Mercado imobiliário egípcio: vale a pena investir em 2026? Dicas para investidores

O interesse dos investidores no mercado imobiliário egípcio está crescendo à medida que o país implementa reformas econômicas, o turismo aumenta e o governo incentiva o investimento estrangeiro.

Eu, Ksenia Levina, consultora de investimentos e advogada da Vienna Property Investment, preparei uma visão geral abrangente sobre a compra de imóveis no Egito. Analisaremos as leis, os impostos e a rentabilidade, faremos uma comparação com a Áustria (Viena) e destacaremos quando o Egito é mais vantajoso e quando a estabilidade europeia é crucial.

O objetivo deste artigo é analisar sistematicamente o apelo do Egito para investimentos. Você descobrirá se é possível comprar um apartamento no Egito, quais leis regem as transações com estrangeiros e quem se beneficia delas.

Analisaremos o contexto global e regional: por que vale a pena prestar atenção à África/Oriente Médio agora, o que está acontecendo com a economia do Egito e quais tendências globais estão influenciando o mercado.

Por exemplo, a procura por alojamento em resorts está a crescer em todo o mundo: é lógico comparar o Egito com outros destinos "quentes" (Turquia, Grécia, Marrocos), bem como com a Áustria, um país estável.

A Áustria serve de "base" aqui: ela se destaca em 70% dos critérios (estabilidade, crescimento de preços, confiabilidade), mas veremos onde o Egito pode oferecer retornos mais altos ou custos mais baixos.

Por que agora? Após vários anos de instabilidade (agitação política após 2011 e recentes crises cambiais), a economia egípcia se recuperou gradualmente: a partir de 2016, o governo introduziu um sistema de desvalorização cambial e conseguiu sair de uma crise prolongada em 2022; em 2023, com a inflação em média entre 30% e 35% (embora tenha caído no final do ano), o crescimento do PIB foi de aproximadamente 3,8%.

Infelizmente, o orçamento do Estado é altamente dependente de empréstimos estrangeiros, mas, ao mesmo tempo, o Egito tem se mostrado mais ativo na atração de investidores: em 2023, as restrições ao número de imóveis adquiridos por estrangeiros foram suspensas, foi introduzido um "visto dourado" para investidores, novos megaprojetos (Nova Capital, Ponte Egípcia sobre o Canal de Suez) estão sendo construídos e resorts estão sendo desenvolvidos.

A tendência global da "economia azul" (turismo marítimo, portos, infraestrutura) está chegando ao Egito. No entanto, é importante lembrar que o Egito ainda precisa de muitas reformas e investir lá é mais arriscado do que na União Europeia.

Uma breve análise da reputação do Egito: agências e revistas a descrevem como "estável, mas em transformação". Rankings globais (como o Doing Business do Banco Mundial) colocam o Egito em torno da 114ª posição em 2020, enquanto a Áustria está entre os trinta primeiros. O Egito também fica atrás da União Europeia no índice de corrupção/transparência.

Por outro lado, a população do Egito (mais de 110 milhões, jovem e em crescimento) gera uma forte demanda local por moradia, enquanto as zonas francas e o turismo reduzem a carga tributária para os investidores. Isso faz do Egito um "mercado em crescimento", segundo as estatísticas da PwC/Numbeo, porém com menor estabilidade.

O Egito é o maior país árabe em termos de população e mercado imobiliário. Economicamente, o Egito é considerado uma "economia emergente do Oriente Médio", com suas próprias vantagens e desvantagens.

Em comparação com a Europa, pode ser considerado um “novo mercado” – muito democrático e potencialmente lucrativo (a rentabilidade e o crescimento dos preços são elevados), mas requer paciência e vontade de assumir riscos.

Contexto regional (MENA). Concorrentes na zona do Mediterrâneo – Turquia e Marrocos:

• A Turquia oferece rendimentos mais elevados, mas sofre de hiperinflação e políticas instáveis ​​(a lira cairá, tal como no Egito, em 2021/22).
• Marrocos é mais conservador, mas o mercado é menor.
• O Egito possui uma população numerosa (mais de 110 milhões de pessoas) e um forte setor turístico: conta com o Canal de Suez, dois mares, pirâmides e um custo de vida acessível.
• Além disso, o governo está construindo ativamente novas estruturas (por exemplo, o Novo Centro Administrativo, onde já estão planejados bairros em estilo europeu).

Classificação global. De acordo com o ranking de Facilidade de Fazer Negócios, o Egito ficou em 114º lugar em 2020 (média de todos os parâmetros), enquanto a Áustria ficou em aproximadamente 27º lugar. Isso significa:

• Fazer negócios (e comprar imóveis) na Áustria é 70% mais fácil – há menos burocracia, as transferências de dinheiro são mais transparentes e as leis são bem estabelecidas.
• O Egito frequentemente exige autorizações (por exemplo, como já mencionado, a aprovação do Conselho de Ministros é necessária para a compra de qualquer propriedade) e o cumprimento das normas cambiais.
• Entre as desvantagens, incluem-se a significativa burocracia e o potencial para mudanças políticas (eles também terão que se adaptar às reformas do FMI, que podem alterar as regulamentações).

Contexto econômico. Nos últimos anos, a economia egípcia tem demonstrado um crescimento estável após crises anteriores. De acordo com o Ministério do Desenvolvimento Econômico do Egito, o PIB do país cresceu cerca de 6,6% em 2021/22 e 3,8% em 2022/23.

A inflação ainda está em dois dígitos (cerca de 35% em 2023), mas começou a desacelerar. Essa situação leva a duas conclusões principais: primeiro, o mercado imobiliário no Egito está se valorizando mais rapidamente do que na Europa, onde a economia está mais estável (em 2023, os preços dos imóveis em algumas áreas turísticas aumentaram de 20% a 40%); segundo, a instabilidade cambial significa que os investidores não devem manter todos os seus recursos em libras egípcias.

Sul da Europa. O Egito é por vezes comparado à Turquia ou à Grécia (ou Chipre):

• A Grécia oferece um "visto dourado" para investimentos entre € 250.000 e € 500.000. Embora seja membro da União Europeia, o mercado imobiliário grego ainda é pequeno. Vale a pena analisar como comprar um imóvel na Grécia — isso ajuda a simplificar os diversos procedimentos em uma lista de verificação.
• O Egito não faz parte da UE, mas tem preços mais baixos (comprar um apartamento no Cairo ou em Hurghada é mais barato do que um semelhante em Atenas) e retornos ligeiramente maiores (por exemplo, compare: o aluguel médio de um apartamento no Cairo rende de 5 a 7% ao ano, contra 2 a 3% na maioria das cidades da Áustria).
• Chipre e Turquia também são mais baratos que a Áustria, mas o Egito é maior e oferece locais turísticos interessantes (o Mar Vermelho).

Por que os investidores estão de olho no Egito? A resposta é simples: o país está atualmente subvalorizado. Durante crises, os investidores fugiram do Egito (por exemplo, devido à revolução de 2011 ou à desvalorização da libra egípcia), e os preços caíram.

Agora que o país está superando as dificuldades financeiras, o capital estrangeiro está chegando em grande quantidade: as últimas notícias indicam que os Emirados Árabes Unidos e a Arábia Saudita planejam investir dezenas de bilhões no desenvolvimento de áreas turísticas (por exemplo, o projeto Ras El-Hekma, de US$ 35 bilhões). Isso demonstra que o investimento no Egito crescerá na próxima década.

Compare isso com Viena. Cerca de 70% do ambiente de investimento na Áustria é melhor: um sistema jurídico europeu, baixa inflação e políticas previsíveis. O retorno sobre o investimento (ROI) na Áustria é menor devido ao crescimento dos preços ( os preços aqui devem se estabilizar ). No entanto, a renda de aluguel (não há tetos para as taxas, mas a demanda é moderada) rende cerca de 2-3%. O potencial de crescimento é maior no Egito, mas os riscos exigem um monitoramento mais ativo.

O mercado imobiliário egípcio passou por uma evolução notável nos últimos 15 anos.

Após a revolução de 2011, muitos compradores abandonaram o mercado, levando a uma queda nos preços (especialmente entre 2012 e 2015). Com a consolidação do poder governamental, os preços começaram a subir gradualmente. Isso foi impulsionado por gigantes da construção civil (Talaat Mustafa Group, Palm Hills, Orascom, SODIC) e projetos estatais (como o projeto habitacional social Misra).

Em 2016, ocorreu outro choque – uma forte desvalorização da lira (de 8 EGP/$ para 30 EGP/$) – devido à reforma, houve um aumento da inflação e, nesse contexto difícil, o domínio do mercado secundário rapidamente se estendeu às novas construções no setor popular.

subiram aproximadamente 15% a 40% em termos nominais em 2023. Em 2024, o ritmo acelerou: nos primeiros meses, o crescimento atingiu 24% ao ano em novas áreas (Novo Cairo).

Segundo as estatísticas da CAPMAS , o setor da construção civil privada construiu um número recorde de unidades residenciais em 2022/23 (aproximadamente 1,3 milhão, um aumento de 21% em relação ao ano anterior). Isso indica que o mercado está atualmente sob a atenção tanto de construtoras quanto de compradores.

Os centros são todos grandes cidades e resorts:

Cairo e seus arredores. É onde vive a maior parte da população (aproximadamente 20 milhões na região metropolitana). Os preços no mercado secundário em bairros mais antigos (Shubra, Zamanih, Masr el-Adima) são baixos, mas a demanda também é fraca.

No entanto, nas novas cidades ao redor do Cairo (Novo Cairo, 6 de Outubro, Sheikh Zayed, Medina, etc.), a oferta está crescendo rapidamente: aqui você pode comprar um apartamento no Cairo para qualquer orçamento – desde um estúdio de um cômodo até uma mansão com piscina.

Os preços nos subúrbios são tipicamente 1,5 a 2 vezes mais altos do que no próprio Cairo (aproximadamente US$ 60.000 a US$ 100.000 por um apartamento de um quarto). O mercado imobiliário residencial no Cairo é tradicionalmente impulsionado pela demanda interna (moradores locais comprando casas para si mesmos) e por aluguéis estudantis (existem muitos, incluindo 60 universidades, além de parceiros estrangeiros e empresas de consultoria).

Estâncias balneárias do Mar Vermelho. Hurghada e Sharm el-Sheikh são os principais centros turísticos. Atraem europeus e pessoas abastadas do Oriente Médio. Há muitos prédios novos e condomínios (complexos urbanizados com infraestrutura hoteleira).

Em Hurghada, é possível comprar um apartamento, um estúdio modesto, por valores entre US$ 50.000 e US$ 80.000; já uma villa mais luxuosa custa entre US$ 300.000 e US$ 500.000.

Os preços são consideravelmente mais altos do que no Cairo: aqui, as pessoas estão dispostas a pagar por uma vista para o mar. É melhor comprar em dólares (os preços são atrelados à moeda), já que a libra está se desvalorizando cada vez mais.

A Costa Norte (Nova El Alamein e a área de Alexandria). Foi aqui que o boom imobiliário começou entre 2017 e 2019. Os complexos Marassi, Dunes e Sidi Abdelrahman, seguidos pelos novos Alamein Heights e Costa Norte, estão entre eles. A infraestrutura ainda é limitada, mas a construção está avançando em ritmo acelerado.

Preços: apartamentos de um quarto a partir de US$ 60.000, casas até US$ 200.000. O mercado é em grande parte especulativo e muitos apartamentos estão atualmente vazios fora da temporada.

Uma nova capital administrativa e outros projetos. O governo está construindo uma enorme capital "satélite" perto do Cairo. Embora suas áreas residenciais ainda não estejam totalmente povoadas (estradas e o metrô ainda estão em construção), muitos investidores são atraídos pela perspectiva de alugar terrenos para funcionários do governo.

Os preços aqui são altos (startups custam de US$ 300.000 a US$ 600.000), e a oferta consiste em prédios altos e escritórios.

Outras opções. Em Alexandria e ao longo da costa do Mediterrâneo (por exemplo, Hurghada a oeste, El Arish), os preços são mais baixos, mas a procura também é menor. Características específicas: o norte do Egito está mais perto da Europa e tem invernos mais amenos; o Cairo oferece mais oportunidades de trabalho e estudo; o Mar Vermelho é conhecido pelo seu turismo ativo.

No Egito, o mercado secundário ainda domina (mais de 60% das transações). Muitos egípcios ainda trocam imóveis "antigos" (casas construídas antes da década de 1980), especialmente apartamentos de baixa altura nas periferias mais pobres do Cairo.

Novos empreendimentos (novos bairros, complexos de casas de campo) estão preenchendo a lacuna de moradias mais caras e apartamentos turísticos. Entre os novos empreendimentos, encontram-se projetos de classe empresarial (SODIC One no Cairo, Palm Hills Madinaty) e de luxo (villas Marassi).

Hotéis administrados por marcas internacionais também oferecem projetos de investimento: por exemplo, apartamentos no Hotel Apartments próximo ao hotel Sofitel no Cairo ou projetos de moradias em El Gouna.

Os compradores são principalmente locais: classe média e alta, funcionários de bancos, médicos e militares aposentados. Os investidores estrangeiros tradicionalmente incluem trabalhadores e empresas chinesas (anteriormente envolvidas na construção civil), aposentados europeus (muitas vezes britânicos, com franceses alugando imóveis), capital russo (especialmente no norte e em Hurghada) e, agora, há um interesse notável dos Emirados Árabes Unidos e da Arábia Saudita (juntamente com investimentos em infraestrutura).

Curiosamente, existe uma tendência na região : por exemplo, recentemente tornou-se público que o Egito tem oferecido benefícios a compradores de imóveis de países da região (isenções fiscais e condições semelhantes para sauditas e emiratis).

De forma geral, a demanda interna (de asiáticos, africanos e dos próprios egípcios) representa a maioria das transações. A participação de estrangeiros no total de compras é pequena, mas eles são fundamentais para os imóveis mais caros.

O mercado imobiliário egípcio ainda é considerado uma alternativa atraente e econômica ao mercado imobiliário europeu: os preços são significativamente mais baixos do que em cidades globais com infraestrutura desenvolvida. Em resumo, o mercado egípcio é jovem, cresce rapidamente e possui características próprias (foco no turismo e em moradias para consumidores locais), sendo inerentemente mais especulativo do que o mercado austríaco, considerado "estável".

Pessoas físicas. Qualquer cidadão (estrangeiro ou egípcio) pode comprar um imóvel residencial ou um terreno. Desde 2023, o limite de "dois imóveis" foi abolido, permitindo que pessoas físicas comprem quantos apartamentos ou casas desejarem (embora devam notificar os órgãos governamentais sobre cada um deles).

Uma empresa. Frequentemente adquirida por meio de uma empresa — uma sociedade anônima egípcia (LTDA/GPSC) ou uma filial de uma estrangeira. Isso proporciona certas vantagens fiscais: se a organização obtém renda (por exemplo, com aluguel), ela paga imposto de renda corporativo, que às vezes é menor do que as alíquotas individuais.

No entanto, lembre-se de que a maioria dos estrangeiros também precisa de um representante ou cofundador para abrir uma empresa egípcia (pelo menos registrada na Bolsa de Valores do Egito). Para minimizar impostos, alguns compram por meio de uma empresa cipriota ou estoniana e controlam a transação por meio dessas jurisdições, mas a propriedade é formalmente registrada em nome da subsidiária egípcia.

Fundos Imobiliários (REITs). O Egito possui veículos de investimento coletivo legais: os REITs (Fundos de Investimento Imobiliário), regulamentados pelo Banco Central e pela Bolsa de Valores (FRA). No entanto, sua participação no segmento é pequena.

As condições são as seguintes: por lei, um REIT deve investir pelo menos 80-90% dos seus ativos em imóveis para arrendamento e pagar um imposto de 22,5% sobre os seus lucros (não existem incentivos para os investidores). Entre 2018 e 2020, houve tentativas de lançar REITs negociados em bolsa (vários fundos da Misr Insurance e do Banque du Caire), mas a sua capitalização ainda é pequena.

Se você estiver preparado para a burocracia e quiser investir "indiretamente" (mais liquidez, mas também o risco de ter que concordar com uma estrutura), pode considerar os REITs locais (se os mercados crescerem de forma constante, eles começarão a se valorizar).

Compra em nome próprio (individual ou casado). A maneira mais fácil é registrar a compra em nome de uma pessoa ou de ambos os cônjuges. É importante considerar questões de herança e doação: se uma mãe compra um apartamento em seu próprio nome, ela pode posteriormente transferi-lo para seus filhos (mas, de acordo com a lei egípcia, isso exige um testamento, que deve ser devidamente lavrado).

Desde 2018, o Egito reconhece os acordos pré-nupciais como um meio de divisão de bens, tornando a "compra para dois" uma prática comum entre as famílias.

Por meio de um fundo de investimento ou fundação. Quase nenhum: fundos fiduciários familiares ao estilo ocidental (como os da Áustria) não estão disponíveis no Egito.

No entanto, existem opções para o "planejamento patrimonial": os imóveis podem ser registrados em nome de uma empresa ou de um "fundo especial" que administra a propriedade (sob a supervisão de um órgão regulador financeiro). Trata-se de um arranjo complexo e, geralmente, não é necessário para investimentos estrangeiros de até aproximadamente 1 milhão de euros.

Compra por meio de procuração. Muitos estrangeiros não podem viajar imediatamente, então fazem a compra por meio de um procurador (um cidadão egípcio ou uma empresa) mediante uma procuração geral com firma reconhecida em cartório.

A lei permite isso: um tabelião emite uma procuração no Egito ou no exterior (após apostilamento). O procurador celebra um acordo preliminar (mushakhasah), fornece um depósito e, em seguida, formaliza a transação final.

Residente versus não residente. Não existem restrições legais: um estrangeiro (não residente) pode comprar imóveis nas mesmas condições que um egípcio, desde que tenha recebido aprovação do Ministério das Relações Exteriores/Comissão de Investimentos.

A aprovação é quase sempre concedida (eles apenas verificam se há alguma irregularidade). Estrangeiros não recebem visto automático após a compra, mas recebem uma autorização de residência (de 1 a 5 anos) no âmbito do programa de investimento.

O processo de compra no Egito consiste em várias etapas obrigatórias:

Obtenção do Número de Identificação Fiscal (Muhsid/Cartão Fiscal). Tal como em muitos países do Médio Oriente e Norte de África, os estrangeiros precisam primeiro de obter um número de identificação local (NIN) junto da Autoridade Tributária Egípcia. Este processo é simples e geralmente é feito através de um banco (utilizando o passaporte para obter o cartão). Sem este número, as transações não podem ser registadas.

Carta de Intenções (Mushakhasah) e Depósito. Após a seleção de um imóvel, as partes assinam um contrato preliminar (geralmente com duração de 10 a 15 dias), no qual o comprador paga um depósito de segurança (geralmente de 5% a 10% do preço de compra). Este contrato protege ambas as partes: o vendedor se compromete a não vender o imóvel a mais ninguém, e o comprador garante sua intenção de compra.

Análise jurídica prévia. Quase obrigatória. Um advogado imobiliário egípcio verifica a documentação do imóvel: a titularidade do vendedor, quaisquer ônus e o registro correto. Esse processo é frequentemente chamado de "análise prévia". O contrato de compra e venda final é assinado aqui, no escritório do corretor ou com o advogado.

Autenticação e registro. A etapa final é a apresentação dos documentos a um tabelião (geralmente no Cartório de Registro de Imóveis local). O tabelião então deposita o valor total (de preferência por transferência bancária no Egito). O tabelião formaliza a compra e registra a escritura em nome do comprador.

Prazo: Com toda a documentação necessária, o processo geralmente leva de 1 a 2 semanas. O pagamento é fundamental. até o final de 2025 , mas ainda são cobradas taxas: imposto de selo (cerca de 2,5%), taxas notariais de até 1 a 3% e honorários de advogado/agente (geralmente não superiores a 2%).

Registro para os novos proprietários. Após o cartório, a escritura é registrada em nome do comprador.

O papel do advogado e do corretor. Recomendo fortemente a contratação de um advogado local e de um corretor imobiliário experiente. O advogado verificará a integridade da transação, auxiliará com a documentação e certificará a tradução de documentos importantes para o árabe. O corretor, por sua vez, orientará sobre os riscos da região e o preço realista (os preços anunciados costumam ser inflacionados).

Requisitos do comprador. Formalmente, isso inclui ter fundos suficientes e a ausência de quaisquer restrições (por exemplo, o imóvel estar em uma zona militar). Presume-se que o comprador seja maior de idade e legalmente capaz.

Os estrangeiros são registrados no Cadastro de Imóveis Estrangeiros. A Lei 230/1996 proibia estrangeiros de possuírem imóveis em locais "estrategicamente importantes", mas as alterações de 2023 removeram essa restrição para imóveis residenciais (exceto em unidades militares fechadas).

Considerações sobre imóveis em ilhas. Alguns resorts populares (Ilha de Helmondib, Ilhas do Mar Vermelho) estão localizados em áreas especialmente protegidas. Essas áreas geralmente exigem autorização especial das autoridades militares antes de qualquer transação. Embora seja raro, é importante consultar um advogado previamente.

Comprar à distância. Como mencionado, você pode fazer isso com uma procuração. Os clientes costumam me dizer: "Não quero viajar", mas recomendo uma visita pelo menos uma vez — é importante ver o imóvel e entender os arredores. No entanto, todas as formalidades podem ser tratadas remotamente: os advogados podem assinar em seu nome e um tabelião trabalha com uma procuração autenticada.

Diligência prévia. No Egito, os seguintes pontos devem ser verificados: ninguém contesta a propriedade (por exemplo, não há jurisdição sobre a herança de outra pessoa), o imóvel não está hipotecado (nesse caso, é necessário solicitar uma certidão negativa de débitos) e todas as contas de serviços públicos estão pagas. Órgãos governamentais são obrigados a apresentar uma certidão negativa de débitos antes da venda.

Registro de propriedade. Após a autenticação em cartório, o comprador recebe um Certificado de Registro — o "certificado de propriedade" egípcio.

Ao comprar imóveis no Egito, um investidor precisa considerar os seguintes custos:

Imposto de selo. Normalmente, 2,5% do preço da transação (incluído no contrato). É pago pelo vendedor, mas geralmente é considerado no preço durante a negociação.

Custos notariais e de registro. Os custos notariais e de registro de imóveis representam aproximadamente 1 a 3% do custo da transação.

Advogado/Agente. Aproximadamente 2 a 3% do preço de compra (o valor é discutido com o agente). Esta não é uma taxa governamental, mas sim paga pelo comprador ou dividida com o vendedor, mediante acordo.

IVA. Mínimo de subsistência – os novos edifícios residenciais estão isentos de IVA até ao final de 2025 (conforme estipulado pela lei das reformas económicas) – o que significa que não paga IVA adicional pelo seu apartamento num empreendimento residencial.

Imposto Predial Unificado. Predial sobre imóveis alugados , cobrado à taxa de 10% do valor oficial do aluguel (mais uma dedução de 30%). Isso significa que, se você alugar seu imóvel, 10% do seu faturamento (após a dedução de 30%) serão destinados ao orçamento público.

Imposto municipal (local, semelhante ao Gemeindesteuer austríaco). É insignificante e geralmente está incluído na taxa anual de manutenção dos proprietários, sendo repassado aos inquilinos.

Imposto sobre investimentos. O Egito não possui um regime tributário especial para "não domiciliados" ou com tributação diferida, como ocorre em alguns países (como o Regime Austríaco de Autossuficiência).

Aqui, os impostos são pagos da maneira tradicional; a renda estrangeira não é contabilizada no orçamento pessoal (ou seja, um residente egípcio paga imposto apenas sobre a renda que "entrou no Egito" ou foi recebida aqui). No entanto, isso é irrelevante para não residentes.

No total, ao efetuar uma compra, esteja preparado para gastar até 7-10% do preço da transação em diversas taxas e comissões.

Comparação com a Áustria. Na Áustria, os compradores pagam um imposto imobiliário (GrESt) de 3,5%, uma taxa de registro de aproximadamente 1,1% e uma taxa notarial de cerca de 1,5%, totalizando aproximadamente 6 a 7%. Também pagam 20% de IVA na compra de um imóvel novo (se forem residentes e comprarem um empreendimento de grande porte, embora estrangeiros possam ter isenção parcial).

Assim, os impostos austríacos são geralmente mais altos (especialmente o IVA), mas os serviços também são muito mais eficientes (transparentes e incluídos imediatamente no valor das despesas).

Imposto sobre Ganhos de Capital. No Egito, geralmente é de 10% da diferença entre o preço de venda e o preço de compra (para pessoas físicas). No entanto, há uma ressalva: se você possui o apartamento há mais de dois anos, o imposto adicional é efetivamente dispensado, já que a venda de imóveis mais antigos não está sujeita à contabilidade tributária padrão. Para não residentes, a transferência geralmente é retida pelo comprador.

Na Áustria, as regras são diferentes. Se você vender um apartamento que era sua residência principal, não há imposto. Caso contrário, se a venda for feita em até 10 anos após a construção, aplica-se uma alíquota de imposto de 30% sobre o lucro. Após 10 anos, há isenção.

O Egito oferece um programa de residência para investidores imobiliários. Essencialmente, é semelhante ao Visto Gold: existem requisitos para a compra de imóveis, permitindo a residência por 1, 3 ou 5 anos. As regras (última reforma em 2023) são as seguintes:

• 1 ano: imóvel avaliado em pelo menos US$ 50.000 ou depósito bancário de US$ 50.000 (em um banco egípcio).
• 3 anos: compras a partir de US$ 100.000 ou depósito de US$ 100.000.
• 5 anos: a partir de 200.000 dólares em imóveis.

Em todos os casos, o visto é prorrogado indefinidamente, desde que você tenha comprovação bancária ou possua o imóvel exigido. Não há exigência de residência (ótimo!).

A única ressalva é que o imóvel deve ser registrado no cadastro nacional, o que significa que a compra de um imóvel em construção pode não ser possível sem o registro (mas espera-se que essa exigência seja flexibilizada).

Comparação com a Áustria: A Áustria não oferece um "visto dourado" para compra de imóveis. Temos uma autorização de residência para pessoas ricas (artigo 56 da Lei de Residência Sem Trabalho), mas ela exige uma renda anual muito alta (cerca de € 2.550 mensais por pessoa e uma sólida segurança financeira).

Nosso cartão "Aufenthalt" não está vinculado a uma compra, mas funciona mais como uma autorização de residência para aposentadoria ou poupança. Para investidores na Áustria, o Cartão Vermelho-Branco-Vermelho para autônomos é uma opção: ele exige um plano de negócios, um investimento de aproximadamente € 100.000 e a criação de empregos. Portanto, para investir e permanecer no país, um austríaco precisa abrir um negócio ou comprovar patrimônio, e não apenas comprar um apartamento.

Erros. Muitos recém-chegados confundem "vistos de turista" com "residência por investimento":

• A compra de um apartamento no Egito não garante automaticamente a residência permanente; após a conclusão da transação, o investidor solicita uma "autorização de residência para o proprietário do imóvel".
• Por exemplo, um consórcio de advogados já estabeleceu que estrangeiros não podem residir no Egito por mais de seis meses sem visto e devem se registrar no Serviço de Imigração. Portanto, autorizações de residência automáticas não podem ser obtidas com base apenas na propriedade, sem uma solicitação.
• Outras restrições: não é possível obter uma autorização de residência para um imóvel residencial de até 100 m² no novo distrito do Cairo – é necessário comprá-lo por, no mínimo, US$ 50.000.

O que mudou (2023–2025): O programa de Residência por Investimento foi oficialmente aprovado no verão de 2023 (embora o parlamento ainda esteja em processo de aprovação de alterações nas leis de cidadania).

A principal inovação é a remoção direta do limite de "2 propriedades", bem como esclarecimentos relativos aos depósitos. Assim, com US$ 250.000 em investimentos na economia (ou em imóveis), um investidor estrangeiro obtém o status de residente.

Comparação com a Áustria. A residência permanente na Áustria é concedida, por exemplo, por meio de um visto D (visto de estudo/trabalho) ou um cartão Deka (visto de aposentadoria). Isso significa que você não pode "simplesmente comprar uma casa e morar na Áustria" – você precisa seguir os trâmites de imigração padrão.

Os aluguéis de curta duração (Airbnb, Booking, etc.) podem oferecer retornos muito altos – nos melhores casos, de 6 a 8% ao ano ou mais (em moeda local), especialmente em resorts populares no inverno e durante as férias.

Por exemplo, uma casa de praia de 300 mil dólares pode render 20 mil dólares durante alguns meses da temporada – até 6 a 7% do total.

Mas existem riscos e restrições significativas: novas leis endurecem as regulamentações. Por exemplo, o governo egípcio, seguindo o exemplo de muitos países, exige que os hóspedes se registrem e paguem impostos, assim como os hotéis. No Cairo, a prefeitura autorizou aluguéis por até 30 dias e tornou obrigatório o pagamento de uma taxa turística ; e no Mar Vermelho, regulamentações semelhantes estão sendo elaboradas – já foi introduzida uma proibição total de apartamentos "não classificados" (com multas para proprietários e agências de viagens).

Como resultado, os aluguéis de curta duração estão atualmente "à beira da legalidade": muitos segmentos do mercado ainda são ilegais. Se você alugar um imóvel pelo Airbnb, esteja preparado para enfrentar multas ou novas restrições (o registro no Ministério do Turismo pode ser necessário).

Aluguéis de longo prazo são menos arriscados. Para aluguéis de 3 a 5 anos (apartamentos no Cairo são frequentemente alugados por funcionários públicos, médicos e expatriados), o rendimento é mais estável, porém menor — em torno de 4 a 6% ao ano (investimentos em rublos renderão um retorno maior devido à inflação, mas "em termos reais" geralmente fica em torno de 5%).

Por exemplo, no próprio Cairo, o aluguel médio de um apartamento de 80 a 100 m² é de aproximadamente US$ 400 a US$ 600 por mês, enquanto um apartamento pode ser comprado por US$ 50.000 a US$ 70.000, rendendo cerca de 6% a 7% de renda bruta. Em Sharm el-Sheikh, apartamentos semelhantes são mais caros (chegando a US$ 1.000 por mês), e o retorno do aluguel lá é teoricamente de até 8%.

Mas, na prática, esses apartamentos costumam ser usados ​​pelos próprios proprietários, então alugá-los só é popular durante a alta temporada.

Administradoras e imobiliárias. Nas grandes cidades, existem empresas especializadas ("Administradoras de Imóveis") que gerenciam propriedades para aluguel (normalmente cobram uma comissão de 20 a 25%).

Por exemplo, a Al Burouj no Cairo ou a Egyptian Homes em Hurghada. Elas cuidam de encontrar inquilinos, cobrar os pagamentos e manter os serviços, mas ficam com uma porcentagem. Costumo aconselhar os recém-chegados a usar uma agência inicialmente, embora isso reduza a lucratividade.

Imposto sobre rendimentos de aluguel. A taxa padrão é de 10% do valor oficial do aluguel (após uma dedução de 30%). Portanto, se você alugar um imóvel por US$ 600/mês (e declarar essa renda), o imposto será de US$ 720/ano (US$ 60/mês).

Comparação com a Áustria: Na Áustria, a renda proveniente de aluguéis é somada a outros rendimentos e tributada progressivamente (até 50%), mas as despesas com serviços públicos e a depreciação são dedutíveis.

Em termos de eficiência tributária, o Egito parece mais justo: 10% da renda bruta é menos do que na Europa. Compare isso com os proprietários de imóveis na Áustria, que também pagam 30% de imposto sobre mudanças e impostos municipais, totalizando mais de 30% de sua renda.

Uma comparação de rendimentos. Um valor aproximado: cerca de 7% no Egito contra 3% na Áustria. Claro que este valor é nominal; no Egito, uma grande parte da renda pode ser perdida devido à inflação/aumento dos salários dos funcionários, mas ao comprar em moeda estrangeira, o rendimento ainda é maior. No entanto, em Viena ou Graz, reduções nos aluguéis são quase nunca observadas, e os imóveis são facilmente alugados para inquilinos alemães estabelecidos com contrato.

Cairo, o principal centro comercial do Egito:

• Infraestrutura. Aeroportos, metrô (linhas 2), hospitais de alto padrão, escolas internacionais (Escola Nova Cairo, Escola Americana do Cairo) – tudo em pé de igualdade com as grandes cidades.
• Arquitetura. De moradias simples a residências.
• Bairros para investimento. Maadi, Nubaria e Nexus Bay (sul do Cairo) são bairros nobres com parques e boas escolas; Zamalek e Garden City (Ilha do Nilo, centro da cidade) são sofisticados, mas os preços são exorbitantes (US$ 7.000 a US$ 10.000 por metro quadrado). Novo Cairo e Madinty, a cidade nova, têm muitos bairros novos e casas prontas para morar. Por outro lado, o centro antigo (Izzetlmamplit, Shubra) não é recomendado, pois está mal conservado e oferece baixa qualidade de moradia.
• Para alugar. Estudantes e expatriados têm interesse em Maadi, Novo Cairo e Heliópolis. Compradores da UE ou dos EUA devem considerar a área do Novo Cairo e Maadi, onde é possível encontrar apartamentos a partir de US$ 100.000.

Tessalônica, o segundo maior mercado do Egito, é Alexandria. Os preços aqui são 20 a 30% mais baixos do que no Cairo.

• A “zona suíça” de Alexandria (Zizinia, Sidi Bishr) lembra a Europa mediterrânea: tranquila, verde, mas com menos trabalho.
• Os investidores às vezes consideram a Costa Norte (Nova El Alamein, Marsa Matrouh), onde a construção está a todo vapor. Os preços lá são baixos (casas a partir de US$ 70.000), mas a infraestrutura ainda é precária.
• Não há muita procura por parte de estrangeiros em Alexandria (um pouco como no Médio Oriente), mas os habitantes locais alugam imóveis em regime de arrendamento (não há muitos turistas em Alexandria).

Ilhas e o Mar Vermelho:

• Sharm el-Sheikh é um destino caro. Os apartamentos aqui começam em torno de US$ 100.000 (para um apartamento de 50 m² em um condomínio decente), e as casas variam de US$ 300.000 a US$ 400.000 até US$ 1 milhão ou mais. A alta temporada (dezembro a fevereiro) enche essas casas com apartamentos, mas o verão pode ser tranquilo.
• Hurghada é um pouco mais barata que Sharm el-Sheikh, mas mais acessível, graças à sua costa plana bem desenvolvida (Sahl Hasheesh, Safaga). Preços: estúdios a partir de US$ 50.000, vilas de US$ 150.000 a US$ 300.000. É mais fácil encontrar imóveis para alugar, pois a cidade fica lotada de turistas no verão (com preços mais baixos no inverno).
• Dahab é uma pequena cidade mochileira, mas também faz parte da zona turística e é mais barata (estúdios a partir de US$ 30.000). As praias do norte do Mar Vermelho (Taba, Rash el-Hekma) oferecem locais únicos (perto da Jordânia e de Israel), mas a procura é maior por estadias temporárias do que permanentes.

Península do Peloponeso. Não há alternativa: estamos falando das províncias do interior do Egito, onde tudo é incrivelmente barato (até US$ 300 por um apartamento):

• Em El Minya, Fayoum ou Qena, as casas são uma ninharia em comparação com a União Europeia. Mas a procura é apenas local.
• Os investimentos nessa região são considerados principalmente por egípcios, e muito raramente por estrangeiros.
• Essas propriedades são muito acessíveis (entre 3 e 5 mil dólares por uma casa na aldeia), mas será difícil vendê-las posteriormente – não há onde vendê-las.

Infraestrutura. Mais detalhes sobre as comunicações. O Cairo e as principais cidades (Alexandria, Hurghada) possuem aeroportos internacionais, rodovias expressas, hotéis e hospitais de padrão internacional (Clínica Deutsche Bank e Hospital Agouza no Cairo, e Hospital em Hurghada). Isso é uma vantagem para investidores: mesmo que você não vá morar lá, turistas e inquilinos querem ter tudo por perto.

Por exemplo, um comprador europeu com filhos apreciará a presença de uma escola internacional no Cairo, passeios ao mar (com cursos de mergulho disponíveis), tempos de voo razoáveis ​​e bons serviços médicos.

Comparação com a Áustria. Viena e a Áustria em geral certamente têm um padrão de vida mais elevado: ar puro, excelentes hospitais, ensino superior gratuito, mas tudo isso também custa duas a três vezes mais do que no Egito.

As compras mais populares hoje em dia são:

Cairo. Apartamentos familiares para alugar (as pessoas insistem em ter uma renda de aluguel estável) e "compras indexadas" especulativas (por exemplo, apartamentos relativamente baratos em um novo empreendimento, com a esperança de revendê-los assim que a infraestrutura estiver concluída).

Hurghada/Sharm. Normalmente, os proprietários buscam renda por meio de aluguéis de curta duração e pagam "residência permanente à beira-mar".

Nova El Alamein. Uma área em rápido crescimento onde grandes construtoras estão investindo. Apartamentos e casas estão sendo vendidos – puramente para investimento, na expectativa de desenvolvimento costeiro.

Cidades regionais centrais. Apenas 5% do investimento provém de especuladores raros que veem terrenos baratos como uma mina de ouro para a construção de subúrbios urbanos.

O mercado secundário (mais de 65% das transações) é composto principalmente por apartamentos e casas construídos antes de 2000, por vezes ainda necessitando de renovação. Muitos deles requerem renovação (renovação de casas de banho, acesso à internet).

Por experiência própria, os imóveis antigos do Egito geralmente são adequados apenas para moradores locais — os bairros históricos do Cairo, prédios dilapidados em Alexandria. No entanto, nesse segmento, é possível encontrar boas ofertas por € 30.000 a € 40.000 para um apartamento grande (mas às vezes eles nem têm ar-condicionado!).

Características do mercado secundário. Construídas antes de 1980, essas propriedades têm baixa eficiência energética. No verão, as casas ficam quentes e os aparelhos de ar condicionado consomem muita energia.

Portanto, aconselho os clientes a renovarem essas casas com isolamento e janelas novas (o que não é um investimento eficaz) ou a planearem alugá-las apenas por temporada (os turistas já estão acostumados a tolerar o "romance mediterrâneo").

Bônus: imóveis de revenda costumam ser 20 a 30% mais baratos do que construções novas (para metragem quadrada semelhante). No entanto, a liquidez é menor: encontrar um comprador pode levar um ou dois meses, especialmente se a compra for feita à distância. Por outro lado, os preços nas áreas mais caras (Maadi, Novo Cairo) sofreram apenas uma leve queda devido à inflação, e os imóveis de revenda nessas regiões ainda são caros (com o mesmo preço dos imóveis novos).

Novos empreendimentos. Pelo menos 35% do mercado. Isso inclui complexos residenciais de construtoras (MISR, Palm Hills, SODIC, Orascom, etc.), bem como projetos especiais de apart-hotéis.

O ritmo de construção no Egito é moderado para os nossos padrões, mas bastante rápido para os padrões locais. Ao comprar um imóvel na planta, considere a data de conclusão (digamos, 1 a 2 anos). As construtoras costumam oferecer planos de parcelamento (juros de 0% por 5 a 10 anos) — o que é conveniente para investidores: pagar em parcelas e receber o imóvel em um ano.

Comparação de qualidade. Alguns projetos (Marassi, El Gouna) são construídos segundo padrões europeus (com forte enfoque em infraestrutura).

De forma geral, a qualidade das novas construções é, em média, inferior à da Áustria: existem queixas sobre os acabamentos e a qualidade dos materiais.

Por exemplo, ouvi reclamações de que em um complexo da SODIC, os azulejos foram mal instalados e a impermeabilização foi feita de forma superficial, resultando no aparecimento de mofo nos basaltos após um ano de chuva.

No entanto, a Áustria estabelece padrões rigorosos na construção civil – e os projetos em Viena são construídos com foco em eficiência energética, isolamento acústico e segurança contra incêndio, muito mais do que no Egito.

Portanto, ao comprar um imóvel novo no Egito, recomendo reservar de 5 a 10% do valor para "imperfeições" logo de início - mesmo a casa egípcia mais moderna precisará de reparos locais após 5 anos (instalação de um novo ar-condicionado, pintura da fachada, etc.).

Exemplos de objetos:

• Até US$ 100.000: As ofertas frequentes incluem pequenos estúdios ou apartamentos de 1 quarto no Cairo, bem como apartamentos lineares em Hurghada (até 60 m²).
• US$ 100.000 a US$ 250.000: Classe “intermediária”: apartamentos de 2 a 3 quartos no Cairo (80 a 120 m²), ou casas geminadas no Cairo/Novo Cairo (pequena casa de 150 m²), ou apartamentos decentes de 2 quartos em Hurghada/Sharm.
• De US$ 250.000 a US$ 500.000 ou mais: apartamentos de 120 a 150 m² nos melhores bairros do Cairo, casas geminadas e vilas espaçosas, condomínios com piscinas.

Comparação de novas construções com a Áustria. Na Áustria, as novas construções vêm de série com sistema de automação residencial, elevador, estacionamento, acabamento completo e pátio interno.

No Egito, esses padrões não são universais. A qualidade pode ser pior, especialmente em áreas povoadas por trabalhadores migrantes (próximas ao mar, mais próximas das comunidades pobres). No entanto, novas áreas residenciais (Madinty, Novo Cairo, El Gouna) possuem um nível relativamente alto de infraestrutura (escolas, centros comerciais) e há demanda por novas construções nessas regiões.

Uma das vantagens do Egito: os terrenos em áreas costeiras ainda são mais baratos do que na Europa, portanto, a compra de um imóvel complexo (por exemplo, um apart-hotel com 100 quartos, cada um com cozinha) na costa do Mar Vermelho pode ser encontrada por um preço comparável ao de uma pequena pousada na Europa Central.

De forma geral, o risco associado a novas construções no Egito são os atrasos e possíveis modificações. As construtoras austríacas raramente perdem prazos, enquanto as egípcias podem atrasar a entrega em um ano em caso de força maior (como no caso da pandemia).

Além dos investimentos "clássicos" em apartamentos, vamos considerar algumas abordagens não convencionais:

Vários apartamentos tipo estúdio em vez de um apartamento grande. Muitos dos nossos clientes da Ásia e da Europa (especialmente durante a pandemia) optaram por comprar dois ou três apartamentos tipo estúdio contíguos em vez de um apartamento grande. Isso aumenta a rentabilidade (cada estúdio é vendido separadamente, o aluguel de dois estúdios geralmente é maior do que o aluguel combinado de um único apartamento de dois quartos e o risco de vacância é reduzido).

Desvantagem: trabalho dobrado com múltiplos contratos, possivelmente dois financiamentos imobiliários. O principal é que o preço de um apartamento de dois quartos, incluindo taxas adicionais, não ultrapassa o preço de três apartamentos estúdio.

"Flip" é um método popular no Egito: você compra um apartamento antigo no centro do Cairo, investe de 10 a 20% em reformas e o vende como um imóvel pronto para morar por um preço mais alto.

No entanto, o mercado imobiliário aqui entrou em declínio desde 2022 (devido às taxas de câmbio e à pandemia), e tudo deve ser convertido para libras egípcias. Se você comprar em libras egípcias e encontrar um apartamento barato, o valor adicional após a reforma pode ser de 15 a 30%.

Apart-hotéis e mini-hotéis. Projetos turísticos são frequentemente vendidos como "apartamentos-hotel" — você é proprietário de um apartamento estúdio que os hoteleiros alugam e administram. A vantagem aqui é o serviço já pronto, mas a desvantagem é o menor controle sobre a receita.

Às vezes, esses apartamentos são vendidos a preços acima do mercado (devido à marca do hotel). A solução: em um bom condomínio, você pode esperar uma porcentagem estável dos lucros do hotel (cerca de 5%); no entanto, eu prefiro aluguéis diretos e independentes, se o proprietário-gerente for o responsável.

Investimentos em terrenos e projetos de construção de longo prazo. A compra de terrenos ainda é permitida no Egito (fora das áreas protegidas). Há ofertas, por exemplo, nos arredores do Cairo ou no litoral norte (com preços entre US$ 10 e US$ 20 por metro quadrado). Trata-se de um investimento de alto risco: é preciso aguardar o desenvolvimento da região.

Exemplo: o governo anunciou recentemente planos para desenvolver a "Nova Luxor", e a comunidade aguarda uma licitação para novas estradas no deserto em 2024. Se você comprar um terreno próximo, poderá construir posteriormente com um grande lucro (ou vendê-lo para uma construtora). Mas, se o projeto for um sucesso, encontrar compradores será difícil.

Por meio de fundos e instrumentos (REITs, etc.). Como já mencionamos, existem poucos REITs no Egito, e eles ainda estão captando capital. A vantagem desse tipo de investimento é a diversificação (você está investindo em um portfólio de imóveis comerciais). A desvantagem é, como já mencionado, que os impostos sobre REITs são mais altos (22,5% em vez de 10%).

Existem também fundos não governamentais e acionistas em projetos residenciais (às vezes, a construtora oferece um "pool de investidores" – a compra de vários apartamentos e seu arrendamento integral ao administrador).

Na Vienna Property não costumamos dar consultoria sobre esse tipo de esquema, mas para grandes capitais (acima de US$ 1 milhão), eles podem fazer sentido: a dependência de um único imóvel é reduzida e a renda é "diluída".

Comparação com estratégias em Viena. Na Áustria, as pessoas costumam comprar um bom imóvel em uma localização privilegiada e mantê-lo por décadas (planejam se aposentar com uma renda estável de aluguel). A especulação é rara: devido ao baixo crescimento dos preços, a revenda rápida não é atrativa aqui — não há incentivos fiscais.

Para uma carteira de investimentos, eu pessoalmente recomendo manter 70% em uma opção conservadora (um apartamento em Viena, um fundo de investimento imobiliário) e 30% em uma opção em crescimento (novos mercados como Cairo ou Egito).

Oferecemos essa estratégia a diversos clientes: investimos parte do dinheiro em fundos anticrise (eurobônus, fundos de estabilização, imóveis na Alemanha) e o restante em projetos mais agressivos (EUA, Egito, Chipre).

Apesar de todas as vantagens, é importante ser honesto: o Egito enfrenta sérios riscos. Os principais são de ordem nacional e natural:

Burocracia e leis em constante mudança. Em 2023, os estrangeiros saíram das sombras, mas amanhã as coisas podem mudar novamente (como aconteceu recentemente com a exigência de pagamento em libras esterlinas por meio de bancos). Lembre-se de que, há apenas cinco anos, o Visto Gold exigia um passaporte com no máximo 15 anos de validade.

Portanto, todo investidor deve ter um advogado de confiança que acompanhe as mudanças (por exemplo, como exatamente a renda pode ser documentada, etc.). Verifique regularmente as regulamentações vigentes, inclusive por meio de sua embaixada ou consulado.

Aluguéis de curta duração. As regras mudam frequentemente: em 2023, o governo começou a aprovar leis rigorosas contra o Airbnb sem licença. Portanto, contar com superlucros de aluguéis de curta duração hoje é arriscado: amanhã, uma ordem pode ser emitida para multar os locatários regulares em 100.000 libras egípcias.

Sazonalidade. O maior inconveniente do Egito é o seu clima extremo. A procura por imóveis para alugar no Cairo é quase sazonal: no verão, muitas pessoas viajam para o sul ou para a Europa. Já as cidades turísticas ficam lotadas no inverno (com turistas da Europa e do Oriente Médio) e desertas no verão devido ao calor.

Sua renda cai durante a baixa temporada. Na Áustria, a demanda por aluguéis geralmente se mantém constante durante todo o ano.

Riscos de infraestrutura. Algumas regiões sofrem com a escassez de estradas e água.

Por exemplo, a zona sul do Cairo, no caminho para a pirâmide de El-Haram, fica periodicamente congestionada; a costa norte africana precisa desesperadamente de um abastecimento de água confiável no verão – se você comprou uma casa no deserto do norte, invista em sistemas ecológicos de tratamento de água (embora os poços de água salgada não sejam adequados para consumo, os assentamentos próximos claramente não possuem reservatórios).

Riscos naturais. A precipitação é rara, mas aguaceiros fortes podem causar inundações em imóveis arrendados no sul. Terremotos são improváveis, mas existem pequenas zonas sísmicas. Áreas distantes do Nilo são propensas a inundações.

Liquidez. Se você comprou um imóvel em uma ilha ou em uma região pequena, vendê-lo pode ser difícil (dependendo da infraestrutura local). Um apartamento no Cairo é vendido em 2 a 3 meses, enquanto uma casa no deserto pode levar até um ano.

Riscos cambiais. Comprar em dólares é vantajoso, mas gastar em libras pode corroer seus dividendos. Considere isso antecipadamente: ao comprar um imóvel denominado em euros, esteja preparado para que as flutuações cambiais impactem seu retorno real.

Ao contratar um empréstimo hipotecário, é melhor optar por dólares (embora os bancos egípcios geralmente emitam empréstimos em libras). Os canais de conversão melhoraram, mas lembre-se de que as flutuações cambiais são comuns. A Áustria leva vantagem nesse quesito: o euro é uma das moedas mais estáveis.

Comparação com a Áustria. As principais vantagens da Áustria são a sua estabilidade. Não há sazonalidade (a mesma leva de estudantes chega todos os anos), não há surpresas legais (as regulamentações de aluguel mudam muito raramente) e não há problemas de segurança.

Para clientes acostumados à estabilidade, a Áustria é preferível em aproximadamente 70% dos casos (menor risco, elevador e aquecimento garantidos no prédio, escrituras claras). O Egito, no entanto, representa os 30% restantes: curiosidade, uma proteção a longo prazo contra o futuro do mercado do Oriente Médio e um retorno mais rápido, porém mais arriscado.

Comprar um imóvel não se resume apenas ao dinheiro, mas também à qualidade de vida na propriedade. O padrão de vida e o cotidiano no Egito diferem significativamente dos da Áustria, e isso deve ser levado em consideração.

Clima. O Egito é um país continental-subtropical. Os invernos são amenos (15–25 °C no Cairo) e os verões são muito quentes (40–45 °C à sombra, todos os anos). No litoral do Mar Vermelho, os verões são ligeiramente mais frescos (até 35 °C) e, nas montanhas do Sinai, as noites chegam a 30 °C.

Se você viaja em família com crianças ou idosos, o clima é um fator crucial. A Áustria oferece verões moderados (entre +20°C e +25°C) e invernos amenos (entre -5°C e +5°C em Viena), sem extremos de calor intenso. No entanto, o mar não fica a uma curta distância a pé.

Saúde e seguros. O Egito possui boas clínicas privadas (Hospital Cleópatra, MedStar). Os residentes têm acesso a hospitais de alta qualidade, mas estes não são gratuitos. Não existe seguro obrigatório, portanto, os europeus geralmente contratam um seguro saúde internacional privado ao se mudarem para o país.

Na Áustria, o sistema de saúde é estatal (sistema Krankenkasse) e é considerado um dos melhores: pessoas de todo o mundo vêm para cá em busca de tratamento.

Educação. Existem escolas internacionais no Cairo (por exemplo, Egypt Marriott School, Cairo American College), mas suas mensalidades são consideráveis ​​(de US$ 6.000 a US$ 15.000 por ano por criança). Vantagens: aulas em inglês ou francês, diploma internacional.

Escolas com padrões de qualidade mais próximos aos da Áustria (Steirische, etc.) são raras. Na Áustria, a educação é pública; você só paga por cursos de idiomas ou escolas alemãs particulares, mas, no geral, seu filho receberá uma educação gratuita e de alta qualidade.

Segurança. O Egito tem combatido oficialmente o terrorismo nos últimos anos (especificamente monitorando áreas turísticas). A polícia garante a segurança em áreas turísticas (Hurghada, Sharm).

No entanto, ainda existem riscos: batedores de carteira podem ser comuns perto do metrô do Cairo, mas isso é raro. A Áustria é um país muito seguro em todos os sentidos (a criminalidade é mínima e a polícia é educada).

Padrão de vida e preços. O custo dos serviços domésticos no Egito é muito menor do que na Europa. Uma conta em um café custa cinco vezes menos, e o gás e os serviços públicos são de três a quatro vezes mais baratos. Enquanto isso, a qualidade das marcas nos supermercados (Carrefour, Metro) é comparável à das marcas europeias.

Em Viena, o aluguel é cem vezes mais caro, a comida é mais cara (com a mesma qualidade), mas os salários também são altos.

Transporte e comunicações. O Cairo possui um sistema de metrô consolidado (duas linhas), ônibus decentes e novas rodovias com pedágio (há uma rodovia entre o Cairo e a Rodovia de Alexandria). O transporte público em outras cidades é mais limitado (é necessário um carro).

O sistema bancário está se desenvolvendo: agora é possível depositar dólares em bancos, pagar o aluguel com cartão e obter financiamentos imobiliários (se você tiver bom crédito) nas condições antigas (até 5-6% ao ano). A cobertura de telefonia e internet no Egito é boa (o 4G cobre quase todo o país).

Em comparação, a Áustria é um país com excelentes sistemas de transporte e comunicação, mas também é um prazer caro.

Legalização e mudança simplificadas. Vale ressaltar que, ao comprar um imóvel, o investidor pode obter uma autorização de residência (conforme descrito acima), que inclui o direito de morar com a família (cônjuge e filhos menores). No entanto, existem barreiras linguísticas e burocráticas no Egito: é necessário registrar a chegada (para quem precisa, o consulado egípcio simplesmente carimba o passaporte).

Exemplos: muitas pessoas ficam satisfeitas com uma mudança temporária para o Egito (seis meses com visto) – o clima e os preços são favoráveis, mas existem dúvidas sobre as opções a longo prazo. Famílias com filhos devem estar cientes de que boas escolas e jardins de infância internacionais estão disponíveis apenas no Cairo/Alexandria. Se você comprar um imóvel em Sharm el-Sheikh, seus filhos terão que se mudar para o Cairo ou para a chamada "Escola Britânica de Sharm" para estudar.

Comparação com a Áustria:

• Segurança: Viena é cerca de 10 vezes mais segura que o Cairo, no geral.
• Qualidade da habitação: as casas austríacas são mais eficientes em termos energéticos e têm melhor isolamento acústico.
• Conforto: O Egito se destaca em clima e oportunidades de lazer (mares, desertos) – o que proporciona qualidade de vida para os amantes da natureza.
• Vida cotidiana: A Europa oferece uma vida mais equilibrada, com fins de semana livres, serviços e um ambiente linguístico – isso já é uma questão de prioridades pessoais.

Para quem a compra de imóveis no Egito pode ser uma solução, considerando as restrições em outros países?

Cidadãos de regiões instáveis. Se você não tem fácil acesso à cidadania europeia ou à residência permanente (por exemplo, se você é de um país não pertencente à UE com política imprevisível), o Egito pode pelo menos oferecer flexibilidade em relação à moradia.

O Egito emite vistos de turista e autorizações de residência, e não impede a entrada de cidadãos de outros países (da União Europeia). Por outro lado, o cartão vermelho-branco-vermelho austríaco é muito caro (exige um mínimo de um milhão de rublos na conta bancária, comprovação de atividade comercial ou um investimento de um milhão de euros por meio de um programa específico).

Aposentados. O clima ameno do Egito o torna atraente para aposentados europeus (desde que tenham entre US$ 100.000 e US$ 200.000). O sistema de saúde aqui é comparável ao de seus vizinhos (com um setor privado bem desenvolvido).

Com US$ 1.500 por mês, você pode alugar ou comprar (ou melhor, financiar) uma moradia adequada e viver bem (incluindo motorista particular e empregada doméstica). Na Áustria, os aposentados têm que arcar com todas as despesas: aluguel, alimentação e saúde custam o dobro por ano.

Nômades digitais. O Egito é um destino interessante para freelancers e nômades digitais. Há muitos espaços de coworking no Cairo e em Alexandria, escritórios com preços acessíveis (ou simplesmente um ótimo café com internet à beira-mar).

Na Áustria, as normas de visto são bastante rigorosas: sem uma autorização de trabalho, você pode trabalhar por no máximo 90 dias a cada seis meses, após os quais enfrentará problemas. No Egito, no entanto, um residente do setor imobiliário pode trabalhar online informalmente (ou abrir uma empresa individual localmente).

Sim, no Egito não se pagam impostos sobre rendimentos estrangeiros, a menos que provenham do exterior (aliás, a UE tem um regime de não domicílio para alguns países, mas o Egito não adotou tal regulamentação – esta questão é simplesmente menos relevante neste caso).

Viena – qualidade e ordem. Legislação confiável, ruas limpas, níveis salariais da Europa Oriental e uma garantia de investimento quase completa. Precisão alemã, hipotecas com taxas muito estáveis ​​(1–2% ao ano) e um sistema de gestão imobiliária bem estabelecido.

Essencialmente, é como comprar um "Eurobond com tijolos" - com um rendimento pequeno, mas com segurança total.

Egito – estilo de vida e liberdade. Se você quer viver o estilo de vida do sul do país, usando traje de banho e mergulhando uma vez por semana, sem investir mais de € 100.000, o Egito oferece a oportunidade de expandir seus horizontes. Os riscos (taxas de câmbio, burocracia, sazonalidade) são maiores aqui, mas as recompensas podem ser duas a três vezes maiores.

O Egito é adequado para quem está preparado para ser um "investidor ativo": monitorando a situação, comunicando-se com gestores contratados e procurando e vendendo imóveis de forma independente. Se você é do tipo que prefere "comprar e esquecer", a Áustria é uma opção melhor do que o Egito.

Você planeja se aposentar em 5 a 10 anos? Conhecer seu cenário de saída é importante:

Venda do seu imóvel. No Cairo, você pode vender um apartamento relativamente rápido (2 a 6 meses) se ele tiver boa liquidez (provavelmente localizado no centro da cidade ou perto de uma boa estação de metrô). Em áreas turísticas, pode demorar mais, especialmente se os preços tiverem caído. Se você planeja receber seu dinheiro em euros, leve em consideração a moeda em que está vendendo: você perderá dinheiro com a taxa de câmbio de 2020-2025 (atualmente 1 € = 35 EGP).

Após a venda da sua autorização de residência. Se a sua autorização de residência foi emitida para este imóvel, a venda não cancela automaticamente a sua autorização de residência (EGP Flexível). No entanto, como a renovação exige comprovativo de propriedade ou pagamento de um depósito, não poderá renová-la por mais um período após a venda.

De acordo com as regras atuais, você terá que encontrar outra propriedade ou fazer um depósito para manter seu status. Caso contrário, sua autorização de residência expirará após um ou dois anos.

Transferência de residência para parentes. No Egito, não existe a transferência condicional de residência "por herança". Se você transferir uma parte da propriedade para outra pessoa, será considerada uma transação normal de compra e venda, e sua autorização de residência não será retida.

Sim, a legislação na fase de transferência de direitos permaneceu a mesma que para os cidadãos - tudo por meio de doação/herança de acordo com a lei islâmica (Sharia).

Gostaria de acrescentar: vimos exemplos em que parentes de investidores falecidos registraram sua herança e, na prática, os "herdeiros" prorrogaram suas autorizações de residência para si mesmos, mas esse é um procedimento complicado e com longa espera (como em qualquer país para uma autorização de residência na categoria familiar).

Liquidez – Áustria vs. Egito. Os imóveis na Áustria geralmente são vendidos mais rapidamente (devido à demanda internacional e à estabilidade geral do mercado). No Egito, tudo depende da região: apartamentos no Cairo encontram um comprador em poucos meses, mas uma casa em Neve el-Alamein ou uma casa de campo em Fayoum podem ficar anos no mercado.

Além disso, se você precisa de um investimento rapidamente, na Áustria você tem mais liberdade para gerenciá-lo (vender por meio de uma agência ou leilão), enquanto no Egito, a burocracia e a verificação são muito demoradas.

Com base na minha experiência pessoal de investimento na UE (Alemanha, Áustria, Chipre) e no Egito, formulei várias lições fundamentais:

Segregação de capital. Nunca recomendo investir tudo em um único lugar. Se o objetivo de um cliente é preservar o capital, sempre aconselhamos manter uma reserva em moedas ou ativos de alta liquidez. Além disso, acredito que seja importante ter foco em diferentes mercados.

Por exemplo, frequentemente me perguntam: "O que você escolheria em 2025, um investimento de €300 mil – Egito ou Viena?". Minha resposta é: "É razoável dividir a diferença: investir €200 mil em imóveis em Viena a longo prazo (menor crescimento, mas com renda estável) e arriscar €100 mil no Egito para obter um alto retorno. Se um estrangeiro ou alguém que fala russo preferir colocar tudo em uma única aposta, que considere se está disposto a abrir mão do conforto por isso."

Inspeção do imóvel. O trabalho de um advogado é garantir que o vendedor tenha documentação suficiente. Na prática, já vi casos em que novos proprietários descobriram violações das normas de construção (apartamentos sendo inundados pelos vizinhos de cima!) ou registro incompleto (o proprietário não havia comprado o terreno integralmente).

Às vezes, estrangeiros ignoram o risco, pensando: "Ninguém se importa, deixa pra lá, e eu alugo depois ". Meu conselho: a legislação egípcia é complexa e depende da herança sunita, portanto, sempre contrate um advogado com experiência local. Na Vienna Property avaliamos minuciosamente cada advogado parceiro por meio de avaliações para garantir que o cliente tenha total controle.

Alocação entre mercados estáveis ​​e em crescimento. Normalmente, divido minha estratégia assim: 30% – mercados de alto risco com potencial (Egito, Turquia, México, etc.); 70% – ativos tradicionais (imóveis na UE, títulos da UE e dos EUA).

O que eu escolheria para mim? Prefiro um cenário de crescimento estável: venderia algumas das minhas ações egípcias e as investiria em um fundo "confortável" na Áustria. Meus objetivos são garantir o sustento da minha família e a minha aposentadoria, por isso confio bastante na Áustria.

Mas direi francamente: não descarto entrar novamente no Egito se o mercado cair drasticamente e surgirem descontos – então entrarei assim que tiver certeza de que a economia do país realmente se estabilizou.

O Egito é um mercado com grandes perspectivas e altos riscos.

Quando escolher o Egito? Quando estiver preparado para gerir os seus investimentos: analise cuidadosamente os imóveis, considere as flutuações cambiais e esteja preparado para imprevistos. Nesse caso, poderá usufruir de elevados retornos e condições favoráveis ​​(preços iniciais baixos, um "visto dourado" para compras entre 50.000 e 100.000 dólares).

Quando a Áustria é a melhor escolha? Quando a estabilidade e a segurança são mais importantes para você do que o lucro máximo. A Áustria é mais vantajosa em 70% dos aspectos: transparência nas transações, segurança dos direitos de propriedade, crescimento de preços lento, porém constante, e riscos burocráticos mínimos.

Conselhos gerais de um advogado especializado em investimentos:

1. Sempre consulte um advogado local (pelo menos para verificar e preparar os documentos).
2. Em hipótese alguma você deve investir todas as suas economias em um único investimento (divida seus investimentos por país e ativo).
3. Fique de olho na economia e na política (inflação, taxa de câmbio, legislação) – isso influencia diretamente sua renda no Egito.
4. Invista em uma localização com alta liquidez (boa demanda). Em caso de dúvida, comece com imóveis no Cairo ou no centro de uma cidade turística.
5. Não se esqueça do seguro e da manutenção do imóvel (qualquer apartamento pode precisar de reparos uma vez por ano ou a cada dois anos).

Perspectivas para 2030. Até 2030, esperamos um crescimento contínuo do turismo no Egito, juntamente com a implementação de grandes projetos (o novo portal do Canal de Suez, o desenvolvimento do Mar Vermelho). Isso poderá impulsionar o mercado imobiliário em mais 10 a 20%.

Ao mesmo tempo, o Egito se concentrará em atrair investimento estrangeiro (novos programas de residência permanente, possível liberalização das operações bancárias). Estaremos acompanhando essas tendências: a Vienna Property planeja lançar projetos especiais no Egito (em colaboração com incorporadoras locais) para que os clientes possam investir sob a supervisão de profissionais europeus.