Investir no mercado imobiliário de Praga: o que fazer e como fazer

Praga é um dos mercados mais atrativos da Europa Central para investidores privados que buscam um equilíbrio entre estabilidade e forte potencial de crescimento. Ao contrário dos mercados da Europa Ocidental, onde os preços já atingiram o pico e os rendimentos dos aluguéis estão em declínio, Praga continua a crescer, mantendo preços moderados e alta demanda.

A República Tcheca possui uma economia forte, sustentada pela indústria, pelo setor de TI, pelo setor bancário e pelo turismo. O PIB do país cresce de forma constante e a taxa de desemprego permanece uma das mais baixas da UE. Isso cria uma base para a demanda de longo prazo por moradias, tanto por parte de residentes locais quanto de estrangeiros que buscam comprar um apartamento em Praga ou simplesmente uma casa acessível na República Tcheca sem intermediários.

Praga é interessante por vários motivos:

• A República Tcheca possui uma economia estável. Ao contrário de muitos países da UE, a República Tcheca não sofre com fortes oscilações econômicas. A moeda nacional, a coroa tcheca, permanece relativamente estável, e o banco central adota uma política prudente.
• Fluxo turístico crescente. Praga figura constantemente entre as 10 cidades mais visitadas da Europa. Em 2024, a cidade recebeu mais de 9 milhões de turistas, o que impulsiona a alta demanda por aluguéis de curta duração e projetos hoteleiros.
• Grande procura interna. Praga é um polo universitário da Europa Central. Dezenas de milhares de estudantes da República Checa e de outros países estudam aqui, assim como uma grande população de nómadas digitais, o que cria uma forte procura por alugueres de longa duração.
• Preços acessíveis em comparação com a Áustria e a Alemanha. O preço médio por metro quadrado em Praga é metade do de Viena e quase três vezes menor do que o de Munique, tornando a entrada no mercado menos dispendiosa em termos de capital e abrindo oportunidades de crescimento.

Eu, Ksenia Levina, tenho atuado no mercado imobiliário internacional há mais de 15 anos, assessorando tanto investidores privados quanto fundos de investimento. Minha experiência inclui transações na República Tcheca, Áustria, Alemanha e Suíça. Graças à minha vasta experiência, aprendi a reconhecer os pontos fortes e as fragilidades de diferentes mercados.

Vejo Viena como um mercado de preservação de capital: é estável e confiável, mas não oferece um crescimento significativo de preços. Praga, por outro lado, é um mercado de oportunidades, onde se podem encontrar imóveis com bom potencial de valorização e rentabilidade, inclusive através de aluguéis de curta duração e projetos de renovação.

Praga ocupa uma localização estratégica no centro da Europa, o que a torna um importante polo de transporte e logística. Rotas de carga essenciais atravessam a cidade, e o Aeroporto Internacional Václav Havel conecta a capital checa a mais de 100 cidades em todo o mundo. Essa localização estratégica facilita o desenvolvimento dos negócios, do turismo e da economia como um todo.

A República Tcheca é membro da UE e do Espaço Schengen, garantindo um alto nível de proteção legal e transparência para os investidores. O país possui um índice de segurança de investimento comparável ao da Áustria, mantendo-se, ao mesmo tempo, mais acessível em termos de custos de entrada no mercado.

Comparação com outras capitais da Europa Central:

Praga oferece o melhor dos dois mundos: é mais estável e previsível do que Budapeste, mas oferece maior potencial de crescimento e rentabilidade do que Viena ou Berlim.

A seguir, apresentamos um ranking comparativo de países europeus com base em parâmetros-chave — estabilidade econômica, transparência nas transações e rentabilidade dos aluguéis — com base em dados da PwC Real Estate 2025 , do Banco Mundial e da Numbeo . Esta tabela ajuda você a entender como Praga se compara aos seus concorrentes e por que o interesse no mercado imobiliário checo está crescendo.

Praga é um polo turístico europeu. Graças à sua arquitetura, patrimônio cultural e gastronomia local, a cidade atrai milhões de visitantes anualmente. Em 2024, o número de turistas ultrapassou os 9 milhões e, até 2030, a projeção é de que chegue a 11-12 milhões. Isso garante uma alta demanda por aluguéis de curta duração, o que é especialmente importante para investidores que trabalham com imóveis no centro da cidade ou em áreas com infraestrutura desenvolvida.

Além do turismo, Praga apresenta uma forte demanda interna por imóveis para aluguel e compra. A cidade está crescendo rapidamente graças a estudantes, jovens profissionais e empresas internacionais que abrem escritórios na República Tcheca. Muitos profissionais estrangeiros optam por alugar apartamentos em Praga por longos períodos, o que sustenta rendimentos de aluguel de longo prazo entre 4,5% e 6% ao ano — superiores aos de Viena, onde os rendimentos raramente ultrapassam 3%.

Nos últimos anos, muitos investidores começaram a migrar da Áustria e da Alemanha para a República Tcheca. Os principais motivos incluem menores barreiras de entrada, alto crescimento dos preços (média de 6 a 8% ao ano), rendimentos atrativos e restrições de aluguel menos rigorosas. O mercado de Viena é mais maduro e regulamentado, enquanto Praga oferece mais espaço para estratégias ativas: renovação de imóveis mais antigos, aluguéis de curta duração e conversão de edifícios em apartamentos.

Praga tornou-se, assim, uma das principais cidades de investimento na Europa Central, oferecendo um equilíbrio atrativo entre segurança do investimento e a possibilidade de elevados retornos.

Praga é um importante polo de investimentos na Europa, mas não é a única cidade da região que atrai investidores. Os mercados da Europa Central e Oriental estão se desenvolvendo dinamicamente, e cada um possui suas próprias características, níveis de retorno e riscos.

Praga compete tanto com mercados mais estáveis, como Viena e Berlim, quanto com mercados mais agressivos, como Budapeste e Varsóvia. A escolha entre essas cidades depende dos objetivos do investidor: preservação de capital, crescimento rápido ou altos retornos por meio de estratégias mais arriscadas.

*HNWI – indivíduos de alto patrimônio líquido, investidores privados ricos.

Viena é um mercado imobiliário de alto padrão e altamente regulamentado. Os preços dos imóveis em Viena permanecem praticamente constantes e os valores dos aluguéis são estáveis. No entanto, os rendimentos são baixos e o mercado tem apresentado um crescimento lento nos últimos anos. A cidade é adequada para investidores que priorizam segurança e proteção de capital a longo prazo.

• Prós: alto nível de proteção legal, riscos mínimos, alta liquidez.
• Contras: baixa rentabilidade, alta barreira de entrada.

Budapeste é considerada um dos mercados mais promissores da região em termos de rentabilidade. Os preços dos imóveis aqui são mais baixos do que em Praga, e os rendimentos de aluguéis de curta duração podem chegar a 8-10% ao ano. No entanto, o mercado é menos estável e os riscos políticos e econômicos são maiores.

• Prós: preços baixos, alta rentabilidade, fluxo turístico ativo.
• Contras: economia instável, proteção legal frágil, possíveis flutuações bruscas de preços.

o maior mercado imobiliário da Alemanha , atraindo grandes investidores e fundos. No entanto, regulamentações rígidas sobre aluguéis e impostos elevados tornam a cidade menos atrativa para investidores privados, especialmente os estrangeiros. Os preços estão subindo, mas a um ritmo moderado, e os rendimentos raramente ultrapassam 3,5% ao ano.

• Prós: economia forte, alta demanda por moradia, transparência nas transações.
• Contras: Leis rígidas de controle de aluguel, mercado altamente competitivo.

Varsóvia está se desenvolvendo rapidamente e atraindo empresas internacionais, o que estimula o aumento da demanda por moradia. , o mercado imobiliário na Polônia é frequentemente visto como uma opção de investimento a longo prazo, especialmente nas grandes cidades. Os preços dos imóveis são mais baixos do que em Praga, mas mais altos do que em Budapeste.

• Prós: crescimento dinâmico, barreira de entrada moderada, forte demanda interna.
• Contras: flutuações econômicas, política menos previsível.

O mercado imobiliário de Praga tem demonstrado um crescimento constante na última década. Desde a sua adesão à União Europeia em 2004, a República Checa tem vindo a integrar-se ativamente nos processos económicos europeus. Isto levou a um influxo de investimento, ao desenvolvimento de infraestruturas e a um aumento dos padrões de vida, fatores que impactaram diretamente o mercado imobiliário.

Entre 2010 e 2020, o preço médio por metro quadrado em Praga quase dobrou. Os principais fatores que impulsionaram esse crescimento foram:

• Processos migratórios: A República Tcheca tornou-se um destino fundamental para trabalhadores migrantes da Europa Oriental e da CEI. O crescimento populacional aumentou a demanda por moradias para aluguel e compra.
• Turismo: Praga é uma das dez cidades mais visitadas da Europa, gerando alta demanda por apartamentos e propriedades hoteleiras para aluguel de curta duração.
• Estabilidade econômica: A República Tcheca desfruta de um crescimento constante do PIB e baixo desemprego (em torno de 3%), o que a torna um destino atraente para investimentos.

Viena possui um mercado mais maduro, onde os preços crescem mais lentamente. Nos últimos 10 anos, o preço por metro quadrado em Viena aumentou aproximadamente 35-40%, enquanto em Praga o aumento foi superior a 70%. Isso torna o mercado checo mais dinâmico e adequado para investidores que buscam valorização do capital.

Desde 2018, o mercado imobiliário de Praga tem apresentado um crescimento estável de preços entre 7% e 8% ao ano. Mesmo durante o ano pandêmico de 2020, Praga não sofreu uma queda significativa: os preços caíram apenas 1,5%, e em 2021 o mercado se recuperou e retomou seus índices de crescimento anteriores.

A dinâmica atual é garantida por:

• desenvolvimento de infraestrutura de transporte e lançamento de novos projetos residenciais,
• Demanda estável de imóveis para alugar por parte de estudantes e profissionais de TI
• Oferta limitada – o ritmo da construção não consegue acompanhar a demanda, o que mantém os preços altos.

A previsão para 2025 é de crescimento contínuo na faixa de 5 a 7% ao ano, especialmente em áreas com desenvolvimento ativo e próximas a universidades.

Praga está dividida em distritos, cada um com suas próprias especificidades de investimento.

Conclusão:

• As localizações privilegiadas (Praga 1, 2, 6) são adequadas para investidores conservadores e imóveis projetados para aluguéis de curta duração.
• Os distritos 3, 5 e 8 de Praga são ideais para investimentos em arrendamento a longo prazo e valorização do capital.
• Os bairros de Praga 9 e 10 são uma boa opção para quem deseja comprar um apartamento barato em Praga para moradia própria ou para alugar.

O mercado imobiliário de Praga oferece uma ampla variedade de opções, permitindo que os investidores encontrem a opção perfeita com base em seu orçamento, estratégia e objetivos. Cada segmento tem suas próprias vantagens e riscos, bem como considerações de gestão e potencial de valorização.

Praga é famosa por sua arquitetura singular. Muitos edifícios localizados no centro da cidade (Praga 1, Praga 2) possuem valor histórico.

Essas propriedades são especialmente populares entre turistas e locatários que valorizam a autenticidade e a atmosfera da cidade antiga.

Peculiaridades:

• Estão localizados nas áreas mais prestigiosas – perto da Ponte Carlos, da Praça da Cidade Velha e do Castelo de Praga.
• Preços elevados – de 8.000 a 12.000 euros por m², comparáveis ​​aos preços em Viena, mas mais baixos do que nas zonas centrais de Paris ou Londres.
• Renovação obrigatória a cada 10-15 anos, acordada com as autoridades de proteção do patrimônio cultural.

Prós:

• Alto prestígio e status para o proprietário.
• Demanda constante por parte de inquilinos e turistas.
• Boa liquidez – esses imóveis são fáceis de vender mesmo durante uma crise.

Contras:

• Altos custos de manutenção e reparo.
• Dificuldades na coordenação de qualquer processo de requalificação e reconstrução.
• Risco de restrições a aluguéis por meio de plataformas como o Airbnb.

Exemplo:

Um apartamento de 90m² em um prédio histórico em Praga 1 custa cerca de € 950.000 e pode gerar uma renda de aluguel de curto prazo de 3,5 a 4% ao ano.

Comparação com Viena:

No centro histórico de Viena, imóveis semelhantes custam a partir de 12.000 euros por metro quadrado, enquanto as normas de renovação são ainda mais rigorosas e as licenças de arrendamento são emitidas com menos frequência.

Os novos edifícios em Praga são populares nos distritos de Praga 5, Praga 8 e Praga 9. Esses modernos complexos residenciais priorizam o conforto e geralmente incluem estacionamento subterrâneo, áreas de lazer, academias e sistemas de automação residencial.

Devido ao ritmo limitado de construção, esses projetos costumam ser totalmente vendidos ainda na fase de escavação.

Peculiaridades:

• Conformidade com os padrões ESG (eficiência energética, respeito ao meio ambiente).
• Pureza jurídica – riscos mínimos de disputas sobre direitos de propriedade.
• Os preços variam de 5.000 a 7.500 euros por m², tornando-os mais acessíveis do que no centro de Praga.

Prós:

• Custos mínimos de reparo nos primeiros anos.
• Altamente atrativo para inquilinos de classe média e expatriados.
• Possibilidade de aumento de preço de 10 a 15% após a conclusão da construção.

Contras:

• Opções limitadas nas áreas centrais.
• Competição entre investidores durante vendas subsequentes.
• O rendimento é inferior ao de propriedades históricas – cerca de 4 a 4,5% ao ano.

Exemplo:

Um apartamento de 65 m² em um novo complexo em Praga 8 está disponível por € 420.000. O aluguel de longo prazo gera uma renda de € 1.800 por mês, o que corresponde a aproximadamente 4,3% ao ano.

Comparação com Viena:

Em Viena, os novos edifícios são mais comuns em áreas fora do anel viário, são mais caros – a partir de 7.500 euros por m² – e os aumentos de preços geralmente não ultrapassam 3-5% ao ano devido à saturação do mercado.

O setor de aluguel por temporada estava em plena expansão em Praga até 2020, graças ao enorme fluxo turístico da cidade (mais de 9 milhões de turistas anualmente). Embora o interesse continue forte hoje, as autoridades municipais endureceram as regulamentações para plataformas como Airbnb e Booking, principalmente em Praga 1 e Praga 2.

Peculiaridades:

• Alto nível de rentabilidade – até 8% ao ano, especialmente no centro da cidade.
• É necessário ter uma licença para alugar um imóvel legalmente. Sem ela, você pode estar sujeito a multas elevadas.
• Risco sazonal – pico de demanda nos feriados de verão e inverno, declínio na primavera e no outono.

Prós:

• Possibilidade de recuperar rapidamente o investimento.
• Indicado para investidores que estejam dispostos a gerir ativamente o imóvel.
• Popular entre turistas estrangeiros e estudantes.

Contras:

• Mudanças constantes na regulamentação dos aluguéis de curta duração.
• A necessidade de gestão profissional (ou utilização dos serviços de uma empresa de gestão).
• Maior desgaste em móveis e equipamentos.

Exemplo:

Um apartamento estúdio de 40 m² em Praga 2 custa € 280.000. Com uma renda de € 120 por noite e uma taxa média de ocupação de 70%, a receita anual será de € 30.000. O rendimento líquido após as despesas é de aproximadamente 7%.

Comparação com Viena:

Em Viena, as regulamentações do Airbnb são muito mais rigorosas. A maioria dos edifícios não permite aluguéis de curta duração sem o consentimento dos inquilinos, tornando esse segmento praticamente inacessível a investidores estrangeiros.

Cafés, lojas, mini-hotéis e pequenos escritórios são uma tendência marcante, atraente para investidores com capital significativo que buscam comprar imóveis na República Tcheca.

Peculiaridades:

• O rendimento é superior ao dos imóveis residenciais – 6-8% ao ano, e no caso do negócio hoteleiro – até 10%.
• Alta dependência da situação econômica e do fluxo turístico.
• Registro e gestão legal mais complexos.

Prós:

• Retorno rápido do investimento com a escolha certa do local.
• Possibilidade de celebrar contratos de arrendamento de longo prazo com grandes marcas.
• Atraente para compradores da China e de países árabes.

Contras:

• Riscos de queda na rentabilidade durante períodos de recessão econômica.
• Dificuldades na reorientação de um negócio (por exemplo, de uma loja para um restaurante).
• A necessidade de uma análise de mercado aprofundada antes da compra.

Exemplo:

Um mini-hotel com 15 quartos em Praga 3 está à venda por € 1,8 milhão. A receita operacional anual é de aproximadamente € 160.000, com um rendimento líquido de 8,5%.

Comparação com Viena:

Viena é uma opção mais estável para imóveis comerciais – a demanda é previsível, mas os rendimentos raramente ultrapassam 5% ao ano. Praga, por outro lado, é mais dinâmica e pode gerar altos retornos, mas com riscos maiores.

O mercado imobiliário de Praga é internacional, o que o torna um dos mais abertos da Europa Central. Ao contrário de Viena, onde a maioria das transações é realizada por residentes locais, em Praga, os investidores estrangeiros desempenham um papel fundamental.

Principais tendências:

• Os investidores europeus estão olhando para Praga como uma alternativa aos mercados superaquecidos de Paris e Londres.
• Compradores chineses e árabes estão investindo ativamente no setor hoteleiro.
• Ucranianos e russos geralmente compram imóveis para fins familiares ou para aluguel de longo prazo.

Comparação com Viena:

Na Áustria, os estrangeiros enfrentam restrições rigorosas: a compra de imóveis em certas áreas exige uma autorização especial e as transações estão sujeitas a uma análise rigorosa. Praga não possui essas barreiras, o que a torna um mercado mais flexível e atraente para investidores globais.

A República Tcheca oferece diversos tipos de propriedade imobiliária, permitindo que os investidores escolham a melhor opção para suas necessidades.

Compra a título individual. Esta é a opção mais simples, adequada para a maioria dos investidores estrangeiros que desejam comprar um apartamento na República Tcheca. O procedimento é transparente e não exige trâmites legais complexos. Não há restrições significativas para não residentes: eles podem comprar tanto imóveis residenciais quanto comerciais.

Por meio de uma empresa. Essa opção é escolhida por grandes investidores ou por aqueles que planejam possuir vários imóveis.

• O processo de gestão e tributação é simplificado.
• A otimização tributária é possível por meio de incentivos corporativos.
• O proprietário pode permanecer anônimo em registros públicos.

Investimentos através de fundos imobiliários (SICAV). Semelhante aos REITs europeus, este é um veículo de investimento passivo que não exige gestão direta de imóveis. Adequado para quem deseja investir no mercado checo, mas não quer se comprometer com a compra de um imóvel específico.

Propriedade conjunta e fundos fiduciários familiares. Populares entre famílias e amigos, permitem custos de entrada mínimos e compartilhamento da renda do aluguel.

O mercado imobiliário checo, particularmente em Praga, é considerado um dos mais transparentes e estruturados da Europa Central. Graças à adesão da República Checa à UE e às modernas normas regulamentares, o processo de transação é simples e direto, mesmo para investidores estrangeiros. No entanto, apesar desta aparente simplicidade, cada etapa requer atenção e apoio profissional para eliminar todos os riscos potenciais.

O notário e o advogado são duas figuras essenciais para garantir a legalidade e a proteção dos direitos do investidor na realização de transações imobiliárias na República Tcheca.

Suas funções são claramente definidas, o que reduz o risco de fraudes e erros.

Comparação com a Áustria:

Na República Tcheca, as taxas notariais são de duas a três vezes menores do que na Áustria, onde um tabelião pode cobrar até 3% do valor da transação. Além disso, o processo de registro na República Tcheca leva apenas de uma a duas semanas, enquanto na Áustria pode levar até um mês.

Antes de comprar, é extremamente importante realizar uma verificação jurídica completa do imóvel, especialmente quando se trata de edifícios históricos no centro de Praga.

O advogado analisa:

1. Histórico dos proprietários – para evitar disputas entre herdeiros.
2. A existência de dívidas relativas a serviços públicos e impostos.
3. Ônus – penhoras, gravames, disputas legais.
4. O estatuto do edifício – se é um monumento cultural ou um bem protegido pelo património histórico.
5. O cumprimento da documentação do projeto é especialmente importante para novas construções.

A legislação checa permite que investidores estrangeiros comprem imóveis inteiramente à distância.

Essa opção é especialmente popular entre compradores dos países da CEI, da Ásia e do Oriente Médio.

Como é que isso funciona:

1. O comprador emite uma procuração autenticada por um notário em seu país.
2. A procuração foi apostilada e traduzida para o checo.
3. Um advogado ou agente, agindo sob procuração, realiza todas as ações: abre uma conta, assina contratos e registra a transação.

Vantagens:

• A presença pessoal do comprador não é necessária.
• Processamento rápido, especialmente na compra de vários imóveis.
• Economizando tempo em deslocamentos e questões de organização.

República Checa x Áustria

Investir em imóveis em Praga é impossível sem uma compreensão clara dos impostos e custos adicionais associados à compra e posse de uma propriedade.

A República Tcheca possui um dos sistemas tributários mais claros e transparentes da Europa Central, o que a torna atraente para investidores estrangeiros. No entanto, é importante considerar a legislação tributária local para calcular com precisão a rentabilidade e evitar despesas inesperadas.

A renda proveniente do aluguel de apartamentos em Praga está sujeita a uma taxa de imposto progressiva, que varia de 15% a 23%, dependendo do nível de renda do proprietário.

Para investidores privados que possuem um ou dois imóveis, a taxa mínima geralmente aplicada é de 15%.

Peculiaridades:

• O imposto é calculado sobre o lucro líquido, ou seja, após a dedução dos custos de administração, reparos e contas de serviços públicos.
• Os proprietários que alugam seus imóveis por meio de empresas administradoras podem deduzir a taxa de administração do imposto de renda.
• Para pessoas jurídicas (por exemplo, empresas proprietárias de imóveis), aplica-se a taxa de imposto corporativo de 19%.

Comparação com a Áustria:

Na Áustria, as taxas de imposto sobre aluguéis são fixas, tornando o sistema previsível, mas menos flexível. Ao mesmo tempo, os custos de manutenção dos imóveis são mais elevados, especialmente em Viena, devido às tarifas de serviços públicos caras e às taxas obrigatórias.

Na República Tcheca, existe um imposto sobre ganhos de capital de 15%.

O imposto é cobrado se o imóvel for vendido em menos de cinco anos após a sua aquisição. Se o imóvel tiver sido possuído por mais tempo, não há cobrança de imposto.

Exemplo de cálculo:

• O apartamento foi comprado por €400.000 e vendido após 3 anos por €500.000.
• O lucro foi de €100.000, o imposto foi de €15.000 (15%).
• Se o proprietário tivesse vendido este imóvel após 6 anos, nenhum imposto teria sido cobrado.

Na Áustria, as regras são diferentes: o imposto é quase sempre cobrado, mesmo em casos de propriedade a longo prazo, mas as taxas são mais baixas – entre 4,2% e 6% –, o que torna o imposto mais previsível, porém menos vantajoso para investidores ativos que compram e vendem imóveis com frequência.

A compra de um apartamento em Praga, Brno ou Pilsen acarreta uma série de custos adicionais que são importantes considerar ao calcular o custo final do seu investimento.

O mercado de aluguel de apartamentos em Praga é um dos mais dinâmicos da Europa. A crescente população de estudantes, expatriados e nômades digitais da cidade impulsiona a alta demanda por imóveis para alugar.

Para o investidor, isso significa um fluxo estável de pagamentos de aluguel e retornos potenciais superiores aos da maioria das capitais da Europa Ocidental.

Os aluguéis de curta duração através das plataformas Airbnb e Booking continuam sendo uma estratégia de investimento popular, especialmente nas áreas centrais de Praga (Praga 1 e 2).

A rentabilidade pode atingir 7-8% ao ano, especialmente durante a temporada turística.

Exemplo:

• Um apartamento de 50 m² em Praga 1 pode render entre 120 e 150 euros por noite.
• Com uma taxa de ocupação de 70%, isso representa cerca de € 3.000 por mês ou € 36.000 por ano.
• Após as despesas, o retorno líquido será de cerca de 8%.

No entanto, nos últimos anos, as autoridades de Praga têm endurecido as regulamentações sobre aluguel:

• Nas zonas centrais, é necessária uma licença para arrendamentos de curta duração.
• Estão sendo introduzidas restrições quanto ao número de dias para submissão por ano.
• Os moradores dos prédios podem votar contra o uso do apartamento como um mini-hotel.

República Checa x Áustria

O aluguel de apartamentos a longo prazo em Praga ou Brno é adequado para investidores que desejam reduzir riscos e garantir uma renda estável.

O rendimento médio situa-se entre 4 e 5%, enquanto a procura se mantém consistentemente elevada graças às universidades, às empresas internacionais e aos processos migratórios ativos.

República Checa x Áustria

Em Viena, os rendimentos são significativamente menores – 2-3% – e o mercado é mais regulamentado: existem regras rígidas sobre os valores máximos de aluguel e os direitos dos inquilinos, o que limita a rentabilidade.

Os serviços de gestão de imóveis para aluguel são especialmente importantes para investidores estrangeiros.

Praga possui um mercado bem desenvolvido de empresas de gestão imobiliária que cuidam de todo o ciclo de administração de imóveis: desde a busca por inquilinos até reparos e suporte jurídico.

• Comissão: 10-15% da receita.
• Inclui o pagamento de publicidade, celebração de contratos e acompanhamento do estado do apartamento.
• Isso é especialmente relevante para aluguéis de curta duração, onde a administração exige atenção diária.

Escolher o bairro certo é um fator crucial para a rentabilidade. Praga possui uma segmentação clara baseada no tipo de imóvel, público-alvo e potencial de lucro.

Minhas recomendações:

• Para aluguéis de curta duração, é melhor escolher Praga 1 e 2.
• Para aluguel de longa duração – Praga 3, 5 e 8.
• Para investimentos a longo prazo, considere Praga 9 e 10, onde os preços são atualmente mais baixos, mas espera-se que subam devido a novos projetos de infraestrutura.

O mercado imobiliário de Praga divide-se em dois segmentos principais: o mercado secundário e os novos empreendimentos. Cada um possui características próprias, dinâmica de preços e atrativos. Compreender as diferenças entre eles é fundamental para desenvolver uma estratégia de investimento sólida.

O mercado secundário representa aproximadamente 70% de todas as transações em Praga. Isso se deve à arquitetura histórica da cidade, que molda a aparência arquitetônica única da capital tcheca. Os distritos centrais de Praga 1, 2 e 3 são dominados por edifícios dos séculos XIX e início do XX, que fazem parte do patrimônio cultural do país.

Vantagens do mercado secundário:

• Alta procura por parte de inquilinos e turistas devido ao ambiente e à localização privilegiada.
• Preço por metro quadrado mais baixo em comparação com edifícios novos de alto padrão.
• Possibilidade de valorização do imóvel após reforma de alta qualidade.

Imperfeições:

• Casas antigas exigem manutenção constante, reparos nas instalações e fachadas.
• Em alguns casos, é necessário coordenar a requalificação e a renovação com as autoridades de proteção do património arquitetónico.
• Altos custos com energia elétrica devido à insuficiente eficiência energética dos edifícios.

Exemplo:

Um apartamento de 70 m² em um prédio do século XIX em Praga 2 está à venda por € 420.000, mas requer um investimento significativo em reformas, estimado entre € 40.000 e € 50.000. Após a reforma, o imóvel poderia ser vendido por um valor 15 a 20% maior ou alugado para turistas por meio de plataformas como o Airbnb.

Os novos edifícios em Praga são populares entre os investidores estrangeiros devido à sua estrutura legal transparente e à alta qualidade de construção. Muitos projetos são desenvolvidos levando em consideração os padrões ESG (Ambiental, Social e de Governança), incluindo eficiência energética, uso de materiais ecológicos e instalação de sistemas inteligentes de gestão predial.

Características dos novos edifícios:

• Os novos empreendimentos costumam esgotar-se ainda na fase de construção (na fase de escavação).
• Riscos mínimos de problemas legais.
• Alta liquidez – apartamentos em prédios modernos são mais fáceis de revender.
• Custos operacionais mais baixos em comparação com edifícios históricos.

O principal problema do mercado é a escassez de novos edifícios. As taxas de construção em Praga são significativamente menores do que em Viena ou outras capitais europeias. Essas restrições devem-se à burocracia e às rígidas normas de planejamento urbano.

Investir no mercado imobiliário de Praga não se limita à compra tradicional de um apartamento para alugar. O mercado também oferece outras estratégias que permitem uma gestão de capital flexível e retornos mais elevados.

Essa estratégia visa à diversificação de renda. Em vez de comprar um apartamento de 100 m² em Praga, o investidor adquire dois estúdios de 50 m² em diferentes partes da cidade.

Vantagens:

• Maior rendimento total de aluguel.
• A possibilidade de vender um imóvel e manter o outro na carteira.
• É mais fácil se adaptar às mudanças do mercado.

Rentabilidade: em média, 10 a 15% superior à de possuir um único apartamento grande.

Apartamentos históricos no centro de Praga podem ser comprados a um preço relativamente baixo, reformados e revendidos com lucro.

• Investimentos: 20-25% do valor do imóvel são destinados a reparos e à sua aprovação.
• Rentabilidade: a margem de vendas pode atingir 20-30%.
• Riscos: atrasos na obtenção da licença de construção, dificuldade em encontrar empreiteiros qualificados.

Exemplo:

Apartamento por €350.000 + €70.000 de reforma → venda por €500.000, lucro líquido – cerca de €80.000.

Praga é um dos maiores centros turísticos da Europa, o que faz dos mini-hotéis e apart-hotéis uma excelente opção de investimento.

• Rentabilidade: até 10% ao ano.
• Requisitos: É necessário possuir licença hoteleira e cumprir as normas de segurança.
• Nos últimos anos, este segmento tem se desenvolvido ativamente devido ao aumento do fluxo turístico após a pandemia.

Comércio varejista, restaurantes, espaços de coworking e escritórios são ótimas opções para investidores com maior poder aquisitivo.

• Rentabilidade: 6–9% ao ano, superior à do setor imobiliário residencial.
• Riscos: dependem da situação econômica e da solvência dos inquilinos.
• A procura por espaços de coworking e escritórios vagos está crescendo graças à tendência do trabalho remoto.

Apesar da atratividade do mercado, os investidores devem estar cientes de uma série de riscos que podem afetar a rentabilidade e a liquidez de seus investimentos.

Risco de sobreaquecimento do mercado. Nos distritos centrais de Praga (Praga 1 e 2), os preços subiram entre 40% e 50% nos últimos cinco anos, o que pode indicar a formação de uma bolha imobiliária. Se o crescimento dos preços desacelerar ou se os preços forem ajustados, os investidores que compraram imóveis a preços máximos verão seu capital diminuir.

Regulamentação do Airbnb e aluguéis de curta duração. Nos últimos anos, as autoridades de Praga têm restringido ativamente as atividades dos proprietários de apartamentos para aluguel de curta duração.

• Em Praga 1 e Praga 2, é necessária uma licença para aluguel de curta duração.
• Em algumas áreas, existem limites quanto ao número de dias por ano em que um apartamento pode ser alugado para turistas.
• A violação das regras acarreta multas de até 20.000 euros.

Essas mudanças podem reduzir o retorno para investidores que visam apartamentos para aluguel de curta duração em Praga.

Burocracia e transações complexas para estrangeiros. Embora o processo de compra de imóveis na República Tcheca seja considerado transparente, estrangeiros ainda podem encontrar dificuldades:

• A necessidade de traduzir documentos para checo e autenticá-los em cartório.
• O processo de registro no cadastro imobiliário é mais demorado quando a compra é feita remotamente.
• Forte dependência do profissionalismo e da competência do advogado e do corretor de imóveis.

Baixa liquidez nas áreas periféricas. Em Praga 9 e 10, onde os preços ainda são mais baixos, a liquidez imobiliária é limitada. A venda de um apartamento pode levar de 9 a 12 meses, especialmente durante uma recessão econômica.

República Checa x Áustria

Praga oferece uma alta qualidade de vida, enquanto o custo de vida permanece significativamente mais baixo do que na vizinha Áustria. Para investidores que planejam não apenas investir, mas também comprar um apartamento em Praga ou Brno para morar na República Tcheca, a combinação de preços acessíveis, segurança e infraestrutura desenvolvida é muito atraente.

Custo de vida e comodidades. De acordo com o Numbeo, viver em Praga é aproximadamente 25-30% mais barato do que em Viena. O aluguel médio de um apartamento no centro de Praga é de aproximadamente € 1.000 a € 1.200, enquanto um imóvel semelhante em Viena custa entre € 1.500 e € 1.800.

Alimentação, transporte e entretenimento também são mais baratos, tornando Praga particularmente atraente para famílias e aposentados que buscam manter um alto padrão de vida com custos baixos.

sistema de saúde é merecidamente considerado um dos melhores da Europa Central. Os residentes contam com um sistema de seguro saúde obrigatório, que cobre parcialmente os custos dos serviços hospitalares públicos. Isso torna o atendimento médico acessível até mesmo para famílias com renda moderada. As clínicas privadas oferecem uma gama mais ampla de serviços e instalações modernas, enquanto seus custos permanecem significativamente mais baixos do que na vizinha Áustria.

Por exemplo, uma consulta com um especialista em Praga custa em média entre 40 e 60 euros, enquanto em Viena o mesmo serviço pode custar 80 euros ou mais. Assim, Praga atrai não só investidores, mas também pessoas que procuram cuidados médicos de alta qualidade e a preços acessíveis.

O sistema de transportes é bem projetado e conveniente. A cidade é conhecida pelas suas redes de metrô e bondes, que cobrem praticamente todos os distritos, incluindo os subúrbios. Isso torna a vida em Praga confortável mesmo sem carro.

Um passe mensal custa em torno de €25 a €30, tornando o transporte público acessível para estudantes, aposentados e jovens profissionais. Táxis e serviços de compartilhamento de carros também estão se expandindo rapidamente – seus custos são menores do que na Áustria, tornando-os especialmente convenientes para expatriados e profissionais de TI que valorizam mobilidade e flexibilidade ao se locomover pela cidade.

sistema financeiro é aberto a estrangeiros, e abrir uma conta bancária é bastante simples. Tudo o que você precisa é de um passaporte e um comprovante de endereço. Os bancos tchecos oferecem serviços online modernos em inglês, tornando a gestão financeira conveniente mesmo para quem não fala tcheco.

A coroa checa (CZK) continua sendo uma moeda estável, e os depósitos bancários são garantidos pelo Estado até € 100.000, aumentando a confiança dos investidores e dos cidadãos no sistema bancário do país.

Praga está atualmente entre as dez cidades europeias mais populares entre nômades digitais e profissionais internacionais. Isso se deve à sua infraestrutura de TI bem desenvolvida, internet rápida e inúmeros espaços de coworking modernos. Programadores, designers, profissionais de marketing e especialistas em negócios online da Europa e dos Estados Unidos estão migrando em massa para a cidade.

Esse influxo de profissionais não só torna a cidade mais internacional e dinâmica, como também cria uma demanda constante por imóveis para alugar, o que estimula o crescimento dos preços e torna o mercado imobiliário checo ainda mais atraente para os investidores.

Praga está gradualmente se tornando um "refúgio europeu" para pessoas que buscam proteger seu capital e proporcionar estabilidade e segurança para suas famílias. Para cidadãos de países com economias instáveis, investir em imóveis em Praga está se tornando uma forma confiável de preservar suas economias.

Como membro da UE e da OTAN, a República Tcheca é uma jurisdição segura para investimentos de longo prazo. Ao contrário da Áustria, o mercado tcheco praticamente não impõe restrições a compradores estrangeiros, tornando-o mais acessível a investidores da CEI, da Ásia e do Oriente Médio.

As famílias escolhem Praga não apenas pela alta qualidade dos seus serviços de saúde, mas também pelas escolas internacionais acessíveis, onde as mensalidades custam cerca de 6.000 euros por ano — quase metade do valor em Viena. A segurança também é um fator crucial: a taxa de criminalidade em Praga permanece baixa, especialmente nos distritos centrais, tornando-a um lugar confortável para se viver com crianças.

Para aposentados, Praga é uma excelente alternativa a Viena, oferecendo uma qualidade de vida igualmente alta, mas com custos significativamente menores. Moradia e serviços públicos são 30 a 35% mais baratos do que na Áustria, permitindo economizar sem abrir mão do conforto.

A República Tcheca também é popular entre aposentados da Alemanha e da Suíça, que valorizam o clima ameno, a infraestrutura desenvolvida e o alto nível dos serviços médicos disponíveis a preços razoáveis.

Como resultado, Praga oferece um equilíbrio único entre acessibilidade e qualidade de vida, proporcionando oportunidades para jovens profissionais e famílias, bem como para aqueles que buscam tranquilidade e estabilidade financeira a longo prazo.

Comparando Praga e Viena como lugares para se viver

A saída de um investimento é um elemento fundamental na estratégia de qualquer investidor. Em Praga, o processo de venda de imóveis é relativamente simples e transparente, mas possui características próprias que devem ser consideradas no planejamento da transação.

Período médio de venda de um imóvel:

• Nos distritos centrais (Praga 1, 2, 3), os imóveis são vendidos rapidamente – em média, em 3 a 6 meses.
• Em áreas com menor procura, como Praga 9 e 10, o período de venda pode estender-se até 9 a 12 meses.
• O elevado interesse por parte dos compradores dos países da UE e da CEI garante uma liquidez estável para o mercado.

Imposto sobre Ganhos de Capital. Ao vender um imóvel, os investidores são obrigados a pagar um imposto de 15% sobre ganhos de capital se a propriedade for vendida dentro de cinco anos após a compra.

• Se o imóvel for detido por mais de 5 anos, não será cobrado imposto.
• Para investidores que planejam transações especulativas, esse fator deve ser levado em consideração no cálculo da rentabilidade.

República Checa x Áustria

Conclusões

Praga combina condições de saída de investimento transparentes com impostos mais baixos, o que a diferencia de Viena.

Para investidores de longo prazo, Praga é atraente devido à isenção de imposto sobre ganhos de capital após 5 anos de propriedade.

Viena, por outro lado, continua sendo um mercado mais estável, porém menos flexível, com alto nível de burocracia e cargas tributárias significativas.

Ksenia Levina é especialista em imóveis na Europa Central, com mais de 15 anos de experiência na República Tcheca, Áustria e Alemanha. Ao longo de sua carreira, ela ajudou a concluir dezenas de transações, incluindo compras de imóveis residenciais e comerciais em Praga e Viena, e possui um profundo conhecimento das principais diferenças entre esses mercados.

Segundo Levina, Praga continua sendo um dos mercados mais dinâmicos da região atualmente. O processamento de transações aqui é mais simples e rápido do que na Áustria: do acordo preliminar ao registro do imóvel, leva de 4 a 6 semanas. Em Viena, no entanto, o processo pode levar de 2 a 3 meses devido a regulamentações mais rigorosas e uma burocracia mais complexa.

A principal vantagem da República Tcheca é a sua acessibilidade para investidores estrangeiros. Ao contrário da Áustria, praticamente não existem restrições à compra de imóveis residenciais ou comerciais, abrindo o mercado para investidores da CEI, da Ásia e do Oriente Médio.

Levina enfatiza que uma etapa fundamental da transação é a due diligence jurídica do imóvel. O advogado tem a obrigação de verificar:

• histórico dos proprietários para excluir a possibilidade de disputas ou direitos de terceiros;
• a existência de dívidas relativas a serviços públicos ou hipotecas;
• a exatidão dos dados cadastrais.

Na República Tcheca, essa análise leva de 5 a 7 dias úteis e custa aproximadamente entre € 500 e € 1.000. Na Áustria, o custo da due diligence é mais elevado – a partir de € 1.500 – e o próprio procedimento pode ser mais complexo devido ao sistema de aprovação em várias etapas.

O especialista recomenda diversificar os investimentos entre os dois mercados, pois eles resolvem problemas diferentes.

Caso 1: Um apartamento em Praga para aluguel de longo prazo – uma renda estável

Um investidor alemão decidiu investir em imóveis residenciais em Praga com o objetivo de gerar uma renda estável com aluguel.

Ele comprou um apartamento de dois quartos com 58 metros quadrados em Praga 3 (Žižkov), um bairro popular entre estudantes e empresas internacionais. O imóvel foi avaliado em € 320.000. O prédio foi construído em 2018 e não precisava de reformas.

O apartamento foi alugado por longo prazo a um especialista americano em TI que trabalhava para uma grande startup tcheca. O aluguel médio era de € 1.450 por mês, ou € 17.400 por ano. Após três anos, o valor do imóvel aumentou 18%, chegando a € 378.000. Levando em consideração a valorização do capital, o retorno total foi de aproximadamente 8% ao ano.

Caso 2. Uma casa rural – um projeto para revenda

Um investidor da República Tcheca comprou uma casa antiga em uma vila perto de Karlovy Vary, a uma hora de carro de Praga. O preço foi de € 95.000. A casa estava em mau estado de conservação, mas ficava em uma área pitoresca, popular entre os turistas alemães.

O investidor investiu mais €45.000 em reformas, incluindo a substituição completa das instalações, reparos no telhado e reformas internas. O custo total foi de €140.000. Nove meses depois, a casa foi colocada à venda e vendida para uma família alemã por €210.000.

Caso 3. Apartamento para estudantes em Brno – Alta procura por aluguéis de longa duração

Brno é a segunda maior cidade da República Tcheca e um importante centro universitário. Um investidor israelense decidiu comprar um pequeno apartamento estúdio de 35 metros quadrados em Brno, perto da Universidade Masaryk.

O imóvel está avaliado em €155.000, o prédio é novo e será construído em 2023. O apartamento está alugado para estudantes por €850 por mês. A administradora cobra 12% da renda pela gestão completa, permitindo que o investidor se concentre em outros projetos.

Caso 4. Apartamento em Pilsen – uma opção econômica para entrar no mercado imobiliário

Pilsen, a quarta maior cidade da República Tcheca, é conhecida como o centro industrial e universitário da região. Um investidor polonês decidiu investir em um pequeno apartamento para aluguel de longo prazo.

Imóvel: Apartamento de um quarto com 42 m² em prédio construído em 2010. Preço de compra: € 110.000. O apartamento está alugado a um funcionário da fábrica de automóveis Škoda por € 700 por mês.

Caso 5: Uma casa de família – um investimento e um lugar para morar

Um casal ucraniano mudou-se para o país com seus dois filhos. O objetivo deles era comprar uma casa na República Tcheca para residência permanente, com a opção de revendê-la. Encontraram uma casa moderna de 160 m² em Praga 9, a 20 minutos de carro do centro da cidade.

O preço de compra foi de € 520.000. A casa estava em bom estado e não precisava de reformas. Três anos depois, graças à valorização imobiliária, o valor da casa chegou a € 620.000. Se a família decidir vender a casa, o lucro será de € 100.000, sem incluir os custos de manutenção.

Caso 6. Um investidor com um orçamento de 300.000 € – diversificando os investimentos em Praga e Brno

Um investidor do Cazaquistão queria diversificar seu portfólio para evitar a dependência de um único imóvel. A estratégia incluía a compra de dois imóveis residenciais:

• Praga, bairro de Vinohrady – Apartamento de 40m² para aluguel de longa duração por €200.000.
• Brno, apartamento estúdio perto da universidade – 100.000 €, alugado para estudantes.

O retorno total da carteira foi de 8% ao ano, e o risco geral foi mitigado pela distribuição dos ativos entre duas cidades. O investidor também ganhou flexibilidade na gestão do seu capital: se a demanda diminuir em uma cidade, ele pode compensar os ganhos em outra.

Caso 7. Compras por meio de uma empresa – otimização tributária

Um investidor americano comprou dois imóveis em Praga: um apartamento para alugar e um espaço comercial para um café. O custo total foi de € 1,1 milhão. Para reduzir a carga tributária e simplificar a gestão, ele registrou uma empresa tcheca com sede em Praga. Ao longo de quatro anos, o valor de ambos os imóveis aumentou 22%.

O investidor economizou aproximadamente € 60.000 em impostos e também conseguiu reinvestir legalmente os lucros em outros projetos sem incorrer em impostos adicionais. Essa estratégia é adequada para grandes investidores com um orçamento de € 500.000 ou mais, especialmente se planejam adquirir vários imóveis ou propriedades comerciais.

Praga e Viena são dois importantes centros imobiliários da Europa Central, mas seus perfis de investimento apresentam diversas diferenças fundamentais.

Praga é ideal para quem busca rápida valorização do capital e renda com aluguel. A cidade está em rápido desenvolvimento, atraindo anualmente turistas, estudantes e profissionais de TI. Apesar dos riscos associados às regulamentações de aluguel por temporada e à supervalorização das áreas centrais, o potencial de crescimento permanece muito alto.

Viena é uma opção para investidores que priorizam a estabilidade em detrimento da rentabilidade. Embora não haja um crescimento rápido dos preços, o mercado está protegido de flutuações bruscas. Isso é especialmente importante para aqueles que veem o mercado imobiliário como uma ferramenta de preservação de capital a longo prazo.

Dicas para minimizar os riscos:

• Sempre realize uma análise jurídica completa e minuciosa do imóvel.
• Não invista todo o seu dinheiro em aluguéis de curta duração – combine diferentes tipos de imóveis.
• Confie em profissionais: advogados, consultores fiscais, empresas de gestão.
• Diversifique seu portfólio investindo em imóveis tanto na República Tcheca quanto na Áustria.

Especialistas estimam que até 2030, devido ao volume limitado de construções e ao aumento da demanda. É provável que as autoridades locais continuem a regulamentar o setor de aluguel por temporada (Airbnb), o que levará a preços mais altos para imóveis de aluguel de longo prazo. As principais áreas com potencial de crescimento estão localizadas fora dos distritos de Praga 1 a 3, incluindo complexos projetos de desenvolvimento em Praga 5, 9 e 10.

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