Como e por que comprar imóveis na Bulgária: um guia completo para investidores

Quando os clientes me procuram para consultorias, seus pedidos geralmente se enquadram em duas categorias principais. A primeira é a de investidores que buscam um porto seguro para seu capital: estabilidade, liquidez inabalável e previsibilidade para as próximas décadas. Para eles, a resposta é quase sempre a mesma: Viena.

O segundo grupo é composto por aqueles que procuram uma porta de entrada para a Europa: algo acessível, compreensível, com potencial para gerar renda e talvez até obter uma autorização de residência. E é aqui que a pergunta costuma surgir: "E a Bulgária?"

A Bulgária é talvez o mercado imobiliário "econômico" mais comentado da União Europeia. O mar, as montanhas, os baixos impostos e os preços que parecem inacreditáveis ​​depois de Viena ou Munique.

Foi por isso que decidi escrever este artigo: para analisar sistematicamente, sem ilusões ou slogans publicitários, o que o mercado imobiliário na Bulgária realmente representa hoje.

Meu nome é Ksenia e sou consultora de investimentos na Vienna Property Investment. Meu trabalho é ajudar os clientes a tomar decisões financeiras informadas com base em números, leis e estratégias de longo prazo, e não em emoções. E sempre digo: não existem investimentos perfeitos, apenas aqueles que se adequam a um objetivo específico.

O objetivo deste artigo é fornecer exatamente essa estrutura. Analisaremos honestamente todas as vantagens do mercado búlgaro — da rentabilidade do litoral à facilidade de registro. Mas, mais importante ainda, compararemos o mercado búlgaro com o mercado de referência — a Áustria.

Por quê? Porque somente através da comparação é possível compreender verdadeiramente o valor de um ativo. Analisaremos onde a Bulgária se destaca em preço e onde Viena se destaca em confiabilidade, liquidez e qualidade de capital.

Quando os clientes me procuram para uma consulta, muitas vezes já vasculharam uma montanha de informações online. E muitos têm a mesma imagem na cabeça: a Bulgária é um paraíso para investidores. Barata, bonita e parte da União Europeia.

Mas a minha primeira pergunta é sempre a mesma: "Qual é o seu objetivo? Comprar uma 'dacha' à beira-mar ou preservar e aumentar o seu capital?" E aqui começamos a entender o que este mercado realmente representa.

Se você pensar no mercado imobiliário europeu como uma liga de futebol, Áustria, Alemanha e Suíça seriam os times da primeira divisão. Eles jogam de forma consistente, seus valores de transferência sobem de forma suave e previsível, e cada partida é uma estratégia cuidadosamente elaborada.

É aí que entram os investidores conservadores, para quem a confiabilidade e a previsibilidade são fundamentais. Para eles, o mercado imobiliário não se trata tanto de renda, mas sim de um porto seguro para o capital.

Então, de onde vem a Bulgária? É uma equipe promissora, que está saindo das ligas menores para a seleção principal. É um mercado com enorme potencial, mas também com um alto grau de imprevisibilidade. Poderíamos chamá-lo de um mercado em "recuperação". Está se desenvolvendo, está crescendo, mas sua história não é uma trajetória linear, é uma montanha-russa.

Após a entrada na UE em 2007, o mercado imobiliário da Bulgária experimentou um verdadeiro boom. Os preços dispararam e os investidores compraram tudo o que encontraram. Mas então veio a crise financeira global de 2008.

E aqui, o mercado "imaturo" da Bulgária mostrou sua verdadeira face: os preços dos imóveis em resorts despencaram entre 40% e 50%, às vezes até mais. O mercado ficou congelado por um longo período, e somente em 2016-2017 começou uma recuperação cautelosa.

Frequentemente vejo clientes maravilhados com os números dos últimos anos: "Ksenia, li que os preços dos imóveis na Bulgária estão crescendo de 9 a 10% ao ano! Isso é incrível!" E de fato é verdade. De acordo com o Instituto Nacional de Estatística da Bulgária (NSI), essas taxas de crescimento estão entre as mais altas da União Europeia.

Mas eu sempre explico que é preciso analisar a base a partir da qual esse crescimento ocorre. Um aumento de 10% sobre US$ 50.000 representa US$ 5.000, enquanto um aumento de 3% sobre US$ 500.000 representa US$ 15.000. No primeiro caso, a porcentagem parece maior, mas o valor absoluto é menor e os riscos são desproporcionalmente maiores.

Essa nuance importante é fundamental para entender o mercado búlgaro. Não se trata de uma maratona, mas sim de uma corrida de curta distância com uma chegada incerta. Num dia, observa-se um crescimento impressionante e, no dia seguinte, a estagnação retorna porque o mercado ainda não se estabilizou completamente.

Ao mesmo tempo, o mercado austríaco é verdadeiramente uma maratona. Ele pode crescer lenta, mas firmemente, sem picos acentuados ou quedas dolorosas.

Claro, a Bulgária não é o único país na categoria de entrada "econômica" para a Europa. Vejamos com quem ela está competindo.

Romênia. Os preços dos imóveis aqui também estão entre os mais baixos da UE, mas o país não tem saída para o mar e carece de uma infraestrutura turística desenvolvida. Seu principal mercado são as grandes cidades como Bucareste, onde a demanda, assim como em Sófia, está crescendo devido ao setor de TI.

Hungria. Budapeste oferece maior liquidez e demanda estável, mas a barreira de entrada também é mais alta. Já não é considerada um país "econômico" no mesmo sentido que a Bulgária.

A Grécia é uma concorrente muito forte. Possui um programa de Visto Dourado que permite obter uma autorização de residência com a compra de um imóvel no valor mínimo de € 250.000. Isso a torna muito mais atraente para investidores que valorizam não apenas o ativo em si, mas também o status imigratório.

Montenegro. O país compete no segmento de imóveis turísticos. Os preços lá são comparáveis ​​aos da Bulgária, mas não é membro da União Europeia, o que é um fator crítico para muitos investidores.

Em comparação com esses concorrentes, a Bulgária tem uma vantagem inegável: a combinação da adesão à UE com barreiras de entrada excepcionalmente baixas. É possível comprar um apartamento no litoral por € 40.000 a € 60.000, algo simplesmente impensável em outros países da UE. Em Viena, por esse preço, você não conseguiria comprar nem uma vaga de estacionamento no centro da cidade. Portanto, quem considera a Áustria como um mercado-âncora precisa avaliar seu orçamento e cenários: onde e quando comprar um apartamento em Viena para manter alta liquidez.

Por isso, ao comparar Sófia e Viena, não estamos falando apenas de preços diferentes, mas de classes de ativos diferentes. Em Viena, você está investindo em um dos mercados mais estáveis ​​do mundo. Na Bulgária, você está investindo em um mercado com alto potencial, mas também com alto risco.

Não se trata de uma batalha entre "bem contra mal", mas sim de uma análise de duas estratégias diferentes: ganho tático rápido versus crescimento estratégico a longo prazo.

Tentar falar sobre o "mercado búlgaro" como um todo é como falar sobre a "temperatura média em um hospital". É extremamente heterogêneo e consiste essencialmente em três segmentos completamente diferentes que nem sequer competem entre si.

Quando um cliente me procura com o pedido "Quero comprar um apartamento na Bulgária", minha primeira pergunta é: "Onde exatamente? No litoral, nas montanhas ou na capital?" Porque toda a estratégia subsequente depende da resposta.

Este é o coração da economia búlgara. O principal mercado aqui é o interno. Os imóveis residenciais são comprados tanto por búlgaros quanto por estrangeiros que se mudam para cá para trabalhar ou estudar.

Fatores que impulsionam a demanda. Os principais fatores são o desenvolvimento do setor de TI e o influxo de jovens profissionais de outros países. A demanda também é impulsionada por estudantes e funcionários de empresas internacionais que abrem escritórios em grandes cidades. Este segmento é o mais previsível e estável.

Liquidez. É a mais alta do país. Imóveis em boas localizações são vendidos rapidamente. Se você busca um aluguel de longo prazo, esta é uma opção ideal. A demanda é constante ao longo do ano, não apenas sazonal.

Rentabilidade. Moderada, normalmente entre 4% e 5% ao ano em aluguéis de longo prazo. Esses valores não são exorbitantes, mas são estáveis ​​e previsíveis.

Preços. Em Sófia, o preço médio por metro quadrado em boas zonas atinge os 1.600 a 2.200 euros. Este valor já não corresponde aos 500 a 700 euros de há 10 anos, o que indica a maturidade do mercado da capital.

É um mercado puramente turístico, onde 90% das transações são feitas por estrangeiros. As pessoas vêm aqui em busca de sol, mar e uma "dacha" de verão barata.

Fatores de procura: Turismo e o desejo de possuir um recanto privado à beira-mar. Não se trata de um investimento puro, mas sim de uma compra pessoal com a opção de alugar o imóvel por alguns meses.

Liquidez. Monstruosamente baixa. Vender um apartamento nessas áreas com urgência quase sempre significa um desconto de 20 a 30%. O mercado está saturado e você terá que competir com centenas de outros imóveis. Os compradores sempre têm opções.

Rentabilidade. Alta, mas apenas na alta temporada. Durante os meses de pico (junho a agosto), pode chegar a 7-8%, mas no resto do ano é zero. Esqueça a renda de setembro a maio. Você também precisa levar em conta a "taxa de manutenção" — uma taxa anual para manutenção do imóvel, que pode variar de € 400 a € 800 por ano, mesmo que você não use o apartamento.

Os preços variam de 800 a 1.500 euros por metro quadrado. A diferença de preço depende da proximidade do imóvel ao mar, do seu estado de conservação e da sua idade.

Semelhante ao mercado marítimo, este mercado está orientado para o turismo sazonal, mas especificamente para o turismo de inverno.

Fatores que impulsionam a procura: Desportos de inverno e investidores do Reino Unido e de países vizinhos que procuram destinos de férias acessíveis.

Liquidez. Muito, muito baixa. O mercado de Bansko está particularmente saturado, e encontrar um comprador aqui é uma verdadeira arte. Muitas vezes, a única maneira de vender um imóvel é reduzir significativamente o preço.

Rentabilidade. Depende do clima e do fluxo turístico. Se for época de neve, pode haver alguma receita. Caso contrário, será próxima de zero.

Preços. Frequentemente os mais baixos do país. É possível encontrar estúdios por € 25.000 a € 35.000, o que os torna atraentes para quem procura ter seu próprio cantinho nas montanhas.

Em Viena, 99% dos imóveis atrativos para investimento estão concentrados dentro dos limites da cidade. O mercado é homogêneo, a demanda é estável durante os 12 meses do ano e o principal inquilino possui um contrato de longo prazo com um residente solvente.

Na Bulgária, você terá que fazer uma escolha difícil: a estabilidade de Sófia, com seus retornos moderados, ou a renda alta, porém "no papel", dos resorts, com seus enormes riscos de inatividade e baixa liquidez.

Portanto, como você pode ver, antes de comprar um apartamento na Bulgária, é preciso entender em qual desses três mundos você deseja entrar. E, mais importante ainda, não os misture.

Individual. A opção mais simples é comprar um apartamento ou casa em seu próprio nome. A legislação búlgara permite que estrangeiros possuam imóveis residenciais (apartamentos, quartos) sem restrições.

Isso requer formalidades mínimas: um número de identificação fiscal (RG de estrangeiro), uma conta bancária local e um contrato notarial. Esse formato é conveniente porque o proprietário toma todas as decisões relativas ao imóvel de forma independente.

Por meio de uma empresa. Se você não for cidadão da UE, não poderá comprar formalmente um terreno (ou uma casa com lote) em seu próprio nome — apenas um apartamento. No entanto, você pode constituir uma Sociedade de Responsabilidade Limitada (SRL) búlgara (OOD/EOOD) e utilizá-la para comprar qualquer imóvel (incluindo imóveis comerciais).

Muitos investidores utilizam esse método para obter flexibilidade operacional e otimização tributária. Por exemplo, ao vender um imóvel, a empresa paga 10% de imposto de renda sobre o valor da venda, enquanto os proprietários pagam apenas sobre os dividendos recebidos.

Por meio de fundos ou trusts. Uma opção alternativa é investir em uma empresa (Empresa de Investimento Imobiliário, REIC) ou em um fundo fechado que possua imóveis, em vez de comprar imóveis diretamente.

A legislação búlgara não proíbe oficialmente tais esquemas. No entanto, esses instrumentos são raros — na prática, é mais conveniente comprar "fisicamente" por meio de uma empresa ou de forma independente do que procurar um REIC (Fundo de Investimento Imobiliário) registrado.

O objetivo do investimento influencia bastante a estratégia:

Aluguel de longo prazo (compra para alugar). Selecionamos apartamentos em grandes cidades (Sófia, Plovdiv) com demanda estável. O principal objetivo é uma renda estável de 4 a 5%.

Aluguéis de curta duração, geralmente no litoral. O fluxo turístico sazonal é importante aqui, especialmente nos mercados de férias (Sunny Beach, Nessebar). Às vezes, o custo de um apartamento em uma boa localização pode ser recuperado em 7 a 10 anos graças às altas taxas de aluguel no verão.

Investimentos especulativos (comprar, reformar e revender). Consistem em comprar um imóvel (geralmente usado) a um preço baixo, reformá-lo e revendê-lo. Esse cenário exige conhecimento profundo do mercado local e das nuances da construção. É arriscado para iniciantes, pois os custos podem corroer os lucros.

Residência permanente/autorização de residência. Se o objetivo for emigrar, o ideal é um apartamento para uso próprio (com pelo menos 60 a 80 m² para uma família). A localização deve ser boa — com escola e infraestrutura — e deve haver a possibilidade de alugar os quartos quando não estiver morando lá.

Quando discutimos procedimentos legais com clientes em diferentes países, a Bulgária geralmente evoca um suspiro de alívio. Comparado, por exemplo, à Áustria, onde cada documento passa por dezenas de autoridades, o sistema búlgaro parece incrivelmente simples e rápido.

Todo o processo, desde o pagamento do sinal até o recebimento da escritura pública, pode levar apenas de 2 a 3 semanas, e essa é certamente uma das maiores vantagens. Mas, como sempre digo, simplicidade nem sempre significa segurança. Essa aparente facilidade pode esconder nuances importantes que você precisa conhecer de antemão.

Vamos detalhar o que te espera passo a passo. Imagine que você encontrou o apartamento dos seus sonhos em Sunny Beach. E agora?

Sinal de reserva. Este é o primeiro passo. Geralmente é um valor pequeno, em torno de € 2.000 a € 3.000, que é depositado na conta do vendedor ou da imobiliária. O objetivo do sinal é "congelar" o imóvel para que ele possa ser retirado do mercado.

É crucial que o contrato de depósito declare claramente que o valor é reembolsável caso sejam descobertos problemas legais durante o processo de due diligence.

Due diligence. Esta é a etapa mais crítica e deve ser conduzida por um advogado independente. Não confie no advogado do vendedor ou da imobiliária! Seu advogado deve verificar o imóvel em todos os registros estaduais:

• Registro de imóveis. Ônus (hipotecas, gravames, penhoras).
• Cadastro cadastral. Conformidade da área e dos limites reais do imóvel com os documentos.
• Verificação de propriedade. Sem disputas de herança ou outros processos judiciais.
• Verificação de dívidas pendentes. Contas de serviços públicos, impostos ou "taxas de manutenção" não pagas são comuns. Aliás, esse é um problema muito comum em complexos turísticos.

Assinatura do Acordo Preliminar. Este documento estabelece todos os termos essenciais do negócio: o preço total, o cronograma de pagamentos, os prazos e as responsabilidades das partes. Ele serve como seu guia e garantia até a assinatura final.

Obtenção do BULSTAT . Todo estrangeiro que compra um imóvel deve obter um número BULSTAT, equivalente a um número de identificação fiscal. Este procedimento é simples, leva de 1 a 2 dias e é necessário para o registro nos cadastros estaduais.

Assinatura da Escritura Notarial. Este é o documento final de compra e venda, assinado perante um tabelião. O tabelião desempenha um papel crucial: ele verifica todos os documentos, confirma a identidade das partes e a legalidade da transação. Neste momento, o pagamento integral é efetuado ao vendedor.

Registro no Cartório de Registro de Imóveis. Após a assinatura da Escritura Pública, o tabelião insere as informações do novo proprietário no Cartório de Registro de Imóveis. A partir desse momento, você se torna o proprietário pleno.

Lista de documentos necessários (para pessoa física):

• Um passaporte internacional válido.
• Procuração (caso você não possa estar presente pessoalmente).
• Certidão de casamento (se você for casado(a)).
• Um certificado de origem legal dos fundos (geralmente exigido para quantias acima de € 10.000).

Agora vamos falar sobre o mais importante: o que distingue a simplicidade búlgara da confiabilidade austríaca.

1. Propriedade da terra. Este é o detalhe mais importante que sempre discuto com meus clientes. De acordo com a lei búlgara, estrangeiros (cidadãos não pertencentes à UE) não podem comprar terras.

O que isso significa na prática? Se você comprar uma casa com um terreno, poderá registrar a casa em seu nome, mas não o terreno. A única solução é registrar uma pessoa jurídica (empresa) na Bulgária e registrar o terreno em nome dela. Isso gera custos adicionais, problemas contábeis e complica o processo. A compra de um apartamento em que você possui apenas uma parte do imóvel não exige isso.

Em Viena, esse problema não existe. Qualquer investidor, independentemente da nacionalidade, pode comprar um apartamento ou uma casa com terreno.

2. Simplicidade como risco. A simplicidade do procedimento na Bulgária também é sua fraqueza. Ela deixa mais espaço para fraudes ou desonestidade por parte do vendedor.

A principal diferença em relação à Áustria reside na ausência da obrigatoriedade da intervenção de um administrador fiduciário (Treuhänder) nas transações. Na Áustria, todos os fundos do comprador são depositados em uma conta fiduciária especial, de onde são transferidos para o vendedor somente após o cumprimento de todas as exigências legais e a transferência da propriedade para o comprador. Este é um mecanismo de segurança robusto que garante a proteção da transação.

3. O papel do notário e do advogado. Na Bulgária, o notário certifica principalmente assinaturas e verifica documentos, mas não é totalmente responsável pelo seu conteúdo. É por isso que é tão importante contratar um advogado independente para realizar todas as verificações.

Na Áustria, o notário (ou advogado atuando como fiduciário) assume total responsabilidade legal e financeira pela integridade da transação, o que justifica o alto preço pago.

Sempre que começo a discutir despesas com clientes, vejo a pergunta em seus rostos: "Ksenia, será que alguma coisa pode ser realmente cara na Bulgária?" E faz sentido.

Estamos acostumados com a Bulgária sendo um país onde tudo custa muito pouco. E sim, os custos aqui estão de fato entre os mais baixos da Europa. Mas eles existem e precisam ser levados em consideração para evitar surpresas desagradáveis.

Vamos dividir imediatamente as despesas em duas categorias: aquelas que você paga uma única vez na compra e aquelas que serão anuais.

Vamos imaginar que você está comprando um apartamento por € 60.000. Quanto ele realmente custará?

Imposto de aquisição local. Varia de 2% a 4%, dependendo do município. Digamos 3%. Isso daria € 1.800.

Custos notariais. Aproximadamente 1% do valor da transação, mas pode ser maior. Vamos considerar €600.

Taxa de inscrição: 0,1%. Isso equivale a apenas €60.

Honorários de advogado e agente. Isso pode fazer uma diferença significativa. Em média, representa de 3 a 5% do custo. Se considerarmos 4%, são mais € 2.400.

totais podem variar de 5% a 9%. No nosso exemplo, com um apartamento avaliado em € 60.000, as despesas totais seriam de aproximadamente € 4.860. Isto é, obviamente, muito menos do que na Áustria, onde as despesas de aquisição podem chegar a 10-12% do preço de compra. Mas é importante lembrar o que você está adquirindo no final.

Na Áustria, esses custos incluem não apenas impostos, mas também os honorários do administrador fiduciário, que garante a segurança da sua transação. Na Bulgária, esses fundos são destinados ao pagamento de taxas governamentais, e você é responsável pela segurança do seu investimento, contratando um advogado separadamente.

Aqui, a Bulgária é verdadeiramente um paraíso fiscal. Os impostos anuais são ridiculamente baixos em comparação com a maioria dos países da UE.

Imposto predial. Corresponde a 0,15% a 0,3% do valor tributável do imóvel, que geralmente é inferior ao valor de mercado. Para o nosso apartamento de € 60.000, isso representaria apenas € 100 a € 150 por ano.

Imposto municipal (taxa de coleta de lixo). Também é muito baixo, em torno de 0,14% a 0,45%. No nosso caso, isso representaria de € 80 a € 100 por ano.

Taxa de manutenção. Esta é uma despesa importante que se aplica apenas a propriedades de resort. É uma taxa anual para manutenção das áreas comuns, piscina, segurança, limpeza, etc.

O valor pode variar de 400 a 800 euros por ano ou mais. Essencialmente, trata-se de uma taxa por infraestrutura que você talvez nem utilize, mas que é obrigatória.

A comparação com a Áustria simplesmente não se sustenta neste caso:

Imposto anual. Na Áustria, gira em torno de 1 a 1,5% do valor tributável, mais o imposto de renda sobre rendimentos de aluguel. Para um apartamento de € 300.000, as despesas anuais podem facilmente ultrapassar € 4.000 a € 5.000. Na Bulgária, calculamos que isso seria de algumas centenas de euros.

Infraestrutura. Os baixos impostos na Bulgária certamente aliviam o bolso, mas também refletem diretamente o nível dos serviços públicos.

Em Viena, você paga mais, mas em troca recebe um ambiente urbano quase perfeito, estradas impecáveis, limpeza, transporte público que funciona como um relógio e uma sensação de segurança. Na Bulgária, no entanto, fora das grandes cidades, a infraestrutura pode estar em más condições.

Então, o que ganhamos com isso? Na Bulgária, você paga menos impostos e taxas, mas ainda assume todos os riscos e gasta dinheiro com a manutenção de ativos, especialmente em áreas turísticas.

Em Viena, você paga mais, mas esse dinheiro é investido em infraestrutura, o que afeta diretamente a valorização do seu imóvel e o torna mais atraente para os inquilinos.

Em última análise, escolher entre esses dois mercados é escolher entre "pagar agora e não receber nada" (Bulgária) e "pagar agora e investir no seu futuro" (Áustria). Na Bulgária, você economiza em impostos, mas não tem garantia de valorização do capital, enquanto em Viena, você pode ter certeza de que seu dinheiro está trabalhando para você.

Quando os clientes me procuram com a intenção de comprar um imóvel na Bulgária, uma das primeiras perguntas que fazem depois do preço é: "Isso me dará direito a uma autorização de residência?" E eu entendo o porquê.

Até recentemente, era assim. A Bulgária, como muitos outros países do sul e leste da Europa, oferecia uma espécie de "visto dourado" para a compra de imóveis. Isso era atraente, especialmente para cidadãos de países não pertencentes à UE. Mas esses tempos acabaram, e isso muda fundamentalmente toda a estratégia de investimento.

A partir de hoje, em 2024-2025, a via direta para residência temporária ou permanente através da compra de imóveis na Bulgária está encerrada. Se você encontrar informações em contrário, elas estão desatualizadas ou, pior, são uma tentativa de enganá-lo. Esta é uma diferença fundamental em relação à Grécia ou Portugal, onde programas semelhantes ainda estão em vigor, embora com barreiras de entrada cada vez maiores.

No entanto, a Bulgária ainda oferece oportunidades para obter residência por meio de investimento, mas estas já não estão diretamente ligadas à compra de imóveis. Geralmente, são mais complexas e menos populares entre os investidores privados

Investimentos em projetos empresariais. Para obter uma autorização de residência, é necessário investir pelo menos € 250.000 em determinadas empresas búlgaras. Esses projetos devem gerar empregos, o que exige acompanhamento constante e participação ativa do investidor.

Investir em títulos do governo ou fundos de investimento. O limite de entrada aqui é mais alto — a partir de € 512.000. Este é um investimento mais passivo, mas, como nos projetos empresariais, não lhe dá o direito de usar o imóvel para fins pessoais.

Portanto, comprar um apartamento na Bulgária hoje é um investimento em um patrimônio ou estilo de vida, e não em status imigratório. Este é um ponto importante que os investidores devem compreender claramente antes de realizar a transação.

Ao contrário da Bulgária, a Áustria nunca ofereceu um "visto dourado" para a compra de imóveis. O país sempre priorizou a qualidade dos investidores, e não a quantidade. Possui um programa de autorização de residência prestigioso e transparente para indivíduos financeiramente independentes — o Aufenthaltstitel "Privatier". Embora não esteja diretamente relacionado ao mercado imobiliário, é um excelente exemplo de como diferentes países abordam a atração de capital.

Requisitos para obter uma autorização de residência na Áustria:

Renda suficiente. Você deve comprovar que possui uma renda mensal estável, independente de emprego, na Áustria. Isso pode incluir renda de aluguel de imóveis, dividendos, juros de depósitos ou aposentadoria. O valor exigido é de aproximadamente € 45.000 por ano para uma família de duas pessoas.

Habitação. É necessário possuir ou alugar um imóvel na Áustria.

Seguro de saúde. Um seguro de saúde completo é obrigatório.

Complexidade. A principal barreira é que o programa é baseado em cotas. As inscrições são aceitas apenas no início do ano e seu número é estritamente limitado.

A principal diferença: na Áustria, você obtém uma autorização de residência em um dos países mais estáveis ​​e seguros do mundo sem precisar imobilizar centenas de milhares de euros em ativos de risco. Seu dinheiro permanece líquido e pode ser investido em uma carteira diversificada.

Na Bulgária, mesmo que você decida investir em empresas ou títulos, você está essencialmente "congelando" seu capital em nome do status.

Para um investidor, o retorno é talvez a métrica mais importante. E aqui, à primeira vista, a Bulgária parece muito atraente. Prometem-nos 7-8%, talvez até mais!

Mas, como sempre, o diabo está nos detalhes. E o mais importante a entender sobre o mercado búlgaro é que a rentabilidade aqui depende diretamente da localização e do tipo de aluguel.

Vamos analisar os dois principais tipos de contratos de aluguel que você pode obter ao comprar um imóvel na Bulgária.

É isso que atrai a maioria dos investidores para as áreas turísticas.

Onde? Litoral (Sunny Beach, Golden Sands, Sozopol) e estações de esqui (Bansko, Pamporovo).

Retornos. No auge da temporada (junho a agosto para propriedades à beira-mar, dezembro a fevereiro para propriedades na montanha), os retornos podem atingir níveis realmente altos — até 8% ao ano.

Riscos. E aqui chegamos ao principal problema. A temporada dura apenas 3 a 4 meses por ano. No restante do tempo, seu apartamento não só ficará vazio, como também gerará despesas com "taxa de manutenção" e contas de serviços públicos.

Uma temporada ruim (devido ao clima ou à geopolítica, por exemplo) pode acabar com todo o seu lucro. Além disso, aluguéis de curta duração exigem monitoramento constante, limpeza e interação com os hóspedes, tarefas que geralmente são terceirizadas para uma empresa de administração, a qual cobra de 25% a 30% da receita. Esses são riscos enormes que muitos investidores não levam em consideração.

Essa opção é muito mais estável e previsível.

Onde? Grandes cidades (Sófia, Plovdiv, Varna).

Rentabilidade. Aqui, é significativamente menor — 4-5% ao ano. Mas a demanda é constante durante todo o ano, não apenas sazonal.

Riscos. Os riscos são mínimos, já que os inquilinos são estudantes e jovens profissionais que assinam contratos de 1 a 2 anos. Este é essencialmente o único segmento "tranquilo" do mercado imobiliário búlgaro.

O rendimento médio de aluguel a longo prazo aqui é de 2 a 3,5% ao ano. À primeira vista, isso parece muito menor do que na Bulgária. Então, por que pagar mais?

A resposta é simples: a principal fonte de renda para um investidor em Viena não é o aluguel, mas sim o crescimento do valor do próprio ativo (capitalização).

• Estrutura de rendimentos do investidor (exemplo de 10 anos):

Bulgária (estância turística). 80% da receita provém de aluguel (instável, sazonal), 20% de valorização do capital (imprevisível). O lucro é calculado com base no faturamento, não no valor do ativo em si.

Texto

Viena. 30% da renda provém de aluguel (estável, de longo prazo), 70% de valorização do capital (orgânica, estável). Você ganha com o capital, que é muito mais confiável.

Segundo o Instituto Austríaco de Estatística (Statistik Austria) , os preços dos imóveis em Viena aumentaram mais de 90% nos últimos 10 anos, e esse crescimento foi orgânico e estável.

Comprar um apartamento em um resort búlgaro é como especular no mercado de ações, onde você tenta lucrar com as rápidas oscilações. Comprar em Viena é como investir em uma empresa sólida, onde você não espera dividendos enormes, mas tem confiança em um crescimento estável e de longo prazo para seu portfólio.

Como discutimos em uma seção anterior, a Bulgária não é um, mas três mundos imobiliários completamente diferentes. Portanto, a pergunta "Onde comprar?" é realmente a mais importante que você deve se fazer.

Não existe um local universalmente ideal, apenas aquele que seja perfeito para o seu propósito específico. Vamos analisar mais de perto as principais regiões e entender quais são as melhores para cada público.

Se você está considerando a Bulgária não apenas como um destino de férias, mas como um investimento sério para preservar e aumentar seu capital, então este é o lugar para começar.

Sófia é a única cidade do país que pode ser comparada a capitais europeias como Viena, Budapeste ou Praga. É o centro econômico, cultural e educacional da Bulgária. Vamos analisar mais de perto os prós e os contras:

Este é talvez o segmento de mercado mais conhecido pelos estrangeiros. Sunny Beach, Golden Sands, Nessebar, Sozopol — esses nomes são familiares a todos. É aqui que aqueles que desejam ter sua própria "dacha" na União Europeia compram imóveis, e a renda do aluguel é um bônus agradável

Assim como nos balneários, este é um mercado que funciona apenas durante a temporada – de dezembro a março:

Nenhuma avaliação honesta estaria completa sem uma análise de risco minuciosa. Infelizmente, muitos vendedores e agentes na Bulgária tendem a minimizar esses riscos, prometendo lucros exorbitantes. Sempre digo aos meus clientes: nenhum investimento é perfeito, mas é importante estar ciente de todas as possíveis armadilhas.

A baixa liquidez é o principal problema no mercado imobiliário búlgaro, especialmente fora de Sófia. Enquanto em Viena um apartamento numa boa zona vende-se em média entre 2 a 4 meses, na Bulgária pode-se esperar meses ou mesmo anos por um comprador. Por que isso acontece?

Supersaturação. Nos resorts, a oferta excede a demanda em várias vezes.

Um público-alvo específico. Os compradores de imóveis em resorts são principalmente estrangeiros que não têm pressa. Eles não precisam comprar imediatamente, então podem dedicar tempo à escolha e à negociação.

A necessidade de um desconto. Se você precisa vender seu apartamento com urgência, esteja preparado para reduzir o preço em 20 a 30% ou mais.

Se você comprar um imóvel à beira-mar ou na montanha, esteja preparado para que ele fique ocioso por nove meses do ano. Durante esse período, ele não gerará renda, mas sim despesas. Despesas anuais por inatividade:

Taxa de manutenção. Esta é a despesa "oculta" mais importante. Você é obrigado a pagar pela manutenção das áreas comuns, da piscina, pela segurança e pela limpeza do condomínio, mesmo que não utilize o apartamento. Esse valor pode variar de € 400 a € 800 por ano.

Contas de consumo. Mesmo que você não more no apartamento, ainda terá que pagar por eletricidade, água, segurança e assim por diante.

Reparos inesperados. A má qualidade da construção pode levar a problemas que exigem custos adicionais de reparo.

Principalmente em edifícios construídos durante o boom imobiliário de meados dos anos 2000, a qualidade da construção muitas vezes deixa muito a desejar. Os problemas mais comuns incluem:

Impermeabilização. Uma impermeabilização inadequada leva ao aparecimento de mofo, bolor e mau cheiro.

Comunicações. Encanamento de má qualidade, problemas elétricos.

Estado precário. Muitos edifícios estão se deteriorando rapidamente e necessitam de reparos constantes.

A Áustria, por outro lado, possui normas de construção rigorosas ( ÖNORM ) que garantem a mais alta qualidade. Aqui, você está comprando um bem que lhe servirá por décadas sem a necessidade de reparos constantes.

Embora o lev búlgaro (BGN) esteja fortemente atrelado ao euro, a Bulgária ainda não faz parte da zona do euro. Isso cria certos riscos em caso de turbulência econômica global. Embora a probabilidade de a Bulgária abandonar essa paridade seja mínima, ainda é um risco que vale a pena ter em mente.

Em Viena, você compra um ativo em euros, o que lhe garante total estabilidade cambial.

Agora que analisamos todos os números, vamos falar sobre o mais importante: qualidade de vida. Afinal, investir em imóveis não se resume apenas ao dinheiro, mas também ao estilo de vida que você conquista. Onde você quer criar seus filhos? Onde quer passar sua aposentadoria? Onde você simplesmente se sentirá confortável e em paz? A resposta a essa pergunta pode mudar completamente sua escolha.

A vida na Bulgária é atraente para muitos devido ao seu custo de vida acessível. De acordo com o Eurostat, os preços de bens de consumo e serviços na Bulgária representam apenas cerca de 60% da média europeia. Isso se reflete em tudo, desde o custo das compras no supermercado até a conta do restaurante.

Clima. O clima aqui é sem dúvida maravilhoso. Ao longo da costa, é ameno, com verões longos e quentes e invernos curtos e suaves. Nas montanhas, as condições são ideais para esportes de inverno de dezembro a março.

Acessibilidade. Na Bulgária, você pode desfrutar de um padrão de vida inimaginável na Europa Ocidental. Uma casa com piscina que custaria milhões de euros na Áustria pode ser comprada aqui por algumas centenas de milhares.

Saúde e educação. É aqui que reside uma das principais desvantagens. O nível de saúde e educação é significativamente inferior aos padrões da Europa Ocidental. Embora grandes cidades como Sófia possuam clínicas privadas e escolas internacionais, o sistema como um todo ainda não atingiu os padrões da UE. Muitos búlgaros ricos e expatriados preferem receber atendimento médico ou educar seus filhos na Europa Ocidental.

Infraestrutura. Fora das grandes cidades e das principais rotas turísticas, o estado das estradas, do transporte público e dos serviços públicos pode ser precário. Isso contrasta fortemente com a impecável organização da Áustria, onde até mesmo as menores aldeias possuem estradas perfeitas e os trens circulam pontualmente.

Ritmo de vida. Na Bulgária, especialmente no sul, a vida é mais tranquila e sem pressa. Para alguns, isso é uma vantagem; para outros, uma desvantagem. Se você está acostumado com a pontualidade suíça e a eficiência alemã, a lentidão búlgara pode ser um verdadeiro desafio.

Viena foi eleita a melhor cidade do mundo para se viver pela Mercer por mais de 10 anos consecutivos . E não é à toa que conquistou esse título. Viena personifica ordem, qualidade e segurança.

O clima é temperado continental. Há quatro estações bem definidas: verões quentes, invernos frios e com neve, e primavera e outono belíssimos.

O custo de vida é alto, mas totalmente justificado. Os altos impostos financiam infraestrutura, educação e saúde de primeira classe. Você paga mais, mas também recebe mais.

Saúde e educação. O sistema de saúde da Áustria é um dos melhores do mundo. As escolas e universidades públicas oferecem educação de alta qualidade. É um lugar ideal para famílias com filhos.

Infraestrutura. É simplesmente impecável. O transporte público funciona como um relógio, as ruas são limpas e os parques são bem cuidados. Toda a cidade exala ordem e qualidade, e isso impacta diretamente o valor do seu imóvel.

Ritmo de vida. Viena é uma cidade dinâmica, mas sem a correria. Tudo funciona sem problemas e de acordo com um cronograma, permitindo que as pessoas planejem seu tempo e aproveitem a vida.

Sempre peço aos meus clientes que respondam honestamente à pergunta: "Onde vocês querem criar seus filhos?" Se a resposta for "em um ambiente com as melhores escolas, segurança e acesso a serviços de saúde de primeira classe", então a escolha é óbvia, e não é a Bulgária.

Se o seu objetivo é uma casa acessível para férias de verão ou aposentadoria, onde sol e preços baixos são essenciais, então a Bulgária pode ser uma excelente opção.

A etapa final de qualquer investimento é a saída. E aqui, as diferenças entre a Bulgária e a Áustria são talvez mais acentuadas. Como sair do investimento? Com ​​lucro ou prejuízo? Rapidamente ou lentamente? A resposta a esta pergunta pode arruinar completamente as suas expectativas.

Como já estabelecemos, a liquidez no mercado búlgaro, especialmente em zonas turísticas, é extremamente baixa. Isto significa que vender um imóvel rapidamente e a um preço razoável é uma questão de sorte.

Em Sófia, o processo de venda será relativamente rápido se o preço estiver de acordo com o mercado. A maioria dos compradores é búlgara, portanto não haverá barreiras linguísticas, e a demanda é constante durante todo o ano. No entanto, esteja preparado para que a venda leve de alguns meses a um ano.

Nos resorts. É aqui que a diversão começa. Para vender seu apartamento em Sunny Beach, você terá que competir com milhares de ofertas semelhantes. Os principais compradores são estrangeiros que não têm pressa. Eles não precisam comprar agora, então podem passar bastante tempo escolhendo, negociando e esperando.

A "Armadilha do Desconto". Se você precisa vender seu imóvel rapidamente, cairá na "armadilha do desconto". A única maneira de se destacar da concorrência é reduzir drasticamente o preço.

Em Viena, o mercado imobiliário é tão estável que bons imóveis frequentemente têm listas de espera. Vender imóveis aqui é um processo simples e previsível.

Alta liquidez. Em Viena, apartamentos em boas localizações são vendidos em 2 a 4 meses. A procura é elevada durante todo o ano, tanto por parte de residentes locais como de investidores estrangeiros.

Ganhos de capital. A principal fonte de renda de um investidor em Viena não é o aluguel, mas sim a valorização do patrimônio. Nos últimos 10 anos, os preços dos imóveis em Viena aumentaram mais de 90%, e esse crescimento tem sido estável e orgânico.

Previsibilidade. Sair de um investimento em 5 a 10 anos com um retorno de 50% a 100% é prática comum, não um golpe de sorte. Você pode calcular seu retorno antecipadamente, o que lhe dá uma sensação de confiança e controle.

Avançamos bastante na análise da Bulgária e da Áustria em relação aos parâmetros mais importantes: desde as complexidades do mercado e da legislação até os riscos e a qualidade de vida. Agora temos todas as informações necessárias para tirar as conclusões mais importantes.

O dilema crucial: Bulgária ou Áustria? Comprar imóveis na Bulgária e na Áustria não se resume a dois investimentos diferentes. São duas filosofias completamente distintas.

Bulgária: Se você procura uma "dacha", se seu objetivo é ter uma casa à beira-mar ou nas montanhas, onde possa passar um ou dois meses por ano, e está disposto a arcar com os custos de manutenção, a Bulgária é uma excelente opção.

Este é um país com um clima maravilhoso, natureza exuberante e custo de vida e de moradia muito acessível. Se você está pensando em comprar uma casa como investimento, Sófia é a única cidade que vale a pena considerar. Aqui, você encontrará uma demanda estável por aluguéis de longo prazo e maior liquidez em comparação com os resorts.

Áustria: Se você busca um investimento, e seu objetivo é preservar e aumentar seu capital em uma jurisdição confiável e estável, a Áustria, e Viena em particular, é exatamente o que você precisa. Você não obterá retornos de aluguel rápidos e elevados aqui, mas seu capital estará protegido de forma confiável contra a inflação e crises.

Você poderá investir seu dinheiro em um ativo que se valorizará, garantindo lucro a longo prazo. E, igualmente importante, terá acesso ao mais alto padrão de vida, ordem e segurança.

Antes de tomar uma decisão, responda honestamente a uma pergunta simples: o que você realmente deseja? Férias em um resort com preços baixos ou ordem, confiabilidade e valorização estável do capital? Assim que encontrar a resposta, a escolha certa ficará clara.