedindo que os preços caiam drasticamente, mesmo face às flutuações de fatores externos.

O papel do mercado hipotecário é particularmente notável: as taxas de juros permanecem relativamente baixas (3,3-4%), tornando a aquisição de imóveis acessível para a maioria da população. É importante ressaltar que as taxas de juros dos financiamentos imobiliários estão sujeitas a alterações, dependendo da situação econômica e das políticas do Banco Central Europeu.

Para investidores estrangeiros que desejam comprar imóveis em Portugal, os bancos geralmente oferecem empréstimos de até 80% do valor do imóvel. Os credores consideram a renda, o histórico de crédito e a estabilidade financeira do mutuário ao determinar as condições do empréstimo.

A escolha do método de transação impacta diretamente os impostos, a gestão do imóvel e a estratégia de saída. Portugal oferece condições flexíveis, com formatos ideais para diferentes categorias de investidores.

Esta é a forma mais simples e comum de comprar um imóvel em Portugal. Geralmente é a escolha de clientes que planeiam a posse a longo prazo ou o uso pessoal do imóvel. Por exemplo, uma das minhas clientes, proveniente de França, registou um apartamento no Algarve em seu próprio nome para reduzir os custos administrativos. A desvantagem reside nas opções limitadas de otimização fiscal na revenda.

Constituir uma empresa em Portugal ou numa jurisdição da UE (uma combinação de Portugal e Malta é frequentemente utilizada) é adequado para grandes investidores e para quem planeia gerir vários imóveis. Isto oferece vantagens fiscais e simplifica a transferência de ativos. Costumo recomendar este formato a clientes que não estão a adquirir apenas um apartamento, mas sim um conjunto de imóveis.

Investir através de fundos imobiliários permite participar no mercado sem ter de gerir o imóvel pessoalmente. Em Portugal, utiliza-se o formato SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária), um equivalente fiscal de um REIT. Este método é escolhido por investidores focados em dividendos e crescimento a longo prazo.

A propriedade fracionada e as estruturas fiduciárias são populares para investimentos familiares. Isso reduz o risco de disputas entre herdeiros e simplifica a gestão. Tive um cliente do Brasil que transferiu a propriedade de uma casa no Algarve para um fundo fiduciário familiar para proteger o patrimônio e estruturar a herança.

Portugal tem uma clara vantagem sobre muitos outros países, pois não impõe restrições aos compradores estrangeiros. Os não residentes têm os mesmos direitos que os cidadãos: podem comprar apartamentos, casas ou imóveis comerciais em Portugal, de qualquer dimensão. Para concluir a transação, é necessário obter um Número de Identificação Fiscal (NIF) e pagar um Imposto sobre a Propriedade (IMI) anual, que normalmente corresponde a 0,3-0,8% do valor cadastral.

O processo de compra de imóveis em Portugal é relativamente transparente, mas exige o cumprimento de uma série de procedimentos e a contratação de especialistas. Erros nesta fase podem ser dispendiosos, por isso é importante compreender os passos e os riscos envolvidos.

1. A obtenção do NIF (1 dia) – número de identificação fiscal é obrigatória para qualquer transação, incluindo a compra de imóveis em Portugal.
2. Abertura de conta bancária (1-3 dias) em um banco português para liquidar a transação.
3. Contrate um advogado – ele inspecionará o imóvel (5 a 10 dias), preparará os contratos e protegerá seus interesses.
4. Assinatura do contrato preliminar (CPCV) (1 a 2 dias) e pagamento de um depósito (geralmente 10%).
5. Conclusão da transação final no cartório e pagamento do valor restante (30 a 60 dias).
6. Inscrição na Conservatória do Registo Predial para formalização da titularidade (2 a 5 dias).

Duração média: 1,5 a 2 meses (para hipotecas, até 3 meses). Se você estiver em Portugal pessoalmente, precisará de um tradutor, pois toda a documentação está em português.

Um advogado verifica a situação jurídica do imóvel (dívidas, hipotecas e licenças de uso), prepara os contratos e supervisiona todas as etapas da transação. Um corretor imobiliário auxilia na seleção do imóvel e facilita as negociações, mas não substitui o advogado.

Um dos meus clientes estava tentando economizar com um advogado, mas se deparou com um problema relacionado à hipoteca do imóvel. Contratamos um advogado em uma fase tardia do processo, o que atrasou o negócio em dois meses.

Na minha opinião: sempre contrate um advogado independente, e não um indicado pelo vendedor ou pelo corretor.

• Passaporte ou outro documento de identificação válido.
• NIF (Número de Identificação Fiscal) – Número fiscal português.
• Visto ou autorização de residência – embora estrangeiros possam comprar imóveis sem autorização de residência, um visto de entrada ou o estatuto de residente podem ser necessários para uma estadia prolongada e para resolver questões relacionadas à compra.
• Conta bancária portuguesa para liquidação da transação.
• Confirmação da origem dos fundos (no âmbito das normas de AML – combate à lavagem de dinheiro).
• Contrato de compra e venda (assinado por ambas as partes).
• Documentos necessários para um financiamento imobiliário (caso a compra seja financiada): comprovante de renda, declaração de imposto de renda, comprovante de emprego ou atividade comercial, histórico de crédito (às vezes solicitado).

Para obter um empréstimo hipotecário em Portugal, tanto residentes como não residentes devem ter um bom histórico de crédito, rendimentos suficientes e uma entrada entre 30% e 50% do valor do imóvel.

Legalmente, o processo de compra de imóveis na Madeira e nos Açores é idêntico ao das transações em Portugal Continental: são necessários o NIF (Número de Identificação Fiscal), o CPCV (Contrato Prévio de Compra e Venda), a assinatura em cartório e o registo na Conservatória do Registo Predial. Não existem restrições para investidores estrangeiros e todos os direitos são plenamente preservados.

No entanto, existem algumas ressalvas. Em primeiro lugar, devido ao isolamento geográfico, a obtenção de documentos e aprovações pode demorar mais (especialmente nos Açores). Em segundo lugar, ao adquirir imóveis turísticos ou apartamentos para arrendamento na Madeira e nos Açores, deve verificar se existe uma licença de Alojamento Local (AL) e garantir que o imóvel cumpre a legislação local. Estas licenças são regulamentadas pelos municípios, e algumas zonas têm restrições à emissão de novas licenças.

Em Portugal, a compra de imóveis à distância é uma prática comum, especialmente entre investidores estrangeiros. A transação é formalizada por meio de uma procuração, autenticada por um notário no país de residência do comprador e legalizada com apostila. Com esta procuração, um advogado ou representante legal pode assinar todos os documentos, incluindo o CPCV (Certificado de Propriedade e Contrato) e a escritura definitiva.

Não existem restrições adicionais para não residentes, mas é importante que a procuração seja redigida corretamente de acordo com o modelo português e traduzida para o português. Na prática, recomendo verificar se a procuração abrange todos os poderes necessários: abertura de conta bancária, obtenção do NIF (Número de Identificação Fiscal), assinatura do contrato e registo do imóvel. Isto evitará atrasos na fase final.

Ao planejar a compra de um imóvel em Portugal, é importante considerar todas as obrigações fiscais e custos associados com antecedência. Estes impactam o valor real do imóvel e a estratégia de investimento.

O IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) é pago na compra de um imóvel. A taxa é progressiva, variando de 1% a 7,5%, dependendo do valor do imóvel e se este será utilizado como residência principal. Por exemplo, para um apartamento que custa € 300.000, o imposto seria de aproximadamente € 8.000 a € 9.000.

Dica: Se você estiver comprando vários imóveis, é mais vantajoso registrar as transações em nome de diferentes pessoas para reduzir os custos.

O Imposto do Selo é uma taxa fixa de 0,8% sobre o preço da transação e é pago no dia da assinatura do contrato no cartório. Trata-se de um imposto fixo sobre o valor de compra do imóvel. Caso o imóvel seja financiado por hipoteca, acresce-se um Imposto do Selo de 0,6% sobre o valor do empréstimo.

Após a conclusão da transação, o proprietário do imóvel em Portugal é obrigado a pagar o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) — um imposto equivalente à taxa sobre imóveis. A taxa varia entre 0,3% e 0,45% do valor cadastral do imóvel.

O valor cadastral (VC) é calculado pela Autoridade Tributária (AT) com base nas características do imóvel: localização, área, tipo de uso e outros parâmetros. Por exemplo, para um apartamento em Lisboa com um VC de 200.000 €, o imposto anual seria de aproximadamente 600 a 900 €.

Na compra de um apartamento em um prédio novo, o IVA já está incluído no preço e corresponde a 23% (para imóveis comerciais). Para imóveis residenciais, o imposto está incluído no preço; não são necessários pagamentos adicionais.

O estatuto de Residente Não Habitual (RNH) permite reduções fiscais significativas sobre rendimentos, incluindo rendas provenientes de rendas de aluguel e rendimentos do exterior, por um período máximo de 10 anos. Este regime torna o mercado imobiliário português particularmente atrativo para investidores que planeiam residir no país ou obter uma autorização de residência. É aconselhável solicitar o estatuto de RNH no primeiro ano de residência para evitar a perda do direito a benefícios.

A Áustria destaca-se pela estabilidade do mercado e pela elevada liquidez imobiliária. Aqui, os preços sobem de forma previsível, a procura por imóveis mantém-se estável e o processo de venda e transferência de propriedade é rápido e simples. Portugal, por outro lado, atrai investidores com rendimentos mais elevados e incentivos fiscais, mas o mercado é mais dinâmico e sazonal, e a liquidez varia consoante a região e o tipo de imóvel.

O Visto Gold português tem sido, durante muito tempo, um dos instrumentos mais atrativos para investidores estrangeiros. Desde 2024, o programa alterou as suas condições: a compra de imóveis deixou de ser considerada uma via direta para a residência. Isto abre novas oportunidades através de investimentos em fundos, empresas ou projetos culturais, mas exige uma análise cuidadosa para evitar desperdício de tempo e dinheiro.

Fundos de investimento (Unidades de Fundos) – contribuição mínima de € 500.000 em fundos de investimento portugueses. Recomendo esta opção a clientes que desejam obter rendimento passivo sem gerir imóveis.

Abrir ou investir numa empresa – seja criando pelo menos 10 novos empregos ou investindo 500.000 euros num negócio já existente. Um dos meus clientes escolheu este caminho, abrindo uma empresa em Lisboa focada em serviços de TI.

Doações para a cultura – um mínimo de € 250.000 para projetos de patrimônio nacional ou pesquisa. Uma excelente oportunidade para apoiar a cultura e, simultaneamente, obter uma autorização de residência.

Para manter o estatuto de residente, é necessário passar em média 7 dias por ano em Portugal.

Se o objetivo é viver sem grandes investimentos, opções alternativas são adequadas:

• Visto D7 – baseado em renda estável proveniente do exterior.
• Visto para Nômades Digitais – para trabalho remoto.

A obtenção de residência em Portugal abre um vasto leque de oportunidades para o investidor e sua família:

• O direito de residência em Portugal significa entrada e permanência livres no país para todos os membros da família.
• Acesso ao espaço Schengen – a oportunidade de viajar para 27 países europeus sem visto.
• Incentivos fiscais e otimização – quando combinados com o regime NHR, é possível reduzir significativamente a tributação da renda recebida no exterior.
• Ambiente jurídico estável – Portugal é membro da UE, possui legislação transparente e os direitos dos investidores são protegidos.
• Educação e saúde – acesso a escolas e universidades públicas, assistência médica de qualidade para os residentes.
• Flexibilidade para empreendedores e nômades digitais – você pode administrar um negócio, investir e, simultaneamente, desfrutar dos benefícios do programa de residência europeu.

Erros comuns que os investidores cometem ao solicitar um Visto Gold:

• Tentativa de obter uma autorização de residência através da compra de um imóvel após 2024.
• Período mínimo de permanência em Portugal insuficiente (7 dias por ano).
• Erros em procurações e traduções de documentos.
• Despesas não contabilizadas referentes a honorários, serviços jurídicos e impostos.
• Confirmação incorreta da legalidade das fontes de renda.

Atualmente, após cinco anos com o Visto Gold português, o investidor e sua família podem solicitar a cidadania portuguesa e um passaporte da UE. Para isso, é necessário:

• Residir em Portugal por pelo menos 7 dias por ano;
• Possuir autorização de residência legal e cumprir todas as condições do programa;
• Confirme seu conhecimento de português no nível A2;
• Não possuir antecedentes criminais graves;
• Confirme a legalidade das fontes de renda.

A obtenção da cidadania garante acesso total ao Espaço Schengen, o direito de trabalhar e estudar em qualquer país da UE e a possibilidade de transmitir a cidadania aos filhos. Para os investidores, trata-se de uma ferramenta estratégica: investir em Portugal proporciona simultaneamente um passaporte europeu válido e vantagens fiscais através do regime de Residentes Não Habituais.

O programa Golden Visa passou por mudanças importantes:

• Exclusão de bens imóveis como via direta para obtenção de autorização de residência (a partir de 2024).
• Foco em investimentos em fundações, empresas e cultura: os valores mínimos são de € 500.000 para fundações e empresas e de € 250.000 para doações culturais.

Endurecimento dos requisitos para a cidadania (projeto de lei de 23 de junho de 2025):

• Eles planejam aumentar o período mínimo de residência para a maioria dos candidatos para 10 anos (7 anos para países do CPLP);
• Conhecimento obrigatório de português (nível A2);
• Teste de Cultura e Direitos;
• Reforço das verificações de antecedentes criminais;
• Desvendando as origens judaicas sefarditas.
• Maior transparência em relação a taxas e responsabilidades – todas as taxas, incluindo as legais, foram atualizadas e agora são fixas para diferentes tipos de investimento.

A Áustria oferece outra via para a cidadania através do visto D ou do programa de Autossuficiência, mas o processo é mais rigoroso e demorado:

• É necessário comprovar renda alta e estável ou investimentos de grande porte;
• O período mínimo de residência antes de solicitar a cidadania é de 10 anos;
• Há menos flexibilidade: investimentos em imóveis não conferem cidadania diretamente;
• O processo de naturalização é mais complicado e burocrático.

A Áustria destaca-se em termos de estabilidade, previsibilidade e proteção a longo prazo dos direitos dos investidores. Oferece menos riscos, regulamentações mais rigorosas e transparentes, maior liquidez imobiliária e um processo de cidadania mais rápido do que Portugal.

O mercado de arrendamento em Portugal está a crescer rapidamente, mas requer uma análise cuidadosa. Compreender as diferenças entre arrendamentos de curta e longa duração ajuda os investidores a escolher uma estratégia que equilibre de forma otimizada os retornos e os riscos.

Os aluguéis de curta duração continuam populares em áreas turísticas como Lisboa, Porto, Algarve e Madeira. Os retornos costumam ser de 5 a 7% ao ano, mas existem restrições para as licenças de AL (Aluguel Local).

Novas regras: As cidades estão a introduzir quotas para o número de licenças, de forma a regular o mercado e reduzir a pressão sobre a habitação dos residentes locais. Exemplo de cliente: o proprietário de um apartamento no Algarve aluga-o através do Airbnb, mas obteve uma licença antecipadamente, o que o ajudou a evitar multas e a continuar a gerar rendimentos.

Os contratos de longo prazo atraem investidores pela sua estabilidade: retornos de 3 a 5% ao ano e menor volatilidade sazonal. Essa opção é interessante para clientes que valorizam um fluxo de renda previsível e risco mínimo.

Para investidores de portfólio, faz sentido combinar vários imóveis — alguns para aluguel de curta duração, outros para aluguel de longa duração — para equilibrar rentabilidade e estabilidade.

As empresas de gestão ajudam a otimizar a renda e a resolver questões tributárias.
As principais funções das empresas de gestão são:

• Gestão de aluguéis de curta duração e licenciamento AL.
• Seleção e controle de inquilinos para contratos de longo prazo.
• Cobrança de aluguel e relatórios financeiros.
• Organização da limpeza, reparação e manutenção de habitações.
• Resolução de questões legais e interação com as autoridades fiscais.
• Consultoria sobre otimização de renda e minimização de riscos.

Ao alugar um imóvel, os residentes pagam imposto de renda em escala progressiva, que varia de 14% a 48%, dependendo da renda anual. Os não residentes estão sujeitos a uma taxa fixa de 25%. No entanto, apenas a renda auferida em Portugal é tributada.

Os rendimentos no mercado português são mais elevados, mas a regulamentação dos arrendamentos é mais rigorosa e sujeita a alterações. Na Áustria, os rendimentos são mais baixos (2-3%), mas o mercado é estável, a regulamentação é previsível e o risco de multas é mínimo. Neste contexto, os preços dos imóveis nas principais cidades da Alemanha são frequentemente considerados demasiado elevados para estratégias conservadoras.

A escolha da região para a compra de imóveis impacta diretamente a rentabilidade, a liquidez e o risco. Vamos examinar as principais regiões em termos de demanda, infraestrutura e potencial de investimento.

Lisboa: Segmento Premium e Alta Demanda

Lisboa continua sendo um importante polo de atividade econômica e turística. A forte demanda por aluguéis de curta e longa duração está impulsionando o aumento dos preços.

• Preço médio: €4.500–€5.500/m²
• Rendimento do aluguel: curto prazo 6-7%, longo prazo 3-4%

Porto: um mercado acessível e promissor.

O Porto atrai turistas e estudantes, e a procura por arrendamentos de longa duração é estável. Os preços são mais baixos do que em Lisboa, mas a procura continua a crescer.

• Preço médio: € 3.500–€ 4.500/m²
• Rendimento do aluguel: curto prazo 5-6%, longo prazo 3-4%

Algarve: aluguéis de luxo e de temporada

A região é popular entre os turistas, especialmente durante a temporada de verão. Os aluguéis de temporada oferecem altos retornos, mas a demanda oscila.

• Preço médio: €3.000–€4.000/m²
• Rendimento do aluguel: curto prazo 6-7%, longo prazo 3-5%

Madeira: Clima e Benefícios Fiscais

A região é atraente para investidores mais experientes e nômades digitais. Incentivos fiscais e um fluxo turístico estável tornam o mercado promissor.

• Preço médio: € 2.500 a € 3.500/m²
• Rendimento do aluguel: curto prazo 5%, longo prazo 3%

Os Açores: um nicho para investidores de longo prazo

O mercado está menos saturado e é adequado para investimentos de longo prazo, com um horizonte de 5 a 10 anos. Os retornos são menores, mas os preços também são baixos.

• Preço médio: €2.000–€3.000/m²
• Rendimento do aluguel: curto prazo 4-5%, longo prazo 2-3%

A escolha entre imóveis de revenda e imóveis novos em Portugal depende dos seus objetivos de investimento, orçamento e preferências. Ambos os segmentos têm as suas vantagens e limitações.

Em 2024, foram vendidos 156.325 imóveis residenciais em Portugal, um aumento de 14,5% em comparação com o ano anterior. Destes, 124.445 (79,6%) eram imóveis usados ​​e 31.880 (20,4%) eram imóveis novos.

Vantagens : O mercado secundário representa aproximadamente 80% de todas as transações, com a maioria dos imóveis localizados nos centros históricos de Lisboa, Porto e outras grandes cidades. Esses imóveis são atrativos tanto para aluguel turístico quanto para residências de longa duração.

Restrições : A restauração desses imóveis exige o cumprimento das normas arquitetônicas e a obtenção de alvarás de reconstrução. Alguns edifícios necessitam de reformas extensas, o que aumenta o preço de compra.

Um dos meus clientes comprou um apartamento no centro histórico de Lisboa por 380.000 euros. Apesar dos custos adicionais de renovação, o imóvel gera um rendimento estável com arrendamentos de curta duração.

Características : Os imóveis novos representam aproximadamente 20% das transações. Os apartamentos e casas novos oferecem plantas modernas, eficiência energética e garantia da construtora.

Vantagem para investidores : Edifícios novos são mais fáceis de alugar a longo prazo ou de vender com valorização.

No Algarve, um cliente investiu 600.000 euros num apartamento novo junto ao mar e, após dois anos, o imóvel valorizou 15%.

Vantagens : Os aluguéis de curta duração através de plataformas como Airbnb ou Booking.com proporcionam rendimentos de até 6-7% ao ano, especialmente em Lisboa e no Porto.

Características : É necessário possuir uma licença AL para alugar apartamentos a turistas legalmente. Em algumas áreas, as quotas são limitadas.

Os novos empreendimentos em Portugal oferecem preços mais acessíveis e rendimentos de arrendamento potencialmente mais elevados, especialmente em zonas turísticas populares e em Lisboa. No entanto, a Áustria apresenta vantagens em termos de estabilidade de preços, qualidade de construção e eficiência energética — os imóveis são mais fáceis de vender e manter a liquidez mesmo em anos de volatilidade.

Investir em imóveis em Portugal não se limita à compra tradicional de um apartamento para arrendamento. Existem diversas abordagens alternativas que podem otimizar os retornos, reduzir os riscos e diversificar a sua carteira de investimentos.

A compra de apartamentos ou prédios antigos, a reforma para posterior aluguel ou revenda, continua sendo uma estratégia popular. O mercado atual oferece imóveis com preços abaixo da média e, após a reforma, seus preços e rentabilidade aumentam significativamente.

Por exemplo, um dos meus clientes comprou um apartamento no centro de Lisboa por 320.000 €, investiu 50.000 € em renovações e, um ano depois, conseguiu alugá-lo no Airbnb com um retorno anual de cerca de 6%. É importante considerar as restrições arquitetônicas e a necessidade de licenças de renovação.

Investir em mini-hotéis, apart-hotéis e casas de hóspedes permite gerar uma renda estável devido à alta procura por alojamento turístico em Lisboa, no Algarve e nas ilhas.

Um cliente investiu €700.000 num aparthotel no Algarve, com uma taxa de ocupação média de aproximadamente 70%, resultando num rendimento de cerca de 7% ao ano. Recomenda-se a utilização de empresas de gestão para otimizar os rendimentos e cumprir a legislação relativa ao aluguer de curta duração.

Investir em Fundos Imobiliários (SIGI) portugueses permite gerar rendimentos do mercado sem gerir diretamente o imóvel e reduz os riscos legais.

Por exemplo, um cliente investiu 500.000 euros num fundo imobiliário português e recebe rendimentos passivos de dividendos, mantendo a sua residência. Antes de investir, é importante verificar a reputação e a estrutura de taxas do fundo.

A aquisição de terrenos para o desenvolvimento imobiliário residencial ou turístico continua sendo uma estratégia promissora, visto que o potencial de valorização do terreno é maior do que o de imóveis já construídos.

Um dos meus clientes comprou um terreno na Madeira por 300.000 € e o seu valor é agora estimado em 420.000 € após a conclusão dos projetos de infraestruturas. Ao escolher um terreno, é importante considerar a disponibilidade de infraestruturas, as restrições ambientais e as restrições à construção nas ilhas.

Portugal oferece um elevado potencial de volatilidade de preços e a oportunidade de obter rendimentos elevados, mas os riscos regulamentares e sazonais continuam a ser significativos. A Áustria, por outro lado, oferece estabilidade de mercado, liquidez previsível e retornos, embora a barreira de entrada seja mais elevada.

Para investidores com uma estratégia flexível e disposição para gerir ativos, Portugal oferece mais oportunidades, enquanto para investidores conservadores, a Áustria continua a ser a melhor opção.

Investir em imóveis em Portugal oferece retornos elevados e oportunidades atrativas. Quer esteja a considerar uma casa ou um apartamento em Portugal, compreender os riscos ajudará a evitar problemas inesperados.

O processo de compra e registo de imóveis em Portugal pode demorar mais do que os investidores esperam. A obtenção do número de identificação fiscal (NIF), a due diligence jurídica e o registo na Conservatória do Registo Predial são, por vezes, sujeitos a atrasos.

Por exemplo, um dos meus clientes esperou quase dois meses para finalizar a compra de um apartamento em Lisboa devido a auditorias da Encargos e pendências com a hipoteca. Trabalhe sempre com um advogado e um agente imobiliário experientes para minimizar os riscos burocráticos.

Os aluguéis de curta duração através de plataformas como Airbnb e Booking exigem uma licença AL (Aluguel Local), e cidades populares como Lisboa e Porto têm quotas para a emissão de novas licenças. Os clientes frequentemente enfrentam restrições na renovação de suas licenças ou multas por violarem as normas.

Em regiões com alta procura turística, como o Algarve, a Madeira e os Açores, o rendimento do arrendamento varia bastante consoante a época do ano. Por exemplo, no verão, os rendimentos podem atingir os 7-8%, enquanto no inverno caem para 2-3%. Para minimizar o risco, os clientes combinam arrendamentos de curta e longa duração ou concentram-se em imóveis em Lisboa e no Porto, onde a procura é mais estável. É importante avaliar os preços dos imóveis em Portugal e os rendimentos potenciais, tendo em conta as flutuações sazonais.

O mercado de imóveis novos em Portugal é limitado, especialmente em zonas turísticas populares. Isto afeta a seleção de imóveis e pode retardar o crescimento da carteira de investidores que visam apartamentos e casas novas em Portugal com licença AL.

Em cidades menores e ilhas, os imóveis demoram mais a ser vendidos do que em Lisboa, Porto ou no Algarve. Por exemplo, um apartamento nos Açores pode ficar no mercado até um ano. Considere a liquidez ao escolher um imóvel e procure comprar em zonas com procura constante ou fluxo turístico.

Portugal oferece retornos mais elevados e um mercado mais dinâmico, mas está repleto de riscos regulatórios e sazonais. A Áustria oferece estabilidade, previsibilidade e liquidez, sendo mais adequada para investidores conservadores. Em última análise, a escolha depende da sua estratégia: elevados retornos com gestão de risco em Portugal ou crescimento estável e proteção de capital na Áustria.

Ao investir em imóveis em Portugal, os ucranianos e outros compradores estrangeiros devem considerar não apenas a rentabilidade, mas também o nível de conforto, infraestrutura e serviços. Compreender as condições de vida ajuda-os a avaliar como será o dia a dia após a compra de uma casa ou apartamento em Portugal.

Portugal é conhecido pelo seu clima mediterrâneo ameno, que proporciona uma vida agradável durante todo o ano. As temperaturas médias de inverno em Lisboa rondam os 12°C, as de verão os 28°C e, na costa sul do Algarve, os verões são quentes e secos.

cuidados de saúde . Os residentes têm acesso ao sistema público de saúde (SNS), onde os serviços básicos são gratuitos ou têm um custo simbólico. Os não residentes e os investidores estrangeiros podem contratar seguros privados, que cobrem hospitalização, consultas externas e tratamento de urgência. Os custos dos seguros começam nos 50-100 € por mês por pessoa e nos 150-250 € por família.

A educação também é diversificada: as escolas públicas são gratuitas para os residentes, enquanto as escolas privadas e internacionais oferecem programas em inglês e outros idiomas. Os preços das escolas internacionais variam de € 5.000 a € 15.000 por ano, dependendo do nível e da localização.

O custo de vida médio em Portugal é inferior ao da Áustria. Em Lisboa, as compras de supermercado e outros serviços custam aproximadamente entre 700 e 1000 euros por mês por pessoa, o aluguel de um apartamento de um ou dois quartos no centro da cidade varia entre 1000 e 1500 euros, e as despesas com serviços públicos rondam os 150 a 200 euros. Nas ilhas e em cidades menores, os preços podem ser 10 a 20% mais baixos.

O sistema bancário português é transparente, com numerosos bancos internacionais e serviços bancários online. Não residentes podem abrir contas bancárias e obter crédito à habitação. A infraestrutura de transportes é bem desenvolvida: o metro, os elétricos, os comboios de alta velocidade e os aeroportos internacionais garantem viagens confortáveis. Os clientes que compram imóveis em Portugal destacam frequentemente a facilidade de integração na vida local graças a estes sistemas.

Em termos de serviços e infraestrutura, a Áustria leva vantagem: registro rápido, saúde de alta qualidade e transporte eficiente. Portugal, por outro lado, oferece um estilo de vida único: clima ameno, mar, vida social ativa e baixo custo de aquisição de imóveis. Para investidores, a escolha depende de suas prioridades: a Áustria privilegia a estabilidade e os serviços, enquanto Portugal prioriza o conforto, o clima e o estilo de vida.

Se considerarmos o mercado imobiliário em Portugal como uma forma de proteção de capital e um "porto seguro europeu ", o país oferece um mercado estável e transparência jurídica. Por exemplo, muitos dos meus clientes ucranianos compram imóveis em Portugal para preservar os seus ativos em moedas europeias e desfrutar da liberdade de viver em paz num país seguro.

Portugal está a atrair ativamente freelancers e nómadas digitais . Cidades como Lisboa e Porto oferecem espaços de coworking, internet estável e condições confortáveis ​​para o trabalho remoto. Comprar um apartamento em Portugal ou uma propriedade à beira-mar permite conciliar lazer e trabalho, e a facilidade de obtenção do visto D7 ou da residência torna o país ainda mais atrativo.

Os aposentados escolhem Portugal pelo seu clima ameno, baixo custo de vida e incentivos fiscais especiais, incluindo o regime de Residente Não Habitual (RNH). Ao comprar uma casa ou apartamento em Portugal, os investidores seniores têm a oportunidade de viver com conforto e a preços acessíveis, permanecendo dentro do Espaço Schengen.

A Áustria geralmente se destaca em termos de estabilidade, nível de serviços e infraestrutura. No entanto, Portugal oferece um estilo de vida único: liberdade, conforto, clima ameno e um custo de vida mais baixo. Se você prioriza a tranquilidade, a estabilidade e regras rígidas, escolha a Áustria.

Desfazer-se de um investimento imobiliário em Portugal exige planeamento e compreensão de todas as nuances fiscais e legais. Os investidores devem considerar antecipadamente o momento da venda, os métodos de transferência de propriedade e o impacto do programa Gold Visa, caso tenha sido utilizado na compra.

Vender uma casa, um apartamento ou qualquer outro imóvel em Portugal exige atenção especial aos impostos e à documentação. O prazo médio de venda em zonas populares como Lisboa ou Porto é de 3 a 6 meses, enquanto em zonas menos líquidas pode demorar até um ano.

A venda está sujeita ao imposto sobre ganhos de capital, que varia dependendo da residência do vendedor e do tipo de imóvel. Por exemplo, um dos meus clientes vendeu um imóvel em Lisboa, Portugal, em sete meses, otimizando inteligentemente os impostos através do seu estatuto de Residente Não Habitual. Como resultado, pagou apenas cerca de 14% de imposto sobre ganhos de capital, em vez dos 28% habituais.

Se você adquiriu um imóvel pelo programa Golden Visa, é importante considerar as regras do programa ao vendê-lo. Imóveis comprados anteriormente permitiam que você mantivesse a residência, mas ao se desfazer dele, é necessário formalizar a transação corretamente para evitar a perda do seu status. Minha experiência mostra que trabalhar com um advogado e um corretor imobiliário pode ajudar a evitar multas e complicações na renovação da sua residência.

A transferência de uma casa ou apartamento em Portugal para familiares é possível por doação ou testamento. Isto é especialmente relevante para investidores familiares que desejam manter os ativos dentro da família e otimizar a tributação. Um dos meus clientes transferiu um imóvel para os filhos por meio de uma procuração e registrou a titularidade corretamente, minimizando os impostos. Ele pagou aproximadamente 0,8% de Imposto de Selo (IS) sobre o valor do imóvel.

A Áustria leva vantagem em termos de liquidez e estabilidade do mercado. As vendas de imóveis lá costumam ser mais rápidas, e os processos legais e fiscais são mais previsíveis. Em Portugal, os rendimentos são mais altos, mas as transações podem demorar mais, especialmente em regiões menores ou em ilhas.

Ao longo dos anos, participei em dezenas de transações envolvendo casas, apartamentos e imóveis comerciais em Portugal. A experiência demonstra que um bom planeamento e a verificação documental adequada podem agilizar o processo de compra e minimizar os riscos na venda de imóveis em Portugal.

Ao investir em imóveis em Portugal, é fundamental realizar uma due diligence completa: verificar a conformidade legal, a ausência de ônus, o cumprimento das licenças (AL, caso o imóvel se destine a arrendamento de curta duração), o estado técnico e a eficiência energética. Ao inspecionar um imóvel em Portugal, é crucial contratar um advogado e um agente imobiliário experientes para evitar erros que podem custar dezenas de milhares de euros. Recomendo que os clientes verifiquem sempre os Encargos, Hipotecas e a Licença de Utilização antes de assinarem um contrato.

Minha estratégia envolve investir parte do meu capital em países estáveis ​​e com alta liquidez, como a Áustria, e parte em mercados dinâmicos com alto potencial de crescimento, como Portugal. O mercado imobiliário português oferece altos retornos e benefícios (NHR, Visto Gold), mas exige gestão ativa. Esse equilíbrio permite minimizar os riscos e maximizar os retornos da carteira.

A escolha entre imóveis em Portugal e na Áustria depende dos seus objetivos. Se procura um estilo de vida dinâmico, habitação mais acessível e um clima ameno, Portugal é uma excelente opção. Pode comprar uma casa à beira-mar ou optar por um apartamento em Portugal para alugar a turistas. Este mercado continuará a crescer, especialmente em Lisboa, Porto e no Algarve, graças à migração de trabalhadores independentes e reformados.

A Áustria, por outro lado, preza pela estabilidade e previsibilidade. Se o objetivo é a preservação do capital a longo prazo e serviços de alta qualidade, o mercado vienense é ideal, e comprar um apartamento em Viena se encaixa logicamente nessa estratégia conservadora.

Antes de comprar, verifique sempre a documentação do imóvel, solicite uma certidão de registo predial e certifique-se de que não existem quaisquer ónus ou encargos. Se planeia comprar um imóvel em Portugal para fins de arrendamento, tenha em consideração as regras relativas às licenças turísticas e as implicações fiscais. Ao realizar transações através do regime do Visto Gold ou do regime de Residente Não Habitual (RNH), é importante estruturar corretamente a titularidade do imóvel para minimizar os impostos aquando da venda.

Na minha experiência, o mercado imobiliário português irá crescer devido à migração de nómadas digitais, reformados e investidores que procuram uma segunda casa na Europa. Os preços de casas e apartamentos em localizações privilegiadas em Portugal já estão a aumentar de forma constante entre 5% e 7% ao ano. A Áustria continuará a ser uma zona de investimento estável, mas o crescimento será moderado — cerca de 2% a 3% ao ano — embora a liquidez seja maior.

1. Determine o objetivo do investimento

• Por que comprar: alugar, revender, "refúgio europeu"?
• Calcule seu orçamento: o custo de um apartamento em Portugal começa em € 150.000 em cidades pequenas e em € 250.000 em Lisboa.

2. Selecione um local

• Lisboa - alta liquidez, mas entrada cara.
• Porto – procura estável e desenvolvimento do turismo.
• O Algarve é uma zona turística, época alta para alugueres.
• Analisar: rentabilidade, infraestrutura, perspectivas de crescimento de preços.

3. Verifique o imóvel e o vendedor.

• Pureza jurídica: extrato do Registro Predial (registro de imóveis).
• Verificação de dívidas de impostos e serviços públicos.
• Certifique-se de ter as licenças de aluguel (especialmente para Airbnb).

4. Calcular impostos e despesas

• IMT (imposto sobre compras): até 7,5%.
• IMI (imposto anual): 0,3–0,45%.
• Imposto sobre aluguel: 28% (para não residentes).
• Considere os custos de um advogado (entre € 1.500 e € 3.000) e o registro da transação.

5. Resolver a questão do financiamento

• Hipoteca para não residentes: até 70% do valor.
• Taxa de juros em 2025: 4–5% ao ano.

6. Planeje o aluguel e a renda.

• Rendimento médio: 4–6% nas grandes cidades.
• Nas regiões turísticas, os preços são mais altos, mas variam conforme a época do ano.

7. Prepare-se para sair do investimento.

• Venda: Imposto sobre ganhos de capital – 28%.
• Planeje seu cronograma: em Lisboa, a saída leva de 6 a 9 meses.

8. Compare com as alternativas

• A Áustria possui uma economia mais estável, porém com menor rentabilidade.
• Portugal – maiores retornos e flexibilidade, mas também maiores riscos regulatórios.

1. Investidor com € 250.000: renda de aluguel

Meu cliente, um especialista em TI da Ucrânia, estava procurando um apartamento em Portugal para alugar e como uma "reserva europeia".

• O que encontramos: um apartamento de 1 quarto e sala (52 m²) no Porto, em um prédio novo perto da universidade.
• Preço: € 245.000.
• O que eu consegui: aluguel médio de € 1.100 por mês, rendimento anual de 5,4%, a oportunidade de solicitar um visto de Nômade Digital e morar em Portugal.

2. Aposentado com € 500.000: conforto e vista para o mar

Uma cliente da República Checa queria uma casa em Portugal, à beira-mar, para que os seus filhos pudessem viver e relaxar.

• Nossa escolha: uma villa no Algarve (160 m², 3 quartos, terraço com vista para o mar).
• Preço: €495.000.
• O que eu ganhei: ar puro, clima ameno, isenções fiscais pelo programa NHR (por 10 anos), a possibilidade de transferir imóveis para os filhos com impostos mínimos.

3. Família com filhos: vida e educação

Um casal com dois filhos procurava moradia em Portugal para se mudar e matricular os filhos em uma escola internacional.

• O que encontramos: uma casa nos arredores de Lisboa (Carcavelos), com 150 m², jardim e 3 quartos.
• Preço: €420.000.
• O que conseguimos: uma escola internacional britânica nas proximidades, uma área tranquila, a 25 minutos do centro de Lisboa, a possibilidade de alugar parte da casa (até 1.500 €/mês).