Comprar imóveis na Europa com criptomoedas: um guia completo

Até recentemente, pagar por imóveis com criptomoedas parecia uma ideia futurista. De 2017 a 2019, essas transações eram consideradas raras, e os cartórios na Europa se recusavam a registrar pagamentos em Bitcoin, Ethereum ou stablecoins. Mas, em 2025, tudo havia mudado: os ativos digitais se tornaram comuns, muitos vendedores estavam dispostos a aceitar criptomoedas e alguns países europeus desenvolveram mecanismos especiais para formalizar transações com criptomoedas.

Investidores, startups, empresas da Web3 e proprietários de grandes ativos digitais estão cada vez mais interessados ​​em comprar imóveis na Europa com criptomoedas — seja um apartamento à beira-mar na Espanha, uma casa em Portugal, um apartamento na cidade de Berlim ou um imóvel para investimento na República Tcheca.

No entanto, essas transações exigem o cumprimento rigoroso da legislação: AML/KYC (Antilavagem de Dinheiro/Conheça Seu Cliente), verificação da origem dos fundos, planejamento tributário, bem como a escolha correta do país.

Este guia completo explica como funciona a compra de imóveis com criptomoedas em 2025, quais países europeus estão preparados para esse tipo de transação, o que esperar das novas leis da UE e o que observar ao pagar com BTC, ETH, USDT ou USDC.

Comprar imóveis com criptomoedas na Europa não é como comprar um apartamento com Bitcoin, mas sim um processo legal complexo que envolve um tabelião, uma conta de garantia e verificações de conformidade.

Três modelos de pagamento com criptomoedas

Na Europa, um notário é obrigado a registrar o valor da transação em euros, mesmo que o pagamento seja feito em criptomoeda. Essa exigência decorre do fato de que os registros de imóveis em todos os países europeus trabalham exclusivamente com moeda fiduciária, e o valor do imóvel deve ser refletido na moeda nacional.

Antes da assinatura do contrato, a origem da criptomoeda passa por uma verificação detalhada de acordo com as normas de AML (Anti-Money Laundering, ou Prevenção à Lavagem de Dinheiro): um tabelião ou especialista em compliance designado analisa os relatórios de movimentação de ativos nas corretoras, o histórico de transferências entre carteiras e os documentos que comprovam a origem dos fundos.

Esses relatórios tornaram-se parte obrigatória de qualquer transação após as atualizações de 2024-2025 e, sem eles, nenhum notário na UE está autorizado a registrar a transferência de propriedade.

O comprador também passa por um processo KYC (Conheça Seu Cliente), durante o qual fornece passaporte, comprovante de endereço e informações sobre suas atividades comerciais. Vários países europeus têm requisitos adicionais: por exemplo, na Alemanha, Áustria e República Tcheca, a criptomoeda deve ser convertida em moeda fiduciária antes do registro da transação para garantir a transparência da transação e criar um histórico bancário verificável.

Este ano, as transações imobiliárias com criptomoedas tornaram-se mais comuns. Já está claro em quais países essas compras são rápidas e legais, e onde as criptomoedas são usadas apenas como uma ferramenta complementar.

Cada vez mais, a compra de imóveis com criptomoedas é vista não apenas como um investimento, mas também como uma forma de obter residência temporária, permanente ou cidadania na Europa por meio de programas de investimento já existentes. Para sua conveniência, apresentamos aqui um resumo das opções mais ativas.

A Espanha tornou-se um dos países emblemáticos do mercado imobiliário de criptomoedas na Europa. As regiões turísticas já atraíam compradores estrangeiros há algum tempo, por isso a transição para pagamentos em BTC, ETH e USDT ocorreu mais rapidamente do que em outros países.

• Marbella
• málaga
• Alicante
• Torrevieja
• Barcelona
• Madrid

Estas são áreas onde o mercado já se adaptou às necessidades dos investidores em criptomoedas e as agências aprenderam a trabalhar com ativos digitais em total conformidade com a lei.

Nessas cidades, você pode encontrar corretores de imóveis que não apenas aceitam criptomoedas "por acordo", mas que de fato possuem uma infraestrutura bem estabelecida: colaboração com cartórios que sabem como registrar pagamentos em criptomoedas em contratos; parcerias com empresas licenciadas para processamento de criptomoedas; procedimentos claros de AML/KYC (Antilavagem de Dinheiro/Conheça Seu Cliente); e, o mais importante, experiência em transações concluídas.

A Espanha utiliza um modelo híbrido: a criptomoeda é transferida por meio de um provedor licenciado, convertida em euros e depositada em uma conta notarial. Isso é conveniente para o vendedor, que recebe moeda fiduciária, e também para o comprador, já que a taxa de câmbio é fixada antecipadamente e o provedor emite um relatório completo de AML (Antilavagem de Dinheiro).

• Alta procura por imóveis para aluguel turístico - rendimentos acima da média da UE;
• Os vendedores estão habituados a trabalhar com capital estrangeiro;
• Muitas propriedades são elegíveis para o Visto Gold → € 500.000 após a conversão;
• Os notários já sabem como formalizar essas transações corretamente.

Portugal é considerado há muito tempo um país favorável às criptomoedas, especialmente após o aumento do interesse em Lisboa como um centro europeu da Web3.

Aqui, as criptomoedas não são vistas como um risco, mas sim como um meio de pagamento moderno. Portanto, as transações envolvendo ativos digitais são processadas mais rapidamente do que em qualquer outro país da UE.

Portugal se tornou um dos principais centros europeus para transações com criptomoedas graças a uma combinação de regulamentações flexíveis e uma genuína receptividade do mercado aos ativos digitais. A legislação tributária local permanece entre as mais favoráveis ​​da UE: a manutenção de criptomoedas a longo prazo é praticamente isenta de impostos, tornando o país atraente para investidores que desejam pagar com USDT ou Bitcoin sem incorrer em perdas adicionais.

O mercado imobiliário português, seja para investimento ou residência própria, é tradicionalmente considerado um dos mais rentáveis ​​da Europa. O Algarve, Lisboa e Porto oferecem dois pontos fortes: rendimentos de arrendamento estáveis ​​para investidores e um elevado nível de conforto para quem planeia mudar-se para o país. O mercado está em franca expansão, as infraestruturas estão a ser modernizadas e a procura por parte de estrangeiros mantém-se estável mesmo durante as flutuações económicas na UE.

Em Portugal, os notários habituaram-se aos relatórios de criptomoedas e tratam-nos com a mesma naturalidade que os extratos bancários, tornando o processo de verificação da origem dos fundos mais rápido e fácil do que na Alemanha ou na Áustria. Muitos promotores imobiliários, especialmente em Lisboa e no Algarve, aceitam oficialmente stablecoins, fixando a taxa de câmbio através de plataformas de processamento de criptomoedas, o que permite que as transações sejam concluídas em poucos dias.

Graças a isso, Portugal tornou-se o primeiro país da Europa onde a compra de imóveis com criptomoedas não é vista como uma exceção, mas sim como uma prática consolidada e comprovada.

Ao contrário da Espanha, Portugal geralmente não exige a conversão de criptomoedas em euros. O comprador pode pagar pelo imóvel em BTC ou USDT, e o tabelião registrará o preço no momento da transação.

Malta continua sendo um dos países mais favoráveis ​​às criptomoedas na Europa. Foi o primeiro país a criar uma zona legal separada para empresas de criptomoedas, portanto o mercado imobiliário local se adaptou naturalmente às transações com ativos digitais.

O status "Ilha Blockchain" não foi por acaso. Foi um dos primeiros países da Europa a reconhecer que o futuro da infraestrutura financeira residia em ativos digitais e decidiu criar um ambiente oficialmente regulamentado para eles. Não apenas permitiu que corretoras de criptomoedas e empresas de blockchain operassem, como o governo desenvolveu um conjunto específico de leis que regem o trabalho de provedores, custodiantes de ativos digitais, serviços de pagamento em criptomoedas e até mesmo os procedimentos para transações tokenizadas.

Graças a isso, as transações com criptomoedas tornaram-se parte de um sistema financeiro transparente, em vez de uma área cinzenta. O que gera debates jurídicos em outros países já está definido por lei em Malta: quais empresas de criptomoedas devem obter licenças, como um notário deve registrar o valor de um ativo, quais documentos comprovam a origem dos fundos e quais relatórios devem ser enviados aos órgãos governamentais após uma transação.

Por isso, o mercado imobiliário de Malta foi um dos primeiros na Europa a adotar as criptomoedas. Aqui, os ativos digitais não são vistos como um risco ou uma moda passageira — a legislação estabelece regras claras e as empresas adotam as criptomoedas livremente, sabendo que a responsabilidade legal está claramente definida.

Em Malta, os imóveis são frequentemente vendidos por meio de agências que trabalham há muito tempo com criptomoedas e já realizaram dezenas de transações bem-sucedidas. Os vendedores não se surpreendem quando os compradores oferecem pagamento em BTC ou ETH — eles consideram isso tão natural quanto uma transferência bancária.

O mercado é particularmente ativo em Sliema, Valletta e St. Julian's, onde se localizam muitas empresas de TI, por isso as criptomoedas se tornaram um instrumento quase padrão.

Em Malta, a compra de imóveis com criptomoedas baseia-se em três esquemas oficialmente reconhecidos, cada um deles completamente legal. A opção específica escolhida depende das exigências do vendedor, das preferências do comprador e das recomendações do advogado responsável pela transação.

Apesar dos diferentes formatos de transação, todos são tratados da mesma forma pelos notários malteses — o principal é que o comprador possua um conjunto completo de relatórios de criptomoedas. Esses documentos servem como prova oficial da origem dos fundos e são incluídos no processo notarial, assim como os extratos bancários para uma compra comum.

Por isso, Malta é considerada um dos países mais convenientes da Europa para quem procura comprar imóveis com criptomoedas: o quadro legal está bem estabelecido e todos os participantes do mercado sabem como formalizar adequadamente essas transações.

Se o vendedor concordar em aceitar criptomoedas diretamente, certifique-se de fixar a taxa de câmbio por meio de uma plataforma de processamento licenciada, e não por meio de um simples acordo verbal. Esses serviços registram o valor de BTC, ETH ou USDT no momento da transação e geram um relatório oficial que o tabelião pode incluir nos documentos da transação.

Isso é importante não apenas para proteger o comprador, evitando pagamentos excessivos em caso de queda acentuada da taxa de câmbio, mas também para a segurança do vendedor, que precisa de um valor equivalente em euros legalmente confirmado.

O uso de criptoprocessamento transforma os pagamentos em criptomoedas em um instrumento financeiro completo, protegido contra flutuações de mercado, atrasos técnicos na blockchain ou potenciais disputas sobre a taxa de câmbio na qual a transação foi realizada.

A carga tributária é um dos principais fatores a serem considerados na compra de imóveis na Europa com criptomoedas. É importante entender que cada país encara as criptomoedas de forma diferente: alguns as tratam como um ativo, outros como moeda estrangeira e, em algumas jurisdições, as transações com criptomoedas são totalmente isentas de impostos.

Na maioria dos países europeus, a conversão de criptomoedas em euros é considerada um evento tributável. Isso significa que, se você manteve criptomoedas por um longo período e seu valor aumentou, as autoridades fiscais podem exigir o pagamento de imposto sobre ganhos de capital. Por exemplo, na Alemanha, a alíquota depende do tempo de posse do ativo, enquanto em Portugal, a posse a longo prazo ainda se enquadra em um regime tributário mais flexível.

As autoridades fiscais dedicam especial atenção a transações de grande porte. O setor imobiliário sempre atrai um interesse considerável dos reguladores, por isso é importante que os compradores preparem a documentação com antecedência: histórico de transações, relatórios de câmbio, comprovante de compra de criptomoedas e sua origem. Utilizar o processamento de criptomoedas com conversão automática para euros simplifica a transparência da transação e reduz a probabilidade de auditorias adicionais.

Na Europa, as autoridades fiscais tratam as criptomoedas não como dinheiro, mas como um ativo. Portanto, no momento em que são vendidas ou trocadas por euros, são automaticamente registradas como lucro potencial. Isso significa que, mesmo que o comprador tenha adquirido o imóvel diretamente com USDT ou BTC, ainda assim precisa apresentar declarações demonstrando o preço pelo qual a criptomoeda foi comprada.

Por exemplo, um investidor que comprou Bitcoin por € 20.000 e o gastou por € 35.000 teria que explicar a diferença como lucro – e esse lucro seria tributado de acordo com as regras do respectivo país.

Portugal é o menos rigoroso: investidores de longo prazo muitas vezes evitam impostos por completo. A Alemanha é a mais direta: se você quer 0% de imposto, basta manter as criptomoedas por mais de um ano. Espanha e Polônia exigem impostos sobre todos os lucros, independentemente do prazo. Malta é a opção mais flexível, especialmente para não residentes.

O MiCA é uma regulamentação fundamental da UE que mudou as regras do jogo para todos os investidores em criptomoedas. Com a entrada em vigor das suas principais disposições em 2024-2025, as transações imobiliárias tornaram-se muito mais transparentes e seguras.

A MiCA padronizou a abordagem para verificar a origem dos fundos: agora todos os países da UE têm uma metodologia unificada de análise de AML (Antilavagem de Dinheiro) para criptomoedas. Os cartórios não interpretam mais os relatórios de criptomoedas de forma diferente — todos usam o mesmo formato de verificação. Isso reduziu significativamente o tempo de transação e o risco de rejeições.

Outra mudança importante é o surgimento de provedores de pagamento em criptomoedas oficialmente licenciados na UE. Essas empresas podem atuar como uma ponte entre as criptomoedas e o sistema bancário, garantindo a segurança das transações em todas as etapas.

Para os compradores, isso significa que as criptomoedas se tornaram uma ferramenta completamente legítima para a compra de imóveis, em vez de uma "área cinzenta" que causa problemas para cartórios ou bancos.

Embora as criptomoedas tenham se tornado muito mais regulamentadas, negociar na Europa ainda apresenta certos riscos. No entanto, a maioria deles pode ser facilmente evitada com a preparação adequada.

Os preços do BTC e do ETH podem flutuar drasticamente em poucas horas. Para evitar perdas, você deve fixar a taxa de câmbio antes de realizar uma transação usando o processamento de criptomoedas.

Se os relatórios estiverem incompletos ou o histórico da transação não for claro, o tabelião poderá suspender a transação. Muitos compradores subestimam esse ponto, embora seja de extrema importância.

Em alguns países da UE, as criptomoedas não são proibidas, mas o procedimento não está totalmente definido. Portanto, as transações exigem suporte jurídico adicional.

Isso acontece se a plataforma considerar o saque de criptomoedas suspeito. Um advogado especializado verificará a plataforma previamente e orientará sobre a maneira correta de sacar os fundos.

Nos últimos três anos, as transações com criptomoedas na Europa evoluíram de uma novidade para uma prática de mercado consolidada. Diversos cartórios, empresas de processamento e bancos desenvolveram algoritmos para trabalhar com ativos digitais, de modo que, até 2025, três sistemas operacionais oficiais — esses são os utilizados em transações reais e garantem a proteção legal dos compradores.

Cada esquema reflete a maturidade de um mercado específico: o desenvolvimento da infraestrutura de criptomoedas, a abordagem dos cartórios, as exigências bancárias e o nível de confiança nos pagamentos digitais.

O modelo mais estável, seguro e juridicamente sólido. Este sistema tornou-se padrão na maioria dos países da UE. Satisfaz todas as partes envolvidas: o comprador, o notário, o vendedor e o banco.

Como funciona o processamento:

1. O comprador envia criptomoeda (BTC, ETH, USDT, USDC) para a carteira de um operador licenciado.
2. A operadora fixa a taxa no momento em que os fundos são recebidos.
3. O processamento converte automaticamente as criptomoedas em euros.
4. Os euros são transferidos para uma conta de garantia notarial.

Por que esse esquema é o mais popular:

• Está em total conformidade com os requisitos da AML5, MiCA e de controle bancário;
• O notário recebe a escritura fiduciária → os riscos legais são reduzidos;
• O vendedor não enfrenta volatilidade cambial;
• O comprador recebe um relatório oficial sobre a origem legal dos fundos.

Esse modelo se tornou padrão em países onde o sistema notarial é altamente formalizado e os riscos de volatilidade e violações de leis de combate à lavagem de dinheiro são levados a sério. É por isso que Alemanha, Áustria e Espanha adotaram uma paridade rígida entre as transações de criptomoedas e as moedas fiduciárias.

O método mais rápido, mas nem sempre o mais adequado. O pagamento direto com criptomoeda é um formato que se tornou especialmente popular em países onde o mercado já está acostumado a trabalhar com ativos digitais.

Isto não é uma experiência nem uma estratégia arriscada – é um modelo funcional e comprovado, utilizado tanto por vendedores particulares como por agências imobiliárias.

O comprador simplesmente transfere a criptomoeda para a carteira do vendedor — sem bancos, sem intermediários, sem verificações demoradas.

O tabelião registra o valor da transação em euros (por exemplo, “€325.000”), mesmo que toda a transação tenha sido feita em USDT ou BTC.

O vendedor age então a seu próprio critério:

• Converte criptomoedas instantaneamente;
• Considera-o um investimento;
• distribui entre várias carteiras;
• Transfere a gestão para um operador de ações ou de balcão (OTC).

Isso é vantajoso para os vendedores, já que muitos deles já trabalham com ativos digitais e os veem como uma forma de diversificar seu capital.

Não há taxas bancárias, nem espera de 2 a 3 dias para uma transferência internacional, e nenhum processamento intermediário é necessário. Em termos de rapidez, esta é a forma mais rápida de comprar imóveis na Europa.

As vantagens são particularmente notáveis ​​em países onde a abordagem às criptomoedas permanece conservadora. Por exemplo, na França, a compra de imóveis é estruturada de forma diferente, e é aí que os investidores estrangeiros cometem mais erros. Os cartórios franceses quase sempre exigem a conversão prévia de criptomoedas em euros, comprovação detalhada da origem dos fundos e total conformidade com as normas bancárias.

Portanto, quem planeja realizar transações na França deve reunir relatórios das bolsas de valores, preparar a documentação fiscal e escolher um advogado familiarizado com as práticas locais com antecedência; caso contrário, a transação pode se arrastar por meses.

É precisamente esse contraste que torna os pagamentos diretos em criptomoedas ainda mais vantajosos: o comprador ignora completamente a burocracia bancária, não precisa explicar a origem dos fundos várias vezes, como acontece na Alemanha, Áustria ou França, e a transação em si é muito mais rápida.

Quando a criptomoeda "desaparece de cena" e a transação prossegue normalmente. Esse formato é preferido em países europeus onde as criptomoedas ainda não estão integradas à prática jurídica.

Os cartórios podem não entender os mecanismos das transações com criptomoedas, os bancos podem exigir verificação adicional e a legislação pode não fornecer regulamentações claras. Portanto, os compradores preferem sacar criptomoedas antecipadamente para garantir que a transação seja o mais previsível possível.

Na verdade, a criptomoeda não está incluída nos documentos — ela é convertida em euros antes mesmo da compra ser processada.

O diagrama tem o seguinte aspecto:

1. O comprador vende a criptomoeda em uma corretora — geralmente Binance, Kraken ou Bitstamp — onde relatórios detalhados de AML (Anti-Money Laundering, ou Prevenção à Lavagem de Dinheiro) estão disponíveis.
2. A casa de câmbio transfere os euros para a conta bancária do comprador. Normalmente, trata-se de uma transferência SEPA, que pode demorar de algumas horas a um ou dois dias.
3. O comprador envia euros ao notário, e a transação prossegue então como uma compra e venda normal.

Para o tabelião e o cartório de registro de imóveis, essa compra não difere de uma compra comum. Não há menção a criptomoedas no contrato, nem taxa de câmbio fixa, nem ativos digitais — apenas um pagamento bancário padrão.

Isso cria uma sensação de total transparência jurídica:

• O tabelião vê uma transferência bancária normal e processa os documentos com calma;
• O vendedor não precisa entender de criptomoedas;
• Órgãos governamentais realizam uma análise padrão da transação sem fazer perguntas adicionais.

Esse esquema é especialmente popular entre aqueles que não querem explicar a origem de sua criptomoeda a um tabelião ou que temem que sua transação seja recusada para registro.

O processo de compra de imóveis com criptomoedas na UE é quase sempre o mesmo, mesmo que as regras variem de país para país. É importante entender a lógica geral: primeiro, você prepara os documentos necessários, depois escolhe o imóvel e a forma de pagamento e só então procede à transação notarial.

1. Decida em qual país você deseja comprar e quais serão seus impostos.

A primeira coisa que você precisa decidir é sua residência fiscal e como esse país trata a renda proveniente de criptomoedas. Às vezes, é mais vantajoso permanecer residente em Portugal ou Malta e comprar um imóvel lá. Outras vezes, é o contrário: primeiro deduzir sua renda na Alemanha (onde as criptomoedas não são tributadas após um ano de posse) e depois comprar o imóvel.

Isso ajuda a evitar problemas com as autoridades fiscais um ou dois anos após a transação.

2. Prepare os documentos com antecedência.

Qualquer transação imobiliária envolvendo criptomoedas exige transparência. Portanto, é importante reunir as seguintes informações com antecedência:

• histórico de transações da bolsa,
• relatórios de carteira,
• Uma breve explicação sobre as origens da cripta.

Se você tentar reunir tudo na última hora, o cartório ou o banco simplesmente adiarão a transação. Compradores experientes sempre preparam sua documentação com antecedência.

3. Encontre um advogado ou agência que já tenha realizado transações com criptomoedas.

Este é um dos passos mais importantes. Um especialista que já tenha realizado transações desse tipo pelo menos algumas vezes sabe disso:

• Quais são os melhores cartórios para escolher?
• Que redação é necessária no contrato?
• Que tipos de relatórios são adequados para um banco ou um registrador?

Utilizar uma agência sem experiência em transações com criptomoedas praticamente garante atrasos e confusão.

4. Selecione um plano de pagamento

Atualmente, existem três opções comuns na Europa:

1. Criptomoeda via processamento → euro → cartório.
   A opção mais segura e oficial.
2. Pagamentos diretos em criptomoeda ao comerciante.
   Isso funciona em países como Portugal e Malta, onde os notários já estão habituados às criptomoedas.
3. Venda antecipada de criptomoedas → pagamento em euros.
   Uma estratégia clássica para países onde as criptomoedas são impopulares ou pouco compreendidas.

A escolha determina quais documentos são necessários, quem e como fixa a taxa de câmbio e quanto tempo a transação levará.

5. Reserve o imóvel e assine o contrato preliminar.

Após selecionar um imóvel, assina-se um contrato de reserva que define o preço e as condições da transação. Em transações com criptomoedas, é especialmente importante especificar imediatamente como o pagamento será processado e quando o imóvel será considerado pago.

Também é importante determinar antecipadamente quem arca com o risco das variações cambiais — sem isso, o valor pode mudar já no dia seguinte, e as partes podem se deparar com mal-entendidos.

6. Um advogado verifica a propriedade.

Em paralelo, é realizada uma auditoria jurídica do imóvel:

• Quem é o proprietário?
• Há alguma dívida ou registro de prisão?
• O imóvel está hipotecado para obtenção de um empréstimo?
• se houve alguma transação controversa ou não registrada no passado.

Esta etapa é a mesma em todos os países – as criptomoedas ainda não têm nada a ver com isso.

7. Preparação para o pagamento

Se o pagamento for feito por meio de processamento, uma conta será aberta, a verificação será realizada e uma transferência de teste será feita.

Caso o pagamento seja feito diretamente, a carteira do vendedor é acordada, a taxa de câmbio e o procedimento de confirmação de pagamento são fixos.

8. O dia da transação no cartório

No dia da assinatura da transação, tudo acontece de forma bastante simples, mas o procedimento é sempre rigorosamente seguido. O tabelião começa por analisar os documentos das partes e os termos do contrato, após o que regista oficialmente o valor do imóvel em euros — mesmo que o pagamento seja feito em criptomoeda.

Em seguida, aguardam a confirmação do pagamento: esta pode ser uma notificação bancária do processador de criptomoedas ou uma captura de tela da transação bem-sucedida, caso as partes estejam utilizando pagamentos diretos em criptomoedas com uma taxa de câmbio pré-acordada. Assim que o tabelião recebe a confirmação, assina o contrato de compra e venda e submete os documentos ao registro de imóveis para registrar o novo proprietário.

Em países acostumados com transações em criptomoedas, todo o processo é muito rápido — às vezes, uma única visita e algumas horas são suficientes. Em jurisdições mais restritivas, um tabelião pode realizar o registro em etapas: primeiro, verificação e assinaturas, depois confirmação do pagamento e arquivamento no registro em um ou dois dias.

9. Registro de propriedade

Após o pagamento, o tabelião envia os dados ao registro.

É muito importante entender que o registro de imóveis não indica que você pagou com criptomoeda.

Haverá apenas:

• Preço em euros,
• Seus dados como comprador,
• Detalhes do vendedor,
• Informações sobre o tabelião.

A criptomoeda existe apenas na forma de registros que permanecem nos arquivos do cartório. Para o Estado, isso aparenta ser uma transação normal.

Embora Portugal, Espanha, Malta e Turquia estejam na liderança, novas jurisdições que gradualmente se tornaram mais favoráveis ​​às criptomoedas surgiram em 2025. São países onde os pagamentos com criptomoedas ainda não são legalmente obrigatórios, mas já estão se tornando parte das transações do mundo real — por meio de agências, processadores ou acordos diretos.

Países que buscam crescimento nas transações com criptomoedas

Esses países ainda não estão promovendo negócios com criptomoedas tão ativamente quanto Malta ou Portugal, mas o mercado já está mudando desde a base, por meio das práticas de agências e clientes.

Uma tendência clara já se observa há tempos nas transações com criptomoedas: diferentes tipos de imóveis atraem diferentes categorias de investidores. Este ano, o mercado já estabeleceu seus segmentos "favoritos" — aqueles mais fáceis de comprar com ativos digitais, mais fáceis de alugar e mais rentáveis ​​para manter a longo prazo.

Apartamentos à beira-mar são, sem dúvida, a melhor compra em criptomoedas.

O motivo é simples: esses imóveis são adequados tanto para lazer pessoal quanto para aluguel, e os vendedores em regiões turísticas já estão acostumados com criptomoedas.

Locais onde as pessoas compram com mais frequência:
Portugal (Algarve), Espanha (Costa del Sol, Costa Blanca), Turquia (Antalya), Montenegro (Budva, Kotor), Chipre (Limassol).

Por que eles:

• um fluxo estável de turistas → alta renda diária com aluguéis;
• liquidez clara - esses apartamentos são fáceis de revender;
• Os vendedores e promotores imobiliários no litoral são mais flexíveis do que nas grandes capitais;
• O processamento criptográfico já está integrado às transações.

Muitos compradores de criptomoedas não planejam morar nesses imóveis — eles os utilizam como uma "fonte de renda estável" e uma forma de diversificar seu capital.

Em 2025, o Algarve e Budva registaram um número particularmente elevado de transações, com até 60% dos compradores a pagarem os apartamentos em USDT ou BTC.

Os desenvolvedores são a categoria de vendedores mais avançada tecnologicamente.

Foram os primeiros a implementar oficialmente pagamentos em criptomoedas, geralmente por meio de processadores europeus licenciados.

Geografia:
Portugal, Espanha, Malta, Turquia, Chipre e Emirados Árabes Unidos (se o comprador for residente na UE).

Por que os novos edifícios são convenientes para transações com criptomoedas:

• Os desenvolvedores têm seus próprios advogados que já trabalham com criptomoedas;
• O pagamento pode ser feito em etapas de construção (isso é especialmente conveniente em criptomoedas);
• A taxa pode ser fixada antecipadamente, o que reduz a volatilidade;
• A estrutura legal é clara: da reserva à entrega das chaves.

Em Malta e Portugal, os promotores imobiliários já anunciam oficialmente os pagamentos em USDT nas suas brochuras, listando a criptomoeda ao lado do euro. Isto tornou-se comum, não é algo fora do normal.

Os compradores de criptomoedas também estão entrando ativamente nos mercados urbanos tradicionais. Isso é especialmente notável nas capitais e nos principais destinos turísticos, onde a demanda sempre supera a oferta.

Aqui, as pessoas compram não pela emoção do momento, mas sim visando o crescimento do capital a longo prazo — razão pela qual os investidores analisam simultaneamente os mercados vizinhos, observam os apartamentos mais caros da Áustria , comparam as tendências regionais e decidem onde investir de forma rentável num horizonte de 5 a 10 anos.

Esses imóveis são escolhidos por investidores que desejam investir não em aluguéis de curto prazo, mas sim na valorização a longo prazo.

Motivos:

• As grandes cidades são sempre líquidas;
• Aumento constante dos preços - mesmo durante anos de recessão;
• O aluguel proporciona uma renda estável durante todo o ano;
• Para investidores estrangeiros, é mais fácil administrar o imóvel por meio de empresas de gestão.

Em 2025, Lisboa tornou-se a cidade número um em transações com criptomoedas na UE: aproximadamente 15% de todas as compras de não residentes são processadas através de criptomoedas.

Os proprietários de imóveis que fizeram capital no setor Web3 têm sido particularmente ativos em transações com criptomoedas — para eles, as criptomoedas se tornaram uma forma natural de pagamento.

No segmento de imóveis de luxo, as criptomoedas são usadas ainda mais frequentemente do que no segmento de imóveis populares.

Isso ocorre porque os proprietários de grandes casas geralmente são investidores em criptomoedas ou captaram recursos em mercados da Web3.

Onde comprar casas com criptomoedas:

• Espanha - Marbella, Málaga, Costa del Sol;
• Itália - Ligúria, Toscana, Sardenha;
• França - Côte d'Azur, Nice, Cannes;
• Malta - Dingli, Mdina, Sliema;
• Chipre - Pafos, Limassol.

Vendedores de elite geralmente:

• já trabalhei com compradores de criptomoedas;
• Pronto para fixar a taxa através de plataformas OTC;
• Aceitamos grandes quantidades de BTC, ETH ou USDT sem discussão.

Um dos esquemas comuns é o pagamento parcial em criptomoeda e parcial em moeda fiduciária.

Por exemplo, uma moradia avaliada em 2,5 milhões de euros pode ser adquirida através dos seguintes meios de pagamento:

• € 1,8 milhão por meio de processamento de criptomoedas,
• 700.000 € por transferência bancária.

Dessa forma, o vendedor reduz os riscos e o comprador utiliza diferentes fontes de capital de forma flexível.

A compra de imóveis com criptomoedas na Europa em 2025 deixou de ser uma experiência e se tornou um instrumento claro e estruturado. O que exigia improvisação dos advogados há apenas alguns anos agora se baseia em regulamentações claras da MiCA, na experiência de tabeliães e em sistemas consolidados de processamento de criptomoedas.

As criptomoedas tornaram-se parte integrante do mercado: apartamentos à beira-mar são pagos em USDT, novos edifícios aceitam pagamentos por meio de plataformas licenciadas e vilas de luxo em Marbella ou Limassol são frequentemente compradas integralmente em BTC. Os bancos europeus deixaram de se alarmar com grandes transferências e os cartórios receberam instruções sobre como fixar a taxa de câmbio e verificar a origem dos fundos.

Mas, apesar da aparente simplicidade, as transações com criptomoedas continuam sendo juridicamente delicadas. Não há espaço para pressa: a preparação adequada da documentação, a fixação precisa da taxa de câmbio, a escolha do método de pagamento correto e, principalmente, o trabalho com advogados e agências que entendam o funcionamento interno de uma transação com criptomoedas são essenciais. Erros podem ser custosos — às vezes, centenas de milhares de euros.

Seguindo as regras, comprar imóveis na Europa com criptomoedas não é mais difícil do que pagar uma taxa normal. Além disso, escolher o país e o imóvel certos permite que os investidores:

• otimizar impostos;
• preservar o capital em uma jurisdição previsível;
• Obtenha um ativo líquido sem converter todas as suas criptomoedas em moeda fiduciária;
• Diversifique seu portfólio e proteja-se da volatilidade do mercado.

O mercado europeu já se adaptou aos compradores de criptomoedas, e essa tendência só tende a se intensificar. Cada vez mais agências estão criando departamentos dedicados a criptomoedas, desenvolvedores estão desenvolvendo suas próprias soluções de processamento, e países como Portugal, Malta e Montenegro estão se tornando verdadeiros polos para investidores em criptomoedas.

Para quem está disposto a trabalhar com transparência, preparar a documentação com antecedência e optar por apoio profissional, as criptomoedas abrem uma nova realidade: os imóveis podem ser adquiridos de forma rápida, prática e sem barreiras desnecessárias.