Como e por que comprar imóveis na Croácia

O mercado imobiliário da Croácia está vivenciando um dos períodos mais dinâmicos de sua história. A adesão do país à Zona do Euro e ao Espaço Schengen em 2023 simplificou drasticamente as transações para estrangeiros, eliminou os riscos cambiais e tornou o mercado mais previsível e transparente. A Croácia se consolidou no mapa europeu como um destino atraente para investidores que buscam comprar um apartamento, uma casa à beira-mar ou investir em imóveis para aluguel turístico.

O objetivo deste artigo é fornecer uma análise abrangente do potencial de investimento na Croácia: desde uma explicação sobre por que agora é o momento ideal para considerar a compra de um imóvel, até uma comparação com a Áustria, onde o mercado imobiliário é visto como um indicador de estabilidade. Abordaremos todos os aspectos: nuances legais, tendências de preços, opções de imóveis e as melhores regiões da Croácia para procurar moradia.

A Áustria continua sendo uma referência de estabilidade. Tudo aqui é claro e previsível: as leis são compreensíveis, os tribunais protegem os direitos dos proprietários e os preços em Viena sobem de forma lenta, porém constante. Os rendimentos de aluguel normalmente não ultrapassam 2-3% ao ano, mas a demanda é constante e a liquidez é alta — por isso, apartamentos na Áustria são frequentemente escolhidos como um ativo fundamental em um portfólio. Obter uma autorização de residência por meio de um imóvel na Áustria exige um investimento de € 500.000 ou mais, e o processo em si é repleto de burocracia. Mas, em contrapartida, você recebe segurança e proteção de capital a longo prazo.

A Croácia, por outro lado, oferece mais dinamismo:

• O limite de entrada é mais baixo - você pode comprar um apartamento na Croácia a preços acessíveis, a partir de 120 a 150 mil euros;
• O rendimento é maior - o aluguel à beira-mar proporciona de 5 a 7% ao ano;
• Os impostos são mais simples - 3% na compra de um imóvel usado e burocracia mínima;
• O turismo está crescendo e impulsionando a demanda por moradia.

Mas o mercado é menos previsível: os preços dependem da época do ano e da situação econômica, e a liquidez é maior nas regiões costeiras.

O mercado imobiliário da Croácia continua a crescer rapidamente após a adoção do euro e a adesão ao espaço Schengen em 2023. De acordo com o Eurostat e o Banco Nacional da Croácia, os preços dos imóveis no país aumentaram 8,3% , com um crescimento superior a 10% em relação ao ano anterior no litoral. Em Zagreb, Split e Dubrovnik, o número de transações atingiu níveis recordes, com a procura de compradores estrangeiros e locais a aumentar de forma constante, particularmente por apartamentos e casas à beira-mar.

Na minha experiência, a Croácia tornou-se um dos países mais populares para quem procura comprar um apartamento acessível à beira-mar, obter uma autorização de residência croata e gerar renda com aluguel. A combinação de beleza natural, status de membro da UE e impostos moderados torna o país atraente para investidores da Alemanha, Áustria, Eslovênia e Escandinávia.

• 🇩🇪 Um cliente da Alemanha comprou um apartamento em Split no início de 2024. Durante a temporada de verão, a renda do aluguel foi de aproximadamente 6% ao ano, e o valor de mercado do imóvel aumentou 9% em relação ao ano anterior.
• 🇬🇧 Uma família russa comprou uma casa na Ístria, perto da costa, para passar férias e alugar pelo Airbnb. O investimento permitiu que eles obtivessem uma autorização de residência na Croácia, e a renda superou as expectativas: a propriedade ficou praticamente ocupada durante todo o verão.
• 🇸🇮 Um jovem investidor da Eslovênia escolheu um apartamento estúdio em Zagreb por € 125.000. Graças à demanda constante de estudantes e profissionais da capital, o imóvel foi concluído em duas semanas, com um retorno projetado de 4,5% ao ano.

• Baixas barreiras de entrada – apartamentos podem ser adquiridos a partir de € 120.000 a € 150.000, e casas à beira-mar a partir de € 200.000 a € 250.000.
• O rendimento é superior ao da Áustria ou da Itália – 4–6% em média, podendo chegar a 7% no litoral.
• Transparência das transações da UE – proteção jurídica e registo através do registo estatal.
• Autorização de residência croata para proprietários de imóveis – com residência de longa duração e propriedade do imóvel, a residência está disponível para toda a família.
• Os preços estão subindo , especialmente no litoral, onde a oferta é limitada e a demanda a supera constantemente.

A chave para um investimento bem-sucedido na Croácia é escolher não apenas um apartamento que ofereça renda imediata, mas também uma localização com potencial futuro. Novos projetos de infraestrutura, estradas, universidades e polos turísticos (Split, Zadar, Rijeka) podem gerar uma valorização imobiliária acima da média.

Quando me perguntam se vale a pena comprar imóveis na Croácia, sempre respondo: para entender as perspectivas, é preciso conhecer o histórico do mercado. A Croácia passou da crise pós-2008 para um rápido crescimento dos preços após a entrada na União Europeia, e especialmente após a adoção do euro e a adesão ao Espaço Schengen em 2023. Hoje, é um dos mercados mais atrativos do sul da Europa, principalmente para quem busca comprar um apartamento à beira-mar ou uma casa para aluguel de temporada.

• 2008–2014: A crise global atingiu a Croácia com força, com os preços dos imóveis caindo mais de 20%, especialmente nas áreas costeiras.
• 2015–2019: Recuperação gradual, com crescente demanda de estrangeiros (especialmente alemães, austríacos e escandinavos).
• 2020: A pandemia reduziu temporariamente o número de transações, mas os preços continuaram a subir graças à procura interna.
• 2023–2025: Após a transição para o euro e o espaço Schengen, os preços das casas aumentaram em média 8,3%, com aumentos superiores a 10% no litoral.

Para entender o futuro do mercado imobiliário croata, é preciso compreender as fases pelas quais passou nos últimos vinte anos. A Croácia é um país com um litoral belíssimo, alto potencial turístico e rápida integração à União Europeia. Mas seu mercado teve uma trajetória desafiadora: de um crescimento explosivo à crise e, em seguida, a uma recuperação promissora.

No início dos anos 2000, a Croácia tornou-se um dos destinos mais populares para compradores estrangeiros na região do Adriático. Alemães, austríacos, britânicos e escandinavos compravam ativamente casas e apartamentos à beira-mar. Os motivos eram óbvios: preços relativamente baixos em comparação com a Itália e a Grécia, um litoral deslumbrante e um fluxo turístico crescente. Durante esse período, ocorreram muitas transações privadas: estrangeiros compraram pequenas vilas e apartamentos nas ilhas de Hvar, Brač, Split e Dubrovnik. Os preços subiram rapidamente, com aumentos anuais que chegaram a 10-15%.

A crise financeira global atingiu a Croácia com força. Os bancos suspenderam os empréstimos, a construção civil desacelerou drasticamente e a procura por imóveis despencou. Os preços caíram entre 20% e 30% , dependendo da região, sendo as áreas costeiras particularmente afetadas, onde os preços já estavam em alta desde 2007-2008. Muitas construtoras suspenderam projetos e os investidores que compraram imóveis no auge da valorização encontraram dificuldades para vendê-los.

No entanto, foi durante esse período que surgiu uma nova classe de compradores — investidores cautelosos que viam a Croácia não como um mercado especulativo, mas como uma estratégia de longo prazo. Aqueles que compraram imóveis entre 2009 e 2012 viram um crescimento constante dos preços em poucos anos e conseguiram alugar suas propriedades para turistas com um bom lucro.

Após a entrada da Croácia na UE em 2013, o mercado imobiliário recuperou-se gradualmente. Desde 2015, o número de transações tem aumentado de forma constante e os estrangeiros voltaram a comprar imóveis ativamente, especialmente no litoral. Segundo o Banco Nacional da Croácia, a participação de estrangeiros em algumas regiões costeiras chegou a 15-20% do total de compradores.

Nessa época, novos projetos de infraestrutura começaram a ser desenvolvidos — estradas, aeroportos e marinas. O turismo atingiu níveis recordes, com mais de 20 milhões de visitantes por ano. Tudo isso impulsionou o interesse por apartamentos e casas à beira-mar. Em Zagreb, a demanda foi impulsionada por estudantes, profissionais de TI e pela comunidade empresarial.

A adoção do euro em janeiro de 2023 e a entrada da Croácia no Espaço Schengen marcaram uma virada. Desde então, o mercado tornou-se ainda mais transparente e compreensível para os investidores da UE. Os riscos de flutuações cambiais desapareceram e os procedimentos legais foram simplificados.

Os resultados já eram perceptíveis no final de 2024: segundo o Eurostat, os preços dos imóveis residenciais aumentaram em média 8,3% , com crescimento nas regiões turísticas (Dalmácia, Ístria e Dubrovnik) atingindo 10-12% . A demanda estrangeira aumentou, com compradores da Alemanha, Áustria e Escandinávia, bem como novos investidores da Europa Central, tornando-se particularmente ativos.

Na Croácia, diferentes localizações servem a propósitos diferentes: em alguns lugares, os aluguéis de temporada à beira-mar são mais rentáveis; em outros, os aluguéis durante todo o ano na capital e perto de universidades são mais populares; enquanto vilas de luxo e apartamentos boutique são sinal de status e exclusividade. Para escolher o imóvel mais rentável, é importante entender onde a demanda está concentrada e qual formato de aluguel será sustentável em cada local.

É mais fácil lançar empreendimentos de aluguel estáveis ​​e de longo prazo aqui: a capital atrai estudantes, especialistas em TI, médicos, funcionários públicos e empresas.

• Apartamentos de 1 a 2 quartos (aprox. 45-75 m²): preço estimado entre € 150.000 e € 240.000.
• Estúdios compactos para aluguel diário/de médio prazo: € 120.000 a € 170.000.
• Casa/sobrado nos subúrbios: de € 250 mil a € 400 mil.

Para quem: investidores que precisam de ocupação previsível e retornos moderados, sem sazonalidade acentuada.

A alta procura no verão, aliada à baixa temporada devido a viagens de negócios e para tratamento médico, significa que o centro da cidade e a orla marítima têm baixa oferta.

• Apartamentos de 1 a 2 quartos à beira-mar: € 200.000 a € 370.000 (raramente mais baratos)
• Apartamentos no centro histórico com vista: geralmente um diferencial em relação ao mercado
• Casas com terreno/vista: a partir de €400.000–700.000

Para quem deseja combinar estilo de vida com renda sazonal; para quem está pronto para administrar aluguéis de curta duração.

O desenvolvimento histórico limitado e o alto reconhecimento turístico criam um preço "deficit".

• Apartamentos em boas localizações: €250.000 a €450.000.
• Moradias à beira-mar/com vistas panorâmicas: de 700.000 € a mais de 1,5 milhões de €

Para quem: compradores em busca de status e um "porto seguro" à beira-mar; proprietários mais conservadores focados na valorização do imóvel.

Alemães e austríacos tradicionalmente adoram a Ístria por seu clima, fácil acesso por estrada e forte turismo gastronômico/enológico.

• Casas/vilas com terreno: de € 280 mil a € 600 mil.
• Apartamentos à beira-mar/no centro: € 180.000 a € 300.000.

Para quem: estilo de vida familiar + aluguel de temporada, menos lotado do que nas imagens de cartão-postal da Dalmácia.

Demanda estável no verão, aterro desenvolvido, turismo médico e de negócios.

• Apartamentos: €170.000–€300.000 (a localização é importante)
• Moradias/casas com vista para a baía: de 400.000 € a 800.000 €.

Para quem valoriza infraestrutura e previsibilidade, mas deseja o mar mais perto da fronteira.

Uma boa relação custo-benefício e localização conveniente; aeroportos, marinas para iates e uma crescente oferta hoteleira.

• Estúdios e apartamentos de 1 quarto: €120.000 a €220.000.
• Casas perto do mar: €250.000 a €450.000.

Para quem: o primeiro imóvel para investimento no Adriático com perspectivas de crescimento.

Alta demanda no verão e um acréscimo no modal/transporte. A logística é mais complexa, mas o custo é maior.

• Apartamentos: geralmente entre €220.000 e €400.000.
• Casas/vilas: a partir de 500.000 € e significativamente mais caras na "linha de frente"

Indicado para: proprietários experientes que entendem de sazonalidade e logística; compradores de lotes raros e colecionáveis.

• Alemanha, Áustria e Eslovênia são os líderes tradicionais, comprando ativamente na Ístria, Kvarner e na Dalmácia central.
• Escandinávia, Benelux e Reino Unido — as pessoas escolhem ilhas e resorts de luxo, frequentemente para segundas residências e aluguéis de temporada.
• Investidores de língua russa – Dalmácia (Split, ilhas), Dubrovnik, Ístria; alguns negócios são destinados a uso pessoal.

Motivos da compra: uma segunda residência à beira-mar, aluguéis de temporada com rendimento de 5 a 7%, proteção do capital contra a inflação na zona do euro.

Famílias locais alugam apartamentos em Zagreb e em cidades costeiras fora da orla marítima. Uma estratégia popular entre os empreendedores é comprar vários apartamentos compactos e alugá-los por diária durante o verão.

• Zagreb é popular entre estudantes, médicos e especialistas em TI.
• Split, Zadar, Opatija – um formato combinado de alojamento e aluguel, que permite ao proprietário manter a ocupação durante a baixa temporada.

Os expatriados ajudam a suavizar as flutuações sazonais de renda, especialmente em cidades costeiras com boa infraestrutura.

Ao comprar um imóvel na Croácia — seja um apartamento à beira-mar, uma casa na Ístria ou um apartamento em Zagreb — é importante considerar não apenas a localização e a categoria do imóvel, mas também a estrutura de propriedade, as regulamentações para cidadãos estrangeiros e a estratégia de investimento escolhida. Esses fatores influenciam os impostos, a rentabilidade e a rapidez com que o investimento pode ser vendido.

Os cidadãos da UE e do EEE podem comprar apartamentos, casas e flats livremente, tal como os cidadãos locais. A propriedade é registada no registo predial (katastar e zemljišna knjiga). O imóvel pode ser arrendado, vendido ou transmitido por herança sem restrições.

Cidadãos de países não pertencentes à UE também podem comprar imóveis, mas apenas sob a condição de "reciprocidade" — se o seu país permitir que croatas comprem propriedades lá. Essas transações exigem o consentimento do Ministério da Justiça da Croácia. Esse procedimento leva de 3 a 6 meses, mas é padrão.

Exemplo: Um cliente da Alemanha comprou um apartamento em Split e imediatamente o alugou pelo Airbnb. O retorno foi de 6% ao ano. Uma família da Ucrânia conseguiu comprar uma casa na Ístria com a ajuda de um advogado, obtendo a aprovação do Ministério da Justiça. O imóvel é usado como segunda residência e alugado para turistas durante o verão.

Abrir uma empresa na Croácia permite-lhe:

• Adquirir vários imóveis para negócio de arrendamento;
• Manter os cálculos do IVA na aquisição de novos edifícios;
• Otimize a carga tributária se o imóvel for utilizado como parte de uma atividade comercial (apartamentos, mini-hotéis, aluguéis).

Empresas estrangeiras também podem adquirir imóveis na Croácia. Essa opção costuma ser escolhida por investidores que compram hotéis, apart-hotéis ou vários apartamentos para aluguel de curta duração.

Exemplo: Um investidor austríaco registrou uma sociedade limitada privada (DOO) e comprou três apartamentos em Zagreb para alugar a estudantes. A propriedade é administrada por uma empresa de gestão, o que reduz seu envolvimento pessoal.

A Croácia está desenvolvendo fundos de investimento imobiliário (REIFs), que permitem aos investidores investir em um portfólio de imóveis, incluindo apartamentos residenciais, apart-hotéis e escritórios. Para investidores privados, isso oferece uma maneira de diversificar o risco e gerar renda passiva.

Os fundos fiduciários familiares, comuns na UE, podem ser usados ​​para proteção patrimonial e planejamento sucessório. Isso é especialmente relevante para famílias estrangeiras que compram uma casa de praia ou uma casa com terreno na Ístria.

Na Croácia, os imóveis podem ser registrados em nome de vários proprietários. Isso é conveniente para compras em família — por exemplo, pais e filhos podem ser coproprietários de um apartamento.

A herança é processada por um notário e registrada no registro de imóveis. Se o imóvel foi adquirido por um estrangeiro, os herdeiros também mantêm os direitos de propriedade (sujeito à reciprocidade para países não pertencentes à UE).

Exemplo: Uma família eslovena comprou uma casa em Opatija em nome dos pais e do filho. Após a morte do pai, a herança foi transferida rapidamente: um notário formalizou a transferência das quotas-partes e a propriedade permaneceu na família.

Ao contrário de Dubai, que possui zonas de propriedade plena e zonas de arrendamento, a Croácia é regida por leis uniformes da UE. No entanto, existem algumas peculiaridades:

1. Regras para estrangeiros

• UE/EEE: compra de quaisquer apartamentos, casas e unidades residenciais sem restrições.
• Países não pertencentes à UE: é necessário o consentimento do Ministério da Justiça (princípio da reciprocidade).
• Terrenos agrícolas: Pessoas físicas estrangeiras não podem comprar terras agrícolas diretamente. A solução é comprá-las por meio de uma empresa ou transferi-las para uma pessoa jurídica.

2. Imóveis comerciais

Estrangeiros podem ser proprietários de escritórios, lojas e hotéis. Para propriedades e empresas maiores, é mais comum o uso de uma DOO (Defense Ownership Account).

3. Aluguel

Qualquer proprietário pode alugar um imóvel, mas aluguéis de curta duração (para turistas) exigem uma licença (categoria turística). Aluguéis de longa duração são formalizados por um contrato autenticado em cartório e registrados.

4. Hipoteca

Estrangeiros podem obter financiamento imobiliário em bancos croatas, mas as condições são mais rigorosas do que para os bancos locais. Os bancos geralmente exigem comprovante de renda e as taxas de juros são de 1 a 2% mais altas. Residentes da UE podem financiar até 70% do valor do imóvel.

• Aluguéis de curta duração (turísticos): alto rendimento (5–7%), mas sazonal. Particularmente relevantes para Split, Dubrovnik e Ístria.
• Aluguéis de longo prazo (capital e cidades): rendimentos mais baixos (3–5%), mas demanda estável e fluxo de caixa tranquilo.
• Uma estratégia combinada: aluguel por diária no verão e aluguel de longa duração no inverno. Disponível em Split, Opatija e Zadar.

Na prática, muitos investidores não dão a devida atenção aos detalhes legais da transação. Sempre enfatizo: a tarefa fundamental não é simplesmente comprar um apartamento ou casa à beira-mar, mas sim garantir a regularidade da documentação do imóvel. O registro adequado reduz riscos, economiza tempo e permite que você comece a alugar ou morar no imóvel imediatamente.

1. Escolher um imóvel – um apartamento em Zagreb, um apartamento à beira-mar em Split ou uma casa na Ístria. Nesta fase, é importante avaliar não só o preço, mas também a rentabilidade, as licenças de arrendamento e as infraestruturas.

2. Um acordo preliminar – ​​Predugovor (Site da Predugovor) – formaliza os termos da transação e garante a propriedade para o comprador. O sinal geralmente corresponde a 10% do preço de compra.

3. O contrato principal de compra e venda – ​​Ugovor o kupoprodaji – especifica o preço, o procedimento de pagamento, os direitos e as obrigações das partes.

4. Pagamento – normalmente um pagamento único para transações de revenda. Para imóveis novos, o pagamento pode ser feito em parcelas de acordo com um cronograma.

5. Autenticação notarial – o contrato deve ser autenticado por um notário (javni bilježnik).

6. Registro no cadastro imobiliário – Zemljišne knjige – é aqui que o direito de propriedade é assegurado.

Meu conselho: certifique-se de que o imóvel esteja registrado no cartório de registro de imóveis e que não haja ônus ou gravames sobre ele.

• Um advogado verifica a legalidade: os dados no registro de imóveis são consistentes, não há ônus (hipoteca, dívida, penhora) e a correção do contrato.
• Um agente imobiliário ajuda a encontrar um apartamento ou casa, negociar e chegar a um acordo sobre o preço.

Se você envolver um advogado e um agente desde o início, o risco de problemas é reduzido em pelo menos 70%.

O que você precisa para comprar um imóvel na Croácia:

• Ter idade a partir de 18 anos e possuir passaporte válido.
• Os cidadãos da UE compram diretamente; os cidadãos de países não pertencentes à UE necessitam da autorização do Ministério da Justiça (princípio da reciprocidade).
• Documentos sobre a origem dos fundos para grandes transações.
• Número fiscal na Croácia (OIB — osobni identifikacijski broj).
• Para empresas: documentos estatutários, registro de uma sociedade de responsabilidade limitada (DOO) ou entidade jurídica estrangeira.

Novos edifícios (novos apartamentos):

Os preços são mais altos, mas já incluem o IVA (geralmente 25%). Você não precisa pagar o imposto de compra de 3%. É importante verificar a licença de construção e o certificado de ocupação.

Mercado secundário:

Isso inclui apartamentos e casas com histórico de propriedade. Um imposto de transmissão imobiliária (3% do preço de compra) é devido no momento da aquisição. É obrigatória uma verificação cadastral para identificar dívidas pendentes e os limites exatos do terreno/apartamento.

Estrangeiros podem comprar um apartamento ou casa na Croácia sem estarem presentes pessoalmente. Para isso, é necessário emitir uma procuração em cartório, apostilá-la e traduzi-la para o croata. Um advogado, utilizando a procuração, assina o contrato e registra a propriedade no registro de imóveis.

Antes de assinar um contrato, sempre verifico:

• O vendedor possui o título legal de propriedade do imóvel em Zemljišne knjige?.
• Existem dívidas, ônus ou hipotecas?.
• A área e a finalidade do imóvel no cadastro cadastral correspondem à área real?.
• É necessário alvará para construção e entrada em funcionamento (de casas/novos edifícios)?.
• Todas as licenças devem estar em vigor no momento da entrega da propriedade aos turistas.

Exemplo: Um cliente queria comprar uma casa à beira-mar em Šibenik, mas o advogado descobriu que parte da propriedade estava registrada como terreno agrícola. A transação foi suspensa e o cliente evitou problemas com o registro.

A etapa final é o registro em Zemljišne knjige.

A certidão de matrícula do imóvel (Vlasnički list) contém informações sobre o proprietário, o imóvel e quaisquer ônus. Uma vez registrado, o comprador torna-se o proprietário pleno e pode alugar, vender ou legar o imóvel.

Em média, o processo de compra e registro leva de 6 a 10 semanas. O prazo depende da disponibilidade da documentação e da necessidade de aprovação do Ministério da Justiça (para compradores de países não pertencentes à UE).

Os investidores costumam escolher a Croácia devido ao seu sistema tributário relativamente flexível para proprietários de imóveis. Ao contrário de muitos países do sul da Europa, as taxas são simples e transparentes. Isso permite uma previsão mais precisa da renda de aluguel de um apartamento ou casa à beira-mar.

Ao comprar um imóvel na Croácia, você deve levar em consideração os seguintes custos obrigatórios:

• Imposto de transmissão de propriedade (Porez na promet nekretnina) — 3% do valor do imóvel no mercado secundário.
• O IVA (PDV) é de 25% em imóveis novos, mas já está incluído no preço, portanto o comprador o paga sem imposto adicional.
• Os serviços jurídicos, notariais e de agenciamento representam, em média, de 3 a 5% do valor da transação (verificação do registo predial, execução do contrato e apoio).
• As despesas com serviços públicos e manutenção têm uma média de € 1,2 a € 2 por m² por mês para um apartamento em Split ou Zagreb; para casas à beira-mar, os custos são mais elevados devido à manutenção do terreno.

As mesmas regras se aplicam a residentes da UE e investidores estrangeiros. Na prática, recomendo:

• Observe que, ao alugar um imóvel, apenas a renda líquida é tributada (10 a 20%, dependendo do regime tributário);
• Ao adquirir vários imóveis, considere registrar uma empresa privada de responsabilidade limitada (DOU) — isso permite contabilizar as despesas e operar oficialmente no setor de turismo;
• Calcule as contas de serviços públicos com antecedência, especialmente em edifícios antigos com baixa eficiência energética.

Na Áustria, os investidores pagam um imposto de 3,5% e imposto de 55%

Na Croácia, a situação é mais amena:

• O imposto sobre a compra é de apenas 3% (ou IVA, se for um imóvel novo)
• No regime simplificado, a renda proveniente de aluguéis é tributada a uma taxa de 10 a 20%
• Não há imposto sobre ganhos de capital na venda após 2 anos de posse.

Isso permite um retorno mais rápido do investimento, mas o mercado é mais sensível à sazonalidade e ao fluxo turístico.

Muitos clientes perguntam se é possível obter uma autorização de residência ao comprar um apartamento ou casa na Croácia. Sim, é possível, mas existem algumas nuances. A compra de um imóvel na Croácia não garante automaticamente a aprovação da autorização de residência, mas fornece um motivo convincente para solicitá-la. O essencial é comprovar que o imóvel é efetivamente utilizado para fins residenciais e não apenas adquirido "no papel".

• uma autorização de residência de curta duração (até 1 ano) com base na propriedade de um imóvel, caso você resida efetivamente no país.
• Extensão - requer confirmação de que o imóvel é utilizado para fins residenciais.
• A residência permanente e a cidadania são possíveis após 5 anos de residência com uma autorização de residência temporária, sujeitas à integração e à proficiência no idioma.

Um exemplo prático: uma família da Áustria comprou uma casa na Ístria por 320.000 euros, obteve residência temporária, levou os filhos para lá e abriu um pequeno negócio. Eles planejam solicitar residência permanente em alguns anos.

Importante: Uma autorização de residência obtida por meio da propriedade de um imóvel não garante o direito de trabalhar sem uma autorização específica. Para encontrar emprego, você precisa obter uma autorização de trabalho ou registrar uma empresa e trabalhar como empreendedor.

A autorização de residência croata abre um leque de oportunidades para viver, estudar e fazer negócios, mas continua sendo um instrumento de residência, e não um visto de trabalho. Portanto, a estratégia de "comprar uma casa e mudar-se" funciona bem se a principal fonte de renda do investidor já for gerada fora da Croácia ou por meio de seu próprio negócio.

Para prorrogar sua autorização de residência temporária, você deve:

• manter a propriedade do imóvel;
• Vivo na Croácia na maior parte do tempo;
• Entregar os documentos e pagar as taxas estaduais dentro do prazo.

Sempre aconselho meus clientes a verificarem a situação do imóvel com antecedência e a renovarem o registro dentro do prazo.

• Compra direta de terras agrícolas (isso é proibido para estrangeiros).
• Ausência de registo do acordo no registo predial.
• Subdeclaração de impostos no aluguel de apartamentos para turistas.

A Croácia oferece impostos mais baixos sobre a compra e a propriedade de imóveis do que a Áustria e permite a residência familiar. No entanto, a residência a longo prazo exige integração e permanência no país. Este é um mercado com riscos sazonais, mas as barreiras de entrada e a carga tributária são menores do que na Europa Ocidental.

• Autorização de residência por meio de propriedade imobiliária. Proprietários de apartamentos e casas na Croácia podem obter uma autorização de residência temporária por um ano, com direito a prorrogação. O imóvel deve ser habitável e estar registrado no registro de imóveis. Após cinco anos de residência, é possível solicitar a residência permanente e, após oito anos, a cidadania.
• Visto para Nômades Digitais. A Croácia foi um dos primeiros países da UE a introduzir um visto para nômades digitais. Ele é válido por até 12 meses e permite que você trabalhe remotamente para uma empresa estrangeira. Para solicitar o visto, você precisa comprovar uma renda de pelo menos € 2.500 por mês ou fundos suficientes em sua conta bancária. Você pode renovar o visto seis meses após o vencimento do primeiro.
• Reunião familiar. Os titulares de autorização de residência na Croácia podem trazer seus cônjuges e filhos menores. É necessário comprovar renda e moradia. A família recebe os mesmos direitos à saúde e à educação que o investidor.
• Visto de Procura de Emprego. Graduados de universidades croatas podem ser elegíveis para permanecer no país por até 12 meses para procurar emprego. Este programa é especialmente popular entre estudantes cujos pais compraram imóveis em Zagreb ou Split.
• Novas regras para renovação da autorização de residência. Desde 2024, as renovações tornaram-se mais fáceis graças ao sistema online e-Građani. Os documentos podem agora ser submetidos remotamente e os dados são atualizados automaticamente no cartão de residência biométrico. É necessário comprovar rendimentos para a renovação: a partir de 560 € por mês para uma pessoa solteira e aproximadamente 1.200-1.300 € para uma família de quatro pessoas.

Essas mudanças tornaram a imigração para a Croácia mais transparente e conveniente: investidores e famílias que compram imóveis agora podem obter o estatuto mais rapidamente, e os nômades digitais ganharam uma forma legal de viver à beira-mar e trabalhar remotamente na UE.

A rentabilidade é um dos principais motivos pelos quais os investidores consideram comprar imóveis na Croácia. Ao contrário dos países da Europa Ocidental, é possível obter taxas de aluguel turísticas mais elevadas, especialmente nas regiões costeiras. Com uma localização e gestão imobiliária adequadas, os imóveis à beira-mar se pagam mais rapidamente.

Alugar apartamentos e casas pelo Airbnb ou Booking.com na Croácia gera retornos anuais de 6 a 10%, especialmente em centros turísticos como Split, Dubrovnik e Rovinj. Durante a alta temporada (julho-agosto), as taxas de ocupação chegam a 90-95%, permitindo um rápido retorno do investimento.

Exemplo: Um cliente comprou um apartamento em Split por € 210.000 e o alugou para turistas por diária. O retorno líquido anual foi de aproximadamente 8,5% após impostos e taxas de administração.

Para quem busca uma renda estável, alugar apartamentos por períodos de seis meses a um ano é uma opção adequada. Os rendimentos médios em Zagreb e Rijeka variam de 3% a 5% ao ano. Esse formato é especialmente popular entre estudantes, profissionais de TI e profissionais da área da saúde.

Exemplo: Um investidor comprou um apartamento em Zagreb por € 160.000 e o aluga para estudantes universitários. A renda anual foi de aproximadamente € 6.500, representando um rendimento de 4%, com risco mínimo e ocupação estável.

O mercado de arrendamento na Croácia varia bastante dependendo da região e da época do ano. Dubrovnik oferece rendimentos mais elevados devido à escassez de imóveis e ao segmento de luxo, mas a barreira de entrada também é mais alta. Split combina a procura turística e estudantil, tornando o mercado mais equilibrado. Zagreb oferece preços mais baixos, mas a renda durante todo o ano torna o fluxo de arrendamento menos arriscado.

A Ístria tem despertado um interesse constante de compradores e locatários da Alemanha e da Áustria — é uma região conhecida por seus "investimentos tranquilos". Zadar e Šibenik ainda são mais baratas que a Dalmácia e Dubrovnik, mas estão apresentando um crescimento constante no fluxo turístico e em novos projetos. Ilhas como Hvar e Brač oferecem os maiores rendimentos de aluguel, mas sua principal desvantagem é a curta temporada e a alta dependência do turismo.

A maioria dos investidores estrangeiros terceiriza a gestão de seus imóveis para agências. Elas cuidam de:

• licença de aluguer de curta duração (turistička kategorizacija);
• Busca e acompanhamento de inquilinos;
• Limpeza, marketing e pagamentos.

A comissão é de 20 a 25% da receita, mas isso permite que proprietários estrangeiros lucrem sem monitoramento constante.

• Aluguel de curta duração: 10% de imposto + taxa turística (com base no número de noites).
• Aluguel de longa duração: 12% + imposto municipal (prirez, que pode chegar a 18% dependendo da cidade).
• Custos com serviços públicos: em média € 1,2 a € 2 por m².

Graças a um sistema tributário simplificado para proprietários privados, os custos fiscais reais na Croácia são menores do que na Áustria ou na Alemanha.

Um dos meus clientes comprou um apartamento em Split por €210.000 e obteve um retorno de cerca de 8,5% ao ano , graças a aluguéis de curta duração no Airbnb. Outro investidor optou por uma casa em Rovinj por €420.000. O retorno inicial do aluguel foi de apenas 4%, mas, após três anos, o valor do imóvel havia aumentado em 28%, resultando em um retorno total significativamente maior na revenda.

Dicas minhas:

• estabilidade e risco mínimo são importantes para você escolha Zagreb ou Rijeka — há imóveis para alugar disponíveis o ano todo.
• Se você está contando com o aumento dos preços para turistas, considere Split, Zadar ou Ístria.
• Se você busca investir em prestígio e exclusividade, Dubrovnik e ilhas como Hvar ou Brač são boas opções.
• É sempre bom verificar não apenas o rendimento atual, mas também os planos de desenvolvimento da área: novas estradas, aeroportos ou marinas aumentam imediatamente o custo da habitação.

Uma das principais vantagens do mercado imobiliário croata é a sua infraestrutura de alta qualidade, especialmente nos centros turísticos e na capital.

• Acessibilidade em termos de transporte. Zagreb está ligada à Europa por voos diretos, e Split, Zadar e Dubrovnik possuem aeroportos internacionais, garantindo um fluxo constante de turistas. Boas rodovias conectam o litoral ao interior.
• Infraestrutura comercial e social. As cidades costeiras estão desenvolvendo rapidamente centros comerciais, restaurantes, clínicas médicas e escolas internacionais, tornando-as atraentes não apenas para turistas, mas também para expatriados.
• Ecologia. A Croácia é conhecida pelo seu mar limpo, espaços verdes e parques nacionais protegidos. Isto é especialmente verdade na Ístria e nas ilhas, onde o ecoturismo impulsionou a valorização imobiliária. Em Zagreb, por outro lado, a ecologia é inferior, mas isso é compensado pela atividade comercial e pela procura estável de habitação.

Em 2024-2025, o maior interesse dos investidores concentra-se em Split, Dubrovnik e Ístria, onde o turismo está crescendo mais rapidamente. Ao mesmo tempo, especialistas apontam potencial em Zadar e Šibenik — os preços são atualmente mais baixos nessas cidades, mas o desenvolvimento de aeroportos e portos marítimos torna o mercado cada vez mais promissor.

As previsões indicam que, nos próximos 2 a 3 anos, os aumentos de preços mais significativos são esperados na Ístria e nas ilhas, onde a procura por imóveis de luxo excede consistentemente a oferta.

Escolher entre imóveis novos e usados ​​na Croácia é uma das principais dúvidas dos compradores. Nos últimos anos, cada vez mais complexos modernos têm sido construídos ao longo da costa, mas o mercado de revenda ainda representa a maioria das transações. A escolha ideal depende dos objetivos do investidor: renda rápida com aluguel ou valorização a longo prazo.

• Projetos modernos, materiais energeticamente eficientes e novos padrões de construção (classe A+/A).
• Redução nos custos de energia devido ao isolamento e aos modernos sistemas de aquecimento/resfriamento.
• Possibilidade de reembolso do IVA (25%) na compra diretamente do promotor imobiliário para pessoas jurídicas.
• Aumento de preço após a conclusão: apartamentos à beira-mar têm um aumento de preço de 10 a 20% nos primeiros 2 a 3 anos.

Exemplo: Um cliente da Alemanha comprou um apartamento em um prédio novo perto de Pula por € 240.000. Apenas dois anos depois, o preço subiu para € 290.000 devido à demanda turística e ao desenvolvimento da infraestrutura.

• Você pode alugá-lo imediatamente, especialmente se a propriedade estiver localizada em um centro turístico (Split, Dubrovnik).
• A maioria dos imóveis já possui infraestrutura estabelecida – escolas, lojas, transporte.
• Uma vasta seleção de casas e apartamentos antigos de pedra em centros urbanos ou em ilhas.
• Desvantagem: possíveis custos de reparo (substituição de janelas, isolamento, reforma interna).

Exemplo: Uma família austríaca comprou uma casa dos anos 70 em Rovinj por 380.000 euros. Graças à sua localização privilegiada, começaram imediatamente a alugá-la para turistas e estão a obter um rendimento de cerca de 7% ao ano, apesar da necessidade de algumas renovações.

Na Croácia, a percentagem de novas construções é inferior à de Viena ou Salzburgo, mas o interesse por elas está a crescer, especialmente por parte de investidores estrangeiros. Os modernos complexos residenciais na costa e as novas casas em Zagreb são os mais procurados. Estes projetos oferecem layouts melhorados, materiais energeticamente eficientes e infraestruturas convenientes, tornando-os mais competitivos em comparação com os imóveis já existentes.

A Croácia ainda está atrás da Áustria em vários indicadores, mas está gradualmente reduzindo essa diferença.

• Eficiência energética. Os novos projetos na Croácia são construídos segundo padrões de eficiência energética A+/A, reduzindo significativamente os custos com energia. Na Áustria, os padrões são mais elevados e estão previstos em lei.
• Velocidade de construção. Na Croácia, o tempo médio para construir um complexo residencial é de 18 a 36 meses, enquanto na Áustria o ritmo é mais acelerado, especialmente nas cidades maiores.
• Padrões ESG. Na Croácia, eles estão apenas começando a ser implementados, principalmente no litoral, mas na Áustria já são obrigatórios para todos os projetos.
• Preço por metro quadrado. No litoral croata, os imóveis novos custam entre € 2.200 e € 4.500, enquanto em Zagreb variam de € 2.000 a € 2.800. Em comparação, os preços na Áustria são mais altos: entre € 5.000 e € 9.000 por metro quadrado.
• Percentagem de novas construções. Na Croácia, aproximadamente 25% das transações são relativas a novos projetos, enquanto na Áustria essa percentagem chega a 30%, apesar de o mercado, no geral, continuar a ser secundário.

Resumindo: a Croácia oferece preços mais acessíveis e um mercado de novas construções em crescimento, enquanto a Áustria se destaca em termos de padrões e estabilidade.

Nos últimos anos, os investidores na Croácia têm se afastado cada vez mais do modelo tradicional de "comprar um apartamento à beira-mar e alugá-lo no verão". Eles estão utilizando estratégias combinadas para aumentar os retornos e reduzir os riscos.

• Vários apartamentos em vez de uma única moradia. Os investidores estão comprando dois ou três apartamentos em Split ou Zadar em vez de uma única moradia cara em Dubrovnik. Essa abordagem oferece flexibilidade: se um imóvel estiver ocioso, os outros continuam gerando renda.
• Apart-hotéis e condomínios. O proprietário recebe uma parte da renda e a empresa hoteleira administra o imóvel. Essa solução é especialmente conveniente para expatriados que vivem em outro país.
• Casas antigas de pedra em processo de renovação. Na Ístria e nas ilhas, casas tradicionais estão sendo compradas, restauradas e alugadas para turistas de alto padrão. O retorno após a reforma pode chegar a 8-10%.
• Coinvestimentos. Grupos de investidores unem forças para adquirir imóveis de alto padrão, como vilas em Dubrovnik ou complexos de apartamentos no litoral.

Essa abordagem nos permite evitar a dependência de um único formato e distribuir melhor os riscos.

O mercado imobiliário croata é atrativo, mas possui características próprias que devem ser consideradas. A principal delas é a sazonalidade. Enquanto as taxas de ocupação de apartamentos no litoral chegam a quase 100% no verão, a demanda cai drasticamente no inverno, impactando diretamente os rendimentos. A situação em Zagreb é mais estável, mas os rendimentos de aluguel são menores.

Outro fator é a burocracia. Nem todas as terras são acessíveis a estrangeiros, especialmente as terras agrícolas, por isso é crucial verificar cuidadosamente os documentos do registro de terras antes da compra para evitar problemas futuros.

A qualidade da construção também pode ser um problema. Edifícios novos às vezes sofrem com isolamento térmico ou acústico inadequado, enquanto casas existentes frequentemente apresentam instalações desgastadas e necessidade de reparos.

Os custos com serviços públicos também devem ser levados em consideração. Em casas mais antigas com aquecimento central, as contas de inverno podem ser bastante altas e reduzir significativamente a renda líquida do aluguel.

A Croácia combina um clima ameno, mar e segurança, tornando o mercado imobiliário local atrativo não só como investimento, mas também como opção para moradia.

• Custo de vida. Mais baixo do que na Áustria: o aluguel de um apartamento em Zagreb varia de € 600 a € 900, enquanto o aluguel de um apartamento à beira-mar varia de € 800 a € 1.200. Supermercado e transporte também são mais baratos.
• Saúde. Serviços governamentais acessíveis e um setor privado bem desenvolvido; uma consulta clínica custa a partir de 30 euros.
• Educação. As universidades de Zagreb e Split são reconhecidas pela UE, e existem escolas internacionais.
• Transporte. Aeroportos em Zagreb, Split, Dubrovnik e Zadar; uma rede bem desenvolvida de rodovias e balsas.
• Segurança. Um dos níveis mais altos da Europa, especialmente em cidades pequenas e ilhas.

Isso faz da Croácia um refúgio seguro para aposentados, famílias e expatriados que buscam uma combinação de qualidade de vida europeia e preços acessíveis.

Muitos clientes consideram a Croácia um porto seguro para o capital. Não é apenas um país com belas paisagens e um clima favorável, mas também uma plataforma para preservar e aumentar os investimentos. Ao contrário da Áustria ou da Alemanha, onde o mercado se move de forma lenta e constante, a Croácia combina a segurança europeia com retornos mais elevados, embora sujeitos a flutuações sazonais.

Os aposentados estão cada vez mais escolhendo a Croácia para comprar uma segunda casa ou residência permanente. O clima ameno, os preços acessíveis dos imóveis e o ritmo de vida tranquilo são fatores decisivos para eles. Ao mesmo tempo, a presença de bons centros médicos e a proximidade com outros países da UE garantem uma sensação de conforto e segurança.

Os nômades digitais veem a Croácia como uma oportunidade para combinar negócios e lazer. Com a introdução de um visto especial para nômades digitais, o país se tornou uma escolha popular para profissionais de TI e da indústria criativa. Trabalhar com vista para o mar, morar em apartamentos em Split ou nas ilhas e ainda ter acesso à infraestrutura da UE estão criando um novo segmento de demanda por imóveis para alugar e comprar.

As famílias valorizam a Croácia pela sua estabilidade, acesso à educação europeia e possibilidade de integração na UE. Muitas compram apartamentos ou casas à beira-mar não só para alugueres de verão, mas também para viagens pessoais ou para uma futura mudança. A presença de escolas e universidades internacionais, bem como um ambiente seguro, tornam o país conveniente para residência a longo prazo.

A Croácia, portanto, encontra um equilíbrio entre a estabilidade da Europa e o dinamismo do mercado turístico. Aqui, pode-se esperar retornos mais elevados do que na Áustria (5-8% contra 2-3%), mas é preciso estar preparado para a sazonalidade: no verão, a procura é quase ilimitada, enquanto no inverno, os retornos dependem da localização e da seleção criteriosa dos imóveis.

Os períodos de venda dependem da região e do tipo de imóvel.

• Em Zagreb e Split, apartamentos em boas localizações são vendidos em 1 a 2 meses.
• Em Dubrovnik e nas ilhas, vilas caras e casas antigas podem ficar de 6 a 12 meses à espera de um comprador.

Todas as transações são registradas no Registro de Imóveis (ZK). Uma análise jurídica do imóvel é obrigatória — isso protege o investidor de surpresas desagradáveis.

Minha experiência demonstra que o mercado croata possui características regionais distintas. No litoral e nas ilhas, os rendimentos são mais altos, mas a sazonalidade é mais acentuada. Em Zagreb e nas cidades maiores, os preços são mais modestos, mas a demanda é estável durante todo o ano. Sempre verifico a documentação junto ao Registro de Imóveis (ZK), examino a situação do terreno (especialmente importante para terras agrícolas) e somente então recomendo a transação ao cliente. Essa abordagem minimiza os riscos e garante a segurança.

Acredito que a estratégia ideal seja uma combinação de ambas. Um dos meus clientes comprou um apartamento em Split para aluguel de temporada e, simultaneamente, um apartamento em Zagreb como "porto seguro". Como resultado, ele obtém uma renda alta no verão e um fluxo constante de inquilinos no inverno. Esse equilíbrio é especialmente importante para investidores que buscam tanto rentabilidade quanto segurança.

Se eu estivesse montando um portfólio para mim, dividiria da seguinte forma: alocaria uma parte em propriedades costeiras com alta demanda turística e investiria o restante em imóveis urbanos em Zagreb. Essa abordagem me permite lucrar com o turismo sazonal e, ao mesmo tempo, ter uma fonte de renda estável durante todo o ano.

Meu principal conselho: comece sempre pelos seus objetivos. Seja para ganhar um dinheiro rápido no litoral, preservar seu capital em um ativo seguro ou encontrar uma casa para sua família, cada objetivo exige uma estratégia diferente.

Priorize e distribua o capital por diferentes regiões do país, certifique-se de realizar uma auditoria legal no Registro de Imóveis e considere as especificidades do mercado: sazonalidade no litoral e demanda estável nas cidades.

Quando a Croácia é a melhor escolha

• Para quem procura retornos mais elevados do que na Áustria ou na Alemanha.
• Se o acesso ao mar, um clima ameno e o turismo como principal motor de rendimento forem importantes.
• Indicado para investidores que estejam dispostos a lidar com a sazonalidade e levar em consideração as flutuações da demanda.
• Para compradores que valorizam imóveis na UE com registo transparente e a possibilidade de obter uma autorização de residência.

Quando considerar a Áustria

• Para quem valoriza máxima estabilidade e previsibilidade.
• Se o objetivo principal for o armazenamento de capital a longo prazo sem riscos sazonais.
• Para investidores que desejam minimizar todas as possíveis nuances legais e escolher um mercado com um longo histórico de crescimento sustentável.

As perspectivas para a Croácia até 2030 são otimistas. A adesão ao Espaço Schengen e à Zona Euro aumentou a confiança dos compradores estrangeiros, o fluxo turístico continua a crescer e o interesse pelo litoral por parte de alemães, austríacos e escandinavos mantém-se consistentemente elevado. Uma estratégia bem definida permitirá combinar rendimentos de arrendamento com a preservação segura do capital em imóveis na UE.

1. Defina seu objetivo de investimento

• Aluguel de curta duração no litoral (Airbnb, Booking) ou aluguel de longa duração em Zagreb.
• Receber rendimentos de aluguel, aumentar o valor do ativo ou obter uma autorização de residência.

2. Selecione o tipo de objeto apropriado

• Apartamento em Zagreb ou Split.
• Casa à beira-mar na Ístria ou na Dalmácia.
• Casa de férias na ilha (Hvar, Brac, Korcula).
• Apartamentos em um complexo turístico (formato condomínio).

3. Defina com clareza seu orçamento e o limite mínimo de entrada

• Apartamentos em Zagreb: a partir de 120.000 euros.
• Apartamentos no litoral: de € 150.000 a € 200.000.
• Moradias em Dubrovnik: a partir de 600.000 €.
• Custos adicionais: imposto de 3% sobre a transação, serviços notariais e de registro de 1 a 2%, contas de serviços públicos.

4. Selecione um local

• Litoral (Dubrovnik, Split, Zadar, Ístria) – alta rentabilidade sazonal.
• Zagreb – demanda estável durante todo o ano.
• Ilhas (Hvar, Brač, Korčula) – segmento premium com forte sazonalidade.

5. Análise do objeto

• Consulte o Registo Predial (ZK).
• Etapa: construção nova ou mercado secundário.
• Situação fundiária (nem todas as terras agrícolas estão disponíveis para estrangeiros).
• Estado do edifício e eficiência energética (as contas de aquecimento são um fator crucial).

6. Elaboração de um acordo

• Acordo preliminar (predugovor) com depósito de 10%.
• O contrato principal encontra-se no cartório.
• Pagamento: imediato ou em parcelas (construções novas).

7. Registro de imóveis

• Inscrição no Registo Predial (ZK).
• Inscrição no cadastro cadastral.
• Obtenção da titularidade do imóvel.

8. Avaliação de investimentos

• Rendimento do aluguel: 5–8% no litoral, 3–5% em Zagreb.
• Custos com serviços públicos: €100–300 por mês para um apartamento, mais elevados para casas.
• Imposto sobre aluguel: 10% a partir de 2024.

9. Planejamento para aluguel ou revenda

• Na Dalmácia, as empresas de gestão imobiliária cobram entre 20% e 30% por aluguéis de curta duração.
• Em Zagreb, é mais fácil alugar por conta própria (contratos de longo prazo).
• Revenda - maior liquidez em Split, Zadar e Dubrovnik.

10. Diversificação da carteira de investimentos

• Combine "alojamento turístico" (Split, ilhas) com "cidade" (Zagreb).
• Diversos formatos: apartamentos + casa à beira-mar.
• Reduza os riscos escolhendo regiões com sazonalidade diferente.

1. Investidor com € 150.000

Objetivo: entrar no mercado com investimento mínimo e gerar renda com aluguel durante o verão.

Opções: apartamentos pequenos em Zadar, Šibenik ou Split.

Rentabilidade: 6-7% ao ano para aluguéis de curta duração.

Riscos: sazonalidade, dependência do turismo.

Exemplo: Um cliente da Alemanha comprou um apartamento estúdio em Zadar por € 145.000. O aluguel pelo Booking durante o verão proporcionou um rendimento anual de 7%, e na baixa temporada, o apartamento é alugado para estudantes, garantindo estabilidade.

2. Família com renda entre € 600.000 e € 1 milhão

Objetivo: comprar uma casa à beira-mar para lazer pessoal e renda de aluguel.

Opções: villas na Ístria (Rovinj, Pula), casas nas ilhas de Hvar ou Brač, apartamentos de luxo em Dubrovnik.

Rentabilidade: 5–6% ao ano + crescimento do valor.

Riscos: custos de manutenção elevados e impostos sobre o aluguel.

Exemplo: Uma família austríaca comprou uma casa em Rovinj por € 720.000. No verão, ela é alugada para turistas por € 400 a noite e, no inverno, é usada como residência própria. O rendimento total é de aproximadamente 5% ao ano.

3. Imóveis comerciais

Objetivo: renda de aluguel estável e valorização do imóvel.

Opções: lojas e restaurantes nas zonas turísticas de Split e Dubrovnik, escritórios e aparthotéis em Zagreb.

Rentabilidade: 7–9% ao ano.

Riscos: tráfego sazonal, alta concorrência.

Exemplo: Um cliente da Holanda comprou um espaço tipo café no centro de Split por € 400.000. Graças ao fluxo turístico durante todo o ano, o inquilino paga um aluguel fixo de € 2.800 por mês, o que resulta em uma taxa de juros anual de 8,4%.

Os investimentos imobiliários na Croácia podem ser adaptados a uma variedade de objetivos. Apartamentos em Zadar ou Split são ideais para renda passiva, vilas na Ístria ou em Dubrovnik são ideais para famílias e para ostentar status, e imóveis comerciais nos centros das cidades são ideais para negócios.