Investir em imóveis no Chipre: o que você precisa saber

Nos últimos anos, o mercado imobiliário cipriota consolidou-se como um dos destinos mais procurados por investidores. É atrativo para quem deseja comprar uma casa no Chipre, combinando a vida à beira-mar com renda estável de aluguel e condições fiscais favoráveis.

O objetivo deste artigo é fornecer uma análise sistemática da atratividade do investimento imobiliário no Chipre: desde a compra de uma casa para uso pessoal e lazer até a utilização de projetos de construção como fonte de renda passiva e ferramenta para estruturação de capital internacional.

Por que agora? O mercado do Mediterrâneo está testemunhando uma mudança no interesse dos investidores. Destinos clássicos como Espanha e Portugal estão se tornando cada vez mais regulamentados, enquanto a Grécia sofre pressão de sua própria burocracia. Chipre, por outro lado, está se beneficiando do aumento da demanda por aluguéis em locais sazonais, de um fluxo constante de nômades digitais e profissionais de TI, e de regimes tributários flexíveis para não residentes.

Além disso, novos programas para quem deseja se mudar, incluindo o Visto para Nômades Digitais e regimes tributários simplificados para cidadãos não residentes, aumentaram ainda mais o interesse de investidores internacionais.

Sou Ksenia Levina, advogada com experiência em transações imobiliárias na UE, incluindo Chipre e Áustria. Minha especialização é prestar assessoria jurídica a investidores, formalizar estruturas de propriedade, cumprir todos os requisitos de KYC/AML e proteger os interesses dos compradores no âmbito do sistema jurídico cipriota.

Para entender o panorama geral, vamos fazer uma comparação com a Áustria (isso será discutido com mais detalhes posteriormente neste artigo):

O Chipre ocupa uma posição única no mapa de investimentos europeu, combinando as características de um destino turístico e de um mercado de negócios. Três segmentos principais podem ser identificados:

O setor de resorts residenciais inclui vilas e apartamentos à beira-mar em Limassol, Pafos e Ayia Napa. Essas propriedades podem gerar a maior renda quando operadas como aluguéis de temporada.

Mercado imobiliário urbano – apartamentos e casas em Nicósia, Limassol e Larnaca. Nessas regiões, há maior demanda por aluguéis de longa duração por parte de estudantes, funcionários de empresas internacionais e pessoas que estão se mudando para outras cidades.

Projetos premium – apartamentos e coberturas de luxo no litoral, geralmente administrados por operadores internacionais. Essa opção é mais adequada para preservar o capital e o status do que para maximizar os retornos.

Em termos de garantias legais, Chipre se compara favoravelmente a muitos países mediterrâneos. Opera sob a legislação da Commonwealth, tornando o mercado mais transparente e compreensível para investidores estrangeiros. Toda a documentação está disponível em inglês, as transações contam com o apoio de advogados e intermediários, e o registro de imóveis é realizado por meio do registro de terras estatal.

Chipre figura consistentemente entre os primeiros colocados em todos os principais rankings internacionais:

• Facilidade de fazer negócios – o índice é superior ao da maioria dos seus vizinhos mediterrâneos.
• Índice de Competitividade Fiscal – Chipre está entre as jurisdições mais atrativas para não residentes devido ao seu regime de não domicílio e às baixas taxas de imposto sobre as sociedades (12,5%).
• Dinâmica dos preços da habitação – nos últimos 5 anos, o mercado tem apresentado um crescimento constante, particularmente em Limassol e Pafos.

Os concorrentes do Chipre no mercado continuam sendo a Grécia, Portugal, Espanha e Malta, mas o Chipre se destaca devido ao seu clima, ambiente de língua inglesa, infraestrutura desenvolvida para expatriados e empresas de TI, e um regime tributário flexível.

Assim, Chipre é a escolha de quem busca um equilíbrio entre a vida à beira-mar, oportunidades de mudança e rendimentos mais elevados. Por outro lado, a Áustria é uma prioridade para quem procura previsibilidade e estabilidade a longo prazo.

Quando os investidores consideram Chipre como uma opção prioritária, quase sempre o comparam a outras jurisdições europeias. Os principais concorrentes são os países do Mediterrâneo e da Europa Central, que oferecem opções de investimento comparáveis: apartamentos à beira-mar, apartamentos urbanos para arrendamento de longa duração ou imóveis comerciais.

A Áustria é o completo oposto de Chipre. Não tem mar nem temporadas turísticas, mas oferece estabilidade confiável. Viena é um dos locais de investimento mais seguros: os preços começam em € 5.000/m² e rendem de 2 a 3% a longo prazo. Em Salzburgo e Innsbruck, os preços são mais altos que a média da UE e os rendimentos são baixos, mas também estáveis. A Áustria prioriza a "preservação do capital", enquanto Chipre prioriza "renda e qualidade de vida".

Espanha e Portugal. Estes países oferecem um mercado imobiliário de resort desenvolvido, com um fluxo turístico intenso. Em Espanha, os preços na Costa del Sol começam nos 2.500-3.000 €/m², enquanto em Lisboa e no Porto são ainda mais elevados (4.000-5.000 €/m²). Os rendimentos a curto prazo podem atingir os 5-6%, mas a regulamentação dos arrendamentos é bastante rigorosa e as licenças são mais difíceis de obter do que no Chipre.

Grécia. Clima e padrões turísticos comparáveis. Em Atenas e Tessalônica, os preços começam em € 2.000/m² e são significativamente mais altos nas ilhas. Os rendimentos variam entre 4% e 6%, mas as barreiras administrativas são maiores do que no Chipre e a burocracia representa mais desafios.

Malta é uma concorrente direta no que diz respeito ao "estilo de vida insular". No entanto, o mercado imobiliário é pequeno e caro: os preços começam em € 4.000/m² e a liquidez é limitada pelo tamanho do país. Para muitos investidores, Chipre surge como uma opção mais acessível, mantendo ainda um contexto de língua inglesa.

Montenegro. Uma opção mais acessível para investidores que procuram imóveis à beira-mar. Os preços começam em € 1.800-2.500/m², com rendimentos de 5-7%, mas o mercado é menor e mais volátil do que o do Chipre.

O mercado imobiliário do Chipre é um dos mais dinâmicos do Mediterrâneo. Seu desenvolvimento está diretamente ligado ao turismo, à demanda internacional e à política tributária da ilha.

Histórico e principais tendências. Antes da crise global de 2008, Chipre vivenciava um boom da construção civil, com cidades costeiras, particularmente Limassol e Pafos, experimentando um rápido desenvolvimento. No entanto, a crise levou a uma queda nos preços de quase 30 a 40%.

Em 2013, a crise da dívida europeia e a reestruturação bancária afetaram novamente o mercado, mas a procura externa ajudou na sua recuperação. De 2013 a 2020, o principal motor foi o programa de cidadania por investimento, que atraiu milhares de milhões de euros, mas foi encerrado no final de 2020 devido a críticas da UE.

A ênfase agora mudou para a residência permanente por meio de investimento (a partir de € 300.000 em novas construções) e aluguéis de longo prazo, especialmente em cidades com forte migração para os setores de TI e financeiro.

Dinâmica dos preços imobiliários (2010-2025)

Limassol:

• O mercado imobiliário mais caro e desenvolvido do Chipre.
• É considerada a “Dubai do Chipre”: abriga arranha-céus com apartamentos comerciais e de luxo, um porto, marinas para iates e escritórios de empresas internacionais.
• Limassol é um polo para profissionais que se mudam dos setores de TI e financeiro. Abriga diversas sedes de empresas que operam na UE e no Oriente Médio.
• O custo dos apartamentos à beira-mar e em novos empreendimentos em 2025 atingirá € 6.000 a € 10.000 por metro quadrado. Os aluguéis permanecem altos durante todo o ano (especialmente para clientes corporativos).

Pathos:

• Um local mais "familiar", com ênfase no estilo de vida e no relaxamento.
• Compradores: britânicos (tradicionalmente o maior grupo), alemães e escandinavos.
• Vilas com piscinas e complexos com serviços completos são populares.
• Os preços são moderados: €2-3 mil/m² para apartamentos e €3-5 mil/m² para moradias.
• Existe um mercado de aluguel de curto prazo bastante ativo, mas também há demanda por aluguéis de longo prazo por parte de famílias que se mudam com crianças.

Larnaca:

• Considerado durante muito tempo um mercado secundário, tem vindo a desenvolver-se ativamente nos últimos anos graças a um novo porto, marina e projetos de desenvolvimento em grande escala.
• O limiar de entrada é mais baixo aqui (apartamentos a partir de 2-2,5 mil euros/m²).
• A principal vantagem é a acessibilidade em termos de transporte: o aeroporto está localizado na própria cidade.
• Prevê-se um aumento significativo dos preços nos próximos 3 a 5 anos devido aos investimentos em infraestrutura.

Nicósia:

• Capital e centro comercial. Não é um destino turístico, mas é importante para investidores que buscam renda estável com aluguel.
• Principais inquilinos: funcionários públicos, estudantes universitários, empresas com contratos de longa duração.
• Os preços são mais baixos do que no litoral: € 1,5 a 2,5 mil/m².
• Em Nicósia, os rendimentos de aluguéis de longo prazo podem ser maiores do que em locais turísticos (devido à estabilidade).

Ayia Napa e Protaras:

• Regiões puramente turísticas: a alta renda é obtida por meio de aluguéis diários sazonais (abril a outubro).
• Demanda de investidores focada em aluguéis de curta duração.
• Alta sazonalidade: a rentabilidade pode atingir 8-10% ao ano, mas durante o resto do ano (inverno), a receita cai drasticamente.
• Preços: €2-3 mil/m², o que é inferior ao de Limassol ou Pafos, mas o retorno do investimento é maior com uma gestão adequada.

Apartamentos modernos em edifícios novos continuam sendo a opção mais popular para quem planeja comprar um apartamento em Chipre ou investir em imóveis para locação .

As construtoras estão de olho no mercado internacional, por isso novos complexos residenciais estão sendo construídos com padrões semelhantes aos da Europa e do Oriente Médio. Eles contam com infraestrutura completa, incluindo piscinas, academias, pátios fechados e serviços de concierge. Os projetos de alto padrão também incluem áreas de spa, lounges na cobertura e estacionamento seguro.

Este formato é conveniente para famílias com filhos e expatriados que desejam viver num ambiente familiar e confortável. Os preços variam, desde imóveis acessíveis em Larnaca e Pafos até apartamentos mais caros em Limassol, onde os preços podem ultrapassar os 10.000 euros por metro quadrado.

As casas geminadas e vilas no litoral ocupam um segmento de mercado à parte . Trata-se de um tipo de propriedade mais tradicional e prestigiosa, voltada principalmente para compradores abastados do Reino Unido, Alemanha e Israel. Uma vila à beira-mar é mais do que apenas uma casa; é um símbolo de status e um investimento promissor a longo prazo.

Os preços começam em € 500.000 para casas compactas em Pafos ou Ayia Napa e podem chegar a vários milhões em Limassol e áreas costeiras isoladas. Para famílias que escolhem este país como residência permanente, comprar uma villa no Chipre costuma ser a melhor opção: oferece muito espaço, piscina privativa e a possibilidade de alugar o imóvel para turistas durante a temporada de verão.

Merece destaque o formato de complexos residenciais geradores de renda com gestão delegada , no chamado "estilo resort". O investidor adquire um apartamento ou estúdio, e a empresa administradora cuida de todas as atividades operacionais: encontrar inquilinos, realizar a manutenção e cobrar os aluguéis.

Esse tipo de "investimento passivo" permite ao proprietário simplesmente gerar renda enquanto o imóvel mantém sua liquidez. Essa abordagem tem sido cada vez mais escolhida por investidores da Europa e do Oriente Médio que desejam possuir um ativo na UE, mas não planejam administrar pessoalmente os aluguéis.

Um nicho à parte são os condo-hotéis . Este formato, popular na Ásia e nos EUA, também está se desenvolvendo ativamente no Chipre. O esquema envolve um investidor que adquire uma participação em um complexo hoteleiro e recebe um retorno fixo, normalmente de 4 a 6% ao ano.

Para o comprador, esta é uma opção segura e transparente: o imóvel funciona como um hotel completo, gerido por uma rede profissional, e a rentabilidade não depende das flutuações sazonais da procura.

O perfil de um comprador de imóveis no Chipre é bastante diversificado, mas algumas categorias principais podem ser identificadas.

Os investidores estrangeiros representam a maior parte . Entre eles, destacam-se os cidadãos da Alemanha, França e países escandinavos, que veem Chipre como uma plataforma para diversificação de capital.

O Chipre tem sido tradicionalmente popular entre os britânicos : desde os tempos coloniais, eles têm adquirido ativamente propriedades na ilha, particularmente em Pafos e Limassol. Desde 2022, o interesse de investidores de Israel e do Oriente Médio aumentou, impulsionado pela instabilidade política na região e pelo desejo de transferir alguns ativos para a jurisdição da UE.

O segundo grupo de compradores são empresas que se mudam dos setores de TI e financeiro . Nos últimos anos, o Chipre tem se concentrado em atrair empresas internacionais, lançando um programa de sedes, regimes fiscais preferenciais para empresas e vistos especiais para especialistas em TI.

Como resultado, grandes empresas de TI estão abrindo escritórios em Limassol e Larnaca, e a demanda por moradia por parte de seus funcionários está crescendo a um ritmo tremendo.

Uma categoria à parte são as famílias que compram imóveis para residência permanente . Infraestrutura, escolas e saúde são importantes para elas. Chipre possui muitas escolas internacionais que operam sob os sistemas educacionais britânico e americano, o que a torna atraente para famílias da UE e do Oriente Médio. Esses compradores geralmente optam por moradias ou apartamentos espaçosos com vários quartos.

A procura interna também existe, mas é significativamente menor. Os cipriotas compram com mais frequência habitação no mercado existente, focando-se na acessibilidade e no preço, enquanto os investidores estrangeiros criam procura por imóveis de luxo e novas construções.

O mercado de arrendamento em Chipre está dividido em vários segmentos, cada um com as suas próprias características.

O mercado de arrendamento a longo prazo destina-se principalmente a funcionários de empresas internacionais, banqueiros e pessoas em processo de mudança. Em Limassol e Nicósia, os arrendamentos são procurados durante todo o ano, oferecendo retornos estáveis ​​sem sazonalidade acentuada.

O preço médio do aluguel de um apartamento de dois quartos em Limassol em 2025 ultrapassa € 2.000 por mês, e as previsões indicam um crescimento ainda maior, visto que a oferta é limitada.

O mercado de curta duração é um segmento turístico clássico, mais desenvolvido em Pafos, Ayia Napa e Protaras. Aqui, a rentabilidade depende diretamente da época do ano: a procura aumenta consideravelmente de abril a outubro, sendo que os meses de verão representam cerca de 70% da receita anual. No entanto, a atividade diminui drasticamente durante os meses de inverno, exigindo um planeamento estratégico cuidadoso por parte dos investidores.

O terceiro nicho é o arrendamento corporativo . Muitas empresas alugam apartamentos ou casas para seus funcionários que trabalham no Chipre. Esse segmento é particularmente procurado em Limassol, cidade que abriga as sedes de empresas de TI e do setor financeiro. Os inquilinos corporativos valorizam a confiabilidade e a natureza de longo prazo dos contratos, tornando esses negócios lucrativos para os proprietários.

Comparação com a Áustria

O sistema jurídico do Chipre baseia-se no direito consuetudinário inglês, o que o torna um dos mais transparentes e previsíveis da UE para investidores estrangeiros. Quase todos os documentos essenciais estão disponíveis em inglês e as transações são estruturadas de forma a serem compreensíveis não só para compradores locais, mas também para compradores internacionais.

Por isso, Chipre é frequentemente referido como um "ponto de entrada conveniente para o mercado imobiliário europeu" para investidores de vários países.

A seguir, apresentamos os principais modelos de propriedade e suas características.

A forma mais simples e popular de registrar um imóvel no Chipre é comprá-lo diretamente como pessoa física. Esse método é geralmente escolhido por famílias que adquirem um imóvel para uso próprio ou para obter residência permanente. O processo é direto: assina-se um contrato de compra e venda, o imóvel é registrado no cartório de registro de imóveis e o comprador se torna o proprietário oficial.

No entanto, é importante ter em mente que as consequências fiscais dependem do país de residência fiscal. Por exemplo, residentes de alguns países serão obrigados a declarar bens no exterior e pagar impostos em seu país de origem.

Para quem vê o mercado imobiliário como um investimento, especialmente na compra de múltiplos imóveis ou no investimento em projetos geradores de renda, utiliza-se uma Sociedade de Propósito Específico (SPE).

Vantagens de ser proprietário através de uma empresa:

• Separação de ativos e riscos pessoais;
• O imposto sobre as empresas é de apenas 12,5% - um dos mais baixos da UE;
• a capacidade de otimizar a tributação de forma flexível, inclusive em caso de venda ou herança.

As SPEs (Sociedades de Propósito Específico) são frequentemente utilizadas por investidores que adquirem complexos geradores de renda, condo-hotéis ou carteiras de apartamentos para locação. Esse formato também facilita a captação de parceiros e a subsequente venda do imóvel quando a transação envolve participações em uma empresa em vez de bens imóveis.

Para investidores abastados, Chipre oferece ferramentas de planejamento sucessório e proteção patrimonial – fundos fiduciários e fundações. Estas permitem:

• Transferir corretamente bens imóveis para filhos ou beneficiários;
• Evitar procedimentos complexos de herança;
• Proteger a propriedade de possíveis reivindicações de terceiros.

Essa abordagem é relevante quando se possui grandes carteiras de ativos ou imóveis de alto padrão avaliados em vários milhões de euros. Na prática, funciona como um "escudo" familiar, preservando o capital e minimizando os riscos legais.

Outra opção é adquirir um imóvel no Chipre por meio de propriedade compartilhada. Essa modalidade é mais comum na compra de grandes vilas no litoral ou complexos de apartamentos, onde vários investidores unem forças para reduzir as barreiras de entrada.

A copropriedade permite que cada parceiro possua uma determinada parte do imóvel e receba rendimentos proporcionais ao seu investimento. Essa modalidade é conveniente para amigos, parceiros ou famílias que desejam possuir um imóvel em conjunto.

Para investidores estrangeiros, a entrada no mercado cipriota foi simplificada ao máximo:

• Não existem praticamente restrições às compras (ao contrário da Áustria ou da Suíça, onde os estrangeiros muitas vezes enfrentam quotas rigorosas);
• É obrigatório passar pela verificação bancária (KYC, AML), onde a origem dos fundos é verificada;
• Todas as transações são realizadas por meio de advogados licenciados, o que reduz o risco de fraude e garante a transparência.

Na verdade, qualquer investidor pode comprar imóveis no Chipre, desde que consiga comprovar a legalidade do seu capital.

Na Áustria, a propriedade privada predomina. O sistema tributário é transparente, mas rigorosamente regulamentado: os investidores compreendem todos os custos antecipadamente, mas praticamente não há flexibilidade. A estruturação por meio de trusts ou fundações é cara e complexa, portanto, esses instrumentos são raramente utilizados. Os rendimentos de aluguel na Áustria são baixos — 2–3% —, mas os riscos são mínimos e o mercado é estável e previsível.

Ao contrário da Áustria, Chipre oferece uma gama muito mais ampla de estruturas de propriedade. Aqui, você pode personalizar uma estrutura de acordo com suas necessidades específicas:

• Para residência permanente – compre o imóvel diretamente;
• Para investimentos - registre-se por meio de uma empresa ou invista em um condomínio-hotel;
• Para planejamento sucessório, utilize fundos fiduciários e fundações.

Além disso, está em vigor um estatuto único de não-residente: os não-residentes que obtêm este estatuto ficam isentos de impostos sobre dividendos e juros durante 17 anos. Isto torna Chipre uma das jurisdições da UE mais favoráveis ​​em termos de carga fiscal para investidores privados.

A compra de imóveis no Chipre é um processo simples e ágil, mas possui características próprias que a diferenciam da maioria dos sistemas europeus continentais. A base legal é a abordagem anglo-saxônica do direito imobiliário, o que torna as transações relativamente transparentes para compradores estrangeiros, embora exija um planejamento cuidadoso e o cumprimento de todos os requisitos.

Vamos analisar toda a sequência de ações, desde a escolha de um imóvel até a obtenção dos direitos de propriedade, revelando também as possíveis armadilhas.

1. Selecionando um imóvel. Primeiro, determine o objetivo do investimento: "para moradia/residência permanente", "renda por meio de aluguéis de curta duração" ou "fundo/portfólio corporativo". Isso influencia o formato da compra e os documentos necessários (situação tributária, tipo de financiamento, exigências de garantia, etc.).

2. Contrato de Reserva. O incorporador ou vendedor firma um contrato preliminar com o comprador, geralmente acompanhado de um valor fixo de reserva (preço fixo, período de visita). É importante ressaltar que esta etapa não constitui um contrato definitivo. Ela oferece uma pequena garantia, mas não protege contra riscos legais.

3. Due diligence jurídica. O advogado realiza:

• Verificação da cadeia de propriedade e titularidade;
• Verificar possíveis complicações existentes – hipotecas, penhoras, processos judiciais, prisões;
• Análise de documentos de planejamento e situação das licenças de construção;
• Verifique se o local é protegido (arqueologia, restrições regionais, zona costeira onde a construção é proibida).

A due diligence é fundamental para uma transação segura; economizar em serviços jurídicos geralmente resulta em riscos desnecessários.

4. Contrato/Acordo de Compra e Venda. Uma vez acordados os termos, um contrato é assinado, incluindo o preço, o cronograma de pagamento, as disposições de garantia, as penalidades por inadimplência e as datas de início das operações. Um cronograma de etapas de pagamento e os termos de transferência de propriedade geralmente são anexados ao contrato.

5. Depósito/garantia. Normalmente, na fase de contrato, um depósito (geralmente 10% do preço) é feito na conta de clientes do advogado ou em uma conta de garantia separada (se acordado entre as partes). No Chipre, a garantia fiduciária com o advogado é amplamente praticada; menos comumente, utiliza-se a garantia bancária de terceiros.

6. Registro do contrato e proteção temporária. Após a assinatura, o contrato geralmente é registrado (por exemplo, por meio de seu registro no cartório de registro de imóveis). O registro do contrato proporciona ao comprador um certo grau de proteção até que a propriedade definitiva seja concedida.

7. Liquidação. Pagamento do saldo restante do contrato, impostos e taxas, honorários advocatícios e de agência e, se necessário, certidões notariais/de notário qualificado.

8. Escritura de Propriedade / Contrato de Cessão de Direitos. No mercado secundário, você recebe uma escritura de propriedade. Para compras na planta, geralmente é elaborado um contrato de cessão de direitos (transferindo os direitos da construtora para o comprador) e, após a conclusão do empreendimento, as escrituras de propriedade são emitidas.

Importante: O período entre a conclusão da construção e a emissão da escritura pode ser significativo – o comprador permanece protegido por contratos e registros, mas não é o proprietário legal do imóvel até receber a escritura definitiva.

O advogado é um participante fundamental na transação: ele realiza a devida diligência, prepara e revisa contratos, facilita a transferência de fundos e auxilia no registro e na transferência de propriedade. Suas responsabilidades incluem:

• Solicitação e análise de título de propriedade e plantas;
• Verificar o estado de uma licença de construção;
• solicitações ao cadastro imobiliário e às autoridades locais referentes a restrições;
• Acordo sobre um cronograma de pagamentos e reservas no contrato;
• Organização da conta de garantia/cliente e controle sobre o recebimento de fundos;
• Apoio para a conclusão da transação e o registro dos direitos de propriedade.

Conselho prático: Trabalhe apenas com advogados licenciados que tenham experiência no setor imobiliário cipriota e um histórico comprovado de transações concluídas.

Qualquer transação imobiliária legítima exige rigorosos controles bancários e jurídicos:

• Comprovante da origem dos fundos (extratos bancários, relatórios de venda de ativos, relatórios corporativos);
• Identificação do comprador e dos beneficiários (RG, passaporte, comprovante de endereço);
• Verificação do beneficiário final (UBO) na compra por meio de uma empresa;
• Comunicar a transferência de grandes quantias (os bancos exigem uma explicação sobre a origem dos fundos).

O não cumprimento dos requisitos KYC/AML resultará na recusa de abertura de conta, no congelamento dos fundos e no cancelamento da transação.

Os imóveis na planta (comprados durante a fase de construção) são muito populares no Chipre e oferecem preços competitivos, mas exigem precauções adicionais.

Etapas de pagamento. Normalmente: reserva → 10% na assinatura do contrato → pagamentos parcelados conforme o andamento da construção (as etapas são definidas no contrato) → pagamento final na entrega.

Garantias bancárias. Contratos confiáveis ​​incluem garantias bancárias ou retenção parcial do pagamento até a aquisição da propriedade ou a conclusão de obras essenciais. Procure obter garantias bancárias para o depósito/pagamento das parcelas.

Prazos de conclusão e penalidades. O contrato deve incluir prazos claros para a entrada em operação e penalidades/multas em caso de atrasos por parte da construtora. Atenção às cláusulas de força maior – elas podem isentar a construtora de responsabilidade em caso de pandemias, restrições locais, etc.

Cessão de direitos. Ao ceder direitos, estabeleça um mecanismo que o proteja de dívidas e obrigações ocultas e defina quem arcará com os custos tributários em caso de reestruturação da transação.

Recomendação: Para novos empreendimentos, é crucial verificar a reputação da construtora, os projetos em andamento, as avaliações e os comentários, bem como a disponibilidade de recursos para concluir o projeto.

Hoje em dia, cada vez mais transações são realizadas remotamente, especialmente quando envolvem não residentes. Esse formato tornou-se possível graças à combinação do modelo jurídico anglo-saxão, à flexibilidade dos advogados locais e aos serviços digitais.

Vantagens das compras remotas:

• Economize tempo e custos de deslocamento.
• A possibilidade de participar de uma transação estando em outro país.
• Mecanismos flexíveis – assinaturas eletrônicas e procurações.
• O advogado essencialmente "substitui" o comprador, supervisionando o processo.

Como funciona na prática

1. Selecionando um objeto

O investidor recebe materiais do incorporador ou corretor: plantas baixas, fotos/vídeos e visitas virtuais. Muitas empresas oferecem visitas ao vivo via Zoom ou WhatsApp.

2. Apoio jurídico

No Chipre, um advogado intermediário desempenha um papel fundamental. Ele verifica a titularidade do imóvel, quaisquer restrições potenciais e as licenças de construção, além de preparar o contrato de compra e venda. Para o cliente, tudo isso pode ser feito remotamente, sem a necessidade de visitar a ilha.

3. Assinatura de documentos

O contrato pode ser assinado:

• eletronicamente (através de plataformas certificadas),
• ou por procuração autenticada por um notário no país do comprador.

É prática comum enviar documentos originais pelo correio.

4. Acordos financeiros

Os fundos não são transferidos diretamente para a construtora, mas sim para a conta de garantia (conta caução) do advogado. O advogado só os transfere para o vendedor após o cumprimento de todos os termos do contrato. Isso protege o investidor de riscos.

5. Registro de propriedade

Após a conclusão da transação, o advogado submete os documentos ao departamento de terras. O investidor recebe a escritura pelo correio ou eletronicamente.

Comprar um imóvel à beira-mar oferece diversas vantagens, mas também envolve considerações legais específicas. Veja o que você precisa levar em conta:

Recuos/restrições costeiras. Ao longo da costa, aplicam-se limites de desenvolvimento, requisitos de recuo, regulamentos especiais de planejamento urbano e proteções de áreas naturais. Algumas áreas podem ser inadequadas para construção ou exigir licenças especiais.

Primeira linha / segunda linha. "Primeira linha" refere-se a terrenos diretamente adjacentes ao mar e, por isso, têm um preço mais elevado. "Segunda linha" fica um pouco mais distante e é menos cara, mas possui menos restrições. Ao comprar um imóvel de primeira linha, certifique-se de verificar as restrições de construção e considerar o risco de erosão costeira.

"Vista para o mar" nos documentos. Não confie apenas no marketing: a existência ou não de direito oficial a uma vista desimpedida para o mar e as restrições de construção devem estar refletidas nos documentos.

Proteção costeira, licenças marítimas. Construções na costa podem exigir aprovações adicionais de órgãos e organizações governamentais ambientais/marítimas.

Comparação com a Áustria. Na Áustria, o processo de transação é mais formalizado por meio da figura do tabelião e da regulamentação clara de garantias/fundos, tributação e transferências. É mais previsível, mas o nível de controle também é muito mais rigoroso.

No Chipre, o modelo anglo-saxão de assessoria jurídica enfatiza a proteção contratual e o registro de contratos antes da emissão do título de propriedade. Na Áustria, o assessoramento notarial e a verificação formal ocorrem "na fase notarial", enquanto no Chipre, uma parte significativa do trabalho é realizada por um advogado.

Isso torna o processo cipriota flexível, mas exige mais disciplina por parte do comprador e um advogado competente.

A seguir, encontra-se uma tabela estruturada que inclui todos os principais impostos e taxas associados à compra, posse e venda de imóveis no Chipre.

Fontes para as principais taxas: publicações fiscais e analíticas 2024-2025: PwC Cyprus, George Konstantinou Law Firm, PwC Tax Sumaries .

IVA. A taxa padrão de IVA é de 19%. Aplica-se a imóveis novos e serviços de construção. No entanto, existem programas e taxas reduzidas para imóveis residenciais (anteriormente, vigorava um regime de 5% para determinadas "residências principais" e projetos, mas a regulamentação fiscal para esses regimes reduzidos está sujeita a alterações regulares em 2025-2026, portanto, verifique as condições atuais para o projeto específico em que você está interessado).

Para revenda (mercado secundário), o IVA geralmente não é aplicado, mas taxas de transferência são aplicáveis.

Imposto de selo e taxas de transferência. O imposto de selo é uma pequena taxa por contrato. Deve ser pago prontamente, dentro de 30 dias após a assinatura. As taxas de transferência (taxas de registro para transferência de propriedade) são calculadas em uma escala (3%/5%/8%), com um desconto de 50% frequentemente aplicado ao comprador em certos tipos de transações.

Esses dois componentes juntos representam uma parcela significativa dos custos de transação, especialmente na revenda.

Imposto sobre Ganhos de Capital (CGT). Aplica-se um CGT de 20% sobre os lucros da venda de imóveis cipriotas (e sobre ações de empresas que detêm diretamente esses imóveis, sob certas condições).

Existem deduções (custo original, melhorias razoáveis) e certas isenções que precisam ser levadas em consideração caso você planeje se desfazer do investimento.

Despesas legais e comissões de agentes. Os honorários advocatícios geralmente representam de 1% a 2% do preço total da transação, e a comissão do agente é de 2% a 3% (normalmente paga pelo vendedor, mas outras opções são possíveis). Recomenda-se reservar pelo menos de 3% a 6% para custos imprevistos e fixos da transação ao calcular o custo total de entrada.

Custos de propriedade e despesas anuais. As despesas anuais incluem os serviços públicos do condomínio, seguro, taxas municipais e taxas de coleta de lixo. Em condomínios de alto padrão (resorts de luxo), as despesas comuns podem ser significativas – chegando a vários milhares de euros por ano, o que reduz a renda líquida do aluguel.

Tributação da renda de aluguel e nuances corporativas. A renda de aluguel é tributada como parte da base tributária geral. Para pessoas físicas, as alíquotas de imposto são progressivas. A aquisição por meio de uma empresa (SPE) e a gestão por meio de uma estrutura corporativa implicam imposto de renda corporativo, contribuições previdenciárias obrigatórias sobre os salários, política de dividendos, etc.

Os acordos para evitar a dupla tributação entre Chipre e o país do investidor também são importantes, pois permitem uma redução da carga tributária se forem executados corretamente.

Regimes fiscais para não residentes: regime de não-domiciliado e a "regra dos 60 dias". O Chipre oferece mecanismos fiscais atrativos para novos residentes — em particular, o regime de não-domiciliado, que prevê isenção de impostos sobre dividendos e juros por um período prolongado (17 anos sob certas condições), e a "regra dos 60 dias" para determinar a residência fiscal (uma alternativa à regra dos 183 dias) — uma ferramenta para o planeamento da residência fiscal temporária ou parcial no Chipre.

Esses regimes tornam Chipre atraente para investidores que desejam combinar otimização tributária e residência na UE, mas a aplicação dos incentivos exige estrita observância das condições.

Venda e Imposto sobre Ganhos de Capital (CGT). O CGT de 20% aplica-se aos ganhos de capital. Despesas com melhorias, honorários advocatícios e deduções básicas são consideradas para reduzir a base tributável. Planeje as implicações fiscais com antecedência: a venda por meio de uma SPE (Sociedade de Propósito Específico) pode apresentar desafios adicionais, e a herança envolve regras específicas que tornam os fundos fiduciários/fundações mais atraentes.

Comparação com a Áustria. A Áustria possui mais formalidades: o notário desempenha um papel fundamental, um sistema tributário previsível e rigoroso, e uma estruturação menos flexível (trusts/fundações são mais caros e complexos). Os rendimentos de aluguel na Áustria, particularmente em Viena, são menores (em torno de 2-3%), mas os riscos e a volatilidade do mercado também são significativamente menores. Chipre oferece retornos potenciais mais elevados (especialmente no litoral) e flexibilidade nas estruturas de propriedade (SPV, não domiciliados), mas também riscos sazonais e operacionais mais elevados.

Legalmente: Na Áustria, um notário torna a transação formalmente segura e praticamente automatizada. No Chipre, porém, o advogado desempenha um papel fundamental, gerenciando o processo e organizando a conta de garantia. Isso torna o processo mais flexível, mas exige uma seleção criteriosa dos profissionais com quem você trabalha.

O Chipre continua sendo um dos poucos países europeus onde investir em imóveis leva diretamente à obtenção de residência permanente. A ferramenta mais popular é o de residência permanente acelerada . Ele está disponível para quem compra um imóvel no Chipre no valor mínimo de € 300.000 e comprova renda proveniente do exterior. Este status:

• perpétuo e hereditário;
• Não exige residência permanente (uma visita a cada dois anos é suficiente);
• estende-se à família do requerente.

Alternativamente, existem autorizações de residência padrão para aposentados e indivíduos com renda passiva, bem como vistos de trabalho para especialistas, principalmente nos setores de TI e financeiro.

Desde 2022, um Visto para Nômades Digitais a trabalhadores remotos com rendimentos mensais de pelo menos € 3.500. Para cidadãos da UE, o processo é ainda mais simples: podem viver e trabalhar no Chipre sem restrições, bastando notificar as autoridades locais.

Além do aspecto legal, o fator estilo de vida .

• Nas grandes cidades existem escolas de língua inglesa que atendem aos padrões britânicos.
• O sistema de saúde combina o seguro estatal (GESY) com um setor privado desenvolvido.
• O Chipre está entre os países mais seguros da Europa, com baixos índices de criminalidade.

Em conjunto, estes fatores fazem da residência permanente no Chipre não apenas uma ferramenta de investimento, mas também uma forma de melhorar a qualidade de vida de uma família.

Na Áustria, a situação é diferente. O estatuto de residente não pode ser obtido diretamente através da compra de um imóvel. As principais opções são as autorizações de residência baseadas no rendimento e as autorizações de trabalho ou de negócios. Ao contrário do Chipre, a Áustria exige residência efetiva; não é possível obter uma autorização de residência "formal".

Comparação com a Áustria:

• Chipre: Opções flexíveis e práticas para investidores e famílias.
• Áustria: Regras rígidas e formalizadas para quem de fato reside no país.

No Chipre, o mercado de arrendamento está dividido em dois segmentos.

O aluguel por temporada é um modelo turístico.

• A temporada dura de abril a outubro.
• A taxa de ocupação durante os meses de pico chega a 90-95%.
• Custo médio diário: €100-250.
• As empresas de gestão recebem entre 15% e 25% da receita ao assumirem os serviços de manutenção e marketing.

Durante a baixa temporada, os rendimentos caem drasticamente, mas devido ao alto ADR (Average Rate Dealer - Preço Médio de Venda) no verão, um investidor pode receber de 6 a 8% ao ano.

Os aluguéis de longo prazo estão principalmente associados a especialistas em TI e especialistas estrangeiros.

• Em Limassol, os preços de aluguel de apartamentos começam em € 1.500 por mês, com rendimentos de 3 a 4%.
• Em Nicósia, onde a procura é impulsionada por funcionários públicos e estudantes, os rendimentos são mais elevados – entre 5% e 6%.
• Em Pafos e Larnaca, o preço de entrada e a rentabilidade estão equilibrados: 4-6%.

Na Áustria, o mercado é mais previsível, mas oferece baixos rendimentos. Em Viena e Salzburgo, os aluguéis de curta duração não são muito populares, então os investidores se concentram em contratos de longo prazo. As taxas são estáveis, mas os rendimentos raramente ultrapassam 2-3%.

Total:

• Chipre = alto potencial de retorno, mas altamente sazonal.
• Áustria = estabilidade e baixo risco, mas renda limitada.

Escolher a localização ideal para comprar uma moradia ou apartamento no Chipre depende de estratégia.

• Limassol é um mercado de alto padrão: escritórios, arranha-céus, uma marina e o status de "capital dos negócios". Os preços são elevados (6.000 a 10.000 euros/m²), os rendimentos são baixos, mas a liquidez é alta.
• Pafos é um destino turístico e familiar, popular entre britânicos e escandinavos. Oferece um equilíbrio entre preço e liquidez, com rendimentos superiores aos de Limassol.
• Larnaca – melhoria da infraestrutura (porto, marina), entrada acessível (€2.000–3.000/m²), potencial de valorização do imóvel.
• Nicósia é a capital e o centro administrativo. Aluguéis durante todo o ano, preços de entrada baixos (1.500-2.500 €/m²) e rendimentos de 5-6%.
• Ayia Napa e Protaras – um modelo de resort: no verão, a produção chega a 10%, no inverno – fica ociosa.

Chipre x Áustria:

• Limassol é a cidade mais próxima de Viena – prestígio e baixa rentabilidade.
• Pafos lembra Salzburgo – tanto no turismo quanto no estilo de vida.
• Nicósia fica mais perto de Innsbruck – estudantes e funcionários públicos.
• Ayia Napa e Protaras podem ser comparadas a estações de esqui devido à sua alta sazonalidade.

Conclusão: O mercado austríaco é adequado para quem busca estabilidade e previsibilidade a longo prazo. O Chipre, por outro lado, oferece mais oportunidades para investidores dispostos a trabalhar com um sistema dinâmico, sazonalidade e diferentes estratégias dependendo da região.

No Chipre, o mercado está dividido em imóveis usados ​​e imóveis novos, sendo que ambos os segmentos têm as suas próprias características.

O mercado secundário é tradicionalmente atrativo devido ao facto de os imóveis já terem resistido ao teste do tempo:

• É possível avaliar a qualidade real da construção e os custos operacionais;
• Leve em consideração as contas de serviços públicos e as reservas para grandes reparos;
• Verifique o histórico do imóvel – desde os direitos de propriedade até o histórico de reparos.

Os imóveis novos são geralmente vendidos na planta. Comprar antecipadamente permite um desconto de até 10-15%, mas exige maior atenção aos detalhes.

• Os cronogramas de pagamento estão vinculados às etapas de construção;
• São utilizadas garantias bancárias ou seguros;
• O principal risco reside nos atrasos na entrega e na qualidade da construção.

Preços estimados (2024)

Na Áustria, as construções novas são geralmente mais caras e de maior qualidade devido aos rigorosos códigos de construção, mas os rendimentos são menores. No Chipre, a gama de preços e qualidade é mais ampla, por isso escolher uma construtora confiável é um elemento fundamental para o sucesso de qualquer estratégia.

Além da compra de um apartamento ou moradia padrão para alugar, Chipre oferece opções de investimento alternativas que permitem diversificar seu portfólio e expandir para segmentos mais específicos.

Apartamentos com serviços e condomínios-hotéis. Muitos incorporadores oferecem complexos prontos para morar com gestão terceirizada, onde o investidor transfere a propriedade para uma empresa administradora. Em troca, recebe uma renda garantida (3-6% ao ano) e não tem obrigações operacionais. Esse formato é adequado para quem valoriza previsibilidade e uma abordagem "passiva".

Prédios de apartamentos/mini-complexos. Uma opção para investidores maiores: adquirir um prédio ou vários apartamentos sob uma única equipe de gestão. Isso exige investimento significativo e supervisão operacional, mas com uma gestão adequada, pode render de 7 a 9% ao ano.

Aluguel para estudantes (Nicósia, Limassol). Em cidades universitárias, a demanda é consistentemente alta durante todo o ano letivo. Este formato garante alta ocupação e renda previsível, embora possa haver períodos de baixa temporada durante o verão.

Imóveis comerciais:

• Lojas de rua e escritórios são muito procurados em Nicósia e Limassol.
• Armazenagem e logística ainda são um nicho de mercado, mas podem ter potencial a longo prazo.

Terreno para desenvolvimento. Ideal para construtoras e fundos de investimento. Os riscos estão associados a restrições de planejamento urbano, prazos de aprovação e altos custos de capital, mas o potencial para retornos acima da média também é significativo.

Comparação de estratégias

Áustria x Chipre

• Áustria → estabilidade, ênfase em escritórios e aluguéis de longo prazo, rendimentos normalmente entre 2% e 4%.
• Chipre → mais nichos (formatos de resort, aluguéis de curta duração, segmento estudantil), rendimento de 5 a 8% ou mais.

Os investimentos no Chipre oferecem retornos mais elevados, mas também riscos mais altos do que na Áustria.

Principais riscos

• Sazonalidade da receita e dependência do turismo: os aluguéis em resorts são ativos de maio a outubro. A demanda cai significativamente no inverno.
• Riscos em relação à qualidade da construção e ao desenvolvimento: especialmente ao investir em projetos ainda em construção. Atrasos ou reduções de custos em materiais são comuns.
• Verificação bancária (KYC/AML): Verificar a origem dos fundos pode atrasar a transação. É importante que os investidores preparem a documentação com antecedência.
• Riscos cambiais e gestão remota: para não residentes, estes são custos adicionais (empresas de gestão, seguros).
• Regulamentação de aluguéis de curta duração: é necessário o registro em um cadastro específico e a licença para alugar imóveis.

O Chipre não é apenas um destino de investimento rentável, mas também uma opção atraente para quem deseja mudar-se para a ilha. Muitas famílias, empresários e profissionais de TI escolhem o país não só pelas suas vantagens fiscais e de vistos, mas também para desfrutar de uma combinação agradável de clima, custo de vida acessível e alta qualidade de vida.

O clima e a ecologia estão entre os principais motivos pelos quais Chipre se tornou um polo de atração para imigrantes. Cerca de 320 dias de sol por ano, invernos amenos sem chuvas prolongadas e a possibilidade de nadar no mar durante seis a sete meses consecutivos criam um estilo de vida único, semelhante ao de um resort.

Ao mesmo tempo, a ecologia da ilha é considerada bastante favorável: em comparação com as grandes regiões industriais da Europa, não existem zonas industriais congestionadas e o ar do mar tem um efeito positivo na saúde.

A saúde e a educação estão disponíveis tanto no setor público quanto no privado. Desde 2019, o sistema nacional de saúde GESY está em funcionamento, oferecendo serviços médicos básicos. Para clientes mais exigentes, há clínicas particulares com médicos de experiência internacional.

A educação também é importante para as famílias: Chipre possui muitas escolas e universidades de língua inglesa, o que facilita o processo de mudança para crianças e adolescentes.

O custo de vida na ilha é mediano: mais alto do que na Europa Oriental, mas mais baixo do que na Áustria, Alemanha ou França. Aluguéis e compras em supermercados podem ser mais baratos, mas produtos importados e carros são mais caros. Como o transporte público é precário, a maioria das famílias possui um carro.

O elevado nível de segurança também torna Chipre um local atraente para se viver. A ilha possui diásporas prósperas de falantes de russo, britânicos e israelenses, bem como comunidades vibrantes de profissionais de TI e empreendedores. Chipre está entre as regiões mais seguras do Mediterrâneo, o que a torna uma escolha confortável para famílias com crianças e idosos.

Para muitos investidores, Chipre tornou-se mais do que apenas uma plataforma de investimento, mas um "refúgio europeu" onde podem investir capital, garantir a segurança familiar e manter a flexibilidade na gestão de ativos.

Motivos de interesse no Chipre:

• Jurisdição da UE: o setor imobiliário no Chipre proporciona acesso ao quadro jurídico europeu e proteção dos direitos de propriedade de acordo com as normas da UE.
• Sistema jurídico anglo-saxão: transações transparentes e previsíveis, compreensíveis para investidores estrangeiros.
• Procedimentos simples para compra e registro de imóveis: burocracia mínima em comparação com outros países da UE.
• O inglês é amplamente utilizado tanto no mundo dos negócios quanto no governo, o que facilita a adaptação.
• Geografia: Chipre está localizado entre a Europa, o Oriente Médio e a África, oferecendo voos rápidos para diversas regiões.

Os profissionais de TI desfrutam de isenções fiscais, regimes de vistos preferenciais e da oportunidade de trabalhar em um ambiente internacional, mantendo uma alta qualidade de vida.

Portanto, a decisão de comprar um imóvel no Chipre não se resume apenas ao retorno do investimento, mas também à diversificação de riscos. Para residentes de países com sistemas políticos instáveis ​​ou restrições cambiais, o Chipre torna-se um "porto seguro" que proporciona acesso à UE e uma vida confortável.

A venda de imóveis no Chipre é uma etapa distinta do ciclo de investimento, sendo importante considerar diversos fatores: liquidez do mercado, impostos, sazonalidade e nuances legais.

Vendas e tempo de permanência no mercado:

• No Chipre, o mercado é mais volátil: a procura depende muito da sazonalidade (o verão é mais ativo do que o inverno) e da localização.
• O período médio de exposição para imóveis no litoral pode ser de 6 a 12 meses, enquanto para apartamentos com alta liquidez em cidades (Limassol, Nicósia) é muito mais curto.
• O período de vendas pode ser ainda mais longo para moradias de luxo, especialmente se estivermos falando de propriedades acima de € 1,5 a 2 milhões.

Na Áustria, a situação é mais previsível: o mercado é menos dependente das estações do ano, e o tempo que um imóvel permanece no mercado é normalmente de 3 a 6 meses em Viena e nas principais cidades.

Chipre:

• Imposto sobre Ganhos de Capital (CGT) – 20% (com possível isenção para compras da primeira casa ou propriedade a longo prazo);
• Ao vender através de uma empresa, podem ser oferecidas otimizações fiscais;
• Divulgação obrigatória das fontes de financiamento e transparência da transação.

Áustria:

• Imposto sobre ganhos de capital (Immobilienertragsteuer) – 30%;
• As regras relativas à herança e à doação são transparentes, mas as taxas são mais altas do que no Chipre.

Sucessão e planejamento patrimonial. Para investidores de longo prazo, a transferência de ativos costuma ser uma preocupação.

• No Chipre, é comum usar empresas ou fundos fiduciários para deter bens, o que simplifica a herança e minimiza os impostos.
• Na Áustria, o sistema jurídico é mais rigoroso, mas ainda garante proteção integral aos herdeiros.

Com base na minha experiência de trabalho no Chipre e na Áustria, posso afirmar que ambas as jurisdições oferecem diversas vantagens. Quando os meus clientes procuram fiabilidade, tranquilidade e proteção de capital a longo prazo, recomendo-lhes a Áustria.

O rendimento aqui é menor, mas a previsibilidade e a proteção dos direitos são do mais alto nível. Recomendo a compra de uma casa ou terreno no Chipre para quem deseja não apenas preservar, mas também aumentar seu capital, combinando investimento com um estilo de vida confortável.

Ao escolher um imóvel, sempre começo verificando a construtora e seu histórico jurídico : certificando-me de que possuam escrituras definitivas, sem ônus financeiros e com as licenças de construção corretas. Erros nessa etapa são extremamente custosos.

O segundo ponto importante é um teste de estresse de rendimento : simulo uma situação em que a ocupação dos imóveis para aluguel cai entre 20% e 30% e avalio a resiliência do projeto. Essa abordagem nos permite entender antecipadamente se o imóvel consegue suportar flutuações sazonais.

O tipo de propriedade também desempenha um papel importante. Um pequeno apartamento pode ser registrado em nome de uma pessoa física, mas se estiverem envolvidas quantias significativas, é melhor investir por meio de uma empresa (SPE). Chipre possui um regime de não-domiciliado, que permite a isenção de impostos sobre dividendos e ganhos de capital por até 17 anos, melhorando significativamente a rentabilidade da transação.

Na Áustria, as regras são mais rígidas, mas os acordos para evitar a dupla tributação oferecem algumas oportunidades.

Normalmente, ofereço três estratégias. A opção conservadora é o investimento imobiliário urbano a longo prazo: por exemplo, apartamentos em Nicósia ou Viena. Uma abordagem equilibrada funciona em Larnaca ou Pafos: estas cidades têm preços moderados e procura estável.

Um cenário competitivo são os aluguéis de curta duração em resorts na costa do Chipre. É possível obter rendimentos de até 8% ao ano, mas é preciso estar preparado para a sazonalidade e para uma gestão ativa.

Por isso, costumo dizer aos meus clientes: "Diversifiquem". A combinação da Áustria e do Chipre é um excelente modelo de negócios. A Áustria oferece estabilidade, o Chipre oferece rendimento. Juntos, formam uma carteira equilibrada, onde um mercado compensa as fraquezas do outro.

Antes de fechar um negócio, sempre aconselho os investidores a realizarem uma verificação sistemática:

1. KYC e abertura de conta bancária
2. Verificação de propriedade e ausência de ônus financeiros
3. Análise da construtora e seus projetos anteriores.
4. Licenças para aluguel de curta duração (se planejadas)
5. Seguro de propriedade
6. contrato de gestão de imóveis
7. Planejamento e contabilidade tributária para regimes não domésticos
8. Plano de saída (revenda/longo prazo como estratégia de contingência)

Na minha opinião, comprar um imóvel no Chipre é a melhor opção quando renda, flexibilidade e um alto padrão de vida são importantes . É especialmente relevante para famílias, profissionais de TI e investidores que desejam combinar investimento com conforto pessoal — desde a mudança de residência até a educação dos filhos. A Áustria, por outro lado, é a melhor escolha para quem prioriza previsibilidade e confiabilidade, mesmo que os retornos sejam mais modestos.

Dito isso, sempre ofereço alguns conselhos gerais : certifique-se de trabalhar com um advogado que entenda as particularidades locais, avalie o incorporador de forma independente e defina um sistema de gestão de imóveis com antecedência. E, mais importante, sempre tenha um "Plano B": deixe a opção de converter aluguéis de curta duração em aluguéis de longa duração, reduzir o preço ou repensar sua estratégia caso o fluxo de turistas diminua.

Quanto ao futuro, estou confiante de que até 2030. A infraestrutura se desenvolverá, o turismo permanecerá estável e os incentivos fiscais continuarão a atrair novos investidores.

Mas a regulamentação também se tornará mais rigorosa : os bancos serão mais criteriosos quanto à origem dos fundos e os aluguéis de curto prazo serão cada vez mais regulamentados. A Áustria, como antes, continuará sendo uma ilha de estabilidade – sem movimentos bruscos, mas com liquidez garantida e proteção de capital.

Resumindo: a Áustria foca-se na preservação, o Chipre na rentabilidade. Pessoalmente, prefiro combinar ambos num único portfólio para alcançar tanto tranquilidade como rentabilidade.

O mercado cipriota é diversificado: não só os custos de entrada, mas também os modelos de rentabilidade variam entre as cidades. Os aluguéis de curta duração, com sazonalidade acentuada, predominam no litoral, enquanto os aluguéis estáveis ​​de longa duração prevalecem nas cidades.

A principal diferença reside no fato de que Chipre utiliza ativamente incentivos (não residenciais, redução do IVA para residências principais), enquanto a Áustria possui um sistema tributário mais conservador, com ênfase na estabilidade a longo prazo.

Os investidores no Chipre têm à sua disposição uma variedade de estratégias, desde as mais agressivas (aluguéis de curta duração em resorts) até as mais conservadoras (aluguéis de longa duração em áreas urbanas).

Estadia curta à beira-mar (Paphos, Ayia Napa)

• Orçamento: 200-300 mil euros
• Preço médio por quarto: 90-140 €/noite
• Retorno do investimento: 6-9%
• Riscos: sazonalidade, dependência do turismo

Residência de longa duração na cidade (Nicósia, Limassol)

• Orçamento: 150-400 mil euros
• Rentabilidade: 4,5-5,5%
• Inquilinos: funcionários de empresas, estudantes, funcionários públicos
• Prós: estabilidade, sazonalidade mínima

Praia Premium (Limassol, Portos)

• Orçamento: a partir de € 800.000
• Rentabilidade: 2,5-4%
• Cenário: Foco no crescimento do capital e na liquidez
• Prós: alto prestígio, proteção contra a inflação.

Diversificação através da gestão (portfólio)

• 2 a 3 objetos em locais diferentes
• Equilíbrio: um “resort” + uma “cidade” + terreno ou espaço comercial opcional
• Rentabilidade: 5-6,5% com riscos reduzidos.