Investir em imóveis nos EUA – casas, apartamentos, rentabilidade, impostos

De 2020 a 2025, o mercado imobiliário dos EUA cresceu em valor, um recorde de US$ 20 trilhões, atingindo um valor total de US$ 55,1 trilhões. No entanto, em 2025, o crescimento desacelerou significativamente: segundo a Zillow, o preço médio das casas aumentou apenas 0,3% em relação ao ano anterior, chegando a aproximadamente US$ 368.000. Para os investidores, isso indica que o mercado está se tornando mais equilibrado, o que significa que há espaço para negócios lucrativos.

Meu objetivo é fornecer a você uma análise sistemática do potencial de investimento imobiliário nos Estados Unidos. Quero mostrar como o mercado funciona, quais cidades — de Nova York e Los Angeles a Miami e Flórida — podem ser atraentes para compra, quais impostos e despesas um investidor pode esperar e quais nuances legais são importantes considerar.

Por que agora:

• Crescimento de preços a longo prazo: Apesar das desacelerações locais, os EUA continuam sendo um dos mercados mais dinâmicos do mundo.
• O dólar como porto seguro: investir em imóveis americanos protege o capital da desvalorização em países instáveis.
• Demanda por aluguéis: Em meio às altas taxas de juros dos financiamentos imobiliários, o mercado de aluguéis está crescendo de Nova York à Califórnia.
• Tendências globais de migração: Os Estados Unidos continuam sendo um polo de atração para empresas, estudantes, profissionais e investidores, sustentando a demanda por moradia a longo prazo.

Sou especialista em imóveis com formação jurídica e vasta experiência em investimentos e construção internacionais. Prestei suporte em transações na Europa e nos EUA, desde a compra de apartamentos e casas até projetos complexos nos segmentos imobiliários comerciais e hoteleiros.

Minha experiência inclui:

• Assessoria jurídica em transações e due diligence de imóveis;
• Análise da atratividade de investimento dos mercados e regiões individuais;
• desenvolvimento de estratégias de alocação de capital entre mercados estáveis ​​e em crescimento;
• Apoio a projetos com participação de investidores estrangeiros, incluindo aspectos legais e fiscais.

Neste artigo, compilei minha experiência e cenários práticos que ajudarão aqueles que estão considerando comprar uma casa nos EUA ou investir em imóveis americanos como forma de proteger e aumentar o capital.

Ao comparar os Estados Unidos com a Áustria, vale a pena destacar algumas vantagens importantes do país europeu:

• Estabilidade do mercado: os preços estão crescendo de forma moderada e previsível, sem as flutuações bruscas típicas das grandes cidades americanas.
• Demanda estável: o mercado imobiliário austríaco é procurado tanto por residentes locais quanto por investidores estrangeiros, garantindo liquidez.
• Facilidade de planejamento: os impostos e as condições legais são mais transparentes, facilitando a gestão de investimentos a longo prazo.
• Alto padrão de vida: infraestrutura, saúde, educação e segurança criam um ambiente confortável para morar e para a posse de imóveis a longo prazo.

Embora os EUA ofereçam escala, dinamismo e altos retornos, a Áustria beneficia da previsibilidade, estabilidade e confiabilidade – especialmente para investidores conservadores que buscam um local seguro para guardar e aumentar seu capital.

Os Estados Unidos continuam sendo um dos mercados imobiliários mais atraentes para investidores internacionais. Não é apenas o maior mercado em volume de transações e capitalização, mas também um dos que apresentam alta liquidez e procedimentos transparentes. Todos os anos, investidores da Europa, Ásia e Oriente Médio vêm para cá para comprar uma casa nos EUA ou um apartamento na cidade de Nova York, diversificar seu portfólio e gerar renda estável com aluguéis.

De acordo com o último relatório do Índice Global de Preços de Imóveis da Knight Frank para o quarto trimestre de 2024, o crescimento médio anual dos preços de imóveis nos EUA foi de 2,6%. Embora esse número esteja abaixo da tendência de longo prazo de 4,8%, indica estabilidade e crescimento moderado do mercado.

O relatório da PwC e do Urban Land Institute, "Emerging Trends in Real Estate® 2025", observa que as taxas de juros mais baixas do Federal Reserve estão ajudando a reativar o mercado imobiliário, aumentando o volume de transações e melhorando as condições para os investidores.

Segundo a JLL, os EUA demonstraram um alto grau de transparência no mercado imobiliário em 2024, como evidenciado pela melhoria nas pontuações do Índice Global de Transparência Imobiliária. Isso torna o mercado americano atraente para investidores internacionais, proporcionando confiança na estabilidade jurídica e financeira das transações.

Os EUA oferecem uma combinação única de liquidez, diversificação de mercado e estabilidade. Ao contrário da Europa, onde os altos impostos e a liquidez limitada podem ser um obstáculo, e da Ásia, onde a instabilidade política pode impactar o mercado, os EUA proporcionam um ambiente de investimento mais previsível.

Por exemplo, meus clientes que investem em imóveis na cidade de Nova York relatam altos retornos e estabilidade de mercado, apesar dos altos custos iniciais. Um cliente comprou um apartamento em Nova York por US$ 1,5 milhão e, em dois anos, estava gerando US$ 120.000 em renda de aluguel.

O mercado imobiliário dos EUA é um dos maiores e mais líquidos do mundo, oferecendo aos investidores uma ampla gama de oportunidades — desde casas residenciais e apartamentos até imóveis comerciais e multifamiliares. Uma economia estável, infraestrutura desenvolvida e um sistema jurídico transparente tornam o país particularmente atraente tanto para investidores locais quanto estrangeiros.

O mercado imobiliário dos EUA passou por diversas fases importantes nas últimas duas décadas. A crise de 2008 foi desencadeada pela disseminação de hipotecas subprime e especulação: os preços dos imóveis despencaram, muitos proprietários se viram com patrimônio líquido negativo e os bancos entraram em default.
Nos anos seguintes, o mercado se recuperou gradualmente: de 2010 a 2015, houve um crescimento moderado dos preços, principalmente em grandes cidades como Nova York, São Francisco e Los Angeles, graças à entrada de investidores e à oferta limitada de moradias.

Inicialmente, a pandemia de COVID-19 desacelerou o mercado, mas, no final de 2020, a demanda havia aumentado consideravelmente: as baixas taxas de juros dos financiamentos imobiliários e o interesse em áreas suburbanas aceleraram o crescimento dos preços, especialmente de casas e apartamentos.

Até 2025, o mercado se estabilizará: o crescimento dos preços deverá ser de 3 a 4% ao ano, enquanto os altos rendimentos de aluguel e o interesse de investidores estrangeiros tornam os EUA um destino de investimento atraente. Meus clientes que investiram em Nova York e Miami relatam retornos estáveis ​​e uma dinâmica de mercado previsível.

O preço médio de uma casa usada nos EUA é de US$ 368.581, um aumento de 0,3% em relação ao ano anterior. Nova York, Miami e Los Angeles estão registrando quedas nos preços, tornando esses mercados mais atraentes para os compradores.

O retorno médio do aluguel é de 8%, o que é alto para os padrões globais.

O maior interesse por parte dos compradores é observado nas seguintes regiões:

• Nova Iorque: A procura estável e a infraestrutura desenvolvida tornam a cidade atrativa para os investidores.
• Miami: Transição do mercado comprador para 2025 torna as condições mais favoráveis.
• Los Angeles: A queda nos preços está aumentando a acessibilidade à moradia, especialmente para imóveis multifamiliares.
• Texas: Isenção de imposto de renda e baixos impostos sobre a propriedade atraem investidores.
• Meio-Oeste: Cidades como Detroit oferecem altos rendimentos de aluguel, de até 21,95%.

O mercado imobiliário dos EUA oferece uma gama diversificada de imóveis, permitindo que os investidores adaptem uma estratégia ao seu orçamento e objetivos — desde a compra de uma casa nos EUA até um apartamento na cidade de Nova Iorque.

• Os edifícios residenciais proporcionam renda de aluguel estável e valorização a longo prazo, principalmente na cidade de Nova York e nos subúrbios de Miami.
• Condomínios e casas geminadas são muito procurados nas cidades; são mais fáceis de administrar e oferecem rendimentos de aluguel de 5 a 7% ao ano.
• multifamiliares (com vários apartamentos) oferecem altos retornos — até 10% ao ano — e minimizam o risco de apartamentos vagos.
• O setor imobiliário comercial (escritórios, lojas, armazéns) é atrativo para investimentos de longo prazo, especialmente em localizações estratégicas, apesar do aumento do trabalho remoto.
• Os aluguéis de luxo e de curta duração oferecem altos retornos, mas exigem gestão ativa.

Investidores estrangeiros gastaram US$ 56 bilhões em imóveis nos EUA entre abril de 2024 e março de 2025, um aumento de 33,2% em relação ao ano anterior. Os principais países investidores foram China, Canadá, América Latina e Europa. O interesse concentrou-se principalmente em grandes cidades e áreas nobres — Nova York, Miami e Los Angeles — onde o preço médio por metro quadrado varia de US$ 1.100 a US$ 1.400. O retorno sobre o investimento em aluguel para investidores estrangeiros gira em torno de 6% a 8% ao ano, tornando o mercado americano um dos mais atraentes em termos de risco/retorno.

Os compradores americanos estão demonstrando crescente interesse em regiões do interior, como o Centro-Oeste, onde os preços médios das casas são de 25% a 40% menores do que nas regiões costeiras, e os rendimentos de aluguel chegam a 10% a 12% ao ano. Isso cria oportunidades atraentes para quem busca comprar uma casa ou investir em imóveis nos EUA com alto potencial de retorno e valorização do capital.

As altas taxas de juros dos financiamentos imobiliários (a taxa média para um financiamento fixo de 30 anos em agosto de 2025 é de aproximadamente 7,2%) estão temporariamente restringindo a demanda por compra de imóveis. No entanto, uma redução de apenas 1% a 1,5% nas taxas poderia impulsionar significativamente o mercado.

A migração de moradores de estados caros como Califórnia e Nova York para regiões mais acessíveis (Texas, Flórida e o Meio-Oeste) está impulsionando a demanda interna por moradias. De acordo com o Censo dos EUA, mais de 3 milhões de pessoas se mudam anualmente para estados mais acessíveis, criando um fluxo constante de potenciais inquilinos e compradores.

Investir em imóveis nos EUA oferece diversas oportunidades, e a escolha da estrutura de propriedade depende dos objetivos do investidor, das preferências fiscais e do nível de envolvimento.

Uma forma simples de investir é comprar imóveis em nome de uma pessoa física. No entanto, isso pode resultar em impostos mais altos e proteção patrimonial limitada. Por exemplo, meus clientes que investiram em uma casa nos EUA dessa maneira enfrentaram taxas de impostos mais altas e riscos de responsabilidade pessoal.

Peculiaridades:

• Processamento de transações simples e burocracia mínima
• Controle total sobre a gestão, reparos e aluguéis
• É fácil obter um empréstimo hipotecário em nome de uma pessoa física, especialmente para cidadãos americanos
• Adequado para propriedade privada ou habitação familiar

Constituir uma Sociedade de Responsabilidade Limitada (LLC) permite limitar a responsabilidade pessoal e otimizar a tributação. Isso é especialmente vantajoso para investidores estrangeiros, pois uma LLC oferece flexibilidade na distribuição de lucros e prejuízos e simplifica a transferência de ativos.

Peculiaridades:

• Limitação da responsabilidade pessoal do proprietário
• Flexibilidade na distribuição de lucros e prejuízos entre os participantes
• Simplificar a transferência de ações para outros investidores sem a necessidade de revender o imóvel
• Possibilidade de otimização tributária, incluindo deduções de despesas e depreciação
• Adequado para imóveis multifamiliares, comerciais e carteiras de imóveis

Exemplo: Um dos meus clientes comprou um imóvel nos EUA por meio de uma LLC (Sociedade de Responsabilidade Limitada), o que lhe permitiu gerenciar com eficácia as consequências tributárias e proteger seus bens pessoais.

Os REITs são empresas que detêm e administram imóveis, oferecendo liquidez e diversificação. Em 2024, os REITs públicos distribuíram aproximadamente US$ 66,2 bilhões em dividendos.

Peculiaridades:

• Oportunidade de investir em edifícios de escritórios, centros comerciais, armazéns e apartamentos sem gestão direta
• Diversificação por geografia e tipo de objetos
• Liquidez - As ações de REITs são negociadas facilmente no mercado
• Ideal para investidores que buscam renda passiva
• O rendimento de dividendos situa-se em média entre 4% e 7% ao ano, com valorização adicional do capital

Parcerias e fundos de investimento imobiliário (REITs) permitem reunir capital para adquirir grandes ativos imobiliários, reduzindo o risco e aumentando os lucros potenciais.

Peculiaridades:

• Acesso a imóveis comerciais e multifamiliares de alto valor
• Partilha de riscos e custos entre parceiros
• A gestão das instalações é confiada a uma equipe profissional
• A oportunidade de participar em grandes projetos sem necessidade de grandes investimentos pessoais

Em geral, os EUA não proíbem estrangeiros de comprar imóveis residenciais, incluindo casas, apartamentos e imóveis comerciais, diretamente em seus próprios nomes, por meio de LLCs, REITs ou por meio de parcerias e fundos fiduciários. Existem restrições à compra de terrenos próximos a locais estratégicos, como bases militares e infraestrutura crítica.

Alguns programas de financiamento imobiliário estão disponíveis apenas para cidadãos e residentes, portanto, estrangeiros tendem a usar dinheiro em espécie ou financiamento por meio de bancos internacionais. A titularidade por meio de uma LLC (Sociedade de Responsabilidade Limitada) ou um fundo fiduciário geralmente ajuda a contornar algumas complexidades burocráticas e simplificar o processo.

O processo de compra de um imóvel nos EUA é caracterizado pela transparência e por procedimentos legais rigorosos, tornando o mercado atraente tanto para investidores americanos quanto estrangeiros. A seguir, discutiremos os principais passos e considerações a serem levados em conta se você planeja comprar um apartamento na cidade de Nova York, uma casa nos EUA ou investir em Los Angeles.

O processo de compra de imóveis nos EUA é claramente estruturado. Aqui estão os principais passos que meus clientes seguem ao comprar uma casa nos EUA ou um apartamento em Nova York ou Los Angeles:

1. Selecionar um agente e um imóvel – escolher um imóvel e apresentar uma oferta (proposta de compra) através de um corretor de imóveis.
2. Aceitação da oferta – o vendedor confirma os termos da transação, e o preço é fixado no contrato.
3. Conta de garantia (escrow account) – uma conta especial é aberta para armazenar o depósito e os fundos até que a transação seja concluída.
4. A inspeção (inspeção residencial) é uma verificação técnica do estado de um imóvel (telhado, instalações, sistemas).
5. Avaliação (ou perícia fiscal) - realizada por um banco ou por um avaliador independente, especialmente se houver financiamento imobiliário.
6. Pesquisa de título e seguro de título — verificação da legalidade e obtenção de seguro de título.
7. Preparação de documentos – um advogado ou uma empresa de custódia prepara os contratos e acordos finais.
8. Conclusão - as partes assinam os documentos, o dinheiro é transferido e os direitos de propriedade são registrados nos registros do condado.

Exemplo: um dos meus clientes estava comprando uma casa no Texas, nos Estados Unidos, e todo o processo, desde o envio da proposta até o registro da escritura, levou cerca de 45 dias — esse é o prazo padrão para a maioria das transações.

Na compra de imóveis nos EUA, dois especialistas desempenham um papel fundamental: um corretor de imóveis e um advogado.

Um corretor imobiliário auxilia o cliente em todas as etapas: desde a seleção do imóvel e a apresentação da proposta até a negociação com o vendedor. Diferentemente da Europa, nos EUA os serviços de corretores imobiliários são pagos pelo vendedor, e não pelo comprador, o que os torna particularmente vantajosos para investidores estrangeiros. Por exemplo, um cliente meu que planejava comprar um apartamento na cidade de Nova York economizou dezenas de milhares de dólares graças à habilidade de negociação do corretor, que conseguiu um desconto em um mercado competitivo.

um advogado , mas em Nova York, Nova Jersey e Massachusetts, sua participação é obrigatória. Eles verificam a integridade da transação, analisam a titularidade, redigem o contrato e garantem a conformidade com as normas tributárias (como a FIRPTA para estrangeiros).

Na minha prática, tive um cliente que planejava comprar uma casa na Flórida, e o advogado descobriu que o antigo proprietário devia US$ 15.000 em impostos. Graças a isso, o problema foi resolvido antes do fechamento do negócio, e o comprador evitou despesas desnecessárias.

Comprar um apartamento ou investir em um imóvel nos EUA não exige cidadania ou residência permanente. Os principais requisitos não são o passaporte, mas sim a transparência financeira e jurídica da transação. Os compradores devem comprovar a origem legal dos seus fundos, ter recursos suficientes para o pagamento inicial (caso estejam financiando a compra) e compreender as normas tributárias, incluindo a FIRPTA e a tributação sobre renda de aluguel.

1. Número de identificação

• Os residentes precisam de um Número de Segurança Social (SSN)
• Não residentes - ITIN (Número de Identificação Fiscal Individual) para pagamento de impostos

2. Conta bancária nos EUA

• Utilizado para transferir fundos para uma conta de garantia e pagar despesas correntes
• Pode ser aberto com visto e passaporte

3. Confirmação da identidade e da origem dos fundos

• O banco ou a empresa de custódia verifica os documentos para garantir que não haja violação das normas de AML (combate à lavagem de dinheiro)

4. Financiamento

• A maioria dos investidores estrangeiros paga suas transações em dinheiro (de acordo com a NAR, mais de 40% das compras estrangeiras são feitas em dinheiro)
• É possível obter financiamento imobiliário, mas as condições são mais rigorosas: o pagamento inicial é de 30 a 50%, e a taxa de juros é de 1 a 2% superior à dos cidadãos americanos

5. Obrigações tributárias

• Não residentes estão sujeitos ao imposto sobre vendas (FIRPTA - até 15%)
• Ter um ITIN permite que você declare o imposto de renda sobre aluguéis

6. Idade

• Não há restrições à propriedade; os imóveis podem até ser registrados em nome de um menor por meio de um tutor ou fideicomisso
• Os bancos estabeleceram uma idade mínima de 18 anos para a concessão de hipotecas

Investidores e compradores estrangeiros podem adquirir imóveis nos EUA totalmente online, sem precisar estar presentes pessoalmente. Corretores imobiliários oferecem visitas virtuais e tours em 3D, e os documentos são assinados eletronicamente por meio de serviços como o DocuSign.

A parte financeira da transação é administrada por uma empresa de custódia: ela recebe o depósito, verifica a titularidade do imóvel e providencia o seguro de título. Os fundos são transferidos por transferência bancária internacional.
O fechamento do negócio ocorre remotamente, e a escritura registrada é enviada ao comprador por correio ou transportadora. Eu tinha um cliente que queria comprar um apartamento em Nova York, e concluímos a transação inteiramente online — o representante de confiança dele recebeu as chaves.

Esse formato é especialmente conveniente para quem planeja alugar seu imóvel imediatamente: seja uma casa nos Estados Unidos ou um apartamento em Los Angeles, Miami ou Flórida, o imóvel é transferido imediatamente para a empresa administradora.

Investidores que planejam comprar uma casa ou apartamento nos Estados Unidos devem considerar não apenas o preço do imóvel, mas também a carga tributária. Ao contrário da Europa, onde os impostos sobre a propriedade são geralmente mais transparentes e previsíveis, os EUA possuem um sistema tributário de múltiplos níveis: federal, estadual e municipal.

Nos Estados Unidos, os impostos prediais anuais variam de 0,3% (Havaí) a mais de 2,4% (Texas, Nova Jersey). A média é de cerca de 1,1% do valor do imóvel.

Por exemplo, se uma casa nos Estados Unidos custa US$ 500.000, o imposto predial será de aproximadamente US$ 5.500 por ano. Meus clientes que compraram uma casa na Flórida por US$ 650.000 pagam pouco mais de US$ 9.000 em impostos prediais anualmente.

Isso inclui honorários advocatícios, seguro de título, taxas de custódia, avaliação e registro da transação. Normalmente, corresponde a 2-5% do preço de compra do imóvel. Ao comprar um apartamento de US$ 400.000 nos EUA, você deve reservar de US$ 8.000 a US$ 20.000 para custos de fechamento.

A renda proveniente de imóveis alugados está sujeita ao imposto federal (10-37%) e ao imposto estadual (0-13%). Não residentes podem estar sujeitos à retenção na fonte de 30%, a menos que se apliquem acordos internacionais. Deduções para reparos, administração e depreciação podem reduzir a base tributável. Por exemplo, um cliente em Miami reduziu o imposto sobre o aluguel de seu apartamento nos EUA em quase metade ao cobrir custos de administração e reparos.

Aplica-se à venda de imóveis e corresponde a 20% da taxa de imposto federal mais a taxa de imposto estadual. Residentes recebem isenções fiscais por manterem o imóvel por mais de dois anos; estrangeiros não recebem esses benefícios.

Por lei, a FIRPTA retém até 15% do preço de venda de não residentes. Por exemplo, um investidor austríaco que vendeu um apartamento em Nova York por US$ 1,2 milhão teve US$ 180.000 retidos em impostos. Parte desse valor pode ser reembolsada após a declaração do imposto de renda.

A Áustria oferece uma tributação imobiliária mais favorável e previsível para investidores conservadores. A carga tributária é mínima e o planejamento tributário para rendimentos de aluguel e ganhos de capital é mais simples. Os EUA oferecem retornos mais altos, mas os riscos e custos são maiores, especialmente para estrangeiros.

Para reduzir a carga tributária na compra de uma casa nos EUA, os investidores utilizam:

• A LLC (Sociedade de Responsabilidade Limitada) limita a responsabilidade pessoal e otimiza a tributação de arrendamentos e vendas.
• Troca 1031 - diferimento do imposto sobre ganhos de capital ao trocar um imóvel de investimento por outro.
• Deduções fiscais – despesas com reparos, gestão e depreciação reduzem a base tributável.
• Estruturação patrimonial – fundos fiduciários ou parcerias para proteção de ativos e otimização tributária.
• Planejamento de receitas e despesas - alocação equilibrada de receitas de aluguel e despesas de capital.

Possuir um imóvel ou apartamento nos Estados Unidos não garante automaticamente a residência permanente. No entanto, existem diversos programas de visto que podem envolver investimentos em imóveis e negócios.

O programa EB-5 permite que investidores e suas famílias obtenham um green card investindo US$ 1.050.000 em uma empresa comercial nos Estados Unidos que crie pelo menos 10 empregos para cidadãos americanos. Se o investimento for feito em uma Área de Emprego Alvo (TEA, na sigla em inglês), o valor pode ser reduzido para US$ 800.000.

No entanto, em fevereiro de 2025, o presidente dos EUA, Donald Trump, propôs substituir o programa EB-5 por um novo esquema de "cartão dourado" de US$ 5 milhões, que proporcionaria um caminho para a cidadania sem a exigência de criação de empregos.

O visto E-2 destina-se a cidadãos de países com os quais os Estados Unidos têm tratados de comércio e navegação. Os investidores devem investir um montante substancial de capital em um negócio existente ou novo nos Estados Unidos e deter uma participação majoritária (geralmente superior a 50%) na empresa.
Investimentos imobiliários, como a compra de prédios de apartamentos para fins de gestão, podem ser elegíveis para este visto se o negócio for gerido ativamente e lucrativo.

Embora não haja um requisito oficial de investimento mínimo para um visto E-2, na prática, recomenda-se investir entre US$ 250.000 e US$ 300.000, especialmente para pequenas empresas.

O visto L-1 destina-se a funcionários de empresas internacionais que se transferem para filiais ou subsidiárias nos Estados Unidos. Para se qualificar para este visto, a empresa estrangeira deve estar em operação há pelo menos um ano e ter vínculos apropriados com a empresa americana. Isso pode ser vantajoso para empresários estrangeiros que desejam expandir seus negócios, incluindo investimentos imobiliários, nos Estados Unidos.

Nos Estados Unidos, existem outras formas legais de obter uma autorização de residência além dos vistos de investimento:

• Reunião familiar - para parentes imediatos de cidadãos e residentes dos EUA.
• O casamento com um cidadão americano dá o direito de obter um green card.
• Vistos de trabalho - H-1B, O-1 e outros para trabalhadores qualificados.
• Educação - Vistos de estudante F-1 com possibilidade de posterior conversão para visto de trabalho.
• O Green Card Lottery é um programa anual de atribuição aleatória de vistos a cidadãos de países com baixas taxas de imigração para os Estados Unidos.

maneiras de obter uma autorização de residência na Áustria , incluindo:

• Cartão D: Destinado a especialistas altamente qualificados, investidores e empreendedores, permite residência e trabalho legais no país. Para investidores, o investimento mínimo é normalmente de € 300.000 a € 500.000 em um negócio ou na economia austríaca. A autorização de residência inicial é emitida por um ano, renovável por até cinco anos, após os quais é possível solicitar a residência permanente e, após seis anos, a cidadania.
• Autossuficiência: para indivíduos que conseguem se sustentar financeiramente sem auxílio governamental. É necessário comprovar a posse de um saldo bancário entre € 30.000 e € 60.000 e a propriedade de um imóvel. A autorização de residência inicial é válida por um ano, renovável anualmente por até cinco anos, sendo possível, posteriormente, a residência permanente.

A Áustria oferece um caminho mais simples e previsível para investidores que buscam residência por meio de investimento, graças a requisitos claros, valores de investimento fixos e uma via direta para residência de longo prazo e cidadania.

Investir em imóveis nos EUA pode gerar uma renda estável, mas é importante considerar as diferenças entre aluguéis de curto e longo prazo, as implicações fiscais e as regulamentações locais. Minha experiência mostra que escolher a estratégia de aluguel correta impacta diretamente a rentabilidade do seu investimento.

Os aluguéis de curta duração oferecem retornos elevados, frequentemente na faixa de 12 a 15% ao ano, especialmente em áreas turísticas e urbanas. Por exemplo:

• Nova Iorque: Diária de US$ 159, taxa de ocupação de 67%, receita anual de US$ 39.983.
• Santa Monica: diária de US$ 216, taxa de ocupação de 72%, renda anual de US$ 58.184.
• Hollywood, Flórida: diária de US$ 197, taxa de ocupação de 69%, renda anual de US$ 47.000.

Riscos e considerações: Muitas cidades, incluindo Nova York, Miami e Los Angeles, impõem regulamentações rigorosas sobre aluguéis de curta duração, exigindo registro, licenciamento e cumprimento de limites de diárias. Portanto, os investidores devem analisar cuidadosamente as leis locais para evitar penalidades.

Os contratos de arrendamento de longo prazo proporcionam uma renda mais estável com menos riscos regulatórios. O rendimento médio ronda os 8%, podendo atingir, em algumas regiões, chegar aos 12-22%. Exemplos:

• Detroit: Rendimento de até 21,95%.
• Miami: rendimento em torno de 7%.

Os contratos de arrendamento de longo prazo são especialmente atrativos para investidores que buscam estabilidade e mínima complexidade operacional. Meus clientes frequentemente optam por essa modalidade no Texas e no Arizona para garantir renda a longo prazo e mitigar os riscos associados à sazonalidade e às flutuações da demanda.

1. Aluguéis de curta duração (Airbnb, VRBO)

• Imposto de renda federal: 10–37%, dependendo da renda total do investidor.
• Exemplo: Se sua renda anual com aluguel de curto prazo de um apartamento na cidade de Nova York for de US$ 40.000, seu imposto de renda federal poderá variar de US$ 4.000 a US$ 12.000, dependendo de suas outras fontes de renda.
• Imposto estadual: Nova York - 4-8,82% da renda; Flórida - 0% (sem imposto de renda estadual).
• Imposto turístico e taxa de venda: Nova Iorque - 14,75% de cada reserva; Miami - cerca de 12%.
• Para não residentes: 30% de imposto sobre a renda bruta é retido na fonte pela empresa administradora.

2. Contrato de arrendamento de longo prazo

• Imposto de renda federal: 10–37%.
• Exemplo: Casa em Miami alugada por US$ 2.800/mês, renda anual de US$ 33.600. Impostos federais de US$ 3.300 a US$ 12.500.
• Imposto estadual: Flórida - 0%; Califórnia (Los Angeles) - 1-13,3%.
• Retenção na fonte para não residentes: Geralmente 30% da renda bruta, a menos que a empresa seja constituída por meio de uma LLC (Sociedade de Responsabilidade Limitada) com declaração de imposto de renda.

Para meus clientes na Europa e na Ásia, sempre recomendo calcular antecipadamente a carga tributária federal e local e considerar a criação de uma LLC (Sociedade de Responsabilidade Limitada) para otimizar ao máximo seus resultados. Por exemplo, investidores em Miami e Nova York se beneficiam significativamente de um planejamento adequado de despesas e depreciação.

As empresas de gestão imobiliária ajudam os investidores, especialmente os estrangeiros, a gerir os seus imóveis sem envolvimento pessoal. Os seus serviços incluem:

• Encontrar inquilinos e verificar sua solvência
• Cobrança de aluguel e controle de pagamentos em dia
• Manutenção, reparação e limpeza
• Contabilidade e declaração de impostos

Custo dos serviços:

• Aluguéis de longo prazo: normalmente entre 8% e 12% da renda mensal. Por exemplo, se um apartamento na cidade de Nova York rende US$ 3.000 por mês, a empresa administradora fica com US$ 240 a US$ 360 por mês.
• Aluguéis de curta duração (Airbnb, VRBO): normalmente de 15 a 20% da receita, pois exigem mais gerenciamento de reservas e atendimento ao hóspede. Exemplo: receita de US$ 4.000/mês — comissão de US$ 600 a US$ 800.
• Taxas adicionais: taxas de colocação na plataforma, taxas únicas de preparação do alojamento, reparos de emergência.

Se o seu objetivo é estabilidade, renda previsível e riscos regulatórios minimizados, recomendo considerar a Áustria. Os EUA são atraentes devido aos seus altos rendimentos, especialmente por meio de aluguéis de curto prazo, mas isso acarreta regulamentações complexas e inúmeros riscos.

A escolha de uma região para investir em imóveis nos EUA depende de seus objetivos, orçamento e estratégia: se você busca renda estável, alta liquidez ou a perspectiva de valorização do capital. Minha experiência mostra que escolher a cidade certa impacta diretamente os retornos e os riscos.

Nova Iorque - estabilidade e liquidez

Nova York continua sendo o mercado mais líquido do país. O preço médio por metro quadrado varia de US$ 10.000 a US$ 18.000, tornando os investimentos caros, mas previsíveis.

• Rendimento do aluguel a longo prazo: 5–6%
• Aluguéis de curta duração: 12–14%
• Bairros populares: Manhattan, Brooklyn, Queens
• Características: alta liquidez, demanda estável, leis rigorosas do Airbnb

Miami e Flórida - Crescimento e vantagens fiscais

Com preços médios de imóveis residenciais variando de US$ 5.500 a US$ 9.000 por metro quadrado, a Flórida é acessível a investidores que buscam valorização de capital e vantagens fiscais.

• Rendimento do aluguel a longo prazo: 7%
• Aluguéis de curta duração: 11–13%
• Bairros populares: South Beach, Brickell, Coral Gables
• Características: rápido crescimento dos preços, alto fluxo turístico, isenção de imposto de renda

Por exemplo, meu cliente comprou um apartamento de 80 metros quadrados em Brickell por US$ 600.000 (US$ 7.500/m²). Aluguéis de longa duração rendem US$ 3.500 por mês, enquanto aluguéis de curta duração pelo Airbnb podem chegar a US$ 5.500 por temporada. Após dois anos, o valor do apartamento aumentou 12%.

Califórnia (Los Angeles, São Francisco) - mercados caros e de alto padrão

Os preços aqui estão entre os mais altos: de US$ 8.500 a US$ 20.000 por metro quadrado. O investimento exige um orçamento considerável, mas proporciona prestígio e liquidez.

• Rendimento do aluguel a longo prazo: 5–6%
• Aluguéis de curta duração: 12–13%
• Bairros populares: Santa Monica, Hollywood, Centro de Los Angeles
• Características: áreas nobres, alta procura por aluguel, leis rigorosas

Texas (Austin, Dallas, Houston) – Crescimento e migração dinâmicos

O preço médio de uma casa varia de US$ 3.500 a US$ 6.500 por metro quadrado, tornando o Texas atraente para investidores com orçamento limitado que buscam alta valorização do capital.

• Rendimento do aluguel a longo prazo: 8–9%
• Aluguéis de curta duração: 10–12%
• Características: crescimento populacional, migração de estados caros, preços acessíveis

Um investidor canadense comprou uma casa geminada de 100 metros quadrados em Austin por US$ 450.000 (US$ 4.500/m²). O aluguel de longo prazo rende US$ 3.200 por mês. Um ano depois, o imóvel valorizou 10%. O mercado imobiliário local está em franca expansão, e a chegada de imigrantes está aumentando a demanda por aluguéis.

Meio-Oeste (Chicago, Detroit) - opções baratas, mas arriscadas

Os preços das casas aqui variam de US$ 1.500 a US$ 6.000 por metro quadrado, tornando o Meio-Oeste uma opção atraente para investimentos econômicos com alto retorno.

• Rendimento de aluguel a longo prazo: 7–22%
• Aluguéis de curta duração: 10–12%
• Características: preço de compra muito baixo, alta rentabilidade com aluguéis de longo prazo, mas mercado volátil e baixa demanda por aluguéis de curto prazo

Um casal suíço comprou uma casa de 120 metros quadrados em Detroit por US$ 200.000 (US$ 1.667/m²). O aluguel de longo prazo rende US$ 2.200 por mês — um rendimento de mais de 13% ao ano. O risco de flutuação de preços é maior, mas o baixo custo inicial permite que o investidor obtenha retornos significativos.

Nos Estados Unidos, aproximadamente 70% de todas as transações são de imóveis residenciais usados, enquanto as construções novas representam cerca de 30% do mercado, incluindo apartamentos na planta e empreendimentos multifamiliares. O preço médio de imóveis usados ​​em mercados populares como Nova York e Los Angeles varia de US$ 10.000 a US$ 18.000 por metro quadrado, enquanto as construções novas custam de US$ 8.000 a US$ 15.000 por metro quadrado, dependendo da região e do segmento.

No mercado secundário dos EUA, as grandes cidades com alta liquidez e infraestrutura comprovada são particularmente populares. Apartamentos e casas são mais procurados na cidade de Nova York, incluindo Brooklyn, Queens e Manhattan, onde a liquidez é alta e a demanda por aluguéis de longo prazo é estável.

O mercado secundário também está se desenvolvendo ativamente em Chicago, Detroit e Cleveland, onde os custos de moradia são mais baixos, permitindo que os investidores entrem com um orçamento pequeno e obtenham altos rendimentos de aluguel a longo prazo, de até 12 a 15%.

Características: Imóveis mais antigos podem exigir grandes reformas, mas proporcionam acesso rápido à renda de aluguel.

Novos empreendimentos atraem investidores com layouts modernos e padrões de eficiência energética. Entre as regiões mais populares estão Miami, Fort Lauderdale e Orlando, onde condomínios na planta oferecem preços abaixo do mercado e aluguéis de curta duração por até US$ 5.500 por mês. No Texas (Austin, Dallas e Houston), projetos multifamiliares estão sendo construídos ativamente, permitindo que investidores lucrem com vários apartamentos simultaneamente.

Características: risco de atrasos na construção, mas potencial de valorização do imóvel e flexibilidade no layout.

As casas americanas são frequentemente construídas usando estruturas de madeira, concreto e materiais modernos com eficiência energética. Os padrões incluem requisitos rigorosos de segurança contra incêndio, isolamento acústico e ventilação.

• Os novos edifícios geralmente contam com sistemas de automação residencial, cozinhas e banheiros modernos, o que aumenta seu atrativo para os inquilinos.
• Nos Estados Unidos, o tempo de construção de edifícios multifamiliares varia de 12 a 24 meses.

As novas construções na Áustria oferecem vantagens em termos de rapidez na construção, eficiência energética e estabilidade de mercado. Nos EUA, o processo pode ser atrasado devido à burocracia, às condições climáticas ou a atrasos por parte dos empreiteiros. Para investidores que buscam confiabilidade e estabilidade a longo prazo, a Áustria costuma ser a escolha preferida, apesar do custo mais elevado por metro quadrado.

Investir em imóveis nos EUA oferece uma ampla gama de estratégias, desde aluguéis tradicionais até o desenvolvimento de terrenos. A escolha da estratégia depende de seus objetivos, orçamento e apetite ao risco.

Comprar imóveis antigos para reforma e revenda é uma estratégia para investidores ativos. Os retornos podem chegar a 15-25% por transação, especialmente em áreas em crescimento como Los Angeles ou São Francisco.

Exemplos de clientes: Casa de 111 metros quadrados em Austin, comprada por US$ 450.000, reformada por US$ 70.000 e revendida por US$ 650.000 - lucro líquido de aproximadamente US$ 130.000.

Dividir o capital em várias propriedades menores reduz o risco e permite a diversificação da renda. Os portfólios dos clientes geralmente incluem dois ou três apartamentos em diferentes áreas de Miami ou do Texas, garantindo um fluxo de aluguel estável.

Escritórios, armazéns e imóveis comerciais geram rendimentos de 6 a 10% ao ano, mas exigem um capital inicial maior. Exemplo: a compra de um pequeno complexo de escritórios em Dallas por US$ 1,2 milhão rende entre US$ 80.000 e US$ 100.000 de renda anual.

Os REITs permitem que você participe do mercado imobiliário sem administrar diretamente os imóveis. Os rendimentos de dividendos normalmente variam de 4% a 6%, e a baixa barreira de entrada os torna atraentes para iniciantes.

A compra de terrenos para construção ou desenvolvimento é uma estratégia mais arriscada com um horizonte de longo prazo. Por exemplo, um terreno de 1,5 hectare na Flórida é comprado por US$ 250.000. Após a obtenção das licenças e a conclusão da construção, o projeto pode gerar uma renda de até US$ 600.000 a US$ 700.000 em 3 a 5 anos.

O mercado de Viena é mais estável e previsível. O investimento em imóveis para alugar oferece retornos de 4 a 5%, enquanto a compra e reforma para revenda e o desenvolvimento imobiliário são limitados devido às rígidas normas de construção e aos altos custos dos terrenos. O mercado é menos dinâmico, mas beneficia-se de segurança, transparência e estabilidade a longo prazo. Para investidores que buscam crescimento de capital com risco mínimo, Viena é preferível, enquanto os EUA são mais adequados para estratégias ativas com altos retornos.

Investir em imóveis nos EUA apresenta uma série de características e riscos únicos que são importantes considerar ao escolher uma região e uma estratégia.

A taxa média do imposto predial varia de 0,7% a 2,3% ao ano, dependendo do estado. Em alguns estados, como Nova Jersey e Illinois, os impostos podem ultrapassar 2,2%, reduzindo significativamente o retorno líquido. Exemplos de clientes mostram que, para um investimento em uma casa de US$ 600.000 em Miami, os impostos chegam a aproximadamente US$ 12.000 a US$ 15.000 por ano, o que é importante considerar ao calcular o retorno do investimento.

As leis locais sobre aluguel, especialmente para aluguéis de curta duração por meio do Airbnb e VRBO, podem ser rigorosas. Por exemplo, São Francisco, Nova York e Miami têm restrições quanto ao número de unidades para aluguel e aos requisitos de licenciamento, limitando a flexibilidade dos investidores.

Taxas de juros elevadas para financiamento imobiliário e a volatilidade do mercado podem reduzir a demanda por moradias. Por exemplo, entre 2022 e 2024, a alta das taxas de juros para 7% levou a uma desaceleração nas transações e a uma queda no número de compradores. Isso cria o risco de queda nos preços durante períodos de instabilidade.

Em cidades de segundo e terceiro escalão, como Detroit, Cleveland e partes do Texas, a liquidez dos imóveis é menor e o tempo de venda pode chegar a 6-12 meses. Isso aumenta o risco para investidores que buscam sair do negócio rapidamente.

O mercado austríaco beneficia de estabilidade e previsibilidade. Os impostos são mais baixos, a legislação é mais transparente, as normas de arrendamento são mais flexíveis e a liquidez dos imóveis em grandes cidades como Viena e Salzburgo é estável. Para investidores que valorizam a proteção do capital a longo prazo e a mitigação de riscos, a Áustria é frequentemente uma opção preferencial. Os EUA, por outro lado, são adequados para aqueles que estão preparados para gerir ativamente as suas carteiras e que procuram retornos mais elevados, compreendendo, ao mesmo tempo, as potenciais flutuações do mercado.

Investir em imóveis nos EUA está ligado não apenas ao retorno financeiro, mas também ao estilo de vida e às condições de vida em cada estado. A escolha da região influencia o clima, o acesso à saúde, as oportunidades educacionais, a segurança e a infraestrutura financeira.

Os Estados Unidos possuem uma vasta diversidade de climas, o que é importante considerar ao escolher um imóvel e uma estratégia de aluguel. As cidades da Flórida têm um clima subtropical quente e praias, o que as torna populares para aluguéis de curta duração durante todo o ano. A Califórnia oferece um clima mediterrâneo ameno, particularmente em Los Angeles e San Diego, atraindo inquilinos de longa duração e famílias.

Ao mesmo tempo, o Centro-Oeste e os estados do norte (Chicago, Minneapolis) são caracterizados por invernos frios e períodos de neve, o que reduz a demanda por aluguéis de curto prazo, mas pode atrair compradores focados no segmento econômico e em preços acessíveis.

Para não residentes, o acesso a serviços de saúde e educação de qualidade é um fator importante a ser considerado. Em Nova York, o seguro saúde para uma família de quatro pessoas pode custar entre US$ 1.500 e US$ 2.000 por mês, incluindo cobertura básica e consultas com especialistas. Em Los Angeles, custos semelhantes variam de US$ 1.300 a US$ 1.800, enquanto em Miami e no Texas, variam de US$ 700 a US$ 1.000 por mês, dependendo do plano escolhido.

A educação também varia: escolas particulares e universidades de prestígio em Nova York e na Califórnia custam de US$ 20.000 a US$ 50.000 por ano, enquanto no Texas ou na Flórida é possível encontrar boas escolas por US$ 10.000 a US$ 20.000 por ano.

Estrangeiros podem abrir contas e obter financiamentos imobiliários nos Estados Unidos, mas o processo é mais complexo do que para cidadãos: geralmente é necessário um ITIN/SSN, comprovante de renda e um pagamento inicial significativo (normalmente de 30 a 40%). Alguns bancos em Miami e na Califórnia oferecem programas específicos para não residentes.

A vida nos EUA varia muito dependendo da cidade e do estado. Exemplos:

• Nova Iorque (Manhattan): Aluguel de apartamento de 2 quartos: US$ 4.500 a US$ 6.000 por mês; supermercado e serviços: 30 a 40% acima da média; cafés e restaurantes: US$ 15 a US$ 25 por refeição; contas de serviços públicos: US$ 250 a US$ 400 por mês.
• Los Angeles, Califórnia: aluguel de apartamento de 2 quartos entre US$ 3.500 e US$ 4.500, supermercado 20 a 30% acima da média, restaurantes entre US$ 12 e US$ 20, contas de serviços públicos entre US$ 200 e US$ 350.
• Miami, FL: Aluguel de apartamento de 2 quartos entre US$ 2.500 e US$ 3.500, opções de supermercado e restaurantes próximas à média dos EUA, contas de serviços públicos entre US$ 150 e US$ 300.
• Austin, Dallas, TX: Aluguel de apartamento de 2 quartos entre US$ 1.800 e US$ 2.500, compras de supermercado em média, restaurantes entre US$ 10 e US$ 18, contas de consumo entre US$ 120 e US$ 250.
• Chicago, região Centro-Oeste: aluguel de apartamento com 2 quartos entre US$ 1.500 e US$ 2.200, compras de supermercado abaixo da média nacional, contas de serviços públicos entre US$ 120 e US$ 250.

A vida na Áustria é previsível e organizada: a saúde é de alta qualidade e acessível, a educação é de alta qualidade e a burocracia é mínima. Por exemplo, o seguro de saúde para uma família de quatro pessoas custa entre US$ 300 e US$ 500 por mês, e as mensalidades em escolas e universidades públicas são frequentemente gratuitas ou muito acessíveis.

A infraestrutura, o transporte e a segurança da cidade proporcionam uma vida confortável a longo prazo. Acredito que na Áustria é mais fácil planejar despesas, minimizar riscos e garantir o conforto da família.

A escolha de imóveis nos EUA depende muito dos objetivos do investidor e de sua situação de vida. Diferentes segmentos da população navegam pelo mercado de maneiras distintas, e é importante considerar fatores financeiros, legais e pessoais.

Para cidadãos de países instáveis, comprar uma casa ou apartamento nos Estados Unidos muitas vezes serve como forma de proteger o capital. Meus clientes da Europa Oriental e da América Latina compraram apartamentos em Miami e Los Angeles por US$ 400.000 a US$ 700.000 para diversificar seus ativos e garantir a preservação do patrimônio a longo prazo.

para aposentados graças ao seu clima ameno, baixos impostos sobre a propriedade e à ausência de imposto de renda estadual. Por exemplo, uma casa de US$ 550.000 na região de Fort Lauderdale, alugada por longo prazo, gerou uma renda de aproximadamente US$ 2.800 a US$ 3.200 por mês, enquanto o imóvel era usado como uma confortável segunda residência.

Nômades digitais valorizam os EUA por sua infraestrutura desenvolvida, internet de alta velocidade e oportunidades de aluguel de curto prazo por meio do Airbnb e VRBO. No entanto, as restrições de visto e a necessidade de documentos de longa duração criam certas dificuldades. Exemplo de um cliente: a compra de um apartamento em Austin por US$ 350.000 e o subsequente aluguel por temporada geraram uma renda de US$ 2.000 a US$ 2.400 por mês, exigindo um ITIN (Número de Identificação Fiscal Individual) e uma conta bancária para não residentes.

EUA versus Áustria? Comparado à Áustria, este país leva vantagem para investidores conservadores: o mercado é estável, as leis são transparentes, os impostos são mais baixos e os retornos são previsíveis. Os EUA, por outro lado, oferecem retornos mais altos, uma variedade de regiões e estratégias de investimento, mas estão associados a riscos, flutuações de mercado e desafios na gestão de imóveis. Para clientes que valorizam segurança e estabilidade, costumo recomendar a Áustria.

A saída de um investimento é uma etapa crucial que impacta diretamente a rentabilidade. As vendas de imóveis nos EUA são normalmente realizadas por meio do MLS (Multiple Listing Service) ou através de corretores profissionais. O tempo médio de venda varia conforme a região: em cidades populares como Miami ou Los Angeles, um imóvel pode ser vendido em 30 a 90 dias, enquanto em estados com menor liquidez, pode levar de 6 a 9 meses. Meus clientes, que venderam apartamentos em Miami por valores entre US$ 600.000 e US$ 750.000, frequentemente utilizaram o MLS e um corretor para agilizar o processo e minimizar as comissões.

Para não residentes, um aspecto fundamental é o FIRPTA, que exige a retenção de até 15% do preço de venda para fins de imposto federal. É importante calcular corretamente sua obrigação tributária para evitar pagamentos inesperados.

Uma permuta 1031 permite adiar o pagamento de impostos ao vender um imóvel e reinvestir em outro ativo imobiliário nos EUA. Por exemplo, um dos meus clientes vendeu um apartamento em Miami por US$ 650.000 e investiu em vários imóveis em Austin, o que lhe permitiu transferir a carga tributária e aumentar a diversificação do portfólio.

A transferência de bens imóveis por meio de herança ou fideicomisso é outra forma eficaz de administrar seu patrimônio e planejar seu futuro. Os fideicomissos ajudam a gerenciar ativos, reduzir riscos tributários e proteger seu patrimônio.

Comparado à Áustria, o processo de saída de investimentos lá é mais simples e previsível. A liquidez do mercado secundário é alta, a burocracia é mínima, os impostos sobre vendas são transparentes e as transações são concluídas mais rapidamente. Os EUA oferecem retornos mais altos, mas sofrem com regulamentações tributárias complexas e burocracia.

Há vários anos trabalho com clientes que investem em imóveis nos EUA e na Europa. Minha experiência mostra que cada mercado tem suas próprias características únicas e que o sucesso dos investimentos depende diretamente de uma análise prévia adequada.

A alocação de capital entre mercados estáveis ​​e em crescimento é a chave para uma carteira equilibrada. Nessa abordagem, os investimentos em imóveis na Áustria geralmente proporcionam estabilidade e previsibilidade, enquanto os imóveis americanos oferecem potencial de crescimento e rendimentos de aluguel mais elevados. Recomendo combinar imóveis nos EUA com mercados mais dinâmicos e rentáveis, como Miami ou Los Angeles, e imóveis estáveis ​​na Europa, como Viena. Essa abordagem permite diversificar os riscos, gerar renda de aluguel e, simultaneamente, acumular capital.

Ao escolher uma estratégia, levo em consideração os objetivos dos meus clientes: renda, status ou capitalização a longo prazo. Por exemplo, para clientes focados em renda e crescimento, os Estados Unidos são mais adequados, especialmente por meio de apartamentos nos EUA e imóveis na Flórida. Para aqueles que valorizam estabilidade, previsibilidade e proteção do capital, a Áustria costuma ser a melhor opção.

Pessoalmente, eu dividiria meus investimentos entre os EUA e a Áustria: os EUA oferecem crescimento e altos retornos, enquanto a Áustria proporciona tranquilidade, transparência e proteção patrimonial a longo prazo. Essa abordagem permite combinar o melhor dos dois mundos e criar um portfólio sustentável.

Investimentos imobiliários exigem uma compreensão clara de objetivos e mercados. Os EUA são a melhor escolha para quem busca altos retornos, uma variedade de estratégias e mercados dinâmicos como Miami, Los Angeles ou Texas. A Áustria é adequada para investidores que valorizam estabilidade, transparência legal e retornos previsíveis. Na prática, para uma parcela tão conservadora de um portfólio, o mercado imobiliário austríaco como um estabilizador, enquanto os EUA são vistos como uma fonte de crescimento e retornos mais elevados.

Conselho geral de um advogado especializado em investimentos: avalie minuciosamente os imóveis, considere as obrigações tributárias, diversifique seu portfólio e sempre planeje uma estratégia de saída. Para não residentes, é especialmente importante considerar o FIRPTA (Imposto sobre a Renda de Imóveis na Irlanda), a tributação sobre a renda de aluguel e as opções por meio de LLCs (Sociedades de Responsabilidade Limitada) ou trusts.

As perspectivas para 2030 apontam para crescimento populacional, migração interna e desenvolvimento ativo do mercado imobiliário. Nos Estados Unidos, a demanda por moradia está aumentando em cidades com forte crescimento econômico e rendimentos de aluguel atrativos. Na Áustria, a estabilidade se mantém e o desenvolvimento dos mercados secundário e emergente continua a proporcionar investimentos seguros para capital de longo prazo.

1. Defina seus objetivos de investimento

• Renda de aluguel (longo prazo vs. curto prazo)
• Capitalização e crescimento do valor
• Estratégias para obtenção de residência ou visto (EB-5, E-2)

2. Selecionando o formato de propriedade

• Compra feita por pessoa física
• Compra por meio de uma LLC (Sociedade de Responsabilidade Limitada)
• Investir através de REITs e fundos
• Parcerias ou fundos fiduciários

3. Análise de mercado e regional

• Cidades e estados: Miami, Nova Iorque, Los Angeles, Austin, Meio-Oeste
• Rendimento de aluguel e liquidez dos imóveis
• Preços por metro quadrado e dinâmica do mercado
• Infraestrutura, transporte, ecologia, demanda dos inquilinos

4. Inspeção do objeto e verificação legal

• Pesquisa de título e seguro de título
• Relatório de inspeção: condições da construção, serviços públicos
• Verificação do histórico de propriedade e ônus

5. Financiamento e requisitos do comprador

• Disponibilidade de SSN/ITIN para estrangeiros
• Conta bancária nos EUA
• Contribuição inicial e comprovação da origem lícita dos fundos
• Idade (alguns bancos exigem 18 anos de idade)

6. Processo de compra

• Como escolher um corretor de imóveis e um advogado
• Preparando uma proposta
• Conta de garantia
• Encerramento e registro de direitos de propriedade nos registros do condado
• Possibilidade de compra remota

7. Impostos e despesas

• Imposto predial (0,5–3%, dependendo do estado)
• Custos de fechamento (2–5% da transação)
• Imposto sobre a renda de aluguel (federal + estadual)
• Imposto sobre ganhos de capital em vendas
• FIRPTA para não residentes

8. Administração de imóveis

• Como escolher uma empresa de gestão (Administração de Imóveis)
• Aluguel de curto e longo prazo
• Contratos de inquilinos e regulamentos locais

9. Estratégias de saída

• Venda através do MLS ou por um agente imobiliário
• Troca 1031 para Transferências Fiscais
• Transferência por herança ou por meio de fideicomisso

10. Cenários e diversificação

• Um objeto versus múltiplos objetos
• Uma combinação dos EUA e da Europa (Áustria para estabilidade, EUA para crescimento)
• Equilíbrio entre retorno e risco

1. "O investidor de 300 mil dólares"

• O que o cliente queria: comprar um apartamento na cidade de Nova York que proporcionasse uma renda de aluguel estável e também fosse um ativo líquido.
• O que encontramos: um apartamento de 70 m² em Manhattan, com reformas modernas e fácil acesso ao transporte público.
• Resultado: rendimento de 4 a 5% ao ano, alta liquidez, valorização do imóvel de +8% em 2 anos.

2. “Aposentado com 500 mil dólares”

• O que o cliente queria: comprar uma casa em Miami, Flórida, para uma aposentadoria confortável, com a opção de alugá-la se necessário.
• O que encontramos: uma casa de 90 m² com 2 quartos numa zona tranquila, perto da praia e com infraestruturas bem desenvolvidas.
• Resultado: rendimento médio de aluguel de 4,5%, valorização de +10% em 3 anos, área segura para uma vida tranquila.

3. "Família com filhos"

• O que os clientes queriam: comprar um apartamento ou casa em Los Angeles para morar, com boas escolas e em um ambiente verde.
• O que encontramos: uma casa geminada de 120 m² com três quartos e um pequeno jardim em uma área bem desenvolvida. Preço: US$ 750.000.
• Resultado: alto potencial de capitalização de 6 a 7% em 5 anos, área segura para crianças, possibilidade de aluguel, se necessário.