7º distrito de Viena – Neubau: onde morar e em que investir

Quando me encontrei pela primeira vez em Neubau (o 7º distrito de Viena), fiquei impressionado com a forma como tamanha diversidade de estilos de vida e ritmos de vida podia coexistir de maneira tão compacta em apenas alguns quilômetros quadrados.

Aqui, fachadas históricas do século XIX convivem com espaços de arte experimental, mercados matinais dão lugar a exposições noturnas, e as calçadas são igualmente povoadas por estilistas, casais vienenses idosos e famílias jovens com crianças.

Neubau fica a apenas 2-3 km do centro histórico, mas é mais do que apenas uma área residencial perto da turística Viena. É um ecossistema independente — criativo, vibrante e em constante evolução.

Ao contrário de bairros mais conservadores e respeitáveis ​​como Hietzing ou Döbling, aqui existe uma energia vibrante: novos cafés, estúdios e escritórios de agências criativas estão abrindo, e todos os verões a área se enche de festivais e feiras.

Costumo aconselhar meus clientes a considerarem Neubau se estiverem buscando não apenas imóveis, mas também um estilo de vida específico. É o lugar mais fácil para se integrar à vida vienense, conhecer moradores locais e encontrar uma rede social.

Para os investidores, a área é atrativa devido à sua alta densidade populacional (aproximadamente 18 a 20 mil pessoas por km²) e à demanda estável por aluguéis, especialmente por parte de jovens profissionais e estudantes.

O objetivo deste artigo é analisar detalhadamente o Neubau sob várias perspectivas: história, geografia, estrutura social, parque habitacional, infraestrutura e, claro, atratividade para investimentos.

Principais características do Neubau:

• Localização: apenas a 2-3 km do centro da cidade (Innere Stadt).
• População: cerca de 32 a 35 mil habitantes.
• Ambiente: Boêmio, criativo, com uma forte cena artística.
• Preços dos imóveis: Alguns dos mais altos de Viena (média de € 5.500 a € 6.000/m²), devido à alta demanda.
• Transporte: linhas de metrô U3 e U6, extensa rede de bondes e ônibus.
• Infraestrutura: compacta, com uma rede desenvolvida de escolas, lojas e centros culturais.

Neubau é chamado de "Soho de Viena" ou "Pequena Berlim", e a comparação é totalmente justificada. Mas, como explico aos clientes, é importante entender: ao contrário de Berlim, onde os bairros podem mudar rapidamente e até mesmo "desvalorizar", em Viena, a estabilidade histórica de um bairro é uma garantia para os investidores.

A história de Neubau remonta à Idade Média. Os primeiros assentamentos surgiram nos séculos XIV e XV como áreas suburbanas fora das muralhas da cidade de Viena. O nome "Neubau" significa "novo edifício" ou "novo bairro", refletindo o rápido desenvolvimento da área durante a época em que Viena se expandia para além do seu antigo centro.

No século XIX, Neubau havia se tornado um bairro de artesãos e pequenas indústrias. Sapateiros, marceneiros, padeiros e pequenos metalúrgicos trabalhavam ali. O bairro se desenvolveu como um bairro "operário", mas não propriamente industrial. Era, na verdade, um bairro de artesãos, onde o proprietário e sua família moravam acima da oficina, enquanto o trabalho acontecia a todo vapor no andar de baixo.

Um capítulo especial da história é o das fábricas e oficinas de fabricantes de móveis. Viena ainda é famosa por sua escola de mobiliário, e muitas das raízes desse artesanato remontam a Neubau. O bairro também era conhecido como um centro da indústria gráfica, abrigando gráficas e editoras.

Na segunda metade do século XIX, as chamadas "Hofhäuser" (casas com pátios) foram construídas ativamente em Neubau, criando pequenas "comunidades". Muitos desses edifícios permanecem até hoje: construções de quatro a cinco andares com entradas em arco para pátios que antes abrigavam poços, galpões ou pequenos jardins.

Após a Primeira Guerra Mundial, o bairro, assim como o resto de Viena, enfrentou uma escassez de moradias. Foi nas décadas de 1920 e 1930 que o programa de "habitação social" (Gemeindebau) foi ativamente desenvolvido. Vários conjuntos habitacionais icônicos foram construídos em Neubau, que ainda estão em uso hoje e são considerados exemplos da arquitetura progressista de sua época.

Após a Segunda Guerra Mundial, Neubau transformou-se gradualmente de um bairro operário em um polo cultural. Artistas, escritores e estudantes da Academia de Belas Artes mudaram-se para lá. Na década de 1970, começou a surgir uma cena artística, e na década de 1990, chegaram os primeiros estilistas.

Hoje, Neubau é considerado o "centro da cultura alternativa de Viena". Abriga o MuseumsQuartier (um dos maiores complexos culturais da Europa), além de inúmeras galerias e ateliês de arte.

Frequentemente encontro clientes que vêm a Viena a trabalho ou para estudar e se apaixonam por Neubau.

Neubau é um dos bairros mais compactos de Viena. Sua área é de aproximadamente 1,6 a 1,9 km², com uma população entre 32.000 e 35.000 habitantes. A densidade populacional chega a 18.000 a 20.000 pessoas por quilômetro quadrado — uma das mais altas da cidade para uma área residencial com edifícios históricos.

Este é um perfil típico dos bairros centrais: existem poucos parques grandes "dentro do perímetro urbano", mas ao redor deles há grandes espaços verdes do primeiro bairro e dos bairros vizinhos (Burggarten, Volksgarten, pátios do MQ) a uma curta distância a pé.

Geograficamente, Neubau pode ser interpretado como um bairro "em mosaico":

Áreas residenciais . Prédios antigos, apartamentos modernos e habitações sociais. As ruas Neustiftgasse, Zieglergasse, Kaiserstraße, Burggasse, Lerchenfelder Straße (na divisa com o 8º arrondissement) e uma rede de ruas secundárias. Aqui você encontrará uma mistura de casas antigas, prédios modernizados e pequenas construções novas.

Ruas comerciais . Em primeiro lugar, Mariahilf er Straße (formalmente a 6ª, mas funcionalmente o "limiar" de Neubau), uma das ruas comerciais mais populares de Viena, sua rua adjacente, Siebensterngasse, e Neubau (hoje uma área de encontro).

Espaços criativos . Oficinas, estúdios e galerias concentram-se mais perto do centro do bairro. MuseumsQuartier (o centro cultural), WestLicht (museu e centro de fotografia) na Westbahnstraße, galerias ao longo do eixo Schleifmühlgasse/ Neubau , lojas variadas, etc.

Praças e pátios . Spittelberg (uma rede de ruas estreitas e pátios), Sankt-Ulrichs-Platz, Weghuberpark no MQ, Josef-Strauß-Park – pequenos, mas aconchegantes oásis de verde.

• A principal artéria do bairro é Mariahilfer Straße, que atravessa a parte sul de Neubau. Ela pulsa com vida dia e noite, com lojas, cafés, escritórios e importantes terminais de transporte.
• Paralela a ela fica NeubauGasse – uma rua com um caráter mais local, de “bairro”: lojas de grife, pequenos restaurantes, cafeterias aconchegantes.

Por dentro, as ruas são mais estreitas, muitas vezes de sentido único, com prioridade para pedestres e ciclistas. Neubau é um bairro de curta distância, com uma caminhada de porta a porta levando de 5 a 12 minutos.

O desenvolvimento da área é extremamente diversificado. Entre os edifícios, encontram-se construções do século XIX com fachadas ornamentadas, casas funcionais de meados do século XX e complexos modernos com janelas panorâmicas.

O equilíbrio entre o desenvolvimento histórico e as renovações modernas beneficia os investidores em imóveis para arrendamento: uma boa parte dos edifícios Altbau de alta qualidade, inquilinos estáveis ​​da "economia criativa" e a proximidade a universidades e polos culturais garantem uma liquidez previsível.

Na minha experiência, é essa combinação de estilos que costuma atrair clientes. Por exemplo, uma família da Polônia estava escolhendo entre um apartamento novo em Donaustadt e uma casa de fazenda histórica em Neubau. Eles acabaram optando por Neubau porque, como disseram, "cada rua aqui tem sua própria história".

Neubau é um dos bairros mais "jovens" de Viena em espírito e estilo de vida. A idade média dos moradores aqui é menor que a média da cidade. Enquanto a idade mediana em Viena como um todo gira em torno de 42 anos, em Neubau ela se aproxima de 38 a 39 anos.

O perfil etário é de "adultos jovens": muitos profissionais empregados entre 25 e 44 anos, com ensino superior, atuam na economia criativa, TI, educação, medicina e turismo. Neubau é uma comunidade de maturidade tardia, onde as pessoas tendem a permanecer em apartamentos na cidade por mais tempo, em vez de se mudarem para uma casa na periferia: a proximidade com o trabalho, a cultura e as escolas compensa o espaço habitacional reduzido.

A maioria dos residentes são:

• jovens profissionais nas indústrias criativas (design, moda, publicidade, TI);
• estudantes da Universidade de Viena, da Universidade de Artes Aplicadas, da Academia de Belas Artes;
• famílias jovens com um ou dois filhos;
• bem como os "vienenses natos" que vivem aqui há gerações.

A proporção de estrangeiros na cidade no início de 2024 era de 35,4% (40,2% nascidos fora da Áustria). Comparado a outros distritos, Neubau é notavelmente mais internacional do que, por exemplo, o 13º (Hietzing) ou o 18º (Währing), onde predominam famílias com raízes austríacas.

Em Neubau você pode encontrar dois "polos":

• Pessoas com rendimentos elevados que compram apartamentos por 600.000 a 700.000 euros ou mais.
• Pessoas da classe média: inquilinos, estudantes, artistas.

A região é cara, mas não elitista – o foco está mais no estilo de vida do que no luxo. A renda varia em Viena , mas Neubau é um dos bairros com poder de compra acima da média para inquilinos (considerando os altos aluguéis). Para os compradores, isso significa menor risco de vacância e maior expectativa de qualidade – cozinhas, banheiros, iluminação embutida e espaço para armazenamento. Para os inquilinos, significa a oportunidade de morar a um passo do trabalho e do teatro.

Em relação às áreas desfavorecidas e perigosas de Viena, a Áustria como um todo e Viena como metrópole são consideradas seguras segundo os padrões europeus. De acordo com os relatórios anuais do Instituto Federal de Estatística e Meio Ambiente (BMI) , Viena tem mantido um nível consistentemente alto de segurança subjetiva nos últimos anos.

Ao considerar Viena como um lugar para morar, é importante levar em conta uma combinação de fatores: a intensidade da vida noturna, o fluxo turístico, a proximidade com os principais centros de transporte – e então escolher o tipo certo de moradia e sua segurança (interfone, interfone com vídeo, iluminação na entrada, portas de alta qualidade) de acordo com essas características.

Por que os estrangeiros escolhem Neubau:

• Localização central.
• O ambiente da "pequena Berlim" é propício para profissões criativas.
• Alta segurança.
• Inúmeras escolas oferecem instrução em inglês e em outros idiomas.
• Oportunidade de investir em imóveis com alta liquidez.

O conjunto habitacional Neubau é um mosaico de prédios de apartamentos históricos, instalações comunitárias da "Viena Vermelha" e apartamentos modernos resultantes de reconstrução/novas construções pontuais.

A parte histórica apresenta tetos altos, cornijas de gesso, pisos de parquet e portas duplas. A presença de elevador, instalações modernas, janelas com eficiência energética e ventilação bem planejada são cruciais. Os edifícios com pátio interno (ou edifícios "gof") valorizam uma vista tranquila. O conjunto habitacional de Neubau pode ser dividido, de forma geral, nas seguintes categorias:

• Casas históricas do século XIX com passagens em arco que dão acesso aos pátios;
• Casas comunitárias das décadas de 1920 e 1930 (habitações sociais, frequentemente com pátios verdes);
• Apartamentos e lofts modernos após a reconstrução de antigas fábricas;
• Complexos boutique de nova geração com tecnologias de casas inteligentes.

A região é conhecida pela quase completa ausência de construções em massa: a construção é limitada pela compactação da área e pela preservação de seu caráter histórico. Isso aumenta automaticamente o valor de cada imóvel.

Existem algumas habitações sociais na área, mas em menor número do que nos bairros mais afastados, devido à pequena quantidade de terreno e à alta densidade histórica. Para famílias com filhos, a planta e a iluminação são importantes, enquanto para investidores, um layout sem perdas e o estado das áreas comuns (telhado, colunas de ventilação, fachada) são cruciais.

Faixa de preço . Neubau está no topo da escala de preços da cidade, embora não tão extremo quanto o "dourado" 1º distrito. De acordo com as estatísticas oficiais de transações da Statistik Austria , os preços dos apartamentos em Viena cresceram de forma desigual em 2024; os dados por distrito estão disponíveis para download (incluindo o 7º distrito, Neubau ).

Este é um raro retrato "oficial" de transações reais, não de ofertas. Para referência: Neubau figura consistentemente entre os bairros com preços de compra frequentemente superiores a € 6.000/m² para imóveis de alta qualidade, valor superior ao de bairros mais periféricos.

As análises bancárias também mostram um nível elevado: relatórios dos principais bancos austríacos e pesquisas sobre Viena (índices de preços do OeNB) indicam uma tendência de crescimento a longo prazo com fases cíclicas. O índice OeNB é a "base" que utilizo ao discutir horizontes de investimento (10-15 anos).

Aluguel. Os aluguéis médios de mercado em Neubau são mais altos do que a média de Viena. O "valor de referência" oficial na Áustria é o chamado Richtwert (uma taxa de referência para certas categorias de imóveis mais antigos), que é atualizado pelo Ministério da Justiça de Viena; no entanto, ele não reflete os contratos de mercado no "setor livre", principalmente em localizações privilegiadas.

Portanto, na minha avaliação prática, analiso transações reais e contratos vigentes em edifícios comparáveis, bem como estatísticas da cidade/estatísticas de aluguel austríacas em nível estadual. Em Neubau, os contratos de mercado reais costumam ser significativamente mais altos do que os valores de referência.

As áreas mais procuradas para morar e comprar incluem o perímetro da Neubau Gasse, as ruas tranquilas entre Neubau Gasse e o MuseumsQuartier, e os bairros ao norte da Mariahilf er Straße, com melhor insolação. Essas áreas têm demanda estável tanto de inquilinos quanto de compradores que desejam morar no imóvel. Na prática, os melhores resultados são obtidos com imóveis "reformados": apartamentos históricos com novas instalações e elevadores.

Quando famílias com crianças consideram se mudar para Neubau, a primeira pergunta que me fazem durante uma consulta é: "E as escolas e creches?". Isso é totalmente compreensível — afinal, a educação é sempre um fator crucial na escolha de um lugar para morar. Neubau é conveniente para famílias porque escolas e creches ficam a uma curta distância a pé.

Jardins de infância. Existem vários jardins de infância municipais na região (são financiados pela prefeitura, portanto são gratuitos ou têm uma taxa simbólica). Há também uma rede de jardins de infância particulares, onde as turmas são menores e se dá mais atenção ao desenvolvimento das habilidades criativas.

Muitos dos meus clientes escolhem jardins de infância particulares porque querem que seus filhos estudem música, desenho e línguas estrangeiras desde cedo.

Escolas primárias. O ensino primário em Neubau é de alto nível. Existem escolas públicas e privadas.

As escolas públicas focam no currículo clássico austríaco. As escolas particulares oferecem uma abordagem mais individualizada, frequentemente com ênfase em disciplinas criativas.

Ensino secundário. Aqui, existem mais opções: ginásios, escolas particulares com currículos internacionais e liceus especializados. Além disso, os distritos vizinhos (6º, 8º e 9º) abrigam ginásios de prestígio e escolas internacionais particulares.

Escolas internacionais com aulas em inglês são especialmente populares. Elas são mais caras do que as escolas austríacas tradicionais, mas permitem que as crianças se integrem imediatamente a um ambiente internacional.

Ensino superior. As instituições de ensino superior estão concentradas em torno da Uni Wien , TU Wien e mdw, nos 1º ao 9º distritos, o que impulsiona a demanda por aluguéis em Neubau entre professores assistentes, doutorandos e jovens docentes.

Um exemplo prático: um dos meus clientes é uma família da Ucrânia com dois filhos. Eles escolheram um apartamento em Neubau especificamente por estar a uma curta distância a pé de um jardim de infância e de uma escola internacional.

O filho mais novo frequentou um jardim de infância municipal, e o mais velho, uma escola internacional com foco no inglês. Isso permitiu que a família minimizasse o estresse da mudança: as crianças se adaptaram rapidamente, fizeram amigos e os pais ganharam a confiança de que a educação atendia aos padrões internacionais.

Uma das principais vantagens de Neubau é a sua autossuficiência. O bairro é pequeno, mas tem tudo o que você precisa para viver.

Comércio. Desde grandes cadeias (Billa, Spar, Hofer) até pequenas lojas de produtos orgânicos, Mariahilf er Straße oferece centros comerciais, boutiques, lojas de roupas e lojas de eletrônicos.

Saúde. O distrito possui um posto de saúde municipal, diversas clínicas particulares e consultórios odontológicos. O hospital público mais próximo é o Wilhelminenspital (no 16º distrito), mas fica a 15 minutos de carro.

Serviços. Lavanderias, salões de cabeleireiro, academias, espaços de coworking. Tudo está literalmente ao seu alcance.

Viena é conhecida pelo seu eficiente sistema de transporte público, e Neubau é um excelente exemplo disso. O bairro está bem conectado com o resto de Viena:

Metrô. Neubau é servida por três linhas de metrô: a U3 (estações Zieglergasse, Neubau Gasse e Volkstheater), uma conexão com a U2 em Volkstheater e acesso à U6 (Burggasse–Stadthalle) na região noroeste. Isso garante deslocamentos curtos: de 5 a 10 minutos até o centro da cidade e de 15 a 25 minutos até as principais universidades e endereços comerciais.

Ônibus e bondes. As icônicas linhas de bonde 49 (via Siebensterngasse/Westbahnstraße até o centro), 46 (ao longo da Burggasse em direção ao Ringstrasse), 5 (via Kaiserstraße até o eixo Praterstern/Westbahnhof) e o ônibus 13A – uma das linhas transversais mais úteis da cidade.

Elas não apenas conectam os bairros, mas também oferecem uma "experiência vienense": andar na Linha Circular e ver todo o centro da cidade. Essa malha viária densa e bem definida permite se locomover sem carro.

A pé e de bicicleta. A infraestrutura para bicicletas e as zonas pedonais são os pontos fortes do bairro. A reconstrução da Zieglergasse, na vizinha 6ª e "segunda linha" (o anel viário ao longo do Museumsquartier), melhorou a prioridade para pedestres e ciclistas.

O amplo eixo pedonal da Mariahilfer Straße tornou-se a marca registrada do programa de renovação viária de Viena. Os sites oficiais da cidade descrevem os princípios: redução do tráfego de transportes públicos, mais áreas verdes e travessias seguras.

As zonas pedonais estão a expandir-se: os pátios do MQ, Spittelberg e as ruas laterais perto Neubausão os "cenários de melodia urbana" que tornam a zona confortável para viver sem carro.

Tempo de viagem a partir de Neubau:

• O centro histórico (Stephansplatz) fica a 10 minutos de metrô.
• Até a estação central – 15 minutos
• Até o aeroporto – 35 a 40 minutos
• A Universidade de Viena fica a 10-12 minutos de distância.

Estacionar em Neubau é um problema à parte. Desde 2022, quase toda Viena passou a ser gerida por meio de estacionamento distrital (Parkraumbewirtschaftung). O distrito é compacto e densamente povoado, por isso estacionar é um desafio.

Toda a cidade de Neubau está abrangida pelo Kurzparkzone — estacionamento pago de curta duração em dias úteis com limite de tempo (geralmente até duas horas) — e pelo sistema Parkpickerl para residentes. A partir de 2025, as tarifas básicas de estacionamento de curta duração serão: 30 minutos – € 1,30, 60 minutos – € 2,60, 90 minutos – € 3,90, 120 minutos – € 5,20; também está disponível um bilhete gratuito de 15 minutos.

O Resident Parkpickerl dá direito a estacionamento ilimitado na sua área (sujeito a exceções locais em "ruas comerciais") e é emitido pelo magistrado.

Muitos edifícios modernos possuem estacionamento subterrâneo. Há também estacionamento público na área, mas é bastante caro (2 a 3 euros por hora).
Além disso, Neubau está a assistir a iniciativas para substituir lugares de estacionamento por elementos verdes: plantio de árvores, bicicletários, grelhas verdes e canais de drenagem de águas pluviais — tudo isto faz parte da adaptação da cidade ao verão.

Na minha prática, frequentemente me deparo com a pergunta: "Vale a pena comprar um apartamento com vaga de garagem?" Minha resposta é: se possível, sim. A garagem aumenta a liquidez do imóvel e facilita a vida do proprietário.

Neubau possui um mapa religioso diversificado, refletindo o multiculturalismo do centro de Viena:

• A Igreja Paroquial Católica Romana de Santo Ulrico (Pfarrkirche Wien é o núcleo histórico da paróquia do distrito . Possui uma congregação vibrante, cultos regulares e uma tradição musical com mais de 100 anos.
• Igreja Evangélica Auferstehung (Lindengasse 44a, 1070 Wien ) . Paróquia Neubau /Fünfhaus.
• Comunidade Religiosa Islâmica da Áustria (IGGÖ). Estrutura federal com sede em Neubau (Bernardgasse 5, 1070 Wien ).

Algumas igrejas emblemáticas (como a Kirche am Steinhof ou a Servitenkirche) estão localizadas em bairros vizinhos, mas a uma distância de 10 a 20 minutos por transporte público. O bairro apoia iniciativas inter-religiosas e projetos culturais, e as paróquias participam ativamente de atividades sociais (feiras beneficentes, noites musicais).

Este é o coração da Viena criativa. Abriga o MuseumsQuartier, dezenas de galerias, teatros e espaços de arte. O bairro pulsa com festivais, feiras e apresentações de rua. Neubau também é um paraíso para os amantes de café: há cafés por toda parte, desde os tradicionais vienenses até os minimalistas escandinavos.

A principal atração é o MuseumsQuartier , um dos maiores complexos de museus da Europa. Ele abriga:

• Museu de Arte Moderna (MUMOK)
• Museu Leopold (coleções Schiele e Klimt)
• Kunsthalle Wien
• Museu Infantil ZOOM
• 21º trimestre (Trimestre da Cultura Digital)
• Centro de Dança Contemporânea e Teatro
• Pátios abertos e áreas de estar de verão
• Aqui também são realizados festivais, palestras e concertos.

Spittelberg. Uma rede de ruelas estreitas e pátios repletos de galerias, lojas de designers, bares e restaurantes. O Weihnachtsmarkt am Spittelberg é um dos mercados de Natal mais charmosos de Viena. No verão, há concertos de música de câmara e, no inverno, vinho quente e artesanato.

WestLicht. Um museu e centro de fotografia na Westbahnstraße: exposições, leilões de câmeras e programas educativos. Este "eixo da fotografia", juntamente com as galerias ao longo da Zieglergasse e Neubau , forma um roteiro criativo para o fim de semana.

Cafés e gastronomia. O lema de Neubau é "sem pretensões, mas com bom gosto": de cafeterias especializadas com torrefações próprias a bistrôs urbanos que servem produtos locais. Mariahilfer Straße oferece grandes marcas e cafés familiares; as ruas internas abrigam pequenos estabelecimentos com personalidade própria.

O calendário do "Neubau cultural" inclui festivais de design e da economia criativa: a Vienna Design Week ativa regularmente espaços e espaços temporários nos distritos centrais, inclusive nos arredores do 7º arrondissement.

Pesquisas sobre as indústrias criativas documentam a dimensão do setor: quase um quinto das empresas vienenses fazem parte da economia criativa, empregando dezenas de milhares de profissionais e gerando bilhões de euros em receita. Esses processos são inseparáveis ​​das ruas reais de Neubau.

Embora Neubau seja um bairro histórico denso, os "solventes verdes" aqui são bem planejados:

• O Parque Josef-Strauß é um parque urbano acolhedor com áreas para crianças e árvores frondosas.
• O Weghuberpark é uma área verde perto do MQ, um local para pequenas paradas e para as crianças brincarem.
• A Sankt-Ulrichs-Platz é mais uma praça do que um parque, mas com elementos verdes e um "espaço para respirar" em meio à densa malha urbana.

Tradicionalmente, os bairros centrais de Viena carecem de grandes parques em comparação com os bairros periféricos. No entanto, Neubau possui um sistema de pequenos espaços verdes, pátios e ruas "climáticas", além da proximidade com os principais parques da cidade, a uma distância de 10 a 20 minutos a pé ou de bonde (Burggarten perto do Ringstrasse, Augarten mais ao norte, atravessando o centro).

Nos últimos anos, a cidade tem investido ativamente no aumento da vegetação nas ruas, no plantio de árvores e em medidas de "refrescamento" (calçadas sombreadas, aspersores de água, bebedouros). Comunicados oficiais à imprensa e programas da prefeitura destacam projetos para aumentar a cobertura arbórea e adaptar as ruas ao calor, especialmente nas vias centrais.

Em relação aos pátios, muitos empreendimentos imobiliários "gof" estão recebendo melhorias: playgrounds, bicicletários, áreas verdes e compostagem. Isso é importante para as famílias: quando a qualidade do pátio é alta, mesmo um apartamento pequeno "funciona" como uma casa grande — uma criança brinca no andar de baixo e os pais podem ver pela janela. Para os investidores, isso significa uma gama maior de inquilinos.

A vantagem do bairro Neubau reside em suas ruas de pedestres e "Begegnungszonen" (zonas de encontro onde o tráfego de carros é restrito e pedestres e ciclistas têm prioridade). Alterar a geometria das ruas e adicionar áreas verdes melhora diretamente o microclima e valoriza o endereço. Projetos na Mariahilfer Straße e na Zieglergasse demonstraram que, ao eliminar o trânsito de veículos, o tempo de permanência das pessoas e o faturamento dos pequenos comércios aumentam.

Neubau exemplifica como um bairro pode ser simultaneamente residencial, cultural e comercial. Apesar de seu tamanho compacto, tornou-se um dos centros da economia criativa de Viena. As principais áreas incluem:

Indústrias Criativas. A área está literalmente saturada de estúdios de design, ateliês de artistas e galerias. Abriga showrooms de marcas de moda, pequenos escritórios de arquitetura e agências de marketing digital.

O Neubau faz parte do programa Creative Vienna da cidade, que apoia startups e pequenas empresas nos setores de artes e tecnologia.

Turismo. O fluxo de turistas para Viena cresce anualmente, e Neubau se beneficia diretamente disso. Hotéis, hotéis boutique e apartamentos para aluguel de curta duração (Airbnb) trazem renda adicional para o bairro.

Comércio e serviços. Mariahilf er Straße é a principal via comercial de Viena, o que significa que Neubau concentra um volume significativo de vendas no varejo. De boutiques de luxo a redes de lojas acessíveis, o fluxo de compradores cria uma economia vibrante para o bairro.

Conexões internacionais. Para os residentes, conexões internacionais significam, antes de tudo, fácil acesso ao centro das organizações e universidades: em 10 a 20 minutos de metrô, você chega a ministérios, secretarias municipais e sedes de instituições internacionais. Para expatriados que alugam imóveis, isso é um diferencial; para investidores, é garantia de demanda.

De acordo com as estatísticas da cidade:

• A proporção de pessoas empregadas no setor de serviços é de cerca de 80%.
• 20% dos residentes do distrito trabalham na economia criativa.
• A renda familiar média é 12 a 15% superior à média de Viena.

Neubau não está parada: a cidade está investindo ativamente no desenvolvimento da área.

Novos complexos residenciais. Embora o espaço seja limitado, projetos de requalificação urbana continuam surgindo. Antigos edifícios industriais estão sendo convertidos em apartamentos modernos com estacionamento subterrâneo, terraços verdes e tecnologias de eficiência energética.

• "Green Neubau" é um programa para aumentar o número de árvores e pátios verdes.
• Desenvolvimento de infraestrutura cicloviária.
• "Ruas para pessoas" (zonas de pedestres e de trânsito "em sentido contrário")
• Apoio às indústrias criativas (empréstimos com juros reduzidos, aluguel de espaços para startups).

Um destaque especial é a futura transferência das linhas U2 e U3 para Neubau Gasse. O projeto U2 e U5 modernizará o centro de transporte: uma nova configuração de linhas está prevista para 2030, e a Neubau Gasse receberá uma conexão com a linha U2, aumentando ainda mais a acessibilidade para os moradores de um raio de 300 a 500 metros das entradas. Este é um fator importante para investimentos de longo prazo.

Interesse dos investidores. Meus colegas do setor imobiliário observam que Neubau está entre os cinco principais bairros de Viena em termos de procura por investimentos estrangeiros nos últimos cinco anos. O motivo é óbvio: oferta limitada e demanda crescente.

Oferta limitada. A área é pequena, com poucos empreendimentos novos. Enquanto isso, a demanda é consistentemente alta. Isso significa que os preços estão subindo mais rápido do que a média da cidade.

Público-alvo: Jovens profissionais, a classe criativa e especialistas internacionais vivem aqui. Eles estão dispostos a pagar aluguéis e preços de imóveis mais altos do que nas áreas vizinhas.

Preços e dinâmica

• Preço médio por metro quadrado (2025): € 5.800–€ 6.200
• Crescimento nos últimos 5 anos: +20–25%
• Aluguel médio de um apartamento de 70 m²: € 1.200 a € 1.500 por mês.

Previsão. Especialistas preveem um crescimento adicional de preços de 3 a 5% ao ano nos próximos anos. Apartamentos com terraços, varandas e estacionamento subterrâneo são particularmente procurados.

Comparação com outras áreas.

• Neubau: 5.800–6.200 €/m²
• Mariahilf (6º distrito): 5.200–5.600 €/m²
• Josefstadt (8º distrito): 5.500€–6.000€/m²

Assim, Neubau permanece consistentemente no topo da faixa de preço.

Demanda estável por aluguéis (especialmente entre expatriados e estudantes). Os preços estão subindo mais rápido que a média vienense – nos últimos 20 anos, Neubau teve um aumento de 120%, comparado à média vienense de +85%. A região é ideal para investidores focados em valorização a longo prazo e alta demanda por aluguéis.

Ao comparar os "melhores bairros para se viver em Viena", Neubau geralmente supera os bairros periféricos em termos de qualidade ambiental e tempo de deslocamento — e, portanto, é mais caro. No entanto, é menos caro do que os endereços ultra-prestigiados do 1º distrito e parte do 9º distrito, no "Triângulo de Ouro". Para a estratégia de "fluxo de aluguel + valorização do capital", fica em uma posição intermediária, com altas taxas de ocupação.

Se o objetivo é um contrato de arrendamento seguro e uma saída com liquidez, eu colocaria Neubau entre as 3 melhores opções, juntamente com a 6ª e a 8ª. Há menos risco de construção aqui, e mais trabalho é necessário para melhorar a qualidade do interior e a experiência do inquilino.

Neubau é a escolha de jovens profissionais, famílias urbanas e investidores que valorizam a praticidade de caminhar, a cultura e um ambiente urbano de alta qualidade. Não se trata de "praças palacianas" ou "tranquilidade suburbana", mas sim da efervescência inteligente de bairros artísticos, cafeterias e museus — na medida certa.

Ao escolher os melhores bairros para morar em Viena, o 7º distrito figura constantemente entre os melhores. Não é perigoso, e certamente não é desfavorecido: é um clássico polo criativo onde as pessoas valorizam boas reformas, serviços públicos, pátios tranquilos e a conveniência de usar carrinhos de bebê e bicicletas.

Para um investidor, a fórmula é: localização (U3 + futuro U2) + tecido histórico + melhorias urbanas = liquidez do aluguel e estabilidade do valor.

Para quem é ideal?

• Jovens profissionais. É conveniente morar perto do centro da cidade, trabalhar em escritórios criativos e aproveitar eventos culturais à noite.
• Famílias. Apesar da alta densidade populacional, a área oferece boas escolas, jardins de infância e um ambiente seguro.
• Pessoas criativas. O ambiente em Neubau é inspirador e é fácil encontrar aqui uma comunidade de pessoas com interesses semelhantes.
• Investidores. A oferta limitada e a alta demanda tornam a região uma oportunidade de investimento lucrativa.

Vamos resumir as principais vantagens do Neubau:

Neubau é um "bairro de oportunidades": para negócios, criatividade e uma vida confortável. Tem tudo o que você precisa para se sentir "no centro das atenções". E, a julgar pelo estado atual das coisas, Neubau continuará sendo um dos endereços mais atraentes de Viena por muitos anos.