O 11º distrito de Viena – o bairro industrial de Simmering e seu futuro.

Muitos turistas que chegam a Viena veem primeiro a Catedral de Santo Estêvão, o Palácio de Schönbrunn e as clássicas ruas imperiais do centro da cidade. Mas a cidade tem outra face: industrial, operária, com um toque de passado difícil e projetos surpreendentemente modernos. É exatamente assim que Simmering , o 11º distrito de Viena , localizado no sudeste da capital, se apresenta a moradores e visitantes.

À primeira vista, está longe de ser a imagem de um "cartão-postal vienense". Aqui, fábricas convivem com áreas residenciais, linhas férreas atravessam o coração do distrito e as ruas parecem mais utilitárias do que as dos bairros mais burgueses.

No entanto, ao observar com mais atenção, Simmering revela uma faceta completamente diferente: um bairro onde antigos gasômetros foram transformados em um complexo residencial e cultural futurista, e parques verdes convivem com áreas industriais.

O distrito abrange 23,3 quilômetros quadrados — uma área significativa para Viena. É o lar de mais de 105.000 pessoas , e esse número está em constante crescimento. A densidade é de aproximadamente 4.500 pessoas por quilômetro quadrado, tornando Simmering menos "comprimido" do que o densamente povoado distrito de Favoriten, mas mais vibrante do que os distritos periféricos.

Simmering é um lugar de contrastes. Por um lado, é conhecido como um "subúrbio operário" e, por vezes, considerado uma das "áreas desfavorecidas" de Viena. Por outro, abriga o Zentralfriedhof, o maior parque da cidade, modernos complexos residenciais perto do Gasômetro e importantes centros de transporte (a linha de metrô U3, o Aeroporto de Schwechat e a Simmering ).

Assim, o 11º arrondissement pode ser descrito como uma "cidade dentro da cidade": oferece moradia, emprego, transporte, parques, instalações culturais e até mesmo atrações turísticas próprias. Para alguns, é um lugar estereotipado como um "bairro violento", enquanto para outros, é um lugar conveniente e acessível para se viver.

A história da região remonta à Idade Média. A primeira menção a um povoado no local da atual Simmering data do século XIII. Naquela época, era uma pequena vila onde os moradores se dedicavam à agricultura e à viticultura.

Século XIX: industrialização

A situação mudou drasticamente no século XIX. Viena estava crescendo rapidamente e seus arredores orientais começaram a se desenvolver em uma zona industrial. Fábricas de tijolos, oficinas, indústrias e, especialmente, os famosos gasômetros — enormes cilindros, com quase 70 metros de altura, que armazenavam gás para iluminação pública e aquecimento residencial — surgiram em Simmering.

Em 1892, Simmering tornou-se oficialmente parte de Viena. A partir de então, transformou-se em um típico bairro operário, atraindo migrantes da República Tcheca, Hungria, Croácia e outras partes da Áustria-Hungria. O bairro cresceu rapidamente, com a construção de novas casas, lojas e escolas.

Na primeira metade do século XX, Simmering consolidou seu status como um bairro operário. Durante a "Viena Vermelha" , foram construídos hofs (casas comunitárias) na região, oferecendo moradia acessível para famílias de baixa renda. O bairro ganhou reputação como um centro industrial, empregando dezenas de milhares de trabalhadores.

Durante a Segunda Guerra Mundial, Simmering foi alvo de ataques aéreos : as fábricas, os gasômetros e a usina elétrica eram de interesse estratégico. Muitos bairros foram destruídos, mas reconstruídos nos anos do pós-guerra.

No final do século XX, os gasômetros tornaram-se obsoletos: já não eram utilizados para armazenamento de gás. Surgiu então a questão: demolir ou preservar? Por fim, optou-se pela reconstrução.

Em 2001, os antigos gigantes industriais foram transformados no Gasometer City . O complexo abrigava apartamentos, residências estudantis, escritórios, lojas, um cinema e uma casa de shows. As fachadas mantiveram sua aparência histórica, enquanto os interiores se tornaram emblemáticos da arquitetura moderna. Esse projeto representou um verdadeiro "rebranding" do bairro: pela primeira vez, Simmering passou a ser percebido não apenas como um subúrbio operário, mas também como uma zona do futuro.

Simmering ocupa a parte sudeste de Viena e é considerado uma porta de entrada para a cidade. O distrito faz fronteira com o 10º Favoriten a oeste, a 3ª Landstrasse e o 2º Leopoldstadt ao norte, e estende-se até a fronteira da capital a leste. É aqui que começam as rodovias que levam ao Aeroporto Internacional de Schwechat, e onde se localizam as áreas industriais.

A área total do distrito é de 23,3 quilômetros quadrados , o que o torna um dos distritos mais espaçosos dentro dos limites da cidade. A população é de aproximadamente 105.000 e está crescendo graças a novos empreendimentos residenciais e à migração.

Simmering está longe de ser homogêneo. Dentro dele, podem ser identificadas diversas áreas distintas, cada uma com uma atmosfera, arquitetura e padrão de vida bem diferentes:

1. 1. A Zona Norte (Gasômetro, Erdbergstraße, próximo à estação de metrô U3).
      Esta é a face do "novo Simmering". Abriga quatro famosos gasômetros, convertidos em complexos residenciais e culturais, além de bairros modernos com novos edifícios, escritórios e centros comerciais. Esta parte do distrito é a que mais se aproxima do conceito de "distritos de prestígio de Viena" dentro do próprio distrito.
   2. A parte central (Enkplatz, Geiselberg, Simmering er Hauptstraße) é um bairro operário clássico, onde se conservam edifícios comunitários do século XX, prédios de apartamentos antigos, mercados e lojas baratas. É uma área densamente povoada, com muitos migrantes e estudantes.
      Esta zona é frequentemente considerada "multicultural" ou mesmo "desfavorecida" em Viena, embora para muitas famílias continue a ser a mais acessível em termos de habitação.
   3. A parte sul (Cemitério Central, Albern, Laaer Wald).
      Uma área verde e tranquila, que abriga o Cemitério Central, o maior parque e cemitério da cidade, áreas arborizadas e zonas residenciais de baixa densidade. Esta área atrai famílias com crianças e aqueles que valorizam a paz e o sossego, mas estão dispostos a tolerar uma certa distância do centro da cidade.

A característica que define Simmering é o forte contraste dentro de um mesmo distrito. Ao norte e oeste, perto de Gasometer City, podem ser vistos edifícios futuristas e novos bairros: fachadas de vidro reluzentes, clubes, salas de concerto e apartamentos modernos.

Esta parte de Simmering é vista quase como uma “nova Viena”, voltada para jovens, expatriados e aqueles que desejam viver em complexos elegantes e confortáveis.

Mas basta caminhar alguns quilômetros pelo bairro para que o cenário mude. Antigos bairros operários, com prédios do final do século XIX e início do século XX, evocam o passado do distrito. Ali, ainda se encontram fazendas com fachadas descascadas, pátios estreitos, pequenas lojas e cafés baratos. Para alguns, essa é a "atmosfera da verdadeira Viena", enquanto para outros, é um lembrete de que nem todo o bairro sobreviveu à renovação.

A parte sul de Simmering tem uma atmosfera verdadeiramente tranquila, quase rural. O Cemitério Central (Zentralfriedhof) e os parques adjacentes criam uma sensação de aconchego e tranquilidade. Aqui você pode passear pelas longas avenidas, andar de bicicleta ou fazer um piquenique. Muitas famílias escolhem esta parte do distrito porque ela combina moradias acessíveis com proximidade à natureza.

Urbanistas costumam chamar Simmering de "mini-Viena". Tem de tudo: indústria, empreendimentos residenciais, espaços criativos e extensas áreas verdes. O distrito é difícil de descrever em uma única palavra: é multifacetado, vibrante e está em constante transformação. Essa combinação o torna atraente para moradores, investidores e turistas.

Simmering abriga aproximadamente 105.000 pessoas , e esse número cresce ano após ano. O distrito tem uma densidade populacional média — cerca de 4.500 moradores por quilômetro quadrado. Isso o torna menos densamente povoado que o vizinho Favoriten, mas ainda bastante vibrante. O distrito transmite uma sensação de vivacidade graças ao desenvolvimento denso ao longo das ruas principais e à atmosfera multicultural promovida pelos moradores.

Simmering é um bairro verdadeiramente multicultural de Viena .

Historicamente, trabalhadores da Boêmia, Morávia e Hungria migraram para cá. Após a Segunda Guerra Mundial, comunidades migrantes dos Balcãs se estabeleceram na região e, a partir da década de 1960, turcos e iugoslavos chegaram em massa, convidados como trabalhadores temporários para trabalhar em fábricas e canteiros de obras.

novas ondas migratórias contribuíram para esse cenário : sírios, afegãos, árabes e europeus orientais. Graças à sua proximidade com o Aeroporto de Schwechat e importantes centros logísticos, a região tornou-se um local conveniente para expatriados que trabalham nos setores de transporte e serviços.

Hoje, um passeio pela Simmering er Hauptstraße se transforma em uma miniviagem ao redor do mundo: ouvem-se dialetos turcos, sérvios e croatas, árabe e, claro, alemão. Restaurantes halal, lojas de especiarias orientais, padarias e confeitarias tradicionais vienenses estão todos localizados aqui. Essa mistura cultural é tanto um tesouro quanto um desafio para o bairro.

Comparado a bairros "burgueses" como o 1º ( Innere Stadt ) ou o 19º ( Döbling ), Simmering é visivelmente mais jovem .

• Os jovens vêm para cá por causa dos preços de aluguel mais baixos.
• Os estudantes escolhem apartamentos perto da estação de metrô U3 ou perto do FH Campus Wien , que fica bem próximo.
• Famílias jovens com filhos encontram aqui um equilíbrio entre preço e conveniência: a região possui muitas escolas, jardins de infância e áreas verdes.

Ao mesmo tempo, Simmering continua sendo o lar de aposentados que vivem nas mesmas fazendas há décadas. Esse contraste geracional molda o caráter peculiar do bairro: estudantes e idosos vienenses podem morar em um prédio, enquanto grandes famílias de imigrantes vivem no prédio ao lado.

Em termos de nível de renda, o distrito é considerado como estando no "terço médio" da cidade. Não há uma concentração de pessoas exclusivamente ricas ou exclusivamente pobres, mas a disparidade é perceptível:

• Em zonas mais antigas, os aluguéis podem começar em €11–12/m², tornando a habitação acessível para estudantes e trabalhadores.
• Nos novos complexos perto da Gasometer City, os preços estão se aproximando dos praticados em áreas de prestígio: € 16 a € 18/m² para aluguel, enquanto os preços de compra chegam a € 6.000 a € 7.000 por m².

Essa faixa de preço demonstra que Simmering não é uma área totalmente desfavorecida de Viena, nem uma área prestigiosa. É um bairro onde um prédio simples de cinco andares com moradias acessíveis pode coexistir com um moderno complexo residencial com apartamentos de design.

Se dividirmos a população do distrito em grupos, obteremos um panorama interessante:

1. Trabalhadores e migrantes
   constituem a maior parte dos residentes. Muitos trabalham em fábricas (Siemens, LEO Pharma), logística ou construção civil. Suas famílias estão estabelecidas na região há muito tempo e moldam o cotidiano de Simmering: mercados, pequenas lojas, cafés.
2. Estudantes e jovens profissionais.
   Graças à proximidade das universidades e aos aluguéis mais baixos, eles representam uma parcela significativa dos inquilinos. Podem ser encontrados em Gasometer City, residências estudantis e apartamentos próximos ao metrô.
3. Famílias de classe média.
   Elas costumam se estabelecer na zona sul da cidade, mais perto do Cemitério Central (Zentralfriedhof) e de áreas verdes. Valorizam a tranquilidade, os parques e o acesso a escolas.
4. Expatriados e investidores.
   Novos moradores que compram apartamentos em condomínios de prestígio da Gasometer. Eles valorizam moradias modernas e fácil acesso ao centro da cidade e ao aeroporto.

Simmering é um bairro onde as camadas históricas e os novos empreendimentos se entrelaçam de forma particularmente nítida. Em uma parte do bairro, encontram-se conjuntos habitacionais comunitários habitados por famílias há três gerações, enquanto em outra, erguem-se as torres de vidro do Gasômetro, lar de jovens profissionais de TI e especialistas internacionais.

Esse contraste cria uma atmosfera de diversidade : o bairro pode parecer barulhento, até caótico, mas é justamente aí que reside sua energia. Para alguns, isso é uma desvantagem — Simmering parece um "subúrbio operário". Para outros, é uma vantagem: oferece o verdadeiro ritmo de vida de uma grande cidade europeia, sem o glamour, mas com potencial.

O parque habitacional de Simmering apresenta uma diversidade rara em Viena. Aqui você encontrará de tudo, desde antigos alojamentos operários e habitações municipais da época da "Viena Vermelha" até modernos complexos residenciais de classe empresarial perto da Cidade do Gasômetro. É por isso que o bairro é considerado acessível e uma oportunidade de investimento promissora.

Seu desenvolvimento está intimamente ligado à história: outrora uma periferia industrial para onde os trabalhadores se deslocavam, hoje é um dos bairros onde o antigo coexiste com o ultramoderno.

Simmering está entre os bairros onde os apartamentos municipais Gemeindebau — ocupam uma parcela significativa do mercado. De acordo com a Prefeitura Wien , aproximadamente 20 a 22% do parque habitacional do bairro pertence à cidade e é alugado aos moradores a preços subsidiados.

Esses complexos foram construídos nas décadas de 1920 e 1930, durante a era da "Viena Vermelha". São grandes blocos residenciais com pátios, áreas verdes e infraestrutura conveniente. Esses apartamentos continuam sendo procurados atualmente: abrigam aposentados, estudantes, famílias jovens com filhos e trabalhadores.

A habitação social torna a área atrativa para quem procura rendas baixas com boas ligações de transportes .

Uma parte significativa do parque habitacional de Simmering consiste em edifícios do final do século XIX e meados do século XX . Muitos foram construídos como prédios de apartamentos ou como moradias para operários de fábricas e indústrias. A arquitetura aqui é predominantemente utilitária, sem ornamentação desnecessária, refletindo o caráter operário do bairro.

No entanto, nas últimas décadas, as autoridades municipais têm investido ativamente na renovação de edifícios antigos . O programa inclui:

• restauração de fachadas,
• melhoria do isolamento e da eficiência energética,
• melhoria de pátios e espaços públicos,
• Abertura de cafés e lojas nos pisos térreos.

Esses projetos ajudam a eliminar a reputação de ser um "bairro ruim" e transformam imóveis antigos em moradias confortáveis ​​com comodidades modernas.

Nas últimas duas décadas, Simmering tornou-se palco de importantes experiências de desenvolvimento urbano que transformaram completamente a percepção da área. Se antes era associada exclusivamente a fábricas e bairros operários, hoje abriga alguns dos complexos residenciais mais singulares e prestigiosos da capital.

• Gasometer City é um projeto singular de renovação de quatro antigos gasômetros. Em seu interior, encontram-se apartamentos, residências estudantis, um cinema, lojas, uma academia e uma sala de concertos. Abriga tanto estudantes quanto profissionais de alto poder aquisitivo.
• Os complexos residenciais perto de Simmering Bahnhof e Enkplatz são edifícios modernos com garagens subterrâneas, terraços verdes e apartamentos de classe executiva.
• Os projetos da Grenze Albern são complexos residenciais de baixa altura localizados perto de áreas verdes, voltados para famílias.

Assim, Simmering está gradualmente deixando de ser vista como um "subúrbio operário". Novos empreendimentos estão tornando a região atraente para vienenses ricos e investidores, embora a imagem geral da área permaneça mista: bairros operários mais antigos convivem com novos empreendimentos de prestígio.

O mercado imobiliário em Simmering é altamente heterogêneo.

• Comprar uma casa:
  • em antigas quintas e casas dos séculos XIX e XX – a partir de 4900 € por m²,
  • Nos novos complexos em Gasometer - €6000–7000 por m².
• Imóveis para alugar:
  • Em casas antigas - 11–12 €/m²,
  • Em apartamentos novos - 15–18 €/m².

Curiosidade: em 2024, o preço médio dos imóveis em Simmering aumentou 6,8%, acima da média de Viena. Especialistas atribuem esse aumento ao interesse de investidores pela região, que cada vez mais consideram os apartamentos em Gasometer um investimento seguro.

Assim, a diferença entre os segmentos antigos e novos pode chegar a 40-50%. Esta é uma característica única de Simmering: ela permanece simultaneamente uma área de habitação acessível e uma zona de investimento promissora.

O perfil social dos moradores do distrito é diversificado, e é isso que confere à área seu dinamismo particular.

1. Estudantes e jovens profissionais alugam apartamentos perto do Gasômetro e das estações de metrô. Eles valorizam a proximidade com as universidades e a oportunidade de morar em um bairro moderno a um preço relativamente acessível (em residências estudantis ou apartamentos estudantis).
2. Trabalhadores e migrantes tradicionalmente se instalam em apartamentos municipais e prédios antigos. Muitas famílias vivem aqui há gerações e sustentam o comércio local, cafés e oficinas.
3. Famílias de classe média preferem os bairros do sul, mais próximos do Cemitério Central (Zentralfriedhof) e de áreas verdes. São áreas mais tranquilas, calmas e com maior concentração de escolas e parques, o que as torna ideais para crianças.
4. Investidores e expatriados preferem os novos empreendimentos perto da U3 e do Gasometer City. Eles desfrutam de uma combinação de conforto, status e transporte conveniente para o centro da cidade e o aeroporto.

Simmering é um bairro de contrastes, e a sua escolha de moradia aqui depende muito do seu estilo de vida. Para evitar erros, é importante entender de antemão o que você espera de um apartamento e do bairro.

1. Estudantes e jovens profissionais irão apreciar apartamentos perto do Gasômetro e Simmering Bahnhof . Essas áreas são bem conectadas ao centro da cidade pela linha U3 do metrô e oferecem diversas residências estudantis e apartamentos. À noite, a região é animada, com bares, cinema e casas de shows, garantindo muita diversão.
2. Famílias com crianças devem considerar a parte sul do distrito , mais próxima do Cemitério Central (Zentralfriedhof) e dos parques. É mais tranquilo, o ar é mais limpo e há boas escolas. Muitos pais optam pelos bairros próximos ao Herderpark e ao Hyblerpark, que são convenientes para passeios com crianças e seguros à noite.
3. os investidores, a melhor opção são os novos empreendimentos perto da Cidade do Gasômetro e ao longo da linha U3 do metrô. Esses complexos oferecem alta rentabilidade com aluguel, e os preços dos apartamentos estão subindo mais rápido do que a média vienense. Estúdios pequenos e apartamentos de dois quartos são particularmente atraentes, pois são facilmente alugados para estudantes e expatriados.
4. Os aposentados se sentirão mais confortáveis ​​em construções rurais mais antigas e bairros tranquilos próximos à divisa com Grenze Albern . Essas áreas oferecem um ritmo de vida mais lento, espaços verdes e menos trânsito. Os moradores idosos apreciam esses imóveis por sua atmosfera e conveniência — lojas e farmácias estão sempre por perto.
5. Para quem viaja frequentemente ou trabalha fora da cidade , apartamentos perto Simmering Bahnhof ou mais próximos da rodovia A4 são ideais. Daqui, o Aeroporto de Schwechat fica a apenas 15 minutos de distância, tornando a região conveniente para funcionários de companhias aéreas, pilotos, comissários de bordo e viajantes a negócios.

Dica: Antes de comprar, passe alguns dias em diferentes partes de Simmering. Experimente alugar um apartamento em Gasometer e depois outro mais perto dos bairros do sul. A diferença de atmosfera será notável: a primeira zona é mais dinâmica e moderna, enquanto a segunda é verde e tranquila.

Simmering não é apenas um distrito industrial, mas também um local com uma forte estrutura educacional. Embora o distrito não possua uma universidade como Favoriten, conta com diversas escolas e ginásios que criam uma comunidade local vibrante. Além disso, a proximidade com o campus da FH Wien e outras universidades o torna atraente para estudantes que buscam moradia acessível.

O distrito abriga instituições públicas e privadas. O núcleo dessas instituições é composto por escolas públicas e ginásios, que preparam os alunos para o ingresso na universidade.

Tabela: Principais instituições de ensino em Simmering

Para muitas famílias, a proximidade das escolas é um fator crucial na escolha da moradia. Pequenos centros comunitários com cafés, lojas e bibliotecas se formam ao redor das instituições de ensino.

O papel da educação em Simmering vai muito além do currículo escolar. Para um distrito que durante décadas foi considerado a periferia industrial de Viena, uma base educacional sólida tem sido um fator fundamental em sua transformação.

1. Moldando uma Nova Identidade.
   Simmering já foi associada a fábricas, oficinas de conserto de bondes e gasômetros. Mas hoje, escolas locais e escolas de ensino fundamental estão moldando uma realidade diferente: um bairro onde as crianças podem receber uma educação de qualidade, equivalente à de bairros mais "burgueses". Os pais estão cada vez mais optando por apartamentos perto de escolas para que seus filhos tenham acesso a programas educacionais modernos.
2. O multiculturalismo é um ponto positivo.
   Muitas turmas em Simmering são multilíngues: crianças de famílias turcas, sérvias, árabes e do leste europeu estudam aqui. Para alguns, isso representa um desafio (diferentes níveis de proficiência em alemão e a necessidade de integração), mas para outros, é uma grande vantagem. As crianças crescem em um ambiente onde a tolerância e o diálogo intercultural são ensinados desde muito cedo.
3. Cursos para adultos.
   O VHS Simmering é um elemento importante da política social. Os cursos de alemão para imigrantes ajudam os novos residentes a se integrarem, e os programas de formação profissional (TI, contabilidade, design, culinária) permitem que os adultos mudem de carreira ou aprimorem suas habilidades. Para muitas famílias, essa é uma oportunidade de melhorar sua situação financeira e, consequentemente, se estabelecer na região.
4. A dimensão cultural da educação.
   A escola de música e as bibliotecas fazem de Simmering não apenas um "distrito educacional", mas um verdadeiro centro cultural. Concertos estudantis, noites literárias e clubes para adolescentes são realizados aqui. Tudo isso contribui para o "poder brando" do distrito: ele se torna não apenas um local onde operam fábricas, mas também um cenário cultural vibrante.
5. Atratividade para famílias e investidores.
   Para famílias com filhos, o fator "escolas próximas" é importante. Bairros com boas escolas e colégios de ensino médio automaticamente se tornam mais valiosos para compradores de imóveis. Investidores também levam isso em consideração: apartamentos perto de instituições de ensino são mais fáceis de alugar.

Todos os meios de transporte convergem aqui: metrô, bondes, ônibus e trem, e a rodovia A4 e o Aeroporto de Schwechat ficam a poucos minutos de carro. O transporte moldou o desenvolvimento do bairro e é um dos principais motivos de sua popularidade entre estudantes, trabalhadores migrantes e funcionários de empresas internacionais.

Enquanto Favoriten é conhecida como uma "cidade dentro de outra cidade" densamente povoada, Simmering pode ser chamada de "centro" – um lugar onde a vida urbana se entrelaça com a logística e os fluxos internacionais.

A espinha dorsal do sistema de transporte é a linha U3, que termina em Simmering. Isso não é apenas uma conveniência, é uma vantagem estratégica:

• Os moradores da Gasometer City podem chegar ao centro de Viena, na Stephansplatz, em 12 a 15 minutos.
• Alunos do ensino fundamental e médio de Enkplatz chegam rapidamente às universidades nos distritos centrais.
• Trabalhadores e funcionários dos bairros ao redor Simmering combinam moradias acessíveis com acesso direto ao metrô para os distritos comerciais.

terminal U3 Simmering tornou-se um importante centro de transportes, conectando metrô, ônibus e trens suburbanos. Isso impede que a área fique isolada, mantendo-a, ao contrário, integrada ao ritmo da cidade.

Os bondes continuam sendo uma parte importante da vida. A linha 71 é particularmente simbólica: mesmo no século XX, os vienenses brincavam que "todo vienense um dia andará no 71" — afinal, o bonde leva as pessoas diretamente ao Cemitério Central. Hoje, a linha liga o centro da cidade às áreas residenciais de Simmering e permanece parte da identidade cultural do bairro.

Os ônibus atendem a periferia e conectam o distrito com as zonas industriais, o aeroporto e os distritos vizinhos. As linhas 76A/B e 79A/B , que ligam os conjuntos residenciais do sul ao metrô, são particularmente populares.

Ferrovia. A estação Wien Simmering Bahnhof conecta o metrô e os trens suburbanos. Isso permite que os moradores cheguem rapidamente à Baixa Áustria, o que é importante para quem trabalha fora da capital.

Simmering desempenha um papel especial no sistema de transportes de Viena precisamente por causa de sua localização. O distrito literalmente "isola" a parte sudeste da cidade e controla os acessos às rodovias.

A principal via de acesso é a Autobahn A4 Ost , que liga Viena não só ao Aeroporto Internacional de Schwechat, mas também à fronteira com a Hungria. Esta é uma enorme vantagem para residentes e empresas:

• O aeroporto pode ser alcançado em apenas 10 a 15 minutos.
• A viagem até Bratislava dura cerca de 40 a 45 minutos.
• A autoestrada A4 proporciona fácil acesso à zona rural da Baixa Áustria.

Não é por acaso que centros logísticos e armazéns estejam se desenvolvendo rapidamente em Simmering: as empresas valorizam a proximidade do aeroporto e a capacidade de enviar cargas rapidamente para o exterior. A região está se tornando atraente para empresas internacionais, mas isso tem seu lado negativo.

Desvantagens para os moradores: Morar perto de uma rodovia significa conviver com barulho e tráfego constante de caminhões. Isso é especialmente perceptível na parte leste do condado, mais perto de Albern, onde se localizam zonas industriais e terminais de carga. Apesar da cidade estar implementando ativamente barreiras acústicas e desenvolvendo áreas verdes de proteção, os moradores ainda enfrentam problemas com o trânsito.

Assim, a acessibilidade de transporte de Simmering é uma faca de dois gumes: proporciona crescimento econômico e conveniência para os negócios, mas ao mesmo tempo cria a imagem de uma "periferia industrial".

Estacionar é sempre um problema urgente em Simmering. Por um lado, é uma área industrial com alto volume de tráfego. Por outro, abriga muitos prédios residenciais antigos, construídos antes da era da popularização dos carros, quando os moradores simplesmente não precisavam de garagens.

O estacionamento é um problema particularmente urgente nos bairros mais antigos de Simmering. Isso é especialmente verdadeiro nas ruas paralelas à Simmeringer Hauptstraße, onde a densidade de construção é maior. Os edifícios, construídos entre os séculos XIX e início do XX, foram projetados para uma época em que ninguém possuía carro. Os pátios internos desses prédios mal têm espaço para áreas verdes e dependências externas, tornando simplesmente impossível estacionar carros ali.

Moradores de antigas fazendas e prédios de apartamentos frequentemente relatam que "voltar para casa à noite se torna uma loteria" — seja para encontrar uma vaga perto de casa ou para ter que dar voltas no quarteirão por 20 a 30 minutos. É especialmente difícil para quem trabalha no centro da cidade e retorna à região depois das 18h, quando as ruas já estão congestionadas.

A situação é ainda mais agravada pelo fato de muitos moradores guardarem carros que usam apenas ocasionalmente. Carros antigos, guardados na garagem, ocupam espaço, mesmo que seus donos os usem somente nos fins de semana. Para uma área de alta densidade populacional, isso se torna um verdadeiro problema.

Outro problema são as ruas estreitas . Na parte histórica de Simmering, as ruas foram construídas para bondes e pedestres, então agora cada carro estacionado torna o tráfego nos dois sentidos praticamente impossível. Ônibus e caminhões frequentemente ficam presos até que os motoristas consigam mover seus veículos.

Para muitas famílias jovens, esse é o motivo pelo qual se mudam para novos condomínios residenciais com garagens subterrâneas. Bairros mais antigos continuam atraentes em termos de preço, mas a disponibilidade de estacionamento muitas vezes supera todas as outras vantagens.

A cidade está resolvendo o problema com o Parkpickerl , uma permissão especial para moradores.

• O custo da licença é relativamente baixo.
• Isso permite que os moradores estacionem nas ruas de seu bairro sem medo de receber uma multa.
• No entanto, a presença de um lúcio-americano não garante espaço livre.

Em Simmering, quase toda a área está sob a jurisdição da zona Parkpickerl, o que traz disciplina à situação, mas não alivia o congestionamento.

O cenário é bem diferente nos novos edifícios perto da Cidade do Gasômetro e na periferia sul. Nesses locais, os padrões modernos são levados em consideração desde a fase de projeto:

• garagens subterrâneas,
• Estacionamento privativo em pátios,
• Estações de carregamento para veículos elétricos.

Essa abordagem economiza tempo dos moradores na busca por vagas de estacionamento à noite e garante a segurança de seus carros e bicicletas. Alguns condomínios, como o Enkplatz, também estão implementando serviços adicionais, incluindo sistemas de automação residencial para gestão de estacionamento, videovigilância e zonas de compartilhamento de carros.

Isso é especialmente importante para famílias: a possibilidade de voltar para casa sem estresse, estacionar e entrar imediatamente no apartamento melhora o conforto habitacional. Para investidores, é um argumento a favor de aluguéis mais altos: os inquilinos estão dispostos a pagar mais por imóveis modernos com comodidades convenientes.

Viena está avançando consistentemente em direção a uma política de "menos carros, mais espaço público ". Isso é particularmente perceptível em Simmering: algumas antigas vagas de estacionamento já foram convertidas em mini-parques e áreas de lazer.

Essa abordagem agrada às famílias jovens, mas irrita os motoristas, que estão encontrando cada vez mais dificuldades para estacionar.

Simmering não pode ser considerado um bairro com uma "única religião dominante". Aqui, como em toda Viena, o panorama religioso reflete a multinacionalidade da população. Catolicismo, ortodoxia, islamismo, protestantismo e até budismo coexistem numa área relativamente pequena. Essa diversidade torna o bairro interessante, mas também deixa sua marca na sua imagem.

As igrejas católicas continuam sendo os principais elementos arquitetônicos.

• A Igreja Paroquial de São Lourenço é uma das igrejas mais antigas, em torno da qual se desenvolveu a "antiga Simmering". Para os habitantes locais, ela não é apenas um local de oração, mas também um símbolo cultural da região.
• A Igreja de São Carlos Borromeu , no Cemitério Central, tornou-se um verdadeiro cartão de visitas do bairro. Esta igreja em estilo Art Nouveau foi concebida como um memorial e ainda impressiona pela sua monumentalidade.

As paróquias ortodoxas surgiram graças à forte presença da diáspora sérvia e romena. Elas se tornaram importantes centros de atração: cultos religiosos, escolas dominicais para crianças e feriados nacionais são realizados nesses locais, ajudando os migrantes a preservar sua identidade cultural.

Os centros islâmicos e as mesquitas ocupam um lugar especial. Para as comunidades turca e árabe, eles não são apenas espaços espirituais, mas também centros sociais. Oferecem cursos de idiomas, discutem questões de integração e auxiliam os recém-chegados com a documentação. Essas instituições muitas vezes servem como uma "ponte" entre os novos residentes e a sociedade austríaca.

O Centro Budista é um detalhe pequeno, mas significativo. Ele simboliza a abertura de Simmering a tradições, mesmo as mais exóticas em Viena. Meditações, eventos culturais e festivais de música e gastronomia tailandesa são realizados ali.

Simmering está gradualmente aprendendo a transformar seu passado industrial em patrimônio cultural. Onde antes existiam fábricas e gasômetros, agora acontecem concertos, exposições e festivais.

A Cidade dos Gasômetros é o principal centro cultural do distrito. Esses quatro gigantescos gasômetros passaram por uma reforma singular no início do século XXI, abrigando apartamentos, residências estudantis, uma sala de concertos, um cinema e lojas. Hoje, o local atrai não só moradores, mas também turistas, que vêm em busca de sua arquitetura incomum e atmosfera vibrante.

Simmering er Hauptstraße lembra um pequeno bazar oriental, com um toque vienense. Ali você encontra um café de kebab turco, um restaurante de grelhados sérvios e, um pouco mais adiante, uma confeitaria austríaca clássica. O ambiente da rua é informal, um pouco barulhento, mas é justamente isso que lhe confere seu charme pitoresco.

O Castelo de Neugebäude é um exemplo de como um sítio histórico pode ser utilizado de forma moderna. O castelo do século XVI transformou-se num espaço para cinema ao ar livre, festivais e concertos. Trata-se, portanto, de uma atração não só cultural, mas também turística para a região.

O Baggerpark Wien é uma atração única que diferencia Simmering de outros bairros. A oportunidade de operar uma escavadeira de verdade é emocionante tanto para crianças quanto para adultos, e se tornou uma atração emblemática do bairro.

Quando as pessoas pensam em Simmering, muitas imaginam imediatamente chaminés de fábricas e rodovias movimentadas. Mas poucos sabem que quase 40% do distrito é ocupado por áreas verdes. E não se trata apenas de "parques no pátio" formais, mas sim de espaços recreativos completos.

O local mais famoso é Cemitério Wien . É mais do que apenas um cemitério: sua área é comparável à de um bairro inteiro (2,5 quilômetros quadrados), e a atmosfera ali lembra um parque. Os vienenses vêm passear pelas longas avenidas, ouvir o canto dos pássaros, andar de bicicleta e até fazer piqueniques. Beethoven, Schubert e Brahms estão sepultados na necrópole, e um cenotáfio simbólico foi erguido em homenagem a Mozart.

Outros espaços verdes também desempenham um papel importante:

• Herderpark e Hyblerpark são parques familiares com parques infantis e áreas desportivas;
• Laaer Wald é um lugar onde você pode escapar para trilhas na floresta a quinze minutos de casa;
• A proximidade com o de Lobau proporciona aos moradores acesso ao ecossistema único dos Prados do Danúbio.

O Cemitério Central de Viena é oficialmente designado como reserva ecológica. Abriga mais de 30 espécies de aves, incluindo corujas raras, e sua flora inclui dezenas de plantas que não são encontradas em outras partes da cidade.

Simmering é frequentemente chamada de "coração industrial do sudeste de Viena". Ela ainda possui fortes capacidades industriais e logísticas:

• A Siemens AG continua sendo a maior empregadora da região, produzindo equipamentos e serviços de engenharia elétrica.
• A LEO Pharma atua no mercado farmacêutico global e também está sediada aqui.
• autoestrada A4 e a proximidade com o aeroporto fazem da área um importante centro logístico.

No entanto, o século XXI mudou a estrutura econômica. A área está gradualmente deixando de ser um distrito puramente operário: modernos edifícios de escritórios surgiram em Gasometer City e ao longo da linha U3 do metrô, abrigando empresas de TI, consultorias e startups educacionais.

Estrutura econômica da região (estimativa aproximada):

Assim, a economia de Simmering tornou-se "mista": a indústria operária permanece, mas, paralelamente, os setores cultural e administrativo estão crescendo. Esse equilíbrio atrai tanto trabalhadores operários quanto trabalhadores de escritório.

Durante muito tempo, Simmering foi considerada a periferia operária de Viena, com fábricas, armazéns e densos conjuntos residenciais. Mas, nas últimas duas décadas, essa imagem vem mudando. O bairro se tornou um laboratório para arquitetos e urbanistas, que testam ativamente novos formatos para habitação, comércio e espaços culturais.

Este projeto tornou-se um marco do bairro e de Viena como um todo. Quatro gigantescos gasômetros do século XIX, que antes abasteciam a cidade com gás de coque, foram completamente reconstruídos. As fachadas dos edifícios mantiveram sua aparência histórica, enquanto os interiores foram modernizados com:

• apartamentos de diferentes categorias (de residências estudantis a apartamentos de classe executiva),
• sala de concertos e cinema,
• lojas, ginásios e escritórios.

A Gasometer City tornou-se não apenas um experimento arquitetônico, mas também um exemplo de como o patrimônio industrial pode ser transformado em um motor de desenvolvimento para um bairro. Hoje, é um dos endereços mais prestigiosos de Simmering, lar de estudantes, famílias jovens e profissionais abastados.

Complexos residenciais de alto padrão estão sendo construídos ativamente ao longo da linha U3 do metrô. Suas características distintivas incluem estacionamento subterrâneo, fachadas com eficiência energética, terraços verdes e pátios de lazer. Os arquitetos estão enfatizando a "escala humana": apartamentos espaçosos são combinados com espaços públicos — jardins, playgrounds e cafés no térreo.

O desenvolvimento em torno da Simmering Bahnhof : este importante centro de transportes tornou-se um polo de atração para investimentos. Escritórios, lojas e centros educacionais estão surgindo nas proximidades, e os apartamentos ali são muito procurados tanto por quem aluga quanto por quem compra.

O desenvolvimento de construções baixas está se expandindo nos arredores do distrito, mais perto do Danúbio. Albern surgiu como resposta às necessidades de famílias que buscam moradias com acesso a parques e escolas, mas sem os altos preços dos bairros centrais. Casas geminadas modernas, jardins de infância e áreas esportivas estão sendo construídas na região. Melhorias no acesso ao transporte público estão planejadas para o futuro, tornando o bairro ainda mais atraente.

Simmering é um dos bairros vienenses há muito negligenciados. Era associado às fábricas da Siemens, aos armazéns ao longo da A4 e ao Cemitério Central. Muitos vienenses o viam mais como uma área de trânsito — passando por ali a caminho do aeroporto, dos parques às margens do Danúbio ou dos arredores da cidade. Mas, em 2025, a situação havia mudado significativamente. Embora o bairro continue sendo uma área operária, é cada vez mais percebido como uma zona de transformação , tornando-se extremamente atraente para investidores imobiliários.

A principal característica de Simmering é a variedade de preços . Aqui você encontra desde apartamentos acessíveis em antigas fazendas até apartamentos ultramodernos na Cidade do Gasômetro.

• Imóveis antigos. Edifícios dos séculos XIX e XX, apartamentos municipais ("habitação social") e prédios residenciais padrão. Preço: a partir de € 4.900 por m².
• Novos projetos. Complexos modernos perto da Simmering Bahnhof e da Enkplatz, na Gasometer City. Preço: € 6.000–7.000 por m².
• Aluguel. Em prédios antigos: 11–12 €/m², em prédios novos: 15–18 €/m².

Nos bairros mais antigos ao redor da Simmeringer Hauptstraße ou perto do Cemitério Central (Zentralfriedhof), é possível encontrar imóveis por € 4.900 a € 5.200 o metro quadrado. Trata-se, em sua maioria, de prédios antigos construídos entre o final do século XIX e o início do século XX. Os apartamentos são espaçosos, mas precisam de reforma; muitas vezes não há elevadores, e o aquecimento e as instalações elétricas e hidráulicas nem sempre atendem aos padrões modernos. Esse segmento de imóveis continua sendo popular entre estudantes, imigrantes e aposentados.

A situação é completamente diferente em novos empreendimentos como Gasometer, Enkplatz e Simmering Bahnhof. Os preços nesses locais chegam facilmente a € 6.000–7.000 por metro quadrado , e às vezes até mais. Esses complexos incluem estacionamento subterrâneo, terraços, sistemas de eficiência energética e apartamentos com sistemas de automação residencial. Um perfil demográfico completamente diferente está se mudando para lá: jovens profissionais, expatriados, famílias de classe média e investidores.

É importante entender que, dentro de uma mesma região, as diferenças de preço podem chegar a 40-50%, e isso representa uma oportunidade única para uma estratégia de investimento flexível.

Os investidores interessados ​​em Simmering variam de jovens compradores privados a fundos internacionais. Cada grupo tem sua própria lógica e objetivos, e é justamente isso que torna a região única: ela permite uma variedade de estratégias com base no orçamento e no horizonte de investimento.

1. Investidores privados com capital limitado

Para quem está começando a investir no mercado imobiliário, Simmering é um ponto de partida ideal. Apartamentos mais antigos em prédios municipais e cortiços perto Simmeringer Hauptstraße ou nos bairros ao redor do Zentralfriedhof podem ser adquiridos por menos de € 5.000 por metro quadrado. Embora esses imóveis possam não ser particularmente atraentes, são alugados com frequência: os inquilinos incluem estudantes, imigrantes e aposentados.

Estratégia: investimento mínimo inicial, aluguel entre €11 e €12/m², renda estável e possibilidade de venda por um preço mais alto no futuro, após a revitalização da área.

2. Investidores de nível médio

Essas são as pessoas que estão considerando os novos empreendimentos perto das estações de metrô U3 e Gasometer. Um cenário diferente já está em curso: os apartamentos são mais caros (a partir de € 6.000 por metro quadrado), mas os aluguéis são mais altos — até € 18 por metro quadrado. Além disso, esses apartamentos são mais fáceis de vender em 5 a 10 anos, já que a demanda de expatriados e famílias é consistentemente alta.

Estratégia: Compre imóveis novos nos bairros de Enkplatz, Simmering Bahnhof ou Gasometer City. Alta liquidez e maior valorização do que imóveis mais antigos.

3. Investidores e fundos internacionais

Fundos imobiliários e grandes investidores privados enxergam Simmering sob uma perspectiva diferente: eles estão interessados ​​em projetos de grande escala, como a revitalização de zonas industriais em Albern ou a participação na construção de conjuntos residenciais de baixa altura. Para esses investidores, não é apenas a renda do aluguel que importa, mas também a capitalização ao longo de várias décadas.

Estratégia: aquisição de edifícios inteiros, participação em projetos de desenvolvimento, foco no crescimento a longo prazo dos preços de terrenos e imóveis.

4. Famílias jovens

Embora as famílias nem sempre sejam consideradas "investidoras" no sentido tradicional, seu papel no mercado imobiliário do bairro é enorme. Elas impulsionam a demanda por moradia a longo prazo. Famílias jovens estão cada vez mais optando por Albern e pelos bairros do sul de Simmering, que oferecem áreas verdes, parques, escolas novas e jardins de infância. Para elas, preços entre € 5.000 e € 5.500 por metro quadrado representam uma alternativa acessível em comparação com a vizinha Landstraße .

Estratégia: Comprar um imóvel para morar, mas com a expectativa de que o valor do apartamento aumente no futuro e ele possa ser vendido com lucro.

5. Expatriados e especialistas

Este grupo de inquilinos e compradores é particularmente importante para o bairro. A proximidade do Aeroporto de Schwechat, o fácil acesso à linha de metrô U3 e os prédios comerciais perto do Gasômetro tornam Simmering uma opção conveniente para quem trabalha em empresas internacionais ou viaja com frequência. Os expatriados estão dispostos a pagar mais por moradias confortáveis ​​e modernas.

Estratégia: Alugar prédios novos da Gasometer e da Enkplatz. Para os investidores, isso significa taxas elevadas (16 a 18 euros/m²) e tempo mínimo de vacância entre inquilinos.

6. Estudantes e jovens profissionais

Esta categoria não compra imóveis, mas cria uma demanda constante por aluguéis . A proximidade de campi universitários, os preços acessíveis e as boas conexões de transporte tornam Simmering popular entre os estudantes. Os dormitórios e apartamentos estudantis em Gasometer City , combinando infraestrutura conveniente com uma atmosfera jovem.

Estratégia do investidor: compra de pequenos apartamentos tipo estúdio para aluguel de curto e médio prazo. A alta rotatividade de inquilinos é compensada pela demanda estável.

Simmering não é exatamente um bairro para todos. Seu passado industrial, a proximidade com o aeroporto e o grande número de fábricas moldam seu caráter peculiar. Mas é justamente essa mistura de "classe trabalhadora" e "novos empreendimentos" que o torna atraente para uma ampla gama de grupos sociais.

Famílias com crianças

Simmering é um daqueles bairros onde as famílias encontram um equilíbrio entre preço e conforto. Por um lado, oferece inúmeros espaços verdes: Zentralfriedhof, Herderpark, Hyblerpark e acesso à floresta Laaer Wald. Por outro lado, os novos empreendimentos em Albern e perto de Enkplatz oferecem apartamentos com pátios espaçosos, estacionamento subterrâneo e escolas a uma curta distância a pé. Os pais apreciam a proximidade com jardins de infância, campos desportivos e centros médicos.

Estudantes e jovens

Os gasômetros são há muito tempo um símbolo da "efervescência juvenil". Eles abrigam dormitórios, apartamentos estudantis, um cinema, uma sala de concertos e clubes. Some a isso o metrô U3, que leva você ao centro de Viena em 15 minutos, e você terá um bairro onde os estudantes podem morar a preços acessíveis sem deixar de fazer parte da cidade.

Trabalhadores e migrantes

O caráter industrial do bairro e a presença da Siemens e da LEO Pharma tornam-no atrativo para trabalhadores e migrantes. Ainda hoje, possui inúmeras unidades habitacionais municipais e antigas quintas, onde os aluguéis rondam os 11-12 euros por metro quadrado. Isto faz dele um dos bairros mais acessíveis de Viena.

Expatriados e especialistas

Para expatriados que trabalham para empresas internacionais, Simmering é uma localização conveniente. Fica perto do metrô e a apenas 15 minutos do centro da cidade, além de estar próximo ao aeroporto. Muitos expatriados alugam ou compram apartamentos em novos empreendimentos como Gasometer City ou Simmering Bahnhof, apreciando a arquitetura moderna e a infraestrutura bem desenvolvida.

Investidores

Do ponto de vista do investidor, Simmering é agora uma "área em transição". Os preços são ainda mais baixos do que em Landstraße ou Favoriten, mas estão subindo mais rápido do que a média da cidade. Os altos rendimentos de aluguel (em torno de 4,5%) e a previsão de aumento de preço para € 7.500/m² até 2030 tornam a região atraente para quem busca "aproveitar a onda de crescimento".

Para entender onde é melhor morar, vale a pena considerar Simmering no contexto de seus bairros vizinhos e contrastantes. O mais lógico é compará-lo com Favoriten (10º distrito) e Landstrasse (3º distrito) . Esses três bairros são adjacentes, mas representam "mundos" completamente diferentes dentro de Viena.

Em ebulição (11º distrito)

Simmering é, antes de tudo, um bairro em transição. Evoluiu de uma periferia industrial com fábricas e centros de logística para um moderno polo residencial. O principal símbolo dessa transformação é a Gasometer City, onde o passado industrial se tornou um presente cultural e residencial.

Os preços dos imóveis aqui são significativamente mais baixos do que no centro da cidade: de € 4.900 em prédios mais antigos a € 7.000 em empreendimentos novos. Os aluguéis variam de € 11 a € 18 por metro quadrado. Simmering é atualmente uma das áreas com melhor retorno sobre o investimento, superando os bairros centrais.

As principais vantagens são a acessibilidade aos transportes (U3, aeroporto, A4), os espaços verdes (Zentralfriedhof, Herderpark), o multiculturalismo e o rápido desenvolvimento. As desvantagens incluem o ruído das autoestradas, a proximidade a armazéns e os estereótipos de um "subúrbio operário".

Favoriten (10º distrito)

Favoriten é o distrito mais populoso de Viena, com mais de 210.000 habitantes. É essencialmente uma "cidade dentro da cidade". A área foi por muito tempo considerada um bairro operário, mas após a construção da Hauptbahnhof (Estação Central), passou por uma revolução urbana. Hoje, os bairros de Sonnwendviertel e Belvedere já são considerados prestigiosos.

Os preços dos imóveis em Favoriten são mais altos do que em Simmering: de € 5.500 a € 7.500 por metro quadrado, com aluguéis entre € 13 e € 16 por metro quadrado . A área é popular entre estudantes, famílias e expatriados que desejam morar mais perto do centro, mas a um preço mais baixo do que nos 1º ao 4º arrondissements.

Entre os pontos fortes, destacam-se o multiculturalismo, uma rede de transportes bem desenvolvida (U1, Hauptbahnhof) e habitações modernas perto da estação ferroviária. Já entre os pontos fracos, estão o congestionamento, as ruas ruidosas e a reputação de ser uma área "desfavorável" na parte antiga da cidade.

Landstrasse (3º distrito)

A Landstrasse é um patamar completamente diferente. A área é considerada prestigiosa: abriga missões diplomáticas, o Belvedere, a Hundertwasserhaus e os escritórios de grandes empresas. Para expatriados e famílias abastadas, o 3º distrito é a escolha ideal para uma "Viena clássica e sofisticada".

Os preços aqui são razoáveis: de € 8.500 a € 9.000 por metro quadrado , com aluguéis de € 14 a € 16 por metro quadrado. Investir na Landstrasse é rentável a longo prazo, mas a barreira de entrada é muito alta. Os rendimentos de aluguel são menores (3%), mas a área oferece estabilidade e alto prestígio.

Entre os pontos fortes, destacam-se a localização central, o prestígio, a arquitetura e as atrações culturais. Já entre os pontos fracos, estão o alto custo da moradia e a oferta limitada de opções acessíveis.

Comparação final

Ao analisar esses três condados como opções para moradia ou investimento, surge o seguinte panorama:

• Simmering é uma opção para quem busca equilíbrio: preços acessíveis, transporte conveniente e alto potencial de valorização. A região ainda apresenta algumas dificuldades, mas essa é justamente a sua força: você pode comprar um imóvel relativamente barato hoje e ver uma valorização significativa em 5 a 10 anos. É ideal para estudantes, famílias jovens, investidores e expatriados que buscam proximidade com o aeroporto.
• Favoriten é um bairro gigante e dinâmico. Pulsa com vida: mercados, restaurantes e novos bairros perto da estação de trem. Este é o lugar para quem quer viver na "Viena autêntica", onde trabalhadores, imigrantes, empresários e estudantes convivem. A área é mais cara e barulhenta do que Simmering, mas também mais perto do centro.
• A Landstrasse representa prestígio e estabilidade. Este bairro é ideal para famílias abastadas, diplomatas e investidores que buscam segurança em vez de retornos máximos. É uma região onde o status é mais importante que o preço e onde Viena revela sua "face clássica".

Quando falamos sobre o 11º distrito de Viena, como especialista em imóveis, sempre enfatizo: este é um distrito para quem consegue olhar para o futuro, para os próximos 5 a 10 anos, e não apenas para os estereótipos atuais .

Por muito tempo, Simmering carregou o rótulo de "subúrbio operário". Fábricas, a rodovia e armazéns perto do aeroporto — tudo isso criava a imagem de um bairro onde a logística era mais importante do que o conforto. Mas, nos últimos 20 anos, mudanças ocorreram aqui que alteraram radicalmente suas perspectivas.

Gasometer City tornou-se um símbolo dessa transformação: o que antes era associado ao gás e à indústria agora é percebido como um polo cultural e residencial moderno.

Para quem a área é adequada?

• Famílias com crianças irão apreciar as áreas verdes (Cemitério Central, Parque dos Pastores), as escolas e a relativa tranquilidade da zona sul. Os preços são mais baixos do que em Landstrasse ou mesmo em Favoriten, e a infraestrutura é igualmente boa.
• Estudantes e jovens são bem-vindos, graças às residências estudantis e imóveis para alugar perto do Gasômetro. A energia jovem revitalizou visivelmente a área.
• Para expatriados e viajantes a negócios , a proximidade com o aeroporto e a linha de metrô U3 é inestimável. Para quem viaja de avião com frequência ou trabalha para empresas internacionais, Simmering é mais conveniente do que muitos bairros sofisticados.
• Para investidores , esta é atualmente a melhor combinação de rentabilidade e acessibilidade. Os rendimentos de aluguel na região giram em torno de 4,5%, superiores aos do centro da cidade. E os preços ainda são 20 a 30% menores do que nos bairros "burgueses".

O que um investidor deve esperar?

Se você comprar uma casa em Simmering em 2025, estará entrando no mercado em um momento de forte crescimento, mas ainda não em seu pico . Os preços de € 4.900 a € 7.000 por metro quadrado parecem moderados em comparação com Landstrasse (€ 8.500 a € 9.000). A previsão para 2030 é de que os preços subam para € 7.200 a € 7.500, e até mesmo para € 8.000 em empreendimentos de alto padrão. Isso significa que seu investimento se pagará não apenas por meio do aluguel, mas também pela valorização do imóvel .

Mas é importante lembrar: a área não é homogênea. Os bairros mais antigos ao redor Simmeringer Hauptstraße ainda têm um ar operário. São mais baratos, mas também mais barulhentos. Enquanto isso, os novos prédios ao redor do Gasometer e da Enkplatz já estão sendo comparados a bairros de alto padrão.

Riscos e limitações

É claro que não se pode ignorar os pontos negativos. A autoestrada A4 gera poluição sonora e atmosférica. As antigas quintas encontram-se, por vezes, em mau estado de conservação e necessitam de renovação. E o estereótipo de um "bairro problemático" continuará presente nas conversas sobre Simmering.

Mas, como demonstra a experiência de Viena, são precisamente esses bairros que se transformam em novos centros de vida urbana em 10 a 15 anos. Favoriten passou pela mesma transformação e, hoje, seus novos bairros estão entre os mais procurados.

Se você busca prestígio e status , escolha Landstrasse. Se procura dinamismo e um ambiente multicultural , Favoriten é o ideal. Mas se quer entrar no mercado "antes que os preços subam ", então Simmering é a sua opção.

Eu diria o seguinte:

• Para quem vive o "aqui e agora", Simmering é ideal para quem valoriza transporte, áreas verdes e acessibilidade.
• Para investimento, este é um dos melhores locais em Viena em 2025.

Minha previsão de especialista: daqui a 10 anos falaremos de Simmering da mesma forma que falamos de Favoriten hoje – “antes um bairro operário, agora um polo de prestígio”.