Como e por que comprar imóveis na Grécia: uma análise sistemática da atratividade do investimento.

Nos últimos anos, a procura por imóveis na Grécia tem aumentado de forma constante. De acordo com o Banco da Grécia, os preços de apartamentos e casas deverão ter subido, em média, 13,8% em todo o país e 15,9% em Atenas até 2024. Este crescimento tem ocorrido há muitos anos. Os números demonstram que o mercado está dinâmico e que investir no país é rentável por razões que vão além do turismo.

O objetivo deste artigo é entender por que comprar um imóvel na Grécia é uma boa ideia agora. Abordaremos todas as opções: para mudança, aluguel ou obtenção de autorização de residência.

Por que agora?

✓ Recuperação econômica . Após uma longa crise, a Grécia está em ascensão: a economia cresceu 2,4% em 2023 e o crescimento em 2025 deverá ser superior ao da Europa como um todo. O desemprego está diminuindo e as condições para os investidores estão melhorando.

✓ Visto Gold . O programa Visto Gold da Grécia continua bastante flexível. Investindo pelo menos € 250.000, você pode obter uma autorização de residência sem precisar morar no país permanentemente. Embora o valor possa ser maior em alguns lugares, as condições ainda são mais atraentes do que em Portugal, Espanha e, principalmente, na Áustria.

✓ Tendências globais . Cada vez mais pessoas estão comprando imóveis em locais tranquilos e com clima ameno, com boa infraestrutura de saúde e alto padrão de vida. Após a pandemia, o desejo de ter uma segunda casa ou escapar das grandes cidades tornou essa prática ainda mais popular.

Neste artigo, vamos explorar por que o mercado imobiliário na Grécia é tão popular hoje em dia. Não se trata apenas de uma "casa à beira-mar", mas sim de um investimento rentável e seguro: tudo é transparente, a lei está a seu favor e você pode começar com um pequeno valor. Explicarei os benefícios do Visto Gold, como encontrar um imóvel que se valorize, quais áreas oferecem ótimas oportunidades e o que observar na hora da compra para garantir um negócio seguro.

Trabalho nesta área há muitos anos, auxiliando clientes na compra de apartamentos na Grécia, Áustria, Chipre e outros países da UE. Minha experiência combina conhecimento jurídico, investimento internacional e construção. Ao longo desse tempo, desenvolvi minha própria abordagem: resolvo problemas de forma sistemática, presto muita atenção aos detalhes e compreendo as necessidades dos investidores. Isso inclui lucro, segurança financeira, mudança de residência e um novo estilo de vida. Espero que meu conhecimento ajude você a abordar a compra de um imóvel na Grécia de forma ponderada, com um plano claro e uma compreensão de todos os detalhes importantes.

Por que não a Áustria?

A Áustria é um país desenvolvido e atraente, mas investir lá é mais difícil. O requisito mínimo de residência é mais alto, as exigências são mais rigorosas e os preços de mercado costumam ser inflacionados. A Grécia, por outro lado, oferece condições mais acessíveis:

• Um valor inicial menor (250.000 euros contra mais de 500.000 euros na Áustria),
• Regras mais simples para mudanças,
• Maior rendimento de aluguel em resorts (até 6-8% ao ano),
• Há uma boa probabilidade de aumento de preços devido a novas estradas e ao aumento do turismo.

Ao mesmo tempo, a Áustria também tem suas vantagens: o mercado é mais estável, os processos legais são melhor regulamentados e os imóveis são tradicionalmente mais caros e de maior qualidade. Isso atrai investidores que buscam segurança a longo prazo. Para investidores conservadores, faz sentido considerar investir no mercado imobiliário , com foco na proteção do capital em vez de retornos máximos.

O interesse pela Grécia cresceu significativamente nos últimos anos, enquanto as consultas sobre a Áustria permanecem consistentemente altas — o país continua sendo um porto seguro para o capital. Minha abordagem: abordo os problemas de forma sistemática, presto muita atenção aos detalhes e compreendo as necessidades dos investidores. Isso inclui lucro, segurança financeira, mudança de residência e um novo estilo de vida. Espero que meu conhecimento ajude você a abordar a compra de um imóvel na Grécia de forma ponderada, com um plano claro e uma compreensão de todos os detalhes importantes.

Hoje, a Grécia é mais do que apenas um destino turístico com uma longa história. É um mercado em crescimento que se destaca como um dos principais destinos de investimento há vários anos. Oferece bons retornos, as leis são favoráveis ​​aos investidores e começar a investir é bastante fácil.

Quando comecei a trabalhar com o mercado imobiliário grego, todos o viam simplesmente como uma "casa à beira-mar" — um local de férias, não um lugar para ganhar dinheiro. As coisas mudaram. Tenho visto cada vez mais clientes que estão conscientemente abandonando os mercados português, cipriota ou espanhol e optando pela Grécia. Suas necessidades são claras: uma renda estável no futuro, a oportunidade de se mudar e a segurança de uma transação segura.

A Grécia é um dos melhores países da UE para rendimentos com aluguel de curta duração (até 7,5–8,3% ao ano). É especialmente rentável em destinos turísticos populares como Atenas, Tessalônica, Rodes e Creta.

Segundo o ranking Doing Business do Banco Mundial, a Grécia está agora entre os 30 países mais fáceis para o registro de imóveis. Isso se comprova na prática: as transações ocorrem sem problemas, principalmente quando o corretor de imóveis, o tabelião e o advogado trabalham em conjunto.

Segundo o Numbeo, o suborno é muito menos comum no registo de imóveis na Grécia do que na Turquia ou no Chipre. Nos últimos cinco anos, o processo tornou-se mais rápido, mais fiável e mais transparente.

Cada vez mais, investidores me procuram depois de já terem tentado comprar em outros países. Eles se depararam com problemas: aluguéis desvalorizados, mudanças constantes na legislação ou simplesmente estão cansados ​​de mercados com preços exorbitantes. Por isso, agora estão optando pela Grécia.

Por exemplo, um casal de Copenhague inicialmente procurou moradia em Valência, mas acabou comprando dois apartamentos em Atenas. Por quê? Porque lá é mais vantajoso: regulamentações flexíveis, impostos mais baixos, aumentos de preços compreensíveis e há espaço para melhorias.

Outro exemplo: um cliente de Israel vendeu um apartamento em Limassol, Chipre, e investiu o dinheiro em Atenas. Comprou um prédio antigo e o reformou para alugar. Ele disse: "Em Chipre, o mercado está estagnado, mas aqui a vida está a todo vapor: estão construindo, os turistas estão chegando — vejo desenvolvimento."

Não estou dizendo que a Grécia seja ideal para todos. Mas se você busca a combinação perfeita: férias na praia + renda + residência, agora é o momento ideal. Principalmente se você agir com cautela, sem pressa e com uma estratégia bem definida.

Muitas vezes me perguntam: "É seguro comprar imóveis na Grécia agora?". Eu sempre explico como era antes. Afinal, para entender para onde o mercado está indo, é preciso saber de onde ele veio. 

Após a crise de 2008, os preços dos imóveis despencaram, em alguns lugares pela metade. Projetos de construção foram congelados, os bancos se recusaram a conceder empréstimos e as pessoas venderam seus apartamentos na Grécia por quase nada para pagar suas dívidas.

Eu mesmo constatei isso, conversando com advogados locais e proprietários de apartamentos: casas que antes custavam € 180.000 estavam sendo vendidas por apenas € 90.000 a € 100.000. Aqueles que compraram naquela época, especialmente os estrangeiros tranquilos e prudentes, agora estão em uma posição muito vantajosa.

Desde 2018, as coisas têm melhorado gradualmente. A economia da Grécia se fortaleceu, os turistas voltaram e o programa Visto Dourado foi lançado. Além disso, o mercado imobiliário começou a se reativar e crescer.

Estatísticas sobre quedas/aumentos de preços na Grécia desde 2001
(fonte https://makroskop.eu/01-2021/der-fall-griechenland/ )

Segundo o Banco da Grécia, o mercado imobiliário tem crescido de forma constante entre 2018 e 2025, com uma média anual de 5 a 8%. Só em 2024, o crescimento foi de 6,6%. Os preços dos apartamentos subiram de forma particularmente significativa em Atenas e Salónica, bem como em ilhas populares como Creta, Rodes, Paros e Santorini. Mas, mais importante ainda, ao contrário de mercados inflacionados, esta valorização é natural. Não depende de especulação artificial, mas sim da recuperação económica, do aumento da procura por arrendamento e do interesse dos investidores.

Crescimento dos preços dos imóveis na Grécia de 2022 a 2025
(fonte: https://de.tradingeconomics.com/greece/housing-index )

Na prática, trabalho com maior frequência em quatro regiões principais. Cada uma tem suas próprias regras de investimento, ritmo de mercado e público comprador.

Atenas - Atividade comercial e de aluguel durante todo o ano.

Atenas é o mercado mais estável e compreensível. Oferece excelente qualidade de vida urbana, educação, saúde, transporte e aluguel de imóveis. A capital é o lugar mais fácil na Grécia para comprar um apartamento que começará a gerar renda imediatamente.

• Nas áreas de Pangrati, Koukaki, Neos Kosmos, Kypseli - bons apartamentos em prédios prontos a partir de 130-180 mil €;
• À beira-mar (Glyfada, Voula, Alimos) - mais caro, a partir de 250.000 €, mas é possível encontrar imóveis de luxo nessas regiões.

Muitos dos meus clientes começam em Atenas porque é um "primeiro passo seguro": inquilinos estáveis, um processo de compra fácil e transações legais transparentes.

Tessalônica é um mercado em crescimento com demanda local.

Tessalônica é a segunda cidade mais importante depois de Atenas. Os compradores estão vindo para cá cada vez mais. Uma característica fundamental: os próprios gregos são mais propensos a comprar (seja para morar ou a crédito), então o mercado oscila menos.

• A cidade está se desenvolvendo: cada vez mais linhas de bonde e metrô estão surgindo, e o centro está sendo constantemente revitalizado.
• Essa opção pode substituir Atenas se você estiver procurando por moradias mais baratas na Grécia, bem como por imóveis com potencial de valorização.
• Preços: Um apartamento de um quarto com 45 a 50 m², com pequenas reformas, pode ser adquirido por € 95.000 a € 110.000. Apartamentos novos e maiores (80 a 90 m²) em áreas como Kalamaria ou perto do porto têm preços a partir de € 190.000 a € 230.000.

Tive um caso real: uma família de Viena comprou um apartamento duplex com terraço no centro de Tessalônica por € 178.000. Verificamos toda a documentação, concluímos a compra remotamente (com procuração) e eles receberam imediatamente o Visto Gold. Agora, alugam o apartamento por diária, principalmente para estudantes Erasmus e de medicina. O apartamento gera uma renda anual de cerca de 6%, tem alta demanda (é um investimento líquido) e está quase sempre alugado.

Ilhas – Emoções, Turismo e Rentabilidade Sazonal

O ritmo de vida em cidades como Creta, Rodes, Corfu e Paros é muito diferente, por isso os tipos de investimento que fazem também são diferentes. As pessoas compram imóveis para férias, aluguel por temporada e para mudança de residência.

• As casas em Creta são especialmente populares entre os franceses e alemães, que geralmente procuram vilas à beira-mar.
• Paros: Esta ilha está sendo cada vez mais chamada de "Grécia, como as Ilhas Baleares, mas mais barata".
• Pessoas da Escandinávia e de Israel compram imóveis em Rodes constantemente.
• Preços: Apartamentos mais afastados do mar podem ser encontrados a partir de 100.000 a 130.000 euros. Mais perto da costa: Uma casa com terreno custará a partir de 250.000 euros.

Minha experiência nas ilhas me mostrou que é crucial entender três coisas: a época do ano, a facilidade de acesso e o que os moradores locais compram. Se você escolher o lugar errado, terá problemas. Mas se escolher bem, seus lucros serão maiores do que em Atenas.

O continente é uma alternativa às ilhas com acesso ao mar.

O Peloponeso, Halkidiki e Volos são destinos ideais para famílias. Recebem menos turistas, mas o padrão de vida é bom e os próprios gregos estão cada vez mais a passar férias nessas regiões.

• Compradores da Sérvia, Bulgária e Romênia são muito ativos em Halkidiki. Eles estão principalmente interessados ​​em vilas e apart-hotéis.
• O Peloponeso possui muitas casas históricas adequadas para renovação – estas representam oportunidades de investimento atrativas. 

Aqui, as pessoas geralmente compram casas para morar (permanentemente ou sazonalmente) OU para alugar (de 3 a 6 meses por ano).

Minha experiência mostra que a demanda na Grécia está concentrada no mercado existente. Os compradores procuram apartamentos e casas prontos para morar, que possam ser colocados em funcionamento rapidamente: alugados ou ocupados. Há maior interesse em imóveis reformados (de qualquer padrão), com documentação completa e histórico limpo. Essas compras são mais seguras e permitem a geração de renda mais rápida (aluguel ou revenda).

Como o mercado não é estático, outros formatos estão se tornando cada vez mais populares:

Novos empreendimentos. Os novos empreendimentos na Grécia são poucos, mas atraentes. Em Atenas (especialmente em áreas em desenvolvimento), estão sendo construídas moradias modernas com comodidades e eficiência energética. Complexos compactos de alto padrão estão localizados perto do mar, em áreas nobres, com preços a partir de € 250.000 para apartamentos de 70 a 80 metros quadrados. As vantagens gerais incluem baixos custos operacionais, serviços públicos confiáveis, garantia e a possibilidade de obtenção do Visto Gold.

Segmento de luxo. Na Grécia, casas estão sendo vendidas por € 500.000 ou mais, frequentemente nas ilhas ou nos melhores bairros de Atenas. Imóveis em Cefalônia, Míconos, Paros e Creta são particularmente populares. Os principais compradores são investidores dos Emirados Árabes Unidos, dos Estados Unidos e de Israel, para quem privacidade, vistas panorâmicas e acabamentos de alta qualidade são cruciais. Essas casas geralmente são oferecidas com serviços de administração e manutenção inclusos, facilitando a aquisição por quem reside no exterior.

Apart-hotéis. Complexos de apartamentos com gestão de chaves são um veículo ideal para investimento passivo. Com investimentos a partir de € 300.000, os investidores podem obter um retorno de 6 a 8% ao ano, optando entre aluguéis de curta duração, gestão profissional ou uso pessoal.

Mini-hotéis administrados. Pequenos hotéis boutique (5 a 10 quartos) em cidades gregas populares (Rethymno, Rodes, Chania, Náuplia) são investimentos atraentes. Frequentemente localizados em edifícios históricos, atraem uma clientela fiel. Embora o sucesso exija gestão ativa e uma abordagem empresarial, esses hotéis podem gerar altos retornos (8 a 10% ao ano) com uma gestão adequada. O preço inicial para aquisição é de € 400.000. Possuir um imóvel desse tipo também oferece a oportunidade de criar e desenvolver sua própria marca de hospitalidade exclusiva.

Com base na minha experiência: um cliente do Peru comprou um apart-hotel (6 estúdios) em Paros por € 620.000. Após contratar um gerente local e receber auxílio com o registro fiscal, a propriedade gera consistentemente cerca de € 52.000 de renda anual com mínima participação do proprietário na gestão operacional.

Tabela por tipo de objeto: limite de investimento, riscos, rentabilidade:

A composição nacional dos investidores mudou drasticamente nos últimos 10 anos. Atualmente, os principais participantes do mercado são:

• China: Líder em número de pedidos do Visto Dourado.
• Rússia, Ucrânia e Bielorrússia: estão comprando ativamente em Atenas e nas ilhas, muitas vezes buscando apartamentos como uma "opção de reserva" para o caso de imprevistos.
• Europa (franceses, alemães, austríacos): Cada vez mais pessoas estão optando pela Grécia em vez do superaquecido (caro e competitivo) mercado imobiliário espanhol.
• Os Emirados Árabes Unidos e a Arábia Saudita investem principalmente em hotéis, imóveis de luxo e novas construções.

Na minha experiência, vários clientes que abandonaram os mercados de Limassol (Chipre) e Marbella (Espanha) compraram casas na Grécia. A decisão deles baseou-se nas perspectivas mais atraentes e nas regulamentações menos rigorosas desses países.

Essa é uma vantagem importante e frequentemente subestimada. Em muitos mercados "aquecidos" (Chipre, Montenegro), os preços são impulsionados principalmente pelo investimento estrangeiro. A Grécia, no entanto, possui uma base sólida: sua própria demanda estável. Moradores de Atenas, Tessalônica e outras cidades estão comprando imóveis ativamente.

Graças a isso, mesmo durante uma saída temporária de estrangeiros (devido à geopolítica ou a ajustes em programas como o Visto Gold), o mercado grego não sofre quedas bruscas de preços. A demanda local funciona como uma rede de segurança confiável.

• Famílias jovens : recorrem a hipotecas (as taxas atuais variam entre 3,7% e 4,2%) para comprar seu próprio apartamento. Elas costumam optar por bairros residenciais ou novos.
• Gregos residentes no exterior (EUA, Austrália, Alemanha): retornem à sua terra natal ou comprem imóveis "de volta às suas raízes", ajudando seus familiares.
• Classe média (médicos, advogados, profissionais de TI): estão gradualmente economizando para comprar uma casa - a demanda está crescendo por apartamentos pequenos (1-2 quartos) com preços de até € 150-200 mil.
• Estudantes e seus pais frequentemente compram apartamentos pequenos em Atenas e Tessalônica em vez de alugar durante seus estudos (4 a 5 anos). É mais acessível do que alugar.

Segundo o Banco da Grécia (2024):

• A maioria das compras (cerca de 68%) foi feita por compradores locais. Isso se mantém verdadeiro apesar do crescente interesse de estrangeiros na Grécia.
• Em Salónica e no Peloponeso, há ainda mais compradores locais – até 75%.

Ao escolher um imóvel na Grécia, é importante considerar não apenas o que comprar, mas também como registrar a propriedade. Esse formato impacta diretamente seus impostos, nível de proteção legal, regras de herança e até mesmo sua rentabilidade final. Na prática, ajudo meus clientes a encontrar a opção ideal — seja um apartamento para uso próprio ou uma casa para investimento em aluguel.

Na Grécia, você compra imóveis em seu próprio nome (como pessoa física). Essa é a opção mais popular para quem compra um imóvel pela primeira vez.

Indicado para quem precisa comprar um apartamento ou casa para morar ou alugar, obter uma autorização de residência através do Visto Gold ou contratar um financiamento imobiliário em um banco grego.

Muitos dos meus clientes compram imóveis na Grécia por meio de uma empresa estrangeira (na Estônia, Chipre ou Bulgária). Isso geralmente acontece quando eles já possuem um negócio. Essa opção é conveniente para investidores profissionais, empresas com ativos no exterior e proprietários de hotéis ou múltiplos imóveis.

Caso: Um cliente de Viena comprou um hotel em Creta por meio de uma empresa estoniana. Esse arranjo permitiu que ele pagasse menos impostos sobre as reformas, recebesse os lucros de forma conveniente e transferisse facilmente uma parte do negócio para seus filhos por meio de ações.

Caso: Um cliente de Viena comprou um hotel em Creta por meio de uma empresa estoniana. Esse arranjo permitiu que ele pagasse menos impostos sobre as reformas, recebesse os lucros de forma conveniente e transferisse facilmente uma parte do negócio para seus filhos por meio de ações.

Um REIC (Real Estate Investment Trust) é uma forma de investir em imóveis sem precisar administrá-los pessoalmente. Você compra uma participação em uma empresa, que passa a ser proprietária e administradora dos imóveis. Essa opção é ideal para quem deseja gerar renda sem se preocupar com a gestão, além de minimizar os riscos.

A compra de um imóvel na Grécia em conjunto com um parceiro, filho ou por meio de um fundo familiar oferece maior comodidade. Essa opção costuma ser escolhida por famílias que desejam compartilhar a propriedade, simplificar a herança antecipadamente ou investir em conjunto com filhos, pais e amigos. É possível definir antecipadamente quem ficará com qual parte e como dividir a renda do aluguel — tudo é claro e regulamentado por lei.

Na Grécia, praticamente não existem restrições à compra de imóveis por estrangeiros, com exceção de certas áreas fronteiriças e instalações militares (por exemplo, algumas ilhas no Mar Egeu). No entanto:

• Se você for de um país fora da UE e o imóvel estiver localizado em uma área protegida, você precisará de uma autorização especial.
• Toda transação passa por um cartório, auditoria fiscal e registro — é importante formalizar tudo corretamente com um advogado.

Meu conselho : Antes de comprar uma casa ou apartamento na Grécia, consulte um advogado e um consultor tributário sobre como registrar o imóvel. Isso afetará impostos, questões de herança e o preço de venda futuro. Se você planeja alugar o imóvel ou registrá-lo em nome da família, considere a possibilidade de comprá-lo por meio de uma empresa ou como acionista.

Comprar um imóvel na Grécia costuma ser mais fácil do que se imagina, principalmente com um bom advogado e um agente imobiliário confiável. Na minha experiência, as transações ocorrem sem problemas quando todas as etapas são seguidas e todos conhecem suas responsabilidades.

A compra de imóveis na Grécia consiste em várias etapas principais:

1. A obtenção do AFM (número de identificação fiscal grego) é o primeiro passo. Com a ajuda de um advogado, esse processo geralmente leva um dia.
2. Escolher um advogado significa que ele protegerá seus interesses, inspecionará o imóvel e preparará o contrato.
3. Inspeção do imóvel. Um advogado garante que não haja dívidas pendentes, ônus ou construções ilegais.
4. Acordo preliminar e depósito. Um contrato é assinado e 5 a 10% do preço de compra é pago.
5. Notário. O contrato principal é assinado perante um notário, que também registra a transferência de direitos.
6. Cadastro. Após a compra, um advogado registra o imóvel no registro estadual.

Sem um advogado, é improvável que sua transação seja concluída. Ele:

• verifica se o objeto está em boas condições,
• prepara um contrato,
• emite uma procuração se você estiver comprando remotamente.
• está presente no cartório,
• Registra a propriedade no cadastro.

Um agente imobiliário ajuda a selecionar um imóvel, conduzir negociações, reunir a documentação do vendedor e coordenar a transação. É importante que ele trabalhe em colaboração com o advogado, e não que o substitua.

Como a prática demonstra, economizar na contratação de um advogado na compra de um imóvel geralmente resulta em contas de serviços públicos inadimplentes ou documentos problemáticos. Pagar por assistência jurídica significa pagar por tranquilidade.

Para comprar um apartamento ou casa na Grécia, você precisará de:

• Idade: a partir de 18 anos.
• Possuir um passaporte internacional válido.
• Obtenção do Número de Identificação Fiscal Grego (AFM).
• Abrir uma conta bancária na Grécia ou em outro país da UE.
• Fornecer comprovante da origem lícita dos fundos.

Se você for de um país não pertencente à UE e quiser comprar um imóvel em áreas "sensíveis" (como perto da fronteira ou em certas ilhas), poderá precisar da aprovação do Ministério da Defesa. Em Atenas, Tessalônica, Creta e Corfu, essa permissão não é necessária.

Em ilhas populares como Creta, Paros, Corfu e Rodes, existem nuances próprias:

• É necessário verificar cuidadosamente os limites do terreno - documentos antigos costumam conter erros.
• Algumas casas e terrenos estão localizados em áreas turísticas ou protegidas, onde se aplicam regulamentos de construção especiais.
• O advogado verificará separadamente se o local possui acesso, água e se a documentação está em ordem.

Dica: Antes de comprar uma casa na ilha, solicite sempre a planta arquitetônica, a licença de construção, a certidão de matrícula do imóvel e o certificado de desempenho energético.

A maioria dos meus clientes conclui as transações sem estar presente pessoalmente, utilizando uma procuração autenticada emitida na Grécia ou em seu país de origem e certificada com uma apostila.

Seu advogado:

• emite um número de contribuinte para você,
• realiza uma inspeção de propriedade,
• assina o contrato com a sua participação ou por procuração,
• abre uma conta bancária,
• formaliza o registro da transação.

Isso é especialmente útil se você estiver fora do país ou impossibilitado de viajar para assinar.

Uma das etapas mais importantes. O advogado verifica:

• propriedade do vendedor,
• Sem dívidas pendentes (de impostos, serviços públicos),
• conformidade do objeto com as normas de desenvolvimento urbano,
• histórico de propriedade,
• se existem quaisquer ônus ou litígios.

Esta é uma etapa fundamental da transação. O advogado determina:

• O vendedor é realmente o proprietário?
• Há alguma dívida pendente referente a impostos e contas de serviços públicos?
• O imóvel está em conformidade com as normas de planejamento urbano?
• Qual é o histórico dos proprietários?
• se existem quaisquer ônus ou processos judiciais.

Eu sempre recomendo que seja feita uma vistoria antes de efetuar o pagamento do sinal, mesmo que o imóvel pareça impecável.

Após a transação ser certificada por um notário, o imóvel é inscrito no cadastro imobiliário e você recebe:

• extrato oficial do título,
• Documentos necessários para a obtenção de uma autorização de residência ao abrigo do programa Golden Visa (se aplicável),
• o direito de elaborar contratos de serviços públicos em seu nome.

Todo o processo, desde a assinatura do contrato até a sua completa execução, geralmente leva de um a dois meses.

Ao escolher um imóvel na Grécia (um apartamento ou uma casa), é importante considerar mais do que apenas o preço. Certifique-se de incluir também todos os impostos e despesas adicionais. Na minha experiência, os investidores que visualizam o custo total antecipadamente tomam as decisões certas e evitam surpresas desagradáveis ​​mais tarde.

Na Grécia, todos os proprietários de casas e terrenos são obrigados a pagar um imposto predial anual (ENFIA). O valor do imposto depende do valor cadastral, da área e da localização do imóvel.

• Taxa básica: aproximadamente 0,1–0,3% do valor avaliado do imóvel por ano.
• Na prática, o proprietário de um apartamento em Atenas (70 m²) em 2024 paga em média de 250 a 350 euros.
• Desconto local: nas províncias e ilhas, o imposto é menor do que nas grandes cidades.

Essa taxa é cobrada pelas autoridades locais (do seu distrito/cidade). O valor depende da localização do imóvel e corresponde a aproximadamente 0,2% a 0,3% do seu valor cadastral.

O preço de um imóvel não é tudo. Ao comprar um imóvel na Grécia, o comprador paga taxas adicionais obrigatórias:

• Imposto estadual: 3% do valor.
• Custas notariais: 1-1,5% do valor da transação.
• Advogado/serviços jurídicos: cerca de 1%.
• Comissão do agente: 2-3%.

Resumindo: esses custos associados geralmente representam de 7 a 10% do preço de compra do imóvel.

Uma vantagem importante neste momento: ao comprar um apartamento novo em um prédio novo, você não precisa pagar IVA (24%) até o final de 2025. Esta é uma ótima oportunidade para economizar!

Após 2025: o IVA voltará a ser cobrado (24%) e a habitação em edifícios novos ficará mais cara nesse valor.

Na Áustria, ao comprar um imóvel, você deve pagar:

• Grunderwerbssteuer - imposto sobre compras, é de 3,5%;
• Imposto sobre rendimentos de aluguel (Einkommenssteuer) – pode chegar a 55%, dependendo da sua renda; além de outras taxas e encargos, que podem somar mais 10 a 12%.

Na Grécia, os impostos são, em média, mais baixos, e existem também várias formas legais de os otimizar.

Para quem vive ou passa muito tempo no exterior, a Grécia oferece um regime fiscal "não-domiciliado" — paga-se um imposto fixo de € 100.000 por ano sobre toda a renda proveniente do exterior. Isso ajuda a reduzir significativamente os impostos sobre os lucros de aluguéis ou da venda de imóveis.

Tendências no processamento de pedidos de Visto Gold
(fonte: https://www.imidaily.com/europe/greece-cuts-golden-visa-backlog-set-for-record-year/ )

O Visto Gold grego é uma das formas mais convenientes e populares de obter residência na UE através da compra de imóveis. Nos últimos anos, lidei com dezenas de transações em que a obtenção do Visto Gold era o principal objetivo dos clientes — especialmente famílias, empreendedores, freelancers e investidores que valorizam a liberdade de movimento e não querem ficar vinculados a um único país.

O valor do investimento depende da região e varia entre 250.000 € e 800.000 €.

Desde 2023, o limite mínimo tem sido diferente para os diferentes territórios da Grécia.

Na prática:

— Muitos dos meus clientes investiram entre 250 e 270 mil euros e compraram um apartamento na Grécia que podia ser alugado com lucro.

— Em Atenas, especialmente no centro, você já precisa de cerca de 500 mil euros, principalmente se for uma casa ou uma cobertura.

• É possível viver na Grécia sem residir lá permanentemente.
• Você pode viajar livremente dentro dos países do Espaço Schengen.
• Você pode abrir um negócio, dar aulas para crianças (em escolas/universidades), usar estradas europeias, hospitais, etc.
• É possível obter uma autorização de residência para toda a família de uma só vez: marido/esposa, filhos menores de 21 anos e pais.

• Este visto não lhe permite trabalhar para uma empresa grega, mas você pode administrar seu próprio negócio ou simplesmente possuir imóveis.
• Não garante a cidadania, mas pode eventualmente proporcionar essa oportunidade através do processo de naturalização.

Se você residir no país por mais de 183 dias por ano, pagar impostos, aprender o idioma e se envolver na vida local, poderá solicitar a cidadania após sete anos. No entanto, esse é um processo à parte e não é automático.

Na minha experiência, para quem planeja comprar um imóvel na Grécia e viajar livremente, o programa Golden Visa é uma das opções mais simples e vantajosas. Na Áustria, os requisitos são muito mais rigorosos e incluem comprovação obrigatória de integração à sociedade.

• A compra de imóveis que não atendam aos requisitos do Visto Gold (por exemplo, vários apartamentos no valor de € 150.000 cada por proprietário) não é considerada.
• Transferência de fundos que não sejam da conta pessoal do investidor.
• Conjunto incompleto de documentos – traduções ou apostilas frequentemente estão ausentes.
• Erros comuns ao solicitar um visto para toda a família, especialmente se os filhos tiverem mais de 21 anos.

• O valor da entrada agora varia conforme a região: nas áreas centrais e turísticas mais populares, o valor mínimo subiu para 500.000 euros.
• A verificação da origem dos fundos foi reforçada, especialmente para cidadãos de países não pertencentes à UE.
• Os prazos de processamento foram reduzidos: após a assinatura do contrato, a compra deve ser concluída dentro dos prazos estabelecidos por lei.

Comprar um imóvel na Grécia não se resume apenas à bela vista. É uma ótima maneira de gerar uma renda estável. Há vários anos, venho ajudando clientes não só a comprar apartamentos, mas também a estabelecer negócios de aluguel — sejam eles para turistas de curta duração ou inquilinos de longa duração.

Aluguéis de curta duração: alta renda, mas mais arriscados.

• Plataformas: Airbnb, Booking, serviços de reserva locais.
• Rendimento: lucro de até 8-10% ao ano, especialmente em destinos turísticos populares (Atenas, Creta, Paros, Rodes).
• Fatores de sucesso: localização do imóvel, demanda sazonal, qualidade da gestão, reputação e avaliações, disponibilidade de licenças.
• Riscos: forte concorrência, aumento de custos, baixa ocupação na baixa temporada.

Digamos que um imóvel em Atenas, localizado perto de uma estação de metrô, possa gerar uma renda de até € 1.100 por mês durante o período de verão, com um preço de compra de € 160.000.

Aluguel de longo prazo: confiável e sem complicações.

• Os contratos são geralmente celebrados por um período de um a três anos.
• O lucro é menor - cerca de 3 a 5% ao ano, mas exige menos envolvimento pessoal.
• Os apartamentos são muito procurados por estudantes, residentes locais e estrangeiros que se mudaram para a Grécia.
• Uma boa opção para investidores que não desejam administrar o imóvel por conta própria.

Rentabilidade por região (em média, com base na minha experiência):

Novas regras e restrições

Novas regulamentações para aluguéis de curta duração entraram em vigor em diversas regiões da Grécia desde 2023:

• Em certas zonas de Atenas e nas ilhas, existem restrições ou quotas para o aluguel de acomodações através de plataformas como o Airbnb.
• As autoridades estão incentivando a mudança para aluguéis de longo prazo, especialmente em áreas onde há escassez de moradias para os residentes locais.
• O aluguel legal de imóveis exige uma licença da Organização Nacional de Turismo da Grécia (EOT).

Quem está no controle?

Para proprietários que residem fora da Grécia, a gestão de imóveis para aluguel pode ser terceirizada para uma empresa especializada.

• A taxa pelos serviços geralmente corresponde a 10-20% da renda.
• Os serviços incluem organização de check-ins, limpeza, suporte ao hóspede e elaboração de relatórios.
• Tanto operadores privados locais quanto redes internacionais atuam no mercado.

Tributação da renda de aluguel na Grécia

A apresentação da declaração de imposto de renda é obrigatória. A otimização tributária é possível por meio do status de não residente ou pela aquisição de imóveis através de uma empresa. Não residentes estão sujeitos a uma alíquota fixa de 15% sobre a renda proveniente de aluguéis, independentemente do valor.

Comparação com a Áustria

Conclusão: Alugar um imóvel na Grécia é mais lucrativo e fácil do que na Áustria. Para maximizar seus rendimentos, é importante identificar corretamente o imóvel e o tipo de aluguel, minimizar os riscos potenciais e cumprir rigorosamente os requisitos legais aplicáveis..

Mas, como especialista em imóveis na Áustria com vasta experiência, posso afirmar que, apesar do apelo da Grécia, é importante entender que a Áustria oferece uma estratégia diferente: prioriza a preservação do capital, o crescimento estável e o prestígio em detrimento de retornos rápidos. O mercado vienense é considerado um dos mais seguros para investidores na Europa. Se a proteção do capital é uma prioridade, faz sentido investir inicialmente em um apartamento em Viena como ativo base. Sim, você paga mais por esse tipo de imóvel e passa por procedimentos mais complexos, mas em contrapartida, obtém direitos seguros, um mercado previsível e um imóvel que só se valoriza com o tempo.

Se você está planejando comprar uma casa na Grécia, precisa considerar muitos fatores, como custo, infraestrutura, demanda por aluguel, potencial de crescimento e liquidez. Costumo explicar aos meus clientes que, pelo mesmo preço, é possível comprar um apartamento no coração de Atenas ou uma casa no litoral de Chalkidiki — a escolha depende das suas prioridades.

Atenas é o maior e mais ativo mercado imobiliário da Grécia.

• Os preços dos imóveis em Atenas estão aumentando constantemente, especialmente nas áreas centrais, bem como em Glyfada, Kifisia e Paleo Faliro.
• A cidade é ideal para investir em aluguéis de curto ou longo prazo, bem como para adquirir imóveis para residência própria.
• Comprar um apartamento em Atenas é vantajoso tanto para gerar renda quanto para obter um Visto Gold.

Por exemplo, na zona de Pangrati, é possível adquirir imóveis a partir de 2.500 euros por metro quadrado, com um potencial de rendimento de arrendamento de até 7%.

Tessalônica é uma alternativa mais barata.

• O segundo mercado imobiliário mais importante da Grécia.
• A procura provém predominantemente de residentes locais, e os custos de habitação são mais baixos do que em Atenas.
• Uma opção ideal para quem procura imóveis acessíveis em uma grande cidade.

Devido à presença de universidades, há grande procura por apartamentos para alugar a estudantes do programa Erasmus.

Ilhas Gregas - Imóveis de Luxo e Resorts

• Ilhas populares como Santorini, Mykonos, Rodes, Creta e Corfu têm um alto potencial de aluguel.
• Ideal para comprar uma casa no litoral ou investir em apart-hotéis.
• Os preços dos imóveis são mais altos e a logística pode ser mais complexa, mas durante a alta temporada, os retornos são de 9 a 10% ao ano.

Por exemplo, uma villa com vista para o mar em Mykonos custa a partir de 800.000 euros, mas com uma gestão eficaz pode render até 100.000 euros por temporada.

O Peloponeso é um mercado subvalorizado.

• Preços de imóveis acessíveis, paisagens impressionantes e uma infraestrutura em rápido desenvolvimento com novos hotéis e complexos de golfe.
• Popular entre famílias que planejam férias de verão na Grécia.
• Alto potencial para projetos de apart-hotéis, especialmente na área da Costa Navarino.

Epiro, Tessália, Macedônia - segmento econômico

Nessas regiões, é possível adquirir imóveis a partir de € 30.000, porém:

• A procura por imóveis para alugar é baixa.
• O acesso aos transportes é limitado.
• As perspectivas de crescimento significativo do valor são moderadas.

Critérios essenciais na escolha de uma localização:

Tendências atuais de investimento: onde as pessoas estão investindo agora?

Ao planejar a compra de um imóvel na Grécia, a questão fundamental não é "onde é mais barato", mas sim "onde há as melhores perspectivas". O mercado é dinâmico: algumas regiões estão se tornando novas áreas de crescimento, enquanto outras já atingiram seus preços máximos.

Onde comprar agora:

• Atenas Central (Koukaki, Pangrati, Keramikos) – investidores de Israel, França e Estados Unidos continuam comprando apartamentos ativamente nessa região. A maioria das compras é para fins de locação. Os preços subiram um terço nos últimos três anos.
• Glyfada, Voula e Vouliagmeni são áreas de compradores abastados dos Emirados Árabes Unidos e da Alemanha. Eles compram tanto para uso próprio quanto para alugar (frequentemente confiando a gestão a agências imobiliárias).
• Tessalônica é atraente porque possui compradores locais, a cidade está em desenvolvimento e os preços estão atualmente mais baixos. É uma boa opção se você busca um negócio mais em conta, mas com a expectativa de que os preços subam.
• Mykonos, Santorini e Corfu são destinos populares entre pessoas ricas dos EUA, Canadá e Líbano. Elas compram vilas e casas de praia luxuosas para alugar a turistas por curtos períodos ou para suas próprias férias em família.

Onde se prevê crescimento:

• Peloponeso (Costa Navarino, Tolo, Kalamata) : O setor turístico está em pleno desenvolvimento nesta região, com o surgimento de hotéis de luxo cinco estrelas e resorts de golfe, tornando-a promissora para investimentos em imóveis residenciais e apart-hotéis.
• Pireu e Atenas Ocidental : Essas áreas permanecem subvalorizadas, mas estão se desenvolvendo rapidamente graças à sua proximidade com o porto, novas linhas de metrô e projetos de revitalização da orla.
• Grécia Central e do Norte (Volos, Ioannina) : o custo de vida aqui é mais baixo e a popularidade está crescendo devido ao turismo interno e aos programas de desenvolvimento apoiados pela União Europeia.

Quer comprar um apartamento a um bom preço na Grécia? Considere três fatores: o desenvolvimento da região, quem serão seus inquilinos e os planos do governo local. Os preços vão subir até 2027, não só em Atenas, mas também no litoral sul (Peloponeso) e nas ilhas mais turísticas — aqueles lugares onde os turistas são sempre muitos.

A maioria das compras de imóveis na Grécia (mais de 65%) refere-se a casas já construídas. Isso se deve às práticas históricas de construção do país, bem como às especificidades do mercado: a disponibilidade de imóveis, suas localizações privilegiadas e o número limitado de novos projetos de construção.

O mercado imobiliário grego é dominado por imóveis de revenda, principalmente apartamentos em Atenas e casas à beira-mar nas ilhas. Esses imóveis geralmente incluem todas as comodidades necessárias, estão localizados em áreas bem conservadas e são frequentemente alugados. Em alguns casos, são apartamentos totalmente reformados, prontos para ocupação imediata, seja para aluguel ou uso próprio.

Exemplo: Um apartamento de 65 m² na área de Pangrati, em Atenas, com reformas estéticas, custa aproximadamente entre € 145.000 e € 160.000 e pode gerar renda de aluguel imediatamente após a compra.

Uma parcela significativa das casas na Grécia foi construída antes da introdução de novas normas de construção na década de 1980. Como resultado, esses edifícios frequentemente apresentam baixa eficiência energética, isolamento acústico deficiente e necessitam de reformas, às vezes de grandes reparos. Em 2023, as autoridades gregas começaram a fornecer subsídios para a modernização de edifícios com foco em eficiência energética, mas essas medidas estão disponíveis apenas para moradores locais.

Apesar do volume limitado de novas construções na Grécia, projetos promissores estão sendo implementados em 2024-2025:

• Em Atenas (distritos de Glyfada, Voula e Nea Smyrni), estão sendo construídos edifícios modernos com tecnologias de eficiência energética, elevadores e vagas de estacionamento.
• O custo por metro quadrado em novos empreendimentos varia de 3.000 a 6.000 euros, dependendo da localização e da qualidade do acabamento.
• Na Grécia, os novos edifícios estão isentos de IVA até o final de 2025, tornando-os mais atrativos para os compradores.

Exemplo: Um espaçoso apartamento de 90 m² com um amplo terraço e vista panorâmica para o mar está à venda em Voula, por aproximadamente € 520.000. A compra dá direito a um Visto Gold.

Conclusão: Planejando comprar um apartamento na Grécia? Comece com um imóvel de revenda — é mais rápido e fácil, especialmente se você pretende alugá-lo ou se mudar imediatamente. Imóveis novos são menos comuns, mas oferecem melhor qualidade e economia nas contas de serviços públicos. Ambas as opções são atualmente vantajosas, graças à abolição do imposto sobre novas construções e à alta demanda.

O mercado imobiliário grego está aquecido, mas os novos empreendimentos são escassos. Isso abre portas não só para investimentos tradicionais, mas também para abordagens não convencionais, especialmente se você busca retornos mais altos ou opções flexíveis.

Em vez de comprar um apartamento grande na Grécia, você pode investir em dois ou três apartamentos estúdio menores. Isso lhe permitirá:

• Ganhe mais no total - até 7-9% ao ano;
• Gestão flexível de arrendamento: alugue diariamente, por vários meses ou venda individualmente;
• Divida os riscos investindo em imóveis em diferentes áreas.

Exemplo: em vez de um apartamento de 300.000 euros, você pode comprar três estúdios por 100.000 euros cada em diferentes partes de Atenas e receber uma renda mais estável.

Na Grécia, os apartamentos construídos antes de 1980 geralmente têm um valor abaixo da média. Se forem renovados e tiverem sua eficiência energética aprimorada, podem ser vendidos por um preço maior, gerando um lucro de 20 a 40%.

• Além disso, essas opções estão disponíveis em quase todas as áreas;
• Contras: você terá que investir tempo e encontrar profissionais comprovadamente competentes;
• Em Atenas e Tessalônica, é frequentemente usado como uma "estratégia de inversão".

Para investidores que buscam renda, o mercado imobiliário na Grécia pode ser utilizado como negócio:

• Você pode comprar um mini-hotel já em funcionamento com 10 a 20 quartos;
• Converter um edifício residencial em um apart-hotel;
• Ganhe até 10-12% ao ano, especialmente em ilhas populares como Creta, Santorini e Paros.

Isso requer uma licença e registro na Organização Helênica de Turismo (EOT).

Se você deseja investir em imóveis na Grécia sem precisar administrá-los, pode investir por meio de fundos especializados:

• REIC (Real Estate Investment Companies) é uma versão local de REIT (Real Estate Investment Trust) com incentivos fiscais;
• AEEAP - empresas regulamentadas, nas quais é possível ingressar com um investimento mínimo de € 250.000.

Prós: Os investimentos são distribuídos entre diferentes propriedades, geridas por profissionais, e a renda é passiva.

Investir em terrenos na Grécia está se tornando cada vez mais popular, embora seja uma opção mais complexa:

• Os terrenos nas proximidades de Atenas e nas zonas turísticas do Peloponeso são particularmente procurados;
• Podem ser utilizados para construir uma moradia, um complexo residencial ou apartamentos para posterior venda;
• O principal é garantir que os documentos estejam "limpos" e em conformidade com as normas de construção.

Se você busca mais do que apenas comprar um apartamento na Grécia, e também aumentar sua renda e ser mais proativo, pode optar por outras estratégias. Essas estratégias ajudarão você a aumentar seus rendimentos e a aproveitar as oportunidades flexíveis do mercado grego, que é menos restritivo do que, por exemplo, o da Áustria.

Embora o mercado imobiliário na Grécia seja popular e lucrativo, existem armadilhas, especialmente se você prefere regras rígidas (como na Áustria). Aqui estão os principais riscos a serem considerados antes de comprar um apartamento ou casa.

Sim, a Grécia faz parte da UE, com o euro e sem restrições de capital. Mas prepare-se para a burocracia: obter um número de identificação fiscal, certificar documentos de transação e registrar-se são processos demorados que exigem paciência e a assistência de um advogado.

Aconselho veementemente que não prossiga sem um advogado grego. Sem um, qualquer transação, mesmo a mais simples, corre o risco de ficar emperrada. Lembre-se: as leis imobiliárias, de aluguel e tributárias são atualizadas com frequência. Por exemplo, as regulamentações sobre aluguel por temporada mudam quase a cada temporada — certifique-se de levar isso em consideração ao planejar sua transação.

Na Grécia, plataformas como Airbnb e Booking estão funcionando bem, mas as autoridades introduziram regulamentações:

• Você pode alugar seu imóvel por no máximo 90 dias por ano.
• Existem restrições em prédios de apartamentos.
• Você precisa registrar o imóvel e obter um número EOT.

Antes de alugar um imóvel, especialmente em Atenas ou nas ilhas, verifique as leis e condições locais.

Isso é mais evidente nos resorts (Creta, Santorini, Mykonos): as casas ficam lotadas de turistas de maio a outubro, mas de novembro a março é tranquilo e é quase impossível alugar um imóvel.

Sempre digo aos meus clientes: calculem a renda para o ano inteiro, não apenas para o verão. Se você aluga seu imóvel regularmente (ou o comprou em uma cidade como Atenas), sua renda de aluguel é mais estável e a queda no inverno não é tão significativa.

Se você está planejando comprar uma casa em uma ilha grega, por favor, considere

• A água às vezes é entregue por caminhões-tanque.
• No inverno, tempestades e ventos fortes podem interferir no transporte.
• Durante a alta temporada, as redes elétricas podem ficar sobrecarregadas.

Esses problemas não são fatais, mas exigem compreensão das condições locais e um planejamento adequado dos custos de manutenção.

Vender um apartamento em Atenas ou Tessalônica é fácil. Mas nas ilhas ou no interior, pode levar de seis meses a um ano, especialmente se o prédio for único.

Recomendo comprar apartamentos em Atenas, onde ficam o metrô, as lojas e as escolas. Será mais fácil vender depois e haverá menos complicações.

Isso é mais evidente nos resorts (Creta, Santorini, Mykonos): as casas ficam lotadas de turistas de maio a outubro, mas de novembro a março é tranquilo e é quase impossível alugar um imóvel.

Sempre digo aos meus clientes: calculem a renda para o ano inteiro, não apenas para o verão. Se você aluga seu imóvel regularmente (ou o comprou em uma cidade como Atenas), sua renda de aluguel é mais estável e a queda no inverno não é tão significativa.

A Grécia é o país mais ensolarado da Europa, com até 300 dias claros e quentes por ano. O mar, o ar puro e os invernos amenos tornam-na ideal para uma mudança permanente ou uma escapadela de inverno para fugir do frio.

O tratamento está disponível tanto em hospitais públicos quanto em clínicas privadas. O setor privado oferece altos padrões de qualidade, preços razoáveis ​​e é definitivamente mais barato do que na Áustria.

Para crianças, existem escolas internacionais. As universidades oferecem programas em inglês. Matricular uma criança em uma escola particular é uma questão de orçamento, não de oportunidade.

Em termos de segurança, a vida aqui é tranquila, especialmente nas pequenas cidades e nas ilhas. O crime é raro e os visitantes são tratados com cordialidade.

"É caro viver na Grécia?", muitas pessoas perguntam. Minha resposta: o custo de vida aqui é menor do que na Áustria, Alemanha ou França. Alimentação, serviços e aluguel têm preços razoáveis. Ao mesmo tempo, a vida é confortável, principalmente se comparada às grandes cidades europeias. Essa é uma grande vantagem na hora de escolher um local e um tipo de acomodação.

Um casal que janta em um café ou restaurante em uma área movimentada de uma cidade grega pode esperar gastar entre 25 e 30 euros. Os custos mensais de moradia (incluindo contas de serviços públicos) geralmente variam de 80 a 120 euros. Uma corrida curta de táxi em Atenas custará pelo menos 3,50 euros.

Em termos de infraestrutura de comunicações, transportes e serviços bancários, a capital, as principais cidades e as ilhas mais famosas estão bem equipadas — tudo o que você precisa está facilmente disponível. No entanto, se você viajar para áreas rurais, o acesso a serviços, incluindo logística e saúde, pode ser significativamente menor. Este é um aspecto extremamente importante a ser considerado antes de comprar uma casa na Grécia rural.

Após adquirir um imóvel na Grécia e obter uma autorização de residência através do programa Golden Visa, você efetivamente adquire os mesmos direitos aos serviços governamentais que os cidadãos gregos. Isso inclui acesso a escolas, instalações de saúde e programas sociais.

• Assistência médica: O Sistema Nacional de Saúde EOPYY oferece cuidados médicos básicos. O setor privado oferece um alto nível de serviço a preços relativamente acessíveis — por exemplo, uma consulta com um clínico geral custa aproximadamente €30 e um ultrassom custa entre €40 e €50. Planos de saúde privados estão disponíveis a partir de €500 por ano.
• Educação: Atenas, Glyfada, Tessalônica e Creta oferecem escolas internacionais e de língua inglesa com mensalidades anuais que variam de € 5.000 a € 10.000. As escolas públicas são gratuitas, mas o ensino é em grego.
• Legalização: Uma autorização de residência concede o direito de residir oficialmente no país, abrir contas bancárias, obter serviços públicos e celebrar contratos de longo prazo. A maioria das formalidades pode ser resolvida remotamente com uma procuração.

Para muitos investidores, o mercado imobiliário na Grécia está se tornando não apenas um ativo, mas também uma forma de se mudar sem burocracia desnecessária ou de passar uma parte significativa do seu tempo aqui em condições confortáveis.

Como agente, costumo dizer que a Áustria preza pela ordem e regras claras, enquanto a Grécia preza pela liberdade e por mais oportunidades de vida.

na Áustria é muito organizada: tudo é claro, baseado em regras, com cidades convenientes e infraestrutura bem planejada. Mas essa organização tem um preço: aluguel, contas de luz, água, gás, serviços e impostos são caros.

Na Grécia , especialmente se você possui um imóvel, a vida é muito mais tranquila. As contas de serviços públicos geralmente ficam entre €100 e €150 por mês, os alimentos são frescos e mais baratos, e o clima é ameno, principalmente fora das grandes cidades. Claro, a burocracia pode ser complicada e os serviços nem sempre são confiáveis, mas o clima quente, o mar e a simpatia das pessoas tornam o dia a dia notavelmente mais confortável e pacífico.

Algumas palavras sobre segurança. Em termos de organização e assistência médica, a Áustria é claramente superior à Grécia. No entanto, cidades e regiões menores da Grécia oferecem um ambiente bastante seguro e tranquilo. A principal diferença reside nas prioridades: a paixão e as paisagens marítimas da Grécia versus a organização da Áustria.

Percebo cada vez mais que as pessoas precisam não só de retorno de investimento, mas também de espaço pessoal — um lugar tranquilo e seguro para viver, para se afastar da instabilidade do lar e ter uma base sólida na Europa. Nesse sentido, comprar um imóvel na Grécia parece uma escolha muito lógica.

Ao comprar um imóvel na Grécia por € 250.000 ou mais, você pode obter uma autorização de residência. Esta é uma boa opção para pessoas de países com situação financeira instável que desejam viver na Europa sem os longos procedimentos e os altos custos associados a outros países.

os aposentados costumam comprar imóveis aqui por causa do clima ameno, da vida simples e dos preços baixos. Comida, médicos, eletricidade e água são mais baratos do que, digamos, na Áustria. Ao mesmo tempo, é um lugar tranquilo, e tudo o que é necessário para viver está disponível, assim como na Europa.

Se você é um nômade digital , a Grécia oferece tudo o que você precisa: internet confiável, preços acessíveis para aluguel e compra de imóveis, serviços bancários descomplicados e uma atmosfera única e relaxante. Além disso, você pode se beneficiar de um visto de residência especial.

Ao comparar com Viena, a escolha é determinada pela preferência pessoal: a capital austríaca oferece estrutura e confiabilidade, enquanto a Grécia oferece um clima ameno, liberdade e um estilo de vida mais relaxado. Quem considera a Áustria em paralelo faria bem em explorar os bairros de Viena — do centro histórico às áreas residenciais mais tranquilas — para comparar conscientemente os locais e entender como a estrutura vienense difere do mercado grego, mais flexível. Minha abordagem: Viena continua sendo minha base para trabalho e análise de mercado, mas a Grécia está se tornando cada vez mais um lugar onde realmente relaxo, tanto no corpo quanto na alma.

A venda de imóveis na Grécia pode levar de alguns meses a mais de um ano, dependendo da localização, do tipo de propriedade e da estratégia de venda escolhida. Em grandes cidades como Atenas e Tessalônica, os imóveis são vendidos mais rapidamente, principalmente se tiverem sido reformados e estiverem gerando boa renda. Nas ilhas e em cidades menores, encontrar um comprador é mais difícil, especialmente fora da temporada turística ou se o preço estiver inflacionado.

Se você comprou um apartamento na Grécia pelo programa Golden Visa, é importante ter em mente as nuances relacionadas à residência ao vendê-lo. Para que o novo proprietário estrangeiro também se qualifique para um visto, a transação deve atender ao limite mínimo de investimento atual — de € 250.000 a € 800.000, dependendo da região. Se você vender o imóvel antes de cinco anos, sua autorização de residência expirará, a menos que compre outro imóvel adequado no mesmo local.

Na Grécia, é comum as famílias transmitirem propriedades imobiliárias a parentes, por exemplo, doando-as ou vendendo-as por um valor irrisório. Isso ajuda a controlar o patrimônio e simplificar a sucessão.

Por experiência própria: vender um apartamento na Áustria (especialmente em Viena) é mais fácil. Lá, tudo é claro: a demanda é previsível, os preços são estáveis ​​e o mercado é aberto. Na Grécia, porém, tudo depende da localização e do estado do imóvel. Mas, se você se preparar bem, apresentar bem o imóvel e entender as nuances locais, a venda será um retorno lucrativo para o seu investimento.

Trabalhando com investimentos imobiliários em toda a UE, participo em transações tanto em países estáveis, como a Áustria, quanto em mercados mais dinâmicos e voláteis, como a Grécia. Cada um exige uma abordagem diferente – tanto no processo de due diligence imobiliária quanto no planejamento da estratégia de investimento.

Na Grécia, sempre recomendo começar com uma análise jurídica minuciosa. Devido ao grande número de edifícios antigos, especialmente em Atenas e nas ilhas, é essencial revisar cuidadosamente o registro de imóveis, as licenças e quaisquer ônus. Sem o apoio de um advogado e engenheiro locais, os riscos podem aumentar significativamente. A situação aqui difere da Áustria, onde toda a documentação é preparada de acordo com um padrão uniforme e claro.

Costumo sugerir aos meus clientes que aloquem o capital da seguinte forma: aproximadamente dois terços em mercados calmos e previsíveis como Viena, e o terço restante em destinos mais dinâmicos como Atenas ou Creta. Desta forma, conseguem manter um equilíbrio entre rendimento e segurança. Na Grécia, os retornos podem atingir 7-8% ao ano, mas é preciso envolvimento. Na Áustria, os retornos são mais baixos, mas os riscos são praticamente inexistentes.

Se economizar dinheiro, ter uma renda estável ou obter uma autorização de residência sem complicações são importantes para você, escolha a Áustria. É um porto seguro: tudo é regulamentado, a vida é confortável e os preços flutuam de forma previsível.

Se você estiver disposto a correr riscos para crescer, aproveitar as diferenças de preço e investir esforço, a Grécia pode oferecer um retorno muito melhor. Isso é especialmente verdade se você revitalizar uma casa antiga, alugá-la por temporada ou abrir um mini-hotel.

A Grécia oferece dinamismo, flexibilidade e a possibilidade de altos retornos. Oferece muitas oportunidades, mas também muitos desafios. A Áustria oferece confiabilidade, procedimentos claros e uma estratégia de longo prazo. Ambos os países são boas opções se você tiver uma visão clara de seus objetivos e estiver preparado para alcançá-los.

Quando a Grécia é a melhor escolha

O mercado imobiliário na Grécia é adequado para quem valoriza altos retornos, a possibilidade de gerir propriedades de forma independente e deseja maior liberdade de investimento. É especialmente atrativo para:

• Obtenção de autorização de residência através do programa Golden Visa;
• Investimentos no setor turístico - desde moradias e apart-hotéis a aluguéis pelo Airbnb;
• Aquisição de imóveis com a expectativa de valorização e posterior venda;
• Aposentados e profissionais que trabalham remotamente e que valorizam um clima ameno, conforto e preços acessíveis.

Quando a Áustria estiver melhor

A Áustria é ideal para quem prioriza a preservação segura do patrimônio, a previsibilidade de valor e não planeja administrar ativamente sua propriedade. É uma escolha particularmente boa para:

• famílias com filhos que valorizam uma alta qualidade de vida;
• Investidores que preferem renda passiva sem envolvimento pessoal;
• Para aqueles que desejam minimizar os riscos legais e ter confiança na estabilidade das regras.

Conselhos gerais de um advogado especializado em investimentos:

1. Os documentos são a sua armadura. Na Grécia, verifique tudo três vezes: casas antigas, terrenos confusos e licenças incompletas são fontes de problemas futuros.
2. Considere não apenas o lucro, mas também a liquidez. Uma bela casa à beira-mar nem sempre é um ativo líquido.
3. Diversifique seus ativos: dentro de um único país, você pode combinar imóveis residenciais, comerciais e terrenos.
4. Planeje uma reserva financeira para impostos, reparos e períodos sem inquilinos — isso é especialmente importante para aluguéis diários.
5. Contrate especialistas locais em vez de depender exclusivamente de grandes agências internacionais — eles entendem melhor os detalhes e as nuances do mercado.

Visão 2030:

• A procura por autorizações de residência nos países da UE continuará a crescer, e a Grécia permanecerá uma das opções preferidas entre os investidores de fora da UE.
• Espera-se uma regulamentação mais rigorosa – restrições aos aluguéis de curta duração já estão sendo introduzidas e o limite mínimo de investimento para o Visto Gold está sendo aumentado.
• Locais importantes, especialmente Atenas e ilhas populares, verão aumentos de preços, enquanto os preços nas províncias permanecerão na média.
• O interesse por imóveis ecológicos e projetos que levam em consideração os princípios ESG está crescendo, com a Áustria já na vanguarda.

Em resumo : quem está pronto para mudanças e busca capitalizar o crescimento deve considerar a Grécia. Para quem procura um ativo confiável e transparente, a Áustria é uma opção melhor. A opção ideal é combinar as duas abordagens e aproveitar os benefícios de cada país.

1. Defina metas e orçamento

• Entenda o motivo da sua compra: uso pessoal, aluguel, obtenção de um visto Gold ou revenda.
• Calcule um orçamento aceitável, incluindo impostos e despesas relacionadas.

2. Escolha a localização e o tipo de imóvel.

• Compare diferentes regiões: Atenas, Tessalônica, as ilhas ou o continente.
• Decida o tipo de imóvel — residencial, novo edifício, moradia, apart-hotel, etc.

3. Realizar análises de mercado e de imóveis.

• Explore as tendências de preços e os níveis de rendimento na sua área de interesse.
• Descubra todas as informações sobre o imóvel: histórico, estado de conservação e possíveis ônus.

4. Verificação da pureza legal

• Solicite um número de identificação fiscal (AFM)
• Realize uma avaliação jurídica completa do imóvel com um advogado.
• Certifique-se de que os dados no cadastro imobiliário estejam corretos, que as licenças necessárias estejam em vigor e que não haja dívidas ou restrições.

5. Organização do financiamento

• Escolha o método de pagamento: recursos próprios, financiamento imobiliário ou compra por meio de uma empresa.
• Calcule seus impostos e descubra quais benefícios fiscais você pode esperar.

6. Conclusão do contrato e pagamento antecipado

• Elabore um acordo preliminar apenas com a ajuda de um advogado.
• Transfira o valor do depósito acordado - geralmente entre 10% e 30% do preço do imóvel.

7. Registro da transação em cartório

• Certifique-se de que o contrato final seja revisado e autenticado em cartório.
• Realizar o procedimento de transferência de propriedade.
• Insira informações sobre o imóvel no cadastro estadual.

8. Operação e gestão

• Ao planejar o aluguel, escolha com antecedência uma empresa ou agência de administração de imóveis confiável.
• Inclua no orçamento despesas regulares como impostos, manutenção, reparos e serviços públicos.

9. Obtenção de um Visto Gold (se necessário)

• Reúna todos os documentos necessários.
• Assegure-se de que os investimentos estejam de acordo com o montante e o cronograma do programa.

10. Estratégia de saída do investimento

• Pense antecipadamente em como e quando você venderá seu imóvel.
• Deixe o imóvel em ordem: faça os reparos necessários, prepare toda a documentação.
• Explore as opções para transferir a propriedade para membros da família.

1. Investidor com € 250.000

• Objetivos: obter uma autorização de residência ao abrigo do programa Golden Visa, constituir um pacote básico de investimento e obter rendimento regular através do aluguer de habitação.
• O que comprar: um apartamento em Atenas ou Tessalônica (50-70 m²), ou uma casa compacta no continente.
• Características: imóveis de revenda com reformas de alta qualidade, prontos para entrega imediata; para diversificação de investimentos, escolha estúdios ou apart-hotéis.
• Rentabilidade: lucro anual projetado – 5-7%
• Riscos: flutuações sazonais na demanda, procedimentos administrativos complexos, possíveis atrasos durante a fase de due diligence.

Um cliente com um orçamento de €250.000 adquiriu, através de nós, um imóvel de 65 m² no mercado de revenda. Apenas algumas renovações estéticas foram necessárias, o que resultou num desconto no preço de compra e num aumento do rendimento com alugueres de curta duração para turistas. Esta é a essência da nossa estratégia: encontrar um imóvel com potencial e concretizá-lo.

2. Aposentado com € 500.000

• Objetivos: Viver confortavelmente em uma boa moradia por muitos anos e também obter uma renda estável alugando parte do imóvel.
• O que comprar: Uma casa/villa grande em ilhas populares (Creta, Rodes) ou um apartamento de luxo em Atenas (Glyfada, Paleo Faliro).
• Características: O principal é a qualidade da construção, infraestrutura desenvolvida (escolas, comércio, transporte), proximidade de hospitais e serviços.
• Retorno: 4-6% ao ano. Confiabilidade e tranquilidade são mais importantes do que a renda máxima.
• Riscos: Custos significativos de manutenção e impostos, além de quedas sazonais na demanda por aluguéis (especialmente no inverno).

Para um aposentado com um orçamento de € 500.000, encontramos uma casa aconchegante de 110 m² em Creta, localizada perto de instalações médicas e infraestrutura essencial. O imóvel é totalmente habitável e rende aproximadamente 4,5% ao ano em aluguel de longo prazo. Esta é a combinação perfeita de condições de vida confortáveis ​​e renda de investimento confiável.

3. Família com crianças

• Objetivos: Relocação permanente, escolas de qualidade para as crianças, ambiente seguro, investimento no futuro.
• O que comprar: Um apartamento ou casa em áreas tranquilas perto de Atenas (Kifisia, Maroussi) ou Tessalônica – definitivamente perto de escolas e parques.
• Características: Escolas a uma curta distância a pé, transporte conveniente, parques/praças nas proximidades, possibilidade de obter uma autorização de residência.
• Rentabilidade: Secundária; a capacidade de vender rapidamente e o conforto para o dia a dia são prioridades.
• Riscos: Muitas pessoas querem os melhores imóveis, alterações nas leis (impostos, autorizações de residência)

Oferecemos um apartamento moderno de 90 m² em Kifisia, um bairro nobre de Atenas, a uma família com filhos e um orçamento superior a € 500.000. O apartamento está localizado em um prédio novo com diversas comodidades e fica próximo a escolas e parques, proporcionando um ambiente de vida confortável e seguro. Além disso, o imóvel possui alta liquidez e é adequado para uma futura revenda lucrativa.