Investir no mercado imobiliário húngaro: o que você precisa saber

Nos últimos anos, o mercado imobiliário húngaro tornou-se um destino proeminente para investidores que buscam uma combinação de entrada acessível e a estabilidade de uma jurisdição europeia. Este artigo tem como objetivo fornecer uma análise abrangente do apelo do país para investimentos: desde imóveis residenciais e aluguéis para estudantes em Budapeste até vilas no Lago Balaton e oportunidades para preservação de capital na União Europeia.

A situação do mercado é particularmente interessante neste momento. De acordo com o Eurostat, a Europa Central está a vivenciar uma nova vaga de migração familiar e empresarial na sequência da pandemia: especialistas em TI estão a mudar-se para a Hungria, empresas internacionais estão a abrir escritórios regionais e o turismo está a crescer. Budapeste tornou-se um dos mercados imobiliários de crescimento mais rápido na Europa nos últimos dez anos: os preços duplicaram, mas continuam mais baixos do que na Áustria ou na Alemanha. Regimes de vistos flexíveis e custos de vida acessíveis são também fatores importantes.

Experiência e conhecimento de direito internacional são cruciais para dar suporte a transações neste mercado. Eu, Ksenia Levina, advogada com experiência na UE e na Ásia, assessoro clientes em estruturação de transações, due diligence de incorporadoras e procedimentos KYC/AML há muitos anos.

Ao comparar a Hungria com a Áustria, a diferença é clara: Budapeste e as regiões turísticas oferecem retornos mais elevados com uma baixa barreira de entrada, enquanto a Áustria oferece estabilidade e regulamentação previsível, mas com um rendimento significativamente menor.

A Hungria está localizada no coração da Europa Central, na interseção de importantes corredores de transporte e logística da UE. O país tornou-se uma plataforma para empresas que atendem tanto os mercados ocidentais quanto os orientais, e para os investidores, isso significa uma demanda estável por moradia por parte de expatriados, estudantes e turistas.

Budapeste ocupa uma posição singular: não é apenas a capital, mas também um centro de educação e do setor de TI. Universidades internacionais operam na cidade, espaços de coworking e polos de startups estão surgindo, e o fluxo turístico já ultrapassou os níveis pré-COVID. Além da capital, os mercados regionais continuam atrativos: o Lago Balaton atrai compradores de imóveis de veraneio, Debrecen e Szeged se tornaram centros universitários com alta demanda por aluguéis, e cidades menores próximas às fronteiras com a Áustria e a Eslováquia são atraentes para aqueles que conciliam a vida na Hungria com trabalho ou negócios em outros países da UE.

O ambiente jurídico é bastante transparente: estrangeiros podem comprar imóveis diretamente, embora a aprovação do governo local seja necessária em alguns casos. Comparado aos seus vizinhos, o país é competitivo: a Polônia e a República Tcheca oferecem economias mais desenvolvidas, mas preços de imóveis mais altos, enquanto a Romênia permanece mais barata, porém com regulamentações menos previsíveis.

A Numbeo afirma que os principais atrativos da Hungria são o preço relativamente baixo por metro quadrado, o seu estatuto de país membro da UE e o fluxo constante de turistas e estudantes. Uma comparação com a Áustria revela uma clara diferença de abordagem: na Hungria, é possível entrar no mercado com um investimento menor e esperar retornos mais elevados, enquanto a Áustria é mais adequada para investidores que valorizam a preservação do capital e o risco mínimo.

Hungria x Áustria

Ao considerar investimentos imobiliários na Hungria, é importante entender sua posição na competição regional. A Europa Central e Oriental tornou-se um polo de movimentação de capitais, atraindo tanto investidores europeus em busca de altos retornos quanto compradores internacionais que desejam proteger ativos em uma jurisdição da UE com barreiras de entrada mais baixas do que as da Europa Ocidental.

Os principais concorrentes da Hungria são a Polônia, a República Tcheca e a Romênia.

A Polônia possui um grande mercado interno e altos níveis de crescimento econômico. A demanda por aluguéis é forte, principalmente em Varsóvia e Cracóvia, mas os preços já são significativamente mais altos do que na Hungria, e os rendimentos estão diminuindo gradualmente.

A República Tcheca, particularmente Praga, é considerada um dos mercados mais estáveis ​​da região: baixo risco, alta demanda por aluguel, mas a barreira de entrada é quase comparável à da Áustria, o que limita o número de investidores privados.

A Romênia continua sendo o mercado mais acessível da região, particularmente Bucareste e os balneários do Mar Negro. No entanto, o sistema jurídico é menos previsível e a infraestrutura está atrasada em relação à da Hungria.

A Áustria também pode ser considerada uma concorrente: o mercado é transparente e estável, mas o custo de entrada é várias vezes maior e o rendimento situa-se entre 2% e 3% ao ano.

Assim, a Hungria parece ser um elo intermediário: por um lado, é mais barata e rentável do que a República Checa ou a Áustria e, por outro, parece mais previsível e atrativa para os estrangeiros do que a Roménia.

Ao longo dos últimos vinte anos, o mercado imobiliário húngaro passou por diversas fases distintas, refletindo tanto os processos econômicos internos quanto as tendências globais.

Desde que aderiu à União Europeia em 2004, a Hungria tornou-se mais aberta e atrativa para investidores estrangeiros. Compradores da Alemanha, Áustria e Reino Unido, bem como investidores da Rússia e de Israel, têm entrado ativamente no mercado.

A procura por habitação também foi estimulada internamente: as famílias húngaras passaram a ter acesso a novos produtos de crédito imobiliário, que anteriormente eram limitados. Durante este período, os preços das casas em Budapeste e em zonas turísticas (como o Lago Balaton) aumentaram a taxas de dois dígitos.

a global marcou uma virada. Uma queda acentuada na liquidez e o aumento do desemprego praticamente paralisaram o mercado imobiliário. Os preços de apartamentos e casas caíram em média de 20% a 30%, e alguns projetos de desenvolvimento foram completamente congelados. Muitos investidores estrangeiros abandonaram o mercado, preferindo jurisdições mais estáveis.

O período de estagnação durou vários anos. Um novo impulso surgiu apenas em 2014-2015, quando a situação macroeconômica da Hungria se estabilizou e o país se tornou atraente devido aos seus preços relativamente baixos em comparação com a vizinha Áustria e a Europa Ocidental.

Os principais fatores que impulsionaram o novo crescimento foram:

• Turismo: Budapeste tornou-se uma das cidades mais populares entre os turistas europeus, e a procura por aluguéis de curta duração aumentou acentuadamente;
• Educação: As universidades da Hungria (incluindo as faculdades de medicina e tecnologia) atraem estudantes da UE e da Ásia, o que criou um mercado robusto de alojamento estudantil;
• Investimento estrangeiro: houve interesse manifestado tanto por investidores privados quanto por empresas em busca de imóveis rentáveis ​​para arrendamento;
• Política governamental: Incentivos fiscais e programas de apoio à hipoteca contribuíram para aumentar a acessibilidade à habitação para os residentes locais.

Desde 2015, o mercado imobiliário entrou em um período de crescimento sustentado. Os preços dos imóveis residenciais em Budapeste aumentaram aproximadamente 100% na década (2010-2020), tornando a capital húngara uma das cidades de crescimento mais rápido na Europa Central e Oriental. O crescimento regional foi mais modesto, mas mesmo nessa região, observou-se um crescimento constante graças ao desenvolvimento da infraestrutura e ao interesse em áreas turísticas.

Em 2023, o mercado imobiliário húngaro atingiu seu pico. Os preços dos apartamentos no centro de Budapeste tornaram-se comparáveis ​​aos de cidades austríacas de segundo escalão, sinalizando um superaquecimento.

Em um contexto de aumento das taxas de hipoteca e queda na atividade de compra em 2024-2025, especialistas preveem estabilização dos preços com uma possível correção no mercado secundário, enquanto os imóveis com alta liquidez na capital e perto do Lago Balaton mantêm seu atrativo para investidores.

O maior crescimento foi registrado na capital. Na última década, os preços dos imóveis em Budapeste aumentaram aproximadamente 100%, enquanto nas regiões, a dinâmica foi mais moderada: +40-60% no mesmo período. As taxas de crescimento desaceleraram entre 2020 e 2023, mas o mercado permaneceu superaquecido devido à alta demanda e à oferta limitada. A estabilização é prevista para 2025, com uma possível correção de preços no mercado atual.

Budapeste continua sendo o principal mercado imobiliário húngaro respondendo pela maioria das transações residenciais tanto para compradores nacionais quanto internacionais. A cidade atrai investidores por diversos fatores: infraestrutura desenvolvida, atividade comercial, apelo turístico e um rico patrimônio cultural. Dentro da capital, o mercado é diversificado: o centro histórico e os bairros ao longo do Danúbio formam o segmento premium.

Os preços dos apartamentos aqui e, por vezes, até superiores, devido à oferta limitada e ao prestígio da localização. Ao mesmo tempo, o mercado imobiliário está em pleno desenvolvimento nas zonas residenciais – tanto os novos edifícios como os apartamentos de revenda são muito procurados por famílias jovens, estudantes e investidores que procuram arrendamentos a longo prazo.

Budapeste combina, assim, os segmentos de luxo e de mercado de massa, oferecendo uma ampla variedade de opções para compradores com diferentes orçamentos.

O segundo maior centro de transações é a região do Lago Balaton , a maior área turística da Hungria. Desde o início dos anos 2000, essa região tem atraído consistentemente compradores estrangeiros, principalmente alemães e austríacos, que a veem como uma experiência mediterrânea a preços acessíveis.

Vilas e apartamentos para férias de verão, assim como imóveis para aluguel de curta duração, são muito procurados aqui. Balaton é vista como um "investimento turístico" com perspectiva de longo prazo: os preços sobem mais lentamente do que na capital, mas o mercado permanece estável graças ao fluxo constante de turistas e à alta liquidez.

O terceiro destino importante são as cidades universitárias, com Debrecen e Szeged em particular destaque. Esses centros de ensino e pesquisa oferecem uma demanda constante por moradias para alugar por parte de estudantes e professores.

Apartamentos pequenos, que podem ser facilmente alugados durante o ano letivo, são particularmente populares aqui. Investimentos nesse tipo de imóvel são mais pragmáticos: a rentabilidade é gerada pela demanda estável, e o risco de queda nos preços é menor do que no superaquecido mercado de capitais.

perto da Áustria e da Eslováquia, desempenham um papel importante na geografia das transações Elas se tornaram atrativas devido à oportunidade de combinar preços de imóveis mais baixos com os benefícios de trabalhar e viver em países vizinhos.

Muitos residentes da Áustria e da Eslováquia estão comprando imóveis aqui como segunda residência ou como base para um estilo de vida transfronteiriço. Esse segmento tem crescido particularmente rápido desde 2015, quando a alta dos preços na capital tornou os imóveis regionais uma alternativa mais atraente.

O mercado imobiliário húngaro apresenta uma diversidade de formatos, o que o torna atrativo para vários tipos de investidores. Os apartamentos representam a maior parcela, sendo a classe de ativos mais líquida e procurada. Tanto o mercado secundário quanto um número limitado de novos empreendimentos estão ativos.

O mercado primário está se desenvolvendo lentamente: ao contrário da Áustria, onde a construção de novos complexos é institucionalizada, na Hungria predominam os pequenos projetos de construtoras locais.

As vilas e casas representam um segmento significativo do mercado especialmente em áreas turísticas como o Lago Balaton. Este tipo de habitação destina-se principalmente ao uso sazonal e a aluguéis de curta duração. Muitos estrangeiros compram casas nesta região para férias pessoais, embora também as considerem como investimentos a longo prazo.

Um setor em especial é ocupado por prédios de apartamentos, particularmente procurados em Budapeste e cidades universitárias. Trata-se de edifícios inteiros com apartamentos disponíveis para aluguel. Esse tipo de investimento é popular entre investidores institucionais e corporativos, mas também é encontrado entre investidores privados que buscam diversificação de portfólio.

Por fim, terrenos para construção continuam sendo uma área importante. Embora o processo de aquisição para estrangeiros seja mais complexo e exija aprovações adicionais, o interesse por terrenos permanece, principalmente nas proximidades de Budapeste e das principais áreas turísticas. Trata-se de um ativo projetado para o longo prazo, impulsionado pela futura urbanização e expansão da infraestrutura.

A composição dos compradores no mercado húngaro reflete sua natureza internacional. Os investidores estrangeiros mais ativos incluem tradicionalmente cidadãos da Alemanha e da Áustria, que historicamente consideram a Hungria um destino conveniente para investimentos devido à sua proximidade geográfica e aos laços linguísticos e culturais.

Os compradores russos também desempenham um papel significativo, particularmente nos segmentos de alto padrão de Budapeste e do Lago Balaton, onde veem o mercado imobiliário como uma forma de preservar capital. Os investidores chineses estão entrando no mercado por meio de imóveis comerciais e edifícios residenciais, enquanto os investidores israelenses estão ativamente presentes no segmento de locação residencial.

Do ponto de vista do inquilino, o mercado está dividido em vários grupos principais. Um dos mais significativos é composto por estudantes, que geram uma demanda estável nas cidades universitárias e em Budapeste. Os turistas geram um fluxo significativo de aluguéis de curta duração, principalmente na capital e nas áreas turísticas.

Por fim, um nicho importante é ocupado por expatriados – funcionários de empresas e organizações internacionais que atuam na Hungria. Sua demanda concentra-se principalmente em imóveis de médio e alto padrão em áreas nobres de Budapeste, onde a infraestrutura e o transporte são bem desenvolvidos.

Assim, o mercado imobiliário húngaro é multifacetado e orientado tanto para a procura interna como externa. A sua estabilidade é assegurada por uma combinação de fatores: o seu apelo turístico, o seu potencial educativo e a localização estratégica do país na Europa Central.

Hungria x Áustria

O mercado imobiliário húngaro oferece aos investidores uma ampla gama de estruturas de propriedade e instrumentos de investimento, dependendo de seus objetivos, orçamento e uso pretendido. Embora o processo de compra seja geralmente acessível a estrangeiros, há uma série de considerações que devem ser levadas em conta em cada etapa.

A aquisição direta de um apartamento ou casa continua sendo um dos métodos mais populares Cidadãos estrangeiros podem comprar imóveis residenciais, mas isso requer autorização especial das autoridades locais.

Normalmente, o processo leva várias semanas e raramente é rejeitado, especialmente para imóveis residenciais sem grande valor estratégico. Esse formato é particularmente popular entre compradores que consideram adquirir uma casa para uso próprio, férias sazonais ou investimento a longo prazo.

aquisição de terrenos é mais complexa A legislação húngara regula de forma mais rigorosa as transações imobiliárias: os estrangeiros podem comprar terrenos, mas as aprovações demoram consideravelmente mais tempo e, em alguns casos, podem existir restrições, especialmente no que diz respeito a terrenos agrícolas. Contudo, se a autorização for obtida, este formato abre oportunidades para a construção de imóveis residenciais ou comerciais.

Para investidores que visam edifícios de apartamentos, imóveis comerciais ou grandes projetos, o modelo de pessoa jurídica é frequentemente utilizado. O registro de uma empresa na Hungria simplifica significativamente o processo de transação, uma vez que a empresa atua como compradora em seu próprio nome. Essa abordagem também é conveniente para quem planeja administrar um portfólio de imóveis e minimizar os riscos tributários.

Questões de copropriedade e direito de família merecem atenção especial Na Hungria, imóveis podem ser adquiridos em conjunto por múltiplos proprietários, tornando o investimento mais acessível para parceiros ou familiares. Acordos pré-nupciais e leis de sucessão também desempenham um papel significativo: ter um testamento ou acordo prévio ajuda a evitar disputas e simplifica a transferência de propriedade.

A abertura de contas bancárias são partes integrantes do processo de investimento . Os bancos húngaros exigem transparência quanto à origem dos fundos, e os investidores estrangeiros devem estar preparados para verificações e documentação adicionais. Apesar disso, o sistema bancário do país é considerado confiável e interage ativamente com clientes internacionais.

Comparação com a Áustria

O processo de compra de imóveis na Hungria é geralmente considerado bastante simples, embora para estrangeiros exija certas aprovações e a participação obrigatória de um advogado. A transação normalmente começa com a assinatura de um contrato preliminar e o pagamento de um sinal, que geralmente corresponde a cerca de 10% do valor do imóvel.

Esta etapa garante a intenção do comprador e reserva o imóvel para ele. Em seguida, o contrato principal de compra e venda é elaborado e autenticado por um advogado, detalhando todos os termos da transação, a forma de pagamento e o prazo para a entrega do imóvel.

Cidadãos não pertencentes à UE necessitam de autorização adicional das autoridades locais. Normalmente, trata-se de um procedimento formal que demora entre quatro e seis semanas e raramente resulta em recusa, exceto em instalações estratégicas.

A etapa final é o registro dos direitos de propriedade no registro de imóveis. Uma vez feito o registro, o comprador é reconhecido como proprietário pleno, e todo o processo leva, em média, de um a dois meses.

A due diligence é uma parte crucial de qualquer transação na Hungria. O comprador e seu advogado devem garantir que o vendedor seja de fato o único proprietário do imóvel e que não existam dívidas pendentes, hipotecas ou impostos atrasados.

É obrigatória a conciliação dos dados cadastrais com o estado real do imóvel, pois discrepâncias podem ocorrer na prática. Nos casos em que o imóvel seja de propriedade conjunta, é necessário o consentimento notarial de todos os proprietários para a venda.

Comparação com a Áustria

O mercado de imóveis novos na Hungria é muito menos desenvolvido do que na vizinha Áustria. A maioria das ofertas se concentra no mercado de imóveis usados. Embora as transações na planta sejam possíveis, diferentemente da Áustria, elas nem sempre são acompanhadas por um sistema de proteção ao comprador bem estruturado, como contas de garantia. Isso torna a due diligence particularmente importante.

A compra de imóveis na Hungria à distância é possível, mas exige atenção especial aos aspectos legais e organizacionais. Para um investidor estrangeiro, o passo fundamental é a obtenção de uma licença de aquisição, que é processada pelas autoridades locais e requer a apresentação de um conjunto de documentos que comprovem a origem do financiamento e a legalidade da transação.

Todas as etapas, incluindo a seleção do imóvel, a due diligence, a assinatura do contrato e o registro da propriedade, podem ser organizadas por meio de um representante de confiança ou de uma imobiliária local com suporte notarial. É importante escolher um parceiro confiável para suporte remoto com antecedência para minimizar o risco de erros e fraudes.

Ao comprar um imóvel à distância, você também precisa levar em consideração impostos e despesas adicionais, incluindo taxas de cartório, registro da transação e possíveis taxas de agência e custos de administração de imóveis. A administração remota de imóveis é possível por meio de serviços profissionais de locação e empresas de administração, especialmente se você planeja alugar o apartamento por curtos ou longos períodos.

Assim, a compra remota na Hungria é uma estratégia viável e legal, mas requer preparação cuidadosa, uma parceria confiável e uma abordagem sistemática para o planejamento de gestão e rentabilidade.

O sistema tributário da Hungria é significativamente mais flexível do que o da Áustria, tornando o mercado atraente para investidores. O principal imposto sobre a compra de imóveis é uma taxa de aquisição imobiliária de 4% do preço da transação. Taxas adicionais incluem honorários advocatícios, geralmente em torno de 1%, e pequenas taxas administrativas, raramente ultrapassando algumas centenas de euros.

Os custos de propriedade são mínimos. Ao contrário da Áustria, onde os impostos sobre a propriedade podem ser substanciais, na Hungria são simbólicos e variam consoante o município, raramente ultrapassando os 200 euros por ano. Isto torna a manutenção da propriedade barata e as despesas limitam-se principalmente às contas dos serviços públicos.

A venda de um imóvel também pode ser lucrativa: o imposto sobre ganhos de capital é de 15% da diferença entre o preço de compra e o preço de venda, mas diminui gradualmente a cada ano de posse e é totalmente eliminado após cinco anos. Assim, investidores de longo prazo podem evitar completamente o imposto sobre a venda.

Quanto aos rendimentos de aluguel, aplica-se uma taxa de imposto de renda de 15%. Em alguns casos, são adicionadas contribuições para a seguridade social se a atividade de aluguel for regular. No entanto, mesmo levando em consideração esses pagamentos, a carga tributária permanece moderada, especialmente em comparação com a Áustria, onde os rendimentos de aluguel são tributados progressivamente, variando de 20% a 55%.

A Hungria beneficia, portanto, de uma baixa carga tributária e custos de transação mais baixos, tornando-se atrativa para quem procura opções de investimento acessíveis e com elevada flexibilidade. A Áustria, por outro lado, oferece um sistema mais previsível e transparente, o que é particularmente apreciado pelos investidores dispostos a pagar pela máxima proteção jurídica e pelo mínimo risco.

Objeto: apartamento no centro de Budapeste (distrito VI, próximo à Ópera).

Área: 60 m².

Preço de compra: €200,000.

Finalidade: aluguel (de longo e curto prazo).

Aluguel de longo prazo (12 meses):

• Aluguel médio no centro de Budapeste: €12/m² → €720/mês.
• Renda anual: € 8.640.

Aluguéis de curta duração (Airbnb):

• Com uma taxa de ocupação de 65% e um preço de 60 euros por noite, o valor arrecadado é de aproximadamente 14.000 euros por ano.
• (Mas os custos de limpeza, serviço e gestão são mais elevados – até 25% dos rendimentos).
• Renda líquida: € 10.500.

Na Hungria, o imposto sobre o aluguel é de 15% da renda + contribuição para a previdência social (até um limite máximo).

Vamos supor um contrato de arrendamento de longo prazo (num cenário conservador):

Renda: €8,640

Imposto (15%): €1,296

Resultado líquido: €7,344

Historicamente, Budapeste apresenta um crescimento de preços de aproximadamente 5 a 7% ao ano.

Se o apartamento valer €250.000 daqui a 5 anos, então:

• Oferta: €250,000
• Imposto sobre ganhos de capital: 0% (se mantido por mais de 5 anos)
• Lucro líquido: € 39.300 (crescimento + rendimento de aluguel).

Assim, o investidor obtém um efeito duplo:

• Fluxo de caixa estável proveniente de aluguéis (3,5–5% ao ano),
• Aumento do valor dos ativos em um horizonte de 5 a 10 anos.

A compra de imóveis e a obtenção de uma autorização de residência. A Hungria, ao contrário de vários países do sul da Europa (como Portugal, Grécia ou Espanha), não oferece um programa direto de "visto gold". Isso significa que a simples compra de um apartamento ou casa, mesmo que custe várias centenas de milhares de euros, não garante automaticamente a residência.

No entanto, possuir imóveis pode servir como uma vantagem indireta ao solicitar outras categorias de residência: demonstra a ligação do candidato com o país, sua solvência financeira e a presença de um centro de interesses na Hungria.

Vias alternativas para a obtenção de uma autorização de residência. Como a posse de um imóvel não é uma base válida para a legalização, os estrangeiros geralmente optam por outros meios para legalizar sua residência:

• Por meio de negócios: abra uma empresa na Hungria e registre sua atividade comercial. Ter um negócio real, funcionários e pagar impostos aumenta significativamente suas chances de obter uma autorização de residência.
• Por meio de renda e independência financeira: Estrangeiros ricos podem comprovar renda passiva (por exemplo, proveniente de aluguel de imóveis ou investimentos) e obter residência com base nisso.
• Programas para nômades digitais: Uma ferramenta fundamental nos últimos anos é o White Card, que permite trabalhar remotamente na Hungria mesmo residindo na UE. Ele foi criado para freelancers, especialistas em TI e funcionários remotos de empresas internacionais.
• Vistos nacionais: Certas categorias de residência podem ser emitidas para estudantes, pesquisadores e para fins de reunificação familiar. Nesses casos, a posse de um imóvel desempenha um papel importante (como garantia de moradia).

Estilo de vida e qualidade de vida. Apesar da ausência de um "visto dourado" direto, a Hungria continua sendo um país atraente para quem deseja se mudar para lá.

• O custo de vida é significativamente menor do que na Áustria ou na Alemanha: aluguel, alimentação e serviços em Budapeste são, em média, 20 a 40% mais baratos.
• Os serviços médicos são mais acessíveis do que na Europa Ocidental, e as clínicas privadas oferecem serviços de qualidade a preços razoáveis.
• A localização geográfica do país facilita as viagens: Viena fica a apenas 2,5 horas de trem ou carro, e importantes corredores de transporte da Europa Central passam por Budapeste.

Hungria x Áustria

O mercado imobiliário húngaro é formado por duas áreas principais de arrendamento:

Os aluguéis de curta duração são voltados principalmente para turistas. Budapeste está entre as 10 principais capitais europeias em número de pernoites turísticos, e o Lago Balaton continua sendo um destino popular no verão. Apartamentos no centro da cidade ou à beira do lago podem gerar renda maior do que aluguéis de longa duração durante a alta temporada.

Os aluguéis de longa duração são oferecidos por estudantes (em Budapeste e cidades universitárias como Debrecen e Szeged) e expatriados. Funcionários de empresas e organizações internacionais preferem imóveis em áreas nobres da capital. Esse segmento é mais estável e previsível do que os aluguéis de curta duração, mas oferece retornos menores.

Na Hungria, o rendimento é significativamente maior do que na Áustria, o que se explica pelo menor preço de entrada e pela maior procura por imóveis para arrendamento.

Comparação com a Áustria

A Áustria é tradicionalmente considerada um mercado mais "conservador" para investimento em arrendamento:

• O rendimento nas grandes cidades (Viena, Salzburgo, Innsbruck) é de 2 a 3% ao ano.
• No entanto, os aluguéis lá são em sua maioria de longo prazo, com baixa volatilidade, o que garante alta previsibilidade de renda.
• A Hungria, por outro lado, permite retornos 1,5 a 2 vezes maiores, mas à custa de uma maior dependência do turismo e da procura estudantil.

Assim, a Hungria oferece rendimentos mais elevados e um limiar de entrada acessível para investidores, mas exige uma seleção cuidadosa da região e da estratégia de arrendamento. A Áustria, por outro lado, oferece estabilidade e baixo risco, mas os rendimentos são significativamente mais modestos.

Hungria x Áustria

Budapeste é o principal mercado. Capital e maior cidade da Hungria, Budapeste é o centro econômico e cultural do país. Os imóveis na cidade são muito procurados tanto para aluguéis de longa duração quanto para aluguéis de curta duração para turistas. Os distritos com maior liquidez são o 5º, 6º e 7º arrondissements (o centro da cidade e seus arredores).

A alta demanda é impulsionada por estudantes, expatriados e turistas. Investir em apartamentos em Budapeste proporciona uma renda estável e liquidez relativamente rápida na revenda.

Lago Balaton – imóveis de temporada. O Lago Balaton é o maior lago da Europa Central e um destino turístico popular. Casas e vilas são adquiridas na região para aluguel de temporada e férias. Durante a alta temporada, os rendimentos podem ser maiores do que na capital, mas na baixa temporada a renda diminui. Imóveis de temporada são ideais para investidores focados em aluguéis de curta duração e diversificação de portfólio.

Debrecen e Szeged – aluguel para estudantes. Debrecen e Szeged são cidades universitárias com uma demanda constante por imóveis para estudantes. Investir em apartamentos perto de universidades proporciona um fluxo estável de inquilinos, baixa concorrência e um rápido retorno do investimento. O risco é limitado, mas a liquidez é menor do que em Budapeste, e os retornos não dependem da temporada turística.

Estilo de vida rural. As pequenas cidades e vilas da Hungria atraem compradores em busca de uma vida tranquila, um ambiente verde e casas no campo. Os preços aqui são mais baixos do que nas grandes cidades, e as propriedades geralmente contam com terrenos espaçosos. Esta é uma opção adequada para quem deseja combinar a vida privada com a possibilidade de valorização do capital a longo prazo, mas o retorno do investimento em aluguel é baixo.

O mercado imobiliário húngaro é composto predominantemente por imóveis já construídos. Esses apartamentos e casas estão disponíveis para aluguel imediato, o que os torna atraentes para investidores. O mercado de imóveis usados ​​oferece uma ampla gama de qualidade, localização e preços, permitindo diversas estratégias de investimento. Uma possível desvantagem é a necessidade de reformas e modernizações para aumentar o retorno do investimento.

Os novos edifícios representam uma fatia menor do mercado, mas oferecem layouts modernos, eficiência energética e custos operacionais mínimos. Os imóveis novos têm preços mais elevados do que os imóveis usados, e o período de retorno do investimento pode ser mais longo. Para alguns investidores, isso se justifica, já que os novos edifícios e apartamentos atraem inquilinos e compradores de alto padrão.

Preços e exemplos:

• Apartamentos em Budapeste: de € 100 mil a € 250 mil
• Casas perto do Lago Balaton: de € 200 mil a € 500 mil
• Os imóveis usados ​​são mais baratos do que os novos, mas exigem atenção ao estado de conservação.

Comparação com a Áustria

Na Hungria, a entrada no mercado é mais fácil e o mercado secundário é mais abundante, aumentando a flexibilidade do investidor. Na Áustria, os preços são mais altos e a qualidade da construção é consistentemente elevada, tornando o mercado atrativo para investimentos de longo prazo, mas os rendimentos são menores.

Prédios de apartamentos. Prédios com vários apartamentos oferecem uma fonte de renda diversificada e reduzem o risco de vacância por parte dos inquilinos. Os principais mercados para esse tipo de imóvel são Budapeste e cidades universitárias. A gestão exige supervisão ativa dos inquilinos e da manutenção, mas os rendimentos costumam ser maiores do que os de prédios com um único apartamento.

Aluguel para estudantes. Investir em apartamentos perto de universidades proporciona demanda estável e renda quase constante. Esses imóveis são procurados independentemente de recessões econômicas. As principais desvantagens são as flutuações sazonais e o valor de revenda relativamente baixo.

Propriedades em resorts. Imóveis no Lago Balaton e nas áreas termais da Hungria são ideais para aluguel de curta temporada para turistas. A vantagem é a alta renda durante a alta temporada. A desvantagem é a necessidade de gestão da propriedade e a instabilidade da renda sazonal.

Imóveis comerciais. Escritórios, armazéns e espaços comerciais na Hungria oferecem oportunidades de diversificação e renda a longo prazo. Requerem uma gestão mais complexa e considerações legais mais rigorosas, mas geralmente proporcionam um fluxo de renda estável proveniente de aluguéis.

Terrenos no campo. Os lotes de terreno são relativamente baratos e adequados para investimento ou construção a longo prazo. A principal vantagem é o potencial de valorização. A desvantagem é a baixa liquidez e a falta de renda até a conclusão do projeto.

Comparação de estratégias: Hungria vs. Áustria

Na Hungria, os investimentos em estudantes e turistas são populares, pois os retornos são mais elevados e os custos de entrada são mais baixos.

Na Áustria, dá-se preferência a escritórios e habitações de luxo, onde o mercado é mais estável, mas os rendimentos dos arrendamentos são mais baixos.

Antes de decidir comprar um imóvel na Hungria, é importante considerar os riscos e desvantagens potenciais que podem afetar o prazo, a rentabilidade e a facilidade de aquisição. Os principais desafios estão relacionados aos procedimentos burocráticos, à instabilidade econômica e política e às restrições ao aluguel por temporada, especialmente em áreas turísticas. Compreender esses fatores ajuda os investidores a avaliar suas perspectivas e a tomar uma decisão informada.

A compra de imóveis na Hungria exige procedimentos burocráticos significativos, especialmente para cidadãos estrangeiros. Para adquirir um imóvel, um estrangeiro precisa obter autorização do Ministério da Justiça húngaro.

O processo pode incluir a verificação das fontes de financiamento, a coordenação da transação com as autoridades locais e a preparação das escrituras notariais. Isso pode levar de algumas semanas a vários meses, dependendo do tipo de imóvel e da região

Na Áustria, o processo é significativamente mais simples para os cidadãos da UE: praticamente não existem restrições à compra de imóveis, enquanto que para os cidadãos de outros países, o procedimento também é regulamentado, mas é mais transparente e previsível.

A Hungria caracteriza-se por uma instabilidade política relativamente elevada em comparação com a Áustria. A volatilidade política pode manifestar-se em alterações da política fiscal, da regulamentação dos arrendamentos e dos incentivos ao investimento. A instabilidade económica está também associada às flutuações do florim face ao euro, o que afeta os retornos reais do investimento para os estrangeiros.

A Áustria, por outro lado, desfruta de um ambiente político e econômico estável, com baixos riscos de mudanças legislativas e alta previsibilidade para os investidores.

Budapeste possui regulamentações rigorosas para aluguéis de curta duração, incluindo plataformas como o Airbnb. Algumas áreas exigem licenças especiais, e zonas turísticas podem impor cotas no número de apartamentos permitidos para aluguel. A violação dessas regulamentações pode resultar em multas e proibição de aluguéis futuros.

Na Áustria, existem menos restrições desse tipo, mas grandes cidades como Viena também estão gradualmente introduzindo restrições aos aluguéis de curta duração para regular o mercado imobiliário.

A vida na Hungria combina o conforto da infraestrutura moderna com um rico patrimônio cultural e histórico. As cidades oferecem uma rede de transporte público bem desenvolvida, serviços de saúde modernos e uma ampla gama de comodidades e instalações recreativas.

O custo de vida é geralmente mais baixo do que nos países vizinhos da Europa Central, permitindo um estilo de vida mais livre e variado com a mesma renda.

O estilo de vida aqui é caracterizado por um ritmo tranquilo, uma combinação de trabalho e lazer e uma participação ativa na vida cultural: teatros, museus, concertos, festivais e eventos esportivos estão disponíveis durante todo o ano.

A comunidade de expatriados é ativa e acolhedora, facilitando a integração, e a disponibilidade de serviços de saúde e instituições de ensino de alta qualidade cria um ambiente confortável para as famílias. No geral, a Hungria oferece uma combinação harmoniosa de custo de vida acessível, riqueza cultural e alta qualidade de vida, tornando-se uma escolha atraente para residência permanente e estadias de longa duração.

Hungria x Áustria

A localização geográfica única da Hungria, no coração da Europa, torna-a um local conveniente e estratégico tanto para investimento quanto para residência. O fácil acesso aos transportes, a infraestrutura desenvolvida e a proximidade com os principais centros econômicos da UE tornam o país atraente para investidores, nômades digitais e famílias que buscam um equilíbrio entre qualidade de vida e custo de vida.

A Hungria oferece um elevado potencial de rendimento com um custo de entrada relativamente baixo. Apartamentos residenciais em Budapeste e em zonas turísticas populares podem gerar rendimentos de aluguer estáveis, particularmente no segmento de alugueres de curta duração, apesar das restrições existentes.

O setor imobiliário comercial nas principais cidades também atrai investimento estrangeiro devido à sua demanda estável e às oportunidades de desenvolvimento de negócios. A principal vantagem da Hungria é a possibilidade de obter retornos atrativos com investimento moderado, algo mais difícil de alcançar em países da Europa Central, mais caros e estáveis.

O programa White Card permite que cidadãos estrangeiros vivam e trabalhem legalmente na Hungria, criando um ambiente favorável para profissionais remotos, startups e freelancers. A Hungria oferece uma infraestrutura bem desenvolvida para o trabalho online: internet de alta velocidade, espaços de coworking, cafés com áreas de coworking e uma vibrante comunidade de expatriados, tornando o país atraente para aqueles que buscam uma combinação de baixo custo e a oportunidade de trabalhar remotamente com conforto.

A Hungria oferece escolas e universidades internacionais acessíveis para famílias, o que é essencial para quem se muda com crianças. Uma variedade de eventos culturais e esportivos, a segurança da maioria dos bairros e o custo de vida relativamente baixo fazem do país um lugar confortável para se viver. Além disso, o país está investindo ativamente em infraestrutura para crianças, incluindo jardins de infância, clubes esportivos e atividades culturais.

Em comparação com a Áustria, a Hungria destaca-se pela sua acessibilidade e elevados retornos de investimento. Embora a Áustria ofereça o ambiente económico e político mais estável, um elevado padrão de vida e prestígio, o seu custo de vida e o do mercado imobiliário são significativamente mais elevados. A Hungria oferece maiores retornos sobre o investimento com custos iniciais mais baixos, mas os riscos são maiores devido à maior volatilidade política e económica.

Para os nômades digitais, a Hungria oferece condições mais simples e flexíveis graças ao seu programa White Card e ao custo de vida relativamente baixo, enquanto os programas de visto para freelancers da Áustria são acessíveis, mas mais caros, e o custo de vida e do aluguel é significativamente mais alto.

Para famílias, a Hungria atrai por suas instituições de ensino acessíveis e custo de vida moderado, enquanto a Áustria oferece alto nível de conforto, prestígio e estabilidade, mas exige um orçamento significativamente maior.

A Hungria surge, assim, como um centro dinâmico e acessível na Europa Central, com potencial de rentabilidade, enquanto a Áustria é uma opção mais conservadora, com estabilidade garantida, um elevado padrão de vida e prestígio.

Venda. A liquidez do mercado imobiliário depende muito da localização. Em Budapeste, vender uma casa é relativamente fácil devido à alta demanda, mas em áreas menos populares, o processo pode levar vários meses.

Tempo de exposição. O tempo médio para vender um apartamento na Hungria é de 3 a 6 meses, dependendo do estado do imóvel, da localização e das condições do mercado.

Impostos sobre a venda. Na Hungria, ao vender um imóvel, o imposto sobre ganhos de capital é de 15% para pessoas físicas (se o imóvel tiver sido detido por menos de cinco anos, o imposto é reduzido a 0%). Na Áustria, o imposto sobre ganhos de capital é de 30%, mas existem isenções para contratos de arrendamento de longa duração ou para utilização do imóvel como residência principal.

Comparação com a Áustria

Sou consultor imobiliário com mais de dez anos de experiência no mercado da UE. Durante esse período, participei de uma ampla gama de transações, desde imóveis residenciais a comerciais, incluindo o trabalho com investidores estrangeiros e estruturas de propriedade complexas.

Na minha experiência, a chave para o sucesso nos investimentos reside no conhecimento da legislação local e das especificidades dos mercados regionais. Trabalhar em diversos países da UE permitiu-me formular regras universais para a avaliação de imóveis, a minimização de riscos e o planeamento da rentabilidade.

Ao escolher um imóvel, sempre realizo uma análise completa: verifico a documentação legal, o histórico de propriedade, os ônus, as dívidas e se o imóvel atende à meta de renda projetada. Recomendo calcular a renda potencial do aluguel, levando em consideração a sazonalidade, o perfil do inquilino e os custos de administração do imóvel, para entender as reais perspectivas financeiras antecipadamente.

Na Hungria, existem várias formas de propriedade: individual, empresarial e conjunta. Cada forma tem suas próprias implicações fiscais: imposto predial, imposto sobre rendimentos de aluguel e imposto sobre ganhos de capital. Escolher a forma de propriedade adequada permite otimizar os impostos e minimizar as complicações burocráticas, e eu sempre levo isso em consideração ao planejar uma transação.

Cenários de investimento:

• Em um cenário conservador , costumo recomendar a compra de apartamentos em Budapeste com contratos de arrendamento de longo prazo – isso significa risco mínimo, renda estável e alta liquidez.
• Um equilibrado seria investir em imóveis no Lago Balaton, combinando a renda do aluguel com a oportunidade de usar a propriedade para recreação ou como investimento em estilo de vida.
• O agressivo envolve prédios de apartamentos ou apartamentos para aluguel estudantil – estes oferecem retornos mais altos, mas exigem gestão ativa e disposição para lidar com flutuações na demanda.

Na minha opinião, a estratégia ideal muitas vezes envolve combinar dois mercados: a estabilidade da Áustria e a rentabilidade da Hungria. Esta abordagem permite minimizar o risco e obter elevados retornos, combinando previsibilidade e dinamismo.

A Hungria e a Áustria oferecem abordagens diferentes para o investimento imobiliário. A Hungria é mais adequada para investidores que buscam rendimento, preços acessíveis e gestão ativa de propriedades. A Áustria é preferida por aqueles que buscam estabilidade, prestígio e um mercado previsível. Portanto, o mercado imobiliário austríaco é frequentemente visto como um componente defensivo de um portfólio, enquanto a Hungria é considerada uma opção mais rentável.

Para um investimento bem-sucedido, é importante contratar um advogado, realizar uma análise prévia completa e planejar uma estratégia de saída com antecedência, levando em consideração a liquidez, os impostos e o momento da venda.

A previsão para 2030 é a seguinte: a Hungria espera crescimento do turismo, desenvolvimento de infraestrutura e maior regulamentação dos aluguéis de curta duração, criando novas oportunidades e riscos. A Áustria mantém um mercado estável, com crescimento moderado de preços e flutuações mínimas de rendimento.