Como é formado o valor do aluguel na Áustria e de que depende?

O mercado de arrendamento na Áustria ocupa uma posição fundamental no sistema habitacional do país: mais de 40% da população prefere arrendar, e nas grandes cidades, especialmente em Viena, a percentagem de inquilinos é ainda maior. No entanto, a formação de preços de arrendamento continua a ser um dos maiores desafios tanto para os inquilinos como para os senhorios.

O motivo é que os preços de aluguel na Áustria dependem não apenas de fatores de mercado — localização, estado do apartamento, ano de construção e infraestrutura — mas também de regulamentações legais. Um dos elementos mais importantes é a Mietrechtsgesetz (MRG) — a Lei do Aluguel —, que se aplica de forma diferente a cada imóvel: em alguns casos, integralmente; em outros, parcialmente; e, às vezes, não se aplica de forma alguma. Isso determina se o preço de mercado pode ser definido livremente ou se o proprietário é obrigado a cumprir as taxas e restrições regulamentares.

Neste artigo, como especialista em imóveis na Áustria, analisarei detalhadamente o que compõe o valor do aluguel, quais fatores o influenciam e como determinar corretamente um preço justo para alugar um imóvel na Áustria.

Na Áustria, o aluguel não se limita ao preço "líquido" do apartamento. Na maioria dos casos, o aluguel pago pelo inquilino é composto por diversos valores.

Aluguel básico (Hauptmietzins). Este é o valor básico que um inquilino paga pelo uso do imóvel. No primeiro trimestre de 2025, o Hauptmietzins médio foi de € 502 por mês ou € 7,50/m², 2,7% superior ao do mesmo período de 2024 (Statistik Austria, 2025). O valor desse aluguel depende do tipo de apartamento (prédio novo, prédio antigo, etc.), de seu estado de conservação e se está sujeito à Lei de Direitos de Locação (Mietrechtsgesetz - MRG).

Custos operacionais (Betriebskosten). Estes incluem serviços públicos e manutenção do edifício, como coleta de lixo, abastecimento de água, esgoto, iluminação de áreas comuns, limpeza de corredores, manutenção de elevadores e seguro predial. No primeiro trimestre de 2025, o Betriebskosten médio foi de € 165,20/mês ou € 2,50/m², representando aproximadamente 30% do aluguel total.

Despesas especiais (besondere Aufwendungen). São custos adicionais que podem incluir taxas de elevador, lavanderia, reparos e outros serviços específicos. Esses custos geralmente são especificados separadamente no contrato de locação.

Taxa de Mobiliário (Entgelt für Einrichtungsgegenstände). Se o apartamento alugado incluir mobília, o proprietário poderá cobrar uma taxa adicional pelo seu uso. O valor dessa taxa é determinado com base no valor da mobília e na sua vida útil. Por exemplo, se a mobília custar € 7.000 e tiver uma vida útil estimada de 20 anos, a taxa mensal de mobiliário poderá ser de aproximadamente € 29,60, mais uma sobretaxa do proprietário de 12%, totalizando € 33,10 por mês.

IVA (Umsatzsteuer). O imposto sobre o valor acrescentado na Áustria é de 10% para imóveis de arrendamento. No entanto, a taxa normal de IVA de 20% aplica-se a mobiliário, estacionamento e aquecimento.

Assim, alugar um apartamento na Áustria envolve diversos componentes, cada um com suas especificidades e regido por leis e regulamentos pertinentes. Compreender esses componentes é importante tanto para inquilinos quanto para proprietários, a fim de garantir transparência e justiça nas relações de aluguel.

A Lei do Arrendamento Residencial (Mietrechtsgesetz, MRG) foi promulgada em 12 de novembro de 1981 e regula a relação entre senhorios e inquilinos na Áustria, assegurando um equilíbrio entre os direitos de ambas as partes. No entanto, não se aplica a todos os tipos de imóveis. Dependendo da idade do edifício, da sua finalidade e de outros fatores, a MRG pode aplicar-se na íntegra, parcialmente ou não se aplicar de todo.

A MRG aplica-se integralmente aos seguintes tipos de imóveis:

• Casas construídas antes de 1945, incluindo edifícios construídos antes de 1953 com subsídios governamentais.
• Habitação com apoio estatal, independentemente do ano de construção.

Nesses casos, o aluguel é limitado levando-se em consideração:

• Categorias de habitação: define o tipo de propriedade (por exemplo, habitação social, habitação subsidiada pelo governo).
• Richtwertmietzins: uma taxa de aluguel de referência estabelecida para determinadas categorias de moradia.
• Angemessener Mietzins: aluguel razoável que leva em consideração as condições de mercado e as características específicas do imóvel.

Essas medidas visam proteger os inquilinos de aluguéis abusivos e despejos injustificados. Por exemplo, um apartamento de 80 metros quadrados em Graz, em um prédio antigo (Altbau) com reformas modernas, totalmente coberto pelo MRG (Regulamento de Gestão de Aluguéis), é alugado por aproximadamente € 600 por mês, o que representa uma redução de 25 a 30% em relação ao preço de mercado de imóveis semelhantes não cobertos pelo MRG.

A MRG aplica-se em parte aos seguintes tipos de propriedade:

• Novas unidades de condomínio construídas após 1953 , se o edifício for composto por várias unidades e não tiver recebido auxílio governamental.
• Sótãos e ampliações acrescentados a edifícios existentes após 1953.

Nesses casos, o aluguel é definido como “razoável” (angemessen), o que significa que o proprietário e o inquilino podem acordar livremente o valor do aluguel, levando em consideração as condições de mercado.

Exemplo : Um apartamento moderno de 55 m² em um condomínio em Linz, construído na década de 1960, sujeito à aplicação parcial do MRG (Regulamento de Gestão de Moradias), pode ser alugado por € 650/mês, enquanto uma habitação comparável sem MRG no mercado privado custa cerca de € 750/mês.

O MRG não se aplica aos seguintes tipos de propriedade:

• Casas particulares e duplexes , independentemente do ano de construção.
• Novos edifícios construídos após 2006 que não receberam apoio estatal.
• Apartamentos turísticos e aluguéis de curta duração.

Nesses casos, o proprietário e o inquilino têm total liberdade para definir os termos do contrato de locação, incluindo o valor do aluguel.

Exemplo 1: Uma casa particular de 100 m² nos arredores de Viena, construída em 2010, pode ser alugada por € 1.200/mês, mediante acordo entre as partes.

Exemplo 2: Um apartamento de 70 m² em um prédio novo em Innsbruck, construído em 2020, para aluguel de longa duração, poderia ter um valor de aluguel de € 1.050/mês, definido sem restrições de MRG (Regulamento de Gestão de Aluguéis), dependendo da demanda.

Essas diferenças são especialmente importantes para quem planeja alugar um apartamento em Viena por um longo período ou tem interesse em alugar um imóvel na Áustria em geral.

Na Áustria, o valor do aluguel é determinado por diversos sistemas, cada um levando em consideração vários fatores, como o estado do imóvel, sua localização e o ano de construção. Vejamos os principais:

O sistema de classificação de aluguel divide os apartamentos em quatro categorias (A–D) dependendo de seu estado e equipamentos no momento da assinatura do contrato de locação:

• Categoria A: padrão moderno, apartamento com acabamentos e equipamentos modernos.
• Categoria B: bom padrão, apartamento com acabamento de qualidade, mas sem as melhorias mais recentes.
• Categoria C: padrão médio, apartamento com acabamento básico, talvez necessitando de algumas melhorias.
• Categoria D: padrão baixo, apartamento sem banheiro interno, possivelmente com acabamentos ultrapassados.

Essas categorias influenciam o valor do aluguel, sendo que apartamentos de padrão mais elevado têm aluguéis mais altos.

Os "Richtwertmietzins" são valores de referência para aluguéis estabelecidos para cada estado federal da Áustria. Eles são revisados ​​a cada dois anos.

Um novo sistema de ajustes anuais às taxas Richtwertmietzins e às taxas por categoria na Áustria entrou em vigor em 1º de abril de 2025. Essas mudanças foram introduzidas como parte da 4ª Lei de Ajuste da Inflação para Inquilinos (4ª MILG) para mitigar o impacto da alta inflação sobre os inquilinos.

Exemplo de cálculo do ajuste de Richtwertmietzins:

Pontos importantes para inquilinos:

• Congelamento das taxas: Para contratos de aluguel firmados antes de 1º de abril de 2025, as taxas permanecerão no nível de 2023. Isso significa que os aluguéis não sofrerão reajuste em 2025.
• Limite para aumento da taxa de juros: Em 2026, os aumentos da taxa de juros serão limitados a 5% da taxa anterior. Em 2027, será aplicada a taxa média de inflação dos últimos três anos, limitada a 5%.
• Exceções: Essas restrições não se aplicam a imóveis alugados (Mietverträge) vagos, como edifícios novos ou residências particulares.

O Angemessener Mietzins é um sistema de cálculo de rendas baseado nas condições de mercado e aplica-se a determinados tipos de imóveis:

• Apartamentos grandes: geralmente com mais de 130 m², como um apartamento espaçoso em um prédio antigo (Altbau) no 1º distrito de Viena.
• Imóveis em edifícios tombados: edifícios históricos incluídos no registro do patrimônio cultural, cujo aluguel deve levar em consideração os custos de manutenção e reconstrução.
• Edifícios novos: apartamentos em prédios recém-construídos onde o uso de MRG (Metrô de Uso Geral) é limitado ou inexistente.

Por exemplo, um apartamento de 140 m² em um condomínio fechado em Viena: o preço de referência é de € 6,70/m², mas, considerando o estado de conservação, a localização e a procura do mercado, o preço de arrendamento (Angemessener Mietzins) pode chegar a € 9,50/m², o que é superior ao preço de arrendamento (Richtwertmietzins).

Importante: A Angemessener Mietzins oferece aos proprietários a oportunidade de receber o valor de mercado pelo aluguel de imóveis grandes e únicos, mas, ao mesmo tempo, protege os inquilinos de aluguéis abusivos — o aluguel deve ser justificado pela situação do mercado.

O termo "Erhöhter Mietzins" é usado quando um proprietário realiza grandes reparos ou melhorias em um apartamento. Isso pode incluir:

• Reforma completa de cozinha ou banheiro
• Modernização térmica do edifício (economia de energia)
• Instalação de elevadores, melhorias nas áreas comuns, modernização da fachada.

Como instalar:

• O valor do aumento do aluguel é determinado pela comissão de arbitragem ou pelo tribunal.
• O aumento é limitado a um determinado período, geralmente 10 anos para habitações padrão e até 20 anos para habitações sociais.
• Essas medidas protegem os inquilinos de aumentos injustificados, enquanto o proprietário recupera seu investimento.

Conselho prático: Se você pretende alugar um apartamento na Áustria por um longo período, vale a pena verificar se o imposto Erhöhter Mietzins foi aplicado ao imóvel para entender o preço real do aluguel. Por exemplo, um apartamento em um prédio histórico em Viena, após modernização térmica: valor base de € 6,80/m² → aumento para € 8,20/m², aprovado pelo comitê de arbitragem.

O quadro legal para arrendamento de imóveis na Áustria é rigorosamente regulamentado, sendo importante que inquilinos e proprietários compreendam as leis vigentes e quaisquer alterações recentes. A Lei de Direito de Arrendamento (Mietrechtsgesetz - MRG) e a Lei de Habitação Comunitária (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz - WGG) definem os limites dos aluguéis aceitáveis, as proteções aos inquilinos e a possibilidade de aumentos legais de aluguel.

Mudanças importantes foram introduzidas em 2024-25 para conter a alta dos aluguéis, aumentar a transparência e proteger os inquilinos, principalmente em grandes cidades como Viena.

Uma cláusula de reajuste de aluguel é uma disposição em um contrato de locação que permite ao locador ajustar o aluguel com base nas variações do índice de preços ao consumidor (IPC). Até 2024, esses reajustes poderiam resultar em aumentos de aluguel de 10% ou mais.

A partir de 2024, foi introduzido um limite máximo para os aumentos anuais de aluguel com base na indexação: o aumento máximo é de 5% ao ano. Essa mudança visa proteger os inquilinos de aumentos excessivos de aluguel em um contexto de alta inflação.

Existem certas situações em que um senhorio pode legalmente aumentar o aluguel:

• Reparos e modernização: Se o proprietário realizar reparos ou melhorias significativas no apartamento, poderá aumentar o aluguel. O valor do aumento é determinado por um comitê de arbitragem ou tribunal por um período limitado.
• Transferência do contrato para familiares: Ao transferir o contrato de arrendamento para familiares, o senhorio pode fixar uma nova renda de acordo com as condições de mercado.
• Aluguel inicial muito baixo: Se o aluguel inicial for significativamente inferior ao valor de mercado, o proprietário poderá exigir um aumento para um nível razoável, de acordo com o §45 da Lei de Direitos de Locação (Mietrechtsgesetz - MRG).

A Lei de Habitação Comunitária (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz - WGG) regula o aluguel em habitações sem fins lucrativos, como as oferecidas por cooperativas habitacionais. Há tetos para os aluguéis, e aumentos de longo prazo podem ser aplicados por até 20 anos, por exemplo, para cobrir custos de reparos e modernização. Essas medidas visam equilibrar os interesses de inquilinos e proprietários.

Muitas cooperativas habitacionais e programas municipais permitem que ucranianos e refugiados solicitem moradia subsidiada. Se você está procurando um apartamento para alugar em Viena, é importante considerar o registro e a comprovação de residência. Isso torna o acesso à moradia em cooperativas uma opção mais realista e segura para residência temporária ou permanente.

O aluguel de uma casa na Áustria depende de muitos fatores que podem impactar significativamente o custo. Vejamos os principais:

Viena é tradicionalmente a cidade mais cara para alugar na Áustria. Dentro da cidade, as diferenças de preço também são significativas:

• Centro da cidade (Innere Stadt, Wieden, Währing, Döbling): altos preços de aluguel devido ao prestígio e infraestrutura desenvolvida.
• Periferia (Favoriten, Donaustadt, Floridsdorf): preços mais acessíveis, mas com menor acessibilidade e infraestrutura de transporte.

Segundo a CBRE, os aluguéis no centro de Viena poderão chegar a € 16,5/m² em 2025, enquanto nos arredores ficarão em torno de € 12,2/m².

Apartamentos pequenos (com menos de 40 metros quadrados) são muito procurados por estudantes e jovens profissionais. Geralmente, o custo por metro quadrado é maior do que o de imóveis maiores. Por exemplo, o aluguel de um estúdio em Viena varia entre € 630 e € 890 por mês.

Apartamentos em prédios novos ou com reformas modernas (por exemplo, no estilo Altbau) são mais caros. Em 2025, o aluguel médio para apartamentos novos é de aproximadamente € 14,87/m², enquanto para apartamentos mais antigos é de aproximadamente € 10,00/m².

Apartamentos com alta classificação de eficiência energética (por exemplo, Classe A) têm custos de serviços públicos mais baixos, o que os torna mais atraentes para inquilinos. Isso pode aumentar os preços de aluguel em 5 a 10% em comparação com apartamentos semelhantes com classificação de eficiência energética inferior.

Mobília, elevador, varanda, garagem ou estacionamento podem aumentar significativamente o aluguel. Apartamentos totalmente mobiliados com comodidades adicionais podem custar de 10 a 20% a mais.

A procura por imóveis para alugar na Áustria tradicionalmente aumenta no outono, quando estudantes e expatriados retornam à cidade. Isso leva a preços de aluguel mais altos durante esse período. Em 2024, os aluguéis em Viena aumentaram em média de 6,2% a 7,7%.

Se você acredita que está pagando um aluguel excessivo na Áustria, pode contestá-lo. Em edifícios sujeitos à Lei de Direitos de Aluguel (Mietrechtsgesetz - MRG) completa, os inquilinos podem recorrer a um conselho de arbitragem ou tribunal para verificar o valor do aluguel. Se o aluguel exceder o limite permitido, ele pode ser reduzido ao limite legal, e quaisquer pagamentos em excesso podem ser reembolsados.
É importante respeitar os seguintes prazos:

• Para contratos por tempo indeterminado, o pedido pode ser apresentado no prazo de 3 anos a contar da data de celebração do contrato;
• Para contratos com prazo determinado, o prazo máximo é de 6 meses após o término ou a conversão em contratos por prazo indeterminado.

Após o vencimento desses prazos, não é mais possível contestar o valor do aluguel, mas continua sendo possível opor-se a um aumento injustificado do aluguel por meio de indexação (Wertsicherung).

Em edifícios e propriedades novas fora da jurisdição do MRG, a situação é mais complexa: nesses casos, o preço é determinado livremente e as decisões judiciais raramente favorecem o inquilino.

Na minha prática, deparei-me com casos em que inquilinos se queixaram de rendas excessivamente altas. Por exemplo, uma família de refugiados que decidiu alugar um apartamento em Viena por um longo período estava pagando quase 20% a mais do que o valor legalmente estabelecido para apartamentos mais antigos. Apresentamos uma queixa à comissão de arbitragem, e a renda foi reduzida e os valores pagos em excesso foram reembolsados.

Na minha opinião, os preços de aluguel na Áustria não são apenas um valor em um contrato, mas o resultado de uma combinação complexa de condições de mercado, regulamentações legais e o estado específico do imóvel. É especialmente importante que os inquilinos entendam se o apartamento está sujeito à Lei de Direitos de Aluguel (Mietrechtsgesetz - MRG) e quais termos adicionais estão incluídos no contrato — desde a indexação até possíveis aumentos de aluguel devido a reformas.

Uma tendência interessante é observada em 2025: os aluguéis em prédios novos continuam a subir, especialmente nos bairros nobres de Viena, enquanto a legislação fortalece a proteção dos inquilinos em prédios mais antigos e em prédios regulamentados. Isso cria um equilíbrio entre os interesses de proprietários e inquilinos. Tal situação é particularmente relevante para refugiados que buscam alugar um apartamento em Viena: os aluguéis regulamentados podem ser significativamente mais baixos do que os preços de mercado, tornando essas opções mais acessíveis.

Ao escolher um apartamento, considere não apenas o preço, mas também a categoria do imóvel, a eficiência energética, a infraestrutura e as condições do contrato. Às vezes, é mais sensato pagar um pouco mais por reformas modernas e uma localização conveniente do que arcar com custos contínuos de reparos ou contas de serviços públicos elevadas.

Para quem pretende alugar um apartamento na Áustria por um longo período, é importante analisar cuidadosamente o contrato e compreender os seus direitos — isto pode poupar dinheiro e evitar surpresas desagradáveis.