O mercado imobiliário em Graz é acessível e apresenta alto potencial de crescimento.

Graz é a capital do estado da Estíria e a segunda maior cidade da Áustria. Abriga aproximadamente 300.000 pessoas e, juntamente com a área metropolitana, a população ultrapassa meio milhão. Não é apenas um importante centro regional, mas também um ponto-chave no mapa econômico da Áustria: uma cidade universitária, um polo industrial e o coração cultural da Estíria.

O mercado imobiliário em Graz tem sido consistentemente procurado por moradores locais e estrangeiros há muitos anos. Os motivos são óbvios: os preços são mais baixos do que em Viena e Salzburgo, mas o padrão de vida permanece elevado. Graz está crescendo rapidamente, e isso se reflete no mercado imobiliário: novos bairros estão sendo construídos, áreas mais antigas estão sendo modernizadas e a demanda por aluguel é impulsionada por um grande número de estudantes e profissionais estrangeiros.

Graz combina diversos fatores que a tornam atraente para diferentes categorias de compradores:

1. Universidades e estudantes.
   A Universidade de Graz, a Universidade Técnica de Graz e a Universidade de Medicina de Graz estão localizadas aqui. Mais de 60.000 estudantes criam uma demanda constante por aluguéis. Apartamentos pequenos e estúdios perto dos campi estão sempre disponíveis.
2. Indústria e empregos.
   Empresas internacionais como a Magna Steyr, assim como dezenas de empresas de engenharia mecânica e TI, estão criando empregos. Engenheiros, especialistas e suas famílias, que precisam de moradia, são atraídos para cá.
3. Centro cultural,
   a Cidade Velha de Graz é Patrimônio Mundial da UNESCO. Festivais de música, teatros e exposições fazem dela um destino popular para turistas e amantes da cultura.
4. Preços acessíveis.
   Comprar um apartamento acessível na Áustria é mais fácil em Graz. Enquanto os preços por metro quadrado em Viena já ultrapassam os 6.000-7.000 € há muito tempo, em Graz ainda é possível encontrar imóveis de qualidade por 4.000-5.000 €.
5. Localização geográfica.
   Graz está ligada por ferrovias e rodovias a Viena, Eslovênia, Hungria e Itália. É um centro conveniente para negócios e viagens.

Graz é uma cidade com muitas facetas. Aqui você encontrará um centro histórico com palácios e museus, bairros jovens repletos de vida estudantil e subúrbios arborizados, mais tranquilos e espaçosos.

Cada bairro atrai seu próprio público de compradores e inquilinos: alguns buscam prestígio e status, outros buscam aluguéis rentáveis ​​e outros ainda buscam um ambiente tranquilo e familiar. Para entender melhor onde comprar um apartamento na Áustria, é importante considerar as diferenças entre os principais bairros de Graz.

Innere Stadt é um centro histórico classificado como Patrimônio Mundial da UNESCO. Ruas estreitas, edifícios históricos, praças com fontes e restaurantes ao ar livre fazem dele não apenas uma atração turística, mas também uma joia para investimentos. Apartamentos aqui raramente são colocados à venda, e cada transação é considerada um evento.

Os imóveis no centro da cidade são adquiridos principalmente por estrangeiros que buscam enfatizar seu status e possuir um pedaço da história. Para investidores, trata-se mais de um "ativo discreto" — os rendimentos de aluguel não são os mais altos, mas o prestígio e a valorização constante dos preços são garantidos.

Geidorf é um bairro vibrante, repleto de vida estudantil. Dezenas de milhares de estudantes vêm para cá para estudar na Universidade Karl-Franzens e na Universidade Técnica. É por isso que apartamentos pequenos e estúdios são literalmente um luxo por aqui.

Os investidores adoram Geidorf pela sua rápida rotatividade: os apartamentos são alugados quase instantaneamente. A procura é impulsionada não só por estudantes, mas também por jovens profissionais que trabalham em centros científicos e médicos. Este é um bairro onde as rendas são estáveis ​​durante todo o ano e os preços dos apartamentos sobem mais rapidamente do que a média da cidade.

Nos últimos anos, Lend se transformou de um tranquilo bairro operário em um polo moderno para jovens criativos. Galerias de arte, espaços de coworking, cafés com culinária autoral e ruas repletas de bares estão surgindo por lá. A atmosfera do bairro lembra os polos criativos de Berlim, o que o torna popular entre quem aluga imóveis.

Os preços aqui ainda são mais baixos do que no centro da cidade, mas a tendência de alta é clara: a demanda por moradia por parte de freelancers, designers e especialistas em TI está impulsionando cada vez mais o mercado para cima. Para investidores, a Lend oferece a oportunidade de "entrar na área antes que ela se torne elitista".

Jakomini é um dos bairros mais convenientes para se viver. Fica perto da estação ferroviária principal, das linhas de bonde e dos centros comerciais. A área é vibrante, movimentada e dinâmica, o que a torna atraente para famílias e casais jovens que buscam uma combinação de acessibilidade e comodidades.

Aqui você encontra escolas, lojas, centros esportivos e parques. Os apartamentos são mais baratos do que no centro da cidade, mas mais caros do que em Lend, o que torna a região um "ponto de equilíbrio". Investidores também são atraídos por Jakomini devido aos seus aluguéis estáveis ​​e de longo prazo.

Mariatrost é um bairro tranquilo e arborizado, localizado um pouco afastado do centro da cidade. É um lugar ideal para quem deseja viver perto da natureza, sem abrir mão das comodidades urbanas. Casas com jardins, apartamentos espaçosos com varandas e vistas para as colinas tornam Mariatrost especialmente popular entre famílias com filhos e aposentados.

Os preços aqui são mais acessíveis do que no centro da cidade, e o ambiente é mais tranquilo. Para investidores, esta é uma área ideal para aluguel de longo prazo: as casas são alugadas não para turistas, mas para famílias que moram lá há anos.

Puntigam é uma mistura de áreas industriais e residenciais. Nela se encontram fábricas, centros comerciais e empresas de logística, portanto a demanda por moradia é impulsionada pelos trabalhadores e funcionários dessas empresas.

Apartamentos e casas em Puntigam são mais baratos do que em outras áreas de Graz, tornando-se atraente para compradores que desejam entrar no mercado com um investimento menor. Para investidores, este é um segmento estável, mas não o mais prestigiado: há rendimento, mas as perspectivas de valorização dos preços são menores do que no centro da cidade ou nas áreas estudantis.

O mercado imobiliário de Graz em 2025 apresenta uma clara divisão por bairro. O centro da cidade continua sendo o segmento mais caro: apartamentos em Innere Stadt e ruas adjacentes são vendidos por € 6.500 a € 7.500 por metro quadrado e, em alguns casos, imóveis de luxo alcançam preços ainda maiores, dependendo do estado de conservação do edifício, da vista e do seu valor cultural.

O segundo escalão é formado por Geidorf e Jakomini , onde o preço do metro quadrado varia entre 4.800 e 6.000 euros. Esses bairros são valorizados por sua versatilidade: oferecem condições de vida confortáveis ​​para famílias, mas também geram alta demanda por parte de inquilinos como estudantes e jovens profissionais.

Localidades mais acessíveis incluem Puntigam e Mariatrost , onde o preço médio varia entre € 3.500 e € 4.500 por metro quadrado. Apartamentos e casas nessas áreas podem não ser tão prestigiosos, mas oferecem a oportunidade de entrar no mercado imobiliário com um orçamento menor. Isso é especialmente importante para famílias que buscam espaço ou para compradores que procuram seu primeiro imóvel sem pagar caro por status.

A situação dos contratos de arrendamento em Graz demonstra ainda mais o seu atrativo para investidores.

• No centro, o preço chega a 18 euros por m² e esses apartamentos são geralmente alugados por especialistas estrangeiros ou para contratos de curta duração.
• Em Geidorf e Jakomini, os aluguéis giram em torno de € 15 a € 16 por metro quadrado. A demanda é impulsionada por estudantes e famílias, portanto, os apartamentos estão facilmente disponíveis.
• A Lend oferece taxas ligeiramente mais baixas — €14–15 por m² — mas a liquidez é alta, com os imóveis sendo alugados rapidamente por jovens inquilinos e público criativo.
• Nos arredores e em zonas industriais como Puntigam, os preços caem para 11-13 euros por metro quadrado. Isto torna o arrendamento acessível, mas os proprietários devem ter em conta que estes apartamentos são arrendados rapidamente, mas não serão vendidos por um preço superior.

• Média na Áustria: € 13,5/m² .
• Graz: €15,5/m² .

Por exemplo, um apartamento de 70 m² em Graz rende ao seu proprietário aproximadamente €140 por mês a mais do que a média nacional para um imóvel semelhante. Ao longo de um ano, isso representa cerca de €1.600 em renda adicional e, ao longo de dez anos, é um valor que poderia cobrir uma parte significativa dos custos de reforma ou até mesmo os juros de um financiamento imobiliário.

O motivo é que Graz combina vários fatores simultaneamente: estudantes e jovens profissionais geram uma demanda constante, enquanto turistas e viajantes a negócios sustentam os aluguéis de curta duração. Como resultado, o mercado de aluguéis não depende de uma única fonte de renda, o que o torna mais resiliente do que o de outras cidades austríacas.

Para os investidores, isso significa que, mesmo com os mesmos riscos que em outros estados federais, os retornos em Graz são maiores e mais estáveis.

O perfil de compradores e locatários em Graz varia bastante, dependendo do bairro.

• Estudantes e jovens profissionais costumam optar por apartamentos de até 60 metros quadrados. Estúdios e apartamentos de dois quartos em Geidorf e Lend, localizados perto de universidades e da vibrante vida urbana, são especialmente populares. Nesses bairros, a qualidade da reforma é mais importante do que a praticidade e a proximidade com o transporte público.
• As famílias preferem apartamentos de 85 a 100 metros quadrados com três ou quatro quartos. Elas têm interesse nos de Jakomini e Mariatrost , que oferecem escolas, áreas verdes e comércio. Uma varanda ou terraço é essencial, já que a vida na Áustria está intimamente ligada ao ar livre.
• Investidores estrangeiros costumam comprar apartamentos compactos em Innere Stadt . Esses imóveis são ideais para aluguéis de curta duração (para turistas e profissionais em viagens de negócios) e também mantêm liquidez na revenda.
• Os aposentados preferem bairros mais tranquilos e arborizados. Mariatrost é o favorito deles: ruas calmas, apartamentos espaçosos, vista para as colinas e a oportunidade de relaxar em um jardim ou terraço privativo.

Curiosamente, os inquilinos em Graz dão muito menos importância à presença de elevador ou garagem. Muito mais importantes são uma cozinha moderna, uma boa vista e a proximidade com o transporte público.

O processo de compra de imóveis em Graz foi concebido para ser o mais transparente e seguro possível para o comprador. Tudo começa com a definição de um objetivo : se estudantes procuram um apartamento para alugar, os bairros de Geidorf e Lend são geralmente as opções mais procuradas; para famílias, Jakomini ou Mariatrost são mais adequados; e aqueles que buscam prestígio e status costumam procurar imóveis em Innere Stadt .

A próxima etapa é a seleção do imóvel . Os corretores apresentam diversas opções, e é importante avaliar não apenas o preço e a localização, mas também as características técnicas: ano de construção, eficiência energética e custos de serviços públicos. Em 2025, casas com bom isolamento térmico e sistemas de aquecimento modernos serão particularmente procuradas, pois isso impacta diretamente as despesas mensais.

Após a seleção do imóvel, a due diligence jurídica . Na Áustria, todas as transações são registradas no Grundbuch (registro de imóveis), o que garante ao comprador a proteção contra dívidas ou ônus ocultos. Somente então um tabelião ou advogado elabora um contrato de compra e venda (Kaufvertrag), que define todos os termos essenciais: preço, prazo de entrega e obrigações das partes.

É importante levar em consideração os custos adicionais: aproximadamente 8 a 10% são acrescentados ao preço do apartamento. Isso inclui o imposto de transmissão de propriedade (3,5%), o registro do título (1,1%), honorários advocatícios ou de cartório (aproximadamente 1,5 a 2%) e taxas da imobiliária, que podem chegar a 3,6%.

Para cidadãos da UE, o procedimento de compra é relativamente simples. No entanto, se o comprador for de um país fora da UE, poderá ser necessária uma autorização especial da comissão de terras, especialmente na compra de um terreno ou casa numa área protegida.

O mercado imobiliário em Graz é há muito considerado um dos investimentos mais seguros da Áustria. Ao contrário do mercado superaquecido de Viena e da exclusiva Salzburgo, os preços aqui têm crescido de forma constante e sem aumentos repentinos. Nos últimos dez anos, o aumento médio anual dos preços dos imóveis tem sido de cerca de 4 a 6% , o que é bastante comparável aos mercados imobiliários europeus tradicionais, com a vantagem de Graz oferecer uma barreira de entrada mais baixa.

O crescimento mais significativo está sendo registrado nos distritos centrais e áreas universitárias . É aqui que a demanda se mantém estável mesmo durante períodos de flutuação econômica. Estudantes, pesquisadores e profissionais em visita criam um fluxo constante de inquilinos, enquanto turistas e visitantes a negócios completam o cenário. Como resultado, os investidores experimentam não apenas um aumento no valor do próprio apartamento ou casa, mas também uma renda de aluguel confiável.

O rendimento médio do aluguel em Graz é de 4 a 5% ao ano, ligeiramente superior à média austríaca. No entanto, a variação entre os distritos é bastante ampla:

• Em bairros estudantis (Geidorf, Lend), os rendimentos podem chegar a 6%, especialmente para apartamentos compactos de até 60 m². Esses imóveis são alugados rapidamente e raramente ficam vagos.
• No segmento premium (Altstadt, Innere Stadt), os rendimentos são mais modestos — em torno de 3 a 4% — mas há outro fator em jogo: esses apartamentos valorizam-se mais rapidamente na revenda. Os investidores os consideram um "capital tranquilo" que aumenta de valor ao longo do tempo.
• Em zonas familiares (Jakomini, Mariatrost), o aluguel oferece uma estabilidade de 4 a 5%, mas a principal vantagem é o baixo risco: as famílias geralmente alugam por anos, não por meses.

Ao contrário das zonas turísticas, onde a rentabilidade é altamente sazonal, o mercado de Graz funciona durante todo o ano. Universidades e empresas geram uma procura constante, e festivais e eventos culturais contribuem ainda mais para essa procura.

Observamos um aumento gradual: de € 5.200 por m² em 2025 para aproximadamente € 6.300 por m² em 2030. Não se trata de um salto brusco, mas sim de uma trajetória ascendente constante, ideal para investidores que priorizam a estabilidade e uma perspectiva de longo prazo.

Isso significa que, se você investir em um apartamento no valor de € 300.000, seu preço poderá chegar a € 360.000–370.000 . Somando-se a isso a renda do aluguel (uma média de 4 a 5% ao ano), o imóvel não só preserva o capital, como também gera renda ativa para o proprietário.

Esse cenário é especialmente interessante para investidores de longo prazo que não buscam lucros rápidos, mas sim um aumento gradual no valor do ativo.

Em julho de 2025, entraram em vigor na Estíria alterações que afetam diretamente os proprietários de apartamentos que alugam seus imóveis por meio do Airbnb, Booking.com e plataformas similares . Esses imóveis agora estão sujeitos a um imposto adicional.

Para os proprietários, isso significa que o modelo simples de "comprar um apartamento e alugá-lo para turistas" já não funciona tão bem como antes. Os lucros continuam existindo, mas uma parte da renda precisa ser destinada ao Estado. Como resultado, muitos proprietários estão começando a mudar sua estratégia: alguns estão optando por aluguéis de longo prazo para estudantes ou famílias, outros estão aumentando os aluguéis e alguns até consideram vender o imóvel.

Por um lado, essa lei torna o mercado mais regulamentado e justo: os moradores da cidade recebem moradias acessíveis e o orçamento arrecada impostos adicionais. Por outro lado, representa um desafio para os investidores, exigindo flexibilidade e uma repensagem dos modelos tradicionais de renda.

É precisamente isso que torna o mercado de Graz único em 2025: não será mais possível copiar as estratégias de Salzburgo ou Viena; terá de se adaptar a novas condições.

Comparando Viena e Graz, fica claro que Viena continua sendo o maior e mais prestigiado mercado imobiliário da Áustria , com preços elevados e enorme interesse internacional. Apartamentos nos bairros centrais da capital são vendidos por € 10.000 a € 12.000 por metro quadrado, o que torna o mercado inacessível para muitos investidores. Além disso, o retorno do investimento em aluguel é menor, em torno de 3% a 4%, já que o alto preço de compra reduz parte dos lucros.

Graz , por outro lado, é considerada um ponto de entrada mais acessível no mercado imobiliário austríaco. Os preços médios são mais baixos e os rendimentos de aluguel são mais altos, especialmente em áreas com alta concentração de universidades e vida estudantil. Para quem busca crescimento de capital estável e um fluxo constante de inquilinos, Graz é uma escolha lógica.

Assim, se Viena é um mercado de status e investimentos prestigiosos , Graz é um mercado de soluções práticas e retornos a longo prazo .

Prós:

• Com preços mais acessíveis do que em Viena ou Salzburgo,
  Graz é um ótimo lugar para entrar no mercado imobiliário com um investimento menor. Muitos investidores a veem como um "trampolim" para a Áustria: aqui, é possível comprar um apartamento ou casa a um preço razoável e construir seu patrimônio gradualmente, sem precisar desembolsar milhões de uma só vez.
• Demanda estável por aluguel.
  Universidades, turistas, jovens profissionais e viajantes a negócios criam um fluxo constante de inquilinos. Isso significa que os apartamentos em Graz estão praticamente sempre disponíveis e os proprietários podem contar com uma renda estável durante todo o ano, sem sazonalidade acentuada.
• Transparência nas transações.
  Cada compra é registrada no Grundbuch (registro de imóveis), que lista os direitos de propriedade e ônus. Para os investidores, isso garante que a transação é segura e que o apartamento realmente pertence ao vendedor. Esse nível de proteção legal é especialmente importante para estrangeiros.
• A riqueza cultural da cidade, com
  seus festivais, concertos, teatros e arquitetura suntuosa, faz de Graz não apenas um lugar para se viver, mas a capital cultural da Estíria. Isso impulsiona os preços dos aluguéis e a atratividade dos imóveis, já que a cidade atrai tanto estudantes quanto estrangeiros abastados.

Contras:

• Preços elevados no centro da cidade.
  No Innere Stadt , o preço por metro quadrado chega facilmente a € 7.500 ou mais. Para muitos, isso representa uma barreira, e embora esses apartamentos sejam os que se valorizam mais rapidamente, o custo de aquisição continua muito alto.
• Burocracia para estrangeiros.
  Se o comprador não for cidadão da UE, será necessária autorização da comissão de terras. Este processo pode demorar vários meses e exige documentação adicional. A transação continua possível, mas torna-se mais demorada e complexa.
• Nova tributação para aluguéis de curta duração.
  A partir de 2025, apartamentos alugados por meio do Airbnb e serviços similares estarão sujeitos a um imposto adicional. Isso reduz a renda líquida e força os proprietários a migrarem para aluguéis de longa duração ou a aumentarem os aluguéis.

O mercado imobiliário em Graz oferece um equilíbrio entre acessibilidade e rentabilidade. Os preços aqui são mais baixos do que em Viena ou Salzburgo, mas a valorização dos imóveis e a procura por arrendamento tornam o mercado igualmente atrativo. Para os investidores, Graz oferece a oportunidade de entrar na Áustria com um investimento inicial menor e obter retornos de 4 a 5% ao ano, podendo ser ainda maiores em zonas estudantis.

Viena, por outro lado, continua sendo um mercado de status: os apartamentos lá são mais caros, os rendimentos são menores, mas o próprio fato de possuir uma casa na capital confere credibilidade ao investimento. Graz, por sua vez, beneficia-se de sua versatilidade — é adequada para estudantes, famílias, aposentados e investidores que buscam uma ferramenta prática e eficaz para preservar e aumentar seu capital.

É precisamente por isso que Graz pode ser chamada de "o equilíbrio perfeito" do mercado austríaco: não possui a ostentação excessiva de uma capital, mas oferece crescimento estável, cultura, universidades e qualidade de vida.