Imóveis na Geórgia: mar, montanhas ou Tbilisi?

O mercado imobiliário da Geórgia é atualmente um dos mais acessíveis e fáceis de entrar. Apartamentos podem ser comprados rapidamente e sem burocracia desnecessária, os impostos são mínimos e o aluguel de imóveis em Tbilisi ou Batumi gera uma renda estável, superior à de muitos países europeus.

Neste artigo, explicarei como comprar um apartamento na Geórgia, quais despesas considerar, onde investir, como obter uma autorização de residência e quando pode ser mais sensato considerar a Áustria ou Viena para um investimento mais seguro e estável.

A Geórgia está se consolidando rapidamente como um "novo ponto de interesse" para investidores na Europa e no espaço pós-soviético. E há muitos motivos para prestar atenção ao seu mercado imobiliário:

• Regras simples para estrangeiros : apartamentos podem ser comprados diretamente; restrições aplicam-se apenas a terrenos agrícolas. O registo do imóvel demora um dia e custa entre 50 e 350 GEL.
• Os impostos são mínimos – não há imposto de selo na compra, o aluguel está sujeito a uma taxa fixa de 5% e o imposto predial para a maioria das famílias fica entre 0 e 0,2%.
• O turismo está crescendo – mais de 7 milhões de turistas visitaram o país em 2024, e Batumi se tornou líder em aluguéis de curta duração no Airbnb e no Booking.
• Os projetos de infraestrutura e cultura incluem o desenvolvimento de áreas turísticas em Batumi e Kobuleti, a renovação do centro histórico de Tbilisi, novos teleféricos de montanha e projetos de modernização portuária em grande escala.

Meu nome é Ksenia Levina e sou consultora internacional de investimentos imobiliários. Neste artigo, discutirei as oportunidades oferecidas pelo mercado georgiano e como ele difere do da Áustria, onde as coisas são mais rígidas e estáveis.

Na prática, vejo que comprar um apartamento em Tbilisi ou uma casa à beira-mar em Batumi não se resume apenas a conforto, mas também a lucro. Um dos meus clientes comprou um pequeno apartamento em Tbilisi, alugou-o rapidamente por um longo período e usou o dinheiro para comprar um apartamento no litoral. Como resultado, ele criou duas fontes de renda em apenas alguns meses.

Nos últimos anos, a Geórgia tornou-se um verdadeiro polo de atração para investidores, graças às suas baixas barreiras de entrada e regras simplificadas para estrangeiros. A aquisição de imóveis é rápida, os impostos são mínimos e os apartamentos em Tbilisi e Batumi oferecem rendimentos de aluguel significativamente maiores do que na maioria dos países da UE. Isso torna o mercado atraente para quem busca entrar rapidamente e obter resultados.

Ao mesmo tempo, Viena e toda a Áustria continuam sendo um símbolo de estabilidade. Não há flutuações bruscas, a demanda é alta e constante, e os preços dos imóveis têm subido de forma constante há décadas. Para a maioria dos investidores de longo prazo, a Áustria é uma excelente opção — um mercado previsível e confiável, onde o capital pode ser preservado e investido sem riscos desnecessários.

A Geórgia está se consolidando com segurança como um ator importante no mapa de investimentos da Europa. O país está estrategicamente localizado na interseção de rotas de transporte entre a Europa e a Ásia, o que o torna um centro natural de logística e comércio. De acordo com o Banco Nacional da Geórgia, o investimento estrangeiro direto ultrapassou US$ 2 bilhões em 2023 12% em 2024 impulsionado principalmente por investimentos da Holanda, do Reino Unido e dos Estados Unidos.

A política econômica continua sendo uma das mais liberais da região: o imposto de renda corporativo é de 15%, o imposto sobre dividendos para residentes é de 5% e o registro de propriedade imobiliária leva apenas um dia. A Geórgia ficou em 7º lugar no ranking global Doing Business de 2019 e mantém uma alta pontuação na categoria "proteção ao investidor".

Um fator adicional de atratividade é o compromisso do país com a integração à União Europeia: o país já possui o estatuto de candidato à adesão e opera ao abrigo do Acordo de Associação. Isto torna os mercados imobiliário e logístico particularmente atrativos para investidores europeus que procuram uma localização com menores barreiras de entrada e potencial de crescimento.

Mas, apesar de todas as vantagens, também existem riscos. Desde 2024, o país está mergulhado em uma crise política, e as questões de integridade territorial continuam urgentes. Mesmo assim, levando esses fatores em consideração, o mercado continua crescendo: segundo a Colliers Georgia, em 2025, o preço médio dos imóveis residenciais em Tbilisi aumentou cerca de 6 a 7% em comparação com o ano anterior, e os valores dos aluguéis se estabilizaram em um patamar que proporciona um rendimento de aproximadamente 6 a 8% ao ano.

Segundo a PwC, o Banco Mundial e a Numbeo, a Geórgia está entre os países com maior transparência em transações na Europa Oriental.

• Doing Business (Banco Mundial): 7º lugar no mundo em facilidade de fazer negócios.
• Numbeo (2024): Tbilisi figura consistentemente entre as 20 cidades europeias com melhor custo-benefício em termos de habitação.
• PwC: A Geórgia é reconhecida como uma das jurisdições com impostos baixos e regras simples para o registro de imóveis.

Para os investidores, isso significa: as transações são concluídas rapidamente, os custos são mínimos e a proteção dos direitos de propriedade é bastante confiável para os padrões regionais.

Portugal. Popular graças ao seu Visto Gold e ao fluxo turístico estável. A forte procura em Lisboa e no Algarve impulsionou os preços: os valores de entrada variam entre 280.000 e 350.000 euros, e os rendimentos de arrendamento rondam os 3-4% ao ano. O mercado é considerado sobreaquecido e mais adequado para a preservação do capital do que para retornos rápidos. Se o seu objetivo não é apenas um investimento, mas também uma mudança/estilo de vida para a UE, faz sentido comparar o mercado imobiliário em Portugal com as opções na Geórgia.

Espanha. Oferece estabilidade e liquidez, mas com impostos elevados. Não residentes enfrentam impostos sobre o aluguel de até 24%, e o imposto sobre ganhos de capital incide na venda. Como resultado, os retornos reais são de 2 a 3% ao ano, mas o mercado é confiável e os preços sobem de forma constante.

Chipre. Combinando propriedades à beira-mar com incentivos fiscais, é popular entre aqueles que buscam vilas à beira-mar. No entanto, após a crise bancária, a confiança diminuiu e a liquidez fora das áreas turísticas é baixa. A rentabilidade é mediana, mas o país é altamente dependente do turismo. Enquanto isso, investir em imóveis em Chipre costuma ser a escolha de quem busca uma combinação de mar, jurisdição europeia clara e um estilo de vida mais parecido com o de um resort, embora levando em consideração a sazonalidade.

Turquia. Atraente devido aos seus preços baixos e à escala do mercado — de Istambul a Antalya. No entanto, a inflação e a instabilidade da lira dificultam as previsões de rendimento. Para investidores com alta tolerância ao risco, o mercado continua atrativo, mas menos previsível do que na Europa.

Muitos investidores, depois de terem tentado os mercados espanhol ou português e se deparado com impostos elevados e baixos retornos, escolhem a Geórgia como uma opção mais flexível e rentável. É mais fácil entrar no mercado, fechar o negócio mais rapidamente e começar a arrendar o imóvel imediatamente.

• Meus clientes alemães inicialmente consideraram apartamentos em Lisboa, mas depois de comparar preços e rendimentos, optaram por apartamentos em Batumi. No final, obtiveram um retorno anual de 7%, em comparação com os 3% projetados em Portugal.

Assim, a Geórgia é hoje percebida como um mercado de segunda linha: ainda “jovem”, mas precisamente por isso, mais lucrativo e promissor.

Investidores gostam da Geórgia porque tudo é simples: o registro de imóveis leva apenas um dia, os impostos são mínimos e há uma ampla variedade de opções de moradia — desde apartamentos acessíveis em Tbilisi até apartamentos no litoral do Mar Negro. Desde 2018, os preços têm subido constantemente e estrangeiros podem comprar imóveis livremente.

Após a crise de 2008-2012, o mercado imobiliário georgiano atingiu o fundo do poço. Em Tbilisi e Batumi, os preços por metro quadrado caíram entre 25% e 30%, e a procura estrangeira praticamente desapareceu. Mas a situação mudou depois de 2016: o país integrou-se mais ativamente na Europa, foi estabelecida a isenção de vistos para viagens com a UE e o turismo começou a crescer a taxas recorde.

A partir desse momento, iniciou-se uma recuperação gradual: desde 2018, os preços dos apartamentos têm aumentado de forma constante, em média, de 6 a 7% ao ano. O mercado se recuperou particularmente rápido em áreas turísticas como Batumi, Gudauri e Kobuleti. De acordo com o Instituto Nacional de Estatística da Geórgia, o crescimento médio anual dos preços dos imóveis residenciais em 2024 foi de 6,6%, e analistas preveem um crescimento semelhante em 2025.

É importante que os investidores compreendam que o mercado imobiliário georgiano está em constante crescimento. Em Tbilisi, os preços estão subindo continuamente nos bairros centrais de Vake, Saburtalo e Mtatsminda. Em Batumi, o preço do metro quadrado de imóveis à beira-mar quase dobrou nos últimos cinco anos, apesar dos preços iniciais serem muito baixos para os padrões europeus.

Mesmo nas regiões, há um aumento na atividade: Kakheti (região vinícola) e Kutaisi (a segunda maior cidade) seguiram o exemplo da capital. E em estâncias de montanha como Bakuriani e Gudauri, o interesse por chalés e apartamentos para aluguel de curta duração só cresce.

• Tbilisi é o principal mercado do país, líder em aluguéis de longa duração e com demanda estável. Oferece apartamentos acessíveis em prédios novos para alugar a expatriados e estudantes.
• Batumi é a segunda maior cidade e a preferida entre os investidores estrangeiros. A cidade prospera com o turismo, por isso os rendimentos de aluguel são mais altos do que em Tbilisi, especialmente no verão.
• Kutaisi é mais barata que a capital, mas está em pleno desenvolvimento graças ao seu aeroporto e à migração interna.
• As regiões montanhosas (Gudauri, Bakuriani) representam uma nova tendência: os turistas estão cada vez mais optando por estações de esqui, e os investidores estão comprando apartamentos com acesso direto às pistas.

Curiosamente, investidores experientes costumam combinar essas duas estratégias: compram um apartamento em Tbilisi para obter estabilidade e outro imóvel à beira-mar ou nas montanhas para renda sazonal. Esse portfólio é equilibrado e protege contra a inatividade dos aluguéis.

de revenda (aproximadamente 70% das transações) são apartamentos mais antigos que são rentáveis ​​para comprar, reformar e alugar. Esta é a forma mais acessível de entrar no mercado.

Novos edifícios estão sendo construídos ativamente em Tbilisi e Batumi. As construtoras oferecem planos de financiamento com entrada a partir de 10%, o que é conveniente para estrangeiros.

Apartamentos de luxo são apartamentos premium à beira-mar ou no centro de Tbilisi. A demanda é limitada, mas os rendimentos são acima da média.

Os apart-hotéis e hotéis administrados tornaram-se uma tendência nos últimos anos. Os investidores compram um quarto ou apartamento, transferem-no para uma empresa de gestão e recebem uma percentagem fixa das receitas, sem as dores de cabeça.

Atualmente, os investidores estrangeiros impulsionam uma parcela significativa da demanda no mercado imobiliário georgiano, principalmente em Batumi e Tbilisi. Segundo as construtoras, a participação de compradores estrangeiros no total de transações aumentou em quase 40% em 2024, e eles já representam a maioria nas cidades turísticas.

• Russos. Desde 2022, os russos se tornaram o maior grupo de compradores, tanto por motivos de mudança de residência quanto pelo desejo de proteger o capital. Eles estão comprando principalmente apartamentos em Tbilisi (para residência permanente e aluguel de longo prazo), bem como apartamentos à beira-mar em Batumi.
• Europeus. Investidores da Alemanha, do Reino Unido e dos países bálticos lideram o mercado. Para muitos, essa é uma forma de diversificar seus portfólios e acessar um mercado mais acessível do que o da União Europeia. Os europeus geralmente optam por novos edifícios em Tbilisi e apartamentos em Batumi, focando na renda proveniente de aluguéis de curta duração por meio de plataformas como Airbnb e Booking.com.
• Investidores chineses. Seu interesse reside principalmente no segmento comercial — escritórios, hotéis e espaços de varejo. No entanto, nos últimos anos, eles também têm adquirido ativamente novos edifícios em Tbilisi, considerando-os investimentos de longo prazo. Um fator significativo é a participação de empresas chinesas em projetos de construção, o que estimula ainda mais a demanda.
• Países árabes. Investidores dos Emirados Árabes Unidos, Arábia Saudita e Kuwait estão se voltando para o segmento premium: apartamentos de luxo em Batumi, complexos hoteleiros no litoral e apartamentos de alto padrão no centro de Tbilisi. Para eles, a Geórgia é atraente como uma opção acessível, porém promissora, de "segunda linha" depois de Dubai e Doha.

Na prática, a demanda estrangeira influencia significativamente a estrutura do mercado. Enquanto Tbilisi apresenta um equilíbrio entre moradores locais e estrangeiros, em Batumi, os estrangeiros constituem essencialmente a maioria dos compradores de imóveis novos. Isso explica por que os preços nessa região subiram mais rapidamente nos últimos anos do que em outras regiões do país.

Ao contrário de muitos países da UE, estrangeiros podem comprar imóveis na Geórgia praticamente sem restrições. A principal exceção são as terras agrícolas, cuja propriedade direta é proibida a estrangeiros. Fora isso, diversas opções de propriedade e investimento estão disponíveis:

Propriedade plena. Ao comprar um apartamento ou casa, você se torna o proprietário integral do imóvel. Esse direito é perpétuo e inclui a possibilidade de alugar, revender, doar ou legar o imóvel.

Por meio de uma empresa (LLC na Geórgia ou uma firma na UE). Esta é uma opção popular para investidores que desejam contornar a proibição de compra de terras agrícolas. Ao registrar uma empresa, é possível comprar legalmente um terreno, por exemplo, nas montanhas ou à beira-mar, e construir uma casa ou um hotel.

REICs / Fundos de Investimento Imobiliário. A Geórgia ainda está desenvolvendo seu mercado de fundos de investimento imobiliário, mas os primeiros exemplos (em Tbilisi e Batumi) já surgiram. Trata-se de uma forma de investir por meio de um fundo e gerar renda sem administrar diretamente os imóveis.

Compras conjuntas, herança e fundos fiduciários familiares. Frequentemente utilizados na aquisição de imóveis para familiares ou sócios. A legislação sucessória na Geórgia é bastante simples: um testamento ou escritura de doação é suficiente. Para múltiplos imóveis, os advogados recomendam fundos fiduciários familiares ou o registro por meio de uma empresa.

A compra como pessoa física é a opção mais fácil e rápida, especialmente quando se trata de apartamentos em Tbilisi ou Batumi. A transação é concluída em 1 a 2 dias.

Se o objetivo for a aquisição de terrenos em áreas montanhosas ou a construção de um hotel, então é constituída uma empresa (LLC). Esse processo leva de 2 a 3 dias e custa aproximadamente de US$ 100 a US$ 150.

Na Geórgia, as regras de herança são bastante simples: por lei, os bens passam automaticamente para os parentes mais próximos — cônjuge, filhos e pais. Se houver um testamento, o procedimento é ainda mais transparente e quase sempre se resolve sem litígios.

Isso é conveniente para investidores estrangeiros, mas há uma ressalva: o processamento e o reconhecimento dos documentos podem depender do país de cidadania dos herdeiros. Portanto, muitos preferem estruturar sua propriedade antecipadamente.

Uma LLC (Sociedade de Responsabilidade Limitada) é frequentemente usada para registrar uma propriedade : neste caso, a herança não é o apartamento ou a casa em si, mas uma participação na empresa. Isso simplifica a transferência de ativos e evita despesas adicionais.

Outra opção é um fundo fiduciário familiar. Essa estrutura dá ao investidor controle sobre como e para quem a propriedade será transferida, protege os ativos da divisão em disputas familiares e garante a confidencialidade. Embora o sistema de fundos fiduciários em si ainda não seja tão desenvolvido na Geórgia quanto no Reino Unido ou na Áustria, advogados locais sugerem a criação de fundos fiduciários em jurisdições da UE ou dos EUA e a vinculação de imóveis georgianos a eles.

Assim, o investidor tem uma escolha:

• deixar a herança por padrão (transferência automática para parentes),
• elaborar um testamento na Geórgia,
• ou estruturar o ativo antecipadamente por meio de uma empresa ou fundo fiduciário para eliminar a burocracia e tornar o processo o mais previsível possível.

A principal restrição é que estrangeiros não podem possuir terras agrícolas diretamente. No entanto, essa regra pode ser contornada mediante o registro de uma empresa. Não há restrições para apartamentos, condomínios, imóveis comerciais e casas à beira-mar.

Na Geórgia, o processo de compra é simples: um estrangeiro pode se tornar proprietário de um apartamento em um dia e alugá-lo imediatamente. Na Áustria, as coisas são mais complicadas: são necessárias licenças, procedimentos notariais e, muitas vezes, aprovação das autoridades fundiárias.

Mas Viena e outras cidades têm uma vantagem: o mercado é mais estável, os preços sobem de forma lenta, mas confiável, e a demanda é mais previsível. Na Geórgia, os retornos são maiores, a entrada é mais barata, mas os riscos (taxas de câmbio, política, demanda) são significativamente maiores.

Embora o processo de compra na Geórgia seja mais simples do que na maioria dos países europeus, é importante considerar algumas etapas legais essenciais. O registro adequado garante que o imóvel realmente pertença ao comprador e não esteja onerado por dívidas ou disputas.

1. Obtenção do Número de Identificação Fiscal (NIF).
   Estrangeiros precisam dele para registrar transações na Secretaria da Justiça. Pode ser obtido em um dia.
2. Acordo preliminar e depósito.
   Normalmente celebrado com o incorporador ou proprietário, o depósito corresponde a 5-10% do preço de compra.
3. Inspeção de imóvel por um advogado.
   O advogado analisa a certidão cadastral, verifica a titularidade e checa a existência de dívidas ou ônus.
4. Autenticação do contrato.
   Transações imobiliárias residenciais exigem a presença de um tabelião na maioria dos casos, especialmente se o pagamento for parcelado ou se o imóvel estiver registrado em nome de múltiplos proprietários.
5. Registro no Cadastro (Registro Público).
   A Geórgia opera com o princípio de "balcão único": a propriedade é inserida no registro eletrônico e confirmada por uma certidão.
6. Obtenção do certificado de propriedade.
   O extrato é emitido em 1 a 4 dias úteis (registro expresso – no mesmo dia por 350 GEL).

Na Geórgia, o processo de compra é transparente, mas os investidores estrangeiros quase sempre precisam de um advogado. Um agente imobiliário ajuda a encontrar o imóvel, negociar e verificar os preços de mercado. O advogado, por sua vez, cuida de toda a diligência jurídica: verifica o histórico cadastral, redige o contrato de compra e venda, garante a correta transferência de fundos e registra o imóvel no Registro Público.

Na prática, isso é mais importante do que parece: muitos apartamentos, especialmente em prédios antigos de Tbilisi, podem apresentar problemas não especificados — disputas de herança, contas de serviços públicos atrasadas ou reformas ilegais. Um advogado verifica esses riscos antecipadamente.

Para comprar um apartamento ou casa na Geórgia, você só precisa de:

• ter idade legal (18 anos ou mais),
• apresentar um passaporte válido,
• Para transações de grande porte, confirme a origem dos fundos (regras padrão de AML).

Não é necessário visto ou autorização de residência para a compra. Isso significa que um estrangeiro pode até mesmo chegar ao país como turista e concluir a transação em poucos dias.

A principal restrição é que estrangeiros não podem possuir terras agrícolas . Isso é resolvido através do registro de uma empresa (LLC) ou da alteração do zoneamento da terra.

O litoral (Batumi, Kobuleti) concentra-se em apartamentos em condomínios residenciais e propriedades do tipo hotel. A maioria dos novos empreendimentos é vendida com empresas de gestão, o que facilita o aluguel. Isso é conveniente para quem deseja gerar renda sem precisar residir permanentemente na Geórgia.

Nas regiões montanhosas (Gudauri, Bakuriani), as pessoas geralmente compram apartamentos em apart-hotéis ou terrenos para a construção de hotéis e chalés. No entanto, os estrangeiros só adquirem terrenos por meio de empresas. Esses terrenos são muito procurados devido ao turismo durante todo o ano, mas exigem maior fiscalização e investimento.

A Geórgia é um dos poucos países onde é possível registrar imóveis completamente à distância.

Para fazer isso:

1. Uma procuração é emitida por um notário no local de residência.
2. Os documentos são enviados para a Geórgia e certificados.
3. Um advogado ou representante autorizado assina o contrato e registra a transação.

O processo leva de uma a duas semanas. Curiosamente, muitas transações entre 2022 e 2024 seguiram exatamente esse padrão: compradores da Rússia e da Europa compraram apartamentos em Batumi e Tbilisi sem precisar visitá-los pessoalmente.

Antes de comprar um imóvel na Geórgia, é essencial realizar uma verificação jurídica completa. Você precisa garantir que o apartamento ou casa esteja livre de ônus, dívidas ou litígios e que o novo imóvel possua todas as licenças necessárias. Também é importante verificar se a construtora está registrada e autorizada a vender. Isso é especialmente relevante para condomínios residenciais em Batumi, onde alguns projetos são lançados sem a documentação completa. Um advogado pode ajudar a evitar o risco de comprar um imóvel "no papel".

Após a verificação, a transação é registrada no Salão de Serviços Públicos (Palácio da Justiça) — um balcão único e moderno onde você pode apresentar documentos, pagar a taxa e receber a escritura eletrônica.

• O processo de inscrição padrão leva até 4 dias úteis.
• O processamento acelerado é possível em 1 dia mediante o pagamento de uma taxa adicional (aproximadamente 350 GEL).

O certificado resultante tem plena força legal e é reconhecido por todas as agências governamentais, podendo também ser utilizado em transações internacionais, como hipotecas ou heranças.

A compra de imóveis na Geórgia é mais vantajosa do que em muitos países da UE, pois o sistema tributário é mais simples e menos oneroso. Investidores estrangeiros não precisam pagar imposto de selo nem custos elevados de registro, sendo as principais despesas relacionadas a taxas de registro e honorários advocatícios.

Imposto predial.
Para pessoas físicas, a alíquota depende da renda familiar:

• Para rendimentos até 100.000 lari - de 0,05% a 0,2% do valor de mercado do imóvel;
• Para rendimentos acima de 100.000 lari – 0,8–1%.

Para empresas, a taxa é fixada em 1% do valor contábil.

Imposto de Renda:
Para rendimentos de aluguel, a alíquota é de 5% se o proprietário estiver registrado no cadastro de locadores. Caso contrário, aplica-se a alíquota geral de 20%.

Imposto sobre as Sociedades:
As empresas residentes estão sujeitas a uma taxa de 15%, mas o imposto incide apenas sobre a distribuição de lucros (o "modelo estoniano"). As empresas internacionais e o setor de TI beneficiam de isenções fiscais de 0 a 5%.

de IVA
é de 18%, mas não se aplica à compra de imóveis residenciais por pessoas físicas. Os serviços de exportação e turismo também são isentos.

O imposto especial de consumo
aplica-se apenas a bens sujeitos a esse imposto (álcool, tabaco, combustível) e não tem relação direta com bens imóveis.

Na Geórgia, impostos adicionais e considerações especiais afetam principalmente não residentes e empresas que trabalham com contratados estrangeiros. Por exemplo, quando não residentes prestam serviços, aplica-se uma taxa de IVA reembolsável de 18%.

Além disso, se um não residente receber rendimentos de fontes na Geórgia, aplica-se um imposto retido na fonte: a taxa padrão é de 10%, aplica-se uma taxa preferencial de 5% a dividendos e royalties e, no caso de pagamentos a jurisdições offshore, o imposto aumenta para 15%.

O sistema tributário também prevê penalidades para o atraso na entrega da declaração. O atraso na entrega da declaração de imposto de renda acarreta uma multa de 100 lari, e o atraso no pagamento está sujeito a uma multa de 0,05% por cada dia de atraso.

Se o atraso persistir por mais de dois meses, a multa pode variar de 5% a 10% do imposto não pago. Assim, o cumprimento das obrigações fiscais na Geórgia permanece rigoroso, porém transparente: os investidores compreendem não apenas o valor de suas obrigações, mas também as consequências do descumprimento.

Ao comprar um imóvel, o investidor paga:

• Serviços jurídicos - geralmente entre 1% e 2% do valor da transação
• Comissão de serviços de corretagem - 2-3% (se o imóvel for adquirido por meio de uma agência),
• Taxa estadual de inscrição - 50 GEL (4 dias úteis) ou 350 GEL (1 dia).

No total, as despesas raramente ultrapassam 2 a 5% do valor da transação, o que é significativamente menor do que na Áustria, onde os impostos e as taxas notariais podem chegar a 7 a 10%.

Na Áustria, a compra de imóveis sempre envolve custos adicionais significativos — saiba mais no artigo " Impostos sobre Imóveis na Áustria ". Além do Grunderwerbsteuer (3,5%), o investidor paga uma taxa de registro de imóveis (1,1%), honorários notariais e advocatícios (geralmente um adicional de 2 a 3%). Se o imóvel for vendido posteriormente, incide o imposto sobre ganhos de capital — a alíquota depende do tempo de posse e varia de 4,2% a 30%. Portanto, os custos totais de transação na Áustria costumam ser de 7 a 10% do valor do imóvel, sem incluir os impostos correntes sobre a renda ou a manutenção da propriedade.

Na Geórgia, a situação é bem diferente. Não há imposto de selo nem imposto sobre compras, o registro leva de 1 a 4 dias e custa entre 50 e 350 GEL (aproximadamente € 15 a € 100). As principais despesas do investidor são os honorários de um advogado e de um agente, que normalmente representam de 2% a 5% do valor da transação.

Na revenda de um imóvel, os indivíduos estão isentos do imposto sobre ganhos de capital se o apartamento tiver sido detido por mais de dois anos. Isso torna o mercado georgiano muito mais acessível e de entrada mais rápida, embora a Áustria certamente ofereça um nível mais elevado de estabilidade e transparência.

A Geórgia não possui um programa tradicional de "Visto Dourado" como Portugal ou Grécia, mas investidores estrangeiros podem obter residência por meio de investimento. A principal via é um investimento de pelo menos US$ 300.000 na economia georgiana ou a compra de imóveis (exceto terras agrícolas) de valor similar.

Para avaliar adequadamente esse caminho, é útil compará-lo com o funcionamento das autorizações de residência temporária, das autorizações de residência permanente e dos programas de cidadania por investimento na Europa : os requisitos relativos a montantes, prazos, residência e relatórios são geralmente muito mais rigorosos nesses países.

Para obter uma autorização de residência na Geórgia por meio de investimento, você deve investir pelo menos US$ 300.000. Esses fundos podem ser usados ​​para comprar um apartamento, casa, suíte ou hotel, ou para investir em um negócio. É importante observar que o valor de mercado do imóvel deve ser confirmado por um avaliador certificado.

Para comparar cenários "europeus", é útil examinar separadamente como e por que as pessoas compram imóveis na Grécia : lá, a lógica muitas vezes gira em torno do status de residência, da mudança familiar e da propriedade a longo prazo, e não apenas de altos retornos imediatos.

A autorização de residência emitida é válida por cinco anos e oferece ao investidor uma ampla gama de oportunidades: residência legal no país, direito de exercer atividades comerciais e acesso a serviços de saúde e educação. O programa aplica-se não apenas ao investidor, mas também aos seus familiares — cônjuges, filhos menores e dependentes — que podem obter uma autorização de residência juntamente com o requerente principal.

Isso torna o programa atraente para aqueles que veem a Geórgia não apenas como um destino de investimento, mas também como um local para realocar toda a família.

A autorização de residência por investimento na Geórgia não garante a cidadania. Mesmo que o investidor tenha investido os fundos necessários, a obtenção do passaporte exige pelo menos 10 anos e o cumprimento de critérios adicionais, como proficiência no idioma e integração básica à sociedade. Além disso, a autorização de residência em si não concede o direito de trabalhar por conta própria — isso exige uma autorização separada, enquanto a atividade comercial é permitida desde o primeiro dia.

O programa foi concebido para investidores reais, por isso inclui o acompanhamento do volume de negócios anual:

• US$ 50.000 no primeiro ano,
• US$ 100.000 no segundo,
• US$ 120.000 no terceiro e nos seguintes.

Esses indicadores são confirmados anualmente por meio de relatórios enviados à Agência para o Desenvolvimento dos Serviços Públicos.

Anteriormente, estrangeiros precisavam apenas comprar um imóvel por US$ 300.000 para obter uma autorização de residência quase automaticamente. Desde 2023, os requisitos foram reforçados: agora, é obrigatório demonstrar faturamento da empresa e comprovar que o investimento está efetivamente contribuindo para a economia do país. Isso visa combater os "vistos inativos", em que investidores simplesmente compram apartamentos sem participar do desenvolvimento do mercado.

• Aquisição de terras agrícolas (estrangeiros não têm direito a elas).
• Subestimar os requisitos de faturamento – se uma empresa não atingir os números exigidos, a autorização de residência não será prorrogada.
• Registro com valor reduzido: o cadastro imobiliário leva em consideração o valor de mercado, e não o preço estipulado no contrato.

O Airbnb e o Booking continuam sendo as principais plataformas de aluguel em Tbilisi e Batumi. Os retornos podem chegar a 7-9% ao ano, especialmente durante a temporada de férias, mas é preciso levar em consideração a alta concorrência e a sazonalidade. Os apartamentos em Batumi costumam ficar desocupados durante o inverno, enquanto em Tbilisi a demanda cai durante os períodos de baixa temporada turística.

A procura por contratos de longa duração é estável na capital. Expatriados, estudantes e funcionários de empresas internacionais preferem alugar apartamentos por um ano ou mais. O rendimento é menor — 5 a 6% ao ano — mas é mais seguro e oferece menor risco de indisponibilidade do imóvel.

A Geórgia ainda não implementou restrições rigorosas aos aluguéis de curta duração, como já fizeram muitas capitais europeias. No entanto, Tbilisi está debatendo ativamente a necessidade de regulamentação para o setor do Airbnb, e alguns investidores já estão optando por um modelo de longo prazo para evitar depender de possíveis mudanças.

• Tbilisi: apartamentos no centro rendem de 5 a 6% em aluguéis de longa duração, enquanto estúdios em Saburtalo ou Vake podem render até 7% em aluguéis de curta duração.
• Batumi: No verão, os apartamentos à beira-mar rendem até 9-10%, mas na baixa temporada, a rentabilidade cai drasticamente.
• Gudauri e Bakuriani: Apart-hotéis perto de estações de esqui rendem de 6 a 8% quando administrados adequadamente.
• Kutaisi: um mercado em crescimento, com rendimentos moderados – 4–5%, mas a procura está a aumentar de forma constante graças ao aeroporto.

Muitos proprietários confiam seus apartamentos a empresas administradoras. Em Batumi e Gudauri, as construtoras costumam oferecer uma solução simples: você compra o apartamento e a empresa cuida do aluguel e da manutenção, pagando a você uma porcentagem fixa da renda (geralmente de 6 a 8% ao ano).

A renda proveniente do aluguel é tributada em 5% se o proprietário estiver registrado no cadastro de proprietários. Caso contrário, aplica-se a alíquota padrão de 20%. Isso torna o registro oficial econômico e simples.

Na Áustria, os rendimentos de aluguel raramente ultrapassam 2-3% ao ano, e o mercado é rigorosamente regulamentado. Investir no mercado imobiliário austríaco assemelha -se mais a uma estratégia de preservação de capital: os investimentos são de longo prazo, os riscos são mínimos, os preços sobem de forma constante ao longo de décadas e o quadro legal protege os proprietários de forma confiável.

Na Geórgia, os retornos são de 2 a 3 vezes maiores, mas isso tem como contrapartida uma maior sazonalidade e um risco mais elevado de períodos de inatividade. Este mercado é adequado para investidores preparados para uma gestão ativa e que procuram um equilíbrio entre elevados retornos e volatilidade.

A capital continua sendo o mercado mais estável do país. Há uma grande demanda por aluguéis de longo prazo por parte de expatriados, estudantes e funcionários de empresas internacionais. Os rendimentos médios no centro da cidade giram em torno de 5 a 6%, 7% para aluguéis de curto prazo Os preços dos imóveis continuam subindo de 6 a 8% ao ano, especialmente em áreas com infraestrutura desenvolvida. Tbilisi é adequada para investidores que buscam segurança e liquidez.

Batumi, um importante destino turístico e um dos principais polos de investimento, está experimentando um crescimento constante, impulsionado pela chegada da grande incorporadora EMAAR Group, que está construindo um distrito inteiro de US$ 6 bilhões. Os locais mais promissores incluem Heroes' Alley, New Boulevard e os projetos da Ilha de Batumi. No verão, o retorno do aluguel por temporada pode chegar a 9-10%, enquanto os apartamentos geralmente ficam desocupados no inverno. Para aqueles dispostos a abraçar a sazonalidade, Batumi oferece um dos maiores retornos do país.

Kutaisi está se tornando um novo polo de investimentos graças ao seu aeroporto internacional e ao crescente fluxo turístico. Os preços aqui são significativamente mais baixos do que em Tbilisi ou Batumi, tornando a cidade atraente para investidores com orçamento limitado. Os retornos giram em torno de 4 a 5%, mas o potencial de crescimento é alto: a cidade está desenvolvendo ativamente sua infraestrutura hoteleira e turística.

Principais estações de esqui da Geórgia. Apart-hotéis estão sendo construídos ativamente nessa região, gerando retornos anuais de 6 a 8% quando bem administrados. No inverno, a rentabilidade é alta devido ao fluxo de turistas; no verão, a demanda é menor, mas isso é compensado pelo turismo doméstico. Essa área continua promissora para investidores focados em imóveis turísticos.

Uma região vinícola que está gradualmente se tornando um polo de atração para o agroturismo e imóveis rurais de alto padrão. A demanda por casas com terrenos é estável, especialmente perto de rotas turísticas (Telavi, Sighnaghi). A rentabilidade é moderada — em torno de 4 a 6% —, mas o valor dos terrenos e das casas em Kakheti está crescendo graças à popularidade dos roteiros enoturísticos e dos projetos de investimento no agronegócio.

Esta região é particularmente interessante devido à cidade de Mestia, que se tornou um polo turístico tanto no inverno quanto no verão. Investimentos em pequenos hotéis e apartamentos geram retornos acima da média — até 8% durante a alta temporada. O mercado ainda está em desenvolvimento, criando oportunidades para investidores pioneiros.

A região tem como centro Akhaltsikhe e a popular estância de esqui de Bakuriani. Há um interesse notável em casas e apartamentos particulares perto da estância de esqui. Os rendimentos são de 5 a 7%, mas o mercado é mais local do que em Gudauri.

Uma das regiões mais pequenas e menos valorizadas, apresenta preços imobiliários baixos e procura limitada. O seu potencial reside no desenvolvimento do turismo interno, mas ainda não é o destino mais atrativo para grandes investidores estrangeiros.

• Tbilisi possui a infraestrutura mais desenvolvida: novas estradas e cruzamentos, expansão do metrô, projetos de áreas verdes e paisagismo. Isso torna os imóveis residenciais no centro e arredores particularmente procurados.
• Batumi está se desenvolvendo como um balneário, com investimentos em sua orla e parques. Novas estradas conectam as áreas costeiras ao centro da cidade, os portos estão sendo modernizados e calçadões e áreas de lazer estão sendo construídos — tudo isso está aumentando o apelo dos imóveis de primeira linha à beira-mar.
• Regiões montanhosas (Gudauri, Bakuriani, Svaneti): o transporte é de qualidade inferior ao do litoral, mas projetos para melhorar o acesso — estradas, infraestrutura turística e o crescimento do turismo — tornam essas regiões atrativas. A resiliência da infraestrutura às condições climáticas é especialmente importante.

Ar puro, montanhas e mar são vantagens essenciais de muitas regiões da Geórgia. As regiões de Batumi e Adjara apresentam maior umidade e precipitação, o que pode ser uma desvantagem para alguns investidores, mas muitos apreciam o mar e a vegetação tropical.

Em regiões montanhosas, as considerações ambientais são fundamentais. Os turistas buscam natureza, ar puro e belas paisagens. Isso significa que projetos ecologicamente corretos se destacarão.

Tbilisi apresenta uma carga ambiental mais elevada: poluição, trânsito e ruído. Portanto, imóveis em áreas com espaços verdes e boa infraestrutura são uma grande vantagem.

• Em Tbilisi, a procura é consistentemente alta entre expatriados, funcionários de empresas internacionais e estudantes: eles valorizam apartamentos renovados com fácil acesso a centros comerciais e transportes.
• Batumi é um destino muito procurado por turistas e aluguéis de curta duração: no verão, a procura é particularmente alta por estúdios e apartamentos à beira-mar, com varandas e vistas.
• Os resorts de montanha atraem turistas tanto no inverno quanto no verão, permitindo que propriedades do tipo apart-hotel sejam alugadas com frequência durante as diferentes temporadas.
• Em Kutaisi e cidades menores, a demanda é mais de longo prazo, proveniente de moradores locais e trabalhadores da infraestrutura de turismo e serviços.

Em 2025, Batumi e toda a região de Adjara continuam sendo o principal foco dos investidores. A assinatura de um memorando com a incorporadora EMAAR Group e a construção de um novo bairro impulsionaram ainda mais o mercado. Aliado à logística marítima e ao fluxo constante de turistas, isso significa preços em alta, especialmente em imóveis à beira-mar e empreendimentos de alto padrão.

O mercado imobiliário da Geórgia combina imóveis novos e usados. A maior parte das transações — mais de 65% — provém do mercado de imóveis usados, impulsionada pelos preços acessíveis e pela oportunidade de compra em áreas com infraestrutura bem desenvolvida. Enquanto isso, os novos empreendimentos oferecem layouts modernos e soluções de eficiência energética, mas são mais caros e atualmente representam uma parcela menor do mercado.

O mercado secundário representa mais de dois terços das transações na Geórgia e continua sendo a principal fonte de moradias acessíveis. Sua principal vantagem é o preço por metro quadrado mais baixo em comparação com os imóveis novos. Por exemplo, em áreas residenciais de Tbilisi ou Batumi, é possível encontrar apartamentos por quase metade do preço de novos empreendimentos à beira-mar ou no centro da cidade.

Outra vantagem importante é a infraestrutura bem desenvolvida. A maioria desses imóveis está localizada em áreas com escolas, creches, transporte público e comércio. Isso é especialmente valioso para famílias e para quem planeja aluguéis de longo prazo: os inquilinos costumam escolher esses apartamentos pela praticidade no dia a dia.

Mas o mercado secundário também tem suas limitações. Alguns edifícios construídos antes da década de 1980 necessitam de grandes reparos e reformas. Isso é particularmente notório em Tbilisi e Batumi: prédios antigos da era Khrushchev e casas pré-fabricadas precisam de melhorias em eficiência energética e, muitas vezes, são de qualidade inferior aos projetos modernos. Para investidores, esses imóveis podem ser atraentes apenas como moradias populares ou projetos de revenda após a reforma.

• A vantagem reside na arquitetura moderna, nos novos sistemas de engenharia e na eficiência energética.
• Os imóveis são frequentemente vendidos "em estado bruto" (sem acabamento), permitindo liberdade de design.
• A desvantagem é que o ritmo de construção continua relativamente lento e a oferta de produtos acabados é limitada.

Os preços variam bastante conforme a região. Em Tbilisi, apartamentos usados ​​podem ser encontrados a partir de US$ 800 a US$ 900 por metro quadrado em áreas residenciais, enquanto novos empreendimentos no centro ou em Vake começam em US$ 1.500 a US$ 1.800 por metro quadrado. Em Batumi, o mercado de usados ​​começa em US$ 700 por metro quadrado, mas novos condomínios à beira-mar custam a partir de US$ 1.200 a US$ 1.500. No geral, os preços dos imóveis residenciais aumentaram em média de 7% a 8% no quarto trimestre de 2024, uma tendência que deve continuar em 2025.

A renda proveniente da venda de imóveis está sujeita a impostos:

• 5% - se estivermos falando de aluguel ou venda residencial após menos de 2 anos de posse;
• 20% - para imóveis comerciais e vendas lucrativas em pouco tempo.
• A venda de um objeto que tenha sido possuído por mais de 2 anos não está sujeita a impostos.

O mercado imobiliário na Geórgia está aberto a compradores estrangeiros: apartamentos, condomínios e casas podem ser adquiridos. A única exceção são as terras agrícolas.

Em comparação com a Áustria, as novas construções na Geórgia são inferiores em termos de qualidade de construção, eficiência energética e padrões ESG. No entanto, a Geórgia tem a vantagem de baixas barreiras de entrada e transações rápidas: uma compra leva apenas alguns dias, enquanto na Áustria o processo pode se arrastar por meses.

Ao mesmo tempo, em Viena, especialmente no 1º distrito – o Distrito Central – o mercado imobiliário é considerado a referência em estabilidade e prestígio: os preços aqui são altos, mas proporcionam máxima proteção de capital e liquidez a longo prazo.

O setor imobiliário continua sendo um foco importante para investidores estrangeiros, mas o mercado georgiano oferece outras estratégias que podem ser igualmente lucrativas. Graças a um ambiente de negócios aberto, impostos baixos e sua localização geográfica, o país está se tornando uma plataforma para uma variedade de investimentos.

• Adquirir vários apartamentos estúdio em vez de um único apartamento permite diversificar os riscos e alugar os imóveis para diferentes categorias de inquilinos.
• A renovação de imóveis antigos — comprando apartamentos em prédios construídos antes da década de 1980, reformando-os e revendendo-os — pode gerar retornos acima da média.
• Os investimentos em infraestrutura turística — apart-hotéis, mini-hotéis e hotéis boutique em Batumi, Tbilisi e resorts de montanha — estão se tornando um formato popular.
• Investimentos por meio de fundos (REIC, AEEAP) permitem que você receba rendimentos de imóveis sem gestão direta.
• Os terrenos para construção são particularmente atrativos em Batumi e Kakheti, onde a procura está a crescer e a oferta é limitada.

O turismo e o setor de hotelaria, restaurantes e catering (HoReCa) continuam sendo a força motriz da economia da Geórgia. Com o aumento do turismo, cresce também a demanda por hotéis, restaurantes e agências, tornando esse setor particularmente lucrativo.

A agricultura e a viticultura são tradicionalmente fortes: os investimentos em vinhedos, pomares e processamento geram renda tanto com exportações quanto com agroturismo. A indústria alimentícia complementa esse setor, criando produtos de valor agregado.

A logística e o transporte estão sendo fortalecidos graças à localização estratégica do país, na encruzilhada entre a Europa e a Ásia. Armazéns, terminais e transporte de cargas estão se tornando parte de projetos de longo prazo.

Os setores de TI e medicina estão em rápido crescimento, com startups, serviços digitais e telemedicina em alta demanda. Os riscos são maiores, mas o potencial de lucratividade é significativamente maior.

Além do setor imobiliário, muitos investidores estão considerando adquirir uma participação ou um pacote completo de ações em empresas já existentes. Essa abordagem é particularmente atraente nos setores de energia e telecomunicações, onde a receita é mais previsível e não está sujeita a flutuações sazonais, como no turismo ou na agricultura.

A Geórgia torna esses investimentos ainda mais acessíveis graças ao seu ambiente regulatório simplificado: o registro de empresas pode ser concluído em poucos dias. A economia do país apresenta um crescimento constante, comprovado pelo interesse de grandes corporações internacionais que investem ativamente em projetos locais.

Uma vantagem adicional continua sendo a acessibilidade: o custo de vida e os custos de abertura de empresas na Geórgia são menores do que na Áustria ou em outros países da UE, o que reduz as barreiras de entrada e torna o mercado particularmente atraente para investidores estrangeiros.

A Geórgia é atraente por seu dinamismo e baixas barreiras de entrada, mas exige disposição para assumir riscos. Viena, por outro lado, é mais adequada para investidores que buscam estabilidade a longo prazo e proteção de capital.

Apesar de sua atratividade, o mercado georgiano também apresenta vulnerabilidades. A burocracia e a instabilidade legislativa permanecem entre os principais riscos. Embora o país, de modo geral, simplifique as regulamentações comerciais, as leis e regulamentações imobiliárias estão sujeitas a alterações, gerando incerteza para os investidores.

Uma complicação adicional reside nos aluguéis de curta duração: as regulamentações estão se tornando cada vez mais rigorosas nas grandes cidades e áreas turísticas, o que pode limitar a rentabilidade. A sazonalidade também afeta o mercado: em Batumi, a demanda aumenta acentuadamente no verão e praticamente desaparece no inverno, enquanto nos resorts de montanha ocorre o oposto, com a atividade concentrada no inverno.

Existem também riscos relacionados à infraestrutura. Nas áreas costeiras, as inundações e a umidade desempenham um papel significativo, enquanto nas regiões rurais, a acessibilidade aos transportes é um fator importante. Além disso, a liquidez fora de Tbilisi e Batumi é limitada: vender um imóvel em Kakheti ou em cidades menores costuma ser mais difícil e demorado.

Comparado à Áustria, o mercado georgiano oferece retornos mais expressivos, mas fica aquém em termos de estabilidade e proteção de capital. Viena oferece taxas de juros baixas, porém previsíveis, enquanto a Geórgia oferece maiores oportunidades de crescimento acelerado, mas também riscos significativamente maiores.

A Geórgia impressiona com seus contrastes: você pode tomar o café da manhã à beira-mar em Batumi e esquiar à noite em Gudauri. O litoral ostenta um clima ameno e úmido, perfeito para quem aprecia invernos quentes e vegetação exuberante durante todo o ano. Nas montanhas, por outro lado, os invernos são longos e com neve, enquanto os verões são frescos — um verdadeiro paraíso para os amantes da natureza.

Ao contrário da Áustria, onde o clima é mais previsível e "equilibrado", a Geórgia oferece o luxo da escolha - de paisagens subtropicais a alpinas, a poucas horas de carro.

Os serviços médicos básicos estão facilmente disponíveis e custam significativamente menos do que na Europa. Clínicas particulares em Tbilisi e Batumi oferecem excelente atendimento, e para cirurgias de grande porte, muitos ainda preferem a Áustria ou a Alemanha.

A educação também está em desenvolvimento: Tbilisi possui escolas internacionais onde o ensino é ministrado em inglês, francês ou alemão. Para famílias com filhos, esse é um dos fatores que as levam a escolher a Geórgia como local de residência permanente ou de longo prazo.

A vida na Geórgia é significativamente mais barata: aluguel, compras de supermercado, transporte e até mesmo restaurantes são, em média, 40 a 60% mais baratos do que na Áustria. Por exemplo, em Tbilisi, você pode alugar um bom apartamento de dois quartos por US$ 500 a US$ 600 por mês, enquanto em Viena, um similar custaria entre € 1.200 e € 1.500. Isso torna o país especialmente atraente para expatriados, freelancers e investidores que buscam reduzir despesas sem abrir mão do conforto.

Apesar dos estereótipos, a Geórgia fez progressos significativos na digitalização e na conveniência dos serviços. O sistema bancário online é estável, as transferências nacionais e internacionais são feitas em minutos e a maioria das contas (serviços públicos, impostos, contas de celular) pode ser paga por meio de aplicativos online. A internet é rápida e acessível, mesmo nas regiões mais remotas: o preço médio é de cerca de 30 a 40 GEL (US$ 11 a 15) por mês para uma conexão de alta velocidade.

Em matéria de transportes, o país está a concentrar-se na acessibilidade em vez de sistemas dispendiosos, como na Áustria:

• Trens: operam entre Tbilisi, Batumi, Kutaisi e Zugdidi. Uma passagem para o trem de alta velocidade Stadler de Tbilisi para Batumi custa de 25 a 35 GEL (US$ 9 a 13).
• Ônibus e micro-ônibus são os meios de transporte mais populares nas regiões. Uma viagem dentro da cidade custa 1 GEL (US$ 0,35), enquanto as rotas interurbanas (por exemplo, Tbilisi–Kutaisi) começam em 15 GEL (US$ 5,50).
• Táxi: Graças ao Bolt e ao Yandex.Taxi, uma viagem em Tbilisi custará em média de 5 a 10 GEL (US$ 2 a US$ 4), o que é várias vezes mais barato do que em Viena.
• Voos: Voos domésticos (por exemplo, Tbilisi–Batumi ou Tbilisi–Mestia) custam de 100 a 150 GEL (US$ 35 a 55) por trecho.
• Metrô de Tbilisi: duas linhas em funcionamento, tarifa de apenas 1 GEL (US$ 0,35).

Embora a vida em Viena seja associada à estabilidade, saúde de alta qualidade e educação de excelência, a Geórgia se destaca devido ao seu custo de vida, clima e facilidade de integração. É mais fácil começar a vida aqui: o custo de vida é menor, a residência é mais fácil de obter e abrir um negócio é mais acessível.

A Áustria continua sendo um refúgio seguro para capital e conforto, mas a Geórgia oferece uma sensação de liberdade, dinamismo e a oportunidade de viver mais perto da natureza, mantendo todas as comodidades básicas.

A Geórgia está se tornando cada vez mais um refúgio para aqueles que buscam uma jurisdição europeia relativamente segura e acessível. Possui legislação flexível para estrangeiros, e a compra de um apartamento ou casa leva apenas alguns dias. Compradores estrangeiros podem registrar propriedades sem restrições (exceto para terras agrícolas), o que diferencia a Geórgia de diversos países da UE.

Além disso, a compra de um imóvel no valor mínimo de US$ 300.000 abre caminho para uma autorização de residência de cinco anos. Para cidadãos de países instáveis, isso significa a legalização da residência, a possibilidade de abrir uma conta bancária e desfrutar de direitos básicos de residência.

A Geórgia é atraente para aposentados graças à combinação de um clima ameno, custo de vida acessível e assistência médica de qualidade. A média de aposentadoria na UE ou mesmo na CEI permite uma vida confortável aqui. Por exemplo, o aluguel de um apartamento de um quarto em Tbilisi custa entre US$ 400 e US$ 500 , enquanto um jantar em um bom restaurante custa US$ 15 e US$ 20 para duas pessoas.

Os aposentados também apreciam o clima social: o país é acolhedor, com numerosas comunidades de língua russa e inglesa. A legalização é simplificada — as autorizações de residência são facilmente obtidas na compra de uma casa, e a residência de longa duração (10 anos) pode levar à cidadania.

A Geórgia tornou-se um destino popular para freelancers e trabalhadores remotos, principalmente devido aos seus baixos preços e facilidade de registro. A internet é rápida (as velocidades médias ultrapassam 50 Mbps em Tbilisi), o serviço de telefonia móvel custa de US$ 5 a US$ 10 por mês e um café em uma cafeteria custa apenas de US$ 1,50 a US$ 2.

Nômades digitais escolhem Tbilisi ou Batumi, onde espaços de coworking, comunidades internacionais e opções de aluguel de longo prazo estão disponíveis. Ao contrário da Áustria, onde a burocracia e os impostos são mais altos, na Geórgia você pode se registrar rapidamente como empresário individual, pagar um imposto fixo (de 1% a 5%) e trabalhar oficialmente com clientes estrangeiros.

A comparação se parece com isto:

• Viena – estabilidade, alto nível de medicina e educação, investimentos caros, mas seguros.
• Geórgia – estilo de vida e liberdade: baixas barreiras de entrada, processamento rápido de transações, sistema tributário flexível e dinâmica de mercado.

Para um investidor, trata-se de uma escolha entre um "porto seguro" e um "mercado em crescimento". Em Viena, a valorização imobiliária é lenta (2-4% ao ano), mas constante. Na Geórgia, o crescimento pode atingir 6-10% ao ano, porém com maior volatilidade.

Ao comprar imóveis na Geórgia, é importante considerar não apenas a compra, mas também a estratégia de saída com antecedência. Vender, transferir a propriedade para parentes ou manter uma autorização de residência por meio de investimento — todas essas etapas impactam o retorno final e os planos futuros do investidor.

Em Tbilisi e Batumi, os apartamentos são vendidos em média em 1 a 3 meses, desde que o preço seja adequado e a localização seja boa. Os apartamentos no centro da cidade e à beira-mar são os que vendem mais rapidamente — são comprados tanto para aluguel quanto para uso próprio. Nas regiões, o período de venda é mais longo: por exemplo, em Kutaisi ou Kakheti, um imóvel pode levar seis meses ou mais para ser vendido.

Conselho: Antes de vender, vale a pena realizar reparos de alta qualidade ou, pelo menos, melhorias estéticas, preparar a documentação do registro de imóveis e ficar atento aos preços médios de mercado. Isso pode acelerar a transação em 20 a 30%.

Se um imóvel foi adquirido para obter uma autorização de residência (com valor mínimo de US$ 300.000), sua venda automaticamente põe em risco o direito de residência do investidor. No entanto, a lei permite que o investidor mantenha seu status se adquirir outro imóvel ou confirmar seu investimento em um negócio. Assim, o investidor pode alterar seus ativos sem perder o direito de residir no país.

Na Geórgia, a transferência de imóveis para cônjuges, filhos ou outros parentes é facilitada. A herança também é simplificada: a propriedade passa automaticamente para os herdeiros diretos. Muitos investidores utilizam fundos fiduciários familiares ou empresas para manter o patrimônio dentro da família e reduzir a burocracia das transferências.

• A Geórgia continua sendo um mercado dinâmico. Em Tbilisi e Batumi, a liquidez é alta e os prazos de venda são comparáveis ​​aos das capitais europeias. No entanto, nas regiões — especialmente Kutaisi, Kakheti e resorts de montanha — a venda de imóveis pode demorar mais e depender da sazonalidade.
• Na Áustria, o mercado é mais estável: há sempre procura, especialmente em Viena, e as transações são lentas, mas previsíveis. Na Geórgia, por outro lado, é possível ganhar dinheiro mais rapidamente, mas os riscos são maiores: a liquidez é irregular e os preços dos imóveis dependem mais da localização e da infraestrutura.

Nos últimos anos, ajudei muitos clientes a comprar imóveis na Geórgia. Na prática, o mercado se mostrou mais simples do que parece: as transações são transparentes, o registro é feito eletronicamente e os impostos sobre a compra são mínimos — ao contrário da Europa. O processo, da seleção à conclusão, geralmente leva de duas a três semanas, tornando a Geórgia atraente para quem busca entrar no mercado rapidamente.

Características do mercado georgiano:

• Estrangeiros podem comprar imóveis em regime de propriedade plena (domínio absoluto).
• As restrições aplicam-se apenas a terrenos agrícolas — que podem ser adquiridos por meio de uma empresa ou alterando sua categoria.
• Os rendimentos de aluguel chegam a 8-10% ao ano, especialmente em áreas turísticas.
• As localizações mais promissoras são o centro de Tbilisi e os apartamentos costeiros em Batumi.

Comparo o investimento em imóveis na Geórgia a investir em um mercado dinâmico em fase de crescimento. Os preços dos apartamentos em Tbilisi e Batumi continuam subindo graças aos compradores estrangeiros e ao turismo.

Comparo o investimento em imóveis na Geórgia a investir em um mercado dinâmico em fase de crescimento. Os rendimentos de aluguel aqui podem chegar a 8-10% ao ano, especialmente em áreas turísticas, e os preços dos apartamentos em Tbilisi e Batumi continuam a subir graças aos compradores estrangeiros e ao crescente número de turistas. As opções mais promissoras são imóveis de médio padrão no centro de Tbilisi e apartamentos à beira-mar em Batumi.

Na Áustria, a situação é diferente: o mercado é estável, os retornos são mais modestos (2-4% ao ano), mas os riscos são mínimos e os ativos ficam protegidos por décadas. Muitos clientes combinam essas duas abordagens: investem parte do capital na Geórgia para obter crescimento rápido e altos retornos, e o restante na Áustria para garantir segurança. Esse equilíbrio permite não só gerar renda, mas também preservar o capital a longo prazo.

Pessoalmente, eu optaria por uma abordagem combinada. Na Geórgia, compraria um apartamento à beira-mar ou um apartamento em Tbilisi para gerar renda com aluguel e valorização. Investiria o restante do meu investimento na Áustria para garantir estabilidade a longo prazo. Acredito que esse equilíbrio entre dinamismo e confiabilidade seja a estratégia ideal.

Na verdade, a escolha entre imóveis na Geórgia e na Áustria não é determinada por qual é "melhor", mas sim por quais são seus objetivos.

Se você busca altos rendimentos, demanda crescente por aluguéis e perspectivas de valorização imobiliária, considere a Geórgia. O turismo e a infraestrutura estão se desenvolvendo rapidamente no país, e o mercado permanece acessível. Tbilisi, Batumi e Kutaisi são cidades particularmente promissoras, com a demanda superando consistentemente a oferta.

A Áustria é um porto seguro. Vejo frequentemente investidores que começaram na Geórgia visando a renda, e depois transferem parte de seus fundos para Viena ou Salzburgo para proteger seu capital. Um cliente, após vender um apartamento em Batumi, investiu em imóveis em Salzburgo — o rendimento é menor lá, mas o arcabouço legal e as garantias de herança asseguram proteção a longo prazo.

• Se você busca crescimento de renda e valorização do imóvel, escolha a Geórgia.
• Confiabilidade e estabilidade são mais importantes – a Áustria é uma opção adequada.

A estratégia ideal é dividir os investimentos: parte no dinâmico mercado georgiano e parte na estável Europa.

A Geórgia prevê crescimento até 2030 graças ao turismo, ao investimento estrangeiro e ao desenvolvimento de infraestrutura. Os preços dos imóveis subirão mais rapidamente do que na Áustria, mas os riscos são maiores — o mercado continua menos previsível.

A Áustria continuará sendo um porto seguro, oferecendo retornos modestos, mas com capital protegido de forma confiável. Portanto, a melhor opção é combinar ambos: capitalizar o crescimento e a renda de aluguel na Geórgia, preservando os ativos na Europa.

1. Investidor com € 250.000

Objetivo: alta rentabilidade e rápido retorno do investimento.

Encontramos um apartamento à beira-mar em Batumi por € 240.000. Alugá-lo pelo Airbnb rende até 9% ao ano. O retorno total do investimento é esperado em 11 a 12 anos

2. Aposentado com € 500.000

Objetivo: conforto e proteção do capital.

Um espaçoso apartamento no centro de Tbilisi foi escolhido por € 490.000. A área, com seus parques, cafés e atrações culturais, é ideal para um estilo de vida tranquilo. Alguns apartamentos são alugados para inquilinos de longa duração, rendendo de 6 a 7% ao ano.

3. Família com crianças

Objetivo: habitação confortável para residência permanente.

Encontramos uma casa de 200 m² em Kutaisi por € 750.000, perto de uma escola e de novas infraestruturas. A família vive num bairro ecológico e o imóvel poderá ser vendido ou arrendado com lucro no futuro.