aluguel médio, incluindo as contas, no país em 2024 , sendo Viena um valor acima da média.
Para muitas famílias, isso significa que o aluguel é o principal item do orçamento, impactando diretamente seu padrão de vida.
Em 2025, a situação havia piorado: os preços subiam mais rápido que os salários, e o governo chegou a impor uma moratória temporária sobre a indexação automática dos aluguéis até abril de 2026. Isso representa um alívio para os inquilinos, mas uma perda de renda para os proprietários de apartamentos.
Neste artigo, explicarei em termos simples como funciona o mercado de arrendamento em Viena, por que os preços estão subindo, como funciona a indexação e quando ela pode ser contestada. Analisaremos números reais, exemplos de cálculos, casos reais e novas leis. Este artigo será útil tanto para quem planeja se mudar para a Áustria quanto para investidores que desejam alugar seus imóveis.
Alugar uma casa em Viena – Informações básicas, preços e tendências
Antes de falarmos sobre indexação, vamos analisar os preços atuais do mercado e por que eles continuam subindo.
Quanto custa um apartamento hoje em dia?
O valor do aluguel em Viena varia bastante dependendo do bairro e do tipo de imóvel. Em média, o aluguel varia de € 9 a € 13 por metro quadrado (sem incluir as despesas com água, luz e gás). No entanto, o custo real pode variar dependendo do imóvel específico.
Aluguel médio em Viena por tipo de apartamento (2025)
| Tipo de apartamento | Quadrado | Preço médio, € por mês | Preço médio, € por m² |
|---|---|---|---|
| Estúdio | até 40 m² | 600–900 | 12–15 |
| 1 quarto | 40–60 m² | 1 000–1 300 | 10–13 |
| 2 quartos | 60–90 m² | 1 300–1 600 | 9–11 |
| Apartamento de 3 quartos | 90–120 m² | 1 800–2 500 | 8–10 |
Comparando os bairros, a diferença também é notável. No centro (1º distrito, área central da cidade), os preços podem chegar a € 27/m², enquanto nos arredores, por exemplo, em Floridsdorf ou Liesing, é possível encontrar opções entre € 9 e € 11/m².
Costumo lembrar aos meus clientes que os preços no centro de Viena são quase sempre mais altos não por causa do estado do apartamento, mas sim por causa da localização. A questão é: quão importante é a localização para você?
Por que os preços estão subindo?
Crescimento populacional. Em 2024, a população de Viena aumentou em aproximadamente 22.500 pessoas. Esse crescimento deve-se principalmente à migração: somente em 2024, quase 180.000 pessoas chegaram à Áustria, das quais aproximadamente 68.000 se estabeleceram na capital.
Escassez de novos apartamentos. Viena precisa de pelo menos 10.000 a 11.000 novos apartamentos por ano. No entanto, apenas 5.000 a 6.000 são efetivamente construídos . Enquanto isso, o parque habitacional existente está diminuindo devido a demolições e grandes reformas.
Edifícios de luxo novos. Cada vez mais moradias de alto padrão estão sendo construídas, com aluguéis significativamente mais altos que a média. Isso afeta as estatísticas gerais.
Inflação e indexação. Mesmo com o congelamento de preços, alguns contratos (por exemplo, novos edifícios desocupados) continuam a ser indexados à inflação.
O aumento da demanda e a escassez de oferta inevitavelmente elevam os preços dos aluguéis. Vejamos a dinâmica em números: até o final de 2024, o aluguel médio em todo o país (incluindo apartamentos de todos os tamanhos) havia aumentado 4,5% (em comparação com 7,4% no ano anterior).
Em Viena, o crescimento também é de dois dígitos (vários pontos percentuais em relação ao ano anterior), superando significativamente a inflação nacional. Como se pode observar, mesmo sem grandes oscilações, a tendência é de constante ascensão.
Como é regulamentado o mercado de arrendamento na Áustria?
Antes de abordarmos a indexação, é importante entender que os preços dos aluguéis na Áustria não são independentes; eles são controlados por lei.
Lei do Inquilino: Em Termos Simples
O documento principal é a Lei do Arrendamento ( Mietrechtsgesetz , abreviada como MRG). Ela regulamenta quase tudo: desde os valores do aluguel até os direitos de inquilinos e proprietários.
Existem dois segmentos de mercado principais na Áustria:
Imóveis antigos (construídos antes de 1945 e alguns depois). Nesses casos, a lei se aplica integralmente. O preço é calculado de acordo com padrões estabelecidos pelo Estado, conhecidos como "taxa base". Atualmente, em Viena, essa taxa é de € 6,67 por metro quadrado (fixada até abril de 2026 devido a uma moratória).
Novo parque habitacional (edifícios modernos, especialmente aqueles construídos após os anos 2000). Aqui, os proprietários podem definir os preços livremente, sem restrições rígidas.
Para se orientar no parque habitacional antigo, utiliza-se um sistema de categorias de apartamentos:
| Categoria | O que isso significa? | Exemplo |
|---|---|---|
| UM | Apartamento moderno (aquecimento, cozinha, banheiro, a partir de 30 m²) | Apartamento de 2 quartos em bom estado. |
| B | Alojamento com algumas falhas, mas adequado. | apartamento sem aquecimento central |
| C | Baixo padrão, muitos inconvenientes. | apartamento sem banheiro |
| D | Inabitável | moradia sem água encanada e banheiro interno |
Para as categorias A a C, existe um limite máximo de preço. A categoria D raramente é usada na prática; é mais uma norma histórica.
Costumo aconselhar meus clientes: se você busca estabilidade a longo prazo, procure imóveis em prédios mais antigos abrangidos pela lei MRG. O crescimento dos preços nesses locais é sempre limitado.
Características de aluguel para estrangeiros
As regras para estrangeiros são praticamente as mesmas que para residentes locais. A lei proíbe explicitamente a discriminação com base na cidadania — você não pode ter a entrada negada simplesmente por não ser austríaco.
Mas na prática existem nuances:
- Normalmente, na Áustria, é necessário comprovar renda ou emprego;
- Eles podem solicitar uma carta de recomendação do antigo senhorio;
- Na maioria das vezes, eles solicitam um depósito equivalente a 3 parcelas mensais (às vezes até 6).
O principal desafio para os estrangeiros é a concorrência. Em Viena, a procura por apartamentos é superior à oferta, pelo que as boas opções se esgotam rapidamente.
Indexação de aluguéis – quando e por que o valor muda
Agora, vamos abordar a questão mais importante: a indexação. Este é o ponto que gera mais dúvidas entre inquilinos e investidores.
Como é calculado o índice em Viena?
A indexação é um ajuste automático do aluguel com base na inflação. A base para o ajuste é quase sempre especificada no contrato.
O índice de preços ao consumidor (IPC) publicado pelo Statistik Austria . Por exemplo, em julho de 2025, o índice apresentou um aumento de 3,6% em comparação com o ano anterior.
Exemplo de cálculo:
- Seu aluguel básico é de € 1.000;
- O índice subiu 3,6%;
- Novo aluguel = 1.000 × 1.036 = € 1.036.
O inquilino recebe aviso prévio de qualquer aumento de aluguel (pelo menos 14 dias antes do vencimento do primeiro pagamento). O aumento nunca é retroativo.
Seu contrato de locação: o que você precisa observar.
Ao assinar o contrato, procure uma cláusula sobre indexação. Ela deve dizer o seguinte:
- Qual índice específico é utilizado (na maioria das vezes o IPC)?
- Com que frequência é realizada a recontagem (normalmente uma vez por ano);
- a data a partir da qual a indexação é válida.
Se essa cláusula estiver ausente, o proprietário não tem o direito de aumentar o preço sem justificativa. A única opção é celebrar um novo contrato.
Um senhorio pode aumentar o aluguel repentinamente?
Não. A lei exige que o proprietário notifique o inquilino e explique o cálculo. Não é possível simplesmente "inventar" um novo valor. Se você receber um aviso de aumento:
- verificar se está em conformidade com a fórmula do contrato;
- garantir que o crescimento não ultrapasse a taxa de inflação;
- Em caso de dúvida, entre em contato com o Serviço de Arbitragem Habitacional (
Exemplos de cálculos de aluguel e indexação
Para garantir que o tema da indexação não permaneça apenas uma teoria árida, vejamos como ela se apresenta na prática.
Casos comuns: como os valores de aluguel mudam
Vejamos dois exemplos da vida real.
Um apartamento de 40 m². O aluguel líquido médio para um apartamento desse tipo na Áustria é de aproximadamente € 405 por mês. Adicionando € 100 para despesas com serviços públicos, o total chega a € 505. Com uma inflação de 4%, o aluguel base subiria para € 421 e, com as despesas de serviços públicos, para aproximadamente € 521.
O apartamento tem 80 m². O aluguel médio nacional para esse tamanho é de € 796,50 (sem incluir as despesas com água, luz e gás). Suponhamos que, incluindo as despesas, o aluguel seja de € 880. Com um reajuste de 5%, o aluguel subiria para € 924.
O crescimento é sempre aproximadamente igual à inflação. Se os preços nas lojas subirem 5%, o aluguel também subirá 5%.
Casos complexos: renovação, modernização, apartamentos de luxo
Às vezes, a indexação à inflação não é suficiente — o proprietário investiu no imóvel e deseja compensar os custos. A lei permite a adição de um "subsídio para reparos" ( Erhaltungsbeitrag ). Por exemplo:
- Aluguel básico para um apartamento de 60 m² – € 600;
- O proprietário fez uma grande reforma na cozinha e concordou com um acréscimo de 30 €;
- Um ano depois, o índice de 4% gerou mais +24 €;
- O valor final do aluguel foi de €654.
Em apartamentos de luxo, a indexação funciona da mesma forma, mas o preço inicial é mais alto. Um apartamento de € 2.000 com inflação de 5% custará € 2.100 após um ano.
Redução do aluguel – Quando e como pagar menos
Normalmente falamos sobre o aumento dos preços, mas também existem situações em que o aluguel pode ser reduzido.
Motivos para reduzir o aluguel
A legislação austríaca permite a redução do aluguel caso o apartamento não atenda aos termos do contrato ou se torne inabitável. Exemplos típicos incluem:
- Não há aquecimento nem água quente. Se a caldeira ou o radiador estiverem avariados, a casa é considerada parcialmente inabitável.
- O mofo e a umidade não são apenas problemas estéticos, mas uma ameaça real à saúde.
- Ruído constante. Por exemplo, reformas na casa de um vizinho ou obras no quintal, se durarem meses.
- Defeitos estruturais. Telhado com goteiras, elevador avariado, problemas elétricos.
O valor da redução depende do problema. Em casos de falta total de aquecimento, os tribunais costumam reduzir o aluguel em 30 a 50%. Se for um transtorno temporário, a redução é de 10 a 20%.
Como negociar uma redução – passo a passo
- Documente o problema. Tire fotos e guarde relatórios de reparo ou recibos.
- Avise o proprietário. De preferência por escrito (e-mail ou carta registrada).
- Dê tempo para a correção. Geralmente, 2 a 3 semanas são suficientes.
- Solicite uma redução temporária da taxa. Especifique uma porcentagem específica.
- Caso seu pedido seja recusado , entre em contato com o Tribunal de Arbitragem Habitacional ou com o tribunal competente.
Sempre digo aos meus clientes: se houver defeitos graves no apartamento, vocês não são obrigados a pagar o aluguel integral. O importante é agir dentro da lei e documentar o problema.
Para investidores: Como alugar imóveis com lucro em Viena
A questão da indexação é importante não apenas para os inquilinos, mas também para quem aluga seu imóvel. Para os investidores, ela impacta diretamente sua rentabilidade.
Indexação de aluguéis e rentabilidade
Os aumentos de aluguel ajudam os proprietários a manter os lucros mesmo diante da inflação.
Exemplo:
- O apartamento está disponível para aluguel por € 1.200;
- inflação de 4%;
- Em um ano, o aluguel aumentará para 1.248 €.
Parece uma pequena mudança – apenas €48 por mês. Mas ao longo de um ano, são quase €600, e em 10 anos, mais de €6.000.
Por isso, a indexação adequada é uma ferramenta de proteção de capital. Ela ajuda a compensar o aumento dos custos de reparos, serviços públicos e impostos.
Dicas para proprietários
Sempre aja dentro da lei. Certifique-se de que a indexação esteja especificada no contrato e não exceda o valor acordado. Avise o inquilino com bastante antecedência (o ideal é dar um ou dois dias a mais do que o necessário). Isso gera confiança e reduz o risco de conflitos.
Considere reparos e melhorias. Se você planeja reformar antes de alugar o imóvel, inclua isso no contrato ou no pagamento único do aluguel. O inquilino deve saber exatamente pelo que está pagando. Após as reformas, negocie o reembolso dos custos — mas lembre-se, tudo precisa ser formalizado legalmente.
Mantenha uma boa comunicação. Explique claramente quaisquer aumentos e mostre os cálculos ao inquilino. A melhor estratégia é explicar o motivo do aumento do aluguel em vez de simplesmente apresentar uma nova conta. A transparência costuma fidelizar inquilinos e reduzir a rotatividade em apartamentos movimentados.
Verifique a solvência. Antes de assinar um contrato, considere a possibilidade de uma garantia ou depósito (equivalente a até três prestações mensais) – isso reduzirá o risco de inadimplência. No entanto, não exija garantias excessivas apenas por medo de um inquilino estrangeiro: como já mencionado, a lei proíbe a discriminação.
Utilize serviços de administração de imóveis. Se você possui vários apartamentos ou pouco tempo livre, contrate um serviço profissional de administração de imóveis (Hausverwaltung). Eles entendem as particularidades locais, acompanham as atualizações legislativas (como mudanças na moratória sobre a indexação) e ajudam a evitar multas.
Sempre digo aos proprietários: um inquilino estável é meio caminho andado. É melhor aumentar o aluguel em 3%, como exige a lei, e manter o inquilino do que perdê-lo e ficar com o imóvel vago por meses.
Novas leis e últimas notícias sobre o mercado de arrendamento em Viena 2025–2026
Para completar o quadro, é necessário mencionar as mudanças mais recentes: elas já estão influenciando o mercado atualmente.
Moratória de Aluguéis. Na primavera de 2025, o Parlamento austríaco aprovou uma lei que congelou os aumentos automáticos de aluguel para a maioria dos apartamentos regulamentados até abril de 2026. Isso significa:
- A taxa base em Viena (a chamada “tarifa indicativa”) está fixada em 6,67 €/m²;
- O aumento habitual previsto para abril de 2025 não ocorreu;
- A partir de abril de 2026, o crescimento será limitado: apenas até 5% da inflação poderá ser considerada, e qualquer valor acima disso será reduzido pela metade.
Para os inquilinos, isso é um alívio. Para os investidores, significa lucros menores no próximo ano.
Áustria e Europa: Onde os Aluguéis São Mais Caros. Viena está entre as capitais europeias mais caras em termos de aluguel. De acordo com o Eurostat , o aluguel médio de um apartamento de dois quartos para expatriados em 2023 custava cerca de € 2.050 por mês (sem incluir as contas de consumo). Isso é mais caro do que Bruxelas ou Praga, e comparável a Berlim.
Desde 2010, os aluguéis na Áustria aumentaram cerca de 70%, enquanto a média da UE aumentou muito menos.
O que o futuro reserva para o mercado imobiliário? Os especialistas fazem previsões. E concordam: a escassez de moradias em Viena só tende a aumentar. A cidade precisa de pelo menos 4.000 a 5.000 novos apartamentos por ano.
Isso significa que os aluguéis continuarão altos. Mesmo com a moratória, a tendência de longo prazo é clara: a demanda superará a oferta.
Sempre digo aos meus clientes: não existem bairros ruins em Viena. Existem bairros com grande potencial de crescimento. Às vezes, é mais rentável investir nos arredores do que no prestigiado centro.
Conclusão: Suas ações e dicas práticas para economizar dinheiro
Alugar um imóvel em Viena é sempre um exercício de equilíbrio entre regulamentações, preços e circunstâncias pessoais. Por um lado, a lei protege os inquilinos: os aluguéis não podem ser aumentados repentinamente e podem ser reduzidos caso sejam detectados defeitos. Por outro lado, a indexação é inevitável e os preços subirão de acordo com a inflação.
Para evitar pagar a mais e ter confiança, lembre-se de algumas regras:
- Compare os bairros. Uma viagem de metrô de 10 a 15 minutos pode te economizar centenas de euros por mês.
- Leia o contrato. A cláusula de indexação deve ser clara: qual índice, com que frequência e a partir de qual data.
- Denuncie problemas. Se algo quebrar, entre em contato com o proprietário imediatamente. A lei está do seu lado.
- Procure ajuda. Viena tem um programa de auxílio-moradia chamado Wohnbeihilfe. Se você atender a um determinado limite de renda, poderá receber uma compensação da prefeitura.
- Para investidores. Transparência e honestidade são mais importantes do que lucros rápidos. É melhor manter um inquilino por anos do que arriscar um apartamento vazio.
- Contrate agentes imobiliários de boa reputação. Agentes experientes conhecem os meandros do mercado e muitas vezes podem oferecer dicas valiosas — por exemplo, procurar imóveis para alugar diretamente com proprietários de apartamentos pequenos, onde é possível negociar o preço, ou verificar prédios novos construídos nos últimos meses — eles costumam ter ofertas especiais (como o primeiro mês grátis ou um depósito reduzido).
E o principal conselho: encare o aluguel como uma estratégia de longo prazo. Assim, mesmo com o aumento dos preços, você conseguirá administrar a situação em vez de simplesmente se deixar levar pela correnteza.
