Classificação habitacional na Áustria: três eixos em vez de um

Nove palavras dos anúncios vienenses – Altbau, Gründerzeit, Neubau, Dachgeschossausbau, Zinshaus, Genossenschaftswohnung, Gemeindebau, Vorsorgewohnung, Reihenhaus – não formam uma única classificação. Descrevem três características diferentes: a idade do edifício, o seu tipo de propriedade e a sua finalidade fiscal.

Um único imóvel tem um valor em cada eixo. Um apartamento pode ser classificado como um Altbau (edifício de apartamentos) devido à sua idade, um condomínio (propriedade arrendada) devido à sua propriedade e um Vorsorgewohnung (edifício de apartamentos) devido ao seu propósito fiscal. Assim sendo, comparar apartamentos em Viena com base numa única palavra do anúncio é impossível: um Altbau (edifício de apartamentos) indica a sua idade e, indiretamente, se é arrendado, mas nada sobre o que o comprador recebe; um Vorsorgewohnung (edifício de apartamentos) indica a finalidade fiscal, mas nada sobre o próprio edifício.

A idade por si só não é importante. A data da licença de construção determina o regime de arrendamento e, portanto, o montante máximo da renda e o âmbito da proteção do inquilino. A lei especifica não apenas uma data, mas várias, e representam coisas diferentes.

Designação de mercado para um edifício mais antigo. O termo não tem uma data legal específica.

As consequências legais estão ligadas à data da licença de construção, e não à redação do anúncio. A taxa Richtwert pode ser calculada se o contrato se enquadrar na aplicação integral do MRG (Regulamento Geral de Construção), a licença tiver sido emitida antes de 8 de maio de 1945, o apartamento for da categoria A ou B e a sua área não exceder 130 m². Os imóveis da categoria D e as áreas superiores a 130 m² estão excluídos deste cálculo.

O período arquitetónico da segunda metade do século XIX até ao início do século XX.

A palavra denota a época e o estilo de construção, e não o regime jurídico ou o estado das estruturas. O estado de conservação de um monumento (Denkmalschutz) e a sua localização dentro de uma área protegida (Schutzzone) são verificados separadamente: a palavra "Gründerzeit" não implica nenhum dos dois.

O anúncio refere-se a um edifício do pós-guerra, e não a uma casa recém-construída.

Para efeitos de arrendamento, a data da licença é importante. Um imóvel num edifício construído sem fundos estatais e com uma licença posterior a 30 de junho de 1953 está sujeito à aplicação parcial do MRG (Alívio do Risco de Inundações): as restrições da taxa básica do MRG não se aplicam geralmente a este caso. Um apartamento concluído num edifício com licença posterior a 8 de maio de 1945 está também sujeito a candidatura parcial. Um edifício recentemente concluído é designado como "Erstbezug" (primeira construção).

Um sótão ou superestrutura é um objeto com um modo de funcionamento próprio dentro da mesma casa.

Um apartamento criado a partir da conversão de um sótão com licença posterior a 31 de Dezembro de 2001, e com contrato de arrendamento celebrado após a mesma data, está sujeito à aplicação parcial do Regulamento de Gestão de Habitações (MRG). Para as ampliações e superestruturas, aplica-se a mesma lógica até 30 de Setembro de 2006. Assim sendo, um sótão num edifício construído em 1890 pode ter um regime diferente do dos apartamentos dos pisos inferiores do mesmo edifício.

Este eixo responde à questão do que passa exatamente para o comprador. As palavras no anúncio não determinam nada aqui: o extrato do Grundbuch (contrato de habitação) e os documentos de propriedade do apartamento é que decidem.

Um edifício de apartamentos no seu todo, não dividido em apartamentos individuais.

O edifício e o terreno são adquiridos juntamente com os contratos de arrendamento existentes. A mudança de propriedade não rescinde estes contratos e impede que as rendas subam aos níveis de mercado: os aumentos são limitados pelas regras de indexação das rendas. O rendimento de tal propriedade é calculado com base nos contratos de arrendamento em vigor, e não nas taxas locais. A idade do edifício não é especificada no próprio termo, embora no mercado vienense este termo seja mais comum para edifícios mais antigos.

O direito de utilização mediante contribuição financeira, não a propriedade.

O imóvel pertence a uma organização de habitação sem fins lucrativos, e o residente atua como inquilino ou utilizador. A transferência posterior da propriedade nem sempre é possível: é necessária a participação de uma autoridade de habitação (Wohnbauförderung) no contrato, um tamanho mínimo do apartamento e a ausência de direitos de construção de terceiros no terreno. Os pedidos são apresentados no mínimo cinco anos após o início do contrato, entre os anos 6 e 10, 11 e 15 e 16 e 20; o direito de propriedade extingue-se após o 30º ano da primeira ocupação.

Fundo municipal de rendas da cidade.

Em Viena, isto representa aproximadamente 220.000 apartamentos em mais de 2.300 edifícios geridos pela Wiener Wohnen. Os apartamentos são alugados de acordo com as normas de alocação da cidade; não existe mercado de compra para este segmento. Para os investidores, os Gemeindebau são importantes como contexto para as propriedades vizinhas e como factor na estrutura da procura de arrendamento, e não como um activo transaccional.

Moradia geminada. Existem dois tipos diferentes de propriedade.

Pode ser um terreno individual com propriedade exclusiva ou um apartamento num condomínio. Neste último caso, aplicam-se as normas da WEG: quota-parte do condomínio, regime de propriedade partilhada, fundo de reserva para reparações e decisões da assembleia sobre as áreas comuns. Qual das duas se aplica é determinado pelo extrato do Grundbuch (contrato de arrendamento) e pelo contrato de propriedade do apartamento, e não pela palavra "Reihenhaus" (condomínio fechado).

Não se trata do tipo de casa ou da forma de propriedade, mas sim da estrutura fiscal em torno do arrendamento de longa duração.

Este termo não tem personalidade jurídica própria: refere-se a um apartamento padrão num imóvel habitacional, adquirido para efeitos de arrendamento com a expectativa de dedução do IVA e da depreciação. Trata-se de uma das estratégias de investimento imobiliário na Áustria, e não de um tipo de imóvel específico: o termo em si não garante a rentabilidade nem o resultado fiscal.

O reconhecimento depende da projeção do resultado abrangente. Para arrendamentos de imóveis residenciais unifamiliares (kleine Vermietung), o período de projeção de rendimentos é de 25 anos a partir do início do arrendamento e não superior a 28 anos a partir da primeira despesa. Estes períodos aplicam-se às projeções com início após 31 de dezembro de 2023: anteriormente, os períodos eram de 20 e 23 anos; este período foi prorrogado por cinco anos pela Lei Federal nº II 89/2024.

Se a actividade for reconhecida como Liebhaberei (arrendamento), o arrendamento fica isento de IVA, o direito à dedução do IVA suportado cessa e as perdas não são compensadas com outros rendimentos. Um resultado negativo num determinado ano não conduz, por si só, a esta conclusão.

A previsão é calculada com um consultor fiscal antes da compra: baseia-se na taxa de arrendamento permitida para esse imóvel específico, que é determinada pelo primeiro eixo - o regime MRG.

O anúncio indica a área de comercialização. O estatuto jurídico e técnico é determinado por documentos, pela seguinte ordem:

1. Extrato do livro-caixa. Mostra qual é o objeto do direito: uma fração de um apartamento, um terreno separado ou todo o prédio. Isto completa o eixo da forma de propriedade.
2. Data do alvará de construção. Levantamento dos documentos da construção, não do ano de construção constante do anúncio. Isto abrange a idade e as possíveis opções de arrendamento.
3. Documentos de propriedade do apartamento. Nutzwertgutachten e Wohnungseigentumsvertrag: quota, acessórios e finalidade do imóvel.
4. O sótão, a extensão e o anexo são estruturas separadas. Possuem licença e data próprias, podendo as suas normas não coincidir com as do restante edifício.
5. É necessário um contrato de arrendamento válido caso o apartamento esteja ocupado. As condições e o valor da renda são determinados por este contrato, e não pela categoria do edifício.
6. Cálculo de previsão – para efeitos de investimento. Antes da compra, com base na taxa disponível, e não na taxa desejada.

Os dois primeiros itens indicam a categoria do objeto em todos os três eixos. Os restantes quatro indicam o valor monetário dessa categoria.

O que é um "Altbau" na Áustria? É uma designação comercial para um edifício mais antigo, geralmente anterior à guerra. Não existe uma data única que determine todas as consequências jurídicas com base neste termo. Para efeitos de aluguer, a data da licença de construção é relevante.

significa Neubaufoi construída recentemente uma casa? Não. O uso comercial refere-se a edifícios construídos após a guerra, incluindo os das décadas de 1960 e 1970. As habitações recentemente concluídas são designadas por "Erstbezug".

Qual a diferença entre Zinshaus e Altbau? São características em eixos diferentes. Altbau descreve a idade do edifício, enquanto Zinshaus descreve o tipo de propriedade: todo o edifício, sem divisão em apartamentos. Uma casa pode ser ambas as coisas.

É possível comprar um Genossenschaftswohnung (título de propriedade geral)? O direito de utilização é adquirido com uma contribuição financeira, não a propriedade em si. A transferência da propriedade está sujeita a determinadas condições e prazos, e não se aplica a todos os apartamentos.

Há apartamentos à venda em Gemeindebau? Não existe um mercado assim: as habitações municipais são arrendadas de acordo com as regras de distribuição da cidade.

Porque é que um apartamento no sótão é mais caro do que um apartamento no segundo andar do mesmo prédio? Um dos motivos é legal. Um apartamento criado a partir da conversão de um sótão após 31 de Dezembro de 2001 está parcialmente sujeito ao MRG (Regulamento de Gestão de Rendas) no momento da entrega, enquanto os apartamentos abaixo podem permanecer totalmente abrangidos pela lei.

A dedução do IVA garante a sua efetivação? Não. A dedução depende da geração de lucro acumulado durante o período projetado — 25 anos a partir do início do leasing, até 28 anos a partir da primeira despesa. Caso seja reconhecido um ónus real sobre o imóvel, a dedução é anulada.

O que se adquire com um Reihenhaus? Um lote individual ou uma fração de um lote comum com direito a um edifício específico. A segunda opção inclui uma comunidade de proprietários, uma reserva para manutenção e a tomada de decisões em assembleia sobre as áreas comuns.