Impostos sobre a propriedade na Áustria em 2026 – Um guia completo

O mercado imobiliário austríaco há muito atrai não só os austríacos, mas também compradores estrangeiros. Os motivos são óbvios: uma economia estável, um elevado padrão de vida e um sistema jurídico sólido.

Costumo lembrar aos meus clientes que investir em imóveis na Áustria deve ser encarado como um negócio. É importante considerar não apenas o preço do apartamento ou da casa, mas também todas as despesas associadas, principalmente os impostos.

É importante entender que o valor estipulado no contrato de compra está longe de ser definitivo, pois impostos e taxas obrigatórias são adicionados. Além disso, as leis tributárias são atualizadas periodicamente, portanto, é fundamental compreender as normas vigentes com antecedência e planejar seu orçamento de acordo.

Neste artigo, analisaremos detalhadamente os impostos e taxas que os proprietários enfrentam em várias etapas — na compra, posse, aluguel e venda de imóveis na Áustria. Também veremos como otimizar esses custos.

A compra de imóveis na Áustria geralmente é possível para estrangeiros, mas o procedimento depende da situação do comprador. Para cidadãos de países da UE e do EEE, comprar um apartamento ou casa na Áustria costuma ser simples, mas a situação com relação a terrenos é mais complexa, já que algumas regiões possuem regulamentações próprias.

Restrições especiais se aplicam a terrenos agrícolas e lotes em chamadas "zonas proibidas". Nesses casos, estrangeiros devem obter uma autorização especial de acordo com a legislação fundiária — uma Grundverkehrsgenehmigung ( ). Para mais informações sobre onde e quando essa autorização é necessária, consulte o artigo " Restrições à compra de imóveis por estrangeiros na Áustria .

Esses requisitos também se aplicam a compradores de países não pertencentes à UE. Portanto, antes de comprar um terreno ou uma casa de campo, é importante verificar com antecedência as leis do estado federal específico.

Em termos de tipos de imóveis, os estrangeiros podem comprar os mesmos tipos de propriedades que os austríacos: apartamentos, casas ou terrenos. Viena e grandes cidades como Salzburgo e Graz são tradicionalmente as mais populares, pois é onde se concentra a maior parte do estoque imobiliário.

Ao mesmo tempo, regiões turísticas como o Tirol e Salzburgo (Kitzbühel, Hintersbrunn, etc.) também são populares. No entanto, em áreas turísticas, as autoridades costumam restringir a compra de segundas residências para evitar aumentos excessivos de preços.

Na minha experiência, os compradores estrangeiros costumam presumir que o processo será o mais simples possível, mas na prática deparam-se com burocracia. Os bancos, por exemplo, verificam cuidadosamente a origem dos fundos, e as autarquias podem especificar a finalidade do imóvel.

O preço do imóvel representa apenas uma parte do custo total da transação. Os compradores devem levar em consideração os impostos e taxas obrigatórios na Áustria, que muitas vezes pegam os investidores de surpresa.

O principal imposto sobre a compra de imóveis na Áustria é o Grunderwerbsteuer , ou imposto de transmissão imobiliária. Sua alíquota padrão é de 3,5% do preço da transação (ou valor de mercado do imóvel).

Exemplo: se um apartamento custa €300.000, o imposto será de €10.500.

Além disso, para transações dentro da família (por exemplo, entre cônjuges, pais e filhos), o imposto costuma ser reduzido para 0,5% a 2%. Portanto, é melhor formalizar a transação ao herdar um imóvel, pois isso reduzirá o imposto a pagar.

Após o pagamento do Grunderwerbsteuer, a transferência de propriedade deve ser registrada no registro de imóveis ( Grundbuch ). Para isso, é cobrada uma taxa adicional de 1,1% do valor do imóvel.

Normalmente, todos os cálculos e pagamentos são tratados por um notário ou advogado. Consequentemente, as taxas governamentais na compra de uma casa na Áustria representam aproximadamente 4,6% do valor do imóvel.

Além dos impostos obrigatórios, o comprador também deve considerar os custos adicionais associados à transação. Estes incluem principalmente os serviços notariais e o apoio jurídico. O notário prepara o contrato de compra e venda e é responsável pelo procedimento de "Verbücherung" (registro oficial da escritura) no tribunal regional. Os seus serviços custam normalmente cerca de 1 a 2% do valor do imóvel.

As taxas exatas dependem da situação específica e da complexidade do contrato, mas, em média, é razoável prever cerca de 1,5% a 2% para honorários notariais. Em alguns casos, também pode ser necessário um tradutor (se o comprador não falar alemão). Isso também costuma custar algumas centenas de euros.

Além disso, existem outros custos possíveis: por exemplo, o custo de uma avaliação imobiliária (os bancos geralmente exigem essa avaliação ao solicitar uma hipoteca), taxas de câmbio se os fundos forem recebidos do exterior e outras despesas.

No final das contas, os custos "ocultos" geralmente representam entre 2% e 4% do valor da transação. E com os impostos, o custo final pode chegar a 6% a 8% ou até mais.

Por isso, é importante considerar esses custos com antecedência. O preço de um apartamento que inicialmente parece atraente pode acabar sendo significativamente maior do que o esperado depois que todas as taxas e pagamentos forem incorridos.

Após a compra de um imóvel, as despesas não terminam — existem pagamentos regulares e impostos que precisam ser levados em consideração antecipadamente.

Na Áustria, todos os proprietários de imóveis são obrigados a pagar o imposto territorial, ou Grundsteuer . Esse imposto é calculado com base no "valor oficial" do imóvel, ou Einheitswert, determinado pela administração tributária.

A fórmula de cálculo é a seguinte:

Grundsteuer = Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz.

O Steuermesszahl (que significa "alíquota de imposto") é uma tarifa que depende do tipo de imóvel (apartamento ou casa) e aumenta gradualmente para imóveis mais caros. O Hebesatz (que significa "imposto elevado") é um coeficiente definido por cada município individualmente (geralmente até 500%).

Para ilustrar, aqui está um exemplo: se o Einheitswert for de € 50.000 e o Hebesatz máximo de 500% se aplicar em Viena, o cálculo seria: € 87,23 × 5 = € 436,15 por ano.

Assim, estamos falando de quantias relativamente pequenas — geralmente centenas de euros por ano, não milhares. O valor do imposto depende diretamente tanto do Einheitswert quanto das políticas de uma determinada cidade ou município.

Em grandes cidades, como Viena, a taxa normalmente se aproxima do limite máximo (500%), enquanto em municípios menores pode ser significativamente menor. Se o valor do imposto ultrapassar € 75, ele pode ser pago em quatro parcelas iguais ao longo do ano, em vez de ser pago integralmente de uma só vez.

Formalmente, o imposto é pago pelo proprietário, mas, na prática, muitos proprietários que alugam apartamentos o repassam aos inquilinos, incluindo o Grundsteuer nas contas de serviços públicos.

Em média, os proprietários de apartamentos com área entre 70 e 100 m² na Áustria gastam entre € 200 e € 500 por ano em Grundsteuer (imposto predial). Uma boa estimativa é de aproximadamente € 100 a € 200 por trimestre para um apartamento maior ou uma casa particular.

Muitos compradores estrangeiros se surpreendem com o quão baixo é esse imposto. De fato, comparado a outros países, ele é praticamente simbólico. Mas, apesar de seu valor reduzido, ainda é importante considerá-lo ao planejar seu orçamento.

Se o imóvel não for utilizado como residência pessoal, mas sim alugado, a renda proveniente dele é tributável. Essa renda é adicionada à renda pessoal total do proprietário e tributada de acordo com a alíquota progressiva padrão do imposto de renda — de 20% a 55%.

Na Áustria, existe um limite de isenção fiscal de até € 13.300 por ano (a partir de 2024). Isso significa que, se sua renda de aluguel após as despesas não ultrapassar esse valor, você não precisará pagar imposto. Qualquer valor acima disso será tributado de acordo com a alíquota correspondente – 20%, 30% e assim por diante, podendo chegar a 55% para rendimentos muito altos.

Por exemplo, um apartamento alugado por € 12.000 por ano. Após deduzir as despesas, o rendimento tributável pode enquadrar-se numa das faixas de imposto mais baixas, reduzindo o valor do imposto a pagar.

Na hora de vender um imóvel na Áustria, a principal questão não é apenas o preço da transação, mas também quanto imposto de renda terá que ser pago – e como reduzi-lo legalmente.

Se um proprietário decide vender um imóvel na Áustria, incide outro imposto: o Immobilienertragsteuer , ou imposto sobre ganhos de capital. Introduzido em 2012, este imposto corresponde a 30% do lucro obtido (a diferença entre o preço de venda e o preço de compra).

Este imposto é pago pelo vendedor, e o período de posse do imóvel não é importante, exceto em certos casos especiais.

Para pessoas jurídicas, a taxa é menor – 23%. No entanto, para pessoas físicas, a taxa padrão de imposto permanece em 30%.

Vale ressaltar também que o imposto sobre ganhos de capital não afeta outras rendas. Isso significa que, mesmo que você tenha um salário alto ou renda empresarial, o ImmoESt permanece com uma alíquota fixa de 30% e não aumenta a taxa sobre outros tipos de renda.

Embora uma taxa de 30% pareça bastante alta, existem situações em que o imposto sobre ganhos de capital na venda de imóveis pode ser totalmente dispensado. O requisito fundamental é que o imóvel seja usado como residência principal. Se o proprietário utilizou o apartamento como sua residência principal por pelo menos dois anos consecutivos imediatamente anteriores à venda, o imposto ImmoESt não incide sobre ele.

Existe outra regra, mais flexível: " 5 de 10 ". Isso significa que, se uma pessoa morou em uma casa ou apartamento como sua residência principal por pelo menos cinco anos durante os últimos dez anos, nenhum imposto é cobrado na venda do imóvel. Essa regra foi criada para levar em consideração a residência de longa duração, mesmo que a pessoa tenha se mudado recentemente.

No entanto, a regra dos "5 em 10" também leva em consideração a residência dos proprietários anteriores. Isso significa que, se o imóvel foi uma residência familiar por um longo período, o herdeiro ou beneficiário pode ter direito a essa isenção. Tudo depende de quem realmente morou no imóvel e por quanto tempo.

Se o apartamento foi herdado e imediatamente revendido, o imposto ainda incide sobre a diferença entre o preço de venda e o valor original. A única maneira de evitar esse imposto é morar no imóvel por pelo menos dois anos.

Existe ainda outra vantagem interessante: a chamada " Herstellerbefreiung " (" benefício da produção "). Se o proprietário construir uma casa num terreno e depois a vender, o lucro obtido com a construção fica isento de ImmoESt.

No entanto, os lucros obtidos com terrenos onde se constrói uma casa na Áustria são tributados normalmente. Esta regra é especialmente relevante para quem comprou um terreno, construiu uma casa e depois decidiu vender o imóvel.

Desde 1º de agosto de 2008, a Áustria não possui um imposto específico sobre heranças ou doações. Isso significa que a transferência de um apartamento ou casa para um parente não está sujeita a um imposto especial.

No entanto, ao herdar ou doar imóveis na Áustria, aplica-se um imposto sobre a aquisição de propriedade ( Grunderwerbsteuer . Parentes próximos estão sujeitos a uma taxa preferencial: 0,5% sobre os primeiros € 250.000 e 2% sobre os valores acima desse limite. Em comparação, a taxa para uma compra padrão é de 3,5%.

Por exemplo, se um pai transfere a propriedade de uma casa para o filho, os custos serão de apenas alguns milhares de euros, enquanto que numa venda normal através de uma transação de compra e venda, o valor do imposto poderá chegar a dezenas de milhares.

Toda doação ou herança deve ser oficialmente declarada às autoridades fiscais ( Anzeigepflicht ). No entanto, além do GrESt, nenhum imposto adicional é devido.

Doar ou receber herança dentro da família é significativamente mais barato e simples do que na Suíça ou na Alemanha, onde as transferências de propriedade por herança estão sujeitas a impostos.

Portanto, se várias transferências estiverem planejadas em sequência, é melhor discutir os detalhes com um advogado com antecedência.

O sistema austríaco de imposto sobre a propriedade é bastante flexível e oferece diversas maneiras de reduzir a carga tributária:

Isenção do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) para imóveis novos. Em alguns estados e municípios, apartamentos novos construídos por meio de programas de subsídios estaduais (geförderte Wohnobjekte) são temporariamente isentos do IPTU. Esse período de isenção pode durar de 5 a 10 anos. Para usufruir dessa isenção, é necessário apresentar uma solicitação à prefeitura da sua cidade.

Deduções de depreciação e aluguel. Proprietários de imóveis para aluguel podem reduzir sua renda tributável cobrindo despesas como reparos, seguro, manutenção e depreciação do imóvel.

As taxas padrão são de 2% ao ano para casas e 2,5% para apartamentos. Com uma contabilização adequada das despesas, os lucros tributáveis ​​podem ser minimizados.

Alívio fiscal para pequenas empresas (Kleinunternehmerregelung). O aluguel pode ser considerado um serviço e a renda pode estar sujeita ao IVA (20%), especialmente para aluguéis de curta duração.

No entanto, de acordo com as regras para "pequenos empresários" (Kleinunternehmerregelung), se o volume de negócios não ultrapassar 55.000 euros por ano ( a partir de 2025 ), o proprietário fica isento de IVA.

Outros benefícios governamentais. Além das isenções fiscais, existem programas de apoio para famílias jovens, profissionais liberais e outros. Esses programas oferecem bônus adicionais para a compra de imóveis, embora não afetem diretamente a tributação.

A compra de terrenos na Áustria está sujeita aos mesmos impostos básicos que a compra de um apartamento ou casa: GrESt de 3,5% (ou uma taxa preferencial para compras dentro da mesma família) e uma taxa de registo de 1,1%.

No entanto, cada terreno possui características únicas. Uma das principais é a licença de uso do solo (Widmung, ou licença comercial para construção). Caso haja planos de construção, é necessário verificar previamente a situação do terreno e a possibilidade de obtenção dessa licença . Em alguns casos, a transação pode exigir verificações e pagamentos adicionais.

Se um terreno estiver classificado como agrícola, a sua alteração para fins de construção só será possível com a autorização das autoridades locais. Essa alteração acarretará um novo imposto sobre as vendas futuras (mais detalhes abaixo).

Construir uma casa em seu próprio terreno acarreta novos custos. Todas as construtoras emitem faturas com 20% de IVA incluído — a taxa padrão na Áustria.

Para um comprador particular, esses 20% já estão incluídos no orçamento: o imposto não é discriminado separadamente, mas aumenta efetivamente o custo da construção em um quinto.

Por isso, sempre recomendo consultar um arquiteto ou advogado antes de comprar um terreno. Isso permitirá calcular os custos potenciais com antecedência e evitar surpresas desagradáveis ​​na hora de assinar o contrato.

O sistema tributário austríaco é bastante dinâmico. Diversas alterações já foram aprovadas e entrarão em vigor em 2025, impactando diretamente os proprietários de imóveis.

Reavaliação dos limites de rendimento. , as taxas de imposto sobre o rendimento serão . O limite mínimo de isenção fiscal será de € 13.308 (contra € 12.816 anteriormente), e a taxa máxima de 55% aplicar-se-á apenas a rendimentos superiores a € 1 milhão.

Para os investidores, isso significa que uma parte da renda do aluguel permanecerá isenta de impostos, o que é especialmente perceptível para valores menores.

Reforma para pequenas empresas. A partir de 2025, o limite de isenção do IVA será aumentado. Agora, rendimentos de até € 55.000 por ano (em vez dos € 35.000 anteriores) isentam o proprietário do IVA. Isso representa um alívio significativo para os proprietários de imóveis para alugar: eles podem alugar seus apartamentos sem o adicional de 20% sobre as contas dos inquilinos.

Aperfeiçoamento das regras para transações com ações. A partir de julho de 2025, as regras para empresas proprietárias de imóveis foram alteradas. Se um imóvel for vendido indiretamente, por meio da venda de ações da empresa proprietária do apartamento, o imposto GrESt será calculado não com base no "Einheitswert" (Imposto sobre Vendas Antecipadas), mas sim no valor de mercado de todo o portfólio imobiliário. Isso significa que você terá que pagar 3,5%, como em uma compra normal.

A medida visa combater esquemas de evasão fiscal por meio de "vendas de empresas". Isso afetará particularmente investidores em grandes projetos e incorporadoras.

Imposto de reurbanização (Umwidmungszuschlag). Outra nova medida é um imposto adicional sobre a venda de terrenos convertidos de uso agrícola para uso de construção. Se um terreno foi convertido de Grünland para Bauland após 2024, o lucro obtido com a venda será aumentado em 30% e estará sujeito a imposto caso seja vendido após meados de 2025.

Em outras palavras, a especulação com "terras agrícolas baratas" se tornará significativamente menos lucrativa.

O futuro do Grundsteuer. Uma reforma do imposto sobre a propriedade rural também está em discussão. A última avaliação do Einheitswert foi realizada em 2012, e uma nova reavaliação está prevista para o período de 2025 a 2027. Isso poderá levar a um aumento da base tributária do Grundsteuer.

Os valores dos imóveis em muitas áreas aumentaram significativamente em comparação com as estimativas anteriores. Nesse contexto, uma nova legislação poderá alterar as regras tributárias: seja aumentando o próprio imposto ou redistribuindo-o para que os proprietários de imóveis em áreas nobres e caras paguem uma parcela maior.

Por isso, é crucial manter-se atualizado com as notícias mais recentes. Recomendo fortemente que os investidores se inscrevam nos boletins informativos das autoridades fiscais austríacas. Também é uma boa ideia consultar regularmente especialistas locais em impostos e mercado imobiliário para evitar surpresas desagradáveis ​​decorrentes de uma reforma.

Os impostos sobre a propriedade na Áustria são baixos em comparação com muitos países, mas são obrigatórios e exigem atenção:

• Ao comprar um imóvel, vale a pena considerar os custos adicionais, que geralmente giram em torno de 4 a 8% do preço.
• O imposto predial anual é baixo. Mas, se o imóvel for alugado, essa despesa ainda precisa ser administrada.
• Está incidindo um imposto de 30% sobre ganhos de capital nas vendas, o que pode ter um impacto significativo nos seus resultados financeiros.
• Na Áustria, doações e heranças de imóveis são praticamente isentas de impostos. Isso torna a transferência de propriedade dentro da família particularmente vantajosa.

A regra principal é simples: calcule sempre não apenas o preço de compra, mas também todos os impostos e despesas austríacos subsequentes.

Os impostos sobre a propriedade na Áustria não são exatamente altos, especialmente se comparados a outros países europeus. Mas isso não significa que possam ser ignorados:

Em última análise, um bom planejamento tributário torna-se a chave para o sucesso no investimento imobiliário .

• Os compradores devem pesquisar antecipadamente a estrutura dos custos adicionais e consultar um contador.
• Os vendedores devem verificar se podem beneficiar da isenção fiscal.
• que todos os investidores se mantenham atualizados sobre as mudanças legislativas — como podemos ver, novas regulamentações entrarão em vigor já em 2025, o que impactará o mercado.

Com essa abordagem, o mercado imobiliário austríaco deixa de ser uma loteria arriscada e passa a ser uma ferramenta verdadeiramente confiável para preservar e aumentar o capital.