Como comprar um imóvel na França sem cometer erros

Em 2025, o mercado imobiliário francês apresenta uma forte recuperação após a desaceleração observada entre 2023 e 2024. Somente no primeiro semestre, o número de transações aumentou 12% em comparação com o mesmo período do ano anterior. O preço médio por metro quadrado em todo o país atingiu € 3.017. Paris permanece como o mercado mais caro, com preços a € 9.420 por metro quadrado, um aumento de 0,4% em relação a fevereiro de 2025.

O objetivo deste artigo é discutir o potencial de investimento do mercado imobiliário francês. Nele, analisaremos as principais tendências do mercado, avaliaremos as condições legais e fiscais e discutiremos quais propriedades e localizações merecem a atenção dos investidores, dependendo de seus objetivos.

Por que agora?

• A atividade de mercado está crescendo. Nos primeiros seis meses de 2025, o número de transações aumentou 12% em comparação com 2024.
• Os preços nas regiões mais valorizadas estão subindo. Paris, a Côte d'Azur e a Provença continuam a apresentar um crescimento constante dos preços.
• Alterações na regulamentação de aluguéis. As novas regras incentivam contratos de longo prazo e reduzem os riscos dos aluguéis de curto prazo.
• Um ativo de investimento confiável. Em meio à instabilidade econômica global, a França continua sendo uma opção segura para proteger o capital.

Meu nome é Oksana Zhushman. Sou advogada de formação e me especializo em investimentos imobiliários em países da União Europeia, incluindo França, Áustria e Alemanha. Ao longo dos anos, tenho apoiado transações em todas as etapas: desde a seleção do imóvel e a due diligence jurídica até a otimização tributária e a estrutura de propriedade. Meu principal objetivo é proteger os investimentos e tornar o processo de investimento transparente e rentável para os clientes.

A França oferece aos investidores alta liquidez, uma ampla seleção de imóveis e uma infraestrutura bem desenvolvida. Há opções para todos os gostos, desde apartamentos em Paris e casas nos subúrbios até chalés nos Alpes e vilas litorâneas. A França combina o apelo de investimentos que priorizam o estilo de vida com um potencial de renda relativamente alto, já que o turismo e a alta demanda por aluguéis criam um potencial de rendimento sustentável, especialmente a longo prazo.

A Áustria, por outro lado, possui um modelo de mercado mais estável. Os riscos são menores, a legislação é mais transparente e as regras para investidores são mais rigorosas, garantindo uma proteção de capital confiável. Os rendimentos de aluguel na Áustria geralmente se limitam a 2-3% ao ano, mas esse conservadorismo torna o mercado previsível. Um fator importante é a demanda consistentemente alta por imóveis na Áustria, o que sustenta os preços e confirma o interesse contínuo dos compradores. Ao contrário da França, onde os retornos dependem em grande parte do turismo e das flutuações do mercado, na Áustria, o mercado imobiliário serve como meio de preservação de capital. Portanto, investir em imóveis aqui é frequentemente percebido como uma estratégia segura de longo prazo, em vez de uma forma de ganhar dinheiro de forma agressiva.

Assim, a França é adequada para quem busca oportunidades mais dinâmicas e está disposto a aceitar riscos em troca de altos retornos, enquanto a Áustria é melhor para investidores conservadores que valorizam a estabilidade, a segurança jurídica e o crescimento a longo prazo do valor dos imóveis.

A França ocupa há muito tempo uma posição de destaque entre os principais mercados europeus. Seu arcabouço legal protege os direitos dos investidores e sua alta liquidez permite que os imóveis encontrem compradores e inquilinos.

Segundo a Mordor Intelligence Source, o mercado imobiliário residencial francês está avaliado em US$ 528,33 bilhões em 2025 e a projeção é de que cresça para US$ 697,52 bilhões até 2030, representando uma taxa de crescimento anual composta (CAGR) de 5,92%.

O mercado imobiliário francês é considerado maduro e estável: as regras de transação são transparentes e o sistema jurídico protege de forma confiável os interesses dos investidores. Como resultado, o mercado imobiliário na França apresenta alta liquidez. Isso é especialmente perceptível nas grandes cidades e em destinos turísticos populares, onde os imóveis raramente permanecem muito tempo no mercado, encontrando rapidamente novos proprietários ou inquilinos.

Em nossa experiência trabalhando com clientes interessados ​​em adquirir imóveis acessíveis na França, frequentemente consideramos opções nos subúrbios de Paris, bem como pequenos apartamentos na Côte d'Azur. Apesar dos preços relativamente baixos, esses imóveis apresentaram bons retornos, principalmente devido à demanda estável por aluguéis de longo prazo.

Segundo relatórios analíticos recentes da PwC e do Banco Mundial, a França figura consistentemente entre os líderes europeus em termos de segurança nas transações imobiliárias e proteção dos direitos de propriedade. Além disso, a rentabilidade dos aluguéis nas maiores cidades do país supera a média da União Europeia, atingindo aproximadamente 4 a 5%.

Muitos investidores subestimam a importância da proteção jurídica. Sempre recomendo que os clientes dediquem especial atenção à análise jurídica do imóvel que estão adquirindo e trabalhem exclusivamente com agentes e notários de boa reputação, principalmente ao comprar um apartamento na França para fins de locação.

A França combina retornos relativamente altos, estabilidade e previsibilidade, além de um estilo de vida atraente para muitos compradores.

Paris e o sul da França continuam sendo destinos tradicionalmente importantes para o investimento imobiliário na França. Seu apelo se deve a uma combinação de alta liquidez, demanda estável e um estilo de vida diferenciado, apreciado tanto por moradores locais quanto por compradores estrangeiros.

Paris é particularmente atraente para investidores que buscam renda estável com aluguel e valorização de capital a longo prazo. A Côte d'Azur e a Provença, por sua vez, atraem aqueles que desejam combinar investimento com o prestígio e o potencial turístico da região.

• Paris é o maior centro de negócios e turismo da Europa e possui um alto nível de liquidez.
• A Côte d'Azur e a Provença são regiões de prestígio onde as villas são muito procuradas. Há também uma procura sazonal constante e um interesse consistente por parte de investidores estrangeiros.

Mesmo imóveis com preços relativamente baixos nessas áreas podem gerar uma renda significativa. Por exemplo, um dos meus clientes comprou uma pequena casa em Nice: a renda do aluguel compensou totalmente o investimento já nas duas primeiras temporadas turísticas, embora o objetivo inicial fosse encontrar uma casa acessível na França.

A França mantém, de modo geral, seu status como um dos mercados mais estáveis ​​e atrativos da Europa. Segundo a Notaires de France, 892 mil imóveis foram vendidos no país entre abril de 2024 e abril de 2025 – 50 mil a mais que no ano anterior. O preço médio por metro quadrado atingiu aproximadamente € 2.953.

A história do mercado demonstra que ele consegue resistir a crises graves. Por exemplo:

• 2008–2010: Nas principais cidades, os preços dos imóveis residenciais existentes caíram em média de 10 a 12%. Uma recuperação gradual ocorreu devido à demanda sustentada por aluguéis de longo prazo.
• 2020–2021: Durante a pandemia de COVID-19, os confinamentos e as restrições ao turismo levaram a uma queda no interesse por imóveis em áreas turísticas. No entanto, a procura interna, particularmente por imóveis novos, sustentou o mercado.

O mercado imobiliário francês tem demonstrado historicamente resiliência às crises econômicas. Para investidores que buscam comprar um imóvel na França a um preço acessível, faz sentido procurar opções em regiões com forte demanda interna.

Um ótimo exemplo: um dos meus clientes comprou uma pequena casa na Provença logo após a crise de 2020. Em 2022, a renda do aluguel a longo prazo permitiu que ele recuperasse totalmente o investimento.

Os preços nas principais cidades (Paris, Lyon e Côte d'Azur) cresceram de forma constante a uma taxa de 3 a 5% ao ano. No entanto, o mercado de imóveis usados ​​cresceu mais lentamente do que o setor de imóveis novos, abrindo oportunidades adicionais para investidores que buscam comprar imóveis na França para valorização do capital.

Mesmo os imóveis mais acessíveis em regiões cobiçadas da França costumam manter-se líquidos e gerar renda de aluguel estável.

É importante compreender que o mercado imobiliário do país é altamente diversificado regionalmente, e a escolha do imóvel depende diretamente da estratégia de investimento.

• Paris : um centro cultural; imóveis residenciais de € 350.000 a € 900.000 para apartamentos de um a três quartos; coberturas de luxo a partir de € 1,2 milhão. Aluguéis de curta duração pelo Airbnb rendem de 4% a 5% ao ano.
• Lyon : um centro universitário e industrial; apartamentos de € 250.000 a € 600.000, apartamentos grandes a partir de € 700.000. Aluguéis de longa duração populares entre estudantes e profissionais.
• Marselha : cidade portuária com grande fluxo turístico; os preços dos imóveis variam de € 180.000 a € 450.000, com casas à beira-mar a partir de € 500.000. Os aluguéis de verão rendem de 5% a 6%.
• Côte d'Azur : apartamentos a partir de € 300.000, moradias a partir de € 1 milhão. Os aluguéis de temporada são particularmente rentáveis, com alta liquidez.
• Bordéus : apartamentos de €220.000 a €550.000, casas a partir de €400.000. A região está em constante valorização e é muito procurada por estudantes e investidores.
• Toulouse : apartamentos de € 200.000 a € 450.000, casas a partir de € 400.000. Aluguéis de longa duração populares graças ao desenvolvimento das indústrias de aviação e TI.
• Alpes : apartamentos a partir de 250.000 €, chalés a partir de 1 milhão de €. Popular entre os turistas de inverno, o aluguel por temporada proporciona uma renda estável.

Mais de 60% das transações envolvem imóveis residenciais já existentes. Apartamentos e casas em centros urbanos e subúrbios são procurados tanto para aluguel quanto para revenda.

Os novos empreendimentos continuam populares, principalmente em grandes cidades e no litoral. Suas vantagens incluem projetos modernos e incentivos fiscais (como o programa Pinel). Os preços variam de € 250.000 a € 700.000, com imóveis de alto padrão a partir de € 1 milhão.

Apartamentos e estúdios são ideais para aluguéis de curta duração (Airbnb), especialmente em Paris, Lyon e na Côte d'Azur. O retorno médio é de 4 a 5% ao ano.

Chalés e vilas são mais populares nos Alpes e no sul do país. Os preços começam em € 250.000, com propriedades de luxo chegando a € 1 milhão. Em áreas turísticas, geram alta renda sazonal.

Os compradores estrangeiros representam apenas cerca de 2% do volume total de transações no mercado imobiliário secundário em França, mas são eles que impulsionam a procura constante de imóveis de luxo em regiões turísticas.

Principais nacionalidades:

• Os belgas representam aproximadamente 20% das transações envolvendo estrangeiros. Eles são mais ativos na região do Var e na região de Provence-Alpes-Côte d'Azur (PACA).
• Os britânicos, cerca de 17%, preferem Dordogne e PACA. Seu orçamento médio de compra é de aproximadamente € 500.000.
• Os americanos lideram as transações em Paris, representando até 25% do total. O orçamento médio é de aproximadamente € 715.000. Eles também demonstram interesse na Côte d'Azur.
• Na Holanda, o crescimento da atividade entre 2022 e 2025 foi de +45%. A sua escolha recai sobre Creuset e Haute-Savoie, com um orçamento médio de aproximadamente 298.000 euros.
• Tradicionalmente, os alemães compram imóveis no Var e na Alsácia por valores entre 400.000 e 600.000 euros.
• Os investidores chineses representam até 10% dos negócios em Paris e na Côte d'Azur. Seus orçamentos frequentemente ultrapassam € 1.000.000.
• Os libaneses representam aproximadamente 12% das transações estrangeiras em Paris. Eles priorizam imóveis de prestígio nas localizações mais nobres da capital.

Os franceses estão investindo ativamente em moradias próprias, o que cria uma base sólida para a estabilidade do mercado a longo prazo.

Características da demanda interna:

• Apartamentos e casas pequenas nos subúrbios das grandes cidades são populares;
• Os apartamentos são muito procurados na Côte d'Azur, assim como em Paris, Lyon e Bordéus;
• A compra de um imóvel não se destina apenas à moradia, mas também como fonte de renda com aluguel;
• Nas megacidades, a procura interna muitas vezes excede a oferta, especialmente no segmento de novos edifícios com layouts modernos.

Ao comprar imóveis na França, considere o equilíbrio entre os interesses de compradores locais e estrangeiros. Essa combinação garante alta liquidez e retornos estáveis, mesmo que o fluxo turístico diminua temporariamente.

A escolha da estrutura de propriedade depende diretamente dos objetivos, do orçamento e da estratégia do investidor. Existem vários métodos principais para investir em imóveis na França, cada um com suas próprias vantagens e limitações.

A opção mais simples. Ideal para investidores individuais ou sócios que desejam administrar o imóvel diretamente, sem estruturas jurídicas complexas.

Exemplo: Uma cliente comprou um apartamento de €320.000 em Lyon em seu próprio nome para arrendamento de longa duração. O retorno foi de aproximadamente 4% ao ano, enquanto a gestão foi feita por uma agência imobiliária local.

Uma forma de propriedade conjunta popular entre famílias e pequenos grupos de investidores. Simplifica a distribuição das quotas de propriedade e a transferência de herança.

Vantagens da lesão medular:

• a possibilidade de propriedade de um objeto por vários participantes ao mesmo tempo;
• transferência fácil de propriedade por herança;
• benefícios fiscais em determinados casos.

Imperfeições:

• Prestação de contas e elaboração de relatórios obrigatórios todos os anos;
• Procedimento de registro mais complicado em comparação com a propriedade direta.

Exemplo: Uma família decidiu comprar uma villa na Côte d'Azur através de uma SCI (Sociedade em Comandita Simples), dividindo as quotas entre pais e filhos. Isso simplificou a gestão e resolveu antecipadamente as questões de herança.

Para quem deseja gerar renda com imóveis na França sem administrar a propriedade diretamente, existem fundos especiais:

• SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) – investimentos em imóveis residenciais e comerciais com pagamentos regulares de renda.
• OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) é uma estrutura mais flexível que permite combinar investimentos imobiliários com instrumentos financeiros.

Exemplo: Um cliente investiu €200.000 na SCPI, empresa especializada em edifícios de escritórios e complexos residenciais em Paris. O retorno médio anual foi de 4,2%.

Outra opção é adquirir um imóvel em regime de cotas entre vários investidores. Em alguns casos, utilizam-se fundos fiduciários e estruturas familiares especiais para otimizar impostos e simplificar os procedimentos de herança. No entanto, essas transações exigem assessoria jurídica qualificada e contratos transparentes entre os participantes.

Não existem barreiras legais para não residentes na França. Cidadãos estrangeiros podem comprar livremente uma casa, apartamento ou qualquer outro tipo de imóvel na França.

Principais características:

• Estrangeiros têm o direito de comprar, alugar e vender imóveis sem restrições;
• Não há limite para o número ou custo dos objetos;
• Para comprar, não é necessário ter autorização de residência nem cidadania; basta ter o passaporte.

A compra de imóveis na França exige uma abordagem cuidadosa em relação aos procedimentos legais. Mesmo que o imóvel pareça perfeito, a falta de uma devida diligência pode acarretar riscos financeiros.

1. A obtenção do NIF (Numéro d'Identification Fiscale) é um número de identificação fiscal obrigatório para todos os compradores, incluindo os estrangeiros.
2. Escolher um notário – Na França, o notário é um participante obrigatório em uma transação; ele garante sua legalidade e o registro dos direitos de propriedade.
3. Compromis de vente – um acordo preliminar de compra e venda, cuja assinatura geralmente envolve o pagamento de um sinal de 5 a 10% do preço.
4. A ata de venda é a escritura definitiva, assinada perante um notário. Uma vez registrada, o comprador torna-se o proprietário pleno.

Um dos meus clientes comprou um apartamento em Paris assinando um Compromisso de Venda com um sinal de 7%. Após uma análise minuciosa da documentação, o tabelião emitiu a Escritura de Venda, e o imóvel ficou imediatamente disponível para locação.

Na França, a representação notarial de uma transação é obrigatória por lei. O tabelião desempenha um papel fundamental para garantir a integridade jurídica da transação: ele verifica a titularidade, identifica quaisquer ônus e dívidas, elabora o Compromisso de Venda (Compromis de vente e Ata de Venda (Acte de vente ) e, em seguida, registra a transferência de propriedade no Serviço de Publicidade Financeira (Service de Publicité Foncière) . Além disso, o tabelião também calcula impostos e taxas, garantindo a proteção dos interesses tanto do comprador quanto do vendedor.

Um agente imobiliário desempenha um papel ligeiramente diferente: ele seleciona os imóveis, avalia seu valor de mercado, organiza as visitas e conduz as negociações, mas não pode substituir um tabelião.

Para ilustrar, vejamos um exemplo: um cliente da Alemanha queria comprar um apartamento na Riviera Francesa. O agente imobiliário ajudou a negociar uma redução de 5% no preço, e o tabelião garantiu uma revisão completa da transação e registrou a escritura.

• Nas zonas rurais e nas pequenas aldeias francesas, é comum encontrar casas de valor histórico. No entanto, estas podem estar oneradas por servidões ou dívidas, exigindo uma atenção especial.
• Em destinos turísticos como a Côte d'Azur ou os Alpes, é comum encontrar casas de aluguel de segunda mão e apartamentos em condomínio. É importante levar em consideração as contas de serviços públicos e as normas de administração do imóvel.

Um cliente comprou uma casa no interior da França por € 180.000. À primeira vista, o imóvel parecia perfeito, mas durante uma vistoria, descobri impostos prediais e contas de serviços públicos em atraso. Sem a vistoria, o comprador teria enfrentado despesas imprevistas na ordem de milhares de euros e complicações com o registro do imóvel.

A legislação francesa permite a aquisição de imóveis na França por procuração. Isso é especialmente conveniente para investidores estrangeiros que não podem comparecer pessoalmente à transação.

Um cliente dos EUA decidiu comprar um apartamento em Lyon à distância. Acompanhei a transação do início ao fim: organizei a assinatura dos documentos no cartório, o pagamento do sinal e o registro da escritura. Como resultado, a transação foi concluída com sucesso sem que o cliente precisasse viajar pessoalmente para a França.

Antes de comprar qualquer imóvel na França, é importante verificar cuidadosamente:

• Presença de dívidas fiscais;
• situação jurídica do terreno e possíveis ônus;
• Pureza jurídica da propriedade (direitos de propriedade, ausência de litígios legais).

Um caso ilustrativo ocorreu durante a compra de uma casa na Provença. Durante a vistoria do imóvel, descobriu-se que parte do terreno pertencia ao município, e não ao vendedor. Após o ajuste dos limites, o cliente conseguiu comprar a propriedade sem correr o risco de perder parte do terreno.

A etapa final é o registro do imóvel no Service de Publicité Foncière (Serviço de Publicidade Imobiliária ). Somente após esse procedimento o imóvel fica legalmente assegurado ao comprador. A assinatura da escritura em cartório é importante, mas o registro protege o proprietário de eventuais reivindicações de terceiros.

A compra de imóveis na França envolve não apenas o preço da propriedade, mas também despesas adicionais, que é importante considerar antecipadamente. Um planejamento adequado de impostos e taxas permite que os investidores economizem dinheiro e evitem despesas inesperadas.

Comprar um imóvel na França envolve não apenas o pagamento do preço, mas também o pagamento de impostos e taxas. Um bom planejamento para essas despesas ajuda a evitar surpresas desagradáveis.

• O Taxe foncière é um imposto predial anual. Seu valor depende do tamanho, localização e tipo do imóvel.
• O imposto sobre a residência é um imposto sobre o alojamento. Desde 2023, foi praticamente abolido para residências principais, mas continua a ser aplicável a segundas residências, especialmente em regiões turísticas.

Exemplo: Um cliente comprou uma casa no campo por € 180.000. O imposto predial era de aproximadamente € 1.200, enquanto o imposto sobre a habitação era praticamente zero graças aos incentivos fiscais existentes.

• O imposto de selo ( tax de publicité foncière ) sobre o mercado secundário varia de 5,09% a 5,8%, podendo em alguns casos atingir até 8,9% do valor do imóvel adquirido.
• Para edifícios novos construídos há menos de cinco anos, essa taxa é significativamente menor – cerca de 2 a 3%.
• As comissões dos agentes variam de 2% a 6% e geralmente são pagas pelo vendedor.
• Os honorários notariais dependem do valor do imóvel e incluem impostos e taxas obrigatórias.

No total, os custos de aquisição de uma casa usada geralmente representam cerca de 7 a 10% do valor do imóvel.

Na compra de um imóvel novo com menos de cinco anos, é cobrado um adicional de 20% de IVA. Esta é a taxa padrão aplicável a todos os tipos de imóveis novos — apartamentos, casas e quitinetes.

No entanto, existem benefícios para certas categorias de compradores:

• Famílias jovens e compradores de primeira habitação podem contar com uma redução parcial das taxas;
• Em algumas regiões (principalmente no sul da França e nos subúrbios das grandes cidades), existem programas de incentivo para a compra de novos edifícios que reduzem a carga tributária;
• Investir em habitação social ou programas de arrendamento pode oferecer benefícios fiscais adicionais.

Além disso, as taxas de registro para novos empreendimentos são significativamente menores do que para imóveis existentes, representando apenas cerca de 0,7% do preço da propriedade. Isso torna o investimento em novos projetos particularmente atraente para quem busca otimizar custos.

Na França, o IFI (Imposto sobre a Fortuna Imobiliária) é pago apenas por proprietários cujos bens tributáveis ​​no país sejam avaliados em mais de € 800.000 em 1º de janeiro de cada ano. Uma regra especial se aplica a investidores estrangeiros: apenas os imóveis localizados na França são considerados. Aplicam-se as disposições dos tratados tributários entre a França e o país de residência fiscal do proprietário.

Os objetos da tributação incluem:

• apartamentos, casas, bem como edifícios auxiliares (garagens, caves, estacionamentos);
• edifícios que possuem o estatuto de monumentos históricos;
• objetos em construção;
• terrenos agrícolas, terrenos para desenvolvimento e outras áreas não desenvolvidas;
• ações em empresas proprietárias de imóveis na França.

Os seguintes itens não estão sujeitos a impostos:

• terreno rural transferido em regime de arrendamento de longo prazo;
• bosques e jardins;
• certas categorias de imóveis profissionais.

Para ilustrar, vejamos um exemplo. Se o valor de mercado de um imóvel na França for de € 1,4 milhão, a base tributável é calculada utilizando uma escala progressiva. Isso significa que diferentes partes do valor são tributadas a taxas diferentes:

• Os primeiros 800.000 euros estão isentos de impostos;
• Valores entre 800.000 € e 1,3 milhões de € são tributados à taxa de 0,5% (ou seja, 500.000 € à taxa de 0,5%);
• O montante entre 1,3 milhões e 1,4 milhões de euros é tributado à taxa de 0,7% (ou seja, 100.000 euros a uma taxa de 0,7%).

Para quem deseja adquirir imóveis na França para fins de locação, existe um regime tributário especial chamado LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Ele é voltado para proprietários de imóveis mobiliados e permite uma redução significativa da carga tributária.

Vantagens do LMNP:

• a possibilidade de depreciar o custo do imóvel e do mobiliário, reduzindo assim o rendimento tributável;
• Qualificação da renda como renda empresarial (BIC, na sigla em inglês), o que reduz a tributação geral;
• a capacidade de combinar receitas de múltiplas propriedades para uma otimização mais lucrativa.

Um dos meus clientes comprou um apartamento de €450.000 em Paris para posterior aluguel pelo Airbnb. A aplicação do regime LMNP permitiu que ele reduzisse sua renda tributável de €35.000 para €20.000 por ano, aumentando significativamente a renda líquida do imóvel.

Investidores frequentemente comparam a França à Áustria. O mercado imobiliário austríaco é valorizado por seus procedimentos transparentes, alta liquidez e estabilidade, o que o torna mais previsível. A França, por outro lado, atrai investidores com a oportunidade de adquirir imóveis de alto padrão e combinar investimento com um estilo de vida personalizado. No entanto, a carga tributária e os custos de registro associados são mais elevados nesse país.

A compra de um imóvel na França não garante, por si só, o direito à autorização de residência. No entanto, possuir uma casa pode ser considerado um fator positivo ao solicitar um visto ou autorização de residência por outros motivos.

O programa Passeport Talent permite que você trabalhe na França, beneficie-se da segurança social e solicite a cidadania após cinco anos. Para se candidatar, basta:

• Invista a partir de 300.000 euros numa empresa francesa já existente;
• Abra seu próprio negócio com um capital social de € 30.000, incluindo startups inovadoras.

Para quem planeja residir na França sem trabalhar, existe o visto de visitante. Um dos requisitos para obtê-lo é possuir um imóvel, próprio ou alugado. Este visto é a melhor opção para estrangeiros que compram imóveis na França para fins de férias ou aluguel.

A autorização de residência clássica da UE por investimento , obtida exclusivamente através da compra de imóveis, não está disponível na França. Portanto, na França, não é possível obter uma autorização de residência através da compra de imóveis, mas é possível obtê-la através de negócios e investimentos. Na Áustria, por outro lado, existem os cartões D e o programa de autossuficiência, que permitem obter uma autorização de residência sem a necessidade de investir em um negócio, desde que se tenha uma renda estável e moradia própria.

1. Desde março de 2024, o programa Passeport Talent passou oficialmente a se chamar Talent Residence Permit , mas as condições para a obtenção da autorização de residência permanecem as mesmas.
2. A partir de junho de 2025, a França reduziu o tempo de processamento dos pedidos de autorização de residência , incluindo o Cartão Azul da UE.
3. Os controles sobre a legalidade da origem dos fundos para investimentos foram reforçados, especialmente para programas de investimento.
4. Foram estabelecidos novos requisitos mínimos de comprovação de renda para vistos de visitante. A partir de 2025, esse requisito será complementado pela comprovação de renda equivalente ao salário mínimo francês (SMIC) – aproximadamente € 1.450 por mês para uma pessoa.

O mercado de arrendamento francês é rigorosamente regulamentado. E, no que diz respeito aos rendimentos, estes variam bastante consoante a região e o tipo de arrendamento.

Em Paris e nas zonas turísticas, os aluguéis de curta duração são particularmente populares, mas existem restrições significativas: registo obrigatório do imóvel na câmara municipal e um limite máximo de 120 dias por ano para o aluguer da residência principal.

Um dos meus clientes comprou um apartamento por €480.000 para alugar no Airbnb. Registramos formalmente o imóvel e desenvolvemos uma estratégia de aluguel dentro das restrições estabelecidas. O retorno obtido foi de cerca de 3% ao ano, o que, embora menor do que o esperado inicialmente, foi totalmente legal e isento de penalidades.

Contratos de arrendamento de longo prazo são mais estáveis ​​e previsíveis, mas o senhorio enfrenta proteções significativas por parte do inquilino. Portanto, a troca de inquilinos só é possível dentro dos limites da lei, com aviso prévio obrigatório e aumentos de aluguel limitados.

Meu cliente comprou uma casa na zona rural da França por € 320.000 e assinou um contrato de arrendamento de longo prazo. O retorno foi de aproximadamente 4% ao ano com mínima intervenção administrativa.

Os serviços de gestão imobiliária são particularmente relevantes para investidores estrangeiros. Eles oferecem:

• seleção de inquilinos;
• controle sobre os pagamentos;
• Manutenção e reparo.

As comissões das empresas de gestão normalmente variam de 8 a 12% da receita de aluguel ou um valor fixo por temporada (por exemplo, para aluguéis de curta duração).

Os retornos do investimento imobiliário na França e na Áustria permanecem comparativamente baixos. No entanto, as diferenças entre os países são claras:

• A Áustria proporciona maior estabilidade e liquidez;
• A França continua sendo um mercado atrativo para quem busca combinar investimento com uso próprio e um estilo de vida de alto padrão.

Para um investidor que busca estabilidade e risco mínimo, a Áustria é preferível. Para aqueles que também consideram o mercado imobiliário como parte de um projeto de estilo de vida pessoal, a França é uma escolha mais atraente.

A França não se resume a Paris e à Côte d'Azur. Ao escolher uma região para investimento ou residência própria, é importante compreender seu objetivo: gerar renda com aluguel, comprar um imóvel para uso pessoal, obter capitalização a longo prazo ou mudar-se para o campo em busca de uma vida mais tranquila.

Paris – segmento premium e liquidez estável

A capital francesa continua sendo o maior centro financeiro e cultural do país. Apartamentos no centro de Paris e próximos a distritos comerciais têm demanda constante por parte de expatriados, estudantes e inquilinos corporativos. Mesmo em tempos de crise, o mercado imobiliário parisiense proporciona aos proprietários uma renda previsível.

• Preços dos imóveis: €10.000–€15.000 por m² no centro da cidade, €7.000–€9.000 por m² nos subúrbios.
• Ecologia: infraestrutura urbana, parques, o rio Sena e acesso a áreas verdes nos subúrbios.
• Rentabilidade: 2–3% ao ano para arrendamento de longo prazo.

A Côte d'Azur – um estilo de vida prestigioso e uma barreira de entrada elevada.

Nice, Cannes e Antibes são cidades onde os imóveis são procurados principalmente para aluguéis de temporada. Aluguéis de verão são fáceis de encontrar, e apartamentos de alto padrão geram renda significativa para seus proprietários.

• Preços de imóveis: € 8.000 a € 12.000 por m² em Cannes e Nice, € 6.000 a € 8.000 por m² em cidades menos populares da região.
• Ecologia: clima mediterrâneo ameno, mar e abundância de áreas verdes.
• Rentabilidade: 4–6% por temporada para aluguéis de curta duração.

Lyon é um centro empresarial e estudantil.

Lyon é um dos principais centros empresariais e universitários da França. Seus grandes campi e parques de escritórios garantem uma demanda estável por aluguéis.

• Custo da habitação: cerca de 5.000 € por m².
• Ambiente: melhor que Paris; a cidade é famosa por seus parques verdes e cultura gastronômica.
• Rentabilidade: 3–4% ao ano para arrendamento de longo prazo.

Bordéus é uma cidade ligada à indústria vinícola e ao turismo.

A cidade atrai ativamente turistas e imigrantes a negócios. Os imóveis na zona central e perto das regiões vinícolas têm uma procura constante.

• Custo da habitação: cerca de 4.500 € por m².
• Ambiente: Rio Garonne, centro histórico, vinhedos e áreas para caminhadas.
• Rentabilidade: 3–4% ao ano.

Toulouse – um centro espacial e de aviação

Toulouse é líder na indústria aeroespacial europeia. Sede da Airbus, a cidade gera uma demanda significativa por moradia entre profissionais e estudantes.

• Custo da habitação: cerca de 4.000 euros por m².
• Ecologia: clima ameno, proximidade dos Pirenéus, áreas verdes.
• Rentabilidade: 3–4% ao ano.

Os Alpes (Chamonix, Méribel) – um centro de esportes de inverno

Os Alpes franceses são um importante polo turístico de inverno. Apartamentos e chalés são especialmente populares durante a alta temporada, quando os preços dos aluguéis atingem o pico.

• Custo da habitação: € 6.000 a € 12.000 por m² em estâncias turísticas populares.
• Ecologia: ar puro da montanha, pistas de esqui, lagos e vistas deslumbrantes.
• Rentabilidade: 5–7% na alta temporada, até 3% na baixa temporada.

A França rural é uma área tranquila com baixa liquidez.

As regiões rurais do país são atraentes devido aos seus preços baixos e ambiente ecológico. As casas de aldeia são populares entre aqueles que buscam um estilo de vida mais tranquilo ou que desejam explorar opções de agroturismo.

• Custo da habitação: € 1.200 a € 2.500 por m², dependendo da região.
• Ecologia: natureza pura, florestas, rios e vida rural tradicional.
• Rentabilidade: 1–2% ao ano.

Os investidores devem prestar especial atenção às tendências de preços. O segmento de imóveis usados ​​está se recuperando gradualmente da queda observada entre 2021 e 2024. Ao mesmo tempo, o mercado de imóveis novos apresenta outras vantagens: as propriedades são vendidas com garantia de qualidade e oferecem a possibilidade de implementar soluções de layout personalizadas. Restrições regionais à compra de segundas residências também devem ser levadas em consideração. Essas medidas estão sendo implementadas pelas autoridades locais para aliviar a escassez de moradias e melhorar a acessibilidade.

Atualmente, aproximadamente 90% das transações ocorrem no mercado secundário. Isso se explica pela valorização, por parte dos compradores, da arquitetura histórica, da localização central e da infraestrutura existente. Edifícios em estilo Haussmann em Paris e similares em outras grandes cidades são particularmente populares, oferecendo alto potencial de aluguel e boa liquidez.

Casas antigas têm um estilo único, mas geralmente exigem um investimento considerável:

• Os sistemas elétricos e hidráulicos muitas vezes requerem modernização completa;
• A eficiência energética não atende aos padrões modernos, o que aumenta os custos de manutenção.

Dica: Ao comprar uma casa antiga, você deve reservar um orçamento antecipadamente para reformas, que devem corresponder a aproximadamente 10 a 20% do valor do imóvel.

Os edifícios novos ocupam uma fatia de mercado menor, mas têm as suas próprias vantagens:

• taxas notariais reduzidas (2–3% em vez de 7–8% para habitação secundária);
• possíveis isenções fiscais, incluindo isenção temporária do imposto predial;
• conformidade com as normas modernas de eficiência energética (RT 2012 e RE 2020), o que reduz os custos com serviços públicos;
• Garantias do desenvolvedor e possibilidade de personalizar o layout e o acabamento.

Em 2024, apenas 59.014 novas casas foram construídas na França, 29% a menos que no ano anterior e quase metade dos números de 2022. Os motivos incluem as altas taxas de juros dos financiamentos imobiliários e a queda do poder de compra. A expectativa é que o ritmo de construção se estabilize entre 28.000 e 33.000 unidades por ano em 2026-2027.

Outra tendência importante nos últimos anos é a transição para padrões ESG e eficiência energética. Para os investidores, isso significa:

• Aumentar a liquidez das instalações com sistemas modernos de economia de energia;
• a possibilidade de utilizar benefícios fiscais;
• Aumento do interesse dos inquilinos por moradias confortáveis ​​e ecologicamente corretas.

Mesmo ao adquirir um imóvel histórico, investir de forma inteligente na modernização pode aumentar seu valor de mercado e garantir competitividade no mercado de aluguel.

Na Áustria, as novas construções atendem a padrões de qualidade mais rigorosos, e o mercado secundário é altamente previsível. Na França, no entanto, os imóveis históricos ocupam um lugar especial: oferecem oportunidades únicas para investidores de alto padrão, mas exigem uma análise cuidadosa.

Investir em imóveis na França não se limita à compra de um único apartamento em Paris. Existem diversas abordagens para aumentar os retornos, minimizar os riscos e se adaptar às especificidades do mercado local.

Por exemplo, um dos meus clientes decidiu não comprar um apartamento grande no centro de Paris e optou por distribuir seu capital entre três estúdios, cada um avaliado entre € 180.000 e € 200.000. Essa escolha ofereceu diversas vantagens:

• Os riscos eram diversificados – quando um apartamento estava ocioso, os outros continuavam a gerar renda;
• O retorno total acabou sendo maior do que quando se possuía uma única propriedade grande;
• A gestão de imóveis para aluguel ficou mais fácil com plataformas de curto prazo.

A França está promovendo ativamente a restauração de seus edifícios históricos. Através dos programas Malraux e Denormandie, os investidores podem receber deduções fiscais substanciais pela renovação de imóveis antigos.

Exemplo: Um cliente comprou uma casa do século XIX em Lyon por € 450.000, investiu mais € 120.000 em reformas e obteve benefícios fiscais significativos. Como resultado, o valor real do investimento foi menor, enquanto o rendimento do aluguel aumentou.

O setor turístico continua sendo um destino atraente. Apart-hotéis, mini-hotéis e residências de temporada na Côte d'Azur geram renda por meio de aluguéis de curta duração.

Por exemplo, meu cliente comprou um apartamento em Nice por € 600.000 e o aluga pelo Airbnb e Booking. O rendimento chega a 6% ao ano, e uma empresa especializada em administração de imóveis gerencia a propriedade. No entanto, a sazonalidade, os custos de comissão e as rigorosas restrições legais (por exemplo, em Paris, há um limite de 120 dias de aluguel anual para uma residência principal) devem ser levados em consideração.

Os SCPIs franceses (semelhantes aos REITs) permitem investir em imóveis sem a necessidade de gestão direta. O investimento mínimo inicial é de € 5.000 e o retorno médio é de 4 a 5% ao ano.

Um investidor americano investiu € 50.000 na SCPI e recebeu dividendos juntamente com vantagens fiscais, evitando complicações administrativas.

Investimentos em terrenos na França raramente geram altos retornos sem construção.

Exemplo: Um cliente comprou um terreno numa zona rural por 60.000 € e só conseguiu vendê-lo três anos depois por 75.000 €. Portanto, este modelo é mais adequado para quem planeia um desenvolvimento futuro.

O mercado vienense é mais previsível e estável, e o setor imobiliário em Viena é frequentemente visto como um porto seguro. No entanto, as barreiras de entrada são maiores e os rendimentos de aluguel são menores. O mercado imobiliário francês é mais diversificado: existem oportunidades para lucrar com atrações turísticas e localizações privilegiadas, mas os riscos também são significativamente maiores, especialmente ao investir em imóveis existentes.

A estratégia ideal é uma combinação de vários instrumentos: investir parte do capital diretamente no SCPI (Plano de Melhoria de Investimentos), parte na renovação de edifícios históricos e outra parte em imóveis turísticos.

Investir na França é atraente, mas é importante compreender os potenciais desafios e riscos para minimizar perdas e tornar a compra verdadeiramente rentável. Com base na minha experiência e em exemplos de clientes, destaquei os principais pontos a serem considerados.

Os impostos franceses são complexos e multifacetados: imposto sobre a propriedade, imposto de selo, imposto sobre rendimentos de aluguel e, para imóveis novos, IVA. Exemplo: Um cliente comprou uma casa no campo por € 320.000 e, sem um planejamento tributário adequado, as despesas adicionais aumentaram em quase € 20.000 acima do orçamento previsto.

A legislação francesa concentra-se na proteção dos direitos dos inquilinos. Portanto, o processo de despejo por atraso no pagamento pode ser demorado. Um dos meus clientes enfrentou uma situação em que o inquilino não pagava há três meses e o contrato só foi rescindido judicialmente.

Conselho: Sempre assine contratos detalhados, verifique minuciosamente os inquilinos e utilize empresas de administração de imóveis sempre que possível.

O Airbnb e outras plataformas semelhantes são rigorosamente regulamentados na França. Em Paris e Nice, o aluguel de um imóvel exige registro e é limitado a 120 dias por ano. Um cliente planejava alugar seu apartamento em Marselha durante o ano todo, mas teve que reduzir o período de locação para evitar multas.

É importante lembrar que as multas por infrações podem chegar a 50.000 euros.

O processo de compra de um imóvel na França leva entre 6 e 12 meses. Isso inclui a seleção do imóvel, a análise jurídica prévia, as aprovações e o registro notarial. Por exemplo, a compra de um apartamento em Bordeaux para um cliente levou quase 10 meses.

A velocidade de revenda varia conforme a região. Em Paris, os imóveis de luxo são vendidos rapidamente (em média, em 1 a 3 meses). Nas áreas rurais, ocorre o oposto: as vendas podem se arrastar por anos. Um cliente comprou uma casa em uma pequena vila por € 180.000 e só conseguiu vendê-la dois anos depois.

A França oferece aos investidores uma infinidade de oportunidades. No entanto, comprar uma casa na França também acarreta riscos significativos: impostos, burocracia e baixa liquidez fora das grandes cidades. O mercado austríaco, por outro lado, beneficia-se da estabilidade, alta segurança para o investidor e retornos previsíveis, especialmente em grandes cidades como Viena.

Os investidores são atraídos pela França não apenas pelo seu potencial de renda, mas também pelo seu padrão de vida, infraestrutura desenvolvida, clima ameno e diversidade cultural. Para muitos compradores, o mercado imobiliário francês não é apenas um investimento, mas também uma oportunidade de viver confortavelmente e desfrutar do estilo de vida único do país.

O sul da França, incluindo a Côte d'Azur e a Provença, é conhecido por seus invernos amenos, verões quentes e sol abundante (até 300 dias por ano). Paris tem invernos mais frios e outonos mais chuvosos, mas compensa essas inconsistências climáticas com uma cena cultural vibrante e infraestrutura bem desenvolvida.

A França é um país com um alto padrão de vida, mas também caro. As despesas mensais aproximadas são:

• Alimentação: €300–450 para uma família de 3 a 4 pessoas;
• Despesas com serviços públicos: €150–250;
• Transporte (metrô, ônibus): €70–120;
• Habitação: em Paris – cerca de 3.500 €/m², em Lyon – 5.000 €/m², no sul do país – 4.500 €/m².

Um exemplo prático: uma cliente com um orçamento de 500.000 euros considerou Paris, mas depois de analisar as suas despesas, optou por Bordéus. O custo de vida e das contas de serviços públicos era significativamente mais baixo, permitindo-lhe alocar melhor os seus fundos.

As escolas públicas na França são gratuitas e acessíveis até mesmo a não residentes, mas o ensino é ministrado em francês. Escolas particulares e internacionais oferecem programas em inglês, alemão e outros idiomas. Essas escolas incluem opções que atendem a padrões internacionais (IB, currículo britânico, diploma americano).

As mensalidades em escolas particulares variam de € 5.000 a € 15.000 por ano, dependendo do nível e da região. O ensino superior também está disponível para estudantes internacionais: a Sorbonne, a Sciences Po, a INSEAD e outras instituições de prestígio aceitam estudantes de diversos países. No entanto, comprovar proficiência em francês ou ser aprovado em exames de admissão é quase sempre exigido.

O sistema de saúde francês baseia-se no programa estatal Assurance Maladie, que cobre aproximadamente 70% do custo dos serviços médicos. Os 30% restantes são cobertos por um seguro complementar (mutuelle).

Despesas médias:

• Consulta com médico de clínica geral – cerca de 30 euros;
• Consulta com um especialista – a partir de 50 €;
• Serviços odontológicos: obturação entre €20 e €50, limpeza – cerca de €30.

Para não residentes que vivem na França por menos de três meses, recomenda-se um seguro internacional, com custos a partir de aproximadamente € 35 por mês.

Os níveis de segurança no país permanecem relativamente altos, especialmente em áreas rurais e suburbanas. Nas grandes cidades, pequenos furtos e crimes de rua ainda podem ocorrer, mas a polícia está trabalhando ativamente para manter a ordem.

A infraestrutura da França é bem desenvolvida e inclui uma rede de transporte público, trens de alta velocidade TGV, aeroportos internacionais e regionais, rodovias modernas e rotas de ferry. As cidades oferecem instalações culturais e esportivas, centros comerciais e serviços de saúde. Nas áreas rurais, a infraestrutura é limitada, mas inclui serviços básicos como lojas, escolas e terminais de transporte.

A França atrai pelo seu estilo de vida: clima ameno, mar, montanhas, diversidade cultural e gastronômica. A Áustria, por outro lado, é associada à ordem, segurança e previsibilidade.

Se um investidor busca conforto, tranquilidade e segurança garantida, investir em imóveis na Áustria é uma opção melhor. Se diversidade cultural, acesso ao mar, infraestrutura turística desenvolvida e um estilo de vida vibrante são prioridades, a França é a escolha ideal.

O mercado francês interessa não só aos investidores, mas também àqueles que buscam uma alta qualidade de vida.

Para cidadãos de países com instabilidade política ou econômica, comprar imóveis na França torna-se uma forma de preservar capital e proteger a família. As regiões mais promissoras são Paris, a Côte d'Azur e Bordeaux: aqui, a liquidez é maior e as taxas de revenda são significativamente mais rápidas.

Os aposentados escolhem as regiões do sul devido ao clima ameno, à alta qualidade dos serviços de saúde e ao ritmo de vida tranquilo. Ao comprar uma casa acessível na França, é importante considerar a proximidade de centros médicos e da infraestrutura de transporte.

Nômades digitais e empreendedores apreciam a França por sua infraestrutura de internet bem desenvolvida, espaços de coworking e conexões internacionais convenientes. Cidades de médio porte como Lyon e Toulouse são ideais para esse estilo de vida.

Por exemplo, um dos meus clientes, um empresário dos Estados Unidos, comprou um apartamento em Lyon por 350.000 euros. Ele concilia o trabalho remoto com a vida na França e aluga o imóvel durante a temporada turística, o que aumenta ainda mais sua renda.

A França atrai pelo seu estilo de vida e liquidez imobiliária, enquanto a Áustria atrai pela sua estabilidade e mercado conservador. Para quem procura investimentos ativos e oportunidades de arrendamento, a França é a escolha ideal. Para quem procura o investimento mais seguro e previsível, a Áustria é a melhor opção.

A conclusão de uma transação imobiliária na França exige atenção especial. Isso é particularmente verdadeiro para quem planeja otimizar impostos ou transferir bens para familiares. Compreender as regras de venda permite evitar despesas inesperadas e preservar o máximo possível da sua renda.

A legislação francesa prevê isenção total do imposto sobre ganhos de capital somente após 22 anos de propriedade. Até então, a alíquota é de 19%, acrescida de uma contribuição para a seguridade social de 17,2%. Isso resulta em uma carga tributária total de 36,2% do lucro.

Um dos métodos eficazes de otimização tributária é a transferência de bens para membros da família (venda ou herança).

Um exemplo prático: uma família de investidores transferiu um apartamento em Bordéus para os filhos. Como resultado, conseguiram evitar o pagamento integral do imposto sobre as mais-valias na venda subsequente, reduzindo assim as despesas totais.

Nas principais cidades francesas — Paris, Lyon, Bordéus e a Côte d'Azur — o mercado permanece bastante líquido. Os imóveis nessas áreas são vendidos rapidamente devido à alta procura. Enquanto isso, em áreas rurais e cidades menores, as vendas podem levar de alguns meses a um ano.

O tempo médio para vender um apartamento em Paris é geralmente de 3 a 6 meses. Em zonas turísticas, esse período aumenta para 9 meses, e em vilas e cidades do interior, a revenda leva de seis meses a um ano.

A venda de imóveis não afeta diretamente o status de residência. No entanto, ao utilizar os programas Passeport Talent ou VLS-TS Visiteur, é importante manter ativos ou comprovar renda para demonstrar solvência financeira.

Na Áustria, o processo de saída de investimentos é geralmente mais simples. Os impostos sobre ganhos de capital são mais baixos, os ativos são mais líquidos, os prazos de revenda são mais curtos e os impostos sobre herança e transferência de propriedade são menos complexos do que na França.

Ao longo dos anos, lidei com dezenas de transações na França: desde pequenos apartamentos em Paris até vilas de luxo na Côte d'Azur e casas de campo em áreas rurais. A experiência demonstra que o sucesso nos investimentos depende, acima de tudo, de uma análise prévia minuciosa.

Sempre dou atenção especial aos documentos de compromisso de venda e de escritura de compra e venda. É importante garantir que não haja impostos ou contas de serviços públicos em atraso, além de verificar a situação do terreno, restrições de aluguel e quaisquer ônus. Essa abordagem protege o cliente de surpresas desagradáveis ​​após a compra.

Acredito que a estratégia ideal seja a diversificação: uma combinação de investimentos estáveis ​​na Áustria e projetos mais rentáveis ​​na França. Por exemplo, parte da carteira poderia estar em Viena, onde o mercado é confiável e previsível, enquanto a outra parte poderia estar em Paris ou na Côte d'Azur, onde há potencial de valorização do capital e a oportunidade de combinar renda com um estilo de vida prestigioso.

Considerando minhas preferências pessoais, escolheria a França para preservação de capital e uma vida confortável, e a Áustria para estabilidade e segurança. Esse equilíbrio proporciona aos investidores tanto renda quanto conforto.

Investir em imóveis na França é uma opção adequada para quem busca uma combinação de renda, liquidez e um estilo de vida sofisticado. Paris, a Côte d'Azur ou até mesmo uma pequena vila podem ser investimentos rentáveis, dependendo dos seus objetivos.

A Áustria é uma opção para quem busca segurança e previsibilidade. Oferece riscos menores, um sistema tributário mais simples e um alto grau de proteção aos direitos de propriedade.

Antes de concluir uma transação, é extremamente importante verificar com antecedência o pacote completo de documentos: Compromis de vente, Acte de vente, bem como o registro no Service de publicité foncière.

Compreender a estrutura da procura é igualmente importante: a combinação do interesse tanto dos residentes locais como dos investidores estrangeiros é um fator chave na liquidez de um imóvel e na estabilidade dos investimentos.

Perspectivas para 2030 : O mercado francês apresentará crescimento gradual nos próximos anos. As principais tendências incluem novos impostos e exigências de eficiência energética, maior supervisão governamental dos investimentos, aumento do interesse em imóveis de alto padrão e o desenvolvimento ativo de centros regionais.

Investidores que estejam pensando em comprar uma casa na França hoje poderão se beneficiar da valorização imobiliária e das mudanças no sistema tributário no futuro.

1. Definir o objetivo

• Habitação: para moradia, aluguel ou revenda.
• Investimentos de curto ou longo prazo.
• Finanças: cálculo do orçamento e da rentabilidade esperada.

2. Aspectos legais

• Verificação da situação jurídica do imóvel: cadastro imobiliário, inexistência de dívidas e ônus.
• Condições para estrangeiros: não há restrições para cidadãos da Ucrânia e da CEI, mas o processo é mais complicado.
• Acordo preliminar (Compromis de vente) e depósito de 5 a 10%.
• É necessário o reconhecimento de firma (Notaire).

3. Finanças e impostos

Ao efetuar a compra:

• Honorários e taxas notariais – cerca de 7 a 8% (mercado secundário).
• IVA (IVA) de 20% – na compra de imóveis novos.

Anualmente:

• Taxe foncière – imposto sobre a propriedade.
• Taxe d'habitation – imposto sobre a residência (abolido para residentes, mas aplicável a segundas residências).
• Hipotecas para estrangeiros: geralmente até 70-80% do valor.

4. Localização e mercado

• Paris: preços elevados, crescimento estável, rendimento de aluguel de 2 a 3%.
• Côte d'Azur: alta liquidez, demanda turística.
• Lyon, Bordéus, Nantes: equilíbrio entre preço e rentabilidade.
• Estações de esqui: alta procura sazonal.

5. Administração e aluguel

• Entrega: de forma independente ou através de uma agência de gestão locativa.
• Imposto sobre aluguéis:
  • Régime réel – contabilização de despesas.
  • Micro-foncier / micro-BIC – dedução fixa.
• Seguro residencial obrigatório ( seguro habitacional ).

6. Verificando o objeto

• Diagnóstico: DPE (eficiência energética), amianto, chumbo, etc.
• Estado do edifício (especialmente casas mais antigas).
• Custos de serviços públicos (encargos de copropriété).

7. Saída de investimentos

• O imposto sobre ganhos de capital é reduzido após 22 anos de propriedade.
• Registro através da SCI ( Société Civile Immobilière ) – otimização tributária e sucessória.

1. Investidor com € 500.000

Objetivo: obter renda estável com aluguéis de curta duração e preservar o capital.

O que encontrei: um apartamento de 80 m² no coração de Paris. Tem três quartos, foi renovado com estilo moderno e está pronto para ser alugado pelo Airbnb.

Resultado: os rendimentos médios foram de 4 a 5% ao ano. A localização privilegiada garantiu um fluxo constante de inquilinos, e a alta liquidez do centro de Paris permitiu ao investidor revender o imóvel após apenas três anos, com um aumento de preço de 15%.

2. Aposentado com € 300.000

Objetivo: uma vida confortável na aposentadoria e a segurança dos fundos investidos.

O que encontrei: uma pequena casa numa zona tranquila de uma aldeia provençal sossegada, com dois quartos e um jardim privado.

Resultado: as despesas com serviços públicos foram mínimas – cerca de 200 euros por mês. O edifício também oferecia a oportunidade de ser alugado a longo prazo para vizinhos ou turistas durante a temporada de verão (gerando um retorno de 3%). Ao longo de cinco anos, o valor do imóvel aumentou 10%.

3. Família com filhos com € 500.000

Finalidade: Alojamento, educação de crianças e investimento.

O que encontrei: um apartamento de 3 quartos em Lyon, perto de boas escolas e universidades, com infraestrutura bem desenvolvida e estacionamento.

Resultado: a família recebeu uma moradia confortável com acesso a escolas públicas e privadas. O apartamento foi alugado de forma consistente a longo prazo, rendendo aproximadamente 3,5% ao ano. Além disso, o valor do imóvel aumentou 12% em quatro anos, confirmando o sucesso da estratégia escolhida.