Como investir com lucro em imóveis na Tailândia

Investir em imóveis na Tailândia está se tornando uma opção importante para quem busca renda e um lugar confortável para morar. Enquanto investidores na Europa frequentemente enfrentam altos custos de entrada e retornos limitados, a Ásia, e especialmente a Tailândia, oferece novas oportunidades.

Este artigo tem como objetivo fornecer não apenas uma visão geral do mercado, mas uma análise sistemática da atratividade do país para investimentos: desde oportunidades residenciais e renda de aluguel até seu papel em uma estratégia internacional de diversificação de ativos.

A relevância do tema é determinada por diversos fatores. O turismo, que sempre foi um dos principais motores do mercado tailandês, está se recuperando ativamente da pandemia, e o fluxo de visitantes da China, Rússia e Europa está crescendo novamente.

Ao mesmo tempo, o fenômeno da migração digital está se desenvolvendo – profissionais das áreas de TI e das indústrias criativas estão escolhendo cada vez mais Bangkok ou Chiang Mai como base para trabalho e vida.

O país está implementando projetos de infraestrutura de grande escala, incluindo o desenvolvimento do Corredor Econômico Oriental e a construção de novos aeroportos e rodovias, o que inevitavelmente aumenta o valor dos imóveis em regiões-chave.

A orientação especializada sobre este tema é especialmente importante, visto que o ambiente jurídico na Tailândia é mais complexo do que na Europa. Eu, Ksenia Levina, sou advogada com experiência em transações na UE e na Ásia. Sou especializada em estruturação de propriedade internacional e procedimentos KYC/AML. Isso me permite analisar o mercado não apenas sob a perspectiva das promessas de marketing dos incorporadores, mas também sob a perspectiva das práticas reais de aplicação da lei.

Para melhor compreender a direção que a Tailândia está tomando, é útil compará-la com a Áustria, tradicionalmente estável. O mercado imobiliário austríaco oferece um parâmetro conveniente em termos de proteção de direitos e previsibilidade regulatória. A comparação revela dois mundos distintos. A Áustria permanece um símbolo de confiabilidade: regulamentações previsíveis, proteção dos direitos de propriedade, mas também baixos rendimentos – raramente ultrapassando 2-3% ao ano.

A Tailândia, por outro lado, oferece um modelo completamente diferente: altos retornos e um baixo limite de entrada (às vezes de US$ 70.000 a US$ 100.000 por apartamento), enquanto o país está inserido em um contexto asiático dinâmico, onde as taxas de crescimento são maiores do que na Europa.

O mercado imobiliário da Tailândia é um organismo complexo e multifacetado. Ele combina a grande metrópole de Bangkok, comparável em escala às principais capitais globais, com áreas turísticas desenvolvidas como Phuket e Koh Samui, consideradas símbolos do turismo asiático. Existem também destinos específicos:

• Chiang Mai, lar de estudantes e nômades digitais.
• Hua Hin é um destino popular entre tailandeses ricos e estrangeiros que apreciam um ritmo de vida mais tranquilo.

Essa diversificação torna o mercado estável: ele não depende de uma única fonte de demanda.

O ambiente legal na Tailândia impõe certas restrições. Estrangeiros não podem possuir terras diretamente, mas podem celebrar contratos de arrendamento de longo prazo ou utilizar estruturas corporativas.

É permitida a propriedade estrangeira de até 49% dos tornando o segmento de apartamentos o mais acessível. Para muitos investidores, apartamentos em Bangkok ou condomínios à beira-mar representam seu primeiro ponto de entrada no mercado imobiliário.

O interesse pela Tailândia não se resume apenas ao clima e à cultura. O custo de vida aqui é significativamente menor do que na Europa, e o inglês é amplamente falado nas áreas turísticas, facilitando a adaptação. Além disso, existem programas de visto atraentes: do visto Elite de longa duração ao LTR (Residente de Longa Duração) e ao Smart Visa, que são voltados para investidores, profissionais e aposentados.

A história do mercado imobiliário tailandês é marcada por alternâncias entre crises e expansões. Após a grave crise asiática de 1997, o país construiu um sistema regulatório projetado para proteger o mercado do superaquecimento.

A década de 2010 testemunhou um rápido crescimento, particularmente em Bangkok e nos resorts, onde novos complexos residenciais, condomínios-hotéis e vilas estavam surgindo. A pandemia de COVID-19 em 2020-2021 representou um sério desafio: o turismo caiu drasticamente e, com ele, o interesse dos investidores.

Mas, de acordo com o Bangkok Post, uma rápida recuperação teve início desde 2022. Phuket e Koh Samui voltaram a atrair capital internacional, enquanto Bangkok demonstrou resiliência e estabilidade de preços.

O desenvolvimento é desigual entre as diferentes regiões. Bangkok continua sendo o principal centro de atividade comercial, com condomínios de alto padrão sendo construídos perto de estações de metrô e distritos comerciais.

Phuket concentra-se em vilas e apartamentos à beira-mar, que têm uma procura particularmente elevada durante a alta temporada. Koh Samui é vista como um destino de estilo de vida para pessoas que desejam viver e trabalhar remotamente. Chiang Mai atrai estudantes e profissionais de TI, enquanto Pattaya e Hua Hin representam um segmento de mercado mais acessível.

em termos de tipos de imóveis . Os condomínios são os mais populares, por serem os mais acessíveis a estrangeiros. As moradias são geralmente adquiridas por meio de contratos de arrendamento ou estruturas corporativas. Os condo-hotéis representam um segmento especial, onde os investidores recebem uma renda garantida e não precisam administrá-los pessoalmente.

A procura é impulsionada por três grupos de inquilinos. O primeiro grupo é composto por turistas que optam por apartamentos ou villas para estadias curtas. O segundo grupo é formado por nômades digitais que preferem aluguéis de longa duração com a opção de trabalhar em espaços de coworking. O terceiro grupo é formado por expatriados que trabalham para empresas internacionais e alugam imóveis por anos.

Em comparação com a Áustria, as diferenças tornam-se evidentes. A Tailândia é um mercado com características turísticas distintas e forte sazonalidade. Durante a alta temporada, os retornos podem atingir dois dígitos, enquanto na baixa temporada podem despencar.

A Áustria, por outro lado, representa um modelo quase oposto: mercados urbanos com contratos de arrendamento de longo prazo, preços estáveis ​​e baixa volatilidade. Para os investidores, a escolha é clara: a Tailândia oferece a possibilidade de altos retornos, enquanto a Áustria oferece tranquilidade e previsibilidade.

No contexto asiático, a Tailândia compete com o Vietnã (para mais detalhes, consulte o artigo "Mercado Imobiliário no Vietnã "), Indonésia e Malásia. O Vietnã apresenta um crescimento econômico mais acelerado, mas seu sistema jurídico é menos previsível para estrangeiros.

A Indonésia e Bali são populares entre os expatriados, mas as regulamentações sobre propriedade são mais complexas. De acordo com a HMLF (Helping Life Fund), a Malásia oferece opções de visto atraentes, mas fica atrás da Tailândia em termos de apelo turístico. Em última análise, a Tailândia oferece uma escolha equilibrada: um mercado desenvolvido, condições de aluguel convenientes e uma imagem internacional consolidada.

Para entender as diferenças em relação à Europa, é útil analisar a Áustria. Enquanto os rendimentos de aluguel em Viena e Salzburgo raramente ultrapassam 2-3% ao ano, em Bangkok ou Phuket você pode esperar de 5 a 10%, e às vezes até mais.

O mercado austríaco é transparente e estável, e a aquisição de terras é facilitada para estrangeiros, mas os elevados custos de entrada (entre 300.000 e 400.000 euros) tornam-no inacessível para muitos investidores privados. Na Tailândia, contudo, os custos de entrada são significativamente mais baixos e o elevado fluxo turístico mantém a procura por arrendamento.

O ambiente jurídico da Tailândia difere do europeu, e isso deve ser levado em consideração ao planejar uma transação. A principal distinção é que estrangeiros não podem possuir terras diretamente, e essa proibição permanece uma regra fundamental. No entanto, na prática, existem diversos modelos que permitem o investimento imobiliário legal e seguro.

Principais formas de propriedade

O Condomínio Freeho é o formato mais simples e popular. Um estrangeiro pode ser proprietário de um apartamento diretamente, mas sua participação no edifício é limitada a 49% da área total. Para a maioria dos investidores privados, esta é a opção ideal.

Arrendamento (contrato de arrendamento de longo prazo) – o terreno ou a moradia é arrendado por um período máximo de 30 anos, com opção de prorrogação. Na prática, elabora-se uma série de contratos que permite a propriedade do imóvel por até 90 anos.

Propriedade da empresa – constituição de uma empresa tailandesa na qual um estrangeiro detém uma participação minoritária (até 49%) e o controle é assegurado por meio de mecanismos legais (acionistas nomeados, acordos). Este modelo é mais frequentemente utilizado para a compra de terrenos e imóveis residenciais.

Um condomínio-hotel ou renda garantida pelo incorporador – o investidor compra uma unidade e recebe uma renda fixa ou variável sem qualquer responsabilidade de gestão. Essa modalidade é popular entre aqueles que não planejam morar na Tailândia.

Para maior clareza, vamos comparar os formatos de propriedade disponíveis na Tailândia e na Áustria:

Assim, o mercado tailandês é mais flexível em termos de instrumentos, mas exige preparação jurídica. O sistema austríaco é mais simples e estável, mas carece das características "exóticas" de altos rendimentos.

Os investidores podem escolher diferentes estratégias dependendo de seus objetivos:

• Renda com aluguel – compre um apartamento em Bangkok ou um condomínio em um resort e alugue-o por períodos curtos ou longos.
• Investimento em estilo de vida – compra de uma villa ou apartamento em Phuket/Samui para uso pessoal, com a opção de alugá-lo durante a temporada.
• Estratégias especulativas – investimentos na fase de construção (na planta), com posterior revenda após a conclusão do projeto.
• Diversificação de ativos – possuir imóveis como parte de um portfólio internacional é especialmente importante para investidores de países com riscos cambiais.

Em comparação, na Áustria, o modelo de aluguel de longo prazo, focado na estabilidade, quase sempre predomina. Negócios especulativos são raros e os rendimentos raramente ultrapassam 3% ao ano. Na Tailândia, aluguéis de curto prazo podem render de 7% a 10%, e até mais em projetos de resorts bem-sucedidos.

A compra de imóveis na Tailândia apresenta desafios únicos relacionados ao status legal de estrangeiros e à estrutura de propriedade. A principal dificuldade reside no fato de que estrangeiros não podem possuir terrenos diretamente, podendo adquirir apenas apartamentos, imóveis por meio de arrendamento ou estruturas corporativas. Portanto, o processo de compra exige uma análise minuciosa e o auxílio de um advogado especializado.

O processo passo a passo da transação é o seguinte: primeiro, o investidor reserva o imóvel e efetua um depósito, após o qual é celebrado um contrato preliminar de compra e venda, que fixa o preço e as condições.

O valor principal é então transferido, levando em consideração as restrições cambiais e os requisitos para a transferência de moeda estrangeira para a Tailândia. A etapa final é o registro da transação junto ao Departamento de Terras, onde é emitido um título de propriedade oficial ou um contrato de arrendamento.

A due diligence é fundamental para a segurança de uma transação. Um advogado verifica:

• Escritura de propriedade,
• a presença de ônus ou dívidas sobre a propriedade,
• situação jurídica do promotor imobiliário e licenças de construção,
• a correta execução de contratos de arrendamento, caso a compra envolva terrenos.

Ao comprar um imóvel na planta (em construção), é importante que os investidores concordem com um cronograma de pagamentos e garantias. Na maioria das vezes, as transações são estruturadas em etapas: 10 a 30% na reserva, pagamentos subsequentes dependendo da conclusão do projeto e o pagamento final na transferência da propriedade. As construtoras geralmente oferecem garantias de reembolso em caso de atrasos na construção, mas a devida diligência é obrigatória.

As características costeiras incluem restrições de zoneamento e regulamentos de planejamento urbano que regem a altura dos edifícios, a densidade de construção e o uso do solo. Isso é importante considerar para vilas em Phuket ou Koh Samui, onde a legislação e os regulamentos municipais locais podem limitar o potencial de redesenvolvimento e expansão.

Processo passo a passo para comprar um imóvel

De modo geral, a segurança jurídica na Tailândia é alcançada por meio de uma due diligence rigorosa e uma estruturação de propriedade adequada, enquanto na Áustria o processo é mais simples e formalizado, mas os retornos são menores.

O aspecto financeiro da compra de imóveis na Tailândia é significativamente mais fácil do que na Europa, mas requer que se leve em consideração diversos fatores.

Ao comprar um imóvel, os investidores se deparam com taxas de registro e impostos de transmissão. Em média, a taxa de registro é de aproximadamente 2% do valor do imóvel, e o imposto de transmissão varia de 2% a 3%. Se a compra for feita por meio de uma construtora, um IVA de 7% também é adicionado para imóveis novos.

De acordo com a Siamlegal possuir imóveis não impõe uma carga tributária elevada. Os impostos anuais são baixos (0,02% a 0,1% do valor cadastral para imóveis residenciais), mas os investidores devem levar em consideração os custos com serviços públicos e taxas de serviço (taxas de manutenção, manutenção do condomínio, segurança e limpeza de áreas comuns).

O imposto sobre ganhos de capital incide sobre as vendas sendo calculado com base no valor cadastral oficial e no tempo de posse do imóvel. Na maioria dos casos, a alíquota varia de 1% a 3%, mas pode ser ajustada dependendo do tipo de propriedade (arrendamento ou propriedade plena) e da forma de venda.

A renda proveniente de aluguéis para não residentes é tributada a uma taxa de 15 a 20%. Se o proprietário utilizar uma estrutura corporativa ou administrar o imóvel por meio de uma empresa administradora, impostos sociais e corporativos adicionais poderão ser aplicados.

Comparação com a Áustria

Se você está considerando jurisdições da UE para equilibrar seu portfólio, vale a pena examinar os impostos imobiliários austríacos — eles impactam diretamente a renda líquida e a estratégia de propriedade.

Assim, o ambiente tributário da Tailândia permite que os investidores alcancem altos retornos líquidos, mas exige uma análise cuidadosa das transferências cambiais e da estruturação das transações. A Áustria oferece transparência e previsibilidade, mas os rendimentos são significativamente menores.

Objeto: Apartamento de 1 quarto com 40 m² em um condomínio moderno próximo à estação BTS (centro de Bangkok).

Preço de compra: 5.000.000 THB (aproximadamente US$ 140.000).

1. Custos de aquisição

2. Renda de aluguel

• O aluguel médio de um apartamento de 1 quarto nesta área é de 25.000 THB por mês.
• Renda anual = 300.000 THB.

3. Despesas anuais

4. Renda líquida de aluguel

• Renda: 300.000 THB
• Menos despesas: 101.000 THB
• Renda líquida = 199.000 THB/ano (≈ $5.600)
• Rendimento líquido = 199.000 / 5.500.000 ≈ 3,6% ao ano

5. Saída após 7 anos (revenda)

Vamos supor que os preços em Bangkok cresçam em média 3% ao ano.

• Preço após 7 anos: 5.000.000 × (1,03)^7 ≈ 6.150.000 THB.

Despesas de venda:

• Comissão da agência: 3% = 185.000 THB
• Imposto sobre ganhos de capital (digamos, em torno de 2%): 120.000 THB

Receita líquida da venda: ≈ 5.845.000 THB

6. Cálculo final da rentabilidade

Investimento: 5.500.000 THB

Reembolso: THB 7.238.000

Lucro: 1.738.000 THB (aproximadamente US$ 49.000)

TIR (retorno médio) ≈ 6,2% ao ano

Conclusão:

• O rendimento líquido do aluguel é de aproximadamente 3,5 a 4% ao ano.
• Levando em consideração o aumento de preço e a revenda, a rentabilidade final fica em torno de 6 a 7% ao ano.
• As vantagens são os baixos impostos e o custo de entrada relativamente baixo. As desvantagens são a dependência da localização e a sazonalidade dos aluguéis.

Investir em imóveis na Tailândia não garante automaticamente residência permanente, mas o país oferece diversos programas de visto de longa duração que permitem viver e trabalhar no país por um período prolongado.

O Visto Elite da Tailândia é um programa premium válido por períodos que variam de 5 a 20 anos. Ele permite que estrangeiros entrem na Tailândia sem restrições, sem a necessidade de renovações regulares de visto, e oferece acesso a privilégios como imigração acelerada, assistência médica e serviços de estilo de vida.

Isso é conveniente para investidores, pois o imóvel pode ser usado como residência pessoal e para aluguel sem restrições de visto.

O Visto de Residência de Longa Duração (LTR, na sigla em inglês) destina-se a investidores, nômades digitais e profissionais qualificados. Permite a permanência no país por até 10 anos, oferecendo ainda benefícios fiscais e liberdade de emprego.

O Visto Inteligente foi criado para profissionais de TI, startups e trabalhadores altamente qualificados. Ele oferece até quatro anos de residência, simplifica o processo de contratação e dá acesso a uma série de benefícios, incluindo reduções de impostos.

Vale ressaltar que a residência permanente não pode ser obtida diretamente pela compra de imóveis, como ocorre em alguns países europeus. Em vez disso, os estrangeiros utilizam os vistos mencionados para estadias de longa duração e integração ao estilo de vida do país — moradia confortável, assistência médica de alta qualidade, baixos índices de criminalidade e um clima com praias e atividades durante o ano todo.

Tailândia x Áustria

A Tailândia oferece vistos com um componente de estilo de vida dinâmico, permitindo combinar investimento e uma vida confortável, enquanto a Áustria se concentra em categorias de residência formais com comprovação documental obrigatória de renda ou atividade comercial.

O mercado de aluguel na Tailândia é extremamente dinâmico, principalmente em áreas turísticas e grandes cidades. Ele se divide em dois segmentos principais: aluguéis de curta duração (turistas, Airbnb, Booking) e aluguéis de longa duração (expatriados, nômades digitais).

Os aluguéis de curta duração atraem investidores com altos retornos, mas estão sujeitos à sazonalidade. Nas áreas turísticas de Phuket e Koh Samui, a renda pode aumentar até 12% ao ano no inverno, mas cair pela metade durante a baixa temporada. Os aluguéis geralmente são administrados por empresas especializadas, que cuidam do marketing, da limpeza e dos pagamentos dos hóspedes.

Aluguéis de longo prazo são comuns em Bangkok e Chiang Mai. Nessas cidades, a demanda é mais estável, mas os rendimentos são menores — em média, de 4% a 6% ao ano. Nômades digitais e expatriados garantem um fluxo constante de inquilinos durante todo o ano, minimizando os riscos sazonais.

Variação da rentabilidade por localização

Nas cidades europeias, os rendimentos são de 2 a 3%, mas são estáveis ​​e praticamente não são afetados pela sazonalidade. Na Tailândia, os rendimentos são de 2 a 3 vezes maiores, mas os investidores devem considerar os riscos: sazonalidade, qualidade do imóvel, gestão e os aspectos legais do arrendamento.

A escolha da localização depende do objetivo do investimento: renda de aluguel, estilo de vida ou uma estratégia combinada. Diferentes regiões variam em termos de rentabilidade, tipos de imóveis, custos de entrada e demanda por aluguel.

Bangkok é a maior metrópole da Tailândia e um centro comercial e cultural. A principal demanda aqui é impulsionada por inquilinos de longo prazo — expatriados, funcionários de empresas internacionais e profissionais dos setores de TI e finanças.

Tipos de imóveis: condomínios, apartamentos em arranha-céus, raras vilas nos subúrbios.

Preços mínimos: estúdios – a partir de US$ 60-70 mil, apartamentos de 1 quarto – a partir de US$ 80-100 mil, condomínios de luxo – a partir de US$ 200-250 mil.

Áreas populares:

• Sukhumvit (Thonglor, Ekkamai): estilo de vida ativo, restaurantes, centros comerciais, popular entre os expatriados.
• Silom/Sathorn: zonas comerciais, apartamentos de luxo para alugar a trabalhadores de escritório.
• Ari/Phrom Phong: áreas residenciais tranquilas, com alta demanda para aluguéis de longa duração.

Phuket é um mercado turístico de alto padrão com propriedades à beira-mar, atraindo turistas e proprietários de condomínios hoteleiros. Oferece um alto potencial de renda com aluguéis de curta duração, mas é altamente sazonal.

Tipos de imóveis: moradias com piscina, condomínios com vista para o mar, apartamentos em zonas turísticas.

Preços mínimos: apartamentos – de US$ 100.000 a US$ 120.000, casas – a partir de US$ 250.000, casas de luxo – a partir de US$ 500.000.

Áreas populares:

• Patong / Karon / Kata: fluxo turístico, alta rentabilidade a curto prazo.
• Kamala / Surin / Bang Tao: vilas de alto padrão, áreas tranquilas, ideais para investimentos em estilo de vida.

Samui é voltada para aluguéis de longo prazo e de médio prazo para nômades digitais. Os rendimentos são ligeiramente menores do que em Phuket, mas o mercado é estável durante todo o ano.

Tipos de imóveis: condomínios, vilas, estúdios e apartamentos perto das praias.

Preços mínimos: estúdios – a partir de US$ 80 mil, apartamentos de 1 quarto – a partir de US$ 120 mil, moradias – a partir de US$ 200 mil.

Áreas populares:

• Chaweng/Lamai: praias centrais com opções de aluguel para turistas.
• Bophut/Maenam: Áreas tranquilas com estilo de vida e inquilinos de longa duração.

Chiang Mai é um polo estudantil e de TI, onde há grande demanda por aluguéis de longo prazo. A sazonalidade é baixa, os rendimentos são médios e as barreiras de entrada são baixas.

Tipos de imóveis: apartamentos e casas geminadas, casas isoladas nos subúrbios.

Preços mínimos: estúdios – a partir de US$ 50.000 a US$ 60.000, apartamentos de 1 quarto – a partir de US$ 70.000 a US$ 80.000, casas – a partir de US$ 150.000.

Áreas populares:

• Nimman / Santitham: TI e coworking, nômades digitais em alta.
• Cidade Velha/Beira-rio: perto de universidades e áreas turísticas.

Pattaya e Hua Hin são um segmento de mercado de massa com imóveis acessíveis. São adequados para investidores com orçamentos limitados, com alta concorrência e retornos moderados.

Tipos de imóveis: apartamentos, apartamentos em prédios altos, pequenas casas.

Preços mínimos: apartamentos – de US$ 50.000 a US$ 70.000, apartamentos de 1 quarto – de US$ 60.000 a US$ 80.000, casas – de US$ 150.000 a US$ 180.000.

Áreas populares:

• Pattaya Central / Jomtien: centros turísticos, alta demanda por aluguéis de curta duração.
• Cidade de Hua Hin / Khao Takiab: áreas tranquilas, ideais para famílias.

Tabela comparativa de regiões e características:

O mercado imobiliário tailandês divide-se em secundário e primário (construções novas), e cada categoria tem as suas próprias características da perspetiva do investidor.

O mercado secundário caracteriza-se por preços mais acessíveis e imóveis já prontos, permitindo o retorno imediato do investimento com aluguel. A principal responsabilidade do investidor, nesse caso, é inspecionar minuciosamente o imóvel: verificar o estado das instalações, a deterioração dos materiais de construção e a presença de defeitos ou falhas que possam impactar os custos de reforma e a renda futura.

Também é importante avaliar a localização e a infraestrutura — imóveis de revenda em áreas nobres de Bangkok ou Phuket podem ser mais lucrativos do que empreendimentos novos devido ao fluxo imediato de inquilinos e à demanda já estabelecida.

Os novos empreendimentos (na planta) oferecem a oportunidade de adquirir imóveis a um preço mais baixo, mas estão associados a riscos: atrasos na construção, alterações nas datas de entrega, necessidade de cumprir um cronograma de pagamentos e possíveis alterações no projeto.

Os pagamentos geralmente são feitos em etapas: um depósito inicial, várias parcelas à medida que a construção é concluída e um pagamento final na entrega do imóvel. A análise prévia do incorporador e dos termos do contrato é crucial para mitigar riscos.

A faixa de preços no mercado varia: estúdios e pequenos apartamentos em Bangkok e Chiang Mai começam em US$ 50.000 a US$ 70.000, enquanto vilas em Phuket e Koh Samui custam a partir de US$ 300.000.

Tailândia x Áustria

De forma geral, o mercado secundário permite um início mais rápido na geração de renda e a seleção de imóveis concluídos em áreas-chave, enquanto os novos empreendimentos são adequados para investidores estratégicos dispostos a esperar e gerenciar os riscos do projeto.

Na Tailândia, existem muitas opções para diversificar seu portfólio de investimentos além da tradicional aquisição de apartamentos ou casas.

Os condomínios-hotéis são propriedades onde a construtora ou a empresa administradora garante uma renda fixa por vários anos. Isso reduz os riscos operacionais, mas o rendimento geralmente é menor do que o de imóveis para aluguel independentes.

As villas administradas oferecem retornos mais altos por meio de aluguéis de curta duração, mas exigem gestão e manutenção profissionais. O investidor recebe uma parte da renda, e a empresa cuida do marketing, da limpeza e da gestão dos aluguéis.

Os imóveis para aluguel destinados a estudantes em Chiang Mai e Bangkok são voltados para estudantes e jovens profissionais. Um fluxo constante de inquilinos torna a renda menos sazonal, embora as propriedades exijam reformas e manutenção internas mais frequentes.

O setor imobiliário comercial, incluindo escritórios, armazéns e lojas de rua, tem alta demanda nas grandes cidades, mas exige uma análise de mercado mais aprofundada e gestão a longo prazo.

A aquisição de terrenos por meio de uma SPE (Sociedade de Propósito Específico) permite que um estrangeiro contorne as restrições à propriedade direta de terras. O investidor cria uma empresa tailandesa (SPE) e adquire o terreno por meio dela. Isso proporciona flexibilidade, mas acarreta implicações legais e tributárias.

Comparação com a Áustria

A Tailândia oferece aos investidores uma ampla gama de formatos especializados e de curto prazo, onde os retornos podem ser maiores, mas os riscos operacionais e legais também são mais elevados. A Áustria, por outro lado, concentra-se na estabilidade e em contratos de arrendamento de longo prazo, onde os retornos são menores, mas os riscos legais e de mercado são mínimos.

O mercado imobiliário moderno na Tailândia está altamente adaptado a investidores estrangeiros, e uma parcela significativa das transações é concluída remotamente, sem que o comprador precise estar fisicamente presente no país. Isso se tornou especialmente relevante no período pós-COVID, quando os processos online foram praticamente automatizados.

O processo começa com a escolha de um imóvel: construtoras e imobiliárias oferecem visitas virtuais em 3D, vídeos de apresentação e plantas detalhadas de apartamentos ou casas. Muitas empresas organizam "visitas virtuais" via Zoom ou WhatsApp, onde um corretor mostra o imóvel em tempo real e responde a perguntas. Após decidir pela compra, o investidor assina um contrato de reserva online, pagando um sinal por transferência bancária internacional.

Também é possível prestar assistência jurídica remota Na Tailândia, a representação notarial não é obrigatória, portanto, os contratos podem ser elaborados por um advogado atuando mediante procuração. O cliente assina a procuração perante um notário em seu país de origem (com posterior apostilamento ou legalização consular), e o advogado na Tailândia fica autorizado a representar seus interesses perante o departamento de terras.

Os pagamentos são feitos por transferência bancária internacional. A lei exige que os compradores estrangeiros de apartamentos tragam fundos para o país em moeda estrangeira e os convertam em baht. Para confirmar a origem dos fundos e cumprir as normas cambiais, é necessário preencher um Formulário de Transação Cambial (FET). Este documento é fundamental: sem ele, a propriedade do apartamento não pode ser registrada.

A transação é registrada no Departamento de Terras , o cartório de registro de imóveis local. O investidor não precisa estar presente: um advogado ou representante conclui o processo, obtém a escritura definitiva (Chanote) e a transfere para o cliente.

Portanto, a compra remota de imóveis na Tailândia leva de 4 a 8 semanas, dependendo do tipo de propriedade (pronta ou em construção) e da rapidez das transferências bancárias. Esse modelo flexível permite que investidores de todo o mundo entrem no mercado sem procedimentos burocráticos complexos.

Comparação com a Áustria

Investir em imóveis na Tailândia oferece altos retornos e baixas barreiras de entrada, mas apresenta uma série de riscos específicos que é importante considerar antes da compra.

Restrições fundiárias – estrangeiros não podem possuir terras diretamente. A propriedade só é possível por meio de arrendamento (contrato de 30 a 90 anos) ou por meio de uma SPE (empresa tailandesa). Isso cria nuances legais e exige uma verificação minuciosa da documentação.

Controles cambiais – grandes transferências do exterior devem ser acompanhadas de uma declaração e comprovante da origem dos fundos para o registro da moeda estrangeira junto ao Banco da Tailândia. Erros podem causar atrasos no registro de imóveis e complicações legais.

Os riscos para o incorporador são especialmente relevantes para novos projetos de construção (na planta). Atrasos na construção, alterações no cronograma de pagamentos ou qualidade inferior do projeto são possíveis.

Sazonalidade turística – os aluguéis de curta duração dependem muito do fluxo de turistas. Em Phuket e Koh Samui, a rentabilidade dos aluguéis de verão pode cair de 30 a 50% em comparação com os meses de alta temporada.

A Tailândia atrai não apenas investidores, mas também aqueles que buscam combinar investimento com um estilo de vida confortável. O país oferece uma combinação única de clima tropical, litoral, baixo custo de vida e infraestrutura desenvolvida para expatriados.

O clima tropical, com uma estação quente de março a maio, uma estação chuvosa de junho a outubro e uma estação seca e fresca de novembro a fevereiro, torna a Tailândia atraente para se viver o ano todo. As diferenças regionais também influenciam o conforto: o norte do país (Chiang Mai) é mais fresco e verde, enquanto o sul (Phuket, Koh Samui) oferece acesso ao mar e às praias, mas com alta umidade. O mar e as florestas tropicais criam um estilo de vida único para os amantes da natureza e entusiastas de atividades ao ar livre.

A Tailândia possui uma rede bem desenvolvida de clínicas e hospitais internacionais. Bangkok, Phuket e Koh Samui contam com instalações que oferecem altos padrões de atendimento, equipe que fala inglês e equipamentos modernos. Os custos médicos para residentes e portadores de vistos de longa duração são significativamente menores do que em países europeus, mantendo uma qualidade de serviços comparável. O seguro privado para estrangeiros cobre tratamentos e consultas com especialistas.

Viver na Tailândia é significativamente mais barato do que na Europa Ocidental. O aluguel de um apartamento ou condomínio confortável em Bangkok ou Chiang Mai pode variar de US$ 400 a US$ 800 por mês, enquanto o aluguel de uma casa em Phuket ou Koh Samui custa de US$ 1.200 a US$ 2.500. Supermercado, transporte, contas de serviços públicos, internet e serviços de limpeza são todos mais baratos do que na União Europeia. Esse nível de despesas permite que os investidores não apenas vivam confortavelmente, mas também retenham a maior parte de sua renda proveniente do aluguel de imóveis.

A Tailândia atrai ativamente expatriados da Rússia, Europa, China e Estados Unidos. Grandes comunidades de expatriados se formaram nos principais centros turísticos e comerciais, como Bangkok, Phuket, Koh Samui e Chiang Mai. Eles oferecem apoio em assuntos do dia a dia, auxiliam em questões jurídicas e bancárias e criam clubes e escolas para os filhos dos expatriados. Isso facilita a adaptação e torna a vida mais confortável.

O país é conhecido por seu ambiente seguro e tranquilo, com baixos índices de criminalidade em comparação com as principais cidades europeias. A população local é amigável e educada com estrangeiros, especialmente em áreas turísticas e de expatriados. Escolas internacionais que oferecem programas em inglês estão disponíveis para famílias com crianças, facilitando a integração.

As principais cidades e áreas turísticas possuem uma rede bem desenvolvida de estradas, transporte público, aeroportos e portos marítimos. Bangkok conta com o BTS e o MRT, proporcionando fácil acesso ao transporte. As áreas turísticas de Phuket e Koh Samui oferecem ampla disponibilidade de táxis, aluguel de carros e serviços de ferry.

A Tailândia oferece uma ampla gama de opções de lazer: praias, esportes aquáticos, golfe, ioga, academia, restaurantes internacionais, spas e eventos culturais. Eventos e festivais culturais, como o Songkran (Ano Novo Tailandês) e o Loy Krathong, criam uma atmosfera especial.

A saída de um investimento imobiliário é uma etapa crucial na estratégia de um investidor. Ela depende do tipo de imóvel, da região, da estrutura de propriedade e das condições de mercado. Na Tailândia, o mercado oferece altos retornos, mas também alguns desafios relacionados à liquidez e à sazonalidade, enquanto a Áustria oferece estabilidade, porém com baixo potencial de renda.

Na Tailândia, a venda de imóveis geralmente é feita por meio de agências, principalmente se o proprietário estiver no exterior. As agências ajudam a avaliar o preço de um imóvel com base na sazonalidade, na dinâmica da demanda e no tipo de locação (longo ou curto prazo).

Em Bangkok e Chiang Mai, os imóveis são vendidos mais rapidamente graças à demanda constante de expatriados e nômades digitais. Nas ilhas turísticas de Phuket e Koh Samui, o período médio de venda pode ser mais longo devido às flutuações sazonais no fluxo turístico.

Tempo médio de exposição de imóveis no mercado secundário na Tailândia:

• Bangkok: 3 a 6 meses, grande procura por apartamentos e condomínios para aluguel de longa duração.
• Phuket/Samui: 6 a 12 meses, retornos mais altos, mas mercado sazonal.
• Chiang Mai: Aluguéis de longa duração (3 a 6 meses), demanda estável por parte de estudantes e profissionais de TI.
• Pattaya/Hua Hin: 4 a 8 meses, segmento de massa, alta concorrência.

Em comparação, a liquidez na Áustria está distribuída de forma mais uniforme: Viena – 2 a 4 meses, Salzburgo – 3 a 5 meses, Innsbruck – 3 a 6 meses. Apesar do rendimento mais baixo, o mercado é menos volátil.

Na Tailândia, o imposto sobre ganhos de capital para não residentes é de aproximadamente 5 a 10%, dependendo da categoria do imóvel e do período de posse, além de um imposto de selo de até 2%. Os impostos para proprietários de SPEs (Sociedades de Propósito Específico) podem variar e exigem assessoria jurídica. Na Áustria, o imposto sobre ganhos de capital para pessoas físicas é de aproximadamente 25%, o que reduz os retornos, mas torna o processo de venda transparente e previsível.

A saída de um investimento pode envolver herança ou doação. Na Tailândia, é importante registrar a titularidade corretamente, especialmente quando a propriedade é detida por meio de uma SPE (Sociedade de Propósito Específico). Sem esse registro, a transferência de ativos pode ser difícil. Na Áustria, a propriedade direta e o sistema notarial tornam as transferências de imóveis mais simples e seguras.

A Tailândia oferece um alto potencial de retorno sobre o investimento – até 12% ao ano para propriedades turísticas com aluguéis de curta duração. Em áreas urbanas como Bangkok e Chiang Mai, os retornos são ligeiramente menores (3-6%), mas mais estáveis. Na Áustria, os retornos sobre o investimento são baixos – 2-3% –, mas o risco de perda de capital é mínimo.

Fatores que afetam uma saída bem-sucedida

• Localização: Áreas turísticas e comerciais vendem mais rápido e por mais tempo.
• Sazonalidade: As áreas turísticas dependem do fluxo de turistas; o pico de vendas ocorre durante a alta temporada, de novembro a fevereiro.
• Tipo de imóvel: Apartamentos e condomínios vendem mais rápido do que casas de temporada.
• Clareza jurídica: ter um título de propriedade claro e uma SPE (Sociedade de Propósito Específico) verificada acelera significativamente o processo.
• Gestão de rendimentos: Imóveis com rendimento de aluguel comprovado atraem mais compradores.

Saída de investimentos: Tailândia vs. Áustria

Sair de investimentos na Tailândia pode ser mais lucrativo, mas exige planejamento e consideração da sazonalidade, dos aspectos legais e da escolha da região certa. A Áustria oferece riscos mínimos e liquidez rápida, mas os rendimentos são baixos e menos atrativos para estratégias de curto prazo.

Caso 1: Bangkok – Apartamento de 60 m², rendimento de 4,8%

Um investidor comprou um apartamento em um novo complexo residencial na área de Sukhumvit, próximo à estação de trem elevado BTS. O imóvel está totalmente mobiliado pela construtora e alugado em longo prazo para um expatriado do setor de TI.

O valor médio do aluguel proporciona um rendimento de 4,8% ao ano, enquanto a liquidez da região é alta devido à demanda estável por moradia por parte de profissionais de empresas internacionais. Este caso ilustra a estratégia de "investimento conservador no capital com baixo risco".

Caso 2: Phuket – Moradia de 250 m² com piscina, rendimento de 9,5%

Um cliente de Dubai investiu em uma villa na costa oeste da ilha, na área de Bang Tao, conhecida por seus resorts de luxo. A propriedade é administrada por uma empresa internacional que oferece aluguéis de curta duração através do Airbnb e do Booking.com.

Graças ao grande fluxo turístico e ao segmento premium, o imóvel rende 9,5% ao ano, e durante a alta temporada, os retornos ultrapassam 12%. Este é um exemplo de estratégia agressiva: "imóveis de resort com ênfase em aluguéis de curta duração".

Caso 3: Samui – Apartamento de 45 m², rendimento de 7,1%

Um jovem investidor europeu comprou um pequeno apartamento perto da praia de Chaweng. O imóvel foi adquirido totalmente mobiliado e acabado, com investimento adicional em um pacote de design para aumentar seu potencial de aluguel.

O apartamento é alugado para nômades digitais e turistas por períodos de 3 a 6 meses, rendendo 7,1% ao ano. O mercado imobiliário de Koh Samui é estável durante todo o ano, e o imóvel combina renda e estilo de vida.

Caso 4: Chiang Mai – estúdio de 35 m², rendimento de 5,4%

Um investidor de Singapura comprou um estúdio em um condomínio moderno perto da Universidade de Chiang Mai e do Parque Tecnológico. A demanda vem principalmente de estudantes e freelancers que trabalham no setor de TI.

O rendimento foi de 5,4% ao ano, e o imóvel não é afetado pela temporada turística, mantendo uma alta taxa de ocupação durante todo o ano. A estratégia do estudo de caso é "fluxo de caixa estável em um centro educacional e tecnológico".

Caso 5: Pattaya – condomínio-hotel de 40 m², com renda garantida de 6%

Um cliente do Cazaquistão comprou um apartamento em um condomínio-hotel com renda garantida pela administradora. A administradora cuida do marketing e das operações de aluguel, pagando uma taxa fixa de juros anual de 6% durante os primeiros cinco anos.

Após o término do período garantido, a rentabilidade dependerá da ocupação, mas a propriedade está localizada no centro de Pattaya, a uma curta distância a pé da praia, o que reduz os riscos.

Caso 6: Hua Hin – Casa de 180 m², rendimento de 4,2%

Uma família europeia comprou uma casa em um condomínio fechado perto de um campo de golfe. Eles usam a propriedade em parte como residência própria e em parte para aluguel através de uma empresa administradora.

O rendimento médio é de 4,2% ao ano, mas o principal objetivo da compra é um investimento em estilo de vida: a oportunidade de passar o inverno na Tailândia e obter renda extra quando a casa estiver vazia.

Trabalho com imóveis na Ásia e na Áustria há mais de dez anos e percebo como esses mercados diferem bastante em estrutura, riscos e abordagens de investimento. A Tailândia sempre foi uma plataforma interessante para mim – combina altos retornos e fatores de estilo de vida, mas exige preparação cuidadosa e considerações legais.

A primeira coisa que sempre aconselho aos meus clientes é a realização de uma due diligence completa. Na Tailândia, é crucial verificar a escritura, as licenças de construção e as condições de propriedade, especialmente quando se trata de vilas e imóveis em regime de arrendamento. O segundo fator-chave é analisar o fluxo turístico e a demanda por aluguel: isso determina o retorno do investimento e o prazo de saída.

Ao escolher um imóvel, baseio-me na estratégia do cliente. Se o objetivo for um modelo conservador, Bangkok é uma boa opção, com seus aluguéis de longo prazo para expatriados e profissionais internacionais. Se a meta for um equilíbrio entre rentabilidade e estabilidade, Koh Samui ou Chiang Mai são ideais, pois o mercado é menos suscetível a flutuações sazonais. Para quem busca uma estratégia mais agressiva, recomendo Phuket, onde os aluguéis de curto prazo oferecem rendimentos de até 10-12%, mas é preciso levar em conta a sazonalidade e os riscos regulatórios.

Também chamo a atenção dos meus clientes para as estruturas de propriedade e a otimização tributária. Existem diversas estruturas possíveis na Tailândia, desde a propriedade direta de um apartamento até o registro de uma empresa vinculada a uma casa. Cada estrutura possui suas próprias implicações tributárias, e é importante compreendê-las previamente.

Para mim, uma estratégia inteligente geralmente envolve combinar dois mundos: a estabilidade da Áustria e a rentabilidade da Tailândia. Viena oferece preservação de capital e previsibilidade, enquanto Phuket ou Koh Samui permitem aumentar os retornos e adicionar um componente de estilo de vida ao seu portfólio. Esse equilíbrio funciona melhor tanto para investidores familiares quanto para aqueles que estão construindo um portfólio internacional.

A escolha entre Tailândia e Áustria depende dos objetivos do investidor. Se o objetivo principal é preservar o capital em uma jurisdição estável com regras previsíveis, a Áustria é a melhor opção. No entanto, se o investidor busca retornos atrelados ao crescente turismo e desenvolvimento da região, a Tailândia oferece uma gama mais ampla de oportunidades.

A Tailândia se destaca em termos de carga tributária, custos de entrada e potencial de lucratividade. No entanto, exige maior atenção aos aspectos legais e suporte profissional. A Áustria é um porto seguro para investidores conservadores, onde os retornos são baixos, mas os riscos são mínimos.

O conselho dos especialistas se resume a três regras principais:

1. É essencial trabalhar com um advogado que tenha experiência na Ásia.
2. Verifique o construtor e o histórico jurídico do imóvel.
3. Planeje a gestão do seu contrato de locação e a sua estratégia de saída desde o início.

A previsão para 2030 é favorável para a Tailândia: o turismo deverá crescer para 80 a 90 milhões de pessoas por ano, juntamente com projetos de infraestrutura em larga escala (aeroportos, trens de alta velocidade, rodovias) e regulamentações mais rigorosas para aluguéis de curta duração. Tudo isso levará a preços mais altos em regiões-chave (Phuket, Bangkok e Koh Samui), mas exigirá uma estruturação de negócios mais sofisticada.

1. Parte legal

Comprovação de propriedade: Estrangeiros podem possuir um apartamento dentro da cota de 49% ou arrendar um terreno/casa por até 30 anos (com opção de prorrogação). Para terrenos, é mais comum o uso de uma SPE (Sociedade de Propósito Específico) ou uma estrutura com um parceiro tailandês.

Cota de condomínio: Certifique-se de que a cota para estrangeiros no empreendimento não seja excedida (caso contrário, a compra não será possível).

Incorporadora e imobiliária: verifique a legalidade do projeto, a disponibilidade de licenças, o histórico de projetos concluídos e a inexistência de processos judiciais.

Diligência prévia: Contrate um advogado para verificar a escritura (Chanote), os ônus registrados e os impostos ou contas de serviços públicos em atraso.

Contrato: revise cuidadosamente os termos do contrato – penalidades por atraso no pagamento, garantias da construtora, condições de devolução do depósito.

2. Parte financeira

Controle cambial: os fundos devem ser transferidos do exterior em moeda estrangeira com a finalidade de pagamento correta (Formulário de Transação Cambial), caso contrário, a propriedade não será registrada em nome de um estrangeiro.

Taxas de serviço: informe-se antecipadamente sobre o custo de manutenção do condomínio (geralmente de US$ 1 a US$ 3 por metro quadrado ao mês).

Reforma e mobiliário: Imóveis novos geralmente têm a estrutura básica ou acabamento simples, mas a mobília é essencial para propriedades de aluguel. Calcule um orçamento para isso.

Impostos:

• Renda de aluguel – 15% para não residentes.
• Na venda – imposto sobre ganhos de capital e imposto de selo (5-10%).
• Propriedade – imposto mínimo (0,01-0,1% do valor cadastral), mas as taxas de serviço podem ser mais significativas.

Seguro: contrate um seguro para o imóvel (contra incêndio, inundação e desastres naturais).

3. Gestão e rentabilidade

Opções de modelo de aluguel: curto prazo (Airbnb, Booking), médio prazo (nômades digitais) ou longo prazo (expatriados, estudantes).

Empresa administradora: assine um contrato com uma empresa administradora de imóveis (a comissão geralmente é de 20 a 30% do aluguel). Verifique a experiência e as avaliações da empresa.

Rentabilidade: Estime o rendimento real – não apenas com base na documentação do incorporador, mas também em dados independentes. Compare com outras regiões (Bangkok 3-6%, Phuket 7-12%, Koh Samui 6-10%).

Sazonalidade: Lembre-se que em destinos turísticos (Phuket, Samui) a renda varia bastante dependendo da época do ano.

4. Riscos operacionais

Regulamentação de aluguéis de curta duração: Na Tailândia, as leis restringem os aluguéis diários, mas, na prática, nem sempre são aplicadas. É importante compreender os riscos locais e trabalhar com empresas de gestão que entendam as nuances da legislação.

Qualidade da construção: inspecione cuidadosamente o imóvel, especialmente no mercado secundário (umidade, ar condicionado, sistemas elétricos).

Concorrência: nos segmentos de massa (Pattaya, Hua Hin) há uma alta oferta, o que reduz a rentabilidade.

Desinvestimento: Avalie a liquidez do local com antecedência – vender em Bangkok e Phuket é mais fácil do que em Pattaya ou cidades menores.

5. Estratégia e plano de saída

Cenário de investimento: defina sua estratégia (conservadora em Bangkok, equilibrada em Samui/Chiang Mai, agressiva em Phuket).

Período de propriedade: Você planeja manter o imóvel por 5, 10 ou 15 anos? Isso afeta os impostos e a rentabilidade.

Acesso: por meio de uma agência ou acordo privado. Em locais turísticos, o período de exposição pode levar de 12 a 18 meses.

Herança: Fazer um testamento (possível na Tailândia) facilitará o registro dos direitos dos herdeiros.

Repatriação de capital: Certifique-se de que todos os pagamentos sejam processados ​​corretamente, caso contrário, será difícil transferir o dinheiro de volta para o exterior.