Comprar um apartamento na Áustria com criptomoedas: é possível e como funciona?

Na Europa, cada vez mais pessoas estão dispostas a comprar imóveis com criptomoedas. Segundo a Realty+, entre 3% e 5% dos anúncios imobiliários nas principais cidades já permitem pagamento em moedas digitais. Isso demonstra que as criptomoedas estão gradualmente se integrando à economia formal e que os investidores estão cada vez mais dispostos a utilizá-las para grandes compras, como casas e apartamentos.

A Áustria é conhecida na Europa por suas rigorosas regulamentações de AML (Antilavagem de Dinheiro) e KYC (Conheça Seu Cliente). Qualquer transação com criptomoedas aqui exige total transparência: a origem dos fundos deve ser confirmada e a transação deve envolver um cartório e um banco. Como especialista em imóveis, posso afirmar que isso torna o mercado austríaco muito seguro, mas também muito mais exigente em termos de documentação.

É possível comprar um apartamento na Áustria com criptomoedas, mas essas transações não são realizadas diretamente. Normalmente, as criptomoedas são primeiro trocadas por euros por meio de uma operadora licenciada ou por meio de contas de garantia supervisionadas por um tabelião. Isso garante a conformidade com os requisitos legais e o uso seguro de ativos digitais em transações imobiliárias.

Na Áustria, as criptomoedas são consideradas uma forma legal de propriedade, mas regras rigorosas se aplicam à compra de imóveis. Os cartórios aceitam apenas pagamentos em moeda fiduciária, e as transações são realizadas por meio de contas fiduciárias ou de garantia para assegurar transparência e legalidade. Além disso, os bancos são obrigados a verificar a origem dos fundos de acordo com as normas de combate à lavagem de dinheiro (AML), portanto, transferências diretas de criptomoedas não são permitidas na compra de um apartamento.

Consequentemente, os pagamentos diretos em criptomoedas estão sujeitos a restrições e riscos rigorosos:

• Não é possível comprar um apartamento diretamente com Bitcoin.
• Você não pode simplesmente enviar criptomoedas para a carteira do vendedor.

Mesmo que o vendedor concorde em aceitar criptomoedas, as leis austríacas e os requisitos notariais impedem, na prática, que tal transação seja realizada diretamente. O pagamento deve ser feito por meio de métodos de pagamento verificados, com transferência de fundos em euros e verificações obrigatórias — somente assim a compra será legal e segura tanto para o comprador quanto para o vendedor.

Na prática, a compra de um apartamento na Áustria com criptomoedas exige etapas adicionais e o cumprimento de regulamentações legais e de combate à lavagem de dinheiro. Três métodos principais são comumente utilizados:

1. Preparação dos documentos – o contrato de compra e venda é redigido em estrita conformidade com a legislação austríaca.
2. Fundo fiduciário ou intermediário - a criptomoeda é primeiramente vendida através de uma plataforma ou fundo fiduciário confiável para fixar o preço e verificar a origem dos fundos.
3. Conta bancária - os euros recebidos são creditados na conta do comprador ou em uma conta de garantia.
4. Autenticação notarial - o contrato final é assinado por um notário, que aceita apenas pagamentos em moeda corrente.

É melhor escolher uma plataforma de câmbio com antecedência para garantir a taxa de câmbio no momento da transação; caso contrário, você pode perder dinheiro devido às flutuações no preço da criptomoeda.

1. Empresa estrangeira / SPE / holding - o comprador cria uma entidade jurídica para adquirir o imóvel.
2. Pagamento em euros - a criptomoeda é trocada por euros dentro da empresa.
3. A transação é formalizada — o imóvel é registrado em nome da empresa e o comprador recebe os direitos de propriedade por meio de uma ação ou documentos corporativos.

• Uma mesa de câmbio OTC ou casa de câmbio licenciada — o comprador transfere a criptomoeda para um intermediário, que a troca oficialmente por euros.
• Por que o Binance P2P não é adequado: os serviços P2P não oferecem suporte notarial nem verificação completa de AML (Antilavagem de Dinheiro), portanto, um cartório austríaco não aceitará esse tipo de transação.

Utilize apenas intermediários licenciados, de preferência aqueles com experiência em transações imobiliárias. Isso ajudará a evitar o bloqueio de contas e questionamentos por parte de bancos e órgãos reguladores.

Na compra de imóveis na Áustria, os bancos são responsáveis ​​pela legalidade e transparência da transação. Eles realizam verificações rigorosas de KYC (Conheça Seu Cliente) e AML (Antilavagem de Dinheiro) para confirmar a origem lícita dos fundos.

O que os bancos verificam:

• A origem da criptomoeda e a legalidade dos ativos, o histórico da movimentação de fundos por meio de carteiras e corretoras licenciadas, e a conformidade com as normas de AML/sanções.
• A movimentação de fundos consiste em uma cadeia de origem contínua, rastreável e documentada desse valor específico: desde a renda oficialmente declarada (por exemplo, dividendos), seu crédito em uma conta bancária e, posteriormente, até o momento do pagamento da transação.
• Documentos necessários para a identificação do comprador: passaporte, comprovante de identidade e endereço, com autenticação notarial, se necessário.
• Origem dos fundos/origem da riqueza — documentos que comprovem a legalidade da renda, a residência fiscal e a ausência de riscos de PEP (Pessoa Politicamente Exposta) e de sanções.

O banco poderá solicitar:

• Declarações de imposto de renda e demonstrações financeiras.
• Declarações de corretoras de criptomoedas e serviços de câmbio.
• Documentos que comprovem o local de residência (comprovante de endereço).

Principais dificuldades:

• Os bancos não trabalham com dinheiro anônimo — todas as transações devem ser totalmente documentadas.
• A UE impõe restrições rigorosas aos pagamentos em dinheiro, pelo que os pagamentos diretos não são possíveis.
• Qualquer tentativa de trocar criptomoedas sem verificação geralmente resulta na recusa do banco em processar o pagamento.

Reúna todos os documentos que comprovem a origem dos seus fundos e um histórico completo das transações com antecedência. Utilize apenas corretoras e plataformas OTC licenciadas — isso agilizará significativamente a aprovação das transações e reduzirá o risco de rejeição pelo banco.

Na maioria das transações imobiliárias austríacas, especialmente aquelas pagas com criptomoedas, aproximadamente 95% das transações são realizadas por meio de uma conta de garantia notarial. Essa prática padrão garante transparência, fixa a taxa de câmbio e protege tanto o comprador quanto o vendedor de potenciais riscos.

A transferência direta de criptomoedas para a carteira do vendedor é proibida: o cartório e o banco precisam verificar a origem dos fundos e garantir que a transação esteja em conformidade com as normas de AML/KYC (Antilavagem de Dinheiro/Conheça Seu Cliente). O pagamento direto ignora esses procedimentos, tornando legalmente impossível concluir uma transação dessa forma.

Utilizar uma conta bancária estrangeira é possível, mas existem condições importantes: o seu banco estrangeiro deve estar disposto a realizar uma verificação completa de AML/KYC (Antilavagem de Dinheiro/Conheça Seu Cliente) sobre a origem dos fundos, e um notário austríaco deve aprovar a utilização dessa conta para fins de custódia. Na prática, é mais fácil e rápido abrir uma conta em um banco austríaco ou utilizar uma conta de custódia local. Isso reduzirá significativamente a burocracia e o risco de recusa ou atrasos nas transações.

Mesmo que planeje efetuar o pagamento por meio de um banco estrangeiro, discuta todos os detalhes da transação com o tabelião e seu banco com antecedência. Isso ajudará a evitar atrasos e problemas imprevistos durante o processo de transferência de propriedade.

Ao comprar um apartamento na Áustria com criptomoedas, é preciso considerar antecipadamente os impostos e taxas que surgem na troca por moeda fiduciária.

Aspectos principais:

• Imposto sobre ganhos de capital — Na Áustria, a renda proveniente da venda de criptomoedas é tributada se exceder os limites estabelecidos ou se não for considerada um investimento de longo prazo. O valor do imposto depende da valorização do ativo e do tempo de posse.
• Residência fiscal do comprador : As taxas e obrigações fiscais podem variar dependendo se o comprador é residente fiscal na Áustria ou em outro país. Para evitar a dupla tributação, é recomendável consultar um profissional da área tributária com antecedência.
• Gestão de riscos – ao trocar criptomoedas por euros, estão sujeitos a flutuações cambiais, taxas da plataforma de câmbio e bancárias, além de riscos legais e fiscais. É importante considerar todos esses fatores nos seus cálculos se estiver pensando em investir em imóveis na Áustria . É fundamental analisar tudo isso antecipadamente para garantir que o preço final de compra seja claro e previsível.

Antes de vender criptomoedas para comprar imóveis, é recomendável consultar um contador ou consultor tributário para discutir os detalhes da transação e considerar todas as taxas e obrigações fiscais. Para uma transação segura, é importante usar apenas corretoras licenciadas ou plataformas OTC (mercado de balcão).

Como a Áustria participa do Sistema de Troca Automática de Informações Financeiras (CRS), a transferência de dados entre países ocorre em ambas as direções. Isso significa que, mesmo após a conclusão bem-sucedida de uma transação, as autoridades fiscais e regulatórias do seu país de origem ou do país para onde os fundos estão sendo transferidos podem reavaliar a transação posteriormente e solicitar esclarecimentos adicionais.

É importante compreender:

• As autoridades fiscais podem fazer perguntas tanto no momento da transação quanto posteriormente.
• Caso os dados sejam inconsistentes ou incompletos, poderá ser necessária confirmação adicional da legalidade dos fundos.
• Portanto, é extremamente importante manter um conjunto completo de documentos que comprovem a origem do dinheiro, o histórico da criptomoeda, a conversão para euros, extratos bancários e todos os pagamentos.

Recomendamos armazenar:

• Declarações de imposto de renda
• Comprovante de recebimento de renda (ex.: dividendos, venda de ativos)
• extratos bancários e de corretoras de criptomoedas
• Documentos de câmbio e crédito
• Contrato de compra e venda e confirmações financeiras da transação

Isso lhe permitirá responder com calma a quaisquer solicitações, mesmo anos depois.

A prática global demonstra que os requisitos de transparência nas transações financeiras e de verificação da origem dos fundos continuam a se fortalecer. Com base na experiência de outros países, pode-se presumir que medidas semelhantes poderão ser eventualmente introduzidas na Áustria/Viena. Por exemplo:

• Reforçar a verificação da origem dos fundos/origem da riqueza na venda de imóveis, tal como já acontece no Reino Unido e nos Emirados Árabes Unidos, em que a confirmação da origem dos fundos pode ser exigida não só na compra, mas também na saída do imóvel.
• Monitoramento e relatórios financeiros adicionais, como em Dubai, onde os procedimentos e controles de AML (Anti-Money Laundering - Combate à Lavagem de Dinheiro) em grandes transações imobiliárias estão sendo reforçados.
• Ampliação do controle no âmbito das iniciativas europeias – diversos países da UE já estão introduzindo requisitos mais rigorosos para documentação, verificação de renda e transparência nas transações.

Vale também considerar que, em alguns países, as auditorias podem ser realizadas não apenas no momento da transação, mas também posteriormente. Os prazos de prescrição para investigações fiscais e financeiras costumam ser longos e podem ser prorrogados caso surjam suspeitas. Portanto, a guarda a longo prazo de um conjunto completo de documentos sobre a origem dos fundos e todas as etapas da transação continua sendo uma prática prudente.

A compra de imóveis na Áustria utilizando criptomoedas é possível para diversos tipos de propriedades, dependendo dos objetivos do comprador:

• O mercado secundário é composto por apartamentos e casas que já foram ocupados; eles são frequentemente escolhidos para investimento e aluguel por temporada.
• Novos empreendimentos – imóveis em projetos em construção ou recentemente concluídos; adequados para investidores que antecipam valorização imobiliária e padrões de moradia modernos.
• para investimento — propriedades projetadas especificamente para fins de locação; uma opção popular para quem busca renda regular com aluguel, tanto a longo quanto a curto prazo.
• Para morar ou se mudar para a Áustria, considere apartamentos e casas para residência permanente; é importante verificar com antecedência os requisitos para obtenção de visto de residência e as restrições à compra de imóveis por estrangeiros .

Ao escolher um imóvel para comprar com criptomoedas, é importante combinar o método de pagamento com o vendedor e o tabelião com antecedência. Isso garante que a transação e seus termos estejam em total conformidade com a legislação austríaca. Na prática, imóveis usados ​​costumam ser processados ​​com mais facilidade por meio de uma conta de garantia padrão, enquanto a compra de imóveis novos pode exigir aprovação separada da construtora, incluindo a fixação da taxa de câmbio da criptomoeda.

Mesmo investidores experientes podem encontrar dificuldades se não seguirem as regras para a compra de imóveis na Áustria. Os erros mais comuns incluem:

• Transações diretas "sem banco" — tentativas de enviar criptomoedas diretamente a um vendedor, sem uma conta de garantia ou banco — geralmente resultam na recusa do cartório e no risco de a transação ser considerada ilegal.
• Origem dos fundos não verificada - Se não houver documentos que comprovem a origem da criptomoeda, o banco ou o cartório podem suspender o pagamento.
• Plataformas P2P → transações de alto risco — as transferências via serviços P2P (por exemplo, Binance P2P) não oferecem controle notarial nem verificação AML, portanto, essas transações não são aceitas na Áustria.
• Comprar antes de abrir uma conta de garantia — transferir fundos antes de criar um fundo fiduciário ou uma conta de garantia aumenta o risco de perda de fundos e problemas com o registro do imóvel.

Planeje sempre com antecedência a compra de um apartamento na Áustria com criptomoedas. Utilize apenas plataformas confiáveis ​​e legais para a conversão. Certifique-se de abrir uma conta cartorária segura (escrow) antes de depositar os fundos e prepare toda a documentação necessária para comprovar a origem dos seus ativos digitais. Isso ajudará a evitar problemas e agilizará significativamente a conclusão da transação.

Para comprar um apartamento na Áustria com criptomoedas de forma legal e segura, é importante seguir uma sequência clara de etapas:

• A due diligence de um imóvel inclui a verificação da situação jurídica da propriedade, a ausência de ônus e a análise do mercado e dos termos do contrato.
• Um contrato autenticado em cartório — um contrato de compra e venda — é preparado e assinado por um tabelião; o tabelião garante que a transação seja legal e esteja em conformidade com os requisitos de combate à lavagem de dinheiro (AML).
• Escrow — uma conta escrow é aberta junto a um notário ou a um agente fiduciário confiável; os fundos são reservados até que todos os termos da transação sejam cumpridos.
• Conversão de criptomoedas em euros : os ativos digitais são vendidos por meio de uma corretora licenciada ou plataforma OTC, após o que os euros são depositados em uma conta de garantia.
• Confirmação de pagamento – o tabelião verifica o recebimento dos fundos e confirma que a transação está pronta para registro.
• Registro da transação no Landesgericht – na etapa final, a propriedade é oficialmente transferida para o comprador e a transação é considerada concluída.

Siga este procedimento rigorosamente: nunca transfira fundos diretamente para o vendedor e sempre coordene o procedimento de troca de criptomoedas com um tabelião com antecedência. Isso reduzirá significativamente o risco de rejeição bancária e agilizará o processo de transferência de propriedade.

Na Áustria, as regras para transações imobiliárias envolvendo criptomoedas são muito rigorosas, principalmente no que diz respeito à prevenção à lavagem de dinheiro e ao conhecimento do cliente (AML/KYC) e à obrigatoriedade da presença de um notário. Veja abaixo uma comparação com outros países:

• Alemanha: As regras são semelhantes às da Áustria, mas as transações com criptomoedas podem, por vezes, ser realizadas através de contas bancárias especiais com menos burocracia.
• Portugal: Conhecido pelo seu regime fiscal flexível para criptomoedas detidas por particulares, as transações são frequentemente vantajosas em termos fiscais e nem sempre é necessário um registo caução.
• Chipre: A abordagem às criptomoedas é mais flexível, permitindo por vezes a utilização direta de ativos digitais através de intermediários, mas o nível de proteção legal para o comprador é menor.
• Dubai: Desenvolvimento ativo de transações com criptomoedas por meio de plataformas dedicadas, com procedimentos simplificados de câmbio e registro. No entanto, investidores estrangeiros devem cumprir rigorosamente as regulamentações locais e os requisitos de licenciamento.

Em que aspectos a Áustria é mais rigorosa:

• Todas as transações são processadas por meio de um cartório e uma conta de garantia.
• A origem do dinheiro é verificada com muito cuidado (origem dos fundos / origem da riqueza).
• As contas bancárias passam por verificações completas de AML/KYC (Antilavagem de Dinheiro/Conheça Seu Cliente).

Não é possível enviar criptomoedas diretamente para a carteira do vendedor.

Resposta curta e direta: não, é impossível comprar imóveis na Áustria de forma completamente anônima. A Áustria controla rigorosamente as transações para combater a lavagem de dinheiro, e todas as transações imobiliárias são verificadas automaticamente por bancos, cartórios e tribunais. Todas as partes envolvidas na transação são obrigadas a comprovar sua identidade, demonstrar a origem dos fundos e comprovar a legitimidade do pagamento.

No entanto, existem maneiras legais de reduzir a publicidade de uma transação:

• Sem divulgação de dados pessoais - apenas o proprietário final (pessoa ou empresa) é indicado no registro de imóveis, e os detalhes da transação não são publicados.
• Na compra realizada por meio de uma empresa (SPV ou GmbH austríaca) , a pessoa jurídica, e não o comprador particular, é incluída no registro. No entanto, o proprietário de fato ainda passa por uma verificação completa de KYC/AML junto ao banco e ao cartório.

Importante: Esses esquemas tornam a transação menos visível ao público, mas não o eximem da obrigação de revelar sua identidade e a origem dos fundos ao Estado, ao banco e ao cartório. Na Áustria, não existem meios legais para ocultar completamente o verdadeiro proprietário.

Se você deseja usar criptomoedas para comprar imóveis (mesmo que as troque por moeda fiduciária antes da transação), a principal exigência para bancos, cartórios e outras partes será comprovar que seus fundos são "limpos" e obtidos legalmente.

• Histórico de transações — downloads e relatórios de uma corretora ou carteira, mostrando quando e qual conta ou carteira comprou criptomoedas, de onde vieram os fundos e como foram transferidos.
• Extratos bancários — especialmente se a criptomoeda foi comprada com moeda fiduciária — confirmam a transferência de euros ou dólares para a corretora e a compra da criptomoeda.
• Comprovantes de câmbio — confirmações de transações, ordens, histórico de negociações e relatórios da plataforma onde a criptomoeda foi comprada.
• Os relatórios de carteira — para carteiras de autocustódia (carteira de hardware, carteira autohospedada) — mostram o endereço da carteira, todas as movimentações de fundos e confirmam que a carteira pertence a você.
• Declarações de imposto de renda/relatórios de rendimentos - se a renda proveniente de criptomoedas foi declarada, isso confirma que o dinheiro foi recebido e processado legalmente.
• Relatórios forenses/pareceres de especialistas em blockchain (relatórios forenses de blockchain) — em situações complexas (grandes quantias ou históricos de transações complexos), pareceres de especialistas podem ser necessários para analisar a cadeia de transações e confirmar a origem legal dos fundos.

Por que esses documentos são importantes:

• A partir de 2023-2024, regulamentações mais rigorosas (TFR e MiCA) entrarão em vigor na União Europeia. Os serviços de criptomoedas são obrigados a tornar as transferências transparentes, transmitir informações do remetente e do destinatário e armazenar informações da transação.
• Na compra de imóveis, as verificações KYC/AML tornam-se mais rigorosas. Bancos, cartórios e casas de câmbio só aceitam fundos com histórico claro e totalmente rastreável; caso contrário, a transação pode ser interrompida.
• Carteiras de autocustódia (se você detinha as criptomoedas pessoalmente) — se a criptomoeda estava armazenada em uma carteira pessoal, você precisará fornecer mais provas: comprovar que a carteira pertence a você e que todas as transações foram legítimas.
• Ao realizar uma auditoria, os bancos querem verificar não apenas a declaração de renda, mas também o fluxo completo e ininterrupto dos fundos desde a renda declarada (por exemplo, dividendos ou lucros), seu depósito na conta bancária, sua subsequente conversão para criptomoeda/de volta para euros e o pagamento final. Toda essa cadeia deve ser documentada e facilmente rastreável.

A resposta curta e direta é sim, comprar com criptomoedas geralmente leva mais tempo do que uma transação comum. Mas é importante entender: a questão não é a velocidade das transferências em si, mas a necessidade de passar por um processo adicional, tanto legal quanto bancário, para verificar a origem legal dos seus fundos digitais.

Por que um negócio geralmente demora mais?

1. Verificações adicionais de KYC/AML. O banco e o cartório são obrigados a verificar minuciosamente a origem dos fundos: histórico de transações, relatórios de câmbio e documentos fiscais. Em uma transferência bancária padrão, algumas dessas verificações já são realizadas pelo próprio banco.
2. A troca de criptomoedas por euros exige a utilização de uma corretora ou exchange licenciada, a aprovação nas verificações de segurança, a espera pela conclusão da transação e a garantia de que todos os documentos atendem aos requisitos do banco e do cartório austríacos. Normalmente, esse processo leva de 3 a 10 dias úteis.
3. Confirmação notarial. O notário deve assegurar-se de que os fundos são de origem legítima e serão depositados na conta de garantia sem problemas. Para isso, muitas vezes solicita documentos adicionais, esclarece a transferência de fundos e verifica o intermediário.
4. Flutuações na taxa de câmbio e esperas para confirmação. Devido à volatilidade da taxa de câmbio das criptomoedas, alguns compradores trocam fundos em parcelas, o que também aumenta o tempo total da transação.

Quanto tempo demora a transação?

• Uma compra típica através de um banco leva aproximadamente de 10 a 21 dias, desde o momento da assinatura do contrato até o registro da propriedade.
• A compra utilizando criptomoedas — levando em consideração todas as verificações, a conversão para euros e as confirmações adicionais — normalmente leva de 3 a 6 semanas.

Às vezes, o processo demora mais se: não houver um histórico claro da criptomoeda, se forem usadas transferências P2P ou carteiras anônimas, ou se a transação for processada por meio de uma corretora com verificações AML particularmente rigorosas.

Se você preparar tudo com antecedência — reunir a documentação completa, realizar o KYC (Conheça Seu Cliente) antes da transação, escolher uma corretora confiável, definir claramente o plano da transação, trabalhar com uma corretora OTC licenciada na UE, armazenar criptomoedas em uma exchange confiável e notificar o banco com antecedência — a diferença em termos de tempo será pequena, geralmente apenas de 5 a 7 dias a mais.

Neste caso, a ordem das ações será a seguinte: venda de criptomoedas → recebimento de EUR → custódia → transação.

Uma transação usando criptomoedas é um pouco mais complicada e geralmente demora mais, não porque o mercado seja contra as criptomoedas, mas devido às verificações adicionais de AML (Anti-Money Laundering - Prevenção à Lavagem de Dinheiro) e à etapa de câmbio em euros.

Resumindo: é possível comprar imóveis na Áustria com criptomoedas, mas apenas por meio de uma troca de criptomoedas por moeda fiduciária e com a assistência de um tabelião. A transferência direta de criptomoedas para o vendedor não é possível devido às rigorosas exigências bancárias e às normas de AML/KYC (Antilavagem de Dinheiro/Conheça Seu Cliente).

A Áustria é um dos países com as regulamentações mais rigorosas da Europa. Isso garante a segurança e a transparência das transações, mas também implica em requisitos muito elevados de documentação e verificação.

A melhor opção para uma transação segura:

• Uma conta de garantia com um tabelião — o dinheiro fica retido lá até que a escritura do imóvel seja registrada.
• A troca oficial de criptomoedas por euros é feita por meio de corretoras licenciadas ou serviços OTC.
• Assistência especializada — de advogados e consultores imobiliários — ajudará você a atender a todos os requisitos e a reduzir os riscos.

Planeje sua compra com cuidado, consulte especialistas em cada etapa e utilize criptomoedas para investir facilmente em imóveis na Áustria ou para se preparar para sua mudança para o país.