Empréstimos imobiliários na Áustria em 2026: como obter e solicitar um empréstimo

Comprar uma casa na Áustria está se tornando cada vez mais popular tanto para locais quanto para estrangeiros. Em 2025, a taxa média de juros para financiamento imobiliário no país é de aproximadamente 3,4% (dados do ÖNB), tornando os empréstimos imobiliários acessíveis em comparação com outros países da UE. No entanto, obter um financiamento imobiliário exige conhecimento das normas locais, preparação da documentação e compreensão dos termos bancários.

Como especialista em imóveis na Áustria, ajudo meus clientes a navegar por todas as nuances e ofereço assistência na obtenção de um financiamento imobiliário — desde a escolha do banco até a assinatura do contrato de empréstimo. Neste artigo, explicarei detalhadamente os requisitos em vigor em 2025 e como solicitar um financiamento imobiliário na Áustria da maneira correta.

A introdução do KIM-VO em 2022 levou a uma queda significativa no crédito imobiliário na Áustria. De acordo com o Banco Nacional Austríaco (ÖNB), a participação de empréstimos sustentáveis ​​aumentou de 12% no primeiro semestre de 2022 para 84% no primeiro semestre de 2024, refletindo requisitos mais rigorosos para a solvência dos mutuários.

No entanto, a partir de 1º de julho de 2025, o KIM-VO deixou de ser vinculativo, dando aos bancos maior flexibilidade na avaliação da solvência dos tomadores de empréstimo. Apesar disso, a FMA continua recomendando a adesão aos princípios fundamentais do KIM-VO para garantir a estabilidade financeira.

Principais disposições do KIM-VO:

• Relação máxima empréstimo-valor (LTV): 90%.
• Relação dívida/renda máxima (DSTI): 40%.
• Prazo máximo do empréstimo: 35 anos.

Alterações a partir de 1º de julho de 2025:

• Eliminação de requisitos obrigatórios: Os bancos ganharam mais flexibilidade na avaliação da solvência dos tomadores de empréstimo.
• Recomendações da FMA: A FMA continua a recomendar a adesão aos princípios fundamentais do KIM-VO para garantir a estabilidade financeira.
• Flexibilidade de financiamento imobiliário: Possibilidade de uma abordagem individualizada para os mutuários, incluindo a possibilidade de aumentar o LTV (relação empréstimo-valor) e o DSTI (relação dívida-renda), mediante justificativa adequada.

Impacto nas condições para obtenção de um empréstimo hipotecário:

• Financiamento imobiliário para compra de apartamento na Áustria: Os bancos podem oferecer condições mais flexíveis, mas é importante considerar a situação financeira individual do mutuário. Ao planejar seu orçamento, leve em conta os preços atuais dos apartamentos em Viena .
• Hipotecas para aluguel de apartamentos na Áustria: As condições podem variar dependendo da rentabilidade do imóvel e do histórico de crédito do mutuário.

Nota: Apesar da abolição dos requisitos obrigatórios do KIM-VO, recomenda-se respeitar os seus princípios para garantir a estabilidade financeira e minimizar os riscos ao obter um empréstimo hipotecário na Áustria.

Na Áustria, os empréstimos hipotecários estão disponíveis tanto para cidadãos austríacos quanto para estrangeiros, sujeitos a determinadas condições.

• Cidadãos da Áustria e da UE. Para eles, o processo é mais simples: basta comprovar uma renda estável, dar uma entrada e atender aos requisitos padrão do banco.
• Estrangeiros com autorização de residência permanente (VNZh) podem obter um financiamento imobiliário e comprar imóveis para moradia própria. Ter residência oficial aumenta significativamente suas chances de aprovação do empréstimo.
• Estrangeiros sem autorização de residência. É possível obter um financiamento imobiliário, mas é necessária a aprovação da prefeitura. Esta aprovação só é concedida se a compra atender aos interesses sociais, culturais ou econômicos da Áustria.
• Investidores de países não pertencentes à UE (incluindo Ucrânia e Rússia) também podem obter financiamentos imobiliários, mas os bancos realizam verificações mais rigorosas de seus documentos, histórico financeiro e origem de renda.

Em 2025, o processo de financiamento imobiliário na Áustria sofreu alterações, especialmente para compradores estrangeiros. Embora o KIM-VO (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) tenha se tornado obrigatório a partir de 1º de julho de 2025, os bancos mantêm uma abordagem cautelosa, levando em consideração a situação financeira individual dos mutuários.

O mutuário deve ser maior de idade e plenamente capaz. Para alguns programas, os bancos estabelecem um limite máximo de idade para o término do empréstimo — geralmente entre 65 e 70 anos.

É necessário ser cidadão austríaco, possuir autorização de residência permanente ou cartão de residência. Investidores estrangeiros sem autorização de residência precisam de aprovação municipal para comprar imóveis. Ter residência legal aumenta significativamente as chances de aprovação de empréstimo.

Os bancos verificam a renda do mutuário nos últimos 12 a 24 meses, levando em consideração todas as fontes de renda: salário, atividades comerciais, aluguel de imóveis e investimentos. Eles também analisam o histórico de crédito e o índice de serviço da dívida (DSR, na sigla em inglês), que mede a proporção entre a renda e os pagamentos obrigatórios. Normalmente, a prestação mensal do financiamento imobiliário não deve ultrapassar 30% a 40% da renda.

Mutuários estrangeiros geralmente precisam apresentar relatórios de crédito de seus países de origem. Um bom histórico de crédito acelera significativamente o processo de aprovação de um financiamento imobiliário.

Por exemplo, para comprar um apartamento em Viena no valor de €400.000, um cidadão da UE precisa de uma renda mensal de €2.500 a €3.000, enquanto ucranianos ou russos precisam de €3.500 a €4.000 por mês. Um dos meus clientes, com uma renda mensal de €3.800, obteve um financiamento imobiliário de €350.000 com uma entrada de 30%.

Para cidadãos austríacos e da UE, um contrato de trabalho e comprovante de renda geralmente são suficientes. Empresários precisam apresentar declaração de imposto de renda e demonstrações financeiras. Mutuários estrangeiros frequentemente precisam de traduções juramentadas de documentos para alemão ou inglês.

Desde 2022, os bancos exigem que, no mínimo, 20% do valor do imóvel, além de despesas adicionais (taxas notariais, registro, seguro), sejam cobertas com recursos próprios. Cidadãos de fora da UE (por exemplo, ucranianos e russos): 30–50% do valor do imóvel.

Quanto maior o valor da entrada, maior a probabilidade de aprovação do financiamento e mais favoráveis ​​as condições de juros. Ao planejar seu orçamento, é importante incluir todas as despesas com a compra do imóvel . Para muitos bancos, isso também indica a disciplina financeira do solicitante.

Em alguns casos, os bancos exigem um fiador, garantia ou seguro de vida e patrimonial para o período de reembolso do empréstimo. Isso é especialmente importante para mutuários estrangeiros sem um longo histórico de crédito na Áustria.

Obter um financiamento imobiliário na Áustria pode parecer complicado, especialmente para compradores estrangeiros. No entanto, com a preparação adequada e o conhecimento das etapas principais, o processo torna-se claro e administrável. Em 2025, os bancos continuarão a considerar as recomendações do KIM-VO na avaliação de riscos, o que impactará as condições de empréstimo.

O primeiro passo é escolher um banco e solicitar um financiamento imobiliário. Os principais bancos que oferecem financiamento imobiliário para compradores estrangeiros incluem:

• O Erste Bank é um dos maiores bancos da Áustria, oferecendo uma ampla gama de produtos de crédito imobiliário.
• O Raiffeisen Bank é conhecido por sua confiabilidade e variedade de soluções de crédito imobiliário.
• O UniCredit Bank Austria oferece condições competitivas para clientes estrangeiros.
• O Sparkassengruppe Österreich é uma rede com mais de 700 agências em todo o país, garantindo o acesso a serviços de crédito imobiliário.

É importante observar que, para cidadãos de países terceiros (como ucranianos e russos), o processo pode exigir etapas adicionais, como a obtenção de autorização das autoridades locais para a compra de imóveis.

Após o envio da solicitação, o banco inicia uma avaliação independente do imóvel. Isso é necessário para determinar o valor de mercado da propriedade e calcular o valor máximo do empréstimo que o banco está disposto a conceder. A avaliação é geralmente realizada por especialistas certificados e é paga pelo mutuário.

Alguns bancos cobram uma taxa fixa pela avaliação do imóvel, que pode chegar a cerca de 0,5% do valor do empréstimo. Por exemplo, no Bank Austria, a taxa de avaliação é de aproximadamente € 261 para um empréstimo de € 400.000.

Nesta fase, o mutuário deve fornecer um pacote completo de documentos, incluindo:

• Passaporte ou carteira de identidade;
• Comprovante de renda (certificados de salário, declarações de imposto de renda);
• Contrato de compra e venda ou acordo preliminar;
• Extrato do registo predial (Grundbuchauszug);
• Confirmação da disponibilidade do pagamento inicial.

Todos os documentos emitidos fora da Áustria devem ser traduzidos para alemão e autenticados em cartório. Sem a documentação completa, o banco não poderá dar prosseguimento ao pedido.

Após a aprovação do pedido e de todos os documentos, o mutuário assina um contrato de empréstimo com o banco. O contrato contém as condições do empréstimo, incluindo a taxa de juros, o prazo de pagamento e outros detalhes importantes. Recomenda-se revisar cuidadosamente os termos do contrato e, se necessário, consultar um advogado.

A etapa final é o registro da transação no registro de imóveis (Grundbuch). Este é o comprovante oficial de propriedade do imóvel. O processo de registro pode levar de algumas semanas a vários meses, dependendo da complexidade da transação e da região. Uma vez registrado, o mutuário torna-se o proprietário oficial do imóvel.

Importante! O seguro residencial é um requisito obrigatório para a obtenção de um financiamento imobiliário. Ele cobre danos à casa ou apartamento, bem como a responsabilidade civil do proprietário. Recomenda-se também a contratação de um seguro residencial (Hauschaltsversicherung) para proteger seus bens.

As taxas de juros para hipotecas na Áustria são tradicionalmente consideradas muito atrativas, geralmente variando entre 2% e 5%. De acordo com o Banco Nacional Austríaco (OeNB), a taxa média de juros para hipotecas em abril de 2025 é de 3,42%, inferior à taxa de outubro de 2023, de 4,17%, mas superior à mínima histórica de 1,18% registrada em 2021-2022. A dinâmica das taxas depende diretamente da estabilidade financeira dos bancos e da confiabilidade dos mutuários.

Em 2025, os financiamentos imobiliários continuarão disponíveis tanto para residentes austríacos quanto para compradores estrangeiros, incluindo ucranianos e russos. As condições básicas de financiamento variam de acordo com o tipo de imóvel, o perfil do solicitante, a região e o banco escolhido.

Na Áustria, o valor do empréstimo hipotecário depende do valor do imóvel e do tipo de empréstimo. Normalmente, com uma taxa fixa, é possível financiar até 70% do valor do imóvel, e em alguns casos até 80%. O restante deve ser pago como entrada.

Exemplos:

• Em construções novas, geralmente é necessário um pagamento inicial de 40%.
• Para habitação secundária - 50%.
• Os prazos de pagamento do empréstimo geralmente são de até 35 anos, o valor mínimo do empréstimo é de € 25.000 e não há limite máximo.

Se você já possui um imóvel na Áustria, pode usá-lo como garantia. É importante ter em mente a seguinte regra: as despesas mensais, somadas às prestações do financiamento imobiliário, não devem ultrapassar 40% da sua renda bruta. Rendas adicionais provenientes de aluguel podem reduzir esse percentual.

1. Taxa fixa. A opção mais popular. Os prazos geralmente variam de 15 a 30 anos, mas podem variar dependendo do banco.

2. Taxa flutuante. Também conhecida como hipoteca de taxa ajustável. A taxa de juros está atrelada à Euribor e é ajustada a cada três meses.

• Prós: A taxa de juros pode diminuir, o que permitirá que você quite o empréstimo mais cedo.
• Contras: A Euribor pode subir, o que aumenta o sobrepagamento.

3. Hipoteca combinada. Combina ambas as opções. Por exemplo:

• Empréstimo com taxa fixa de 60% por prazo acordado.
• Empréstimo de 40% com taxa flutuante de 1,5% + Euribor

Indicado para imóveis comerciais e residenciais, para revenda ou reforma.

Na Áustria, os bancos oferecem hipotecas não apenas para a compra de uma residência principal, mas também para fins especiais, incluindo projetos ecológicos.

Opções principais:

• Hipotecas de segunda categoria estão disponíveis para casas de férias ou imóveis para aluguel. Elas permitem que você invista em imóveis e gere renda com aluguel.
• Empréstimos para renovação e reconstrução - para renovar casas ou apartamentos existentes, incluindo a adequação aos padrões de eficiência energética.
• Financiamento imobiliário comercial – para escritórios, lojas e imóveis industriais.

Programas de hipoteca verde:

• O UniCredit Bank Austria oferece títulos hipotecários verdes, cuja receita é utilizada para construir edifícios ecológicos e energeticamente eficientes.
• O Erste Bank e o Sparkasse oferecem empréstimos com taxas de juros reduzidas para residências com alta eficiência energética.

A compra de imóveis na Áustria por cidadãos estrangeiros, incluindo ucranianos e russos, envolve uma série de considerações legais e financeiras. Embora o processo seja acessível, é importante levar em conta o seguinte:

1. Restrições à compra de imóveis. Na Áustria, existem restrições regionais à compra de imóveis por estrangeiros. Em particular, os estados federais do Tirol e de Vorarlberg restringem a compra de imóveis por estrangeiros, exigindo autorização das autoridades locais. Em outras regiões, como Viena, a compra é possível com uma autorização de residência ou comprovação de "interesse social" na aquisição do imóvel.

2. Necessidade de autorização. Cidadãos de países terceiros precisam de autorização das autoridades locais (Grundverkehrsbehörde) para comprar imóveis. O processo de autorização pode levar de 3 a 6 meses, dependendo da região e do tipo de imóvel. A autorização pode ser recusada se a compra não estiver de acordo com os interesses locais.

3. Entradas elevadas. Normalmente, os compradores estrangeiros são obrigados a dar uma entrada de 30 a 50% do valor do imóvel. Este valor é significativamente superior ao exigido para cidadãos da UE, onde a entrada mínima é de 20%. Documentos adicionais, como comprovativo de solvência financeira e histórico de crédito, também podem ser solicitados.

4. Dificuldade em obter um empréstimo hipotecário. Cidadãos estrangeiros têm mais dificuldade em obter um empréstimo hipotecário na Áustria. Os bancos exigem comprovativo de rendimento estável em euros e podem também exigir uma autorização de residência ou um fiador local. O processo de candidatura pode demorar entre 4 a 6 meses e a relação máxima entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel (LTV) é geralmente limitada a 50-70%.

Para compradores estrangeiros de imóveis na Áustria, existem opções de financiamento alternativas que podem ser úteis dependendo da situação e da finalidade da compra. Vejamos três opções principais:

1. Utilizando uma empresa austríaca. Uma forma de contornar as restrições à compra de imóveis por estrangeiros é adquiri-los através de uma empresa austríaca registada. Esta abordagem pode ser vantajosa para investidores que pretendem arrendar o imóvel ou desenvolver atividades comerciais. No entanto, é importante salientar que tal exige o registo de uma empresa na Áustria, o que implica custos adicionais e procedimentos administrativos.

2. Envolva um parceiro local. A compra conjunta de imóveis com um cidadão da UE pode simplificar o processo de aquisição, especialmente em regiões com restrições para cidadãos de países terceiros. Esse parceiro pode atuar como coinvestidor, compartilhando custos e riscos. No entanto, é importante analisar cuidadosamente os termos da propriedade conjunta e da divisão de lucros para evitar potenciais problemas legais e financeiros no futuro.

3. Utilização de planos de poupança (Bauspar). O sistema Bauspar na Áustria é uma forma de empréstimo com poupança concebido para acumular fundos para a compra ou construção de uma casa. O processo envolve duas etapas: poupar durante um período determinado e, em seguida, obter um empréstimo em condições preferenciais. O montante máximo do empréstimo ao abrigo do programa Bauspar é de 300.000 €, com taxas de juro normalmente inferiores às taxas de mercado e fixas durante todo o prazo do empréstimo.

Obter um empréstimo hipotecário na Áustria é um processo que exige muita atenção e preparação meticulosa, especialmente para cidadãos estrangeiros, incluindo ucranianos e russos. O sucesso depende em grande parte da escolha do banco certo, da preparação de toda a documentação necessária e da compreensão das normas legais, como os requisitos do governo regional e as diretrizes de crédito da Autoridade de Gestão Financeira (FMA).

Mesmo após a abolição dos requisitos obrigatórios do KIM-VO, os bancos continuam a considerar os seus princípios na avaliação da solvabilidade dos mutuários, garantindo a estabilidade financeira e a segurança das transações. Seguindo estas recomendações, com um bom planeamento orçamental e apoio jurídico competente, poderá obter um crédito habitação em condições favoráveis ​​e investir com confiança em imóveis na Áustria — tanto para habitação própria como para arrendamento.